长株潭及周边城市房地产市场年报（2010年）（上） .doc

封一：长株潭及周边城市房地产市场年报（2010年）目 录序（彭远才 深圳天骜投资策划有限公司董事长）第一部分 全国房地产市场动态（编辑：贺鸾凤 长沙区域高级策划师）第二部分 湖南房地产市场动态（编辑：卢明 湘潭区域高级策划师）一、2009年湖南房地产市场重大事件二、2009年湖南重要城市房地产市场概况第三部分 2009年长株潭房地产市场年报长沙区域2009年房地产市场年报（编辑：贺敏）株洲2009区域年房地产市场年报（编辑：杨国）湘潭区域2009年房地产市场年报（编辑：潘奇峰）第四部分 深圳天骜湖南分公司2009年动态一、天骜项目动态（配相关图片，图片另打包给设计部）二、天骜营销观点（配各作者近照，照片另打包给设计部）第五部分 七嘴八舌话楼市一、同行博文（配作者近照，照片另打包给设计部）二、媒体说房市结束语：繁华已落幕 辉煌在明天编辑小组成员：彭远才、汤华、张凝蝶、程启迪、李航宇、蒋超群、杨国、贺鸾凤、潘奇峰、贺敏、卢明、周比排版设计：李泽勇 潘江 （声明：本简报署名文章，版权所有，如需转载，请注明出处。本简报为内部交流刊物，不作公开发行。简报中参考了同行和媒体的部分数据和观点，在此一并感谢！本简报中涉及到的各项数据，仅为调查数据，仅供参考，请以政府相关部门公布的数据为准。）封二：深圳天骜公司简介扉页：序（彭远才 深圳天骜投资策划有限公司董事长）十年又十年代序:2009年度长株潭房地产研究报告过去的十年，对于我们这一代人来讲，转瞬间的人与事。十年3650个day & night，于我们这些30-50岁的人来讲，跌宕十年。而今十年又十年。2009年12月，国际政经界少不了对“哥本哈根”那些人和事的追忆与问责。“低碳时代我们做了什么？”这个问话的后面涉及着大至国际、地区、产业间的关联，小至平民百姓的食宿起居与工作休闲的点点滴滴。十年又十年，我们为“低碳生活”（low carbon living）做了什么？不管西方政经界如何“问责”中国政府在哥本哈根会议上的所作所为，我们想象一下：一旦我们承诺的40%-45%的减排目标成为一项责任、战略和任务，我们只有十年的时间，能做得到吗？房地产业和建筑业要承担怎样的义务与任务？“喧嚣”了十年有十年的建筑节能减排行动为低碳做了什么？“叫嚷”着企业公民责任与义务的房地产企业们又为此做了哪些历史事实与未来的准备？除了十年来高歌猛进的数量化的极大化增长外，我们的建筑技术、工艺、材料除了满足简单的扩大再生产外一无所获！？十年下来，房地产业、建筑业以及那些叫嚷着企业公民之责任和义务的企业家们并没有为低碳、地球村、地球家作出什么！即使这样，我们却也走过了十年。我们感受到的是：低碳时代给我们带来的是生活方式与生产方式的本质改变。也就是说，改变的应该是我们的生活方式与生产方式。过去的十年（1999-2009），告诉业界“房地产是有周期的”。当经济持续“保八”增长、货币量持续增发、国际资本恣意衍生金融投资工具、国内制造业代工化怪圈、城镇化加速推进、全民全资本“房地产热情高涨”，房地产泡沫越吹越大并最终“被破灭”就是必然和规律性的、周期性的。过去十年，我们的房地产业就是这么走过来的。今天，2008年的产业衰败的创伤还没愈合，楼价、地价、全民房地产热情却在“期待中意料外”地“蹦的”比过去任何一个时候都高。新危机又悄然袭来？！这场危机又会是哪一天？搞不清弄不明时，我们进入了新十年。想想房价。十年来，一线城市房价呈翻番地增长，长沙、贵阳、武汉、合肥、昆明、西安、南昌等中西部核心城市也均有70%-150%的平均涨幅。“政府地价绑架”、“丈母娘逼婚”、“国企搅局”、“温州炒房团”、“货币过量”、“制造业资本投机”、“通货膨胀”、“住房消费畸形”、“国民过度储蓄”等都是房价过速涨幅的幕后或推手。我们的观点是：这种局面又会再涨十年。几个理由是基本面与根本性的：一、未来十年是城镇化最高峰时代。同时2008年-2012年间由政府主导的投资力量的拉动，大规模城际融合、地域融合的基础设施基本成型，更会加速这种城镇化进程。其中的显著特点就是集群化地推动住房、公共设施的需求增长。二、长期以来，国民对不动产投资成功创富的明星示范效应，使房地产投资和投机炒作成为所有资本游戏中最抢眼、最有效、最安全的全民投资品。全民房地产热情不减，加之国民之财富持有与“奢华消费”的“中国式习性”，在长期低利率大规模储蓄和宽松房地产信贷金融环境支持下，资本投机和逐利本性和嗅觉会无比无限地敏锐。三、住房供需的基础体制长期低效，尤其是住房供应模式、土地供应模式、不动产或物业投资&持有的税负制度、政府协调财富分配公平的效率制度、商品房与政府房的博弈纠缠、中低收入阶层住房保障体系等，给产业和行业管理带来低效。