宿迁科技城项目建议书，可行性研究报告.doc

宿宿迁迁科科技技城城 项目建议书 江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 二一三年三月 目 录 第一章 总论1 第一节 项目建设单位概况 1 第二节 项目概况 1 第三节 编制依据和范围 3 第二章 项目背景及必要性4 第一节 项目背景 4 第二节 建设必要性 9 第三章 建设条件.10 第四章 工程建设内容.13 第五章 项目实施方案.14 第一节 工期安排 .14 第二节 实施方案 .15 第六章 投资匡算及资金筹措.16 第一节 编制依据 .16 第二节 投资匡算 .16 第三节 资金筹措 .16 第七章 社会效益.17 第八章 初步结论.18 附 表 附表 1 总投资匡算表 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 0 第一章 总论 项目名称：宿迁科技城 建设单位：江苏宿豫经济开发区开发投资有限公司 项目总投资：173713.84 万元 项目联系人：袁凤江 联系电话第一节 项目建设单位概况 本项目的投资单位是江苏宿豫经济开发区开发投资有限公司。江 苏宿豫经济开发区开发投资有限公司成立于 2003 年，宿豫工商局注 册，由宿豫经济开发区开发出资设立的有限公司，注册资金 1 亿元人 民币，主要从事房地产开发，一般经营项目为：项目投资开发，建筑 工程、园林绿化工程施工，建筑材料销售，土地清理，土地复垦，政 府授权内的国有资产经营管理。 第二节 项目概况 一、建设地点 宿迁科技城位于宿迁市高新区，总用地面积 491.19 亩；其中路 南区东至空地，南至香山路（20 米） ，北至开发大道绿化带（25 米） ， 西至漓江路（30 米）约 265.02 亩；路北区东至张家港大道，南至开 发大道绿化带（25 米） ，西至良胜太阳能公司，北至规划武夷山路， 约 226.17 亩。 二、建设内容及规模 本项目建设用地包括位于路 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 1 北部地块的和路南部地块，建设有高科技产业研发中心、高科技产业 测试检测中心及高科技产业孵化中心。 项目总用地约 491.19 亩(327132.54 m2)，总建筑面积 419009.55 ，地下室 62467.2，其中： 建设研发中心和产业测试检测中心大楼 32 幢，层高 4 层，建筑 面积 112817.2，员工公寓 16 幢,层高 4 层, 建筑面积 31696.5， 大门及传达室 90 。地下室建筑面积 13763.5。 建设孵化中心大楼 16 幢，其中 10 幢层高 16 层，建筑面积； 140637.1 m2；6 幢层高 12 层，建筑面积 62902.5m2；综合办公大楼 1 幢 16 层，建筑面积 21561.5m2；员工公寓 8 幢,层高 6 层, 建筑面积 47544.75m2；管理用房 2-4 层，建筑面积 1850m2；大门及传达室 90 m2。地下室建筑面积 48703.7m2。 三、建设期 本项目建设期拟定为 3 年，自 2013 年 5 月开始规划方案设计等 前期工作，拟于 2013 年 6 月底动工建设，2016 年 6 月底完工。 四、总投资及资金筹措 本项目总投资估算为 173713.84 万元，其中，宿迁市高新技术 产业开发区自筹 60439.42 万元；申请银行长期贷款 112714.42 万元 （占建设投资的 70%） ；申请银行流动资金贷款 560 万元。 第三节 编制依据和范围 一、编制依据 1、 建设项目经济评价方法与参数(第三版)； 2、宿豫区城市总体规划相关文件； 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 2 3、项目建设单位提供的相关资料。 二、主要研究范围 1、项目背景及必要性； 2、建设条件； 3、工程建设内容； 4、项目实施方案； 5、投资匡算及融资方案； 6、社会效益。 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 3 第二章 项目背景及必要性 第一节 项目背景 一、发展规划分析 科技创业公共服务平台，国际上一般称之为企业孵化器 （business incubator 或 innovation center） ，是一种新型的社会 经济组织。