土地集约利用论文_土地资源管理.doc

山东建筑大学毕业论文目 录摘 要iiiabstractiv1绪论11.1研究背景11.2研究目的21.3研究意义21.3.1保护耕地的需要21.3.2引导城市土地由粗放化的利用模式向集约化的方向发展31.3.3为政府制定有关城市土地集约利用的政策法规提供依据31.3.4为城市总体规划和土地利用总体规划协调提供理论依据31.4研究对象与研究内容31.4.1土地集约利用的内涵31.4.2土地集约利用基础理论研究51.4.3研究重点51.5文献综述52土地集约利用评价指标选择72.1城市土地集约利用影响因素研究72.1.1人口发展72.1.2经济增长与城市规模72.1.3土地集约利用程度72.1.4土地集约利用结构和布局合理性82.1.5土地集约利用投入水平82.1.6土地利用经济效益82.1.7土地价格92.1.8城市规划指标92.1.9政府政策92.2评价指标构建原则102.2.1全面性和代表性102.2.2定性定量结合102.2.3可行性与可获性102.3评价指标的确定112.3.1土地利用程度指标112.3.2土地投入强度指标113济南市土地集约利用水平评价133.1济南市土地集约利用现状133.1.1济南市土地利用状况133.1.2济南市人口状况143.2济南市土地集约利用评价指标分析143.2.1单位土地新增固定资产投资额143.2.2人均居民点及工矿用地面积163.2.3城市人均道路面积163.2.4地均二、三产业产值163.2.5土地价格174济南市土地集约利用特点及可持续发展途径194.1济南市土地集约利用特点194.2提高土地集约利用水平实现可持续发展的途径204.3济南市土地可持续利用政策建议215结语23谢辞24参考文献2526摘 要城市的发展离不开土地的开发利用，如何有效的集约利用土地，创造尽可能大的经济、社会、生态效益成为城市发展的关键所在。通过搜集济南市2005-2010年相关数据,建立起济南市土地集约利用评价指标体系，通过对数据进行比较处理，分析得出济南市现阶段的土地集约利用状况。本文共五部分，其主要内容如下：第一部分，分析了土地集约利用的研究背景、研究目的和研究意义。并对土地集约利用的内涵和评价做了系统的阐述。第二部分，根据城市土地集约利用的影响因素，确定了济南市土地集约利用评价的评价指标。第三部分，结合济南市土地利用现状，对土地集约利用的各项评价指标做出了具体的分析。第四部分，提出了济南市土地集约利用的特点和土地可在持续发展的途径，并提出相应的政策建议。第五部分，进行了总结，对本文的创新意义做了一定的解释，并对济南市土地集约利用的发展做了科学的展望关键词：集约利用 济南市 综合评价 对策建议 城市土地evaluation studies of jinan city land intensive useabstracta citys development is inseparable from the development and utilization of land. how to effectively make intensive use of land and create the greatest possible economic, social and ecological benefits of urban development is the key to the citys development. through the data collection of jinan city from 2005 to 2010in jinan city, the intensive use of land evaluation index system was set up, using a comprehensive index of the data processing to analyze and evaluate the land intensive use extent of jinan city at present stage, the results show that the current land used in guiyang city is middle - intensive use.the paper has five parts. part one, mainly analysis the background of land intensive usage, the purpose and meaning of this study. part two, based on the factors which have a effecter on land intensive usage, make sure the indicators of estimating jinans land intensive use, part three, combined with jinans land usage at present, analysis the indicators carefully. part four, based on the estimating out comes propose. the charactertives of land intensively usage of jinan and the ways to develop substainlly. finally conclude this paper, put forward the recreations and predict the future land intensively usage of jinan.keywords： intensive used； jinan city；comprehensive ；evaluation of urban land1绪论1.1研究背景济南市作为环渤海地区的中心城市之一，是山东省省会城市、著名的泉城和国家级历史文化名城，同时也是区域性交通枢纽、金融中心与工业基地，对周边地区具有很强的辐射力。在经济增长的同时，城区不断快速拓展，各种类型的建设用地逐年增加，土地资源的压力越来越大。