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户型策划与设计 策划中心 姜雪彦 前言 可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极 为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样 的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此 我对涉及户型的一些问题作些探讨，希望大家通过探讨能有所收获。 目录 第一篇 户型策划 第二篇 好户型的标准 第三篇 户型功能配置 第四篇 90三房户型案例 第五篇 别墅户型对比 户型=消费者+建筑设计师+项目策划人 消费者：户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满 足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保消费者为该项目 买单。 建筑设计师：建筑设计师考虑的是建筑技术问题。户型即建筑的室内空间间隔，需要 考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置。 项目策划人：世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消 费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要 研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处 的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素 ，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是 项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的 详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。 是谁在考虑户型问题？1 户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型策划首要的是进行土地价值 分析判断： 景观丰富、交通便利的地块当然应以大户型为主； 土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等户型为主； 而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主； 至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积公寓甚至酒店式公寓。 项目策划人是如何考虑户型的？2 户型策划的主要内容有以下几点： 1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸 引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境， 结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是 以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、 二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？ 2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不 同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港 人通常将70做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100。就是同一 城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100 左右，有的希望三房能做到130以上甚至170；有的喜欢70的二房，有 的中意二房超过90那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以 多少为宜，显然需要精心策划。 项目策划人是如何考虑户型的？2 户型策划的主要内容有以下几点： 3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称 优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置： 面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的 地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层位置最好 的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定 各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压 或低价低利润。 4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封 闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸） 窗？等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应 由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。 万马樱花府第 面积区间户型套数面积比例 小高层公 寓 57 一室一厅186% 85 两室两厅189% 90 两室两厅9049% 107 两室两厅1610% 108 两室两厅1711% 160以上四室三厅1215% 目录 第一篇 户型策划 第二篇 好户型的标准 第三篇 户型功能配置 第四篇 90三房户型案例 第五篇 别墅户型对比 好户型的标准 选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活 习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以 更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型，就是能充分尊 重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的 舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自 然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与 环保的户型。 1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动 频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需 要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要 走动娱乐的人可以放心活动。 2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访 客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室 （主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行 区位分离，而且应注意各房间门的方向。 一套好的户型，必须做到以下几个分开：1 3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现 。为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅 应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父 母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间 有所分离。 4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水 怕脏的卧室等分开。原来我们都是一个卫生间，洗脸、浴盆、洗衣机都在一 个空间里面。现在是把卫生间尽可能设计成两间，外面是洗手间，里面是洗 澡等等 。 一套好的户型，必须做到以下几个分开：1 如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采 光充分，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。 厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的 工作热情，影响一家人的食欲。 卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它 也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。 卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。 如果所有的房间都达到了通透的标准则称此户型为全明。 一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。2 一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的 阳光能照耀房间，如有不便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。 当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝 向布局而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。 一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝南。2 厨房：应远离卧室，以杜绝油烟污染。 卫生间：则应靠近卧室以方便家人。 其他：好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布 线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省材料。 一套好户型的其他标准。3 目录 第一篇 户型策划 第二篇 好户型的标准 第三篇 户型功能配置 第四篇 90三房户型案例 第五篇 别墅户型对比 户型功能配置 小户型在功能配置上就比较简单，一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五 大件” ，功能分区也不尽完美。 而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大，不仅可以在小户型基础 上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房）、 梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能，而且可以依据人们通常生活 习性做出比较完美的功能分区。 毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位。因为它是进入一 个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是 迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首，在设计中应该得到最 高规格的尊重。 