孵化器，英文为 incubator，本义指人工孵化禽蛋的专门 设备。后来引入经济领域，指一个集中的空间，能够在企业创办初期 举步维艰时，提供资金、管理等多种便利，旨在对高新技术成果、科 技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，使企业“做大“。 联合国开发计划署在题为“企业孵化器在发展中国家的初步评价”的 一文中将孵化器诠释为“孵化器是一种受控制的工业环境，这种环境 是专为培育新生企业而设计的。在这个环境中试图创造一些条件来训 练、支持和发展一些成功的小企业家和成功的企业。 ” 一个成功的孵化器离不开五大要素：共享空间、服务体系、孵化 企业、孵化器管理人员、扶持企业的优惠政策。企业孵化器为创业者 提供良好的创业环境和条件，帮助创业者把发明和成果尽快形成商品 进入市场，提供综合服务，帮助新兴的小企业迅速壮大形成规模，为 社会培养成功的企业和企业家。其组织结构通常分为：项目招商部、 产业服务部、综合服务部、物业管理部、信息部。 企业孵化器是一种新型的社会经济组织。通过提供研发、生产、 经营的场地，通讯、网络与办公等方面的共享设施，系统的培训和咨 询，政策、融资、法律和市场推广等方面的支持，降低创业企业的风 险和成本，提高企业的成活率和成功率。企业孵化器的主要任务是为 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 4 高新技术成果转化和科技企业创业提供不断优化的孵化环境和条件， 培育科技实业家和专门人才，为科技企业发展提供必需的市场化和国 际化服务。 企业孵化器在世界上出现 50 年来，总量已近 3000 家，主要集中 在美、欧等发达国家和部分转型国家。科技企业孵化器为世界新技术 革命的产生与发展，为新经济的出现与繁荣作出了历史性的重要贡献。 科技企业孵化器的发展状况已经成为判断一个国家和地区产业发展活 力和潜力的重要标志。 我国孵化器发展情况分析 科技企业孵化器在 20 世纪五十年代发源于美国，是伴随着新技 术产业革命的兴起而发展起来的。科技企业孵化器在推动高新技术产 业的发展，孵化和培育中小科技型企业，以及振兴区域经济，培养新 的经济增长点等方面发挥了巨大作用，引起了世界各国政府的高度重 视，企业孵化器也因此在全世界范围内得到了较快的发展。目前，企 业孵化器获得了迅猛的发展，截止 1998 年底，世界上已有 3300 多家 企业孵化器，其中北美拥有 750 家（并以每周新建一家的速度增长） ， 欧洲拥有 2334 家，目前中国大陆有 600 多家科技企业孵化器和 2000 万平方米的孵化产地 40000 余家的在孵企业以及 15000 多家的毕业企 业以世人瞩目的发展速度一跃而成为世界孵化器大国。 毕业企业的发展状况 2010 年是科技企业孵化器发展最旺盛的时期。累计毕业企业已经 达到 15815 家，比上年增长了 35.5%。据不完全统计，2010 年毕业企 业创造的营业总收入达 4433.3 亿元，工业总产值 4261.8 亿元。各类 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 5 科技企业孵化器累计毕业企业达到 100 家以上的已经达到了 90 家， 比上年多了 12 家。其中 91 家是国家级孵化器，占 90%。最多的是中 关村科技园区丰台科技创业服务中心累计毕业企业已达 537 家。 国家级孵化器发展情况 2010 年经科技部批准又有一批创业服务中心加入到国家高新技术 创业服务中心的行列，使国家级创业中心的队伍不断壮大，作用更加 显著。到目前为止，国家级孵化器已经发展到了 435 家。根据对 435 家国家级创业中心的统计，现有孵化企业 63343 家，占全部孵化企业 总数的 59.1%；孵化场地面积 3016.2 万平方米，占总量的 51.6%；孵 化企业总收入 2755.4 亿元，占总量的 58.8%；吸引就业人员 152.5 万 人，占 59.3%；孵化基金总额 59.2 亿元，占 55.2%；累计毕业企业 31406 家，占 72.1%。