松山湖国际创意设计城可行性研究报告最新20141024.doc

松山湖国际创意设计城可行性研究报告松山湖国际创意设计城可行性研究报告编制单位：东莞市松山湖中润实业有限公司编制时间：二零一一年四月目 录1项目概况31.1项目名称31.2开发单位31.3地理位置31.4项目建设规模31.5项目财务摘要43项目建设条件53.1项目地址选择53.2交通条件53.3供水、供电53.4环境保护53.5消防安全63.6开发条件74项目的规划及建设内容74.1建设规模及主要技术经济指标74.2设计理念84.3规划设计85投资构成及资金来源85.1投资构成85.2资金来源86建设进度安排97经济效益分析107.1经营收入（单位：万元）107.2成本分析117.3项目资金来源与运用（详见附表）127.4项目偿债能力(详见附表)121项目概况1.1 项目名称松山湖国际创意设计城1.2 开发单位东莞市松山湖中润实业有限公司项目负责人： 邱超 联系电话：1.3 地理位置松山湖大道与工业大道交汇处。1.4 项目建设规模项目总用地面积： 93428.18平方米规划总建筑面积：133595.38平方米计容建筑面积：112113.8平方米（容积率1.2）其中：成果展示中心1栋：面积6105.75；总部研发楼4栋：面积16238.97；创意研发办公楼21栋：面积24348.08；独栋研发楼12栋：9085.32；专家研发楼3栋，面积：4488.15；科研办公楼4栋，面积30821.99；首席专家研发楼16栋，面积11877.6；会议培训中心1栋，面积15424.024；地下室1栋面积15155.57，垃圾房1栋面积49.92。 绿化率：35%；建筑密度：40%停车位：605总共：64栋（含地下室及垃圾房），其中地上63栋。1.5 项目财务摘要项目投资总额为61,797万元，项目回收总额为108,848万元，利润总额为47,165万元，投资利润率为76%, 净现值（ic=10%）为21773万元，内部收益率为32%。包建设期的静态投资回收期为4.5年。2 市场调研分析2.1 宏观市场分析创意产业是国家大力扶持的新兴绿色产业产业，与其他产业不同，创意产业是以创新要素和文化元素为核心为所有产业提供的高端服务。近年来，我国创意产业有很大发展，香港、台湾、上海及北京各大城市，都利用自身优势积极推进创意产业的发展，建立了一批具有开创意义的创意产业基地。据统计，目前上海市文化创意产业产值已经占到全市gdp的8%。不仅上海、还有南京等市各中心市区均依托各自人才、区位以及资源优势，争装“创意引擎”，设立各种创意产业基地和园区，欲抢占创意产业发展战略高地。2.2 区域市场分析广东文化产业的快速发展还将延续。为进一步促进文化与经济社会协调发展，广东省委、省政府提出了建设文化强省、加快提升文化软实力的明确目标，出台了有关实施意见。可以预见，在各级政府的高度重视和大力支持下，广东会产生更多如喜羊羊与灰太郎之类的文艺精品，不远的将来，广东文化产业必将迎来新的辉煌。2009年，东莞市委、市政府把文化创意产业列为东莞市第九大支柱产业。其后，松山湖、虎门港和东部生态园等三大产业园区顺势作为，成为东莞发力创意产业的“急先锋”。松山湖现已出台“两中心一基地”规划，明确提出要把松山湖打造成为“中国动漫产业最佳对接平台”和“中国动漫衍生品研发交易中心”，同时建立创新研发、版权交易、动漫影视渲染、衍生品交易展示、品牌授权以及动漫企业认证等服务中心。2.3 客户分析据有关资料了解，东莞是全国最大的动漫衍生品制造基地，拥有5000多家动漫衍生品生产企业，广东省的设计企业相对分散，东莞创意设计产业市场潜力巨大，本项目的投资建设非常必要。2.4 本项目前景预测分析本项目在地方政府的支持下，通过一系列的扶持政策，引进知名创意设计企业入驻，将成为东莞财富新引擎，推动东莞由“加工制造中心”向“营销中心、技术中心、设计中心、时尚中心”转型。3项目建设条件项目的成功开发，首先必须对本项目各项条件进行认真的研究和分析。以下就本项目的基本情况所作的分析。3.1项目地址选择松山湖国际创意设计城项目位于松山湖大道与工业大道交界处，松山湖汽车站附近，月荷湖边。项目交通极为便利，风景怡人。项目周边配套齐全，周边银行、酒店、公园、学校、汽车站、公寓等生活配套设施非常齐全。整个项目占地93428.18平方米。3.2交通条件项目周边即是工业大道，道路状况良好，且临近松山湖汽车站，交通极为便捷。3.3供水、供电目前项目周围均有市政供水及供电接口，可提供项目前期开发接入及后期增容。3.4环境保护1、 尽量使用较为先进的、噪声较小的施工设备。