浅谈地方房价的调控措施及对策研究.doc

浅谈地方房价的调控措施及对策研究摘要：住房价格关系到群众的切身利益，引起社会各界的广泛关注。近年来，随着我国经济的持续增长，国内主要大中城市的房价大幅攀升，对此国家出台一系列调控措施，但是效果并不十分明显。本文通过对我国房价上涨过快的原因分析和对现行房价调控措施及其影响的具体分析，找出其失效的原因所在，并提出相应的对策与建议。关键词：房地产 价格调控 对策建议随着经济的快速发展与城市化进程的快速推进，“居者有其屋”已成为提高人民生活水平的基本内容。近年来，部分大中城市房价大幅攀升，超出了城市大多数居民的承受能力。国家出台一系列房价调控措施，其最终目的都是从构建和谐社会的角度出发，解决人民群众最为关心的房价上涨过快问题，但这些措施并没有从根本上稳定房价。一、我国近年来房地产价格上涨过快的原因分析（一）住房消费需求量大是住房价格快速上涨的基本原因。1、居民的需求增加。随着国民收入的增加，城市居民的生活水平提高，急需改善住房条件。2、城市新增人口需要住房。我国目前正处于城市化的发展时期，因城市化而导致的城市人口增长是巨大的，随之而来对住房的需求也急剧增大。3、城市拆迁迫使部分居民购买房屋。我国许多城市旧城改造的速度非常快。在对旧城的拆迁中，许多居民失去了住宅，他们也会购买房屋。需求量大是导致住房价格快速上涨的一个明显的旁证是农村和小城镇的住房价格比较稳定。农村和小城镇住房价格变化基本不大，这是由于其人口相对固定，从而使需求比较稳定。（二）建筑工程造价成本不断提高推动房价上涨。在市场机制下，住房价格的确定除受制于供求关系之外，还取决于房屋的建造成本，也就是工程造价。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑工程造价不断攀升，导致这种现象的因素主要有五个：1、土地拍卖价格节节攀升。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例约为35%，部分地区则更高。地价的上涨必然导致整个房地产开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨。2、不断增加的融资成本。央行不断提高银行存款准备金率和银行利率，增大了房地产开发企业的贷款难度、还贷压力，提高了其自有资金投入比例，直接增加了开发商的开发成本。3、建筑材料涨价及用工成本增加。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素。另外，随着经济发展，人工工资也在逐年上涨，工人对收入增加需求增大，从而导致用工成本增加。4、房屋质量不断提升。近几年修建的房屋小区环境到房屋结构与以前相比都有很大的提升，例如，绿化面积增大、景观设计、功能区划分等，这必然会导致成本的增加。5、居高不下的税费成本。长期以来居高不下的政府各类相关税费，加大了房地产开发企业的负担和经营成本，在一定程度上拉高了房价。（三）民间资本缺乏适当的投资途径，大量进入房地产市场，导致对住房的需求虚高。随着我国经济发展水平的提高，民间资本的数量逐渐增大，这些资金需要一个投资的渠道释放出去。房地产的保值增值功能使得大量民间资本进入房地产市场，用于炒作住房。闻名全国的“温州炒房团”正是这一现象的典型表现。（四）房地产开发商的开发、销售手段促使房价升高。土地资源的稀缺和价格的上涨，导致开发商在开发和销售商品房的过程中采取一些手段来推高房价，以获取最大利润。开发商采取的手段主要有：1、有意识推迟开发进度，囤积土地。2、建设高档房屋以获取更高的利润。3、隐瞒房屋开发、销售的各种信息，人为制造供求紧张的现象。（五）政府因素。除了市场因素外，政府的因素也是重要原因。住房保障制度、公平交易制度和税收调控制度的缺失，使国家以抑制总需求增长为主的房地产业调控措施失效，高地价、高房价和高需求同时存在。一些地方政府一味通过公开拍卖土地来取得更多的建设资金，使规划与建设不协调，导致重复拆建加大城建成本1。另外，公共产品缺乏也是造成住房价格偏高的重要原因。