重庆协信阿卡迪亚项目策划书.doc

房地产商域网房地产商域网 房地产商域网房地产商域网 协信阿卡迪亚项目策划书 重庆协信控股（集团）有限公司研发策划中心 二五年十二月 房地产商域网房地产商域网 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目 录 前言前言1 一、地理位置.1 二、地块面积及地价1 第一部分：市场环境研究第一部分：市场环境研究.2 一、2005 年重庆房地产市宏观环境分析.2 （一）经济环境分析2 （二）房地产开发环境分析3 二、区域环境分析6 （一）大坪片区概况6 （二）大坪片区区域经济环境7 （三）大坪片区人口分析.7 （四）大坪片区交通现状.7 （五）大坪片区规划8 三、项目供应市场分析.10 （一）项目所处区域房地产供应市场分析10 （二）2006-2007年重庆市高档楼盘供应市场分析12 四、项目需求市场分析.14 （一）项目所处区域大石杨片区消费特征分析14 （二）高档住宅需求分析（主要针对别墅及花园洋房）15 五、花园洋房、联排别墅、江景高层专题分析.20 （一）花园洋房项目分析.20 （二）联排别墅项目分析.22 （三）江景高层项目分析.25 六、项目重点竞争项目分析.26 七、市场调查结论及建议.29 第二部分：项目定位分析第二部分：项目定位分析.30 一、地块分析.30 （一）地块位置30 （二）地块规模31 （三）地形分析31 （四）各地块建设条件.31 （五）地块周边交通及配套34 （六）地块规划方向分析.35 二、swot 分析35 （一）项目优势35 （二）项目劣势36 （三）市场威胁37 （四）市场机会37 （五）应对策略38 房地产商域网房地产商域网 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、项目定位.39 （一）定位依据39 （二）项目定位40 第三部分：项目主题构思第三部分：项目主题构思.44 一、其它项目主题分析.44 二、阿卡迪亚项目主题思考.46 第四部分：项目规划设计建议第四部分：项目规划设计建议.46 一、交通组织分析及建议.46 一、建筑风格建议47 三、园林景观建议49 四、户型建议.49 （一）联排别墅49 （二）花园洋房51 （三）高层.53 五、配套设施建议53 第五部分：项目建设进度及销售计划第五部分：项目建设进度及销售计划.54 一、项目研发阶段控制节点建议54 二、项目实施阶段控制节点建议55 第六部分：项目财务评价第六部分：项目财务评价.55 一、评价原则.55 二、技术经济指标56 三、投资估算.57 四、收入测算.59 五、资金筹措及使用60 六、投资分析.62 七、赢利模式分析63 第七部分：项目风险分析第七部分：项目风险分析.65 一、项目面临的主要风险分析65 二、 敏感性分析.65 三、 风险控制.66 第八部分：总体评价第八部分：总体评价66 房地产商域网房地产商域网 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房 地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 前言前言 一、地理位置 项目地处渝中区黄荆社，为渝中区、高新区、沙坪坝区三区交界处，项目 以红黄路为界，划分为两个项目，西侧为协信阿卡迪亚项目，东侧为协信云栖 谷项目。 二、地块面积及地价 规划用地面积及土地成本构成（包括两个项目） 土地面积（）地价备注 挂牌面积24012029506 万元综合价金，含绿地 三九厂201491728 万元 不含土地交易税及土地出 让金 长陵厂4830420 万元 不含土地出让金、税金及 土地增值税 戒毒所16900 置换地块：约 120 万元/亩 建设成本：1500 万元 两项合并计算 同创地块约 5200 土地成本：70 万元/亩 土地出让金：270 元/ （容积率 3.5） 两项合并计算 红黄路调整后 增加用地 约 5000按挂牌价计 合计292199 其中，阿卡迪亚项目规划用地面积 339.82 亩（含绿地 19.9 亩） ，建设用地 209056；黄荆社高层项目规划用地面积 98.5 亩（含绿地 7.1 亩） ，建设用地 49626。 - 2 - 第一部分：市场第一部分：市场环境研究环境研究 一、2005 年重庆房地产市宏观环境分析 （一）经济环境分析（一）经济环境分析 1 1、国民生产总值及增长率、国民生产总值及增长率 2005 年全年地区生产总值突破 3000 亿，达到 3069.10 亿元，同比增长 11.5%。经济发展进入一个起飞发展阶段，社会消费结构登上一个新的台阶。 