2010重庆豪庭华苑项目市场调研报告102P（上） .doc

筑荣置业顾问筑荣置业顾问 豪庭华苑项目豪庭华苑项目 市市场调场调研研报报告告 2010 年年 08 月月 17 日日 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 2 页 共 61 页 目目 录录 引引 言：潼南概述言：潼南概述 1、 、“一圈两翼一圈两翼”发发展展战战略略对对潼南潼南县县的影响的影响 2、潼南、潼南经济经济自身的自身的发发展展 2-1、 、综综合情况合情况 2-2、城城市建、城城市建设设和和环环境保境保护护 2-3 潼南潼南经济经济未来走未来走势预测势预测 3、人口与城市化、人口与城市化发发展展 3-1、潼南人口构成及、潼南人口构成及发发展展 3-2、人口、人口转转移特征移特征 3-3、城、城镇镇化化进进程程对对潼南潼南发发展的推展的推动动 3-4、市政、市政规规划划: 潼南潼南县总县总体体规规划划(2002-2020 年年) 3-5、收入与支出收入与支出 4、宏、宏观观因素因素对项对项目影响目影响总结总结分析分析 4-1 有利因素影响分析有利因素影响分析 4-2 不利因素影响分析不利因素影响分析 5 潼南房地潼南房地产产市市场竞场竞争争态势态势分析分析 5-1、潼南房地潼南房地产产市市场发场发展展现现状状 5-2、房房产产供供应应市市场场的基本分析的基本分析 5-3、开开发发投投资资情况情况 5-4、潼南房潼南房产产开开发产发产品品品品类类情况情况 5-5、房房产产消消费费市市场场分析分析 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 3 页 共 61 页 5-6、各年成交情况各年成交情况 5-7、潼南房地潼南房地产产市市场场格局格局 6、滨滨江片区房地江片区房地产竞产竞争争态势态势分析分析 6-1 滨滨江片区（梓潼街道）基本情况江片区（梓潼街道）基本情况 6-2 滨滨江片区房地江片区房地产竞产竞争格局争格局 6-3、典型典型竞竞争争对对手分析手分析 6-4、典型楼典型楼盘盘数据数据对对比比 6-5、潼南物潼南物业发业发展展 6-6、滨滨江片区商江片区商业现业现状状 7、目目标标客客户户置置业业消消费费行行为为及及购购物消物消费费形形态态研究研究 7-1、综综合分析合分析结结果果 7-2、置置业业消消费费行行为为及及习惯习惯研究研究 7-3、关于老城关于老城滨滨江板江板块块 8、项项目地目地块块价价值值分析分析 8-1、调调研研总结总结 8-2、项项目地目地块块分析分析 8-3、项项目地目地块块 swot 分析分析 8-4、项项目核心价目核心价值值 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 4 页 共 61 页 引引 言：言：潼南概述潼南概述 潼南地潼南地处处重重庆庆西北部，距重西北部，距重庆庆主城区主城区 92 公里，公里，东邻东邻重重庆庆合川区、西靠四川安合川区、西靠四川安 岳、南岳、南连连重重庆铜庆铜梁梁县县、北接四川遂宁、北接四川遂宁县县，幅，幅员员面面积积 1594 平方公里，平方公里，辖辖 2 个街道、个街道、20 个个乡镇乡镇、 、283 个行政村，个行政村，总总人口人口 92 万。境内以浅丘陵万。境内以浅丘陵为为主，海拔高度主，海拔高度为为 300-450 米，米， 是重是重庆庆市市规规划建划建设设“一小一小时经济时经济圈圈”的重要板的重要板块块，成渝，成渝经济经济圈的圈的桥头桥头堡。堡。 遂渝高速公路穿境而遂渝高速公路穿境而过过， ，紧邻紧邻渝遂快速渝遂快速铁铁路，至重路，至重庆庆、成都均只需、成都均只需 1 小小时时。南。南 接国道接国道 319 线线，西接国道，西接国道 205 线线，省道国道四通八达。，省道国道四通八达。办办事事处处内村村通公路，社内村村通公路，社 通公路率达到通公路率达到 90%。以涪江河。以涪江河为为主的水路上通主的水路上通绵绵阳，下达潼南、北碚、重阳，下达潼南、北碚、重庆庆。 。 村村级级交通建交通建设设突突飞飞猛猛进进，形成了以主干道，形成了以主干道为为依托、以社道路依托、以社道路为为基基础础、以高速公路、以高速公路 为为支撑，四通八达的交通网支撑，四通八达的交通网络络，村道路通客，村道路通客车车率率 80%。 。 涪江二涪江二桥进桥进一步拉通老城与新城的距离，促一步拉通老城与新城的距离，促进县进县内内发发展。展。 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 5 页 共 61 页 1、 、“一圈两翼一圈两翼”发发展展战战略略对对潼南潼南县县的影响的影响 “一圈一圈”是以主城是以主城为为核心、核心、1 小小时车时车程程为为半径的范半径的范围围。 。“两翼两翼”则则是以万州是以万州 为为中心的渝中心的渝东东北地区和以黔江北地区和以黔江为为中心的渝中心的渝东东南地区。南地区。 “一圈两翼一圈两翼”中，中，“一圈一圈”做做“加法加法”，用，用 15 年年时间发时间发展成展成为为西部最大城市西部最大城市 群，群，带动带动“两翼两翼”发发展；展；“两翼两翼”做做“减法减法”，将人口合理集中，将人口合理集中转转移到移到“一圈一圈”中，中， 逐步逐步缩缩小市域的城小市域的城乡乡差距和区域差距，形成大城市差距和区域差距，形成大城市带带大大农农村的整体推村的整体推进进格格 局。