城建大厦项目可行性研究报告.doc

项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 1 页 共 78 页 1 总论 目 录 1.1 项目提出 的背景 4 1.2 项目可行 性研究 的依据 6 1.3 项目概况 7 1.4 项目开发 建设的 必要性 9 1.5 项目开发 建设条 件 11 1.6 项目投资 估算 12 1.7 项目进度 计划 12 1.8 结论及建 议 13 2 市场分析与预测2.1 房地产市 场宏观 形势分 析及预 测 15 2.2 *房地产 市场状 况分析 及预测 22 2.3 项目的市 场情况 分析及 预测 28 3 建设条件3.1 开发项目 用地状 况 42 3.2 资源供给 及外部 协作条 件 42 4 规划设计方案 4.1 规划设计 方案的 指导思 想 44 4.2 规划设计 方案的 原则 44 4.3 建筑规模 及规划 设计方 案设想 45 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 2 页 共 78 页 市场定位 46 形象定位 46 业态定位 47 经营定位 47 客户定位 48 建筑设计定位 49 5 项目开发进度安排 53 6 营销方 案6.1 营销方式 54 6.2 销售节奏 与策略 54 整体策略 54 价格策略 56 付款方式策略 56 配合策略 57 媒体策略 57 促销策略 60 6.3 租售计划 61 7 项目投资估算及资金筹措 7.1 投资估算 的原则 62 7.2 项目建设 的投资 估算 62 7.3 项目资金 筹措与 使用计 划 64 8 财务评价项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 3 页 共 78 页 8.1 财务评价 基础数 据的计 算 66 8.2 盈利能力 分析 66 8.3 清偿能力 分析 67 9 风险分析9.1 盈亏平衡 分析 68 9.2 敏感性分 析 6 9 9.3 项目风险 分析 71 10 结论及建 议 10.1 结论 7 3 10.2 存在的问 题及建 议 7 4 11 附表与附 图 11.1 附表： 77 11.2 附图： 77 12 附：主要 参考书 目及参 考资料 78 一、 总论 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 4 页 共 78 页 1.1 项目 提出的 背景 *古之又称 长安，位于 关中平原中 部，北临渭 河，南依秦岭 ，与罗马等城市并 称世界古都， 是世界四大 文明古都之 一。中国历史 上曾有十三个 朝代在* *建都 ，其中有周、秦、汉、唐这四个最强盛的王朝。著名的“丝绸 之路”就是以 长安为起点 。现在是陕 西省政治、经 济、文化中心，陕西省省会所在地。东西长 204 千米，南北最宽 116 千米，面积 9983 平方千 米，人口 741.1 万。进入二十一世纪以来，*生产总值连年保持两 位数的高速增 长，现代化 建设已处于 史家所称的“ 起飞阶段”。 从 1998 年起，国家为拉动经济，扩大内 需，出台了以房地产为支柱产业的经济 政策，房地产 业在经历了 多年的低谷 后，终于迎来 了黄金发展时期。 据国家统计局 最新资料显 示，全国商 品房平均销售 价格2724 元平方米，同比提高 12.9，是 1996 年以来同期的最高增幅。全国有 12 个地区 商品房 销售均 价增幅 超过 10，个地区价格增幅超过 20。去年中国房地产开发投资增长 28.6，增幅比去年同期降低5.5 个百分点；土地开发面积增长 12.2，增幅比去年同期下降 7.8个百分点；但 商品房销售 率高达 133.6 ，全国空置 商品房面积 下降0.8。目 前我国 城镇居 民人均 居住面 积只有 13.6 平方米，与国外发达国家人 均居住 面积 2030 平 方米相 比，其差距是十分明显的，所以房地产业 有着广 阔的发 展空间 。 据世界银 行统计 资料显 示，人 均 gdp 达到 600-800 美元时，住宅项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 5 页 共 78 页 产业将进 入高速 增长阶 段。2000 年我国人均 gdp 为 830 美元，2002 年更是达到了 870 美元， 住宅开 发占房 地产开发总 量的 90%以上。因此，未来几年 ，随着 gdp 的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发 展阶段 。 