2000-2005 年上半年重庆市国内生产总值及增长率 0 2000 4000 0 5 10 15 20 国内生产总值1597.51749.771971.12250.662655.393069.1 增长率（%）8.659.5312.6514.1817.9811.5 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 注：2000-2004 年数据来源于重庆统计年鉴，2005 年数据来源于“立业报告” 2 2、城镇居民人均年可支配收入、城镇居民人均年可支配收入 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 0.02 0.04 0.06 0.08 0.1 0.12 0.14 0.16 城镇居民人均年可支配 收入（元） 5467 58966276 6721 7238 80939221 10244 增幅（%） 7.80%6.40%7.10%7.70% 11.80 13.90 11.10 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 - 3 - 分析： 随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高，2005 年城市居民年人均 突破 10000 元，达到 10244 元，同比增长 11.1%。以一户家庭平均 3.15 人口 计算，家庭年平均可支配收入已经达到 32268.6 元。 3 3、人均国民生产总值及增长率、人均国民生产总值及增长率 0 5000 10000 15000 0 5 10 15 20 25 30 35 人均国民生产总值515756546347720996084773 增长率（%）10.569.6412.2613.5833.280 2000年2001年2002年2003年2004年2005年1-6 注：2000-2004 年数据来源于重庆统计年鉴，2005 年上半年数据来源于“立业报告” 。 2004 年重庆市人均国民生产总值首次超过 1000 美元，经济发展踏上一个 新的高度。 以上数据显示：重庆市近三年来国内生产总值以年均 11.33 个百分点的速 度快速增长；人均 gdp 首次跨越 1000 美元。 （二）房地产开发环境分析（二）房地产开发环境分析 1 1、房地产开发投资、房地产开发投资 分析： 房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，但从投资总量 0 500 1000 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 房地产投资额（亿元）112.51139.63196.67245.91327.89393.09517.73 增幅24.10% 40.90% 25.00% 33.30% 19.90% 27.80% 1999200020012002200320042005 - 4 - 上看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量。2005 全年房地产开发 投资累计完成 517.73 亿元，同比增长 27.8%，投资比重由 2004 年同期的 25% 上升至 25.8%。 2 2、年度竣工面积、年度竣工面积 分析： 全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势，2003 年的竣工面积达到 1676.96 万平方米，为历年最高；而 2000 年和 2002 年的同比增长出现了一个 高峰，同比增长比例分别达到了 36%左右；2004 年竣工面积却一改往年态势， 竣工量近六年来首次回落，同比下降了 8.5 个百分点，然而 2005 年全年房屋竣 工面积达到 2208.12 万，同比增长 39.2%，增幅比 2004 年上升 47.7 个百分 点，在房产新政后，重庆本地房地产开发又显示出了充分的活力。 3 3、商品房新开工面积与销售面积、商品房新开工面积与销售面积 0 5000 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 竣工面积(万方)62084910211390.7 16771534.6 2208.1 增幅36.90%20.30%36.20%20.60% 8.50% 39.20% 1999200020012002200320042005 0 1000 2000 3000 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 新开工面积757129016611709.472098.232144.842337.24 增幅70.40%28.80%2.90%22.70%2.20%6.70% 1999200020012002200320042005 - 5 - 分析： 2005 年，重庆市全年商品房销售面积为 1559.78 万，同比增长 17.30%，增幅较 2004 年有较大反弹，表现出重庆房地产市场的刚性需求依然 强劲，房地产市场仍在需求的拉动下稳步提升。 ；2005 年，重庆市全年商品房 销售面积为 1559.78 万，同比增长 17.30%，增幅较 2004 年有较大反弹，表 现出重庆房地产市场的刚性需求依然强劲，房地产市场仍在需求的拉动下稳步 提升。 在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效 需求仍在支撑着房产市场上供给的逐年提升，这也在一定程度上反映了重庆市 房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。 