四、我国尤其是省会城市“地渐少而人速增多”，且容积率即土地开发强度和力度上还没有“市场化”、“住房消费以奢华为主导消费观”的背景下，供需矛盾在全民房地产热情高涨推动之下会持续突出。五、制造业、加工业的产业和营商环境尤其是利润回报仍没有持续实质性改善的情况下，制造业资本即实业界资本其再生产和创新赖以为继的条件非实业化的转移或不动产化会持续或加剧。这必然会造成制造业本身的持续低迷与房地产业的空前资本繁荣。六、不动产证券化的冲动既是产业金融化的活跃特征和需要，但同时，资产价格过度包装甚至泡沫化转换成为潜在必然。这种“击鼓传花”式的推手对房价或不动产资产的价值虚高作用明显。上述六大类的产业魔咒，给又十年的房价走高带来体制上的必然空间和力量。新十年，哪些现象与因素会影响市场？1、未来十年，中国经济产业结构仍处于转型期：钢铁、汽车、装配、加工贸易、服务业、房地产继续扮演支柱产业地位并快速发展。2、社会安全与贫富差异的冲突加大。但住房需求和投资的多元化仍然快速增长，不可避免地推动房价上升。3、资产财富不动产化加剧。股票、债券等有价证券与交易市场继续是平民财富累积与流动的主要手段，但不动产是最佳持有方式。4、土地供应持续紧张。高层化即平均容积率提高成为制度选择与约束。5、城镇化发展进入快车道。“两型社会”、“融城”、“高铁”、“新城”、“地铁”、“新产业”、“产业转移”、“新旅游”等成为推动力。城市与房地产开发资源持续紧张或“萎缩”，房地产企业对“持有型”物业的增量和开发模式成为主流的重大的可持续发展的战略选择。“持有”是未来都市中心、新城发展区和开发商的重大选择。6、因应社会经济、国民收入状况、生命周期与健康状况、休闲生活方式的变化，产生诸多新型的房地产服务与产品：6-1、都市综合体成为都市中心化发展的主流模式。复合地产进入新时代。6-2、房地产金融创新成为行业热点。6-3、lohas（乐活）休闲度假产业方兴未艾。休闲房地产、养老养生、旅游度假、酒店房地产成为一种主流。6-4、在新农村建设与土地流转政策指引下，在资本的推动下，“现代庄园”成为近郊化、资源地产、农村产业发展的新型商业模式。6-5、银发族及其房地产和社区服务不再是偏门或冷门。政策、保险资本的扶持和消费力复兴推动这一产业的繁荣。6-6、商务和工业房地产进入新时代：中心化、园区化、生态化、绿色化、低碳化成为标准。集约化办公、总部基地、独栋式办公等成为商务多元需求的新时代和新时尚。6-7、以客户为导向的二手房服务、物业管理服务、网商服务的集约化、互联网化持续繁荣。6-8、精装修、成品化成为企业战略与政府制度，节能减排、低碳成为行业规范，万科、远大的集成和产业链值得期待。6-9、房地产行业内的“开发资源”、“服务资源”日渐集约化，“城市运营寡头化”成型。6-10、“智慧的城市”带给新十年新的想象和技术创新。未来十年是中国房地产业和社会经济生活的全新的十年。这对于天骜公司而言是新的十年。我们值得为此努力。第一部分 全国房地产市场动态（编辑：贺鸾凤 长沙区域高级策划师）2009年房地产政策汇编如果时光倒流，在刚刚进入2009年之际，由于楼市“小阳春”持续时间长达数月，市场躁动似又开始抬头。在此市场背景之下政策总体缓和。而近期，国务院连续几道遏制泡沫的“金牌”，令市场明显感受到了国家对于房地产市场泡沫已经越来越重视的态度。以下是今年以来房地产市场政策的回顾，可以看到在经历金融危机、信贷扩张、房地产市场再度升温等一系列市场变化之后，国家房产政策相应的变化轨迹。2009年1月3日：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。1月9日：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工 作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的 延续和深化。4月24日：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京 召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案 件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年 3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依 法移送司法机关追究刑事责任。