从购买力 分析， 城镇居 民人均 可支配 收入 2002 年达到 6860 元，比去年增长 8.5%；另外，城 乡居民 储蓄存款余额 已达 7.38 万亿 元，比去年增长 14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在 增强。 从消费意 向看，有 25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有 34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住 条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用 途。这说明城镇居民对住房的 需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转 变。目前居民 消费结构升 级是房地产 业发展的内在 驱动力，也正 是增加 住房消 费的良 机。 另一方面 ，作为 国家支 柱产业 的房地 产业，为国家的 gdp 增长贡献了 1.9-2.5 个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。由此看来 ，建筑房产消 费仍有巨大 的潜在市场 。有关专家预 测，我国房地 产热潮 可持续 20 年。 *房地产业 发展十余年 ，不仅有举 步维艰，也 有寻找城市营 造与可持续发 展的历 程。刚刚过去的 2004 年，房地产市场历经风雨。在推进房地产业健 康发展的同时 ，国家有关 部委相继出 台了治理整顿 土地市场秩序、投 资新政、控制 拆迁规模、 规范拆迁管 理等系列宏观 调控政策。200 4项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 6 页 共 78 页 年的陕西房地产市场，开发购销呈现几大特点：首先是房地产开发 投资幅 度明显 下降 ，二是房地产开发投资自有资金比重加大，自筹资金 同比增 长均在 50%以上，三是商品房供需基本平衡，价格稳中有升。同 时，房 地产投 资结构 中的住 宅投资比例 继续增 长。 *市委、市政府日前以白皮书的形式公布了*国际化、市场化、人文化、生态化发展报告，阐释*市的四化发展理念。*的发展定位是：进一步提 升城市的核心 竞争力和经 济的外向度 ，使之尽显其 人文之都、科技之 市、现代新城 的魅力。目 标是：世界 历史文化名城 、国际旅游目的城 市、亚洲知识 与技术创新 中心、新亚 欧大陆桥中国 段国际装备制 造业转 移的主 要承接 地。显而易见的是人文化是四化的核心，是*城市经济 社会发展的特 色和目的， 其目标是： 是*成为最有 东方神韵的人文之 都、理性文明 之城、诗意 时尚之城、 安定祥和之城 ，为*市未来 的发展 勾勒出 一个美 好的前 景。 1.2 项目可行性研究的依据 1、*市 建设项 目承建 费用统 一征收 办法实施细则； 2、陕西 省建筑 工程综 合概预 算定额( 1999)； 3、城市 居住区 规划设 计规范； 4、*市 建设项 目城建 费用统 一收费 一览表； 5、陕西 省工程 建设其 它费用 定额； 6、房产 测量规 范与房 地产测 绘技术； 7、 “城 建大厦 ”项目 规划设 计方案 ； 8、委托方 提供的 其它有 关资料 ； 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 7 页 共 78 页 9、委托方 现场勘 察及市 场调查 收集的 有关资料。 1.3 项目概况项目名称 ：*市 城建大 厦 建设地点 ：*市 五路口 土地性质 ：国有 土地出 让 建筑用地 面积：5 720 平方米 总建筑面 积： 68 068 平方米 其中：地 上建筑 面积：6 0060 平方米 商业中心 建筑面 积：160 16 平方米 商业会所 建筑面 积：400 4 平方米（室内 2803 平方米，室外 1201平方米） 写字楼建 筑面积 ：17160 平方米商务公寓 建筑面 积：228 80 平方米地下建筑 面积：8 008 平方米其中：设 备用房 ：2408 平方米车库面积 ：5600 平方米总建筑层 数：地上 19 层 ，地下 2 层 建筑高度 ：73.2m 地下停车 位：180 个 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 8 页 共 78 页 建筑类型及面积、楼层分配表 序号 1 2 3 4 5 6 其中 其中 建筑类型 地下室 车位面积 设备机房面积 商业中心 商务会所 室内面积 室外面积 写字楼 商务公寓 合计 楼层分布 1-2 3-6 7 8-13 14-21 层数 2 4 1 6 8 21 高度 m 4 4 3.6 3.6 3 73.2 2单层面积 m 4004 4004 4004 2860 2860 2总面积 m 8008 5600 2408 16016 4004 2803 1201 17160 22880 68068 2土地面积 m 5720 5720 5720 5720 5720 占地比例 0.7 0.7 0.7 0.5 0.5 开发商简介： 本项目由 * 市城建开 发总公司开 发。