局。 分析：潼南未来注重现代商业、教育、医疗、金融等区域性中心城市要素构建；分析：潼南未来注重现代商业、教育、医疗、金融等区域性中心城市要素构建； 统筹规划产业用地，为产业发展提供充足空间；同时，大力推进新型农村建设，统筹规划产业用地，为产业发展提供充足空间；同时，大力推进新型农村建设， 促进农村土地流转和集约发展，科学引导产业布局和人口集中居住，系统规划新促进农村土地流转和集约发展，科学引导产业布局和人口集中居住，系统规划新 型农村社区，统筹农村社会服务设施和基础设施。型农村社区，统筹农村社会服务设施和基础设施。 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 6 页 共 61 页 以重以重庆庆主城主城为为核心，在交通核心，在交通 1 小小时时可通达的范可通达的范围围内，共涵盖内，共涵盖 23 区区县县的的 经济经济圈。圈。“一小一小时经济时经济圈圈”战战略定位：中国西部地区重要增略定位：中国西部地区重要增长长极的核心区、极的核心区、长长 江上游地区江上游地区经济经济中心的主要中心的主要载载体、重体、重庆庆市市统统筹城筹城乡发乡发展的展的战战略平台。略平台。 2、潼南、潼南经济经济自身的自身的发发展展 2009 年，潼南加快年，潼南加快转变经济发转变经济发展方式，加快西部展方式，加快西部绿绿色菜都、色菜都、现现代工代工业业基地、基地、 生生态态文化名城的建文化名城的建设设，各，各项项工作工作顺顺利推利推进进。 。现现代代农业发农业发展加快，工展加快，工业业生生产产增增势势 良好，消良好，消费费品市品市场场持持续续活活跃跃， ，财财政金融健康运行，居民收入政金融健康运行，居民收入稳稳定增定增长长，全，全县经县经 济稳济稳中回升、中回升、总总体向好。体向好。 2-1、 、综综合情况合情况 2009 年全年全县实现县实现地区生地区生产总值产总值（ （gdp） ）95.59 亿亿元，比上年增元，比上年增长长 14.5%。 。 其中，第一其中，第一产业产业增加增加值值 23.73 亿亿元，增元，增长长 6.3%；第二；第二产业产业增加增加值值 30.40 亿亿元，元， 分析：随着两高的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让分析：随着两高的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让 潼南进入了重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼潼南进入了重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼 南未来的工作主要是带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机南未来的工作主要是带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机 遇。遇。 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 7 页 共 61 页 增增长长 24.2%，第三，第三产业产业增加增加值值 41.45 亿亿元，增元，增长长 13.0%。人均。人均 gdp 达到达到 13321 元，比上年增加元，比上年增加 1218 元，增元，增长长 10.1%。 。 产业结产业结构得到构得到优优化。三次化。三次产业结产业结构比由上年的构比由上年的 25.4:34.2： ：40.4 调调整整为为 24.8:31.8:43.4。第一。第一产业产业下降下降 0.6 个百分点，第二个百分点，第二产业产业下降下降下降下降 2.4 个百分点，个百分点， 第三第三产业产业上升上升 3 个百分点。个百分点。 分析：潼南在分析：潼南在经济经济危机中所受的影响与危机中所受的影响与发发达地区相比达地区相比较较小，小，经济经济走走势势 平平稳稳，但上半年拉，但上半年拉动动工工业经济业经济增增长长主要行主要行业业-水泥，水泥，涨涨价是去年价是去年 5 月份以后，月份以后， 由于价格由于价格翘翘尾因素影响，尾因素影响，预计预计下半年其增下半年其增长长会大幅度放慢；另外，投会大幅度放慢；另外，投资资增增长长 未达到重未达到重庆庆市（市（35.2%）平均水平。从）平均水平。从经济经济走走势势来看来看， ，目前潼南房价有非理性目前潼南房价有非理性 上上涨涨之之势势。 。 2-2 城市建城市建设设和和环环境保境保护护 城市建城市建设设取得新成就。取得新成就。2008 年，全面启年，全面启动滨动滨江路和江路和围围城路建城路建设设，加快旧，加快旧 城改造步伐，城改造步伐，“一江两岸三大片一江两岸三大片”的城市建的城市建设设初具初具规规模模。 。建成区建成区绿绿地率达到地率达到 31.7%， ，绿绿化覆盖率化覆盖率 36.5%。 。 