5月25日：最高人民法院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问 题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。 这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。5月15日：国土资源部下发关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求， 各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保 障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。5月21日：为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局日 前制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。规程自6月1日起施行。根据 规程，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是 直接转让土地使用权的。5月25日：发改委公布了关于2009年深化经济体制改革工作的意见，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。5月27日：国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低 资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了 数年的房地产信贷政策开始“松绑”。6月10日：国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。12月9日：国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过关于试行社会保险基金预算的意见。意见中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举就是对炒房现象进行遏制。12月14日：国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议强调“地方政府要切实负起责任”。18日住建部邀请600余名副市长进京，共商抑制房价政策。12月17日：财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。12月中下旬:中央经济工作会议召开，定调2010年以促增长为核心经济工作目标。国务院常务会议提出“遏制”部分城市房价过高涨幅的警示。相关政策正在研究中。同时，今年因拆迁安置冲突导致的自焚、跳楼等纠纷事件处于高发阶段。全国人大正在积极推动修订城市拆迁安置条例。主导思路是改企业拆迁为政府为主体拆迁责任人。同期，央行决定暂缓“四万亿投资拉动计划2009年度剩余未拨付的投资额度3700亿元”的投放计划。这是央行收紧货币政策的一个主动策略，以控制流动性。 第二部分 湖南房地产市场动态（编辑：卢明 湘潭区域高级策划师）一、2009年湖南房地产市场重大事件1、【钱隆樽品】“止而复兴”： 2009年年初，位于长沙天心区的钱隆樽品项目因发生暴力事件被迫停工；4月25日，在各级政府、领导、社会各界朋友的支持下，该项目重新启动。钱隆樽品“止而复兴”过程反映了08年楼市暗淡的昏沉顶峰与09年楼市温度的“春暖花开”。2、长沙发放4000万购房消费券：2009年3月17日-3月31日，市建委、开发办协会组织会员单位联合发行4000万购房消费券。为刺激地方房地产经济的回暖复苏，进入09年开始，包括长沙在内的湖南各地市州相关房产开发部门都在采取发放购房优惠券，或出台各种优惠政策刺激市民的刚性购房需求，挽救这个“低迷“的楼市。3、各市春、秋房交会开幕：2009年各地春季、秋季房交会的分别举行，是09年湖南经济正面摆脱08年“低潮”之势的积极行为，湖南楼市在中央及地方政府的多种“新政”的效应下，市民刚性需求得以释放，购房投资量逐渐增加，整体楼市销量有所增长，地产经济明显回暖。4、长沙过江隧道工程启动：2009年9月20日，湘江之畔，营盘路过江隧道开工，开启长沙市“地下交通时代”。从此长株潭大河西两型社会建设步伐增速，河东人于河西置业趋势加快，河西各路楼盘唱响欢歌。长沙城市化进程、地产经济发展指数、幸福指数等由此跃上新台阶。5、“长沙最牛钉子户“协商拆除：2009年9月23日，长沙市天心区政府与黄兴南路一栋商铺的户主代表签下协议，“傲立”南门口4年之久的“长沙最牛钉子户”拆除已成定局。