*市城市 建设开发总公 司是 1984 年在“*市统建办”的基础上成立的，为企业化管理的市局级事 业单位。公司 业务是按照 城市建设总 体规划，进行 城市土地开发 和经营 房地产 ，从事 旧城改 造和新区建 设。 总公司隶属 * 市人民政 府直接领导 ，是国家建 设部的城市综 合开发一级公 司，aaa 级信用等级企业，也是*市最早的一家房地产开发公司，十四年来 ，在*市政府 及有关部门 支持下，在 深化改革、转 换机制的市场经济 大潮中，迅速 成长为一个 实力雄厚， 注重质量，讲 求效率，信誉可靠 的现代化开发 企业。公司 在“以人为 本”的原则下 ，培养了一批业务 熟练，作风过 硬的管理和 施工队伍。 人员结构合理 ，平均素质较 高，符 合公司 技术密 集型的 特点。 公司致力 于开发 新产品，力主领导行业潮流，“城建大厦”的建筑风格是公 司理念 的详见 体现 ，凝聚了公司领导和设计人员的思想精华，充分适应*市 政府提出的“ 还古城一片 蓝天，造一 片绿地”的城 市发展战略精神。 公司凝聚力强 ，大家本着 “诚信为本 ，团结协作” 的原项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 9 页 共 78 页 则，共同努力，共同进步，共同提高，以“为社会服务、求共同发展”为宗旨，以“ 踏踏实实做人 ，勤勤恳恳 做事”为精 神，在社会和 行业中有较好 的声誉。公司经营结构合理规范，符合现代企业的发展方向，为公司创造了 良好的发展环 境和发展空 间。房地产 行业属于资本 和技术密集型，行 业周期性长， 工程持续时 间较长。这 就更要求我们 要跟上时代发展的 脚步，及时了 解市场反馈 的信息，才 能在这个“优 胜劣汰”的市 场竞争 中立于 不败之 地。 在市场经济 条件下，管 理是永恒的 主体。要想 在市场竞争中 立于不败之地，必须把管理工作放在首位。公司深切明白管理的举足轻重，严格按规范运 行，逐步使公 司适应产权 明晰、权责 分明、管理科 学、激励和技 术机制 相结合 的现代 化企业 高度。 1.4 项目开发建设的必要性 经过 2003 年*房地 产市场 种种变 革及 市场的快 速运作 ，为 2004年的市场 带来了 更新、 更高的 发展起 点。2004 年*房地产市场仍然平稳运作,开 发及销 售均 较 2003 年同比仍然保持着较高的增长幅度。2003年被称之 为房地 产市场 的“土 地年”， 而 2004 年则被谓之“金融年”的称号，而这 种来自土地与 金融市场的 变革仍在处 于不断深入的 演变之中。做为开 发商、市场运 作的这两项 原材料市场 的变革为房地 产市场带来的 剧变无 疑是巨 大和深 远的！ 国民经济 ： 200 4 年* 国内生 产总值 10 95.87 亿元，比 2003 年同期增长 13.5%，其中第一产业增加值 60.05 亿元，比 2003 年同期增长6.7%，第二产业增加值 495.67 亿元，比 2003 年同期增长 15.6%，第三项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 10 页 共 78 页 产业完成 增加值 540.15 亿元，比 2003 年同期增长 12.3%。 市场供应：2004 年*市商品房完成投资亿元，2004 年*商品房投资额继续保持 了较快的增长 势头。在金 融信贷政策 发生一定的变 化之后，传统运作 方式将面临淘 汰。由于受 我国金融和 经济政策的调 整以及银行信贷资 金紧缩等因素 的影响，地 产商的资金 链将会遭受严 峻考验，资金 来源也 成为了 各个房 地产开 发商的焦点 问题。 市场销售： 承继近几年商品房市场销售量稳步增长的势头，2004年*楼市 市场开 发继续 上扬，同时市场销售也保持着较高的增幅。2004年*商品 房平均 销售价 格较 20 03 年增长了 3.61%。其中住宅部分销售价格较 2 003 年增长 3.66%，从全国来看，普通住宅今年平均价格增长率在 7%8%之间。 由于加入 wto 与西部大开发的带动作用，借助于*作为世界文明旅游城市和我 国科技实力城 市，其在面 临更多机会 与竞争的同时 ，将直接地表现为 经济总扩大， 经济活动频 繁，从而在 相当程度上增 大了市场需求地增 加。