重庆美联国际保税物流仓库建设项目可研报告（排版） .doc

重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 i 目目 录录 1 总总 论论.1 1.1 项目基本情况.1 1.2 项目业主简介.2 1.3 编制依据.3 1.4 编制范围.3 1.5 主要技术经济指标.3 1.6 简要结论.5 2 项项目建目建设设的背景及必要性的背景及必要性.6 2.1 项目建设的背景.6 2.2 项目建设的必要性.9 3 市市场场分析与分析与预测预测.13 3.1 重庆市物流业发展目标.13 3.2 目标市场预测.14 4 建建设规设规模及建模及建设设内容内容.16 4.1 建设规模.16 4.2 建设内容.16 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 ii 5 项项目目选选址及建址及建设设条件条件.17 5.1 项目选址依据.17 5.2 建设地址.17 5.3 建设条件.18 6 建建设设方案方案.23 6.1 建设方案.23 6.2 建 筑 .27 6.3 结构.31 6.4 给水排水.34 6.5 电气.37 6.6 通风与空气调节.40 6.7 热能动力.42 7 消防、消防、节节能、能、环环保及保及职业职业安全安全卫卫生生.44 7.1 消防工程.44 7.2 节能.48 7.3 环境保护.52 7.4 职业安全卫生.56 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 iii 8 物流管理信息系物流管理信息系统统建建设设方案方案.61 8.1 系统结构配置.61 8.2 系统简要说明.61 8.3 系统功能设计.63 8.4 物流配送设备方案.65 9 组织组织机构及人力机构及人力资资源配置源配置.67 9.1 组织机构设置.67 9.2 人力资源配置.67 9.3 员工来源及培训.67 10 项项目目实实施施进进度及招度及招标标方案方案.69 10.1 建设工期.69 10.2 工程建设进度.69 10.3 招标方案.70 11 投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措.72 11.1 投资估算.72 11.2 资金筹措.74 12 财务评财务评价价.75 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 iv 12.1 评价范围.75 12.2 评价方法、依据及原则75 12.3 基础数据选取.76 12.4 业务收入估算.76 12.5 税金及其附加.77 12.6 成本费用估算.77 12.7 财务评价报表.78 12.8 财务评价指标.78 12.9 盈亏平衡分析.79 12.10 敏感性分析.79 13 社会影响及效益分析社会影响及效益分析.81 13.1 项目对社会的影响分析.81 13.2 项目与所在地互适性分析.82 13.3 社会风险分析.83 13.4 社会评价结论.83 14 风险风险分析分析.84 14.1 技术风险.84 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 v 14.2 市场风险.84 14.3 经营管理风险.84 15 结论结论及建及建议议.86 15.1 结论.86 15.2 建议.87 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 重重庆庆美美联联两江汽两江汽车车零部件配送中心工程效果零部件配送中心工程效果图图 重重庆庆美美联联两江汽两江汽车车零部件配送中心工程地零部件配送中心工程地块块平平场图场图 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 1 1 1 总总 论论 1.1 项项目基本情况目基本情况 1项目名称：重庆美联两江汽车零部件配送中心工程 2项目业主：重庆美联国际物流有限公司 3建设地址：重庆两江新区鱼复工业园 q6-5 宗地 4项目建设性质：新建 5建设内容及规模： 项目占地 78096 平方米（约 117 亩），总建筑面积 80216 平方米，建设 内容包括大件流转库及综合楼、零部件库 a 栋、零部件库 b 栋、零部件库 c 栋、出库打单大厅及海关监管、入库打单大厅及国检监管、公用站房，以 及场内道路、水电气综合管网及环境保护工程。 6项目总投资： 总投资 18958 万元，其中工程费用 13344 万元，工程建设其他费用 4039 万元，基本预备费 1391 万元，建设期利息 184 万元。 7资金来源： 业主自筹 16958 万元，银行贷款 2000 万元。 8建设周期： 项目建设工期为 18 个月，从 2011 年 10 月至 2013 年 3 月。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 2 1.2 项项目目业业主主简简介介 重庆美联国际物流有限公司成立于 2005 年, 公司注册资金 1300 万， 是重庆美联国际仓储运输（集团）有限公司旗下企业，是由国家商务部批准 的一级货代企业、国家民航总局批准的航空一类企业。 