4 4、商品房销售金额与销售单价、商品房销售金额与销售单价 0 100 200 300 400 500 0 500 1000 1500 2000 2500 商品房销售额（亿元）59.278.37107.65158.15284.84356.65420.48 商品房销售价格（元/ m2） 1377135114431556159618582005 1999200020012002200320042005 0 1000 2000 0 0.1 0.2 0.3 0.4 销售面积（万m2）4305807461016.58 1316.58 1329.32 1559.76 增幅34.88%28.62%36.27%29.50%0.98%17.30% 1999200020012002200320042005 - 6 - 分析： 从全市的商品房价格走势来看，其价格涨幅相对稳定，与前文中统计的人 均可支配收入等指标相比，可以看出商品房价格涨幅均低于经济发展速度，在 未来，这一距离还将继续缩小，价格仍有较大的上涨空间。 综上所述，目前全市房产供需两旺，形势看好。从以上数据来看，gdp 的 增长，居民可支配收入的提高，无疑可以刺激市民购房的需求和欲望。加上城 市建设造成的大面积拆迁，进一步提升需求市场。可见，重庆房市仍处于卖方 市场，并且需求大于供给，市场空间较大，形势较为乐观。 二、区域环境分析 本项目地下大坪片区，因此，区域环境分析重点在大坪区域。 （一）大坪片区概况（一）大坪片区概况 从行政划分来看，大坪位于渝中区西部，是渝中区的商业副中心。同时， 大坪位于高新区、九龙坡区和渝中区的交界地带，是连接沙坪坝、九龙坡、大 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 销售额增幅32.38%34.36%46.91%32.89%25.20%17.90% 销售价格增幅-1.90%6.80%7.80%2.50%16.40%7.90% 1999200020012002200320042005 - 7 - 渡口、高新区与渝中、江北、渝北的一个重要的交通枢纽。它的发展与渝中区、 高新区以及九龙坡区的发展都息息相关。因此，大坪也成为了大石杨片区组团 中的核心区域。 大坪周围有电信局、煤设院、消防队等企事业单位；有大坪三院、重医附 一院、后勤工程学院、大坪小学、马家堡小学、九坑子小学等医疗和教育配套； 有百盛商场、新世纪百货、万有康年大酒店等重要基础商业设施。 （二）大坪片区区域经济环境（二）大坪片区区域经济环境 渝中区的经济发展一直处于全市领先地位，国民经济呈持续较快发展态势， 年平均增长率达到了 12.21%。产业结构显著优化，传统的商贸、金融、交通等 第三产业发展稳定，信息、旅游、房地产、中介服务等新兴的第三产业也迅速 发展，第三产业发达程度超过沿海发达地区的平均水平。 大坪虽然不是渝中区的核心商圈，但是作为渝中区的副中心和人口密集的 老城区，它在渝中区的经济繁荣中起着举足轻重的作用。 （三）大坪片区人口分析（三）大坪片区人口分析 区域年末总户数（万户）年末总人口（万人）非农业人口 大坪 19.4959.6359.39 截止于 2004 年重庆统计年鉴的相关数据资料及从相关部门得悉，2003 年 末大坪总户数为 19.49 万户，总人口数为 59.63 万人，其中非农业人口为 59.39 万人，占 99.6%，充分看出大坪的城市化率非常之高。 （四）大坪片区交通现状（四）大坪片区交通现状 1、大坪是一个公路交通四通八达，十分便捷的区域。从石桥铺经大坪直达 解放碑的长江二路是整个重庆市的交通大动脉，更是重庆的迎宾大道。正是这 条大动脉，连贯了大半个重庆。 - 8 - 2、已开通的轻轨二号线途经大坪连通大渡口区和解放碑。轨道交通让大坪 的交通枢纽地位得到了提升。 3、由于大坪位于是整个重庆是中心位置，从大坪到主城六区都非常方便从 下表可看出大坪的交通便捷性。 大坪至各重要区域的交通分析 交通段车程时间（分钟） 大坪解放碑15 大坪沙坪坝20 大坪杨家坪5 大坪江北15 大坪南坪10 （五）大坪片区规划（五）大坪片区规划 1、功能规划 在政府规划中，渝中区的最新政府功能定位为“四中心、两高地、一枢纽” ， 即商贸、金融、信息、文化中心，基础教育和医疗卫生高地，水上客运枢纽。 而大坪就占了其中的“两个中心”和“两个高地” ，将被打造成渝中区西部的商 贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地。在大坪，拥有大 坪小学、马家堡小学、九坑子小学等 10 余所小学及六十六中、大坪中学、大坪 建设中学等 6 所中学，完成该区域居民的义务教育工作。片区还有石油路高等 专科学校、重庆后勤工程学院等高等院校，将大坪打造成教育高地。 大坪将建高中园区。2003 年起该区内从幼儿园到高中的学校都面临重新整 合。其中高中学校将相对集中在大坪六店子，建设成占地 300 亩的高中园区。 该园区将把二十九中已有的 100 多亩校地纳入其中。届时在渝中经商办企业的 外来人口、流动人口，包括有固定收入的民工群体的子女，都能一并享受到优 质教育。 2、交通规划 - 9 - （1）高九路：高（庙村）九（坑子）路起于成渝高速公路的二郎立交，经 高庙村、联芳村、六店子（本项目位置） 、九坑子，止于大坪长江路上的大黄路 口，全长 8.27 公里，投资 12 亿。