其对周边 、临边省市 的辐射能力 有所增强，间 接地表现为流 动人口 增加，导致对于商贸、办公、住宅楼租量需求的增加。逐渐发达的经 济环境为投资 置业提供了 更广阔的生 存土壤。随着 住宅市场化的日益 推进和城市人 口的迅速增 加，*市城 市化可上升的 空间较大，未 来几年* *市房 地产需 求量会 进一步扩大 。 *城墙内的 区域历来是 *甚至是陕 西的政治经 济文化中心， 也可以说是* 的真正所在 ，这里写字 楼密集程度 高，约占*写 字楼市场的四分之 一。成熟的区 域环境和四 通八达的交 通条件使得该 区域项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 11 页 共 78 页 依然是写字楼 供应和需求的 焦点。*城 墙内是一个 沉淀已久的商 业中心，*城市就 是以这个商业 中心为核心 生长起来的 ，商圈的存在 为该地区的飞速发 展起着至关重 要的作用。 而本项目正 位于城中区城 市交通枢纽地 段，且距火车站不超过 1000m，可谓商机 无限。首先，它具有中心性。它在 交通上各个方 向的可达性 特别强，是 在一个城市里 交通最便捷的地方 出现；其次该 地区有着十 分复杂的社 会功能，具有 高度集合性。集居 住、商业、写 字楼、休闲 、娱乐为一 体，而写字楼 的建筑属性和使用 功能也就决定 了城内商圈 对其自身的 发展起到正向 加速的作用。本项 目的地理位置 良好，前期 论证充分， 开发资金有保 障，定能为公 司的发 展注入 新的生 机和活 力。 1.5 项目开发建设条件 项目建设条 件包括项目 建设自然条 件，项目建 设用地条件以 及项目建设的 市政配 套条件 。 项目自然 条件 气温：年 平均气温 13.113.4； 极端最高 气温：（ 全年仅 10 天 左右）4 0.6 极端最低 气温：（ 全年仅 15 天 左右） 13.3 风：平均 风速 1.8 米/秒 ，全年 盛行风 向为东北风； 日照：年 日照时数 1412.7 小时 ； 湿度：年 平均相 对湿度 69.6； 霜期：无 霜期 219233 天；气压：平 均气压 970.4pa； 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 12 页 共 78 页 降水：年 降水量 507.7719.8 毫米; 降雪：年 平均降 雪日 13.8 天。 地质情况 ：为二级非湿陷性黄土，而*市属 8 度地震区，建筑按 8度抗震设 防。 项目建设 用地条 件 项 目 建 设 用 地 位 于 * 市 东 五 路 与 解 放 路 交 界 处 ， 占 地 面 积 为平方米。项目 以取得建设用 地许可证， 大厦建设用 地已全部拆迁 ，达到三通一平， 并取得用地定 点图、测量 成果及用地 许可证，具备 用地条件。 市政配套 条件 给水、雨水 、污水、电 力、电信、 热力、天然 气集中管线、 项目开发需要 的市政 接驳点 等市政 设施均 能满足项目 开发的 需求。 1.6 项目投资估算 项目总投资估算表 序号项目金额（万元）说明1土地费用2026.022前期工程费用335.513基础设施建设费用355.644建筑工程费用14877.725安装工程费用1897.776其他费用634.117预备费1006.348建设期贷款利息814.969开发期税费1026.6710项目总投资240201.7 项目进度计划 本项目计 划在两 年半(2 9个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下： 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 13 页 共 78 页 2005 年 1 月 15 日：项目建议书批复。 2005 年 2 月 28 日2000 年 3 月：编 制可行性研究报告并报批。 2005 年 5 月2007 年 7 月：建 筑方案 设计。 2005 年 8 月：综合管网设计。 2005 年 9 月2005 年 11 月： 施工图 设计。 2005 年 12 月：报建、领取建设规划许可证。 2006 年 1 月：工程开工。 2006 年 3 月：完成投资 25， 开始预 售。 2006 年 10 月：主体工程断水。 2006 年 12 月2007 年 2 月： 单体工 程验收。 2007 年 1 月2007 年 3 月：分 项工程 验收。 2007 年 6 月：正式人住。 1.8 结论及建议 通过对项 目的技 术经济 分析论 证，我 们得出以下结论： 1、城建大 厦项目 的建设 ，符合 国家宏 观经济政策。 2、城建大厦项目的建设单位*市城建开发总公司具有很强的经济实力和良 好的企 业信誉 ，为项 目建设 提供了可靠 的保障 。 