公司专业经营国际货运和无船承运人业务，向国内外客户提供海、陆、 空进出口货物运输及多式联运服务。业务包括：航空货运、项目运输、保税 物流、贸易代理等，同时根据客户的需求提供整体物流方案。 目前，公司在重庆有 1.6 万平方米的现代化保税物流仓库，提供国际 货代延伸的相关进出口保税监管服务，公司于 2006 年完善了操作、办公、 财务和物流四大 erp 信息系统，实现了公司内部自动化数据交换和信息 共享及对外及时信息发布。 公司与国内外各大船公司、航空公司有广泛和良好的业务关系，如东 方海外、中波轮船、东方航空、中国航空等企业有业务往来。集团公司在国 内各大城市设立了 9 家分子公司及办事处，公司的海外代理在 50 多个国 家设有 100 多个网点，凡运往世界各地或运入中国的货物均可接受办理， 交货迅速，服务周到。 2008 年，公司被重庆市委市政府评为 2007 年度重庆市发展开放型经 济先进单位；被经开区管委会评为 2007 年度成长型企业；2007-2010 连续 三年中国国际货代协会 aaa 级信用企业；中国物流空运 50 强；中国物流 民营 30 强等荣誉。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 3 1.3 编编制依据制依据 1.重庆两江新区“十二五”经济社会发展规划； 2. 重庆市关于加快现代物流业发展的意见； 3.重庆市促进现代物流业发展政策的实施意见； 4 重庆两江新区管理委员会关于美联两江汽车零部件物流中心工程 项目开展前期工作的函（渝两江管函2011 146 号）； 5.投资项目可行性研究指南（试用版）； 6.建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 7. 项目业主提供的有关资料。 1.4 编编制范制范围围 本项目可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、 建设进度、建设投资、财务评价和社会效益评价。本报告对其可行性进行 综合分析，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作 的基础。 1.5 主要技主要技术经济术经济指指标标 项目主要技术经济指标详见下表 1-1： 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 4 表表 1-1 主要数据及主要数据及评评价指价指标汇总标汇总表表 序号序号名名 称称单单 位位数量数量备备注注 1占地面占地面积积平方米78096 117 亩 2建筑面建筑面积积平方米80216 2.1单层库房及综合楼平方米16262 2.2多层库房 a 栋平方米24953 2.3多层库房 b、c 栋平方米32836 2.4入库打单大厅及监管厅平方米5760 2.5公用站房平方米405 3项项目目总总投投资资万元18958 3.1工程费用万元13344 3.2工程建设其他费用万元4039 3.3基本预备费万元1391 3.4建设期利息万元184 4资资金筹措金筹措万元万元18958 4.1申请银行贷款万元2000 4.2业主自筹万元16958 5财务财务指指标标 5.1营业收入万元6474达产值 5.2营业税及附加万元356达产值 5.3年总成本万元2758达产值 5.4所得税后财务净现值万元7208 5.5所得税后内部收益率13.11% 5.6税后投资回收期年8.57 5.8贷款偿还期年5.12不含建设期 5.9盈亏平衡点34.42% 现代化的园区企业 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 5 1.6 简简要要结论结论 本项目将为两江汽车零部件配套企业提供服务，项目的建设是积极贯 彻落实国家有关制造业与物流业联动发展的方针政策，是制造企业外包物 流业务，物流企业承接制造业物流的一体化运作的需要，项目的建设有利 于重庆市和两江新区物流业发展，能够促进地方社会发展。项目的建设是 必要的。 项目位于重庆两江新区鱼复工业园，建设条件满足建设要求。项目建 设仓储及物流配送业务用房 78728 平方米，办公生活辅助用房 1488 平方 米，以及场内道路、水电气综合管网及环境保护工程。购置仓储设备、运输 周转设备和信息服务管理系统。 项目总投资 18958 万元，其中工程费用 13344 万元，工程建设其他费 用 4039 万元，基本预备费 1391 万元，建设期利息 184 万元。 资金来源为：业主自筹 16958 万元，申请银行贷款 2000 万元。 项目税后财务内部收益率为 13.11 %，税后净现值为 7208 万元，投资 回收期为 8.57 年（含建设期），借款偿还期为 5.12 年（不含建设期）。项目 具有良好的经济效益。 综上所述，项目的建设是必要的、可行的。