分析：根据潼南的分析：根据潼南的经济规经济规划，潼南城市化划，潼南城市化进进程的加快，将会涌入更多的城市程的加快，将会涌入更多的城市 人口，人口，这这将刺激房地将刺激房地产产市市场场的需求；潼南的需求；潼南经济经济增速的加快和人均增速的加快和人均 gdp 的提高，居的提高，居 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 8 页 共 61 页 民的收入将会得到增加，随着居民上收入、民的收入将会得到增加，随着居民上收入、购买购买力的增加，其力的增加，其对对生活生活环环境的要求境的要求 也将提高，届也将提高，届时时， ，对对物物业业的要求自然会提高。的要求自然会提高。 2-3 潼南潼南经济经济未来走未来走势预测势预测 根据根据对对 2009 年年经济经济运行情况分析，当前运行情况分析，当前实实体体经济经济的各的各项项指指标标持持续续回升、投回升、投 资资消消费费持持续稳续稳定，都起到了扎定，都起到了扎实实触底反触底反弹弹的作用。的作用。 2010 年社会年社会经济发经济发展的主要展的主要预预期目期目标标是：地区生是：地区生产总值产总值增增长长确保确保 18%、力、力 争争 20%， ，规规模以上工模以上工业总产值业总产值增增长长 30%，全社会固定，全社会固定资产资产投投资资增增长长 40%，地方，地方 财财政收入增政收入增长长 20%，社会消，社会消费费品零售品零售总额总额增增长长 20%。外。外贸贸出口增出口增长长 20%， ，实际实际 利用外利用外资资和内和内资资力争翻番。城力争翻番。城镇镇居民可支配收入、居民可支配收入、农农民人均民人均纯纯收入分收入分别别增增长长 13% 和和 14%，城，城乡乡居民居民储储蓄余蓄余额额增增长长 32%。人口自然增。人口自然增长长率不超率不超过过 4，城，城镇镇登登记记失失 业业率控制在率控制在 4.5%以内。以内。 实现实现上述目上述目标标，我，我们们必必须谋须谋定而定而动动、躬身践行，扎扎、躬身践行，扎扎实实实实抓好七个方面的工抓好七个方面的工 作：作： （一）建（一）建设设品品质质工工业业园区，加速膨园区，加速膨胀胀工工业经济总业经济总量量 （二）（二）坚坚持科学持科学规规划划为为先，高品先，高品质质建建设设生生态态文化名城文化名城 （三）大力（三）大力发发展旅游展旅游业业，使第三，使第三产业产业成成为为重要重要经济经济板板块块 （四）打造西部（四）打造西部绿绿色菜都，努力构筑色菜都，努力构筑绿绿色色经济经济高地高地 （五）激活（五）激活发发展要素，切展要素，切实实增增强强赶超赶超发发展的展的驱动驱动力力 坚坚持持“大开放的潼南把您大开放的潼南把您请请上主上主宾宾席席”的理念的理念 （六）加（六）加强强公共事公共事业业建建设设，努力，努力实现实现社会均衡化社会均衡化发发展展 3、人口与、人口与城市化城市化发发展展 3-1、潼南人口构成及、潼南人口构成及发发展展 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 9 页 共 61 页 据据公公安安户户籍籍人人口口年年报报统统计计： ：2008 年年末末， ，全全县县总总人人口口 932603 人人， ，其其中中： ：农农 业业人人口口 812705 人人， ，比比上上年年下下降降 0.7%； ；非非农农业业人人口口 119898 人人， ，比比上上年年增增长长 6.7%。 。全全县县总总户户数数 270082 户户。 。在在总总人人口口中中， ，人人口口性性别别比比为为 52.97： ：47.03。 。人人 口口密密度度 589 人人每每平平方方公公里里， ，全全年年人人口口出出生生率率 13.45， ，死死亡亡率率 4.08， ，人人口口 自自然然增增长长率率 9.37。 。 总户总户数数变动变动情况情况 总总人口中非人口中非农业农业人人 口口乡镇乡镇名称名称 绝对绝对数数占比占比迁入迁入 迁出迁出比例比例绝对绝对数数占比占比 全全县县合合计计270082 68018245 119898 桂林街道桂林街道办办事事处处178736.60%126331510.4:1109649.14% 梓潼梓潼镇镇街道街道办办事事处处4206615.58%234513041.8:162765 52.34 % （数据源自（数据源自 2008 年潼南年潼南县统计县统计年年鉴鉴） ） 分析：从目前潼南分析：从目前潼南县县人口人口结结构来看，潼南的非构来看，潼南的非农业农业人口主要集中在老城区，人口主要集中在老城区， 而江北新城的非而江北新城的非农业农业人口数量也在逐人口数量也在逐渐渐增加，据目前情况增加，据目前情况预预估，潼南新城区常住估，潼南新城区常住 人口超人口超过过 4.5 万人，而到万人，而到 2020 年，潼南年，潼南县县城建成区面城建成区面积积将达将达 50 平方公里、人口平方公里、人口 30 万以上，成万以上，成为环为环境境优优美、功能完善的生美、功能完善的生态态之都、魅力之城。之都、魅力之城。 3-2、人口、人口转转移特征移特征 （ （1） ）“一小一小时经济时经济圈圈”与与“两翼两翼”地区人口地区人口转转移特征移特征对对比比 受小城受小城镇镇和和县县城城发发展水平差距的影响，展水平差距的影响，“一圈一圈”内内农农村人口村人口转转移移积积 极性明极性明显显高于高于“两翼两翼”地区；地区； 镇驻镇驻地和地和县县城人口城人口转转移比例移比例“一圈一圈”地区低于地区低于“两翼两翼”地区；地区； “两翼两翼”地区流出市外人口比例高于地区流出市外人口比例高于“一圈一圈”地区；地区； 重重庆庆市主城区市主城区对对“一圈一圈”地区地区转转移人口吸引力移人口吸引力远远高于高于“两翼两翼”地区；地区； 转转入区域性中心城市人口只占入区域性中心城市人口只占总转总转移人口很小比例。