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沪杭地产项目考察报告 2013年10月 1 沪杭项目考察目录 城市综合体项目 杭州万象城 上海国金ifc 上海绿地海外滩 精品酒店项目 杭州安缦法云度假村 上海贝轩公馆 小城镇项目 上海乌镇 杭州万科良渚文化村 2 城市综合体 3 城市综合体 所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、 会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能 间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能 、高效率、复杂而统一的综合体。 城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型 的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约 、伦敦、巴黎等。、 中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易 中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等。 城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新 都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也 被称为“城中之城”。 城市综合体 城市活动空间 建筑生活空间 交通枢纽 公共文化设施 零售 商务 酒店 居住 城市综合体功能框架 4 城市综合体 城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依 存的庞大建筑或建筑组群。 项目所在位置为城市核心区，有人流 和消费基础，项目位于城市中心，是 城市经济新增长点 必须具有交通便捷的区位优势 必须营造齐备的生活系统 城市必须具备足够的终端消费能力 城市综合体要求有优越的地段、交通 、商圈配套 开发商须具有雄厚的实力和高素质 对开发商配套资源的要求 项目选址标准开发制约因素 5 城市综合体城市价值 城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求； 都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓 等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、 协同促进； 从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明， 激发城市活力的发 动机； 从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长 、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏； 都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应 不同时段的城市多样化生活，并能够进行 自我更新与调整。 6 城市综合体城市价值 根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征： 城市综合体 城市价值 巨大辐射力 极大的潜在 升值价值 整体功能 复合性 高可达性 便利性高密度 集约型 整体一致性 土地使用 均衡性 空间连续性 内外部功能 联系完整性 7 城市综合体城市价值 城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地 产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点： 商业业价值值社会价值值 城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统， 以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促 进，互为价值链 城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值 如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题 城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项 目 地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、 产业 价值和价格的提升，同样会带动 整个城市房地产业 的价值提升 每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目 一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标 签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大 化的具体体现；是一个城市经济发 展的带动 者 对加快城市商业产业 升级换 代，对区域经济 的良性再造 ，产业结 构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不 可估量的作用，在运营过 程中会极大地彰显这 一商业形 态的价值魅力 8 城市综合体项目（一）杭州万象城 杭州万象城是华润与新鸿基 合力打造，位于杭州市钱江 新城江干钱江新城核心区庆 春东路的一个都市综合体。 