由于公共产品不足，居民家庭教育和医疗支出所占的比重迅速提高，消费者对未来收入和支出的不确定性预期增强，越来越不敢花钱，也就越来越觉得住房价高。二、房价调控措施分析及其对房价的影响现行的房价调控措施主要包括：金融调控、土地调控、税收调控及住房保障调控四个方面。（一）金融调控措施采取金融手段调控房地产市场是国际上通行的做法，无论是通过缩进银根的间接调控，还是直接针对房地产开发商以及购房者的贷款政策，目的都是使房地产市场健康发展，将房地产价格控制在合理的水平。1、 金融政策调控内容金融政策主要包括三方面：一是提高对房地产开发商投资贷款标准，严格控制自有资金比例和房地产开发贷款利率等；二是提高个人购买房产按揭首付比例，如“新国八条”规定：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；三是提高房贷利率，此项政策的目的是控制遍地开花的房地产开发，抑制房地产市场的贷款规模，打击投机性炒房，保护中低收入家庭购房。2、金融政策对房价的影响从土地储备，到房地产开发、房地产建设，再到房地产购买，每一个环节都离不开银行金融信贷的支持。金融信贷政策对房地产市场的影响是很大的：（1）提高房地产开发企业自有资金比例将直接影响开发商的开发成本，它们都会迫使开放商减少资金占用，减少土地囤积并加速住房销售。这类金融政策的调控效果取决于开发商对流动性和资金成本变动的承受能力，如果承受能力弱，则调控效果有效。央行曾上调商业银行对个人住房贷款的优惠利率和个人房贷首付比例，以期通过高利率，增加购房成本来抑制投资需求，进而达到控制房价上涨的目的。（2）调节住房贷款首付比例和贷款利率会直接影响购房需求，对房价的调节作用最为迅速，效果也较明显。但提高商业性贷款也加大了中低收入群体居住性需求购房的困难，抑制了正常的住房需求。（二）土地调控措施地价是房价的“龙头”，又是房价的重要组成部分。地价决定房价，房价反过来又会拉动地价的上升。在我国，土地是国家所有的，政府对土地出让一级市场是垄断的，所以土地价格在很大程度上不是在市场中形成的。但政府垄断土地一级市场，可在一定程度上控制土地的供给弹性，避免土地价格的大起大落。1、土地政策调控内容土地政策主要是通过限制土地供应和提高土地价格，提高房地产投资成本等行政手段，达到减少房地产投资的目的。2、土地政策对房价的影响首先，国家对土地投放数量的变动会直接影响土地价格，进而影响房价。一般来说，如果政府增加土地供应，则会促使地价下降，进而导致房价下降，但如果开发商囤积土地，则政府仅仅通过调节土地投放便难以实现调控房价的目标。近年来，我国一直实行的是“收紧地根”的宏观调控措施，使土地供应不断减少，土地价格的上涨是必然的。国土资源部应根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构和数量。对住房价格上涨过快的地方，应适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量，科学地确定土地供应规模，用供给来调节需求与房价2。其次，国家对土地投放数量的变动会引发未来住房供给的数量变动，进而影响房价。但土地投放数量的变动对房价的影响，会受购房者对房价预期的制约。当现实的房价不断上升时，即时土地投放变动减少也很难改变购房者对房价的短期预期。因此，土地调控政策对地价的调控是迅速有效的，但对房价的调控则受制于开发商的土地囤积行为和购房者的“追涨杀跌”，其效果存在时滞，不能迅速显现出来。（三）税收调控措施税收调控是通过对房地产流通的各个环节的税收手段从而增加房地产开发商的开发及转让成本，控制房地产行业的利润水平，适当增加购房者税收成本而抑制房地产市场的投机性行为。1、税收政策调控内容税收调节政策主要包括：一是对个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房实行差别化税收政策。二是加强土地增值税的征收管理工作，加强对房地产开发企业土地增值税的清算管理，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。三是稳步推进个人住房征收房产税改革试点。