宝城御峰项目可行性研究报告.docx

宝城御峰目录第一章 项目总概况2第二章 市场分析与需求预测3第三章 规划方案优选7第四章 建设进度安排13第五章 项目投资估算16第六章 项目资金筹措方案18第七章 项目财务评价22第八章 项目风险分析26第九章 项目投资国民经济评价31第十章 结论35第一章 项目总概况1.项目名称：宝城御峰2.建设单位及简介建设单位名称：宝城地产集团。宝城地产是聚集房地产规划设计，开发建设，物业管理于一体的现代化国际企业集团，拥有中国一级资质的房地产开发公司，一级资质的房地产物业管理公司，甲级资质的设计院和监理公司，特例资质的建筑工程公司。是中国在建工程面积最大，进入省会城市最多的房地产企业。宝城开发的楼盘采用低碳环保技术设计建造，在中国十大地产企业里，价格最低，品质较好，性价比高，被中国老百姓誉为民生地产。2010年宝城地产进入长春，历经四年，已经开发了宝城绿洲，宝城御景，宝城都市广场等多个项目，总销售额100亿，蝉联长春市销售冠军，此次宝城御峰项目就是由宝城地产接手建设。3.项目概况3.1地理位置：宝城御峰是宝城集团旗下高端产品系列的代表作，它东至洋浦大街，西至世纪大街，南至新开东街，北至机场路。3.2项目规划概况：该项目占地面积16万，总建筑面积为24万，该项目分1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12，13,14栋。每栋为6层，建筑高度为21.3m。建筑单位为宝城建筑工程公司长春分公司，设计单位宝城建筑设计院。4.项目开发理念宝城御峰是政府重点打造的南关区新城的核心位置，项目紧邻中东大市场，世纪广场两个枢纽，距离净月大学城打车时间10分钟内，交通便利。一个城市的快速发展离不开经济，经济的发展取决于它是否拥有集中的商业中心，所以建设一个城市集中商业区将会是城市经济发展的必要因素，紧挨着中东市场和世纪广场，有很大的商业前景，因为周边都没有好好的开发，政府現在大力把建设力度加大，宝城看准时机选择在该地块打造高档商业住宅。5. 项目主要设计指标及水文地质条件项目占地面积16万，建筑面积24万，容积率为1.5,园区绿化率为43.75%。日照间距系数按长春市建筑日照间距规定执行。新建建筑与保留居住建筑日照间距满足城市居住区规划设计规范。规划停车泊位按长春市各类建筑物配建停车场（库）标准执行。项目自然水文地质条件:项目周边自然条件符合长春市的气候条件，冬天冰冻线是1.7m，地基是砂土和黏土材质构成的。第二章 市场分析和需求预测1.国家宏观调控1.1国家调控政策：2010年关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）各地限购政策出台，以及上海和重庆房地产税试点。号称史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场名副其实进入调控的开始。建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。通知总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。市场反应：全国商品房销售增速呈现前高后低态势，房屋销售价格继续上涨。70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%。2011年国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(新国八条) 新国八条细则：1、二套房房贷首付比例提高至60%。2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。 3、本地2套房和外地1 套房家庭将停购。4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷。6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。8、坚持和强化舆论引导，同时国务院向各地分派房价调控督查组。房价目标施压地方政府，保障性住房须扩大覆盖，二套房首付款提至六成保障性住房用地将单列，二手房交易税按全额征收。1.2市场反应：一线城市房价调控目标集中出台。今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度gdp增速。二线三线城市看涨趋势大，预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速增长。由于房地产调控政策打的日益趋紧，长春市今年来的房价有较低的回落，总体维持在5000-8000元/的水平上。 国家的房地产调控政策虽然近几年日益趋紧，但是随着今年前三季度国家gdp增速日益降低，国家领导层和地方政府日益感到经济下行的压力，特别是地方政府的财政收入大量下降。房地产行业的不景气对财政收入的影响正日益显现。5月12日，财政部发布了4月份财政收支情况数据报告，不到1100字的篇幅，罕见地在三处表述了房地产相关税收对财政收入的影响。今年3月份数据显示，受商品房销售额增幅回落影响，房地产营业税545亿元，增长5.5%。