移人口很小比例。 （ （2）区域性中心城市与次区域性中心城市人口）区域性中心城市与次区域性中心城市人口转转移特征移特征对对比比 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 10 页 共 61 页 次区域性中心城市村社次区域性中心城市村社转转移人口比例都低于区域性中心城市，且移人口比例都低于区域性中心城市，且 更多的更多的选择选择外出到市外打工；外出到市外打工； 区域性中心城市区域性中心城市转转移入主城区人口比例高于次区域性中心城市；移入主城区人口比例高于次区域性中心城市； 区域性中心城市小城区域性中心城市小城镇转镇转移入人口移入人口远远高于次区域性中心城市。高于次区域性中心城市。 3-3 城城镇镇化化进进程程对对潼南潼南发发展的推展的推动动 潼南是潼南是“一小一小时经济时经济圈圈”里城市化率里城市化率较较低的城市之一，目前全低的城市之一，目前全县县城市常城市常 住人口不到住人口不到 18 万，城市化率不足万，城市化率不足 20%，根据重，根据重庆庆市城市城乡总乡总体体规规划（划（2007- 2020 年）将潼南定位年）将潼南定位为为中等城市，到中等城市，到 2015 年城市人口年城市人口应应达达 35 万人，城市化万人，城市化 率率应应达达 37%，七年，七年时间时间每年的城市化率必每年的城市化率必须须提高提高 2.4%，按全，按全县总县总人口人口 95 万人万人计计算，每年算，每年进进城人口必城人口必须须达达 2.2 万人，每人按万人，每人按标标准居住面准居住面积积 27?評評计计算，算， 每年全每年全县县必必须须竣工住宅面竣工住宅面积积达达 59.4 万平方米才能万平方米才能满满足需求足需求 分析：分析：从潼南的城市化率和城市化从潼南的城市化率和城市化进进程来看，是程来看，是“一小一小时经济时经济圈圈”里比里比较较 差的，由于城市化差的，由于城市化进进程程势势不可不可挡挡，因此，潼南的房地，因此，潼南的房地产产市市场场有很大的潜力和有很大的潜力和 巨大的商机。巨大的商机。 3-4 市政市政规规划划: 潼南潼南县总县总体体规规划划(2002-2020 年年) 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 11 页 共 61 页 分析：从潼南的分析：从潼南的现现状和未来状和未来规规划看，潼南的地理位置得天独厚，内外交通划看，潼南的地理位置得天独厚，内外交通衔衔 接通接通畅畅，江北新城的崛起，江北新城的崛起为为潼南的潼南的发发展展带带来了更多的机会。新增的交通来了更多的机会。新增的交通为为城区内、城区内、 外的潜在客外的潜在客户户提供了便捷的交通。提供了便捷的交通。 3-5 收入与支出收入与支出 三是人均三是人均财产财产性收入大幅增性收入大幅增长长，成，成为为增收亮点。增收亮点。 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 12 页 共 61 页 分析：从潼南分析：从潼南县县居民收入支付的居民收入支付的对对比来看，潼南居民消比来看，潼南居民消费费潜力巨大，潜力巨大，“有有钱钱人人”逐逐 渐渐增多。另外，潼南外出打工人增多。另外，潼南外出打工人员较员较多，多，劳动劳动力力转转移及工价的双重增移及工价的双重增长带动长带动了了劳劳 务经济务经济的快速增的快速增长长，使得很多，使得很多农农村居民的消村居民的消费费能力得到提升，潼南近年能力得到提升，潼南近年经济经济消消费费 显显示，主要拉示，主要拉动经济动经济增增长长的主要的主要还还是是为为批批发发和零售和零售业业，其房地，其房地产产的的领军业领军业尚未尚未显显 现现， ，这对这对潼南房地潼南房地产业产业的的发发展极展极为为有利，随着城市一小有利，随着城市一小时经济时经济圈的落圈的落实实建建设设，潼，潼 南以其特的自身南以其特的自身优势优势，房地，房地产业发产业发展空展空间间仍然巨大，其房地仍然巨大，其房地产业产业的的领军领军效效应应将会将会 逐步逐步显现显现。 。 4 宏宏观观因素因素对项对项目影响目影响总结总结分析分析 通通过过以上以上对对潼南潼南县经济发县经济发展、城市展、城市规规划、房地划、房地产产市市场发场发展等方面的深入研究，展等方面的深入研究， 结结合本案合本案项项目的目的实际实际情况，同世信情况，同世信业业公司公司认为对项认为对项目有利以及不利的因素主要目有利以及不利的因素主要 体体现为现为以下几个方面以下几个方面: 4-3 有利因素影响分析有利因素影响分析 4-1-1 在重在重庆经济庆经济快速增快速增长长的大的大环环境境带动带动下，潼南下，潼南县经济县经济也搭上了高速也搭上了高速发发展展 的列的列车车，潼南，潼南县经济县经济的的发发展直接影响到房地展直接影响到房地产产市市场场的的兴兴旺，因此，可以旺，因此，可以 说说潼南潼南县经济县经济的高速的高速发发展成展成为为本本项项目的首要有利因素。