这些国家级创业中心建在国家高新区内的有 240 家，占国家级孵化器总量的 59.3%。 孵化器中各类国家级项目转化情况 据不完全统计，2010 年在科技企业孵化器中聚集的各类可用资金 总额达到 571.2 亿元。其中，政府拨款 143.3 亿元，自有资金 170.0 亿元，贷款余额 36.8 亿元。平均每个孵化器得到的可用资金约 6206 万元。另外，各类科技企业孵化器筹集的孵化基金总额达 85 亿元， 平均每个孵化器为 1250.7 万元。 2010 年在各类孵化器中，企业获得支持的各类国家科技计划项目 846 项，投入资金 6 亿元。其中获得最多的是科技型中小企业技术创 新基金，共有 445 个项目，占项目总量的 53.3%；获得资金 2.36 亿元， 占资金总量的 5%。 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 6 在孵企业获得知识产权情况 2010 年科技企业孵化器在孵企业共申请专利达到 17128 项，比上 年多 4994 项，增长 41.2%；其中发明专利有 6222 项，比上年增加 2674 项。已授权的专利有 10809 项，其中授权的发明专利 3962 项， 比上年增加 1755 项。而购买国外专利也有 120 项。 在孵企业人力资源状况 2010 年科技企业孵化器中共有从业人员 72 万人，其中具有研究 生学历人员 4.3 万人，本科学历人员 24.7 万人，大专学历人员 17.4 万人，具有大专学历以上人员占从业人员总数的 65%。 2010 年 534 家科技企业孵化器中留学人员已达到 1.3 万多人，其 中留学美国的人员 4332 人；留学日本的人员 2050 人；留学欧洲的人 员 2140 人；留学俄罗斯的人员 224 人；留学澳大利亚和新西兰的人 员 860 人；留学东南亚的人员 618 人；留学其它国家的人员 1879 人。 在这 1.3 万人中获得本科以上学历的人员已达到 9272 人。 根据产业结构调整指导目录(2011 年本)规定，此项目属于允 许类项目，项目也符合宿迁城市总体规划。 二、城市概况 宿迁市宿豫区位于江苏省北部 ，总面积 1256 平方公里 ，总人 口 70 万，辖 18 个乡镇（场）和 2 个省级开发区、1 个市级开发区 。 宿豫区环抱宿迁市，与徐州、连云港、淮安三市相距均在 100 公 里左右，水陆空交通便捷。公路方面：宁宿徐、徐宿淮盐、宿新（在 建）等两条高速公路和宿新、宿沭两条一级公路穿境而过，东距京沪 高速公路 55 公里，距南京 260 公里，离上海 380 公里。铁路方面： 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 7 北距陇海铁路新沂站、东离新长铁路沭阳站均在 50 公里左右，淮 （安）宿（迁）宿（州）铁路（在建中） 。水运方面：黄金水道京杭 大运河纵贯南北，东距连云港港口 120 公里。空运方面：西距徐州观 音机场 60 公里，北到连云港白塔埠机场 110 公里。 宿豫区环抱地级宿迁市，是地级宿迁市“一体两翼”的东翼，被 称为宿迁的“浦东” 。宿豫区位优势明显，处于沿海经济带、沿江经 济带和陇海经济带的交叉辐射区，位于苏鲁豫皖淮海经济区的中心。 京沪高速、宁宿徐高速、徐宿淮盐高速所组成的高速公路主干网把宿 豫区带入全国高速路网，综合京杭运河和铁路、航空的优势，拉近了 宿豫与渤海经济区和长江三角洲的距离。 宿豫产业特色明显。工业上初步形成食品、纺织、建材、化工四 大支柱产业，丝绸、服装、制鞋、体育器材等出口创汇水平居苏北前 列；农业上基本形成蚕桑、水产两大主导产业和畜禽、蔬菜两大优势 产业。 宿豫经济开发区、张家港宿豫工业园区、宿迁彩塑工业园区 建设日新月异，集聚效应逐步显现。 宿豫新区建设突飞猛进。行政 办公区、商贸区、工业园区、教育园区、居住区建设初具规模，建成 区规模达 31 平方公里，政治、经济中心地位逐渐确立。 三、场地现状 （一）用地条件 宿迁科技城其中南区现状南北长约 260 米、东西宽约 690 米，总 面积约 265.02 亩；另外北区现状南北长约 360 米、东西宽约 412 米， 总面积约 226.17 公顷。