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 6 2 2 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 2.1 项项目建目建设设的背景的背景 2.1.1 我国物流行业发展现状 随着宏观经济企稳回升势头逐步增强，特别是物流业调整和振兴规划 的出台，我国物流业运行总体呈现回升向好的发展态势。 据统计，2010 年，我国物流业增加值为 23128 亿元，同比增长 17.2%， 占当年 gdp 的比重为 7.3%。物流业对 gdp 增长的贡献率为 13.1%，在当 年 gdp 增长的 10.1 个百分点中，受物流业直接拉动的约为 1.5 个百分点， 物流业已经在社会经济发展中发挥着重要作用。 物流业发展促进生产流通消费，支撑了经济的平稳较快发展。进入新 世纪以来，我国全社会物流总额增长迅速，从 2008 年的 89.9 万亿元上升 到 2010 年的 95.7 万亿元。经济活动需要物流业的支撑，我国物流业适应 了生产流通消费快速发展的需要，保障了生产、流通和消费环节的顺利进 行，支撑了经济的平稳较快发展。 物流业发展提升了第三产业的比重，优化了经济结构。加快物流业发 展，对促进经济结构调整，转变经济发展方式具有重要意义。物流业发展 降低了全社会物流成本，提高了经济运行的质量和效益。表明我国社会物 流直接经济效益不断增加，经济运行质量得到提高。据统计，2010 年我国 社会物流总额同比增速为 2.9%，反映出物流需求在逐步扩大；全年物流业 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 7 增加值同比增长 4.6%，增幅比上半年提高 2.2 个百分点，呈加快增长态势。 从企业来看，2010 年业务收入呈现出全年比前一年略有增长的积极变化， 物流企业全年业务收入同比增长在 2%左右，各别大型物流企业甚至达到 4%。 物流业与其他产业联动发展进一步加强。为降低成本、提高核心竞争 力，制造和流通企业主动提高物流业务的外包比例，由第三方物流企业负 责其物流运作，从而加强了物流业与其他产业的联动发展。 行业发展的政策环境进一步改善。 物流业调整和振兴规划发布以来， 国务院有关部门、地方人民政府进一步提高了对物流重要性的认识。目前， 全国已有超过半数的省市区出台了物流业振兴规划或实施细则，并正在组 织实施。 2.1.2 重庆现代物流业发展现状 “十一五”以来，重庆坚持“政府引导，企业主体，市场驱动，资源整合， 扩大开放，环境营造”的现代物流产业发展思路，大力发展重庆现代物流业， 促进物流资源优化组合和生产要素合理配置，加快传统物流向一体化、专 业化的现代物流转变，增强其对国民经济的支撑作用，发挥重庆现代物流 业在我国中西部地区经济发展中更强的辐射和带动作用。重庆定位为服务 全球的物流枢纽，立足于发挥重庆区位优势、交通优势和政策优势。 为了更好更快地发展现代物流业，重庆市制定了重庆市国民经济和 社会发展第十一个五年规划现代物流业发展规划以及重庆市人民政府 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 8 关于加快现代物流业发展的意见（渝府发200570 号），将现代物流业培 育成重庆市国民经济新的增长点和新兴支柱产业，力争使重庆成为全国现 代物流网络中的重要枢纽和结点。重庆市要提升自身的区域社会经济地位， 首先必须进一步的对产业结构调整和优化，完善基础设施条件，大力发展 现代物流业，提高交通枢纽的辐射和吸引能力。 2.1.3 制造业与物流业联动发展现状 以现代物流业为突破口来促进生产性服务业的发展，对于促进经济社 会和谐发展和落实科学发展观意义重大。近年来，我国制造业物流取得了 较快发展，现代物流理念、管理技术逐步推广，但我国物流业仍很薄弱。一 方面，制造企业的物流需求分散在各个部门和企业，没有转化为社会化的 需求，物流运作成本高、效率低；另一方面，由于社会化需求不足，专业化 物流的发展受到制约，出现了有效需求不足和有效供应能力不够并存的矛 盾。我国是个制造业大国，多年来的实践证明，要想从制造大国走向强国， 必须重视制造业与物流业的协同发展，也就是说，必须重视作为生产性服 务业的现代物流发展。为提高物流业的发展，国务院以（国发20098 号）下 发物流业调整和振兴规划，提出了“积极扩大物流市场需求”和“大力推 进物流服务的社会化和专业化”的主要任务，并把“制造业与物流业联动发 展”列为九项重点工程之一。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 9 2.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 2.2.1 推进制造业与物流业联动发展 近年来，我国制造业物流取得了较快发展，现代物流理念、管理技术 逐步推广，但是它仍然是我国物流发展的薄弱环节。一方面，制造企业的 物流需求分散在各个部门和企业，没有转化为社会化的需求，物流运作成 本高、效率低；另一方面，由于社会化需求不足，专业化物流的发展受到制 约，适应制造企业需要的物流服务能力不高。