但到了4月份，房地产相关税收却全面回落。财政部对此表示，“4月，受近期商品房销售额下降影响，房地产营业税443亿元，下降4.2%。”数据报告还显示，企业所得税3286亿元，同比增长10.5%，但房地产企业所得税248亿元，下降3.1%。“地方财政收入(本级)26150亿元，同比增长11.3%，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。”数据报告称。今年来房地产行业对国家经济贡献是越来越大，对国家能够长期保持高速增长立下了汗马功劳，话说一业兴带动百业兴。房地产行业的高速增长带动了水泥业，钢铁，金融，塑材，建筑设备等行业的高速增长，直接或间接为国家创造了大量的工作岗位，对国家的经济增长和社会稳定有着特殊意义。今年我国第三季度的gdp增速降至7.4%，并且第四季度的gdp增速恐怕还有继续下行的风险，我国今年的gdp增速的整体目标恐难实现，这都与房地产行业的不景气息息相关。并且今明两年到期地方政府债务达4.2万亿，而地方政府的主要财政收入是来自与土地出让金，房地产下行增加了地方政府的债务违约风险，这也降低了地方政府继续执行国家房地产调控政策的积极性。今年相继有28个地方行政区放弃继续执行中央的房地产调控政策，仅有4个省继续执行房地产调控政策。所以整体的房地产行业或许存有转机。2.长春市市场分析及需求预测长春市近年来居民收入稳步增长。2013年，全市城市居民人均可支配收入26033.9元，比上年增长13.3%；城市居民人均消费性支出21928.9元，增长22.8%。2013年，吉林省地区生产总值达到12981.46亿，人均gdp为47017.24元，高于全国平均水平。2013年，长春市生产总值（gdp）为5003.17亿，人口为772.9万。人均生产总值（gdp）64657.15元，折合10440.02美元。从各区市县来看，朝阳区、九台市和榆树市生产总值（gdp）领先，二道区生产总值（gdp）最低；从人均生产总值（gdp）来看，朝阳区人均生产总值（gdp）为9547.62美元，位居第一（四个开发区未计入排名），）九台市和双阳区分列第二、第三位，人均生产总值（gdp分别为8284.83美元和8230.34美元，榆树市人均生产总值（gdp）最低，为5277.62美元。长春每年结婚数目约为5万对。根据2014年长春房地产市场消费者调查结果分析报告指出，95.2%的消费者选择买房而选择租房的只有4.8%。消费者预计购房时间：有33.2%的消费者会选择在1年内购买住宅，较去年增加3.6%，而选择在1-3年内购买住宅的占50.8%，3年内购买房子的高达84%。比去年增加7个百分点，这说明市场需求依然巨大。南关区朝阳区经开区绿园区二道区宽城区高新区净月区汽贸区双阳区23.9%21.9%10.9%9.9%9.9%8.0%7.0%4.3%4.0%0.2%在区域选择上南关区以23.9的比例排在第一位，比去年增加6.1个百分点。主要因为南关区便利的交通，加上市政府的南迁，是南关区成为消费者购房首选区域的主要因素。所以我认为2015-2016房地产相对区域平稳或略有下降，长春市对住房的刚性需求依然强劲，建设成本会略有下降，房价会趋于平稳，人们的购买意愿会有所提升，对住房条件、住房周围环境、基础设施有较高要求的群体更换住房的意愿会有所提升，对有升值潜力的住房投资意愿也会有所提升。特别是南关区的住房总体受消费者青睐，消费者在南关区购置房产的意愿也在逐年大幅增加，南关区的房地产行情较长春市总体市场行情来说相对较好。往后几年长春市房地产市场会总体稳定，投资预期相对往年有所下降但总体乐观。因此我们项目的开发周期为，市场售价应定为5998元/，主要销售对象为住房投资群体、都对住房有较高要求并有意愿更换住房的群体、对住房有硬性要求的群体。销售期为一年，便于资金回拢和降低投资风险。第三章规划方案优选1. 方案规划依据1.城市居住区规划设计规范gb50180-932.吉林省城市规划管理技术规定3. 规划基地地形图及界点坐标4.长春市规划局提供的规划条件2. 工程方案选择的原则（1） 满足功能要求，满足各分区的朝向、光线、风向、风速、安全、卫生、防护等要求。合理组织交通流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。（2） 建、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴素大方，具有良好的景观设计效果。（3） 根据生产性质和使用功能，确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应规范设计。（4） 积极采用现代建筑材料和先进的建筑处理手法，力求发挥功能效益、美观效益，节省投资。（5） 建、构筑物结构布置，造型和构造处理应考虑工艺、安装、检修等一系列要求。3. 初步拟定规划方案 项目地块信息：区域：南关区面积：160000四至：东至洋浦大街、南至世纪大街、西至新开东街、北至机场路；用途:商住；容积率：小于2.0；绿地率：大于30%；控制高度:小于40m；拟定方案如下：方案一（1）规划建筑面积240000，住宅建筑面积226000，商铺面积14000。（2）容积率：1.50。