总建筑面积80万平米，其中 商业购物中心24万平米，并 且交通状况较好，经钱江新 城线路有地铁1、2和4号线 ，其中2和4号线经项目地块 ，并在地块周边形成换乘枢 纽中心站点。 购物中心已于2010年4月22 日开业。整体以时尚、高端 为主，集商业零售、休闲、 娱乐、餐饮与一体的综合型 商业广场。 9 项目解析_整体业态规划 整体业态 在万象城近80万平米的体量中，有14万方超高层高尚 住宅（悦府），24万方购物中心、6万方超五星级酒 店、11万方甲级写字楼，以及25万方酒店式服务公寓 等物业形态。 独具特色的建筑设计是由凯里森建筑事务所担当设计 的，项目的灵感以及设计细节都来自河流穿越建筑的 形象寓意，这个概念贯穿整个建筑的造型、动线规划 、建筑语言和材料选择。 万象城项目定位是高端时尚的家庭消费，业态涵盖零 售、餐饮、娱乐等，合理的品牌组合使其适合喜欢时 尚的年轻消费者、具有一定消费能力的家庭消费者以 及注重娱乐体验的人群，成为“一站式”的家庭购物娱 乐的商业项目。 10 项目解析_购物中心及交通规划 总平面图交通分析图 11 项目解析_购物中心各层平面规划 地下三层平面图地下二层平面图 12 项目解析_购物中心各层平面规划 地下一层平面图地上一层平面图 13 项目解析_购物中心各层平面规划 地下二层平面图地上三层平面图 14 项目解析_购物中心各层平面规划 地下四层平面图地上五层平面图 15 项目解析_购物中心各层平面规划 地下六层平面图建筑中庭 16 项目解析_购物中心各业态楼层分布 建筑剖面图 17 项目解析_购物中心各业态楼层分布 建筑剖面图 18 项目解析_购物中心业态布局及占比 业态面积占比 业态品牌占比 19 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 20 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 21 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 22 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 23 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 24 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 25 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 26 项目解析_购物中心各楼层品牌及形象展示 27 小结 杭州万象城是华润续深圳万象城后的有一力作，极具前瞻性的选址和杭州作为浙江重要城市以及钱江新城大发展潜力，这些综合 的原因造就了国内又一代表性购物中心。通过对该项目的了解以及调查，对于我们自身项目的开发有一些启发： 主题定位明确：引领成功人士、私人业主、都市精英的品质消费； 其档次是以国际一线品牌和国际知名品牌组成的高端购物中心； 人群定位是具有较高消费能力的高端消费群体，同时兼顾对年轻消费群体的培养； 在氛围营造方面，通过良好的外立面展示及内部空间营造，结合国际品牌的影响力，丰富的业态组合，优质的品牌组合，为消费 者提供高品质的第三生活空间； 项目坐落位置的周边拥有良好的发展态势，交通条件非常便利； 各种业态高品质的组合，12厅2000座位的百老汇imax影院，国内购物中心唯一的国际赛事级冰场，以及高品质的餐厅，苏浙汇、 唐宫、太兴等； 充分发挥城市综合体的商业地产优势。 28 城市综合体项目（二）上海国金中心ifc 上海国金中心是集世界级水平的超甲级 现代高科技办公楼、高尚购物中心ifc mall、国际顶级超豪华酒店上海浦东丽 思卡尔顿酒店、五星级豪华服务式公寓 酒店国金汇于一体的大型商业综合体， 锁定国内外高端客户，提供崭新的贵族 奢华休闲及生活体验。 ifc mall，即国金商场，位于双子塔写 字楼之间，建筑高为85米，地上4层、 地下2层，总建筑面积为11万平米。 共有1801多间店铺、单是首层就以汇聚 25家世界顶尖品牌旗舰店，对位1托2形 式的店铺，面积均在1500平米以上。 15%的品牌为首次登陆中国内地市场， 40%首次进入上海，如百丽宫影院、超. 生活等。 29 上海国金中心ifc_建筑赏析 30 上海国金中心ifc_项目概况 从概念规划、建造到运营，均采用高标准配置，开发成本较高。 占地面积25000 建筑面积40万 购物中心11万 办公楼20万 酒店公寓9万 停车场1900个 开工时间2007年6月 开业时间2010年6月 开发商新鸿基地产 投资总额80亿港元 建筑设计佩里.卡拉克里.佩里事务所 室内设计英国贝诺 物业顾问仲量联行 机电工程柏城（亚洲）有限公司 结构工程茂盛结构顾问 有限公司 土建承包上海建工（集团）总公司 31 上海国金中心ifc_地理位置 东临金茂大厦，西面正大广场，北接轨交地铁2号线陆家嘴站和陆 家嘴绿地中心，是浦东陆家嘴金融贸易区核心位置； 紧接延安东路隧道首个出口，往浦东只需10分钟； 往西连接虹桥机场，往东通过磁悬浮连接浦东国际机场，并与规划 中地铁14号线实现零换乘。 