2、税收调控政策对房价的影响房地产税收政策实际上是一个综合性政策。在房地产市场的不同环节设置不同的税种，可以起到不同的调控作用。在房地产开发环节征税将增加房地产企业的经营成本，在房地产流转环节征税将增加住房转让的交易成本。税收政策对房地产价格的影响主要体现在以下三个方面3：（1）在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经营成本，在一定程度上抑制价格飙升。（2）通过加大流转环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机炒作的目的。（3）改革房地产保有环节的税制，直接或间接为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，抑制出于投机目的的房地产保有行为，促使房地产价格低落。从短期来看，对交易环节，流转环节采取税收差别对待有利于抑制投机、稳定房价；而从长期看，通过征收房地产保有环节的物业税，会降低房地产的投资价值，有助于抑制奢侈性投机性住房需求，利于稳定房价。总之，调控房地产市场的税收政策将会直接影响购房需求，特别是投机性需求，因而对房价的调控作用是直接有效的。（四）住房保障调控措施住房保障是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，通过运用经济、行政和法律手段，为保障满足居民的基本住房需求所做出的多种制度安排。为了进一步加大对房地产的调控，近年来，国家相继出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、廉租住房保障办法、经济适用住房管理办法和关于加快发展公共租赁住房的指导意见等一系列文件，主要围绕进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住宅制度以及逐步改善其他住房困难群体的居住条件等三个方面采取措施，旨在加大住房需求调节力度，增加住房供应量等途径引导合理的住房消费。1、住房保障政策调控内容住房保障政策的调控主要体现在：加快城镇廉租房、公租房建设，规范发展经济适用房和限价房，积极发展住房二级市场和租赁市场。目前，我国住房保障制度的供给主要包括：供给出售型和非出售型保障性住房。出售型保障性住房包括经济适用房和限价商品房；非出售的保障性住房包括廉租房和公共租赁住房。2、住房保障政策对房价的影响保障性住房的投入使用将会分流市场上的一部分需求，缓解强大的市场需求，同时加大新建商品住房供应以求实现住房供求的平衡。但由于我国保障性住房覆盖率低，调控作用并不明显。国家统计局2011年1月公布的1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示：与2010年12月份相比，在2011年1月，全国70个大中城市的新建商品住宅价格涨幅超过20的城市有3个，仅有3个城市出现下降；若是与去年同月相比，在1月中，70个大中城市同比价格出现上涨的共有68个城市，下降的只有2个城市。其中，涨幅超过10的城市有10个。由此可见，针对房价的密集调控措施收效甚微。三、房价调控措施失效的原因（一）房地产市场刚性需求强烈。在国外，常年租住房屋是十分普遍的现象，而中国人的家庭观念很强，要成家立业必须得先拥有一套属于自己的住房。随着经济不断发展和城市化进程的加速，数量庞大的城市居民加上涌入城市的打工者形成了巨大的住房需求。另外，城市的改造、拆迁，也必然产生了大量的住房需求。加上住房对于大多数人来说是生活必需品，需求的价格弹性相对较低，提高契税、印花税和住房贷款利率等造成的住房价格的上涨和成本的上升不会使得住房需求量有较大程度的下降，居民的真实性住房需求具有一定程度的刚性。 (二)国家紧缩地根，土地价格不断上涨，导致房价不降反升。国家紧缩地根，严格控制商品房用途的土地供给，规定土地供给要以拍卖、竞价等方式出让。这些措施本来是想保持房地产行业的正常运转，防止出现过热发展和房地产泡沫，但在客观上却使得城市优良地段供给不足，从而加剧了住房市场供不应求的局面4，使得房价不降反升。