（3）绿地率：43.75%。（4）建筑密度：21.6%。（5）居住户数：1300户（6）具体规划：项目共14栋6层的多层，容积率1.5，绿地率43.75%。（7）平面规划：1）住宅朝向以正南向为主，坐北朝南，东西南北外围的四条马路环绕整社区。 2）项目共14栋，如上图所示。中间其余部分有一个近1200的湖面，中央湖景纵横园区，湖心中央是10m高的喷泉整日喷发，外围是喷泉跌水瀑布特色景墙，人文景观小品，小路曲径通幽，贯穿整个绿化带。 3）小区大门开设在南北两方向各一个，规划一条绿荫大道直通中心广场，然后分成多条小路进入各家各户，借助地段地形修建假山、雕塑和休闲亭，道路两旁按规定设置路灯。方案二 （1） 规划总建筑面积240000。住宅建筑面积201000，商铺面积14000，地下一层为车库，面积为25000（715个停车位）。（2）容积率：1.5。（3）绿地率：45%。（4）建筑密度：23%。（5）居住户数：1400户。（6）具体规划：项目共16栋6层的多层，容积率1.5，绿地率45%。 （7）平面规划：1）住宅朝向以正南向为主，坐北朝南，外围的四条马路环绕整个社区。2）项目共16栋，东西南北外围共4栋。中间6排，每排2栋，一共12栋。外围是特色景墙、人文景观小品，小路曲径通幽，贯穿整个绿化带。3）小区大门开设在南北两方向各一个，然后分成多条小路进入各家各户，借助地段地形修建假山，雕塑，和休闲亭，道路两旁按规定设置路灯。4.方案比选（1）楼间距方案二楼高为 3.6+53.3+1.2=21.3m 最低要求楼间距应该为 21.30.42=50.71m 楼间距=楼高/tan tan为长春冬至日正午太阳高度角2251 由上图可知实际楼间距（400-70-206）5=42m 50.7m楼间距不合理，影响采光，故方案二较方案一差，不符合设计要求。（2）经济 方案一：住宅建筑面积226000，商铺面积14000，停车位700个约15000总建筑面积240000 ，地上停车，不需耗资建地下车库住宅销售额为 2260005998=135.55 千万 商铺销售额为 140008000=11.2 千万停车位销售额为 150007000=10.5 千万总销售额为 135.55+11.2+10.5=157.25 千万方案二：住宅建筑面积201000，商铺面积14000，停车位715个总建筑面积为240000，地下车库（层高大于2.2米）车库面积25000住宅销售额为 2010005998=120.56 千万 商铺销售额为 140008000=11.2千万停车位销售额为 250007000=17.5千万总销售额为 120.56+11.2+17.5=149.26 千万对比：总建筑面积相同情况下，方案二中有地下车库较方案一建设成本高，并且地下车库建设增加工期。而且方案二的最终销售额小于方案一的最终销售额，所以方案一在经济上较方案二可行。5.项目用地功能布局- “宝城御峰”项目采用法式新古典主义建筑风格，将复古的浪漫情怀与现代人追求生活的需求相结合，既华贵典雅又不失现代时尚。创造时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车混行道路系统。满足人们的生活需求，体现现代人生活的内容，做到对人的心理，生理全方位的关怀。 “宝城御峰”生活片区住宅由14栋6层楼盘组成，配备有四个组团，第一莫奈花园组团，位于园区入口，重点打造花园的怡人与美丽，淡淡的草场深绿的树林，在操场和树林中间是缤纷艳丽的花海。植物搭配，层次分明，台地景观的设计配备有乔木，灌木和南方全冠移植的珍贵物种。使得整个园区形成“春花，夏荫，秋叶，冬型”的景观效果，形成活泼的韵律感。第二园林中央的湖面是项目水榭春天组团，中央湖景纵横园区，将“人居水上，水入城中，人水相依，景自天成”的精髓贯穿于整个项目中。湖面似镜，水不扬波，水是美丽的象征。并且中央设有喷泉，通过湖心岛划分水面，丰富空间层次，增加景观趣味性。第三是围绕建筑物的u型左岸明珠组团，楼栋之间采用茂密的植被作为噪音的隔离层，植物营造以幽深恬静的森林景观为主，悉心打造。第四个组团是香波城堡，香波城堡是法国贵族气息最浓郁的地方，阳光草坪与自然生态植物印着古色古香的建筑，随着四季的变化营造出不同的奇异景观，漫步其中更多的感受到恬淡而舒适。在规划上是一个高绿化率、低密度率的高档住宅区。“宝城御峰”以严谨、科学的精神，园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，俭约而不失变化，朴素而不失典雅，完美诠释现代简约主义。小区内亦步亦趋，步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的净土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息、学习、交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。6.建筑设计法式新古典主义建筑风格为主流，部分建筑在增设屋顶花园时又增加公共绿地的透视性。这样提高了建筑的可持续发展性，并且做到节能环保。在户型设计上注重以人为本，体贴民意，建设标准定为在中，高档次，住宅面积设计合理，满足多层用户的需求。