场地标高与周边道路及用地高程应有效衔接， 没有明显高差（0.150） ；建筑室内0.00 与室外场地相衔接，场地 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 8 坡度小于 1%.。 （二）建设现状 宿迁科技城内建设厂房及办公用房建筑密度大于 45%，容积率 2.0，行政办公设施用地面积不超过总用地面积的 10%，办公用房面 积不超过总建筑面积的 20%。 第二节 建设必要性 一、对国民经济的作用 本项目的建成，将有力促进宿豫区经济开发区快速发展，带动交 通、通讯、建筑、商业、餐饮、工业等相关产业发展，加快城市工业 建设步伐，加强对外经济建设，提高城市经济发展水平，提升各行业 整体竞争水平，促进宿迁市经济建设，对扩大宿迁影响、提高宿迁在 苏北地区的地位具有重要的社会及经济意义。 二、劳动就业机会 项目建成，可为本地提供上万个劳动就业机会，由于项目的现代 化标准要求，在本项目就业的人员需具有较高的素质，将带动本地劳 动力素质的提高。此外，由于项目对其它行业的带动作用，也将间接 地为社会提供更多的就业机会。 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 9 第三章 建设条件 一、自然条件 （一）项目地理位置 宿迁科技城位于江苏宿豫经济开发区，总用地面积 491.19 亩； 其中南区东至空地，南至香山路（20 米） ，北至开发大道绿化带（25 米） ，西至漓江路（30 米）约 265.02 亩；北区东至张家港大道，南至 开发大道绿化带（25 米） ，西至良胜太阳能公司，北至规划武夷山路， 约 226.17 亩。 （二）气象条件 宿豫属于暖温带季风气候，全境气候温和，四季分明，日照充足， 雨量丰沛。年平均气温 13.8，年平均最高气温 14.3，最低 13.3。历年最高气温一般在 3538之间，最低气温在-4- 5左右。年平均日照时数 2363.7 小时，年平均相对湿度为 75%，年 平均风速为 2.8 米/秒，年平均降水量 937.6 毫米 （三）水文条件 区内地表水系十分发达，河渠纵横，以京杭大运河为主要水运通 道，水位一般在 99.5 米。区内地下水可分为松散岩类孔隙水、基 岩裂隙水两大类。 （四）地形地质条件 1、地形 宿迁市位于鲁东南低山丘陵与苏北平原之间的过渡地带，平原辽 阔，河湖密布。西南、南北部有局部岗丘。大部分地区海拔在 40 米 以下。 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 10 2、地质 依据各上层成因时代，岩性特征及物理力学性质差异，50 米以内 潜土层自上而下分为六个工程地质层组。各地质层组承载力特征值分 别为 70kpa、55kpa、140kpa、110150kpa、240kpa、220kpa。 （五）地震 根据 1990 年中国地震烈度区划图 ，本地区地震基本烈度为 8 度，加速度 0.03g。本项目一般构（建）筑物的抗震设防标准按 8 度 设防。 二、交通条件 宿豫区交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北， 内河通航里程达 897 公里。京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一 级公路建成通车，新长铁路、205 国道、305 省道穿境而过，徐宿淮 盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路已通车。西距徐州观音国 际机场 60 公里，北离连云港白塔埠机场 100 公里，南至南京禄口国 际机场 260 公里，空港优势非常明显。 三、城市基础设施条件 宿豫区建成以来基础设施建设取得重大突破。交通建设取得突破。 建市以来完成交通投资已逾 50 亿元，相继建成了京沪高速公路、宁 宿徐高速公路、沂淮铁路宿迁段等一批重点工程，打破了宿豫区没有 高速公路、没有铁路的历史。市县公路实现黑化色，县乡道路实现灰 黑化，乡村道路实现砂石化。 水利建设成效显著。建市以来,先后实施了怀洪新河续建及影响 工程、中运河整治等一批基础建设工程，改造中低产田 250 万亩。 