32 上海国金中心ifc_建筑规划 外立面设计理念：在东方明珠及黄浦江的映衬下，如钻石版闪耀； 通过对钻石元素的提取，运用切面、短直线、三角及菱形面等元素进行充分塑造， 在细节方面利用玻璃、石材、金属丝网等材料营造出现代感和时尚感； 光纤灯的运用让商场夜景更显迷离炫目。 圆形下沉广场顺应建筑空间，呼应圆形人行天桥，交通组织立体有序（人行走中间 ，车行走两边）；景观立体、上下广场互动，空间趣味性强。 33 上海国金中心ifc_建筑规划 停车系统 34 上海国金中心ifc_建筑规划 停车系统 35 上海国金中心ifc_商业动线规划 36 上海国金中心ifc_装潢设计 37 上海国金中心ifc_业态布局 38 上海国金中心ifc_经营模式及商业坪效 39 上海国金中心ifc_建筑细节 电梯 40 上海国金中心ifc_建筑细节 公共系统：完善且人性化 41 上海国金中心ifc_建筑细节 公共卫生间 色调高雅舒适，与商场整体设计风格统一； 卫生间隔间内部功能完备，用料考究，采用 toto感应+手动冲水器； 间隔内外均设有洗手台，外部还设有等候区 。 42 上海国金中心ifc_服务亮点 服务促进消费 首次引入香港购物中心的服务模式， 为顾客提供五星级酒店式的服务设施 和品质，包括代客泊车、代客提送、 接送服务等。 43 小结 上海国金中心商场现已成为上海高端购物的地标性建筑，总结项目的成功之处主 要 由以下三点： 建筑设计时尚现代与项目定位高度统一，既高贵奢华又简洁流畅； 多元化业态组合紧贴目标客群需求，虽然商场体量不大，但却能充分满足高端客 群的购物、餐饮、生活、娱乐及商务办公等需求； 品牌招商瞄准国际顶级品牌，不论是服装服饰、餐饮酒吧还是影院、超市，全部 为国际知名高端品牌，且有不少为首次进入中国大陆，极大程度上保证了商场的 高端品质。 44 城市综合体项目（三）上海绿地海外滩 上海绿地海外滩是绿地集团耗资 100亿打造的滨江唯一的cbd项目 ，位于卢湾区黄浦江南延板块稀 有的南向岸线，离江96米。这里 将打造一个类似于新天地的城市 综合体，由3栋超5a甲级写字楼， 2栋滨江豪宅，一栋5星级万豪酒 店以及一个大型的奢侈品商业中 心组成。办公楼下面裙房1-4楼将 引进银行，超市，餐饮等。 项目 东边是市中心唯一的滨江公园 南园公园，面积8.7万方，前面 有一处规划中的游艇码头，正对 面是世博会，旁边是世博浦西板 块，世博结束之后，除了一轴四 馆保留外，其他场馆拆除的地段 将会规划成新的金融商贸区。 45 上海绿地海外滩_地理位置 46 上海绿地海外滩_项目参数 47 上海绿地海外滩_项目优势 舒适科技建筑：双层中空low-e玻璃幕墙，营造舒适的办公环境，同时享受完 全无遮挡的户外景观。采用断桥隔热技术控温节能，提供全天候冷却水，环保更 舒适。智能楼宇自动化：全方位智能系统控制，可变风量中央空调系统(vav)， 风量达30m3/小时/人，500lux桌面照明，智能调节。立体安防系统：24小时闭路 电视监控，室内报警系统、消防报警系统，巡更系统一应俱全，创造高效无忧商 务环境。垂直交通系统：多部客梯、货梯同时运行，速率达到3.5米/秒，24秒内 直达商务顶层，提高商务效率。便捷现代通讯：背景音乐、公共广播与紧急广播 系统，无线网络覆盖大堂区、休息区、每单元配备2根4芯光纤，迅捷连通无处 不在。卓越建筑品质：约10.5米挑高大厅，4.2米层高，气势卓然；金属天花板 ，租户电力配置60瓦/平方米，尽显商务气派。超大停车容量：罕有大规模停车 场，人车分流，智能调控，电子化管理，人性化车位比例设计，1300余车位， 从此自由停靠，无需等待。 48 上海绿地海外滩_项目赏析 49 精品酒店 50 精品酒店 精品酒店是指位于大型商业圈内，配置一整套 高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒 店服务公司经营和管理，为城市高端人群提供 便捷、高尚和舒适生活居住的高尚物业。 精品酒店(boutiquehotel)一词是从开发商伊恩 施拉德(ian schrager)和他的合作伙伴史蒂夫 鲁贝尔(steve rubell)在将一个小楼摩根斯 (morgans)改建成一个高档酒店时得来的。 boutique，以最准确、最全面的英汉大词典 为参照，其译意为“较小的妇女服饰店、珠宝 饰物”，它与酒店原是风马牛不相及的一个单词 ，因此boutiquehotel中boutique一词的意思可 理解为小、时尚或与时尚、潮流紧密联系的。 著名饭店专家梅厄勒斯(mayerrus)在权威的 hotels杂志上撰文对boutiquehotel作了 本质性的诠释。美国精品酒店的管理泰斗依艾 恩希拉格一针见血地提出：“精品酒店”仅指那 种具有一个鲜明的与众不同的文化理念内涵的 酒店。 51 精品酒店 精品酒店的类型： 时尚酒店或微型都市型的精品酒店 这类酒店将都市的活力引入酒店内，并将一些新的元素融入大堂，大堂的中间可以是一座雕塑或喷泉，顶上吊挂巨型的插满蜡烛 的烛台，一些餐饮店散布在大堂的四周。这类酒店在款待住客的同时吸引那些不消费但有品味的当地访客来聚集人气，并通过大 堂内的夜总会、酒吧甚至发廊来创造所谓的室内都市化，这些大堂常会变成起居室或周围邻里的核心。 “梦境型”的精品酒店 这类酒店以经验设计手法给顾客带来一种整体的体验：一个世界中的世界、一个现代科技化的空间、一种“表演艺术型”酒店的文化 天堂。设计概念中包括数码科技系统：从渐变的色彩到图片、到影像的一切信息投射在墙面上。 “生活方式型”的精品酒店 这类酒店常被设计成超现实的室内环境，或是产品设计师将他们的个人风格展现成三维景象，应用于该酒店的设计中，利用他们 的主流产品来向人们推销整体环境(毛巾、咖啡桌、电影原声带等）。 “设计与时尚融合型”的精品酒店 这类酒店在设计过程中强调向时尚学习，并且每季都在不断更新，因为上一季的东西已经过时了。 52 精品酒店 注意事项：做精品酒店很容易，要成功并不容易。以下三点需要注意： 第一，确认主题文化 在做精品酒店之前先要了解本地区的历史、文化，确认精品酒店的主题。每家精品酒店 的设计并不是千篇一律的可以模仿的，而是独特的新鲜的。可能需要以几个不同的历史 故事作为背景，从当地历史中比较常见的典故中取材，然后对客源结构进行研究。因为 ，精品酒店的客源多为高端的度假客人，他们不仅讲究品味，更讲究体验后的感受。一 家成功的精品酒店就是要让客人在入住后，因为酒店的独特文化而记住这个城市，并无 法忘却，魂牵梦萦。若能做到这一点，何愁口碑呢? 第二，做足细、独、特 精品酒店除了沿袭高星级酒店的奢华外，更要将“精”字悟透，也就是产品要做到“细、独 、特”。换句话说，就是只做单一的功能，单一才能做足精。在“精”中刻画出历史、文化 和艺术，让现代的斑斓色彩和历史的深厚内涵产生鲜明的对比，洗去高端成功人群压抑 的心灵灰尘，让他们在对历史的探究中感悟生活。 第三，家一般的服务 我在这里说的“家一般的服务”是一种打破常规的服务，即让客人感觉置身于家的亲切，穿 梭于历史和现实之间，让所有关于家的梦想在此类精品酒店中得到实现。当然，这要花 费很多的精力去设计和打造。 53 精品酒店（一）杭州安缦法云度假村 安缦法云（杭州）总部位于新加坡的安缦酒店集团1988年 在泰国普吉岛开了自己的第一家旗舰店amanpuri (place of peace),后在不丹、柬埔寨、中国、法国、法属波利尼西亚 、印尼、老挝、黑山共和国、摩洛哥、菲律宾、斯里兰卡 、泰国、特克斯和凯科斯群岛及美国等地投资有24家酒店 ，但它却拥有一大批紧紧追随的住客，他们叫自己为“安缦 迷”。他们将aman新开的酒店作为自己旅游的目的地，而 不管这个目的地到底在哪里。对安缦迷来说，尝试新的 aman，并跟随着aman去探寻那个新酒店的所在地，便是 他们的所有乐趣。 在aman的官网上有这样一段话：如果你将房间数作为衡量 一个酒店成功与否的标准，那么安缦酒店集团所属的度假 村一定不是你心目中完美的酒店。我们从未想过要成为最 大的酒店集团，恰恰相反，我们更希望让他们成为小规模 的、私密的、让人感觉亲切的。并不是说因为我们规模小 ，就比那些大型酒店好。我们的全部优势，就是我们的与 众不同。安缦酒店集团会顺应时代倡导的生活方式，这既 是我们提供给客人的不受任何限制的生活方式体验。 54 杭州安缦法云度假村_概况介绍 安缦法云度假酒店，位于灵隐景区法云弄，是灵隐山边最 好的位置,环境如中国山水画一般的美丽。杭州安缦是迄 今为止安缦世界客房数最多的度假酒店，也是中国除北京 颐和园安缦酒店外的第二家安缦渡假酒店。 安缦的每一次选址，每一座建筑的改造，每一家酒店的设 计，首先要对当地文化进行考察研究，力求将本土的人文 精神与自然景观达到最完美契合，因此在aman度假村里 ，内敛、低调与含蓄是永恒不变的主题。 安缦法云由昭德（杭州）酒店投资有限公司投资兴建。昭 德（杭州）酒店投资有限公司是北京昭德投资旗下子公司 ，昭德投资行业涵盖金融证券类投资、房地产投资开发、 酒店及高级旅休闲设施投资与经营、能源及水务等资源领 域的投资与开发、基础设施建设投资、广告媒体的开发与 经营、教育、拍卖等文化事业的投资与经营。昭德投资创 建了永乐国际拍卖公司，将佳士得带进中国拍卖市场。昭 德投资还拥有昆明新机场高速公路的30年的bot投资建设 运营权（该项目总投资金额达22亿人币）。 55 杭州安缦法云度假村_概况介绍 安缦热衷于私密的和低调，杭州aman度假酒店拥有无可比 拟的自然风景和独特的地理位置以及江南特有的建筑风格。 一个优美的自然环境，豪华设施，独特的服务和小规模的客 房以确保隐私。 aman度假酒店黄土作墙，石砌房基，木窗木门，白墙黑瓦 ，中式别墅另有一番风味。千年古村，百年古木，清幽竹林 、青翠茶园,小桥流水、一条小溪缓缓流过,淙淙流水，声脆 悦耳，溪水潺潺,云雾缭绕。这些散落在山水之间的房含， 白云深处的人家，当你站在法云安缦的庭院之中，行走在这 已经有了千年历史石板路上，你能见到保存完好的宋、元朝 石刻菩萨像，这就是安缦居。 安缦法云酒店东北角接灵隐禅寺景区，东面毗接灵鹫飞来景 区，西北方为永福寺和韬光观海景区。酒店占地面积共计14 公顷。此处共有47处居所，始建于唐朝，曾为附近茶园村民 所住。包括16间客舍、9间套房和、12间豪华套房和5栋别 墅。2010年1月3日开业。 56 杭州安缦法云度假村_客房介绍 普通客舍平均面积为66平米，每间客舍内部均配有一张特 大双人床、长榻、书桌和宽敞浴室，更衣区和双人梳妆台 。 套房平均面积约为88平方米，配有独立卧室和双人书桌与 长榻。 每间豪华套房平均达到135平米，甚至拥有两套结构相同 的卧室和浴室，少量配有私人按摩理疗双人房。 5栋别墅中，4座为村庄别墅，分别命名为香樟苑、玉兰苑 、翠竹苑和芳茶苑，每套平均面积为204平米。 “楼王级” 法云安缦别墅是最昂贵的一间，也是此处最大的 一座独立住宅，曾是旧时法云村地主的宅子，地上两层， 面积可达290平米，室内设有阅读区和私人按摩房，以及 饭厅与双人长榻休息区，并配有独立的私密庭院。在这里 ，除非客人提出需求，服务生才会为房间搬进电视机。