住宅配套设施齐全，户型开间，进深尺度适宜，采光通风良好。7.规划平面布局规划住宅主要集中在小区四周，部分布置于靠近公路，在高度控制方面，采取6层建筑，地上停车的方案。该小区配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道交汇处。在规划区安排一处农贸市场，以解决该小区的市场问题。市场整体建筑为钢筋混凝土框架结构，平面采用88m及1212m的柱网，空间布置灵活。采用中庭设计，引入自然光线，形成了良好的室内空间和购物氛围，形成一组完整的商业区，为满足服务半径要求，方便小区居民。8.建筑功能分区8.1建筑类型本项目住宅类型以型煤压球机高层商业建筑为主。地上停车场并且楼间设置停车位和自行车停车位。8.2环境设计中央景观湖，之间通过小溪连通，景观湖旁修建休闲亭，小路曲折环绕。湖边种植树林，营造宁静的公园式环境。8.3建筑户型设计 户型面积既要根据现实，又要考虑超前，满足人们对高质量高品位生活的需求，多层和高层住宅的建筑面积分为90-100，100140和140170三个档次，规划按园区总体规划中内部景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，基本的原则是景观较好的位置安排大、中户型。户型的朝向通风和景观尽量做到均好性。空间通透，阳光充足，同时兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性。户型的布局结合了使用功能以及人的居住习惯。8.4交通道路设计 项目用地通过曲折路形式（路宽7m）联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。9.主要指标如下： 基地面积 160000 总建筑面积 240000 其中： 住宅部分226000 商铺 14000容积率 1.5建筑密度 21.6%机动车停车泊位700个10.市政基础规划10.1公共设施规划社区公共设施主要是住宅与商业服务设施、社区会所等，为社区居民供一系列生活服务的设施和公共交往活动的场所，有利于营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围，结合周边优越环境，形成一个理想的生活区。10.2道路交通系统规划规划的道路交通组织以街坊式的人车混行为基本模式，力求在创造与市紧密融合的开放式社区的同时，营造出良好的道路、街道景观和安全、宁静的社区氛围。10.3城市绿化景观界面规划严格遵守沿道路的绿化控制界限，注重沿街商业街和入口广场对城市的开放性与景观贡献，并通过设置高大整齐的树阵、步行带、休闲绿化广场等、强化城市道路的景观性，并形成温馨而有活力的社区面貌。10.4绿化种植配置在绿化种植配置上，根据北方的气候特点，其关键在于营造绿色景观效果，进而体现品种多样化、色彩协调并具有层次感，在总体上应做到以下两点：（1）树木多，草坪少，且应增加常绿树种的比重。（2）高大植物和低矮灌木的有机结合，形成丰富的竖向层次；以植物的自然状态为主，辅以局部的人工雕琢，形成精致和粗犷的对比。第四章 建设进度安排1.前期工作（1）项目开发融资：2015年3月前完成。（2）签订合同及付款：2015年3月前完成。（3）批文报批工作：2015年3月前完成。2规划、设计阶段（1）规划设计方案的审批、修改：2015年3月初完成。（2）委托设计：2015年3月初完成。（3）初步设计和施工图设计：2014年12月 2015年3月初完成。3工程招标招标及采购工作于2015年2月28日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备的采购）。4施工阶段4.1一期工程：（1）前期工程：2015年3月末-2015年4月末；（2）基础工程：2015年4月末-2015年5月末；（3）基坑围护及土方工程：2015年5月末-2015年6月末；（4）地上结构工程：2015年6月末-2015年8月末；（5）外立面装饰工程：2015年7月末-2015年8月末；（6）室内装饰工程：2015年7月末-2015年8月末。 4.2二期工程：（1）前期工程：2015年6月末-2015年7月末；（2）基础工程：2015年7月末-2015年8月末；（3）基坑围护及土方工程：2015年8月末-2015年9月末；（4）地上结构工程：2015年9月末-2015年11月末；（5）外立面装饰工程：2015年11月初-2015年11月末；（6）室内装饰工程：2015年11月初-2015年11月末； （7）室外总体：2016年4月初-2016年4月末。5竣工准备及验收备案：2016年5月初-2016年5月末。6销售：2015年9月-2016年12月。7.开发进度计划项目论证及准备工作在2015年3月前完成。项目建设包括多层，活动广场等公共设施。预计项目的开发建设经营期现为2年：2014年12月末至2016年12月末。 