目的首要有利因素。 4-1-2 重重庆庆整体整体规规划以及潼南划以及潼南县县整体整体规规划划为为潼南潼南县县的城市化建的城市化建设设起到了至关起到了至关 重要的作用，潼南重要的作用，潼南县县的城市的城市规规划政策划政策为为本本项项目提供了非常有利的目提供了非常有利的发发展展 条件。条件。 4-1-3 潼南潼南县县逐逐渐渐成成为为房地房地产产市市场场又一开又一开发热发热点，随着宝田地点，随着宝田地产产等等较较有有实实力力 的开的开发发商商进驻进驻潼南潼南县县，潼南，潼南县县的房地的房地产产市市场场又成又成为为一大焦点，因此，潼一大焦点，因此，潼 南南县县房地房地产产市市场场的火爆成的火爆成为为本本项项目的又一有利因素。目的又一有利因素。 4-1-4 在在经济经济、城市、城市规规划、房地划、房地产产市市场场等宏等宏观环观环境的影响下，潼南境的影响下，潼南县县日新月异日新月异 的城市面貌的城市面貌为为本本项项目提供了极大的利好，其表目提供了极大的利好，其表现为现为： ： 1)交通的改善，与主城区域以及周交通的改善，与主城区域以及周边边区域的区域的联联系更加系更加紧紧密。密。 2)人口数量尤其是非人口数量尤其是非农业农业人口的增加，使得潼南人口的增加，使得潼南县县的城市化率逐的城市化率逐渐渐提提 高。高。 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 13 页 共 61 页 3)环环境的改境的改变变，随着各，随着各项项行政法行政法规规的出台和深入的出台和深入执执行，潼南行，潼南县县的自然的自然 环环境得到了很大的改境得到了很大的改变变，以往的旧城交通逐，以往的旧城交通逐渐渐改改变变。 。 4)人均收入的增加极大的刺激了潼南居民的消人均收入的增加极大的刺激了潼南居民的消费费。 。 5)消消费环费环境的逐步改善境的逐步改善为为潼南潼南县县居民提供了良好的消居民提供了良好的消费环费环境。境。 6)生活配套逐生活配套逐渐渐完善完善为为置置业业消消费费者提供了良好的生活后者提供了良好的生活后备备。 。 4-2、不利因素影响分析、不利因素影响分析 4-2-1、潼南、潼南县县相相对对滞后的商滞后的商业设业设施和商施和商业业氛氛围围是一个不利因素，是一个不利因素，虽虽然潼南然潼南 县县政府大力打造政府大力打造滨滨江商江商业带业带，但相，但相对较长对较长的建的建设设周期将成周期将成为为限制消限制消费费者者选选 择择本本项项目的又一不利因素。目的又一不利因素。 4-2-2 随着潼南随着潼南县县房地房地产产市市场场成成为为新开新开发热发热点，一些非常具有点，一些非常具有实实力的开力的开 发发商商进驻进驻潼南潼南县县，在丰富潼南，在丰富潼南县县房地房地产产市市场场的同的同时时， ，竞竞争争态势态势也也 日日趋趋激烈，激烈的市激烈，激烈的市场竞场竞争和潼南争和潼南县县相相对较对较弱的消弱的消费费能力将成能力将成为为 本本项项目的又一不利目的又一不利 5 潼南房地潼南房地产产市市场竞场竞争争态势态势分析分析 5-1 潼南房地潼南房地产产市市场发场发展展现现状状 潼南的房地潼南的房地产总产总体情况可概括体情况可概括为为供供给给与需求两旺，市与需求两旺，市场场交易活交易活跃跃，呈，呈现现出健出健 康均衡康均衡发发展的展的态势态势。 。 潼南楼市潼南楼市总总体体现现状状， ，2010 年年 4 月份潼南房地月份潼南房地产产指指标标 项项 目目单单位位 2010 年年 4 月月 月止累月止累计计同比同比% 房屋施工面房屋施工面积积万平方米万平方米110 78.3 新开工面新开工面积积万平方米万平方米27.42.4 倍倍 房屋竣工面房屋竣工面积积万平方米万平方米18.7161.5 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 14 页 共 61 页 销销售商品房屋面售商品房屋面积积合合计计万平方米万平方米17.550.9 本年商品房本年商品房销销售售额额合合计计万元万元40352148.9 （ （资资料来源：潼南料来源：潼南统计统计局）局） 5-2 房房产产供供应应市市场场的基本分析的基本分析 土地出土地出让让情况情况 5-3 开开发发投投资资情况情况 1)近近 3 年房地年房地产产开开发发投投资资（ （单单位：万元）位：万元） 36569 4655 33490 4933 40768 5184 0 10000 20000 30000 40000 50000 2007年2008年2009年 住宅 商业营业用房 （ （资资料来源：潼南料来源：潼南县县房管局）房管局） 潼南商品房投潼南商品房投资资呈上升的呈上升的趋势趋势。 。2008 年房地年房地产产开开发发投投资资略减，但是略减，但是 从从 2009 年开始，房地年开始，房地产产开开发发投投资报资报复性增复性增长长，而，而 2010 年开始潼南的房年开始潼南的房 地地产产开开发发投投资资更上了一个台更上了一个台阶阶。 。 