随着省市政府关于征收、拆迁土地的政策相续出台及完善，“钉子户”问题也将逐渐淡出社会焦点。6、“中国迪斯尼”世界主题公园株洲奠基：2009年9月29日，总投资150亿，占地7500亩的“中国迪斯尼”方特世界主题公园在株洲市云龙示范区奠基开工，作为中部最大的主题公园，将提升长株潭城市群知名度，促进整个湖南文化产业和旅游休闲度假地产全面兴盛。7、恒大地产香港成功上市：恒大地产目前在长沙有恒大华府、恒大名都等名盘，这些盘一直处于热销状态；2009年11月5日，恒大地产在香港联交所的挂牌上市，创内地房企上市融资规模之最（累计融资18亿美元），也成为今年ipo重启以来，内地房企赴港上市的最大赢家。8、湖南单价新地王诞生：2009年11月24日，保利地产以1033万元/亩的竞拍单价，获得位于长沙市天心区书院路出让面积80258.80平方米（合120.388亩）的土地，荣膺长沙单价新地王。新楼王的诞生，对南湖片区的地产发展带来新机遇，滨江楼盘前景持续看好。9、武广铁路试运营： 2009年12月中旬，武广铁路客运专线将开通运营，长株潭城市群“三核”模式发展动力增强，“四小时经济圈”增温长沙体育新城板块的地产开发热度，拉动长沙市民购房消费力，为未来沿海区域跨区域长沙置业、增速大长沙经济大发展带来新契机。10、 “3+5”城市群城际铁路年内动工：预计2009年年底，长株潭“3+5”城际铁路网力将开始动工，这意味着长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳8座城市的经济互动、资源共享、城市发展等将得以全面实现，同时将激起这些城市新一波的房产开发热潮。天骜综述：在各种地产“新政”和政策计划的强力推动下，09年湖南楼市的发展开始变得更加强劲，围绕地产界的各种社会热点、焦点也层出不穷。我们在关注这些重要事件的同时，理应透过现象看本质，更应该剖析这些事件给整个湖南的房地产发展带来的深层次思考，以及它们为这个社会的经济发展和实力提升所带来的全面影响。很显然，除了09年楼市经济的回暖增温之外，各地市的市政基础设施配套、生活休闲商业配套等都在相继得以完善；配套设施的完善又为当地房地产市场的持续兴盛提供前提条件；社会经济协调发展中提速时，也提升了湖南城市的综合竞争力。二、2009年湖南重要城市房地产市场概况1、衡阳房地产市场概况（一）市场基本概况进入09年以来，衡阳房地产行业发展步伐平稳，开发商对市场向好的信心充足，房产开发投资额持续增长。同时，衡阳楼市客观存在的刚性需求也一直支撑和刺激着商品住宅投资开发的持续增长，多个重要指标增长速度逐渐加快。体现在以下几个方面：（1）住宅投资稳步增长，商业用房投资额翻番。今年19月，全市房地产完成开发投资26.65亿元，同比增长17.04%，较之前八月20%的增长速度，增速回落了2.96个百分点。（2）房屋新开工面积、竣工面积增幅再度攀升。19月，全市商品房施工面积1005.05万平方米，同比增长34.78%；竣工面积187.95万平方米，同比增长81.73%。（3）市场土地供应充足，住宅空置面积减少。全市房屋空置面积39.52万平方米，与前8月的53.07万平方米相比减少25.53%。（4）开发商资金回笼加速，定金和预收款增幅明显。（二）市场重要动态（1）衡阳台湾工业园于11月6日开工建设。规划面积37平方公里，产业定位为电子信息、新能源和精密机械制造等。衡阳台湾工业园的建造，将增加园区及周边的地产开发热度，促进衡阳市地产经济的快速发展。（2）城市建设创造了“衡阳城建史上的八个第一”：第一次将“三江六岸”风光带的规划设计引入国际招标；第一条高标准城市快干道衡枣连接线改造工程竣工通车；第一条贯穿城区东西向的交通枢纽工程衡州大道湘江大桥开工建设；第座现代化大型体育场主体工程竣工；第一次按部颁标准将“四场一厕”民生工程设施配建到位；第一个规模宏大功能齐全的武广客运车站及站前广场建成使用；第一次修建了城区两处地下人行通道；第一次免费开放城区四大公园；第一次基本敞开了四大入城口并实现亮化绿化。“八个第一”的诞生，对促进衡阳未来的地产开发建设、完善城市住房市政配套、提升城市宜居指数等都具有十分重要的积极意义。2、岳阳房地产市场概况（一）市场基本概况2008年下半年以来，岳阳市房地产市场受国际金融危机影响，出现了投资增幅下滑，交易市场低迷，商品房价格下跌等现象。市委、市政府审时度势，科学应对，于2008年底相继出台一系列拉动投资、刺激消费的政策。2009年，岳阳市房地产市场调控政策效应逐步显现，开发投资稳步增长、开发建设健康发展、市场成交日趋活跃、房屋价格走势平稳。