2、 合理安排施工计划，避免高噪声设备同时开启。3、 建筑场地周边按规定设置标准围栏，实行封闭施工。4、 按规定适用预搅混凝土，在施工起尘区要洒水，场地内施工道路要硬化。5、 建筑工地的粉状材料应采取有效的抑尘措施，对可能产生的扬尘的建筑材料应禁止露天堆放。6、 建筑工地道路铺设渣石路面，工地出入口处要设置清除车辆泥土的设施，严禁车辆夹带泥土驶入市区或主要交通干线。7、 运输残土等固体废物和建筑材料的车辆要遮盖毡布，经过居民区和进入施工现场是要限速行驶，尽量减少二次扬尘。8、 禁止使用三毡四油等建筑防水材料，必须采用国家推广的新型建筑防水材料。9、 对于运输车辆、施工机械产的废气应控制其为其达标排放。此外，施工工地做饭的不使用煤，应使用清洁能源，尽量减少其对周围环境造成的污染。10、 避免在雨季进行基础施工。11、 生活污水和施工排水不得随意排放，不得流入施工场地外。施工排水不的直流入下水管网，应设简易沉淀池，以防止水质污染及堵塞下水道。12、 加强对施工场地雨水的排除。13、 本工程会填土应尽量采用本工程施工过程中所产生的土方，以减少剩余残土量。14、 建筑残土及建筑垃圾按照市政部门的有关规定送至指定地点统一处理。15、 小区建成后，应搞好绿化建设，加强绿化管理，提高绿化水平，可有效的吸附空气尘埃，涵养水源，净化大气质量，努力创造一个好的生态环境。16、3.5消防安全a) 消防系统 建立完善可靠的消防自控系统； 建立完善的消防给水系统； 建立完善的防台抗风系统； 通过电子监视系统及时发现灾情。尽快处理； 其它必备的减灾防灾系统； 建立工程施工消防设施；b) 消防设计 沿小区周边设置的车行道均兼做消防车道，步行景观道也兼作消防车道； 道路坡度均小于7%； 住宅出入口均设于消防登高面侧； 地下车库均采用自动喷淋系统，除地下一层可自然通风的防火分区均为机械排烟。目前，周边道理均能满足前期施工消防行车道路要求。3.6开发条件松山湖高新科技产业园拥有强势的生态旅游资源，便捷的交通网络，高起点的生活配套，是国家重点发展的高科技产业园区。各种优势的叠加让本项目具有非常巨大的发展潜力。 “松山湖国际创意设计城”是由东莞市东莞市松山湖中润实业有限公司进行开发的，作为松山湖中润实业有限公司在东莞的首个创意设计城项目，中润实业已经精心打造了一个高素质的人才队伍，整合了一套行之有效的管理模式，力求用最高的标准将松山湖国际创意设计城打造成为一个产业园标杆项目。4项目的规划及建设内容4.1建设规模及主要技术经济指标项目总用地面积： 93428.18平方米规划总建筑面积：133595.38平方米计容建筑面积：112113.8平方米（容积率1.2）其中：成果展示中心1栋：面积6105.75；总部研发楼4栋：面积16238.97；创意研发办公楼21栋：面积24348.08；独栋研发楼12栋：9085.32；专家研发楼3栋，面积：4488.15；科研办公楼4栋，面积30821.99；首席专家研发楼16栋，面积11877.6；会议培训中心1栋，面积15424.024；地下室1栋面积15155.57，垃圾房1栋面积49.92。 绿化率：35%；建筑密度：40%停车位：605总共：64栋（含地下室及垃圾房），其中地上63栋。4.2设计理念项目定位于充满创意的高新科技研发办公楼，面向于高新科技园区的高端管理者、高科技企业的白领员工，塑造出充满时尚科技感的高档办公空间，突出个性与空间可塑性是整个项目的特性，办公者在精神上得以无限延展的同时，同时也带来身心上的认同感、归属感。建筑风格以现代风格为主，并通过不同材质的运用和对比，来提升本项目的价值感和特色创意感。4.3规划设计本项目用地较为平整，将采用总部办公大楼、创意研发楼、首席专家研发楼规划布局结构，项目东边为首席专家研发楼，西边为高层研发楼，呈东西向排布。既充分利用了用地价值，又保证每栋办公楼均能保证良好的采光与较开阔的视野，以及优越的环境优势，是高端白领、科研人员、企业办公的良好位置选择。 5投资构成及资金来源5.1投资构成项目总投资：61797万元；其中：土地费用：8731万元前期费用：1474万元；市政配套费用：2004万元建安工程投资：38285万元财务费用：3605万元销售推广费用：1624万元 政府规费：3982万元其它费用：179万元；企业管理费用：1913万元；（具体分项及估算依据见经济效益分析部分中的成本分析表）5.2资金来源资金来源：计划资金运用为61797万元，其中企业自筹40197万元，银行借款21600万元。