项目进度计划表：表4-1 时间项目年份2015年 2016年月份1-34567891011121-345678-12项目论证及准备一期前期工程一期建安工程一期土建工程基础工程基坑围护及土方工程地上结构外立面装饰工程室内装饰工程二期前期工程二期建安工程二期土建工程 基础工程基坑围护及 土方工程地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套销售：一期销售：二期说明：1、项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。3、配套工程建设包括公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。第五章 项目投资估算1.各项投资估算1. 土地购置费：项目土地成本为61326.73万元。2. 前期费3. 项目建安工程组成：住宅、商业、公建及配套设施，娱乐休闲广场。4管理费：管理费费率为建安工程费的3%。5. 不可预见费：不可预见费费率为建安工程费的5%。6. 维修基金：维修基金取销售收入的2.5%。投资估算表下表投资估算表 表5-1 序号项目名称总价（万元）单位指标（元/ m2）工程量（）1直接成本96007.691.1土地成本61326.732555.282400001.2前期工程费2208.961.2.1勘察费156建安工程费的0.5%1600001.2.2设计费936建安工程费的3.0%2400001.2.3立项资金审计费156建安工程费的52400001.2.4施工图审图费56.16建安工程费的1.82400001.2.5招标费343.2建安工程费的1.1%2400001.2.6施工结算审计费93.6建安工程费的32400001.2.7工程监理费468建安工程费的1.5%2400001.3建安工程费3120013002400001.3.1住宅区与商业区300741314.772287401.3.2小区配套费11261000112601.4人防工程费720302400001.5室外工程费5521.5.1环卫费240102400001.5.2相关配套设施费312建安工程费的1%2400002开发费用6406.82400002.1管理费用936建安工程费的3%2400002.2销售费用312销售收入的1%2400002.3财务费用总成本的4%2400002.4不可预见费1560建安工程费的5%2400002.5维修基金3598.8销售收入的2.5%2400003总成本102414.49第六章 项目资金筹措方案1.项目收入计划：1.1项目销售情况预测：根据建设进度安排的结果，确定住宅部分从2015年9月初开始出售，整个销售过程大概分三批进行，住宅部分分别为15%、50%、35%，价格分别为：5998元/、5998元/、5998元/，销售率100%；商铺部分从2015年12月初开始出售，整个销售过程分二批进行，商铺部分分别为：30%、35%，价格分别为：8000元/、8000元/，销售率65%；车位部分从2015年12月初开始出售，整个销售过程分二批进行，车位部分分别为：50%、20%，价格分别为：7000元/，销售率70%。按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入（详细见表：6-1到表：6-4）。住宅销售总收入预测表6-1项目可销售面积建议销售单价（元/）销售收入（万元）第一批15%住宅33900599820333.22第二批50%住宅113000599867777.4第三批35%住宅79100599847444.18合计135554.8商铺销售总收入预测表6-2 项目可销售面积建议销售单价（元/）销售收入（万元）第一批30% 铺面420080003360第二批35% 铺面490080003920合计7280 车位销售总收入预测 表6-3项目可销售面积建议销售单价（元/）销售收入（万元）第一批50%比例750070005250第二批20%比例3000 70002100合计7350全部销售收入及税费估算见（表：6-4）销售收入估算表表6-4序号名称指标2015/9/1一期预售2015/12/1一期销售和二期预售2016/5/1二期销售单价工程量销售比例收入销售比例收入销售比例收入总计(元/)（万元）（万元）（万元）（万元）1销售收入6166.8525500020333.2276387.453464.18150184.81.1住宅599822600015%20333.2250%67777.435%47444.18135554.81.2车位70001500050%525020%210073501.3铺面80001400030%336035%392072802经营税费1179.413819.3717004.3122003.092.1营业税及附加销售收入的5%1179.413819.372673.217671.992.2土地增值税土地增值额的30%14331.114331.13销售净收入19153.8172568.0336459.87128181.712.项目资金筹措本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资。本项目开发商投入自有资金30%（约30724.35万元）作为启动资金，另需向银行贷款51.3%（约52536.33万元）用于投资，剩余部分18.7%（19153.81万元）由销售房收入补充，总投资为102414.49万元。