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 11 公用通信网迅速扩展。年末局用交换机总容量达 73.8 万门，移 动电话交换机总容量达 53.3 万门，新建基站 305 个，一个覆盖全市 的现代化通信网初步建成。 四、施工条件 项目建设场地符合规划设施用地，沿线交通便捷，施工条件理想。 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 12 第四章 工程建设内容 本项目建设用地包括位于北部地块的和南部地块（以下简称北区 和南区） ，北区主要为高科技产业研发中心和高科技产业测试检测中 心，南区主要为高科技产业孵化中心。 基地总用地约 491.19 亩(327132.54 m2)，总建筑面积 419009.55 ，地下室 62467.2，其中： （一）南区（研发中心和测试检测中心） 用地 150629.22m2（约 226.17 亩） ，建设研发中心和产业测试检 测中心大楼 32 幢，层高 4 层，建筑面积 112817.2 ，员工公寓 16 幢,层高 4 层, 建筑面积 31696.5，大门及传达室 90 。地下室建 筑面积 13763.5。 （二）北区（高科技产业孵化中心） 用地 176503.32 （约 265.02 亩） ，建设孵化中心大楼 16 幢， 其中 10 幢层高 16 层，建筑面积；140637.1 m2；6 幢层高 12 层，建 筑面积 62902.5m2；综合办公大楼 1 幢 16 层，建筑面积 21561.5m2； 员工公寓 8 幢,层高 6 层, 建筑面积 47544.75m2；管理用房 2-4 层， 建筑面积 1850m2；大门及传达室 90 m2。地下室建筑面积 48703.7m2。 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 13 第五章 项目实施方案 第一节 工期安排 本项目建设程序包括立项审批、设计方案招投标、项目设计、施 工招投标、土建工程施工、设备采购安装、装修工程施工、检查调试、 竣工验收等内容。项目建设期为三年，主要进度计划如下： 一、项目建议书，报批立项，项目可行性研究报告：2013 年 4 月 至 2013 年 6 月； 二、初步设计：2013 年 5 月至 11 月； 三、施工图设计：2013 年 8 月至 2013 年 12 月； 四、地基基础和主体结构施工：2013 年 11 月至 2015 年 10 月； 五、设备安装和内外装修施工：2015 年 3 月至 2015 年 12 月； 六、竣工验收及交付使用：2016 年 2 月。 表 5-1 项目实施计划表 2013 年2014 年2015 年时间 工作内容 468101224681012246810122 立项,编可研 初步设计 施工图设计 地基基础和主体 结构施工 设备安装和内外 装修施工 验收 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 14 第二节 实施方案 一、建设单位应设置该项目的专门管理机构，负责工程实施管理 的一切准备工作和工程实施过程中的合同管理，以及其它一系列应有 的业主管理和协调事宜。 二、采用公开招标，认真选择施工设备好、技术力量强、建设高 等级道路有一定经验的施工队伍。 三、严格按照要求进行监理工作，实行由监理工程师作为第三方 的工程监理制度，以确保工程质量和工程进度。 四、管理机构应指定专人及时作好征地、拆迁、安置及有关工作， 以保证工程顺利实施。 五、工程的实施要按设计要求所规定的内容来进行，在每道工序 的操作中，注意对操作质量的巡视，对违章操作应及时纠正，防患于 未然。 六、在施工期应注意环境保护，施工结束后及时进行清扫除污工 作，以保障道路的安全通畅和保持良好的景观。 七、竣工后要严格按规定程序验收，对工程质量进行评定。 宿迁科技城 项目建议书 垂询电话江苏伟业房地产评估造价咨询有限公司 15 第六章 投资匡算及资金筹措 第一节 编制依据 一、国家发改委、建设部发改投资（2006）1325 号关于印发建 设项目经济评价方法与参数通知 （第三版）; 二、计投资19991340 号国家计委关于加强对基本建设大中型 项目概算中“价差预备费”管理有关问题的