一、项目资金来源与运用（单位：万元）序号 项目 合计 第一年总额2011第二年总额2012第三年总额2013第四年总额2014第五年总额2015第六年总额20161 项目资金 156,700 10,000 10,000 6,000 32,700 76,200 21,800 1.1 自有资金 26,300 10,000 10,000 6,000 300 - - 1.2 借贷资金 21,600 - - - 21,600 - - 1.3 房屋租金 108,800 - - - 10,800 76,200 21,800 2 资金运用 61,797 6,784 12,912 5,777 33,218 2,000 1,105 2.1 项目建设投资 58,192 6,784 12,912 5,777 32,718 - - 2.2 借款利息支付 3,605 - - - 500 2,000 1,105 3 借款本金偿还 21,600 - - - - - 21,600 4 盈余资金 3,216 -2,912 223 -518 74,200 -905 5 累计盈余资金 3,216 304 527 9 74,209 73,304 二、项目偿债能力分析（一）项目损益表（单位：万元）序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年 1 营业收入 108,800 - - - 10,800 76,200 21,800 2 营业成本 55,325 5,454 38,862 11,009 3 营业税金及附加 6,310 - - - 626 4,420 1,264 4 利润总额 47,165 - - - 4,720 32,918 9,527 5 所得税 11,791 - - - 1,180 8,230 2,382 6 税后利润 35,373 - - - 3,540 24,689 7,145 评价指标： 项目总投资利润率=利润总额/项目总投资100% =76.14%（二）项目现金流量表（单位：万元）序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年1现金流入 108,800 10,800 76,200 21,800 1.1项目 合计 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 2现金流出 61,797 6,784 12,912 5,777 33,218 2,000 1,105 2.1项目建设总投资 58,192 6,784 12,912 5,777 32,718 2.2财务费用 3,605 - 500 2,000 1,105 3净现金流量 47,908 -6,784 -12,912 -5,777 -22,418 74,200 21,600 4累计净现金流量 -6,784 -19,696 -25,474 -47,892 26,308 21,601 5动态净现金流量 -6,168 -11,738 -5,252 -20,380 67,455 21,602 6动态累计净现金流量 -6,168 -17,906 -23,158 -43,538 23,917 21,603 评价指标： 1、财务净现值（ic=10%）： fnpv =21773.81 2、财务内部收益率：firr = 32% 3、静态投资回收期： 包建设期的投资回收期=(5-1)+26308/47892=4.5年 不包建设期的投资回收期=0年 4、动态投资回收期（ic=10%）：包建设期的投资回收期=(5-1)+23917/43538=4.5年 不包建设期的投资回收期=0年 6建设进度安排该项目计划于2011年4月开工，2014年12月竣工。创意设计城进度计划表工程名称：松山湖国际创意设计城项目名称所需时间开始时间结束时间备注一、各项前期手续的办理139 工作日2010年10月18日2011年4月6日 1、注册公司及开发公司资质办理25 工作日2010年10月18日2010年11月18日 2、项目立项11 工作日2011年1月6日2011年1月20日 3、国土证、建设用地、建设工程规划许可证办理46 工作日2011年1月21日2011年4月6日二、项目前期工作154 工作日2010年12月1日2011年6月28日 1、营销策划前期(项目可行研究)10 工作日2010年12月1日2010年12月14日 2、总体初步方案设计及二次方案编审66 工作日2011年1月1日2011年3月24日 3、项目设计阶段（各专业图纸出图）24 工作日2011年3月25日2011年4月25日 4、规划放线及引点、现场七通一平3 工作日2011年3月14日2011年3月31日 5、工程招投标(土建、安装、各专业工程)38 