09年下半年，岳阳楼市再度发力，延续了上半年的发展态势，开发投资持续增长、市场成交更加活跃、房屋价格小幅攀升，房地产市场呈现稳定健康发展的良好局面。主要体现在以下几个方面：（1）开发投资持续升温。全市共完成房地产开发投资22.08亿元，同比增长13.66%，占年度计划投资的63.08%。（2）市场销售继续放量。上半年，全市新建商品房销售面积72.86万平方米，同比增加16.37%，实现销售金额13.24亿元，同比增加5.6%。（3）商品房现房销售比例提高。1-6月份，现房销售面积30.78万平方米，同比上升82.6%，占销售面积的42.25%。（4）房屋价格走势平稳，小幅攀升。（二）市场重要动态（1）长沙18家开发商抢滩岳阳楼市。2009年3月2日-7月6日，“宜居开福，百日购房”活动在岳阳市火热进行。岳阳市作为“长株潭”城市群和武汉城市群的桥接中心城，武广铁路开通后，它到长沙、武汉仅需三四十分钟，十分显赫的外部环境优势强烈吸引了外地开发商抢滩岳阳的“地产蛋糕”。（2）“保利”2009岳阳房地产高峰论坛。2009年4月24日，由岳阳市房地产管理局主办，岳阳保利置业有限公司独家冠名举办地产高峰论坛。论坛主要就世界金融危机和经济危机背景下房地产业发展前景、岳阳楼市发展之路等问题进行探讨。3、益阳房地产市场概况（一）市场基本概况益阳市房价2008年以来就表现得波澜不惊，不仅没有调整，甚至还略有上涨。2009年的益阳房地产市场从各项指标来看，均显现出一种明显的调整特征。这也是当地市场自身的一种调整，是健康的、是阶段性的、是一种理性的回归。这种市场的客观调整主要体现为以下特点：（1）投资规模有所下降，房地产开发投资高开低走，增速减缓，但开发经营总体状态并未恶化。1-8月全市完成房地产开发投资26.52亿元，同比下降16.6%。（2）房屋销售出现下滑，总体上县城形势相对要好于中心城区。1-8月，全市实现商品房屋销售99.25万平方米，同比下降14.1%。（3）住宅市场供求基本平衡，商品房屋空置上升。由于益阳市经济发展程度水平不高，居民需求的集中性释放、外部环境和预期不明朗的情况下，居民对房价仍比较敏感。（4）房地产市场的调整，导致行业对社会经济贡献减弱，创税能力下降，土地市场不活跃，交投清淡。1-8月，全市实现房产税0.96亿元，同比下降15.5%。1-6月出让住宅和商业服务业用地356.55亩，成交价款1.53亿元，分别同比下降75.2%、72.7%。（5）在经过客观市场的自然理性调整及相应适当的政府行为之后，益阳房地产将迎来新一轮的刚性需求释放和价格涨幅。同时，商业用房也将继续面临过剩。（二）市场重要动态（1）益阳首届房交会创全国两项最高纪录。5月29日至31日，益阳举行首届房地产交易展示会，吸引了106家单位参展，7万人次看房、购房，共成交房屋735套，成交金额2.24亿元，房屋成交量和成交金额均创今年全国三线城市最高纪录。这说明益阳地产经济发展潜力大，楼市发展前景十分看好。（2）“温州炒房团”现身益阳。2009年11月25日，素有“楼市杀手”之称的温州炒房团现身益阳。温州炒房团纵横国内房市、南征北伐，每到一个城市都能让当地房价暴涨，此次盯上三线城市益阳，说明益阳地产开发投资的良好前景，也反映出当前楼市回暖气象触发了全国各炒房团新一轮的“攻城掠地”。4、邵阳房地产市场概况（一）市场基本概况近几年来，随着邵阳城市经济的发展和城市化进程的加快，居民收入水平的提高，为邵阳房地产业的发展注入了活力。09年邵阳房地产市场开发与投资均呈现出快速增长的势头。与全国大中城市比较，2009年邵阳楼市未受2008年低迷楼市的大影响，始终具有地域性稳定发展的现状，并且其房地产开发供给量、房价都在依据邵阳市民住房消费刚性需求逐渐增大的前提下，处于理性上升的阶段。总体市场发展态势表现为：（1）房地产开发企业个数增多，实力与资产逐渐增涨。2008年全市房地产开发企业总资产达到了29.67亿元，比2006年增加23.88%。（2）房开商资金的增长，促进开发投资规模稳步增长。今年17月，全市房地产开发投资额完成8.89亿元，月均增速35.2%。（3）房地产开发投资结构变化明显，住宅投资成为主要热点，产权式销售成为大型商铺营销的主要方式。（4）市场房价随刚性需求稳步增长，房地产信贷资金快速增长，资产质量较高。（二）市场重要动态（1）首届邵阳楼市“千人团购会”启动。4月22日，邵阳房产局与本报联合主办的“首届邵阳楼市千人团购会”，为邵阳楼市带来春的消息。“团购会”的举行，对刺激改善性购房者的需求“入市”，消化邵阳地产08年以来的存量，打破购房等待观望僵局，推动楼市的“持续回暖”至关重要。