(三)房地产行业发展迅猛，投资需求旺盛从投资性需求来说近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益少，操作难度大且缺乏保障，再加上长期低利率的因素，而房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。同时，不少外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。 (四)房价持续上涨，房地产市场投机性需求旺盛。首先，由于房价的持续上涨，对房产的投机性需求越来越旺盛，炒房者增多，以期通过转手来获利。由于我国并没有广泛地推广房产交易实名制和建立完善的个人信用系统，导致房产过户实名制不完善，信贷与税务等部门对于购房者的房产拥有状况不能够准确的了解，都大大降低了国家针对投机性交易的政策效果。其次，房价的持续上涨使得一些开发商有意减少当期的开盘量，通过延期获得预售许可证、大幅提价以延缓销售速度、内部炒房等捂盘现象，以期更大利润。开发商的这些投机行为，加剧了住房的紧张局面，使得房价进一步上涨。目前，尚缺少针对这些不法行为的有效打压措施。(五)普通商品房和保障性住房供给不足，收效甚微。国家要求满足中低收入家庭住房需求，调节住房供应结构，加大普通商品房和保障性住房建设，但收效甚微。在利润杠杆的作用下，相对于建设普通商品房和保障性住房，开发商更愿意开发利润较高的高档住宅。建设普通商品房和保障性住房，同时也会减少地方政府的财政收入，造成普通商品房和保障性住房的供给数量严重不足。（六）建筑造价成本不断增加建筑材料涨价、开发商融资成本及用工成本增加，增大了房地产的造价。随着经济不断发展，建材价格，人工工资都随经济增长而增长，城市建设配套费用和税收也在不断增加，从各个方面都增大了房屋造价，导致房产调控措施失效。四、稳定房价的对策与建议（一）增加普通商品房和保障性住房有效供给。 为中低收入家庭提供普通商品房和保障性住房，这是各级政府的首要责任。一是增加中低价位、中小套型普通商品住房供给。把中小套型、中低价位的住房供应放到很重要的位置,要增大中小套型、中低价位商品房面积占开发建设总面积比重。要在城市建筑规划中明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房和廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，并落实到地块。二是各级地方政府应当加大对增加经济适用房和廉租房的投入力度。要求各级政府都要从每年新增财力中拿出一定比例，作为专项资金，专门用于经济适用房和廉租房建设，可以起到抑制房价上涨的作用。（二）增加土地供给，降低土地价格，是稳定房价的重要举措。据调查，土地价格在房地产价格构成中所占比重最大，约为35，成为影响房地产价格的最重要因素。土地供应、土地价格是由各级政府掌控的，土地出让收入是归各级政府使用的。房价上涨过快，土地供给不足导致土地价格上涨的强力推动负有不可推卸的责任，对此群众意见很大，普遍认为政府在此问题上无所作为，甚至是利益同谋。因此，增加土地供给，降低土地价格是解决房价快速上涨的重要举措。（三）增加房地产投融资渠道，降低房地产企业融资成本目前房地产企业的投融资主要依靠单一的银行贷款和自有资金投入，融资渠道单一，成本较高，应发展银行信贷以外的融资方式，建立多元化的房地产金融市场，降低房地产企业融资成本。一是大力发展房地产投资信托(reit)，从信托公司获得融资渠道；二是鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资，采用股权融资模式，信托投资公司以股权的方式进入，充实企业的资本金；三是培育和完善房地产债券市场，应鼓励有条件的房地产企业通过发行1年期以上的长期债券进行融资，对房地产企业债券的发行主体、融资项目和利率等适当放松限制，为房地产企业通过债券融资创造良好的外部条件；四是大力鼓励合作开发融资，开发商寻找一家或者几家有经济实力的企业进行合作开发，是分散和转移筹资负担，降低融资成本的较好方法。