途中设有石新路、石小路和石油路 3 个全互 通立交，整条路贯穿渝中区、沙坪坝区和高新区，是一条东西走向的城市快速 路，是主城核心区向西连接成渝高速路的主通道。 高九路高新段在 2003 年年底正式动工，计划在 2005 年 12 月 30 日竣工。 但是由于种种原因，现在高新段已经停工，已经完成整个工程的 60%左右。高 九路渝中段 2005 年 12 月动工，预计渝中段在 2007 年年底正式通车。届时， 从渝中区到成渝高速路将由现在的近 40 分钟缩短为 17 分钟。 高九路的建成 将直接影响本项目交通状况，使本项目成为交通非常方便的地段。 （高九路线路图） （2）大坪隧道：今年 10 月中旬，有“主城第一洞”之称的大坪隧道正式 动工，预计 2007 年 3 月完工，和嘉华大桥一起，经过大坪连通江北李家坪和 渝中黄沙溪，为主城新增一条南北向快速干道。 （3）嘉华大桥：将直接贯通江北与大坪，以这条线路为主导的南北干道是 全市最重要的干道之一，使重庆交通大提速。该桥将把鹅公岩大桥、渝合高速 路和李家沱大桥连成一个整体，形成另一条南北干道。届时，从江北到大坪的 - 10 - 距离将缩短至几分钟车程。 （4）轻轨一号线：规划的轻轨一号线是朝天门-较场口-两路口-大坪-石桥 铺-沙坪坝-大学城段，线路长度 32 公里，其中地下部分 22 公里，将于 2010 年 前建成，届时，大坪这个中间枢纽更便捷的拉近了渝中与沙坪坝两区。 （5）红黄路：由黄荆社到红岩村的红黄路不久会动工修建。 分析：总的来说大坪未来的规划是非常看好的，大坪未来将有更好的交通、 医疗、教育、文化配套。尤其是交通，在各条轻轨相继通车后，在 2007 年完 工的菜园坝大桥和 2008 年完工的华村大桥以及 2007 年完工的大坪隧道投入使 用后，大坪的交通将成为名副其实的路路通。在这个经济日益发达的现代化城 市中，这样一个区域的住宅将得到快节奏生活的现代城市居民的青睐，会使本 地块具较大的升值潜力。 三、项目供应市场分析 （一）项目所处区域房地产供应市场分析（一）项目所处区域房地产供应市场分析 1、项目所处区域（大石杨片区、沙东区）在售楼盘特征 （1）由于项目地处都市核心，土地价值高，因此项目均以高容积率的高层 住宅为主，周边楼盘建筑形态几乎全部以小高层和高层住宅为主，占总量的 95%以 上，低层住宅只有南方枫林丽舍和美茵河谷及归谷城市美墅，比较缺少低密度、 低容积率的高尚生态住宅区。 （2）对推出项目户型的配比进行分析，该区域主要以中小户型为主。平均 而言，一房占 20%左右（3545） ，二房占 35%左右（6080） ，三房占 40%左右（100 平方米115） ，四房以上占 5%左右（130以上） 。 （3）对于推出项目的主力户型进行分析，该区域推出的主力户型基本以二 房和小三房为主，主力户型二房的面积。在 6580之间，三房的面积在 100110之间。 - 11 - （4）区域比较畅销的户型集中在 65左右的二房和 100左右的三房， 滞销的户型集中在 80以上的二房和大三房，热销一房的户型总价集中在 10 万元14 万元，热销二房的户型总价集中 18 万元25 万元，热销三房的户型 总价集中在 25 万元32 万元。 （5）区域平均销售价格在 34003500 元之间，最高价为商圈中心的小户 型住宅，价格在 4200 元左右，最低价集中在位置较为偏僻并且交通不便利的 大户型，价格在 2650 元左右。 2、项目所处区域未来 1-2 年供应量分析 （1）预计 2006 年四个区域总的推盘量（在售项目的后续开发量）将达到 74 万，以高层住宅为主，基本没有低层住宅供应。 另外，四个区域今年有大量新项目面市，包括： 沙东区会有一个小型单体、珠江项目（美丽山水旁，年底推广） 、厦门 鸿露项目（三角碑附近） ； 杨家坪组团今年会有九龙湾项目、英广的空压厂项目、润安的直港项 目、港城的西郊医院项目、上海城开的建设厂项目（180 亩） 、十八冶 也会有两个单体； 大坪组团红楼项目会包装面市、广厦蓝湾年底会面市、十九中项目会 面市、后工项目（70 余亩，容积率 3）年底会面市、转盘区域会有两 个单体楼面市； 石桥铺组团会有塞纳风情项目、公交公司项目、美茵河谷二期也会动 工建设并面市。 保守估计，预计 2006-2007 年新项目面市体量约 30 万，加已开盘项目 后续开发项目，4 区域今、明年新开发量已达 104 万（不含项目周边项目， 下面另作分析） ，且这些项目至少 95%以上为高层。 （2）四区域已推出楼盘以小高层和高层住宅为主，占总量的 95%以上， 低层住宅只有南方枫林丽舍和美茵河谷及归谷城市美墅。 - 12 - 3、项目周边未来三年供应的重点项目 项目名称开发体量预计开发周期 及启动时间 基本定位 瑞安项目项目总占地面积： 130万 项目总建筑面积： 300万 启动时 间：2006年， 周期：10年 西部最大的制 造业服务中心 沙滨路片区房地产 开发项目 总占地面积： 1100亩 总建筑面积： 200万 启动时 间：2006- 2007年，周 期：10年 后山坡整体旧城改 造项目 项目占地面积： 465亩 项目总建筑面积： 93万 启动时 间：2006年 小高层和高层住 宅； 同创世纪康城项目项目占地面积： 33万 总建筑面积： 17万 2006年年底启 动 小高层、高层 综合大石杨片区、沙东区，及项目周边项目供求体量，预计未来 2 年新开 发面积约 130 万。