（2）邵阳最大房地产开发项目清表腾地。8月10日，邵阳大道株木桥以东的最大房地产开发项目（占地712亩，总投资22亿元）京都世纪城正式启动清表腾地工作。近年来，随着邵阳地产的发展，大型房产开发项目的进驻，将进一步提高该市房地产业的品味，带动相关区域综合生活配套的完善。5、郴州房地产市场概况（一）市场基本概况 去年以来，郴州市采取了一系列措施，加大房地产开发力度，增加商品房供应，促进住房消费，有效推动了郴州房地产市场稳定健康发展。截至今年8月底，郴州市完成房地产开发投资21.03亿元，同比增长26.4；商品房新开工面积128.46万平方米，同比增长33.6。商品房销售面积67.51万平方米，同比增长27.8，二手房交易成交量12.1万平方米，同比增长68.05。（二）市场重要动态（1）郴州市启动1000亿投资计划与100亿城建计划。2009年，郴州市启动1000亿投资计划与100亿城建计划，力争到2030年，城市人口达到100万，成为“湖南最开放城市、湘粤赣省际区域中心城市”。郴州城市新定位的推行，将带动全市新一轮的地产开发与投资热。（2）郴州市召首届开房地产开发招商引资项目推介会。2009年3月16日，郴州市招商引资项目推介会组委会整理了80个房地产推介项目，向市内外实力雄厚的200余家地产投资商发出邀请函，取得丰硕的招商成果（截止8月底，共签订项目56个，总投资额达到194.3亿元。），为郴州房地产业的发展提供了巨大的发展动力，也推进了郴州的城市化发展进程。6、永州房地产市场概况（一）市场基本概况（1）上半年全市房地产开发投资仍出现负增长。16月，全市城镇房地产投资完成18.22亿元，同比下降5.7%。但下半年开始，在政府加强调控，以及适度宽松的货币政策的实施下，房地产市场销售回升比较明显，新建续建项目的投入和进度有较大幅度增长。（2）上半年商品房供应量充足，成交量下跌，商品房空置率较高， 16月份，全市房产交易面积为48.89万平方米，同比下降53%；下半年市场交易氛围趋向回暖，全市房产交易面积和交易金额有所增长，消费者信心有所恢复，房价保持了稳中求升的态势。（3）全年银行信贷放宽，房地产开发商资金链压力趋缓。1-6月份，冷水滩区房地产抵押贷款金额57.5亿元，同比下降26.63%。其中6月份冷水滩城区房地产抵押贷款金额达14.45亿元，同比增长28.64%；环比增长28%。银行住房消费贷款的大批发放，对提振永州市场信心起到了重要作用。通过产权抵押和在建工程抵押，开发企业后续资金融资环境得到极大改善，整个房地产市场土地出让和工程建设加速，进一步强化全市房产经济的复苏势头。（4）上半年全市房地产隐形交易呈增长趋势。由于国家扶持房地产健康稳定发展的有关政策和有关鼓励消费的政策落实不到位，房地产市场回暖势头不强。下半年随着市政府相关部门加大保障性住房建设力度和鼓励住房消费信贷等优惠措施的实施利好，刚性住房需求持续增加，自住型和改善型住房需求将得到释放。（二）市场重要动态（1）2009年永州（东莞）招商结硕果。5月14日，永州（东莞）承接产业转移招商推介会圆满落幕，共达成签约项目121个。其中签约最大的外资项目为世界华商联合会在金洞管理区投资达到1亿美元的养生休闲度假中心项目。这是永州市主动对接珠三角地区、积极承接产业转移的一次重大行动，对市旅游地产、工业地产的未来发展，具有十分重要的战略意义。（2）永州市3年内将新建廉租房逾万套。2009年起3年内永州市将新建和筹集廉租房13600套，发放租赁补贴6600户，实现对低收入住房困难家庭的应保尽保。当前加大住房保障工作的力度，兴建廉租住房已成为我国解决城市（包括县城）低收入家庭“住有所居”的主要渠道。7、常德房地产市场概况（一）市场基本概况自2008年开始，国家与常德市相继出台了不少刺激房地产市场消费的政策，利率、契税也降到了低点，一些刚性需求得以集中释放，促进了2009年常德市房地产市场整体形势的平稳回暖。上半年常德市楼市回暖迹象尚不明显，市民持币观望态势比较严重。全市房房产完成投资额19.6亿元，同比增长6.5%，增幅比上年同期低14.5个百分点。商品房销售面积68.4万平方米，增长6.2%，但销售额下降了4.3%。下半年常德楼市通过加大房地产市场监管力度和优惠政策扶持力度，调整不合理的住房供应结构，加大经济适用房和90平方米以下商品房建设力度等诸多有效举措，明显刺激了楼市供需量，消费者持币观望情绪减缓，土地开发量和成交量有所增长，全市各主要区县的房产开发逐渐增温。（二）市场重要动态（1）常德“建设年”各重点工程项目或启动或进展顺利。