3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工 景观与 环境景 观相融 洽的目 的。 3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际 条件， 具有一 定的可 操作性 。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 14 页 共 78 页 4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复 调整。 其市场 前景看 好，企 业能快速回 笼资金 。 5、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源 供给及 外部协 作条件 满足建 设要求。 根据在评 价过程 中对本 项目的 认识，对本项目实施提出如下建议： 1、经营管 理风险 规避 a、本项目 主要应 加强市 场营销 工作， 做好商品房销售。 b、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案 。 c、做好物 业管理 和售后 服务工 作。 2、金融财 务风险 规避 从自有资金 使用成本和 开发资金回 收考虑应减 少占用资金回 收风险，应采 用多种 付款方 式促销 。 3、建设管 理措施 a、整合企 业资源 ，提高 操作水 平。 b、根据开 发资金 运作模 式的设 定，对 运用资金的能力要求较高。 c、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。 d、委托专 业代理 公司销 售不失 为一种 较好的选择。 e、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现 场不同专业、 不同工种之 间的协调与 配合，确保工 程进度，保证 工程质 量，尽 量缩短 项目周 期。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 15 页 共 78 页 二、 市场分析与预测 2.1 房地产市场宏观形势分析及预测 2.1.1 市场背景房产市场日 趋规范，整 体处于上升 态势，在市 场发展的过程 中，认为可分 为两个 阶段， 每个阶 段市场 构成要素的 特征， 简析如 下： 九九年 之前， 被动销 售的暴 利阶段 ： 客源特征： 以高收入者 为主，追求 身份与地位 的显示，此时 市场选择范围 小，客 户购买 存在一 定盲目 性。 开发商特征 ：政府对开 发公司的实 力要求不严 ，开发商实力 良莠不齐，受传统 观念束缚严重 ，不重视客 源心理及市 场发展特性， 主观开发，追 求暴利 ，无品 牌意识 ，对专 业销售机构 极度排 斥。 项目特征 ：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有 明显区 域性特 征。 销售特征： 无整体营销 思路，盲目 追求高利， 定价偏高，且 无有效的表现 及宣传 手法， 不注重 品牌的 培养和树立 。 2000 年以后，振荡中走向规范的过渡阶段： 客源特征： 客源层次广 泛，需求多 样化，在楼 盘选购及消费 心理上趋于理 性，此 时散户 消费逐 渐成为 市场主力。 开发商特征 ：迫于竞争 的压力，开 发商主动寻 求新的开发理 念，对营销策划理 念逐渐接受， 同时专业销 售人才带来 的先进理念也 影响了开发商的思 想，开始注重 客源需求， 逐渐向以产 定销的路线靠 拢。品牌意识已大 大增强，大量 实力雄厚、 理念先进的 外地开发企业 着眼项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 16 页 共 78 页 于*房产市场 的良好发展前 景，进而纷 纷抢占市场 。同时由于政 府对土地资源进行 统一管理，地 价开始上升 ，而促使开 发企业走出暴 利阶段，利润趋于 合理，此时一 部分资金实 力弱、管理 不完善、开发 理念陈旧的小 企业将 面临严 峻考验 。 项目特色： 产品多元化 ，在仍以多 层为主的同 时，小高层逐 步为市场认可，高 层也占领一定 市场份额。 地域限制日 渐被打破，小 区规划趋于合 理，特 色鲜明 ，并且 小区品 质不断提升 。 销售特色： 价格趋于合 理，市场出 现整合态势 ，营销理念随 专业销售机构的介 入逐步为市场 接受，人员 日趋专业化 ，宣传手段不 断翻新。 在上述市场背 景下，客 户、市场及 开发商几个 方面都发生了 较大变化： 客户需求 的变化 ： 能承受 价格在 2500 元/m2 以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要 求、工程质量 ，向追求舒 适性、安全 性、私密性方 向转变。 