具体资金筹措及使用详情表如下：项目资金筹措及运用表表6-5序号名称金额建设期第一年建设期第二年1项目总投资（不包含经营税费）102414.4976146.32526268.1651.1总成本102414.4976146.32526268.1652资金筹措102414.4976146.32526268.1652.1资本金30724.3530724.3502.2借贷资金52536.3326268.16526268.1652.3预售收入再投入19153.8119153.810第七章 项目财务评价财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力和抵御风险的能力，据以判断项目的财务可行性。1项目盈利能力评价(1).计算数据来源：基准收益率=（1+银行贷款利率）（1+风险贴现率）（1+通货膨胀率）-1银行贷款利率为6%风险贴现率为：2.5% 通货膨胀率为：3.3%(2014年的通货膨胀率为3.3%)基准收益率为：（1+6%）（1+2.5 %）（1+3.3%）-1=12.24%，取12%。投资利税率=年利税总额或平均利税总额/总投资100%项目静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值期数-1）+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量(2).项目损益表:项目投资利润率=:16.98%投资利税率=32.65%项目资金利润率=56.61%债务偿还期为两年，资产负债率为51.3%。项目的投资回收期为年，n=1+51947.09/78893.721.66年项目的各类静态指标详见下表： 损益表表7-1序号项目合计（万元）一期预售（2015/9/1）一期销售与二期预售（2015/12/1）二期销售（2016/5/1）1经营收入150184.8020333.2276387.4053464.181.1销售收入150184.8020333.2276387.4053464.182总成本102414.4974474.8120543.887395.793经营税费22003.093300.4611001.557701.084利润总额25767.22-57442.0544841.9138367.315所得税6441.816441.816税后利润19325.41-57442.0544841.9138367.317盈余公积金（10%）1932.54-5744.214484.193836.738可分配利润17392.87-51697.8440357.7228732.959投资利润率16.98%16.98%10投资利税率32.65%32.65%11资本金利润率56.61%56.61%2. 项目全部投资净现值、内部收益率：项目全部投资按折现率12%测算，得出累计净现值（税前、税后）、财务净现值、财务内部收益率等财务数据。详见下表：财务现金流量表（全部投资）表7-2序号项目名称合计（万元）第1年第2年1现金流入150184.80 22527.72 127657.081.1销售收入150184.80 22527.72 127657.082现金流出124417.58 75654.2248763.36 2.1总成本（除财务费用）102414.49 74474.81 27939.68 2.2营业税及附加7671.99 1179.41 6492.58 2.3土地增值税14331.10 14331.103所得税6441.81 6441.814税前净现金流量25767.22-51947.09 78893.72税前财务净现值16510.12 -44825.14 62894.07项目税前内部收益率51%税前累计净现金流量-51947.0926946.635税后净现金流量19325.41 -51947.09 72451.91税后财务净现值11375.10 -44825.14 57758.66 项目税后内部收益率33%3.项目清偿能力评价：本项目贷款按年度还本付息，建设经营期第一年偿还27844.26万元，第二年偿还27844.26万元。总计贷款额度为52536.33万元，支付利息总额为3152.18万元。贷款有效利率6%。贷款还本付息估算表表7-3序号项目名称合计（万元）第1年第2年1总成本（除财务费用）102414.4976146.3326268.171.1直接成本合计96007.6974594.9421412.751.2管理费用936.00561.60374.41.3销售费用312.0053.79258.211.4财务费用1.5不可预见费1560.009366241.6维修基金3598.8003598.82资本金30724.3530724.3503银行贷款52536.3326268.1726268.174贷款偿还55688.5127844.2627844.265利息支出3152.181576.091576.09第八章 项目风险分析1. 敏感性分析：销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。