2009年作为常德市的“建设年”， 市行政文化中心广场征拆工作全面启动、芙蓉文化中心工程建设进展顺利、常德大道改扩建、滨湖西路延伸段动工等等重要市政工程的陆续开展，为该市“扩容提质”和推进新型城市化建设提供了契机，也直接加大了市基础设施建设，对于扩大内需，提升城市板块的力量，带动道路周边房地产项目的建设与销售具有十分巨大的战略效果。（2）国内房地产顶尖策划大师常德市“论剑”。 11月27日，在2009常德房交会的宜居城市发展论坛上，国内顶尖策划大师王志纲、城市规划专家邹时萌、上海房地产大亨朱咏敏，结合常德实际，就城市发展战略、城市空间规划、品牌地产发展等主题设坛开讲，为打造“常德生态宜居城市”出谋划策。天骜综述：2009年可谓整个中国楼市的“地产复苏年”，特别是对于各地方开发商、营销服务商、以及与地产市场有着千丝万缕关系的建材等行业，意味着谁抓住了此契机，谁将得以生存的机会。而在这些几乎被“遗忘”的三线城市，相反，相对来说它们受去年 “地产冲击波”的影响范围比较小或者说波及的时间周期比较短。一定程度上来说，地方楼市发展的进程走得比较平稳，未出现大起大落之现象。当然，各地方政府针对楼市的市场行为以及相关政策、法规、计划、会议的落实，恰恰起到了推波助澜，加快楼市经济回暖和地方经济发展的作用。广告内页一：深圳天骜公司项目联展（2p）第三部分 2009年长株潭房地产市场年报长沙区域2009年房地产市场年报（编辑：贺敏）1、 城市规划与建设规划一：长沙火车西站选址望城星城镇将开工兴建 规划二：132亿元打造大城北 宜家计划携2亿落户开福区 规划三：梅溪湖将成河西城市中心 预计投资将超200亿规划四：357亿铺开先导区核心区 目标紧扣“再造新长沙”规划五：长沙伍家岭商圈悄然复兴 复合型商务区现雏形规划六：长沙3年斥资6亿元疏通9条城区主干道规划七：一带两园四区 长沙最大棚户区要变维多利亚湾规划八：武广客运专线长沙段12月31日通车 3小时到广州 规划九：长沙推出道路畅通新政 今年启动5条过江隧道 规划十：星沙10年内建成中等城市天骜观点：长沙2009年规划侧重城市交通改善与“两型社会”建造，通过内部交通规划改善城市内部配套，加强城市通达性，扩大城市规模。武广高速铁路建成，加强了长沙与珠三角、武汉城市群联系，提高了长沙对外辐射能力。通过建设梅西湖，改造南湖滨江新城，有利推动了两型社会的建设。二、2009年长沙房地产市场动态动态一：长沙“试水”新政:回购50平以下商品房作廉租房动态二：长沙市经适房上市交易即将解冻 不再设置年限动态三：长沙缴公积金可在省内6市申请贷款买房动态四：长沙今年30亿办20件民生实事 增七千套廉租房动态五：医疗保险：在长沙购房 直系亲属可享城镇医保动态六：七一起不交燃气开通费 费用并入商品房成本中动态七：二手房网上签约系统正式启用动态八：长沙首创住房公积金监委会 监管其决策和运作动态九：长沙新建住宅全“公变”供电 业主不出额外费动态十：公积金新条例将强化全面覆盖 从7月1日起实施动态十一：长沙市住房公积金个人提取办法出台 6月18日实行动态十二：长沙买房先上网查 每套商品房都要上网亮实价动态十三：长长沙今年将建10大保障房项目 天骜观点：2009年长沙市政府在房地产方面的重点的基调是“稳步发展房地产市场”，通过政策优惠、政策松绑，促进房地产市场发展。强调建设保障住房，实现房地产市场平衡发展。三、2009年长沙土地市场分析（一）土地政策分析政策一：国土部调研闲置厂房 土地二级市场酝酿政策松绑政策二：国土部掀“保红线风暴”遏制地方圈地冲动政策三：财政部：年底前完成耕地占用税和契税征管职能划转政策四：长沙市国土部破解项目用地难 闲置土地将依法规收回动态七：今年四季度调整基准地价 土地挂牌前告知底价天骜观点：2009年国土政策倾向于保证用地，打击囤地，意在通过闲置土地打击，扩大供应大，稳定房地产市场发展。但是执行力决定着这一政策的有效性。（2） 土地市场成交情况1、 土地成交描述2009年长沙成交土地67宗，成交面积约214.33万，成交金额388846万元，成交单价1814元/。2、 各类用途成交宗数与面积 数据来源：长沙国土局 天骜整理本年度总共成交67宗土地，总成交面积约214.33万，其中商住类型成交宗数最多，其次是工业用地，纯居住性质成交最小。3、 各类土地成交金额与单价 2009年总成交金额388846万元，成交单价1814元/。其中商住类土地成交金额最大，总金额23000万元，成交单价也最高，成交单价为3867元/。4、 各类土地成交容积率2009年全市成交土地平均容积率为2.2，其中商住容积率最高为3.5。而纯住宅的平均容积率才1.4.5、 各区各类土地成交情况2009年全年岳麓区成交土地面积最大，总成交面积约63万，其中工业性质地块面积也是最大的，总成交面积约59万。