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 15 页 共 61 页 2)近三年商品房施工面近三年商品房施工面积积（ （单单位：平方米）位：平方米） 984885 160061 1093235 130457 1134777 136979 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 2007年2008年2009年 住宅 商业营业用房 （ （资资料来源：潼南料来源：潼南县县房管局）房管局） 从近三年的施工面从近三年的施工面积积走走势势来看，潼南的房地来看，潼南的房地产产市市场场呈呈现现了一个了一个稳稳定的定的发发展展阶阶段，段， 潼南房地潼南房地产产市市场场尚不成熟，开尚不成熟，开发发商开商开发资质发资质良莠不良莠不齐齐。 。 5-4、潼南房、潼南房产产开开发产发产品品品品类类情况情况 项项目名称目名称用地面用地面积积建筑面建筑面积积开开发发或或销销售售进进度度 四方花园四方花园 7#、 、5#楼楼13902.8545990.44面面积为积为 4-7#楼楼 学府雅园学府雅园898130810.8已售已售 80% 福康新村福康新村3643892208.38已售已售 90% 东东安机械商住楼安机械商住楼 1#楼楼54895215.76已竣工并交房已竣工并交房 东东亭亭华轩华轩631515052.5 华华厦金都三期厦金都三期4471798641 富富华华阳光阳光27185.77 68360.03 景天景天丽丽城（金科苑）城（金科苑）13219.6710903.22地面地面积为总积为总面面积积 南方名厦南方名厦45608848已修建完成已修建完成 蓝垭蓝垭金都金都41946.4114530 天然居天然居370011123.3 立立业业林云江山林云江山88640104500 现现代庄园代庄园87060136987 佳城天下佳城天下47383.2105192.5 今典今典.视视界界2800164037 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 16 页 共 61 页 北城北城龙龙珠珠80425.37172318.85 加新。新加新。新华华花园花园 紫金苑紫金苑637116706.8 北方花园北方花园6669.2918400.82 懿心园懿心园19362.1754584.94 云海云海蓝蓝湾三期湾三期30980.670236.38 月份开售月份开售 北城北城丽丽都都49332171391 景田小区景田小区1240031868已修建完成已修建完成 华华泰明珠泰明珠22911.556304.9 铜铜新花园新花园54881.07159341.12 北城天北城天骄骄 豪庭豪庭华华苑苑760787244.4 平地，收取平地，收取诚诚意定意定 金金 名爵康都名爵康都1472973620.97 电电力新村二期力新村二期7070.8294845.8598%已售完已售完 5-5、 、房房产产消消费费市市场场分析分析 5-6、各年成交情况、各年成交情况 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 17 页 共 61 页 5-7、 、 潼南房地潼南房地产产市市场场格局格局 目前潼南的房地目前潼南的房地产产主要分三大主要分三大块块： ： 第一第一块块是江北新城，是江北新城，现县现县政府所在地；政府所在地； 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 18 页 共 61 页 第二第二块块是凉是凉风垭风垭梓潼梓潼镇镇镇镇府及一中地府及一中地块块； ； 第三第三块块是是规规划中的划中的滨滨江片区，原潼南老街；江片区，原潼南老街； 由于老城区目前的配套由于老城区目前的配套设设施比施比较齐较齐全（医院、学校、全（医院、学校、购购物），所以物），所以现现 在老城区在老城区还还是比是比较热闹较热闹。江北是。江北是县县府行政中心，可能是潼南人比府行政中心，可能是潼南人比较较恋旧恋旧 的的缘缘故吧，政府部故吧，政府部门门工作人工作人员员在江北工作，居住却在老城。凉在江北工作，居住却在老城。凉风垭须风垭须然然 有一中和比有一中和比较较好的楼好的楼盘盘作引作引领领，但是，但是项项目自身配套目自身配套设设施却跟不上，施却跟不上，虽虽然然 规规划汽划汽车车站，但是医院、站，但是医院、银银行等相关生活配套不行等相关生活配套不够够完善。而且完善。而且这这三地三地块块 的交通道路的交通道路规规划划还还是是显显的不的不够够合理。合理。 5-7-1 滨滨江片区江片区 滨滨江片区是潼南的老城板江片区是潼南的老城板块块，其，其发发展比其他区域成熟，展比其他区域成熟，购购物、学校、物、学校、 商商场场都其他区域都其他区域显显得成熟，但是狭窄的正得成熟，但是狭窄的正兴兴街成街成为为其其发发展的主要障碍。展的主要障碍。 5-7-2 江北新城片区江北新城片区 江北是潼南的新城区，江北是潼南的新城区，现现目前从区域成熟度、人气等来看，目前从区域成熟度、人气等来看，还还没有没有 老城旺，但是其前景非常可老城旺，但是其前景非常可观观，其被，其被规规划划为为“政治中心、物流中心和居住政治中心、物流中心和居住 聚集地聚集地”。 。 