其中，瑞安项目与本项目区域类似，建筑形态相同，将会 直接竞争。 （二）（二）2006-2007 年重庆市高档楼盘供应市场分析年重庆市高档楼盘供应市场分析 （1）规模：2006-2007 年面市的高档楼盘总规模约为 222 万，其中花 园洋房 142 万，别墅 80 万。 （2）分区域面市高档楼盘： 从区域面市的高档楼盘看，北部新区的体量最大，达到了 68 万，销售价 格也是最高：独立价格预计在 8500-12000 元，联排价格预计在 5500-6500 元， 花园洋房在 4000-5000 元。大西区明年也会有近 40 万的高档物业面市，但 是供应价格偏低。各个区域的高档物业供应状况如下： 、高新区：明年销售的高档物业面积为 19.3 万，以花园洋房为主，供 应价格预计在 3500-3800 元左右。 、沙区：明年销售的高档物业面积为 5.3 万，以联排别墅为主，供应 价格预计在 4000 元左右。 - 13 - 、九龙坡区：明年销售的高档物业面积为 19.3 万，以独立别墅和联排 别墅为主，联排供应价格在 4000 元左右，独独立供应价格在 6000 元左右。 、北碚区：明年销售的高档物业面积为 22 万，有独立、联排和花园洋 房供应，独立价格预计在 7000-8500，联排价格预计在 4000-5000，花园洋房 在 3300-3500。 、江北区：明年销售的高档物业面积为 14 万，以花园洋房为主，供应 价格预计在 36004000 元左右。 、渝北区：明年销售的高档物业面积为 15.3 万，以别墅为主，联排价 格为 4200-5000 元，独立为 7000-9000 元。 、北部新区：明后年销售的高档物业面积为 68 万，有独立、联排和花 园洋房供应，独立价格预计在 8500-12000 元，联排价格预计在 5500-6500 元， 花园洋房在 4000-5000 元。 、大渡口区：明年销售的高档物业面积为 10 万，有花园洋房供应，预 计价格为 3400 元左右。 、南岸区：明年销售的高档物业面积为 37.3 万，以花园洋房和联排别 墅为主，花园洋房价格预计为 3500-3800 元，联排预计为 45005000 元。 、巴南区：明年销售的高档物业面积为 11.3 万，以花园洋房和联排别 墅为主，花园洋房价格预计为 28003300 元，联排预计为 3500 元。 总之，从项目区域未来供应和重庆市高档楼盘的未来供应来看，未来三年 项目周边供应的产品仍然以高层、小高层和花园洋房为主，基本没有联排别墅 等高档产品的面市，这是市场的一个空白点。 而从重庆 2006 年的供应量来看，高档产品花园洋房的供应远远大于别墅。 重庆市的高档产品主要集中在北部，而放量较大的大西区是离项目较近的区域， 但是其花园洋房和别墅的品质都较低。建议本项目做中高档产品，以品质赢得 市场；在产品形态上应结合地形及开发策略，适度考虑别墅、花园洋房及景观 高层，尽量避免与同质楼盘竞争。 - 14 - 四、项目需求市场分析 （一）项目所处区域（一）项目所处区域大石杨片区消费特征分析大石杨片区消费特征分析 说明：本项目调查采取拦截式访问的方式。 1、从产品来看，本项目所做的拦截式访问的消费者大部分属于经济能力中 等的消费者（主要是拦截式访问形式局限） ，他们所能承受的房价主要在 35 万 50 万之间。再置业希望购买的形态以花园洋房和高层为主，户型需求 100120的三室居多，这是目前重庆房地产市场上的主流产品。而由于花园 洋房目前是重庆市场上流行的中产阶级喜好的主要产品，加上金科.天湖美镇等 知名开发商对花园洋房的推崇，使花园洋房成为了主要再置业的产品形态。 2、从选择区域来看，在再置业区域的选择上，江北由于其新牌坊和人和片 区高档楼盘的规模优势，以及江北商圈的打造，使其成为了 27以上的消费者 首选的区域。但是首选渝中区的也占 19，九龙坡区和沙坪坝区约占 15。 在这三个区域交界之处的本项目所在区域大坪便成了消费者再置业的重点，他 们都有可能成为我们的目标客户。而选择江北的消费者，有部分原因是因为不 知道在渝中区的交通枢纽大坪区域有一块如黄荆社地块这样环境优美的地段， 所以选择江北的消费者有部分也将成为本项目的目标客户。 3、从影响购房因素的选择上来看，消费者最看重的因素依次是交通便利 物管小区环境。从大坪交通现状和规划我们可以看出，本项目所处区域大坪 交通是非常便捷，但是本项目具体位置六店子的交通现状不太好，所以九高路 的完工节点对我项目的高层和花园洋房形态有很大的影响。而其他两个因素物 管和小区环境应该是本项目的亮点。 4、对本项目针对的访问看，非常喜欢和比较喜欢江景的消费者占 71， 这进一步提升了本项目的价值。而当消费者被告知大坪将有这样一个环境很好 的物业时，有 51.5的消费者表示愿意考虑购买。 总的来说，通过对本次拦截式访问 200 份问卷的分析，可以得知本项目产 - 15 - 品形态做花园洋房和高层是有一定消费市场的。且户型面积应以 100120的 小三房为主。 （二）高档住宅需求分析（主要针对别墅及花园洋房）（二）高档住宅需求分析（主要针对别墅及花园洋房） 说明：本项调查采用深访的调查方式。 