商住性质地块主要以天心区为主，总成交面积约20万。纯住宅性质地块集中在开福区，从成交面积约23万。6、 各区土地成交金额与单价2009年天心区土地成交额最大，总成交金额179895万元，单价也是全市最高的，达到了6800元/，主要是因为南湖038号地块带动了该区土地整体价格。成交金额最小的是芙蓉区，只有5428万元，单价最小的是岳麓区，只有732元/。7、 各区成交土地容积率2009年各区成交土地容积率最高的是天心区，达到了4.2.容积率最低的属于开福区，只有1.25.四、2009年房地产市场基本情况（一）长沙房地产供求1、房地产投资情况预计全年长沙市（含郊县）房地产累计完成投资额493.284亿元，相比去年同比增长3.2%。2、新建商品房与住宅销售情况全年全市内五区商品房累计销售1088.67万，相比去年同比增长60%。其中商品房住宅累计销售1064.2万，相比去年同比增长79.1%，占商品房销售面积的比重为97.8%。全年雨花区销售量最大，主要是因为雨花区政府大力优惠政策和武广站建成。而芙蓉区销售量最小，主要是因为芙蓉区供应量过少，造成销售量较少。3、商品房与住宅供应情况全年全市内五区新建商品房累计批准预售面积约767万，相比去年同比下跌60%，其中住宅批准预售面积675万，同比下跌61%。从五区来看，开福区新建商品房和住宅批准预售面积最大，主要是由于湘江世纪城连续开盘，拉高了面积。芙蓉区最小。4、套型供应情况2009年1-12月新建商品房住宅套型结构供销关系项目户型供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比601004316%1617118%-61280.62 60-901623525%2063723%-44020.79 90-1201341721%1806720%-46500.74 120-1441528824%2179925%-65110.70 144949515%1216314%-26680.78 合计6447810088837100-243590.73 2009年内五区新建商品房住宅各面积出现了供销失衡，供应与销售量最大是60-90和120-144。5、成交价格分析全年内五区商品房均价为4408元/，同比增长3%，其中住宅均价为4215元/，同比增长8%。（二）各版块及版块个案研究1、中心版块（1）中心版块描述 市中心地块缺乏，主要是依靠城区拆迁获取土地。 今年以来，该版块价格持续高涨，市中心核心版块价格均价达到了6340元/，市中心边缘版块均价达到了4850元/。 该版块缺乏大盘，主要是中小社区为主，物业类型主要以高层为主，“商业+住宅”是主要的物业组合方式。 该版块生活配套完善，商务集中。（2）市中心版块楼盘楼盘物业类型项目体量（万）在售单元户型面积目前均价（元/）摩天一号高层10.21、2号栋50-81住宅约6200写字楼7000钱隆樽品小高层26.870一期60-1594500三盛层上观邸高层6.3一期（3栋409套）125 -1424200越界高层0.61栋675套29-895500佳天瑞宁花园高层9.6二期53-1385800（精装修）才子佳苑2.3小高层一期三批二房：93 三房：1254300soho天都10小高层二期精装修公寓小户型40-805000华盛新外滩18高层二期5栋高层住宅50-160（1房-4房7000香樟雅郡13.7小高层90-180（2房-4房）4500华府壹航线4.8高层公寓全部43-1054300滨江君悦香邸50高层住宅三期（6、7、8#）2房83-96、3房1201325房176.98-337.065200天健芙蓉盛世77高层住宅30-20051002、南城版块（1）南城版块描述 在长株潭融城、红星商圈打造带动下，南城版块房地产得到了迅速发展。 省政府附近积聚了大盘、品质盘，形成了高品质居住区。 沿韶山路配套齐全，沿芙蓉路配套暂时缺乏。 南城版块在未来三年上市量将超过500万。 南城版块整体价格在4350元/。（2）南城版块楼盘楼盘物业类型项目体量（万）在售单元户型面积目前价格（元/）博林金谷公寓、小高层、高层60一期（40栋1033套）39160均价4500长沙欧洲城小高层、高层10全部在售131-141均价4600长沙奥林匹克花园小高层、高层50三期钓鱼台组团120-170乾台7000岳泰理想城小高层19 二期90-127折后均价4300鑫远湘府华城小高层、高层37二期92-183均价4200天城湖光山色小高层、高层14.26一期89-173均价3800富兴嘉城高层、小高层24.91总户数约1193户一期一批90-180均价4200中信新城