工作日2011年4月25日2011年6月8日 6、施工许可证办理53 工作日2011年4月25日2011年6月28日三、项目的建设阶段134工作日2011年4月25日2014年12月31日 1、土方工程及基坑支护施工48 工作日2011年4月25日2011年6月30日 2、基础地下室工程（含打桩、验桩）132工作日2011年4月29日2011年11月4日 3、裙楼工程(独栋研发楼三层封顶)22 工作日2011年11月5日2011年12月1日 4、项目开盘销售1工作日2011年12月1日2011年12月1日 5、主体工程（四一十六层）77 工作日2011年12月5日2013年12月15日 6、屋面工程23 工作日2014年3月16日2014年4月16日 7、装饰工程348工作日2013年10月12日2014年10月30日 8、水电安装工程(配合穿插作业)263工作日2013年12月1日2014年8月20日 9、消防工程(穿插作业)263工作日2013年12月1日2014年8月20日 10、燃气工程263工作日2013年12月1日2014年8月20日 11、脚手架工程及机械设备拆卸14 工作日2012年6月6日2012年6月20日 12、机电设备安装工程22 工作日2012年6月21日2012年7月20日 13、室外综合管网工程23 工作日2012年6月21日2012年7月23日 14、室外园林景观工程166工作日2014年3月1日2014年8月14日 15、小区市政配套设施工程35 工作日2012年6月21日2012年8月8日 16、各分部工程清场20 工作日2012年8月9日2012年9月5日 17、验收准备和验收21工作日2014年9月7日2014年9月28日 18、物业组建准备与参与营销活动387工作日2011年5月1日2012年9月30日 19、项目营销后期推盘及活动延续480工作日2013年9月8日2014年12月31日 20、工程各专项验收及综合验收374工作日2013年11月1日2014年11月10日综合验收四、项目后期办证及总结阶段245工作日2014年10月20日2014年12月31日 1、入伙与客服30 工作日2014年10月20日2014年11月20日入伙 2、项目产权办理245工作日2014年4月31日2014年12月21日 3、项目整体分析及经验总结8 工作日2014年11月22日2014年12月31日7经济效益分析7.1经营收入（单位：万元）序号类型销售金额1房屋销售/租赁收入108，848合计 108，848松山湖国际创意设计城经营收入预测工程栋号工程名称建筑面积(m2)楼层高度（米）单价(单位:元)总价(单位:元)备注收款方式1#成果展示中心6,127.87 6f28 9,60058,827,552销售一次性收取2#总部研发楼3,831.77 6f26 8,80033,719,576销售一次性收取3#总部研发楼4,028.30 6f26 8,80035,449,040销售一次性收取4#总部研发楼4,028.30 6f26 8,80035,449,040长租以租代售一次性收取5#总部研发楼4,028.30 6f26 8,80035,449,040短租37元/平方米/月均,20年计算按月收取6#高层研发楼6949.6813f43 7,00048,647,760长租以租代售一次性收取7#高层研发楼6,858.34 13f43 6,85046,979,629长租以租代售一次性收取8#高层研发楼6,550.57 13f43 6,80044,543,876长租以租代售一次性收取9#创意研发办公楼1,148.12 4f19 7,7378,883,004销售一次性收取10#创意研发办公楼1,148.02 4f19 7,6328,761,689销售一次性收取11#创意研发办公楼1,148.02 4f19 7,6328,761,689销售一次性收取12#创意研发办公楼1,148.12 4f19 7,9509,127,554销售一次性收取13#创意研发办公楼1,148.12 4f19 7,6328,762,452销售一次性收取14#创意研发办公楼1,148.02 4f19 7,6328,761,689销售一次性收取15#创意研发办公楼1,148.02 4f19 7,7378,882,231销售一次性收取16#创意研发办公楼1,148.12 4f19 7,5268,640,751销售一次性收取17#创意研发办公楼1,148.12 4f19 7,9909,173,479销售一次性收取18#创意研发办公楼1,148.02 