制造企业不放心物流企业的 供应服务能力，物流企业不了解制造企业的真实需求，出现了有效需求不 足和有效供应能力不够并存的矛盾。我国是个制造业大国，多年来的实践 证明，要想从制造大国走向强国，必须重视制造业与物流业的协同发展， 也就是说，必须重视作为生产性服务业的现代物流发展。 随着经济建设的深入开展，物流市场潜力巨大。重庆美联国际物流有 限公司已不能满足国内外客户海、陆、空进出口货物运输及多式联运服务 的需求，因此，公司拟扩建物流基地，新建仓库、办公综合楼等，以适应市 场发展并满足物流需求。 2.2.2 推广物流企业承接制造业物流的一体化运作 制造业是物流业发展的基础。据统计，2010 年制造业物流总额占全社 会物流总额的 90.2。推动制造业与物流业联动发展，制造企业外包物流 业务，物流企业承接制造业物流的一体化运作，对于优化产业结构、实现 重点产业振兴具有重要意义。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 10 与发达国家相比，我国制造业仍处于产业价值链的低端，产品附加值 和技术含量较低，产业可持续发展能力不强。推动制造业与物流业联动发 展，促使制造企业实施流程再造，整合、分离、外包物流业务，实行专业化 运作，优化供应链资源配置，有利于降低物流成本，提高运营效率，提升核 心竞争力，最终实现制造业产业升级和国际竞争力的整体提升。目前我国 多数物流企业仅能提供运输、仓储等一个或几个环节的物流服务，尚不具 备为制造业供应链解决方案，实行一体化物流管理的能力。制造业物流因 其包含采购、生产、销售等多个环节，又具有各自的行业特点，成为物流运 作中最为复杂的领域。推动制造业与物流业联动发展，促使物流企业参与 制造企业的供应链运作，可以通过服务功能的整合提高自身的专业化服务 水平和一体化物流管理能力，通过优化社会物流资源配置，提高全社会的 物流运作效率，实现物流业服务能力和水平的整体提升。 物流业是服务业的重要组成部分，对服务业的拉动作用十分显著，是 促进产业结构调整的有效途径。推动制造业与物流业联动发展，释放制造 业物流需求，对于加快物流业发展，扩大物流业规模，提高服务业比重，优 化产业结构，转变发展方式，使经济增长由主要依靠工业带动向三产协同 带动转变具有重要作用。同时，推广物流企业承接制造业物流的一体化运 作，有利于我国制造业产业升级，提高国际竞争力。本项目将打造一个向 内延伸并与国内外各口岸联网互动的物流网络体系，可有效扩大内陆型城 区对内对外的辐射能力，实现西部地区新的增长点。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 11 2.2.3 促进重庆市物流业发展 重庆是西部地区最大的中心城市、长江上游的经济中心，定位于国家 级物流枢纽城市和中国西部地区国际物流中心，中国首个内陆保税港区。 随着重庆市物流业务能力不断提升，物流运输、仓储、包装、加工、配送、 货代等行业初具规模。一批具有现代物流特征的本土物流企业正在发展壮 大，国内外知名物流企业入驻重庆加快了物流与供应链管理融合。但从总 体上看，重庆物流行业发展水平仍不能适应新的经济形势和发展要求，物 流设施和配套条件相对滞后，物流通道有待完善。物流服务业态比较单一， 第三方物流、第四方物流发展不足，物流参与供应链管理程度低，物流成 本占经济运行成本比重偏高，物流技术装备和信息化水平不高。 本项目的实施有利于重庆市和两江新区构建现代物流体系，发展现代 物流企业，促进西部物流基地和城市物流中心的建设；有利于加快重庆市 传统储运物流服务企业的改革，优化产业结构、调整经营格局，逐步实现 装卸搬运机械化、自动化、电子商务化；有利于带动仓储市场、运输市场的 形成和加工等服务业的发展。 2.2.4 满足公司自身发展的需要 面对良好的宏观发展机遇和市场需求，公司决策层结合战略规划，积 极寻求新的发展空间，以进一步调整布局和扩大规模，为建成具有国际竞 争力的企业创造有利条件。为此，公司将在两江新区鱼复工业园内建设美 联两江汽车零部件配送中心工程项目，为园区内多个整车及汽车零部件企 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 12 业提供汽车零部件仓储及配送服务，包括长安汽车、上汽五菱及东风小康 等。项目的实施将为公司发展成国内一流的优秀综合物流服务商、中国西 部的知名品牌，实现跨国集团经营的新型物流企业奠定坚实的基础。 本项目旨在实施战略拓展，使公司由从传统的国际货代转化为 dc/tc（库存型/转送型）的物流中心平台的供应链管理的综合物流服务企 业。重庆美联国际物流有限公司将以本项目为发展契机，持续加强基础物 流网点建设，完善服务功能，充分挖掘自身发展潜力，进一步的增强公司 综合实力。 综上所述，项目建设是必要的。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 13 3 3 市场分析与目标市场市场分析与目标市场 3.1 重重庆庆市物流市物流业发业发展目展目标标 充分发挥重庆综合优势，大力发展区域物流和配送物流，培育和完善 “结构合理、设施配套、技术先进、运转高效”的重庆现代物流体系。 “十二五” 期间，优化结点布局，建设物流平台，实施物流项目，健全保障措施，大力 发展第三方物流，提升现代物流业发展水平，适应国民经济和社会发展的 需要。重庆是全国物流网络中的主要枢纽和结点之一，现代物流业发展水 平超过国内平均水平，正逐步成为经济社会发展的新兴产业和新的经济增 长点，已初步建成长江上游现代物流中心框架。到 2020 年，现代物流业成 为重庆市国民经济的支柱产业之一，建成长江上游现代物流中心。 重庆市现代物流业发展规划纲要（2003-2015）对部分重庆市物流发 展目标进行了指标量化。具体如下： 1通过寸滩港和重庆东站中转的货物吞吐量占港站货物吞吐总量的 比例将达 60%以上。 2重庆市物流成本占 gdp 的比重将从 2001 年的 20% 下降到 2015 年的 12%，年均下降 0.6%左右。 3园区、中心和场站 100% 联网，大型物流设施服务能力的利用率将 达到 90%以上。 4大型工业企业的供应链管理提高 2 个等级，国有工业企业 100% 采用集中统一采购。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 14 5第三方物流企业完成的运量占全社会运量的比例将达到 60%左右。 6港口和铁路货站集装箱年吞吐量达到 160 万 teu 左右，多式联运 完成的货运周转量占全社会货运周转量的比例达 7%左右。 3.2 目目标标市市场预测场预测 随着重庆市装备制造、电子信息产业等发展，国家级铁路综合物流中 心及“三基地四港区”等建设的推进，到 2012 年，进出口力争达到 300 亿美 元，利用外资超过 60 亿美元，引进世界 500 强达到 200 家，利用内资达到 2000 亿人民币，集装箱吞吐能力达到 500 万标箱。2012 年全市货运总量 有望达到 9 亿吨，物流成本占地区生产总值的比例将从此前的 22%降到 19%。 两江新区成立一年多以来，已成功签约招商项目达 300 多个，合同投 资总额近 1600 亿元，意向投资额近 4500 亿元。仅今年一季度，新区 gdp 同比增长 20.1%，工业总产值达 525.1 亿元，大部分经济指标增速超过深 圳、浦东，部分指标超过滨海。重庆积蓄已久的大开发、大开放能量，已在 这 1200 平方公里的新区土地上勃然迸发。一年来，国际汽车城、 “云计算” 产业园、北车集团轨道交通等多个千亿元级项目开工建设，江北嘴国金中 心、悦来会展城等一批百亿元级项目顺利推进。两江新区无论是基础设施、 产业布局还是社会建设，都在一路疾行。汽车产业是重庆市的第一大支柱 产业，约占全国总产量的 13%，其中大部分集中于两江新区范围之内。当 前两江新区鱼复工业园正在打造 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 15 “千亿汽车城”，要求“千亿汽车城”形成 “本地制造、本地配套、零距离运输、 零库存管理、集约发展、低成本的汽车产业链发展优势”。 面对良好的宏 观发展机遇和市场需求，公司决策层结合战略规划，积极寻求新的发展空 间，以进一步调整布局和扩大规模，为建成具有国际竞争力的企业创造有 利条件。为此，公司将在两江新区鱼复工业园内建设美联两江汽车零部件 配送中心工程项目，为园区内多个整车及汽车零部件企业提供汽车零部件 仓储及配送服务，包括长安汽车、上汽五菱及东风小康等。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 16 4 4 建设规模及建设内容建设规模及建设内容 4.1 建建设设规规模模 项目占地 78096 平方米，总建筑面积 80216 平方米，其中，大件流转 库及综合楼 16262 平方米、零部件库 a 栋 24953 平方米、零部件库 b 栋、 和 c 栋 32836 平方米、出库打单大厅及海关监管 2880 平方米、入库打单 大厅及国检监管 2880 平方米、公用站房 405 平方米。 4.2 建建设设内容内容 项目主要建设内容为物流库房、综合楼、大门和门卫室、消防泵房、动 力站房、污水处理站房的建设；配置配套运输车辆、物流配送设备和信息 服务管理系统；完善道路、水电气综合管网及绿化、环境保护工程。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 17 5 5 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 5.1 区域概况区域概况 重庆两江新区是继上海浦东新区和天津滨海新区后的第三个国家级 新区。鱼复工业园位于江北区东部，是两江新区与江北区共同出资开发的 工业园，园区包含江北区的郭家沱、鱼嘴和复盛镇，规划建设用地 60km2。 园区作为全国区域性物流中心、国家级物流节点的重要对接平台，是西部 地区最重要的水铁联运基地和港口物流集散地，以及寸滩港部分保税功能 转移的主要承接地，地理位置优越，具有便捷发达的立体交通网络。