在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝 向、餐厅的联接、玄关等。 以普通家庭的客厅为例，这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花 木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里的主要节目，太小让 人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此 客厅的开间以4.5米为宜，最大不应超过5米，最小不应小于3.5米。而在通常 情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。 户型功能配置之客厅1 阳台尽可能与客厅相连 客厅与餐厅的连接 客厅与餐厅直接联通或有隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透 一些；错开或隔断则功能分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些 ，但通风性差一些，面积利用率也将打点折扣。 玄关 户型功能配置之客厅1 主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性 ，减少了家居活动时成员之间的相互交叉干扰，增添了生活情趣，因 而从生理上满足了现代人的家居生活。 主卧的出现，还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房 产在很多人眼里还是事业成功的标志之一，而独立、舒适、宽逸、豪 华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。 户型功能配置之主卧2 位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，现在的建筑设计师都知道将 主卧设置在最隐密的地方了尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型 则设置在上层或上半部分。但与此同时，我们又能在不少平面户型的项目中 看到主卧虽居于私密位置，可门却直接对着客厅，整个就是自相矛盾。更有 甚者，有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻，这就让人匪夷所 思了！除私密性外，朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素 ，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。 面积：主卧要达到最少15平米以上，这样居住起来比较舒适一些，包括 很多其他需要使用的面积，包括橱柜、柜子、装饰品，有需要这样一个空间 ，可能15平米以上才是主卧要达到的标准。我们就针对90方来说，面积基本 上控制在开间是3.6米对于主卧才有舒适感，因为现在大家用的都是液晶的电 视机，电视柜的要求相比之前的大电视机小一些。对于主卧的话，双人的大 床是2米的，加上一个主道主卧的开间是3.6米左右了。我们一般要求进深最 好是4米以上比较好的，因为还面临一个问题，新婚夫妻两个人如果生了孩子 ，孩子在8岁之前还是跟大人一起住的。如果主卧太小了照顾起孩子人也不是 很方便，也是不太现实的。 户型功能配置之主卧2 辅助功能：在目前的住宅市场中，不少设计师在处理大面积户型时，常简 单地将每一个房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费 ，我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分，如在主卧中就可考虑 设置独立的衣帽间、独立的梳妆间、桑拿房、卫生间，可以考虑设置收 藏品展示区等。 户型功能配置之主卧2 窗户的功能有三：采光、通风、眺望。大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗 就成了近年来主卧窗户的主流。 飘窗叫做“凸窗”，因为这种窗户一般呈矩形或梯形向室外凸起。飘窗不 像传统的平窗只有一面是玻璃，它三面都装有玻璃。目前流行的飘窗多分为 两种形态，一种是有台阶的，一种是完全落地、与地面浑然一体的，它们不 仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为商品房的外立面增添了无穷的建 筑魅力。 关于飘窗面积的计算，法律中有明确的规定。据建设部建住房2002【74 】号文第六条规定：对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高2.2米以上的部位 ，要计算面积；而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建 筑面积。即有台阶的飘窗，只要高度不超过2.2米，都不计入销售面积，所以 也就不存在为飘窗买单的问题。也就是说，飘窗台到天花板的高度少于2.2米 ，窗台不算入面积，外飘阳台（只有一面靠墙）算一半面积；内阳台（有三 面墙）算全面积。 户型功能配置之窗户3 户型功能配置之窗户3 户型功能配置之窗户3 户型功能配置之窗户3 户型功能配置之窗户3 我们关于厨房的设计可集中归结为三个方面：厨房在户型中的位置；如 何提高厨房的舒适度；厨房设计的创新性想法。 在规划设计厨房时须从如下两种基本原则中选取其中之一： 1、厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败 叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜穿过客 厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门； 2、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水 器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅 、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。 户型功能配置之厨房3 舒适度： 目前多数厨房的面积在67平方米左右，但我们认为，在“冰箱入厨”已 是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、 炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩大。随着人 们生活节奏的加快，我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设 计得更科学、更合理，更符合人们的厨房作业的流程：在洗、切、炒的流程 中，l型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动 强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不仅能提高空间利用效率、减少死 角，而且更方便清洁，改善卫生状况；我们还认为，现在已经到了将厨房功 能细分为清洗加工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大程度地降低油烟污 染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行，不仅大大提高了 舒适度，对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有好处，可为平淡的居家生活增添 许多情趣。 户型功能配置之厨房3 创新： 在此我们想提出两点创新性想法，一是在200平方米以上的户型中设立 单独的早餐室，二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。早 餐室在欧美国家十分普遍，随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变，在 部分大户型中不妨一试。在我们见过的一些例子中，从抽排油烟机的技术角 度来看，将厨房完全敞开一点问题没有，而开放式厨房的好处不言自明 不仅极大地拓宽了工作面积，而且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视 ，任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙，真正让炒菜成为一种生活的轻 松甚至一种享受。 户型功能配置之厨房3 东方润园 现代住宅的洗手间是一组空间，这组空间围绕着方便、洗漱、沐浴等基 本活动而展开。抛开洗衣机问题，要较好地组织便溺、洗漱、沐浴三项功能 ，使用面积不应少于6平方米。 洗手间是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出现潮湿阴凉，从 而滋生细菌病毒的地方，因而其采光通风特别重要。尽管可以人工排风、尽 管可以用电发光，但无论从能源利用角度还是人们对自然风、太阳光天然的 亲近感，洗手间都应该做到宽敞明亮，通风顺畅，如能引入西晒，就更理想 了。 户型功能配置之洗手间4 空中花园 玄关 凯德视界 户型功能配置之阳台4 双阳台：目前在设计双阳台时，有两种不同的思路。一种是强调通风 ，将两个阳台分置于厅（客厅+餐厅）的两端；另一种注重实用，将 北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。 观景阳台：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天际线背景、 街景、公共公园、小区中心庭园优美的景观环境能极大的激发买 家的购买热情，增加楼盘的附加价值，观景阳台不仅强调人看景，而 且应做到阳台与景观的交流、对话，阳台融入景观，因而不仅需要上 佳的角度，而且需要较大的面积。 景观阳台：阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素，因而如何让阳 台自身也成为一种景观，是建筑设计必要的追求。阳台造型也一改过去千篇 一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、l形，材质也由镂花铁 艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等，色彩更是五彩缤纷，确实使阳台“成为了都 市里一道亮丽的风景”。 特殊功能阳台：近来在深圳、广州、上海的一些住宅中，设计师从安全角度 、建筑外立面的干净整洁、室内空间的利用率及视觉清爽等角度出发，还在 背阳面特别设置一个3、4平方米的小阳台，主要用于安置空调主机、燃气热 水器等，深受住户欢迎。 户型功能配置之阳台4 目录 第一篇 户型策划 第二篇 好户型的标准 第三篇 户型功能配置 第四篇 90三房户型案例 第五篇 别墅户型对比 政策和户型的关系 第一、政策层面。 06年6月1日开始执行国六条70/90政策，这个政策出台非常仓促 ，执行了一段时间也解释不清楚是什么意思。政府的用意是好的，但是效果 不太好。 如果当时制定政策的时候能够细化一点。如，80方以下的35%、100方以 下的25%、120方以下的20%，留下20%让开发商自由发挥，可以做大户型。又 分不同的地域，大城市、小城市、县级城市和省级城市、的要求不一样，还 有南北地域的差异等等。所以政策的“一刀切”对全国有可能造成一个情况 是90方的户型泛滥成灾。 我为什么说要这么细化？假设80方以下做两房是可以做出来的，100 方以下做小三房好多了，120方做舒适型的三房也是好做，剩下来就是120方 、150方、200方做大户型。所以市场的细化，让全国老百姓都住90方的小三 房是不现实的。 政策和户型的关系 第二、市场层面。 我们现在经常研究购房的主体是哪些人？ 20-30岁这批人，大学毕业面临成家立业这批人，他们买两房甚至是一房