5-7-3 凉凉风垭风垭片区片区 凉凉风垭风垭片区片区虽虽然有一中和比然有一中和比较较好的楼好的楼盘盘作引作引领领，但是，但是项项目自身配套目自身配套 设设施却跟不上，施却跟不上，虽虽然然规规划汽划汽车车站，但是医院、站，但是医院、银银行等相关生活配套不行等相关生活配套不够够 完善完善。 。 建筑形建筑形态态： ：该该片区主要以多片区主要以多层为层为主，主，户户型偏重型偏重 70-90 平米。平米。 6 滨滨江片区房地江片区房地产竞产竞争争态势态势分析分析 6-3 滨滨江片区（梓潼街道）基本情况江片区（梓潼街道）基本情况 6-1-1、 、历历史沿革史沿革 1701 年重建年重建庙庙宇，装修帝像，宇，装修帝像，兴兴建建场镇场镇。因。因镇镇内有梓潼内有梓潼宫宫而定名梓而定名梓 潼潼镇镇。 。1722 年，清廷分遂宁年，清廷分遂宁县县丞丞驻镇驻镇兼兼盐业盐业批批验验。民国元年（。民国元年（1912） ）为东为东 安安县县治。治。1914 年年为为潼南潼南县县治。治。1915 年改名城区年改名城区镇镇。 。1951 年建城关年建城关乡乡。 。 1953 年建城关年建城关镇镇。 。1981 年恢复梓潼年恢复梓潼镇镇。 。1993 年，拆区并年，拆区并乡时乡时，将大佛区、，将大佛区、 东东升升乡乡、 、东风乡东风乡、哨楼、哨楼乡乡、四方、四方乡乡、 、东东安安办办事事处处合并合并为为新的梓潼新的梓潼镇镇， ，2006 年建制年建制调调整改整改为为潼南潼南县县梓潼街道梓潼街道办办事事处处。 。 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 19 页 共 61 页 6-1-2、地理位置、地理位置 梓潼梓潼办办事事处处位于位于东经东经 105 度度 31 分分 44 秒秒106 度度 00 分分 20 秒，北秒，北纬纬 29 度度 47 分分 33 秒秒30 度度 26 分分 28 秒。海拔秒。海拔 250450 米。是渝西米。是渝西边边陲的陲的 商商贸贸重地。重地。 自然自然环环境，梓潼境，梓潼办办事事处处以丘陵以丘陵为为主，是川中丘陵的一部分。属主，是川中丘陵的一部分。属亚热亚热 带带季季风风气候，年均气温气候，年均气温 17.8 摄摄氏度，年均降水量氏度，年均降水量 980.5 毫米，年无霜期毫米，年无霜期 329 天。土壤以灰棕紫色土天。土壤以灰棕紫色土为为主。融入主。融入县县“一江两岸三大主一江两岸三大主团团”的生的生态环态环 境建境建设设，梓潼自然，梓潼自然环环境境优优美。美。 6-1-3、区位、区位优势优势 梓潼街道梓潼街道办办事事处处是潼南是潼南县经济县经济、文化中心，是潼南、文化中心，是潼南县扩县扩大大对对外开放外开放 和和进进一步深化改革的重要窗口，位于潼南融入一步深化改革的重要窗口，位于潼南融入“重重庆庆 1 小小时经济时经济圈圈”和川和川 渝渝经济带经济带的重要的重要结结点上，点上，龙头带动优势龙头带动优势突出，有良好的生突出，有良好的生态环态环境，有丰境，有丰 富的旅游富的旅游资资源和人力源和人力资资源，有充沛的天燃气和源，有充沛的天燃气和电电力力资资源，地源，地处处全国无公全国无公 害蔬菜示范害蔬菜示范县县和无和无规规定定动动物疫病物疫病检测检测区域内。区域内。 6-1-4、人口民族、人口民族 梓潼街道梓潼街道办办事事处辖处辖 20 个行政村、个行政村、7 个社区居委会，幅个社区居委会，幅员员面面积积 127.9 平方公里，已建城区平方公里，已建城区 12 平方公里，平方公里，2008 年年总总人口人口 12.58 万人，大多数万人，大多数为为 汉汉族，族，还还有回族、有回族、满满族等少数民族。其中城族等少数民族。其中城镇镇人口人口 6.30 万人万人,占占总总人口的人口的 50%， ，农业农业人口人口 6.28 万人，占万人，占总总人口的人口的 50%。勤。勤劳聪劳聪慧的梓潼人民在全慧的梓潼人民在全 面建面建设设小康社会的小康社会的伟伟大征程中，与大征程中，与时时俱俱进进，开拓，开拓创创新，新，经济经济建建设创设创造了造了 一个又一个亮点。好客的梓潼人一个又一个亮点。好客的梓潼人热热情情欢欢迎各位有迎各位有识识之士落之士落户户梓潼，携手梓潼，携手 并并进进，共，共谋发谋发展，展，谱谱写梓潼写梓潼发发展新的篇章。展新的篇章。 6-1-5、 、对对外交通外交通 遂渝高速公路穿境而遂渝高速公路穿境而过过， ，紧邻紧邻渝遂快速渝遂快速铁铁路，至重路，至重庆庆、成都均只需、成都均只需 1 小小时时。南接国道。南接国道 319 线线，西接国道，西接国道 205 线线，省道国道四通八达。，省道国道四通八达。办办事事处处 内村村通公路，社通公路率达到内村村通公路，社通公路率达到 90%。以涪江河。以涪江河为为主的水路上通主的水路上通绵绵阳，阳， 下达潼南、北碚、重下达潼南、北碚、重庆庆。 。 村村级级交通建交通建设设突突飞飞猛猛进进，形成了以主干道，形成了以主干道为为依托、以社道路依托、以社道路为为基基础础、 、 以高速公路以高速公路为为支撑，四通八达的交通网支撑，四通八达的交通网络络，村道路通客，村道路通客车车率率 80%。 。 6-1-6、 、经济经济状况状况 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 20 页 共 61 页 梓潼街道梓潼街道办办事事处处自成立以来，不断在自成立以来，不断在树树立和落立和落实实科学科学发发展展观观的的实实 践中，践中，选选准突破口和切入点，整合准突破口和切入点，整合资资源源优势优势，精心打造，精心打造优优美美环环境，持境，持续续 开展平安开展平安创创建，全建，全办办事事处处和和谐发谐发展展势头强劲势头强劲。 