鱼复 工业园主要以重型装备制造产业、物流产业、新能源产业、电子信息产业、 房地产业五大产业，并规划为城市拓展，其中“物流产业”将重点发展制造 业供应链管理服务、制造业零配件和产成品的集散与市场交易、城市配送、 冷链物流服务等，同时适时拓展外贸物流功能。 5.2 建建设设地址地址 重庆市两江新区鱼复工业园 q6-5 地块。 本项目建设场地占地约 78096 m2，外形呈梯形，南北向最长处约 406m，最短处约 353m，东西向最长处约 214m，最短处约 195m。地块北面 毗邻渝宜铁路，西面为楚商实业，南面为园区干道，东面为绕城高速。西面 楚商实业尚未平场完成，南面干道已形成，交通运输便捷，公用管线条件 完善，场地已平场，并满足国家规定的工程设计要求和仓储安全及运输疏 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 18 散要求。详见图 5-1。 图图 5-1 两江新区两江新区鱼鱼复工复工业业园园 q6-5 地地块现块现状状图图 5.3 建建设设条件条件 5.3.1 工程地质条件 1地形地貌 场地位于浅丘区，已整平，地形高程 237.0-248.1m，由北西向东南缓 倾。 2地质构造 场地位于龙王洞背斜西翼，在场地观测岩层产状：2405，2 组裂隙 产状：6084，间距 0.60-1.20m，延伸 3-4m，微张，结构面较平直，结 合差，为硬性结构面； 20076，延伸 2.0-3.0m，微张，裂面平直。结合 差，属硬性结构面。地层层序较清楚， 未发现断层，地质构造简单。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 19 3地层岩性 经钻探揭示及实地调查，场区范围内覆盖层主要为素填土，仅在 3#仓 库北西边线 zy1-zy2 一带在基岩面之上分布粉质粘土。下伏基岩为侏罗 系中统沙溪庙组（j2s）砂泥岩。自上而下分述如下： （1）全新统： 素填土（q4ml）：堆填物主要为粘性土及岩屑，混 10-20%碎块石，硬质 物粒径 10250mm，分布不均，松散，稍湿。为抛填土，填龄 5-6 年。1#仓 库场地厚 0-17.6m；2#仓库厚 0-1.5m；3#仓库厚 0-21.20m；库房辅助楼厚 0- 7.10m；堆场厚 0-26.4m。 （2）全新统粉质粘土(q4el+dl)：黄褐色-棕色，可塑状，切面细腻光滑， 无摇振反应，干强度和韧性中等，为中压缩性土。仅分布于 3#仓库北西边 线附近，厚 2.0m 左右。 （3）侏罗系中统沙溪庙组(j2s) 场地覆盖层之下伏基岩为砂、泥岩。砂岩：黄褐色，主要成份为石英、 岩屑，次为云母，细粒结构，泥质-泥铁质胶结，巨厚层；泥岩：灰色，成份以 粘土矿物为主，次为石英粉砂，泥质-粉砂泥质结构，巨厚层。二者中风化 带岩芯多为长柱状，岩体较完整。顶部强风化带岩体裂隙发育，岩芯破碎， 厚 0.6-8.25m，一般 1.5-3.0m。 4水文地质条件 场地无冲沟河流等地表水体，无泉井。人工填土属透水层，残积粉质 粘土为隔水层，基岩强风化带裂隙发育，为透水层。场地接受大气降水补 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 20 给，在填土及基岩强风化带形成地下水，水量小，受气象因素影响变化明 显；中风化岩体较完整，构造裂隙不发育，储水条件差。勘察期间为连晴高 温时节，终孔后，提干孔内冲洗液，隔日观测水位，基本上为干孔。场地地 形平坦，雨季施工会造成基坑积水，应采取排水措施。场地积水补给源为 大气降水，土层无腐蚀性物质，水、土对砼无腐蚀性。总之，场地水文地质 条件较简单。 5不良地质现象 场地地形平坦，无滑坡、泥石流、危岩等不良地质现象。场地与地基稳 定，适宜项目建设。 5.3.2 气象 规划区属亚热带湿润季风气候，四季分明，气候温和，冬暖春早，湿度 大，雨量充沛，雾日多。 温度：年平均温度 18.3；极端最高温度 44.0；极端最低温度1.8。 降雨量：历年平均降雨量 1081.7mm；最大小时降雨量 65mm。 最大积雪厚度：3cm。 湿度：历年平均相对湿度 79；最热月平均相对湿度 76；最冷月平 均相对湿度 81.3。 风向：全年主导风向北风；最大风速 28.4m/s；冬季风向 c 频率 36， 北向频率 15；夏季风向 c 频率 31，北向频率 10。 历年平均风速 2.2m/s。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 21 基本风压 0.4kn/m2。 常年平均雾日 68.3d。 常年平均日照对数 1259.5h。 常年平均雷暴日 28.3d。 5.3.3 地震评价 根据中国地震动参数区划图（gb18306-2001），规划区地震动峰值 加速度 0.05g，地震动反应谱特征周期 0.35 秒。根据建筑抗震设计规范 （gb50011-2001），抗震设防烈度为 6 度。 5.3.4 交通条件 项目位于重庆市两江新区鱼复工业园内，鱼复工业园位于江北区东部， 距市中心 22km，距寸滩港 10km，距江北国际机场 15km，区域内有渝宜、 中环线和绕城环线 3 条高速公路，唐复路城市一级干道，渝怀、渝利、东南 环线 3 条铁路干线，4 号、8 号两条轨道交通线，1 条长江水运线，东部新 城内还规划了两个铁路货运站、一个果园港区（重庆规划的八大港口之一）， 交通便捷。