室 内备有与ipod相容的bose音响系统。当然，网络也是有的 ，只是很少有客人用得到。 57 杭州安缦法云度假村_服务及设施介绍 整个amanfayun的设计概念为“18世纪的中国村落” 。 几乎所有的家具都是木头的，床架、写字台、茶几、衣橱、 椅子、字画框、房梁、立柱 原来村庄的建筑构造和现代的简约主义完美结合。法云古村 ，凝于水云之间，安缦居，奢华透在骨子里。 提供服务：杭州法云安缦设备与服务：洗衣服务、送餐服务 、叫醒服务、外币兑换服务、礼宾司服务、 旅游服务、 前 台贵重物品保险柜、 会议服务、 大巴或轿车租赁服务、有 可无线上网的公共区域、免费停车场、接机服务、票务服务 、专职行李员、洗衣服务、邮政服务。 房间设施：国内长途电话、国际长途电话、普通分体空调、 24小时热水、免费洗漱用品、浴衣、只能淋浴、吹风机、拖 鞋、雨伞、独立写字台、多种规格电源插座、110v电压插 座、保险箱、电热水壶、咖啡壶/茶壶、免费瓶装水、迷你 酒吧、小冰箱。 58 杭州安缦法云度假村_服务及设施介绍 餐饮设施： 吟香阁： 提供地道的西式菜肴以及各类 红、白葡萄酒 蒸点房： 提供便捷、健康的广式蒸菜 和茶馆： 提供杭帮家常菜和茶套餐，以 及种类繁多的绿茶、红茶、乌龙茶等 酒吧： 位于吟香阁内，是全天候提供非 正式用餐及餐前和餐后饮酒的理想之地 兰轩餐厅： 提供纯正的杭州菜和私房菜 云林斋菜馆： 提供精致健康的素食套餐 康体娱乐：健身室、按摩室、室外游泳 池、足浴、spa、沐浴馆； 会议设施：会议室： 57平方米；标准容 纳15位；投影仪、白板、无线网络、基 本文具 。 59 杭州安缦法云度假村_布局设计 整座酒店依古村遗留下来的布局所建，一条法云径连接所有庭院。一条条石径，联接不同的客房，置身院落中，只有绿荫环绕， 丝竹入耳，全无砖瓦风景，亦无尘间碍物。踏上法云径，总长600米的石板路，可通往中西餐厅、采茗阁、法云舍和若水寮（安缦 水疗）。 路上时常偶遇僧人三三两两步过，湿润的芳气结合寺庙的香烛氤氲，与山间晨雾共起，钟声悠长，脱俗之感，不言自在。 60 杭州安缦法云度假村_景观赏析 61 杭州安缦法云度假村_景观赏析 62 杭州安缦法云度假村_雅居赏析 63 杭州安缦法云度假村_卫浴设施 64 杭州安缦法云度假村_禅茶一味 65 杭州安缦法云度假村_休闲与餐饮 66 杭州安缦法云度假村_饰物赏析 67 设计元素法云村早在明朝时期就是隐士文人， 如张岱的隐居之地，张岱的雪夜泛舟至今还是 流传甚广。在设计该酒店时，还突出了明清文人隐 士文化作为主导的设计概念。 在书法作品选择及挑选书法家时，以三个原则为挑 选指导：以能写大字并在艺术上有特别创意的为主 选，思考身世与退隐文化有关系的艺术家为主选的 对象；以表现明末清初、清末民国时期、现代三个 时期的时代精神为主选；和杭州有关的书法家为首 选。在此三个选择原则下，酒店选用以下名家的书 法：金农，并挑选黄慎（金农的学生）和郑板桥与 其搭配；吴昌硕，杭州人，生活在清末民国初年； 王冬龄教授，现任中国美院书法教授。酒店内每幢 客房的艺术品都采用不同书法家的书法作品。匾体 的木料都选用上好的银杏木，对联则用对开的大竹 杆进行篆刻，刻好的书法用黑色上彩。古建的外观 和朴素艺术品互称，产生了典雅不侈的隐士文化气 氛。每个房间内外的书法艺术品同用一个艺术家的 作品。 杭州安缦法云度假村_文化气息 68 杭州安缦法云度假村_文化气息 69 精品酒店（二）上海贝轩大公馆 古典与现代交错 优雅与华丽并行 尽享尊贵与奢华 上海贝轩大公馆文化与奢华的结合，风华与历史的沉淀，一迳抱幽 山，居然城市间。古典与现代交错、优雅与华丽并行，始建于1934年的 贝轩大公馆带您领略历史与现实融合的经典神韵。时任中国银行行长的 著名金融家贝祖诒先生曾居于此，贝轩大公馆因此得名。贝氏宗族声名 显赫，贝祖诒之子世界著名建筑设计大师贝聿铭、颜料大王”贝润生 、美国美中经贸促进会会长贝聿恺均为贝氏后人。位于苏州的贝家的旧 宅狮子林，早已被誉为“苏州四大名园”。座落在上海繁华市区中心 的贝轩大公馆花园依照苏州园林而建，宛若世外桃源。设计师把中国传 统装饰图案加以变化融入到整体，将中西巧妙合璧，东侧入口处由101 个“寿”字组成的图案就是鲜明的杰作之一。 具有现代中国风格的精致客房，均以奢华的用料以及高贵的木饰装点。 大理石浴室，双人按摩浴缸、热带雨林喷头、仿日式净身，能让您彻底 放松身心，舒缓精神。精挑细选的高品质床垫及被褥，可让您在忙碌后 享受高质量睡眠。客房的细节配备也尽显周到，为您准备了齐全的文具 用品和多功能打印机，可处理文件传真、扫描和复印，让您处理公务更 加迅速便捷。其他设施及服务还包括小冰箱、免费高速无线网络、平板 等离子电视机、卫星电视、保险箱、酒店豪华礼宾车服务、24小时洗衣 、客房清洁及私人管家服务等。上海贝轩大公馆无论是大堂陈列的各式 古董、天花板闪烁着的光彩琉璃，还是这部最早出现在上海的otis电梯 ，都令人无限回味上海滩30年代上流社会的奢华生活。大堂内的“天龙” 楼梯犹如从天而降般俯冲而下，气势磅礴，十分震撼。 酒店座落在上海繁华市区中心的贝轩大公馆花园依照苏州园林而建， 宛若世外桃源，出行交通十分便利。 - 距离地铁2、7号线静安寺站约 约900米； - 距离上海浦东国际机场约49公里； - 距离上海虹桥机场 （二号航站楼）约17公里； - 距离上海虹桥火车站约17.5公里； - 距 离上海南站约9.5公里； - 距离上海火车站约3.6公里。 