对于能 承受 2500-4000 元/m2 价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更 加注重楼盘的 个性、内涵 及升值潜力 ，对小区的整 体规划要求较 严格。 能承受 4000 元/m2 以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选 择楼盘时，最 注重的是享 受，追求一 种理念和内涵 ，同时对开发 商的资 质、楼 盘的知 名度、 社区环境也 非常注 重。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 17 页 共 78 页 市场环境 的变化 ： 地理环境 ：逐步打破 了地域限制 ，市场全方 位发展，从传 统的利用地段 创品牌 ，到创 品牌而 创地段 。 产品环境 ：产品多元 化，多层仍 为主力，小 高层发展较快 ，并逐渐为市 场所接 受。 开发商的 变化趋 势： 开发理念 由传统的单 一模式向多 样化、人性 化、特色化、 理念化方向转 变，并 逐步建 立了品 牌观念 ，具备了较 强的竞 争意识 。 营销方 面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒 生态化、炒付 款方式，到 今天的炒理 念、规模、品 牌，并且营销 已越来 越成为 一种全 程性策 划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当 地情况 并与之 结合， 了解客 户心态。 2.1.2 宏观市场分析 政策成为影 响 2004 年乃至 中期内房 地产市场和 行业发展的 关键变量。在始自 2004 年 3 月的宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，其目标 都直指房地产 行业的投资 过度。从中 可以看到，规 范和整顿是各项政 策制定的基调 ，从上游的 土地到下游 的消费都在政 策调控紧缩的视野 之内，房地产 行业的强政 策性特征再 一次得到体现 。我们看到，开发 商受到土地和 信贷调控紧 缩的外部压 力与行业内规 范经营的内部压力 的双重挤压， 尽管表面看 ，全国范围 内商品房的价 格普遍上扬，但是 由于绝对投入 的迅速增加 ，其实际利 润水平正在回 归正常，暂且抛开 “房地产泡沫 ”破灭与否 的争论，一 个更加市场化 、集项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 18 页 共 78 页 约化的产业将 在当前这种压 力的承受与 突破中走向 成熟，全国范 围内房地产行 业的景 气度将 因这次 行业整 合而获得一 定的支 撑。 中国房地产 业发展的脉 络是一个家 庭财产从无 到有、从以自 用为主到成为 资产配 置手段 的过程，目前国内商品房销售的 90%以上都是个人消费者，1 997 年个人房 贷只有 131 亿元，7 年 后的 2003 年 达到11779.74 亿元， 增长 89 倍之多。7 年中个人房贷占消费贷款比重最高曾达到 97.23%，2003 年回落也依然占到 3/4 多。个人房贷占中长期贷款比 重从不足 1%提高到 18 .58%。首先，房地产对于国民经济的联动及相关行业 的影响到底有 多大，这个 问题没有从 根本上解决。 当前房地产业 发展的 问题是 一枝独 秀，是孤军深入，是其它产业增长乏力，是地方经济增 长思维和模式 单一化的问 题，由此造 成了地方政府 的依赖性、银行资 金的倾斜性和 对其它产业 发展的挤压 性。其次，目 前房地产投资与国 民收入等系列 宏观经济指 标的比例是 否协调，特别 是对金融的影响（ 金融机构涉及 到房地产的 贷款占整个 比例多少，涉 及房地产的不良贷 款率，房地产 贷款中有哪 些风险点等 ）大多缺乏系 统深入的研究 ，权威的数据缺损，即使是央行这样的机构，在对全行业“摸底”环节缺损 的情况下，做 出的各种结 论也是模糊 的。最后，对 于房地产行业泡沫 争论的双方都 摆脱不了利 益背景，以 偏概全是共性 ，要么将局部地区 的个别现象概 括为全行业 的特点，要 么就是企图维 护传统利润阻 挡行业 整合。 2.1.3 楼市火爆趋势依旧 2004 年房 地产继 续延续 1998 年以来的开发景气度。1-10 月国房项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 19 页 共 78 页 景气指数 虽从 107 的高点滑落，但保持在 104.8 以上。