地块北面毗邻渝宜铁路，西面为楚商实业，南面为园区干道，东 面为绕城高速。 5.3.5 基础设施条件 项目市政配套设施齐全，满足项目建设及运营需要，建设场地条件较 为理想。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 22 已建成和完善的基础设施，包括： 鱼嘴水厂改、扩建建设将 2000t/d 改建为 5 万 t/d; 220kv 鱼嘴变电站建设占地 30 亩，一期 18 万 kva 主变 2 台; 10kv 电力开闭所新建、续建10kv 电力开闭所新建 2 座、续建 1 座; 污水处理厂及园区内二、三级排污管网建设,并在园区西南角设有临 时污水处理站; 垃圾转运站（1 座）、接收站（2 座）建设接收站 2 座、运装站 1 座 ; 电信模块局（5 万门-10 万门）建设5 万门-10 万门电信模块。bs4 路等六条道路综合管网建设; 燃气配气站（50 万 m3）建设。 鱼复工业园内路、水、电、气、通讯等基础设施建设正在加快进行， 5.3.6 施工条件 周边交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供 应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的施工条件极为有利。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 23 6 6 建设方案建设方案 6.1 建建设设方案方案 6.1.1 总图布置 1总平面图布置依据 设计所遵循的规范有：工业企业总平面设计规范（gb50187-93）、 建 筑设计防火规范（gb 50016-2006）及相关国家和地方的现行规程、规范。 2总平面布置原则 总平面布置应处理好场区和场外关系，充分利用地形、地势及工程地 质条件，合理地布置建、构筑物和各种设施，力求总平面布置紧凑合理，人 流、货流通畅短捷，与场区外道路的衔接尽量考虑平缓过渡，降低道路坡 度，减少土石方量，节约投资。 6.1.2 功能布局 根据工艺和物流分析并结合四周环境分析，将场区分为办公、仓储、 监管打单。三大功能板块。办公用房集中于大件流转库及综合楼内与大件 流转库结合设置；仓库由北向南布置，大件流转库，零部件库 a 栋，零部件 库 b 栋，零部件库 c 栋；临市政道路整个区域出入口处布置监管打单功能 区，包括：出库打单大厅及海关监管、入库打单大厅及国检监管；在用地中 部靠西侧布置室外堆场用做集装箱的装卸与堆放；在大件流转库及综合楼 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 24 西侧及南面用地布置停车场地共计 108 个停车位。通过交通整合将各功能 用房有机地联系起来，使整个总平面布局紧凑，活泼。总体布置满足 图图 6-1 总总平面布局平面布局图图 工艺、地形、地质、日照、通风、消防、交通、节能及环境保护等要求， 体现了安全、适用、经济、美观、先进、发展和灵活的设计理念。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 25 6.1.3 建筑物布置 1打单大厅及监管区位于物流园区南部，紧邻园区干道，是园区物流 出入办理场所； 2仓储区位于物流园区中部和北部，以单层及多层库房为主； 3办公区与大件流转库结合设置； 4室外堆场位于物流园区正中西部，作为园区的主体景观采用集中 布置方式。 具体布置详见图 6-1 总平面布置图。 6.1.4 建筑间距 1日照间距：园区内各建筑物之间的间距均满足重庆市规划管理技 术规定； 2防火间距：园区内各建筑物之间的间距均满足建筑设计防火规范 要求。 6.1.5 竖向布置 场区排水方式以路面排水为主。雨水由北向南排出场区。设计中将场 地进行平整，使场地略高于城市道路，并使建筑有良好的视觉形象，同时 为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，场地平整设计后最大高差为 1.35m，道路最大纵坡为 0.94%，最小纵坡为 0.20%，室外场地的连接方式 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 26 采用平坡式与台阶式相结合。室内地坪标高定在 239.60m243.35m 之间。 6.1.6 交通组织及道路系统 1交通组织 因市政道路及规划条件决定，场区与外部联系设置物流入口和物流出 口共两处，均设置于南侧园区干道上，既供人员进出又供车辆出入，且在 用地内部平行与市政道路设置物流缓冲辅道，进出口道路与市政道路成钝 角相交，使物流车辆进出顺畅。 场区内部以三条南北纵向道路为主线，以消防通道联系各建筑物并满 足车辆进出和消防扑救的要求。在单层库房的西面和南面，总共设置了可 停 108 辆车的室外停车场。 