。经济经济建建设设异异军军突起，成突起，成为为 潼南潼南经济发经济发展的展的“排排头头兵兵”、 、“领头领头羊羊”。 。2008 年，全年，全办办事事处处国内生国内生产总产总 产值产值完成完成 17 亿亿元；元；财财政政总总收入收入实现实现 1679.8 万元；社会固定万元；社会固定资产资产投入投入实实 现现 5.84 亿亿元，元，农农民人均民人均纯纯收入达到收入达到 4683 元。元。 通通过过大力大力发发展展“三精三精”农业农业，广泛，广泛应应用用“三新三新”科技，培植无公害蔬菜科技，培植无公害蔬菜 业业、 、观观光旅游光旅游业业、万、万亩亩茶叶茶叶业业、 、经经果果业业、笋竹、笋竹业业五大特色五大特色产业产业， ，农业产农业产 业结业结构更加合理，已初步建成无公害蔬菜、茶构更加合理，已初步建成无公害蔬菜、茶业业、笋竹、笋竹业业三大三大现现代化代化农农 业业园区，园区，农农村村经济经济快速快速发发展。展。 依托三鑫林依托三鑫林业业有限公司加快笋竹有限公司加快笋竹产业发产业发展，助展，助农农增收。笋竹种植面增收。笋竹种植面 积积 2500 亩亩。 。图为图为前前进进村村农农民在收割笋竹。民在收割笋竹。 东东升茶山景区位于升茶山景区位于县县城之城之东东 8 公里李台村的藏粮湖畔，附近有公里李台村的藏粮湖畔，附近有 6 万万亩长亩长江水土保持生江水土保持生态态林区，山青水碧，林区，山青水碧，风风景秀景秀丽丽。 。 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 21 页 共 61 页 通通过过大力大力实实施新型工施新型工业业化化战战略，梓潼工略，梓潼工业业已形成了机械加工、建筑已形成了机械加工、建筑 建材、能源、化工、建材、能源、化工、纸业纸业、 、铸铸塑、塑、农农副副产产品加工等七大支柱品加工等七大支柱产业产业。 。现现有工有工 业业企企业业 1564 家。工家。工业经济业经济快速快速发发展，展，2006 年，工年，工业总产值实现业总产值实现 11.46 亿亿元。元。 三三产业产业蓬勃蓬勃发发展，形成了交通运展，形成了交通运输输、通、通讯讯信息、金融保信息、金融保险险、科技、科技 教育、文化教育、文化卫卫生、生、饮饮食服食服务务、休、休闲娱乐闲娱乐、 、观观光旅游等多元化光旅游等多元化产业结产业结构。构。 6-1-7、基、基础设础设施施 基基础设础设施健全，充分施健全，充分发挥发挥效力。效力。现现有中学有中学 10 所、小学所、小学 56 所、幼儿所、幼儿 园园 17 所，适所，适龄龄儿童入学率儿童入学率为为 98%。有体育。有体育馆馆 1 座，影座，影剧剧院院 2 座，公园座，公园 1 个，休个，休闲闲广广场场 3 个。有国家二个。有国家二级级医院医院 2 家。城家。城镇镇道路全部硬化。有日道路全部硬化。有日 供水能力供水能力 20000 吨以上的供水站吨以上的供水站 1 座，座，220 千伏千伏变电变电站站 1 个，个，110 千伏千伏 变电变电站站 2 个，汽个，汽车车站站 3 个，航运个，航运码头码头 1 个。交通运个。交通运输输、通、通讯讯信息、市政信息、市政 公用等服公用等服务设务设施配套施配套齐齐全。全。 6-1-8、 、发发展前景展前景 未来几年梓潼全未来几年梓潼全办办事事处处加快建加快建设设成潼南的一极（第一成潼南的一极（第一经济经济增增长长极）极） 五地（工五地（工业发业发展的制高地、生展的制高地、生态态旅游休旅游休闲胜闲胜地、地、农农副副产产品加工工品加工工业业原料原料 基地、基地、现现代代仓储仓储物流基地和物流基地和现现代宜居地），把梓潼加快建代宜居地），把梓潼加快建设设成城成城乡统乡统筹筹 发发展的街道，五年展的街道，五年跻跻身全市一流街道行列。力争身全市一流街道行列。力争 2013 年，区域生年，区域生产总产总 值值达到达到 41.35 亿亿元元, 年均增年均增长长 25%以上；其中工以上；其中工业总产值实现业总产值实现 34.12 亿亿 元，年均增元，年均增长长 25%以上；全社会固定以上；全社会固定资产资产投投资资达到达到 17.64 亿亿元，年均增元，年均增 长长 25%以上；本以上；本级财级财政收入达到政收入达到 3090 万元万元,年均增年均增长长 13以上；以上；农农民民 人均人均纯纯收入达到收入达到 9280 元，年均增元，年均增长长 15以上；三次以上；三次产业结产业结构排序达到构排序达到 筑建梦想筑建梦想 分享尊荣分享尊荣 筑荣置业顾问筑荣置业顾问 第 22 页 共 61 页 “二三一二三一”；年均；年均转转移移农农村富余村富余劳动劳动力力 500 人以上；年均新引人以上；年均新引进县进县外外资资 金金 4000 万元以上；外万元以上；外贸贸出口出口创汇创汇 2000 万美元以上；人口自然增万美元以上；人口自然增长长率控率控 制在制在 3.5以内。以内。 分析：分析：作作为县为县城街道城街道发发展展经济经济有着得天独厚的有着得天独厚的优势优势，梓潼街道，梓潼街道继续继