深访主要是对现居住花园洋房/别墅或许是打算购买花园洋房/别墅的这一 高端消费群体进行的调研。了解这部分客户对高档项目产品的看法和再置业的 需求，样本分布如下： 房型名称样本数量备注说明 高层43当前居住高层的占 42% 多层及花园洋房52当前居住多层花园洋房的占 53% 别墅3当前居住别墅的占 2% 其他2当前居住其他物业的占 3 总计100被访者购买的主力价格在 5080 万，占 63% 1、消费者背景分析 （1）收入水平 42% 56% 2% 15-20万 20-50万 50万以上 - 16 - 此次被访对象都是中等，中等偏上的消费者。被访者家庭年收入在 2050 万的居多，占总人数的 56%。1520 万占 42，50 万以上的占 2。 （2）当前居住形态 被访者现有居住物业形态如图所示：居住高层的有 43%，居住多层及花园 洋房的占 52%。别墅的占 2%；其他的被访者占 3%。据调查显示：打算购买花 园洋房或别墅的占 85%。 2、消费特征分析 （1）对于户型的需求分析 由于本次调查被访者基本锁定在购买别墅及花园洋房群体，因此购买花园 洋房的占总比 54%，购买联排别墅占 40%。 花园洋房产品需求特征 、对于功能房间的需求 三室四室五室及以上 66.7%31.5%1.8% 、面积需求 100-150150-200200以上 71%26%3% 、总价需求 低于 50 万元/套50-60 万元/套60-80 万元/套80-100 万元/套100 万元/套以上 5.5%20.3%59.3%13.0%1.9% 、对花园面积的需求（开放式问题统计） 0102030405060 高层 多层及花园洋房 连排别墅 其他 高层多层及花园洋房连排别墅其他 - 17 - 15以下162021304050607070 以上 5.715.425.5387.77.7 、对产品风格的需求 现代风格欧式风格北美风情德国风情西班牙风情中式风格其他 59.35.63.6 、对车库的需求 一个两个三个及以上 96.33.7 联排别墅产品需求特征 、对于功能房间的需求 三室四室五室五室以上 15.5%41.1%33.2%10.2% 、面积需求 100-150150-200200-250250-300300以上 12.9%33.8%38.8%7.9%6.6% 、总价需求 低于 50 万 元/套 50-60 万元 /套 60-80 万 元/套 80-100 万 元/套 100-150 万元/套 150-300 万元/套 300 万元/ 套以上 5.1%18.0%36.0%12.9%18.0%7.6%2.4% 、对花园面积的需求（开放式问题统计） 15以下2025303540506080100120120以上 12.5251030 、对产品风格的需求 现代风格欧式风格北美风情德国风情西班牙风情中式风格其他 22.52520157.555 、对车库的需求 一个两个三个及以上 5537.57.5 - 18 - 分析 a、再次置业对户型面积的需求：选择花园洋房的客户主要选择了三室的 房型，面积主要在 100-150；选择联排别墅的客户主要选择了四室的房型， 面积主要在 150-250，以 200-250居多。 b、再次置业对价格的认知：选择花园洋房的客户主要选择了总价在 50-80 万之间的价格区间，根据主要选择的面积我们可以分析，他们所能接受的单价 在 5000-5300 元/；有 8%的客户还选择了高于 80 万的总价，这样的价格就 重庆房地产市场上的花园洋房来说属于非常高的单价，据分析，这部分客户分 对选择什么样的产品形态并未仔细考虑，在他们经济实力允许的情况下，他们 极有可能成为联排别墅的目标客户。联排别墅的客户主要选择了总价在 70-80 万之间的价格区间，选择 80-100 万占 5.1%，100-150 万的占 7.1%。根据主要 选择的面积我们可以分析，部分客户他们所希望购买的面积和总价有些矛盾， 这可能是顾客“好大”的购房思想影响，其实他们的实际承受能力只能购买面 积相对较小的联排别墅 ，所以联排别墅的主力户型需求应该是 150-200之间 。 c、再次置业对功能配套的需求分析：从问卷中我们可以了解到，花园洋 房和联排别墅的客户群对配套功能的需求有一定的区别。花园洋房的客户群对 花园的面积的需求一般在 2050，大面积的花园需求非常的少；而购买联排 别墅的客户对花园面积的需求 2050居多，但 80以上的也占了 10。大 部分客户是选择了把花园用来种植花草和休闲之用，而并未选择聚会，这说明 重庆的消费者花园的用途比较单一，面积也不需要太大。而在车库的需求中， 基本上所有的花园洋房消费者都只需要一个车库，而联排别墅消费者有近一半 是需要两个及以上的车库。一个共同的特征是他们都希望能车库入户。从配套 方面来看，客户们大部分都看重基本的生活商业配套和运动配套。 d、对景观和建筑风格的需求分析：在景观方面，大部分客户都喜欢物业 - 19 - 内有配套公园和大的景观区；希望物业内外的环境越能接近大自然，感受大自 然越好。而建筑风格上，花园洋房的客户喜欢现代风格的占近 60；而联排别 墅的客户喜欢欧式风格和现代风格的居多，两者都在 25左右。