2道路系统 道路系统垂直网状结构。道路为城市型双坡立道牙混凝土路面，砼面 层 22cm 厚，手摆片石 30cm 厚，粗砂找平层 5cm 厚，路基夯实。主要道路 宽度为 15m，次要道路宽度为 6-8m，建筑物室内外地坪高差为 0.15-1.20 m，库房引道及入户道路宽度与大门及楼梯间相适应。建筑物四周均设留 可供消防车通过空间，并设相应停车场与其配套，以满足规划，消防和运 输的要求。 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 27 6.2 建建 筑筑 6.2.1 方案设计构思和特点 本着安全适用、环保、经济、美观的设计指导原则，结合现代工业建筑 的特点及使用要求，充分考虑场区地域特点、人文特点、周边环境、地形地 貌，运用现代建筑设计处理手法，以先进的设计理念，在满足各个建筑物 功能要求的基础上，力图将场区建筑设计成具有时代感、以人为本的现代 化建筑。在整个建筑设计过程中，同时贯彻环境景观、环保、舒适度、节能 等设计理念。 6.2.2 主要建筑物 1大件流转库及综合楼 大件流转库及综合楼由丁类库房、丙类库房、办公室、会议室等组成， 库房和综合楼平面形式均为矩形。 库房为单层轻屋面钢结构库房，长边 6 跨共 162m，短边为 80m，在长 边上分别设置有装、卸货平台。 综合楼为三层钢筋混凝土框架结构，矩形平面，柱网为 8m9m、8m2.7m，短边为 11.7m，长边为 40m。 2零部件库 a 栋 零部件库 a 栋为地上四层的钢筋混凝土框架结构建筑，由库房、辅房 等组成，平面采用矩形布局，柱网为 8m12m，长边为 88m，短边 72m。 3零部件库 b、c 栋 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 28 零部件库 b 栋、c 栋为地上四层的钢筋混凝土框架结构建筑，由库房、 辅房等组成，平面采用矩形布局，柱网为 8m9m，长边为 160m，短边 72m。 4出库打单大厅及海关监管 出库打单大厅及海关监管为地上三层的钢筋混凝土框架结构建筑，由 出库打单大厅、海关监管等组成，平面采用矩形布局，柱网为 6m8m，长 边为 78m，短边 16m。 5入库打单大厅及国检监管 入库打单大厅及国检监管为地上三层的钢筋混凝土框架结构建筑，由 入库打单大厅、国检监管等组成，平面采用矩形布局，柱网为 6m8m，长 边为 78m，短边 16m。 6公用站房 公用站房为地上一层的钢筋混凝土框架结构建筑，由公用站房、水池 等组成，平面采用矩形布局，柱网为 7m9m，长边为 48m，短边 13.5m。 6.2.3 交通组织及物流 各个库房出入口位置及总体布局充分考虑了物流使用的衔接与人物 分流的使用要求。 1与场区的联系 场区南部通过物流缓冲辅道与主干道相连，在其后中间设置场区入口， 出库打单大厅及海关监管和入库打单大厅及国检监管分别位于入口两侧， 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 29 零部件库 a 栋、零部件库 b 栋、零部件库 c 栋和大件流转库及综合楼依 次由南向北布置，左侧设置堆场和员工停车位，整体物流布置短捷、便利、 顺畅。 2各单体楼 大件流转库及综合楼南边设置四个出入口，北边设置六个出入口，综 合楼部分南边设置一个主入口。 零部件库 a 栋长边各设置四个出入口。 零部件库 b、c 栋长边各设置三个出入口。 出库打单大厅及海关监管、出库打单大厅及海关监管南边设置多个出 入口。 公用站房南边设置两个出入口。 6.2.4 立面设计 1立面造型 建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用现代设 计的表现形式，给人以丰富、完整、统一中又略显个性的视觉感观。 大件流转库及综合楼立面造型设计简洁、美观，整个仓库以直线条为 主，搭配坡顶的走势，加强了建筑的整体美和韵律美，同时彩钢板和玻璃 材质虚实对比，塑造空透的建筑形象，采用纵向的通窗打破带型窗的呆板， 极具现代感。在南边左侧建三层综合楼，中间采用玻璃幕墙，结合两侧点 窗的灵活组合，加以百叶与金属线框的衬托，在满足空调机位的同时，丰 重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告重庆美联国际保税物流仓库建设项目可行性研究报告 重庆市建设项目管理有限公司重庆市建设项目管理有限公司 30 富了外立面。白色突出柱梁、褐色石材墙面相结合，形成对比，丰富立面造 型，同时也形成了大气的立面的肌理，展现了现代化大企业的特质。 零部件库 a 栋、零部件库 b、c 栋在拐角处采用蓝灰色突出墙面、蓝 灰色突出柱、白色墙面相结合，增加建筑的凹凸感，并通过竖向装饰百叶 与点窗形成对比，丰富屋面造型，形成独特的建筑立面。 2设计见下表： 表表 6-1 项项目采光目采光设计设计表表 窗地比（窗地比（1/n） ） 侧侧窗窗平天窗平天窗矩形天窗矩形天窗 项项目名称目名称采光等采光等级级 限限值值设计值设计值限限值值设计值设计值限限值值设计值设计值 大件流转库及