现设定建设总成本在-10%10%范围内变动：全部投资（资本金）内部收益率、净现值变动折扣见下表8-1所示：项目敏感性分析表8-1序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）平均增减(%)敏感程度基本方案0%34.60%001产品价格-10%20.50%40.75%高10%49.50%43.06%高2建设投资-10%40.20%16.18%低10%29.50%14.74%低平均敏感度 = 评价指标变化幅度（%）/ 不确定性因素变化的幅度（%）产品价格平均敏感度=4.19建设投资平均敏感度=1.55综上，内部收益率对产品价格变化的反应最为敏感。项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内部收益率，项目内部收益率仍高于其资金成本12%，也介于行业平均利润水平（15%20%），表面该项目具有一定的抗风险能力。2.项目的盈亏平衡分析在项目盈亏平衡分析中，根据前面章节可知，当制定住宅价格为5998元/、商铺价格为8000元/和车位价格为7000元/时，此时的利润率为20%左右。由此我们计算出当利润率分别为0%、10%、和30%时的住宅商铺和车位的价格。如下表8-2所示：项目盈亏平衡分析表表8-2利润率住宅商铺车位总价单价总价单价总价单价总价（万元）（元/）（万元）（元/）（万元）（元/）（万元）30%6491.3414669.698658.0112121.217575.7611363.64170189.1820%5992.0113541.267992.0111188.816993.0110489.51157097.7010%5492.6712412.827326.0110256.416410.269615.38144006.2304993.3411284.386660.019324.015827.518741.26130914.75盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点（bep），各种不确定因素（如投资、成本、产品价格等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。盈亏平衡分析的目的就是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的方法。找出这种临界值，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。下图为各因素间的关系。图8-3据线性盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：r=pq成本费用方程：c=vq+tq+f其中: r实现销售收入 p计划销售收入 q销售收入的实现率 c总成本费用 f总投资 v销售费用，为销售收入的1% t销售税金及附加，为销售收入的 5%令b=r-c=0,即可求出q的值。该项目的计划销售收入为157254.8万元，开发总投资为102414.49万元，得：157254.8q=102414.49+157254.8q(1%+5%)解此方程，得到： q69.28%故销售收入的实现率q69.28%为该项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现69.28%时，该项目即可以实现盈亏平衡。该项目的销售收入的实现率高于这个比例时该场项目会出现盈利；反之，若低于这个比例，该项目则会出现亏损。从该项目的盈亏平衡点为69.28%来看，可以说该项目的抗风险能力较强,该项目开发具有的风险较强，具有实际价值。3.项目投资风险分析：3.1风险的概念风险是相对于预期目标而言，经济主体遭受损失的不确定性。3.2风险分析概括该项目开发风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、贷款利率、开发周期等方面，其中一般以开发成本及销售价格、销售进度的变化影响最大。这些变动因素又受政治、经济、社会条件的影响，具有一定的不可预测性。目前由于受全球金融危机的影响，使得全国房地产市场处于比较低迷的状态，而且从08年度下半年开始，长春市市政府周边地区房地产市场受全国房地产市场的影响，再加上住房用户有一部分持观望态度，所以房地产市场存在一定风险。应对风险主要从是从房屋销售价格上考虑，目前长春市市政府地区房地产需求仍很旺盛，但是由于受世界金融危机和全国房地产市场的影响，一些人持观望态度，主要原因是价格上觉得比较高，为此，我们在预计销售价格时，都按照市政府周边地区房地产的最低价格进行预测。该项目在制定价格时采取了稳妥的定价原则，价格均比市政府地区房地产平均售价每平方米低500元左右，这样就归避了市场风险。因此，该项目具有较强的抗风险能力。3.3政策因素14年11月21日，中国人民银行发文，自22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调至5.6%，5年期以上贷款基准利率下调0.4个百分点至6.15%；同时，结合推进利率市场化改革，金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的