开发投资也保持景气状 态，销售价格景气则一路上扬，从年初的 95.92 上升到 8 月份 103.38，最近回落到 102 之 上（参 见图）。 2004年1-1 0 月全 国完成 土地购 置面 积2.71 亿平米，同比增长6.76；土地开发面积 1.34 亿平方米，同比增长 9%。全国商品房施工面积累计 完成 12.05 亿平米，同比增长 22.65%；新开工面积 4.5 亿平米，同 比增 长 11 .84%； 商品 房竣 工面 积 1.98 亿平 方米 ，同 比增 长22.65%；新开工面积 4.5 亿 平米，同比增长 11.84%；商品房竣工面积1.98 亿平 方米，同比增长 9.8%；商品销售面积 2.07 亿平米，同比增长 19.53%。10 月末全国商品房空置面积为 9777 万平方米，同比下降3.7%。其中，空置时间在一年以上的商品房面积为 5 663 万 平方米 ，所占比重 为 57.9%，比重比 2003 年同月提高 15.9 个百分点。商品住宅空置面积为 5703 万平方米，同比下降 1 3.2%。 2.1.4 200 5 年展 望：保持发 展且稳 健的行 业基调 在刚结束 的中央 经济工 作会议 上，中央 对 2005 年的经济工作提出项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 20 页 共 78 页 了六项主 要任务：1、继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展；2、继续加大对“三 农”的支持力度，保持农业和农村发展的好势头；3、大力 推进结构调整 ，促进经济 增长方式转变 ；4、着力推 进经济体制改 革，建立健全全面协调可持续发展的制度保障；5、统筹国内发展和对 外开放 ，增强国际竞争力；6、坚持以人为本，努力构建社会主义和谐 社会 。我们看到，这六条中几乎每一条都与 2005 年房地产行业可能面 临的调 整密切 相关 ，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经 济目标的重要 基调，而房 地产业则很 有可能被用来 作为实现这种 调整的 工具，无论如何，飞快转动的车轮是不能离开车身的。因此，我们对 于房地产行业 未来所有问 题判断的前 提是：为了确 保经济增长，以个 人消费为主的 房地产业依 然需要大力 发展；行业内 的调整必须进行， 利润水平回归 正常状态； 当前对于房 地产行业发展 的诸多置疑，很多 是基于社会资 源向这个行 业的过度倾 斜，必须实现 各行业全面协 调和可 持续发 展。 增速趋 平，景 气向右 肩移动 2005 年，在持续的调控下，楼市降温的可能性极大。在此，我们只有降温 的判断 而不认 同泡沫 破灭的 观点，是基于宏观经济减速预期、本轮行业成长 的原因和波动 、前面所说 的行业前提 判断。这种降 温已经开始体 现在 2004 年 1-10 月销售面积和销售价格同比增长速度放缓上。尽管投资 、土地购置面 积、土地开 发面积和竣 工面积同比增 长率在 1-10 月止跌并有回升，但这并不是趋势，今后两年内商品房销售额增速将放平， 而总量仍将保 持较快增长 ，行业景气 度将在增速放 平和项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 21 页 共 78 页 总量增长 中延续 ，并且 逐渐向 景气右 肩移动。 2.1.5 价格力量对房地产业的影响 土地市 场化配 置成为 趋势 国家现行土 地管理政策 是随着房地 产行业的发 展而逐步完善 的，纵观其演变的 过程，一个贯 穿其中、始 终未变的宗 旨就是不断推 进土地管理的市场 化进程。作为 一个新兴的 、经营高度 市场化的产业 ，商品房价格的变 化直接影响 到了投资和消 费的增长， 并与各地城 市 gdp 的增速密切相 关，从某种程 度上而言， 失去对开发 用地的控制就 意味着失去对房地 产市场的控制 ，当前不断 出现的占用 耕地、补偿不 当、权钱交易等因 管理滞后而导 致的问题， 已经给地方 政府带来相当 的麻烦和损失。在 商业银行信贷 管理更加市 场化的形势 下，政府出于 加强管制的本能， 对于开发土地 的控制趋严 是必然的趋 势，何况日趋 活跃的土地交易市 场将土地使用 权价值发现 得淋漓尽致 ，土地收益逐 步成为“第二 财政” 的角色 已经是 当仁不 让。 