70 精品酒店（二）上海贝轩大公馆 五星/豪华 信用卡:visacard,牡丹卡,金穗卡,长城卡,龙卡,太平洋卡,东方卡,万事达卡,运通卡,大莱卡,jcbcard 服务信息:国内直拨电话、国际直拨电话、卫星电视、安全消防系统、多功能充电器、多种规格电源插座 、多功能插排、中央空调、座椅、雨伞、瓶装水、针线包、熨斗/熨衣板、冲饮咖啡、茶叶、电热水壶、 咖啡机/茶壶、洗漱用品、24小时热水、吹风机、拖鞋、卫生间清洁备品、淋浴间、剃须/化妆镜、毛巾、 管家服务、无烟客房、房间消毒 餐饮:中餐厅、大堂吧 临近近西康路、恒隆广场 71 上海贝轩大公馆_客房简介 高级双人房 高级大床房 豪华大床房 高级豪华房 花园大床房 复式套房 花园公馆套房 贝家公馆套房 酒店于2010年04月开业，主楼高5层，客房总数25间（套） 。 高级双人房 温馨的高级双床房，面积35平方米。奢华的装饰，完全 隔音，房内有配有日式沐浴和清洁设备以及高档的卫生 洗浴用品。客房内还备有小冰箱，可单独控制的中央冷 暖空调，直拨电话，免费高速无线及有线网络，保险箱 ，24小时洗衣及客房清洁服务。典雅的中式客房设计， 配以自然柔和的灯光，为您营造不一样的温馨。 高级大床房 42寸液晶电视 卫星电视 客房保险箱 咖啡机 迷你酒吧 国际国内直拨电话 可独立控制的中央空调 免费高速无线和有线因特网连接 2x2m特级大床 高压力的热带雨淋式花洒及高档卫浴用品、豪华双人按 摩浴缸 私人管家服务 72 上海贝轩大公馆_客房简介 贝公馆套房是酒 店的最大特色之 一。它由原主人 卧房改建，古朴 而不失优雅。 复式套房高级豪华房花园大床房 73 上海贝轩大公馆_餐饮服务 中餐（新荣记中餐厅) 西餐 咖啡厅 酒吧（露天花园酒吧） 限时送餐服务 新荣记中餐厅以老上海的怀旧为主基 调 露天花园酒吧 西餐厅 74 上海贝轩大公馆_建筑细节 回廊天龙楼梯 75 上海贝轩大公馆_建筑细节 走廊百寿图回廊 76 上海贝轩大公馆_建筑细节 花园 77 特色小城镇 78 小城镇 小城镇建设与城镇建设、小镇建设意义相近，但又有细微区别。城镇建设侧重城中特色镇、古镇、旅游文化 镇建设，小镇建设侧重农村乡镇建设，而小城镇概念属于二者的交叉范畴，囊括一切特色城镇、功能城镇、 和新农村城镇建设。 小城镇建设是小城镇的各种要素的创立或组合以及一定区域内小城镇体系的设置、改造和发展的过程。立足 于我国的国情和现有的城乡二元结构，陕西省中际国际城市发展研究院在长期研究钻研中，cudi院院长、 学者王超在新农村建设中的小城镇发展一书中提出小城镇建设的新内涵，即通过统筹城乡发展，加大公 共财政对农村的覆盖，增加农村教育、卫生、交通、水利、环境等公共产品供给，开发农村生产力，实现农 村地区的可持续发展，在城镇化背景下以统筹城乡经济社会发展的思路，改变过去单纯地、片面地强调加快 城镇化进程的观念，更加关注城乡之间的良性互动，更为综合和全面地谋划中国的现代城乡结合化建设。 世界各国的城市发展经验表明，工业化和城市化是一个相互影响、相互推动的发展过程。对中国而言，在发 展模式、城乡差距、收入水平的悬殊、形成城乡分离、“城乡二元化“结构。加之城乡发展在完成产业结构转 变时，却未完成就业结构、空间结构和生存方式的转变。1979年改革开放以来，小城镇得到了迅速的恢复和 发展。80年代小城镇数量增加，规模扩大，社会功能趋于完善,对周围社区的辐射力、吸引力和综合服务能力 显著提高。宏观布局方面有的地区形成比较合理的小城镇体系，一批明星城镇脱颖而出，为小城镇的发展开 拓了一条崭新的道路。但是，中国现有的小城镇绝大多数都是历史上自发形成的，虽有某种自然的合理性， 同时也存在一定的盲目性和不平衡性。小城镇的建设又缺乏科学规划和管理产生一系列问题，诸如，小城镇 的数量较多，规模较小，多数小城镇发展水平较低，功能不够完善，许多地区小城镇的分布不均衡，结构不 合理等等。此外，资金不足，人才奇缺，土地浪费，环境污染，体制不合理，管理不完善等等，都严重地阻 碍着小城镇的健康发展。在这个发展状况下，我们有必要、有责任重新思考、认识“小城镇建设“理论和实践 。 79 小城镇 小城镇建设思路 首先，城镇化一个重要的方针就 是“社会主义新农村建设”。贯彻 “20字”方针、“四大文明”做到“生 产发展、生活宽余、乡风文明、 村容整洁、管理民主”，为城镇 化建设指明方向和内容。 其次，从中国的基本国情出发， 中国的城镇化不可能是一步到位 的大城市化，也不可能是一步到 位的中小城镇化，必然是大城市 、中小城镇和社会主义新农村同 步推进的城镇化，是三维结构同 时并存的城镇化。这就是中国式 的城镇化道路。 再次，从本质上说，城镇化的过 程实际上就是城市的各种文明不 断向农村扩散和辐射的过程，是 城乡各种差距不断缩小、城乡二 元结构不断消除的过程。 80 特色小城镇（一）上海乌镇 乌镇是国家五a级景区，江南六 大古镇之一。曾名乌墩和青墩 ，具有六千余年悠久历史。乌 镇是典型的江南水乡古镇，素 有“鱼米之乡，丝绸之府”之称。 一九九一年被评为浙江省历史 文化名城，一九九九年开始古 镇保护和旅游开发工程。 乌镇地处浙江省嘉兴市（地级 市）桐乡市（县级市）北端， 西临湖州市南浔区，北接江苏 苏州吴江市，为二省（浙江， 江苏）三市（嘉兴，湖州，苏 州）交界之处。 乌镇地处河流冲积和湖沼淤积 平原，地势平坦，无山丘，河 流纵横交织，气候温和湿润， 雨量充沛，光照充足，物产丰 富，素有“鱼米之乡、丝绸之府” 之称。 81 乌镇_特色及格局 乌镇特色 乌镇具典型江南水乡特征，完整地保存着原 有晚清和民国时期水乡古镇的风貌和格局。 