4f19 7,9009,069,358销售一次性收取19#创意研发办公楼1,150.38 4f19 7,7378,900,490销售一次性收取20#创意研发办公楼1,156.29 4f19 7,6328,824,805销售一次性收取21#创意研发办公楼1,154.44 4f19 7,8739,088,906销售一次性收取22#创意研发办公楼1,159.19 4f19 7,7378,968,653销售一次性收取23#创意研发办公楼1,164.79 4f19 7,6328,889,677销售一次性收取24#创意研发办公楼1,166.24 4f19 7,8739,181,808销售一次性收取25#创意研发办公楼1,159.59 4f19 7,6328,849,991销售一次性收取26#创意研发办公楼1,158.56 4f19 7,6328,842,130销售一次性收取27#创意研发办公楼1,158.56 4f19 7,8739,121,343销售一次性收取28#创意研发办公楼1,159.59 4f19 7,7378,971,748销售一次性收取29#创意研发办公楼1,161.00 4f19 7,9009,171,900销售一次性收取30#高层研发楼6,953.40 13f42 6,94048,256,596长租以租代售一次性收取31#独栋研发楼798.51 3(1)13 12,80010,220,928销售一次性收取32#独栋研发楼798.51 3(1)13 12,90010,300,779销售一次性收取33#独栋研发楼798.51 3(1)13 13,50010,779,885销售一次性收取34#独栋研发楼798.51 3(1)13 13,50010,779,885销售一次性收取35#独栋研发楼798.51 3(1)13 13,50010,779,885销售一次性收取36#独栋研发楼798.51 3(1)13 13,90011,099,289销售一次性收取37#独栋研发楼798.51 3(1)13 12,80010,220,928销售一次性收取38#独栋研发楼798.51 3(1)13 12,80010,220,928销售一次性收取39#独栋研发楼798.51 3(1)13 12,80010,220,928销售一次性收取40#独栋研发楼798.51 3(1)13 12,80010,220,928销售一次性收取41#独栋研发楼798.51 3(1)13 12,90010,300,779销售一次性收取42#独栋研发楼798.51 3(1)13 12,90010,300,779销售一次性收取43#专家研发楼a397.65 3(1)13 13,2005,248,914销售一次性收取专家研发楼b357.24 3(1)13 12,5004,465,438销售一次性收取专家研发楼b357.24 3(1)13 12,5004,465,438销售一次性收取专家研发楼a397.65 3(1)13 13,2005,248,914销售一次性收取44#专家研发楼a397.65 3(1)13 13,2005,248,914销售一次性收取专家研发楼b357.24 3(1)13 12,5004,465,438销售一次性收取专家研发楼b357.24 3(1)13 12,5004,465,438销售一次性收取专家研发楼a397.65 3(1)13 13,2004,465,438销售一次性收取45#专家研发楼a397.65 3(1)13 13,2005,248,914销售一次性收取专家研发楼b357.24 3(1)13 12,5004,465,438销售一次性收取专家研发楼b357.24 3(1)13 12,5004,465,438销售一次性收取专家研发楼a397.65 3(1)13 13,2005,248,914销售一次性收取46#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,00013,216,905销售一次性收取47#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,20013,372,398销售一次性收取48#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,20013,372,398长租以租代售一次性收取49#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,30013,450,145长租以租代售一次性收取50#