这说明现代风 格的建筑依然是现代消费者的最爱，而关于现代风格的色调，消费者们大都选 择了中性色。 （2）影响被访者购房因素 、区域选择 江北区在消费者眼中，仍然是遥遥领先的，喜欢居住在江北区的被访者在 30%左右。其次是渝北区（在被访者心目中，江北、渝北、北部新区界限模糊， 因此我们可以统一看作三北区域，这主要源于该项区域开发力度及交通便捷性） 。 然后是沙坪坝、九龙坡所占比重大，在 18%左右（消费者大都喜欢自己已经居 住习惯了的区域，因为此次的访问片区主要是沙坪坝、九龙坡。所以沙坪坝、 九龙坡的比重偏大也是情理之中的） 。 、影响购房的因素排序 影响消费者购房的主要因素是：周边环境、产品品质、户型 、物管，其次 才是价格、交通等，这进一步说明高档物业消费者对价格和交通并不是最在乎 的。 、消费者对大坪地块的认知与评价 在被访者中有 59.5%的消费者愿意购买本项目区域的高档项目，有 41.5% 不愿意购买。其理由大多是认为大坪片区比较嘈杂，而且高档项目较少。这有 0 10 20 30 40 渝中区江北区南岸区沙坪坝九龙坡高新区渝北区大渡口 区区域域 - 20 - 很大一部分原因是因为他们对本项目的地理位置不是很了解的原因。从后来的 座谈中我们可以了解，大部分人对整体规划后六店子区域都是非常有信心和感 兴趣的。 总之，本项目对需求花园洋房和别墅的客户是有很大的吸引力的，本项目 产品形态做花园洋房和联排别墅甚至独立别墅等高档产品都是有市场的。 五、花园洋房、联排别墅、江景高层专题分析 （一）花园洋房项目分析（一）花园洋房项目分析 楼盘名称楼盘名称容积率容积率主力户型及面积主力户型及面积均均 价（折前）价（折前）销售状况销售状况 天湖美镇 1.2 花园洋房： 120200； 花园洋房：一期： 均价 4250，二期： 4350 元，三期： 4600 花园洋房一期 272 套、二期 232 套， 已售 98，三期 402 套，已推出 200 套，已售 80； 奥林匹克 花 园 1.2 花园洋房：90160； 花园洋房：3900 二期花园洋房已售 70； 鲁能星城 1.07 花园洋房：129.96 150.51 均价 4200 2005 年 7 月推出 300 余套，半年销 售约 70% 建工.未来 城 0.9 花园洋房： 100140 花园洋房：均价 3500 2005 年 9 月花园洋 房开盘，还剩 90 套，1f、4f 临河沟 花园洋房销售较好， 中央美地 1.27 花园洋房：76 180 均价 4400 元/ 整体销售率 70 % 端套户型和底层户 型及顶层户型销售 情况较好； 底层的 140和顶 层的 160销售情 况好。 弗莱明戈 1.0 150-170平层 200-300底/顶跃 底跃套内 3500 元 / 平层套内 4750/ 底跃 5950 元/ 共 487 套，整体销 售状况良好，开盘 售 327 套 - 21 - 花园洋房产品特征： 1、面宽较大，通风采光良好，一般面宽在 10 米以上。容积率在 1.1-1.3 之间。 2、一般都有较大面积的露台，即使最小户型露台面积也达 12左右。 3、销售状况较好的为套面 120 平米左右、带大露台/花园或地下室的舒适 性三房。 4、各功能房间尺度合理，一般客厅开间 4.5-4.8 米，主卧开间 3.9-4.2 米， 其余房间尺度也能完全满足居家要求，整体舒适度较好。 5、花园洋房“私密性较差”弱点主要体现在两方面：垂直向及水平向。退 台设计洋房上层房间看下层露台可通过花台及花架解决，水平向视线干扰始终 无法规避。 6、有大面积庭院的一层销售状况良好。无多少附加值的 2/3 层相对滞销。 7、大面积顶跃由于有楼层高、可达性差、总价高以及亲地性差等特点，销 售速度较慢。 8、低密度、低容积率。 花园洋房市场特点：花园洋房市场特点： 1、花园洋房的主力户型为三房两厅双卫，面积为 100-142，主力户型面 积为 100-130，主力户型单价为 3500-3800 元/，主力销售总价居于 35-50 万之间，最高的销售价格为天湖美镇所创下的 4300 元/的销售均价，从天湖 美镇、广厦城及恒运青河湾来看，花园洋房都取得了相当不错的销售业绩。 2、两房成为花园洋房的一种辅助户型，这种户型一般为舒适性设计，一般 设计在顶楼，拥有露台及屋顶花园，品质非常高，可以满足一些小资的丁克家 庭的生活需要。 3、从金科天湖美镇的热销可以看出，市场上受到客户追捧的四房面积为 130-145，其既满足了较为舒适的居住空间布局及功能设置，又很好的控制 - 22 - 了总价，因此销售情况较为良好。 4、跃层占据很多花园洋房小区总销售面积的很大比例，几乎占到 20- 40%，因此跃层的销售情况直接影响到开发商利润的实现，而目前很多小区花 园洋房中的跃层由于面积大、总价高、替代产品多而销售状况较差，因此做花 园洋房的时候要注意控制跃层的比重。目前市场上，花园洋房跃层的主力面积 为 140-208/套，奥林匹克花园的跃层面积为 140-190，面积控制得相当好， 其花园洋房跃层全部售完。 （二）联排别墅项目分析（二）联排别墅项目分析 楼 盘 本期供 应量 单价总价 套内面积 （） 销售率畅滞销户型分析 常 青 藤 40 套 中间 4800 元/，端 头 5200 元 / 90 万 20 万 192 388，主力 户型为 250300 2005 年 12 月开盘，到 06 年 4 月 中，余 3 套 有大积庭院、尽端式设 计、 “长青藤校区”景 观受到客户青睐。 