以河成街，街桥相连，依河筑屋，水镇一体 ，组织起水阁、桥梁、石板巷、茅盾故居等 独具江南韵味的建筑因素，体现了中国古典 民居“以和为美”的人文思想，以其自然环境和 人文环境和谐相处的整体美，呈现江南水乡 古镇的空间魅力。 总体格局 河网在乌镇内和主干道重合，连桥成路，流 水行船，作成亦路亦水的形式。这个水网体 系连接京杭运河、太湖和乌镇的池塘、水井 ，理想地解决了农作、饮用、排水、观赏、 运输等水问题。 在乌镇的布局中，由于历史上曾地跨两省（ 浙江、江苏）、三府（嘉兴、湖州、苏州） 、七县（乌程、归安、崇德、桐乡、秀水、 吴江、震泽），加之吴越文化的积累、沉淀 ，观念上明显受中国传统儒文化和运河商业 文化的影响。 82 乌镇_特色及格局 景观元素 “桥” 桥是江南水乡古镇不可或 缺的。据说乌镇历史上桥 梁最多时有120多座，真正 是“百步一桥”，现存30多座 。 其中西栅有通济桥、仁 济桥，中市及东栅有应家 桥、太平桥、仁寿桥、永 安桥、逢源双桥；南栅有 福兴桥和浮澜桥；北栅有 梯云桥和利济桥。 这些桥最早建于南宋，大 多始建或重建于明清，有 些桥还题有桥联，如通济 桥：“寒树烟中，尽乌戌六 朝旧地；夕阳帆外，是吴 兴几点远山。”（朝南） “通 云门开数万家西环浙水； 题桥人至三千里北望燕京 。”（朝北）具有浓厚的历 史文化气息，给人以十分 古老的感觉。 83 乌镇_特色及格局 景观元素 “石板小巷” 走进乌镇，走在那用 青石板铺成的狭窄的 小街上，看到两边各 式各样的民居和仍住 在民房中的乡民，就 会让人有一种亲切自 然的感觉。作为历史 古镇，乌镇无论是整 个镇还是观前街，都 体现着一种人文环境 和自然环境和谐相处 的整体美。走进这个 充满了农业文化氛围 的古镇，漫步于古镇 绵延一里多长的石板 小街上，可以倾听脚 步在另一小巷上的回 音。 84 乌镇_特色及格局 景观元素 “水阁” 乌镇与众不同的是沿河民 居有一部分延伸至河面， 下面用木桩或石柱打在河 床中，上架横梁，搁上木 板，人称“水阁”。 乌镇和许多江南水乡小镇 一样，街道、民居皆沿溪 、河而造，正所谓“人家尽 枕河”。与众不同的是沿河 的民居有一部分延伸至河 面，下面用木桩或石柱打 在河床中，上架横梁，搁 上木板，人称“水阁”，这是 乌镇所特有的风貌。水阁 是真正的“枕河”，三面有窗 ，凭窗可观市河风光。茅 盾曾在大地山河中这 样描述故乡的水阁：“ 人家的后门外就是河，站 在后门口，可以用吊桶打 水，午夜梦回，可以听得 橹声唉乃，飘然而过” 85 乌镇_美景赏析 86 乌镇_发展策略思考 突显主题差异性，开发多元化旅游产品 乌镇开发应发掘一些创造于民间，传承于社会，并世代延续承袭的民俗风情，因为它们是反映乌镇历史、体现 古镇传统生活文化最直观的窗口。因此，可开发民俗风情体验游， 举办节庆活动， 通过动手印染、纺织、酿制 等活动，体验当地民俗。 古语有云:“东南财赋地,江浙人文薮。”乌镇自古名人荟萃，名师辈出，昭明太子、晚清翰林夏同善，漫画大家丰 子恺、现代文学巨匠茅盾等。2000 年， 茅盾文学奖颁奖仪式永久落户乌镇。乌镇可借此深挖独特的文化内涵， 做好“名人”文章，实施“名人”战略，吸引文学爱好者及文化程度较高的游客，促成乌镇文化展示旅游的发展。 乌镇临近大城市，是工作之余休闲的好去处。周末在景区里找一家民居客栈，下棋，喝茶，聊天，在朴实悠闲 的环境中放松身心，修身养性。 “小桥、流水、人家”是江南水乡独特的风貌，是自然与人文的完美结合，乌镇可以此为开发的基础，组织开展绘 画，摄影等艺术活动，在吸引爱好者，艺术家的同时也是对乌镇的一种宣传。 87 乌镇_发展策略思考 景区开发以人为本 应关注以旅游者为主的服务与设施开发。针对硬件设施设备，除了考虑便利性和可用性外，还应带有地方特色 ，开发古屋为客栈，采用仿古家具，以蓝印花布为床单，在水井提水，灶台烧饭，使游客感受到古香古色的生 活气息；此外，应考虑古镇的软件设施，提高景区人员的服务能力和语言水平。 应关注以当地居民为主的环境和内容开发。不损害当地居民的生活质量是古镇开发的前提。笔者反对空心化倾 向，“人家”是古镇文化的载体，缺乏“人家”就显得没有人气和生机。 同时，古镇的经营者应该以当地居民为主， 从而防止居民对游客和旅游活动的反感，充分调动居民保护古镇的 积极性，让居民受益是可持续发展的关键。 此外，挖掘历史文化积淀，保护濒临失传的民间技艺，鼓励皮影戏、花鼓戏等艺人以作坊的形式进行展示和经 营。同时恢复蓝印花布、三白酒、姑嫂饼等传统工艺品与食品的生产。 88 乌镇_发展策略思考 更新环保设施，消除安全隐患 对于水污染和垃圾污染， 乌镇应该根据自己的实 际情况，动员、引导、组织居民实施与己有关的 生态环保工程，从源头治理污染，发展循环经济 。改善厕所设施的冲水方式，监管回收景区内的 餐馆剩余饭菜，从源头阻止这些污染物，统一收 集，进行无公害处理后，作为农家肥料肥田，也 可以生产沼气或造林绿化，这样既环保又节能。 针对火灾隐患，乌镇应制定防火预案，与居民签 订安全责任书。在街区中安装消防管道，自动火 灾报警系统，烟感探头等，定期进行防火演练及 培训。针对乌镇街道狭长问题，可配置消防摩托 车，同城镇内的消防栓结合，以有效地扑救控制 火势。此外，还应注重做好防汛工作，定期对河 道淤泥进行整治，对于坍塌的帮岸、河埠、石桥 进行修整。 89 乌镇_发展策略思考 控制游客数量 由于乌镇旅游区域狭长， 要保证旅游质量并保护旅 游资源，就必须限制旅游者数量。“限量旅游”也许会 使景区减少短期经济利益，但会赢得长期的发展。 因而，景区开发商不妨与旅游代理商建立良好的沟 通机制， 控制特定时期到景区旅游的团队游客数量 ， 实现游客出游时间的分流，这既给景区环境减少 了压力，也可以合理分布淡旺季，保证游客在乌镇 旅游中的体验质量。 