（四）完善税制，变堵为疏，调整税收调控的着力点。1、开征房地产税(或者物业税)：以家庭为单位，按照能力负担原则确定征税标准：对于90平方米以下住房免税；对于90140平方米住房按1征税；对于140平方米(含)以上住房按2征税。房地产税以房地产评估价格为计税依据，按年征收。以取得房屋产权证明时间为准，对于房地产开发企业，竣工之日起一年内还未出售房屋，视同自用房屋征税。这样规定有以下好处5：(1)在供给方面:第一，房地产税的开征增加了房地产所有者的持有成本，迫使他们把闲置的房地产重新投入流通，增加存量房的供给。虽然我国二手房市场交易在整个房地产市场交易中所占的比重不算很大，但根据国际经验和我国这些年的增长发展趋势来看，存量房的供给在平衡供求关系中的作用将日益显现。第二，房地产税的开征也将同样增加房地产投资者和投机者的房产持有成本。特别是降低了其投资和投机的收益预期。从根本上打击其盲目投资和投机的积极性，促使其尽快抛出所持有的房地产，对于缓解当前房地产供求矛盾起到积极作用。(2)在需求方面:第一，房地产税的征收使得房地产将来的部分升值收益以房地产税的形式收归国家所有，降低了投资房地产的预期收益，同时又增加了房地产投资者和投机者的持有成本,从而有效遏制房地产市场的投资和投机需求。第二，房地产的持有成本的增加也会使普通消费者更改消费观念，放弃超过实际需求的求大求多的消费心理。从而在努力满足房地产合理需求的同时，尽可能杜绝房地产资源的浪费。第三，对于中低收人家庭来讲，由于90平方米以下住房免税，使其房地产持有成本大幅下降，可以满足其基本住房需求，保证其社会福利。对于政府而言，可以发挥税收杠杆功能，运用经济手段，引导开发商大量开发政府鼓励、大部分消费者欢迎的房地产项目，避免政府通过地根紧缩、银根收紧、控制结构等行政手段打压房地产投资行为给市场传递房源紧张、价格趋涨的错误信息。2、取消“5年内转让二手房就全额征收营业税、城市维护建设税、教育费附加；5年后转让144平方米以内的二手住房，就差额征收营业税、城市维护建设税、教育费附加以及5年后转让144平方米以上住房就全额征收营业税、城市维护建设税、教育费附加”等相关规定，使大量的二手房进入市场交易。推动二手房市场走向繁荣，这不仅有利于居民梯度消费的实现，而且有利于二手房价格相对稳定的预期形成。3、在完善土地增值税政策的基础上加强征管。建议取消对“5年内转让的144平方米以上的二手住房，应当征收土地增值税，其中35年的，减半征收土地增值税”的规定，改为无论是新增商品房还是二手房交易，均应按照条例全部征收土地增值税。这样做，在利用市场手段而不仅仅是苍白的行政手段来规范土地市场的同时，有利于转化收入形式。将土地增值收入以税收的形式，借助市场机制收归国有，减少政府参与操作土地市场的嫌疑，从而避免行政供地减少传递给市场的房价趋涨的错误信息，有利于引导市场预期向政策预期发展。4、保留二手房转让就差额征收个人所得税的规定。在运用税收手段调节二手房转让者收入水平的同时。降低了投机性炒房者的收入预期，增加了地方政府的财政收入，有利于社会公平。（五）严抓工程管理，控制建筑工程造价，降低房屋成本，从方案设计开始，重点设计开发普通商品房住宅小区，减少高档住宅小区开发量，降低因配套设施增加而产生的建筑成本。严格控制建安成本，降低工程造价：做好招标管理、工期安排、材料与设备购置，合理安排工程顺序、竣工验收，减少各环节费用支出，从而降低房屋成本。（六）将解决民众住房问题纳入政绩考核体系。 地方政府执行政策不力甚至成为政策执行的阻力原因在于这些政策损害地方政府既得利益从而导致积极性不高。建立对地方官员在改善居民居住状况方面的考核指标以及在房价涨幅方面的控制纳入政绩考核体系，这就直接将抑制高房价与地方政府的切身利益绑定政府从土地上得到的收入多了，房价就会上涨，居民就买不起房，住房状况就会下降，对政府官员的考核评价就会降低。从而提高地方政府对于抑制房价过高的积极性。另外将民众住房状况及抑制高房价纳入政绩考核，对规范保障房建设中的政府行为及腐败也有着积极意义6。 （七）其他措施。1、完善房地产市场信息披露机制，做好正