在 2005 年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台将是 政府对房地产 行业进行调 控的主要手 段，确保我国 国有土地的管理进 入到有章可循 、治乱有方 、规范交易 、监管严格的 新阶段，国有土地 的市场化配置 水平显著提 高，越来越 规范和完善的 土地二级市场操作 程序和越来越 高的进入门 槛，对于下 游房地产开发 企业必将产生很大 的冲击，使下 游的房地产 业进入到业 务规范透明、 资本实力竞争 、业内 企业集 约化程 度迅速 提高的新阶 段。 加息从 负面影 响供求 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 22 页 共 78 页 房地产行业 的资金密集 型特点表现 在两个方面 ，一是开发商 买地和开发建设所 需资金量大； 二是消费者 购买商品房 所需资金量大 。生产和销售环节 的大资金流量 特点决定了 资金融通的 必然性，所以 房地产行业是一个 对利率非常敏 感的行业。 利率提升既 影响开发商开 发建设资金的成本 ，从而影响到 商品房的供 给和价格， 同时又影响消 费者按揭贷款 利息， 从而影 响商品 房的需 求和价格。 对于开发商 来说，加息 提高投资资 金来源中的 贷款成本。经 过分析，我们发现 ，加息前后利 息提高幅度 与贷款利息 、贷款总额和 项目投资总额都无 关，而是表现 为加息基点 数和基准利 率的商。我们 基于不同期限贷款 基准利率和加 息幅度，测 算了贷款利 息的变化幅度 ，得到的结果如表 所示，加息幅 度越大，贷 款利息增幅 也越大。加息 将限制开发商 开发速 度和商 品房供 给。 2.2 *房地产市场状况分析及预测 2.2.1 市场背景 在*市整体 经济形势良 好的背景下 ，房地产市 场有序发展， 开发投资结构 更趋合 理。2003 年住宅占投资总量的比重保持在 64（其中51为普 通住宅 ，别墅 和经济 适用房 分别占 4和 9%）,写字楼为 20，商业 用房为 16。 项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 23 页 共 78 页 计划购买 住宅类 型分布 ：据调 查显示 ， 欲购住房面积在 60 平方米以下的 被调查 者占 1.44 ，面 积在 6070 平方米的被调查者占 2.67，面积在 7080 平方米的被调查者占 9.05 ，面积在 90100 平方米的被调 查者占 2 0.37，面积在 100110 平方米的被调查者占 13.79，面积在 110120 平方米的被调查者占 15.23，面积在 120130平方米的 被调查 者占 13 .79，面积在 130140 平方米的被调查者占4.32 ，面积在 140150 平方米的被调查者占 4.73，面积在 150 平方米以上 的被调 查者占 7.20。综上所述，有 69.96的被调查者欲购买住宅 的面积在 120 平方米以下，这反映出*市消费者目前对中小户型住宅 需求旺 盛的状 况。 *城内区的 商业发展较 早，是*发 展较为成熟 的商圈之一， 投资回报较为稳定 ，而目前城内 区却已经陷 入了无地开 发的窘迫境遇 ，而旧城改造政策 的实施却从另 一方面给开 发商带来了 新的土地源泉 ，区域的升值潜力 再次提升，因 此城内区的 商业开发伴 随着旧城改造 也进行得如火 如荼。 市场反 馈表现 在以下 几个方面： 1、 购销市场 平衡推 进 去年的房地 产业，经历 了土地政策 、资金新政 等有惊无险的 几次大冲击，购销 市场留下了涨 价、资金、 火爆、泡沫 等关键词，据 不完全统计， 去年我 省房地 产开发 完成投 资约 220 亿元，同 比增长 16.7%，房地产投资规 模和增幅基本 合理，与全 省经济总量 增长和投资增 长总体上保持 了同步 态势 。去年我省房地产投资在西部各省份中居于前列。房地唱投 资找那 个住宅 建设完 成投资约 155 亿元，占总投资的 70%，同项 目 可 行 性 研 究 报 告 第 24 页 共 78 页 比增长 26%，梯地投资约为 28.9 亿元。2004 年的全省商品房施工面积约 2300 万平方米 ，同比增长 1%，商 品房竣工面积 550 万 平方米，同比减少 22.95%。*地区商品房销售面积 734 万平方米（未包括其他区县），全省商品 房销售 平均价 格约为 2046 元/平方米，同比上涨 8.9%，商品房空置面 积在全 国范围 内处于 较低水 平。 2、管理部门规范市场 省建设厅继 续加强行业 调控引导， 全面促进房 地产业健康有 序地发展，做了大 量扎实有效的 工作。建设 厅严格管理 整顿，建立健 全全省房地产信用 档案体系，制 定并出台了 多项管理条 例和办法，进 一步规范了房 地产中 介市场 。 3、 房价成为 焦点问 题 城市房地产 业继续保持 快速增长势 头，房屋价 格也继续高走 。住宅销售价 格同比 上涨 5.5%，其中多层住宅销售价格上涨 5.9%，高层住宅上涨 5