古镇旅游产品的开发是对古镇旅游资源保护的 一种形式，要想可持续发展古镇，就得开发精品旅 游产品。乌镇要想在中国众多的古镇中脱颖而出， 必须充分开发自己独特的资源优势，而不是一味地 仿造其他的水乡古镇，在满足市场需求后， 还应该 随着时代变化对旅游产品进行更新，不断完善旅游 产品，这样才能在旅游市场上独占一方。 90 小结 乌镇是一个具有典型江南水乡特征的古镇，以其“千年积淀的文化”和“原汁原味的水乡”给我留下的深刻的印象。以河成街，街桥相 连，依河筑屋，水镇一体，组织起水阁、桥梁、石板巷、茅盾故居等独具江南韵味的建筑因素，体现了中国古典民居那种“以和为 美”的人文思想，使我对古典民居的建筑风格及景观特点有了进一步的了解和学习，可谓是受益匪浅。 结合思考郴州湘南风情和乌镇湘南水乡风情的特点，二者进行对比和分析，呈现出各自不同的文化背景和风格特点，体现了地域 不同的景观建筑风格。对我今后对中国不同地方古典建筑及景观有了更深的体会。 总而言之，乌镇的美在于古老的原始之美，没有了现代都市的噪杂，没有现代都市的污浊，有的只是浓浓的乡土气息，秀丽的景 色和乡村的文化韵味，使这幅美丽的画卷增加了乐趣。 91 特色小城镇（二）杭州万科良渚文化村 万科良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约 20公里，50分钟车程，整体占地10000亩， 属于万科“非标准”新市镇产品实践，是集自然 生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一 体的新田园小镇。 万科良渚文化村位处杭州西北部和余杭区中 部,由三个旅游中心区和多个居住村落组成。 总占地面积约为10000亩，规划房地产开发 用地约5000亩，总建筑面积340万平，住宅 230万平，公建50万平，旅游服务配套70万 平，容纳3万到5万常住人口。 作为万科“非标准”新市镇产品实践，“良渚文 化村”不同于万科一般的现金流产品：自2003 年开发至今十年，预计再开发十年可完成全 部规划，整个项目需在规划全部落实的情况 下，才能真正获得全部收益。 92 杭州万科良渚文化村_地理位置 良渚文化村 20km 93 杭州万科良渚文化村_项目概况 良渚文化村外部资源景观较好，物业形态丰富，有 公寓、排屋、别墅、洋房等多种类型产品，建设不 同面积段、不同建筑类型、不同产品特质的丰富产 品体系。 概况 拥有8个串联式主题村落，包括白鹭郡北(售罄)、竹径茶语(售 罄)等，有公寓、排屋、别墅等多样产 品类型，白鹭郡东(售罄) 、白鹭郡南(在售)、阳光天际(在售)、白鹭郡西(规划中)、绿野 花语(规划中)以及金色水岸(规划中)是目前万科在全国范围内 规模最大的项目 位置面貌 位于良渚镇绕 城公路与104国道交界处。坐落于杭州市中心半 小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离良渚遗址保护区 2公里 开发发商万科 资资源状况 万科良渚文化村基地拥有25座山、3片湖泊、1条河流，五大 主题公园构成了一个在国家aaaa级景区的居住、度假胜 地。项目近5000亩非可建用地（含山体）主要用于各种生态公 园及配套性项目开发建设，同时增设各种旅游休闲设 施 开盘时间盘时间 白鹭郡北、竹径茶语、白鹭郡东、白鹭郡南、阳光天际在 2005-2008年相继开盘 物业业形态态 多层洋房、公寓、联排，此外还有回迁区。良渚文化村的主流 产品，低层低密度的公寓和别墅（排屋）等 入住情况目前已入住约10000人，5000户 94 杭州万科良渚文化村_整体规划 整体规划构筑“二轴二心三区七片”的核 心构架，打造多种功能复合的原创性近郊小镇 。 良渚文化村的核心构架是“二轴二心三区七 片”，二轴是以文化村东西主干道和滨河道 路串联主题村落，二心是东西分别设旅游 中心区和公建中心区，三区是分别设立核 心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休 闲区，七片是分布在山水之间的主题居住 村落。 规划亮点是以风情大道作为主轴，所有的 重点配套及居住组团分布道路两边。整体 规划理念贯入三个关键词：“原生态、步行 尺度、建筑多元化”，整个区域在不牺牲环 境的前提发展,让建筑与建筑、建筑与环境 有机联系.并预留了城镇发展的弹性空间。 95 杭州万科良渚文化村_项目定位 项目定位是集旅游、居住、创 业 三重功能为一体的城市综合有机体 。 多组团中心的城镇生活、10分 钟配套圈。 为强调村落生活的完善性，村 落的布局以文化中心、商业中 心等多个配套组团为中心，在 其中设置更全面的商业服务和 公共娱乐设施，便于个个村落 广泛共享。 生活的便捷和舒适性是良渚规 划的重要依据：各居住村落以 配套组团为中心的分布，依照 10分钟步行的尺度，并在其中 设置了完善而丰富的城镇配套 。 良渚村落 良渚旅游区（主要配套） 村落中心 纵贯整个文化村的风情大道 村落轴线 104国道 绿廊从山区渗透进村落 文化设施 休闲运动设施 商业设施 医疗设施 教育设施 良渚博物馆 良渚教堂 美丽洲公园 阳光天际游山步道 白鹭湾公园 浙医一院良渚保健中心 白鹭湾君澜度假酒店 玉鸟幼儿园 劝学里(9年制实验学校) 茶语公园 竹径茶语游山步道 悠园 玉鸟流苏(创意商业街区) 96 杭州万科良渚文化村_配套设施 城镇级配套设施是通过内部配套体系的 完善,整体规划的综合发展、