蓝 湖 郡 259 套 5500 10000，平 均单价为 6800 200 万 300 万 270295 80% 现在只剩下 40 套左右， 景观较好处销售速度快。 绿 岛 蓝 溪 112 套 4500 5500，平均 价格为 5000 70 万 120 万 160 180 20% 160 平方米的端头，并 赠送 100 平方米花园销 售完，其他情况不好。 天 湖 美 镇 26 套 中间 8300，端套 8600 200 万 260 万 283 平方米 和 301 平 方米 80% 端头的景观非常好，全 部售完，中间的剩下 4 套 - 23 - 建 工 未 来 城 280 套 4800 6500，平均 单价为 5500 70 万 120 万 141 172 70% 临湖的售完，总价在 7080 万的售完，景 观一般并且面积 200 平 方米以上的销售不好。 长 青 湖 联排： 250 户 均价 3900 元 89 万 元 228 平米基本售罄 销售时间较长 优势：价格便宜。 劣势：品质较差。 代表性别墅项目产品分析：代表性别墅项目产品分析： 蓝湖郡东岸：组团式规划，有景观中 轴线，容积率 0.6，除水边独立别墅外，其 余均为联排别墅，最长联排 11 联，后改为 5、6 联。 循环车道设计。 蓝湖郡西岸：容积率 0.4，有组团中心 绿地。与东岸相比，有如下变化： 1、大组团改为小组团； 2、联排为 3 联、4 联； 3、道路分级，尽端式车道设计； 4、独立别墅与联排别墅分别为相 互独立的组团； 5、户型设计也发生重大变化，东 岸为传统户型，从西岸的户型设计上 可以看出其倡导的新的生活方式，会 - 24 - 客厅与家庭的独立，西厨与中厨分开，家庭厅与西厨融为一体。另外，西岸户 型减少功能房间数量，将主卧及休闲空间的尺度放大，更能体现别墅居者的尊 崇身份。 长青湖：一期容积率 0.39，有联排别墅、双拼别墅及独立别墅三种建筑形 态。单体联排最长 9 联，户型仅有一种，258 平米。循环车道设计，私密性极 差。联排类似于花园洋房，呈整齐的兵营式排列，立面缺乏变化，加之无层次 感强又富于变化的园林景观，整个项目给人感觉比较死板，居住品质差。 联排别墅产品特点：联排别墅产品特点： 1、区分豪华型联排和舒适型联排的一个重要标准，并非单套户型面积大小， 而在于其容积率。从重庆市场来看，豪华型联排容积在 0.5-0.6，经济型联排则 是 0.7-0.8。 2、从户型上看，面宽 5-10 米，进深 11-23 米，一般 6 米以下的面宽采用 直跑楼梯，楼梯宽度 0.9 米，舒适度较差。进深的长短主要和内庭院及房间尺 寸有关。建工未来城别墅功能房尺度与普通房一样，以此来控制面积、控制总 价。 3、从蓝湖西岸到东岸的产品发展历程来看，超过 6 联舒适度将大大降低， 单体联排一般不超过 8 联。 4、前庭、中院、后院设计，居住氛围较好，同时也能有效解决中间户型通 风采光问题。 5、单体联排不能整齐排列，应略有错落，通过园林设计，人步行其中，视 线不能及远，私密性较好；同时曲曲折折的道路才会有“曲径通幽”的体验。 6、单体联排应通过色彩、建筑符号打造不同的立面效果。 7、面对面的两栋建筑最小间距 13-20 米，后院间距 10-15 米。在组团与 组团之间，有较大的绿化及公共空间。 8、道路分级，尽端式车道设计。 - 25 - 联排别墅市场特点：联排别墅市场特点： 1、联排别墅的户型面积以中大户型（面积在 200 平方米以上）为主，据 统计，中大户型的联排别墅占 80%左右，其中 260 平方米以上的端套大户型是 新的发展趋势，近期供应而且销售情况较好的中大户型的联排项目较多。 2、联排别墅赠送的前庭后院是项目的一大卖点之一，通过对重庆在售的联 排别墅进行分析，中间套赠送的前庭后院面积集中在 4080 平方米之间，平 均为 60 平方米，端套赠送的前庭后院的面积集中在 80300 平方米之间，平 均为 100 平方米，面积越大销售情况越好。 （三）江景高层项目分析（三）江景高层项目分析 楼盘名称容积率 主力户型及面积 （） 单价销售状况 华宇金沙 港 湾 3.61 2*2*1：71 3*2*2：116 4*2*2：153、180 均价 3500 元 / 基本销售完毕 龙湖观山 水 3.5 97140，主力 户型在 104110 起价 3280 元 /，均价 3700 元/ 2005 年 10 月开盘，600 余 套，3 个月销售 95%左右 廊桥水岸 1.85120-125 均价 3800 元 / 2005 年 12 月开盘，300 余 套，3 个月销售约 60-70% 代表项目分析： 金科金砂岸：已基本售罄。项 目沿江面长，进深窄。基本呈倒 “s”形，前排与后排通过空隙观 江，以保证户户面江。 金沙港湾：沿江面较窄，进深长， 主要景观为中庭景观。 - 26 - 海客瀛洲：喇叭状规划 格局，尽可能多地实现户户 看江。 产品特点： 1、立面力求简洁，大气。 通过大露台，主要房间朝江来观赏江景。 2、有一定规模的江景小区，除极少数项目外，地块进深较长的项目一般不 能实现户户看江，景观的均好性通过大面积中