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,40013,527,891长租以租代售一次性收取51#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,40013,527,891销售一次性收取52#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,50013,605,638销售一次性收取53#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,50013,605,638销售一次性收取54#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,20013,372,398销售一次性收取55#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,20013,372,398销售一次性收取56#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,20013,372,398销售一次性收取57#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,20013,372,398销售一次性收取58#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,20013,372,398销售一次性收取59#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,30013,450,145销售一次性收取60#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,30013,450,145销售一次性收取61#首席专家研发楼777.47 3(1)13 17,30013,450,145销售一次性收取62#会议中心15,424.02 12f59 7,500115,680,150长租以租代售一次性收取总计 115,560.72 9,419.1 1,088,477,484.2 备注：建筑面积为115560平米，其中规划租赁面积：53125平米；规划销销售面积：62435平米；预计销售总额:6.73亿元,长租(以租代售)总额3.8亿元,短租金额0.35亿元,总计10.88亿元.预计资金回收期间:第一年占项目回收总额的10%,即1.08亿元;第二年占项目回收总额的70%,即7.62亿元;第三年占项目回收总额的20%,即2.18亿元,合计10.88亿元根据松山湖市场分析和销售反馈，预计研发楼售价7500-20000元/平米，均价为9000元/平米。其中首席专家研发楼售价20000元/平米，创意研发楼售价7500元/平米。18个月售罄。 楼房出租价格为每月35-60元/平米。其中高层研发楼第一年租金为每月35元/平米，二年后为每月40元/平米，再二年后为每月48元/平米。创意研发办公楼第一年租金为每月40元/平米，二年后为每月48元/平米, 再二年后为每月58元/平米。7.2成本分析 工程成本分析表序号成本项目明细单位建筑面积费用（单位：元）总建筑面积 （单位：平米）费用总额 （单位：元）工程一期工程二期备注一土地费用87,310,00061082221 26,227,779二前期费用14,740,00010170600 4,569,4001土地平整5133595.38638,214440368 197,8462临电15133595.381,911,9031319213 592,6903临水5133595.38638,214440368 197,8464临时道路和围墙10133595.381,276,428880735 395,6935地质勘测费3133595.38382,928264220 118,7086规划设计8133595.381,021,142704588 316,5547方案设计22133595.382,808,1411937617 870,5248施工图设计15133595.381,914,6411321102 593,5399景观设计15133595.381,914,6411321102 593,53910景观施工图深化3133595.38382,928264220 118,70811环评2133595.38255,286176147 79,13912人防设计6133595.38765,857528441 237