因此，通过实现济南市土地集约利用、提高土地资源利用率、改善城市环境、提高城市抗灾能力，同时实现城市集约化、立体化、可持续发展，是目前实现济南城市拓展的重要手段，而且也是济南城市发展的一大趋势。改革开放以来，城市发展日新月异，经济蓬勃发展，gdp持续增长，城市居民的生活质量得到了很大的提高，但是我们的生存环境却由于一直走的是粗放型的发展路线而产生严重的破坏。土地是我们生产生活所必须的资源，是维持经济发展的先决条件，因此解决土地问题成为我们未来经济发展的重要问题。粗放型的土地利用模式必然导致耕地锐减、土地供应关系紧张、环境恶化、城市住宅供应紧张、房价上涨，进而产生一系列的经济安全和社会安全问题。因此，温家宝总理在2007年政府工作报告中明确指出，要把节约集约土地作为转变经济增长方式的突破口。由于我国的人口众多，人均用地面积少，后备土地资源严重不足，我们亟待进行土地集约利用，有利于促进我国经济与社会可持续发展。党的十一届三中全会以来，济南市坚持以经济建设为中心，坚持改革开放，大力发展社会生产力，经济和社会各项事业都发生了巨大的变化，综合实力明显增强，城市综合服务功能逐步健全，村镇建设步伐加快，城乡发展布局趋向合理，初步形成以城带乡，以乡促城，城乡一体，全面发展的总体格局。以济南城区为中心，以县城驻地为次中心，以重点集镇为汇集点，以普通乡镇为基础的相对完整的城镇体系逐步形成。但是近几年城镇向外发展也带有一定的盲目性，有时缺乏科学研究分析论证，城镇规划设计水平不高，建成区布局和土地利用不尽合理，城镇面貌距现代化城市的要求还有一定差距。济南市目前的城镇分布属单核结构模式，缺少中间层次。中心城市是济南市区，由历下、市中、天桥、槐荫四区和历城区三镇的建成区构成，面积157平方公里，占全市城镇总用地面积的77.9，为人口超百万的特大城市，其他城镇人口均不足10万人，城镇用地面积的总和为44.37平方公里，占全市城镇用地面积的22.1。其中510万人的只有明水镇一个，25万人的只有四县驻地和王舍人镇，12万人的城镇5个，其他均在1万以下，而且其中有22个镇非农业人口不足2000人。由于济南市所辖县城及建制镇规模偏小，经济实力薄弱，无法承担中心城市向外扩散的任务，形成了“两头大，中间小”的不合理规模等级，由此导致全市经济发展不平衡，城镇化进程较慢。同时由于中心城区工业和人口过分集中，造成水资源和土地资源严重不足，交通拥挤，污染严重，市区绿地和南部山区绿地被大量侵占，防灾能力不强，生态环境有恶化趋势。1.2研究目的土地集约利用的目标是实现土地利用经济效益与环境效益、社会效益相统一，与土地资源优化配置和土地可持续利用实现目标一致，对于城市土地来讲，均是追求城市土地利用效率的最大化，节约用地，以实现土地可持续利用为最终目标。实现土地可持续利用任何一个方案都是针对一定的时间尺度，在社会经济发展的一定阶段的土地资源优化配置，在发展到另一时期这种优化将不存在。对于不同域和城市，土地资源优化配置、土地节约集约利用和土地可持续利用的判别标准是随着社会、经济、技术水平和人类的认知水平等发生变化的。因此，必须将土地资源优化配置、土地节约集约利用和土地可持续利用三者进行综合研究。本文旨在通过对济南市土地资源配置现状和土地集约利用水平的研究，寻找到实现土地可持续利用的途径。1.3研究意义认清济南市的土地集约利用现状和水平，并找出其存在问题，是实现宏观调控，提出针对性“规划、计划、利用、监督”相互制约机制的关键，也是当前济南市土地利用方面亟待解决的问题。1.3.1保护耕地的需要保护耕地不仅是济南市土地可持续利用的根本，也是我国实现持续发展的重要方针战略。我国的基本国情是人多地少，优质耕地更少，耕地后备资源少。济南市现有耕地374937公顷，人均耕地604.73平方米，不及世界人均水平2600平方米的一半。城市扩张绝大部分占用的是耕地资源，这一基本国情决定了济南市市靠新增土地已经不可能了城市建设的出路在于内涵挖潜，集约利用。1.3.2引导城市土地由粗放化的利用模式向集约化的方向发展长期以来，济南市土地利用主要采取外延式粗放型发展模式，这种利用模式不仅导致了济南市土地利用规模的盲目扩张、而且也违背了土地的经济规律，进而制约了社会经济的全面发展，在人口、资源、粮食问题日趋严峻的今天，我们必须对以前的城市土地利用方式进行反思，从集约化和可持续发展的角度重新审视城市土地利用问题。这对改变城市土地利用的传统观念，实现城市土地资源高效利用和合理分配均具有重要意义。1.3.3为政府制定有关城市土地集约利用的政策法规提供依据进一步加强政府与土地管理部门对城市土地市场管理一级城市土地利用的宏观调控作用，改变城市建设利用的现状，为城市土地集约利用提供借鉴的模式，促进城市土地资源的优化配置和合理利用。1.3.4为城市总体规划和土地利用总体规划协调提供理论依据通过对城市土地利用的分析，对现状进行集约利用的评价，根据评价结果，找出制约集约利用的因素，制定城市土地集约利用的措施。在土地利用总体规划修编中把集约利用土地作为一条指导原则，使城市规划与土地规划协调统一。1.4研究对象与研究内容1.4.1土地集约利用的内涵城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴过来的。所谓农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。城市土地因为需要考虑城市用地布局、环境保护、生活空间等诸多因素，就不能单靠追加单位面积投入来增加产出，所以，城市土地集约利用的内涵应理解为：以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益。由此可见，用地的合理布局、结构的优化完善、良好的生态环境，是城市土地集约利用的前提，缺乏上述条件，土地集约利用的目标不断提高土地使用效率和经济效益就要落空。土地集约利用是针对粗放式土地利用而言的。土地集约利用的概念最早来自于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究。他认为农地集约利用是指在一定面积土地上，集中投人较多的生产资料和活劳动、使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收人的一种农业经营方式。其基本涵义是指增加土地投人，获得土地最高报酬。一般把单位面积土地上的资本、技术和劳动投入量看作是土地利用的集约度，表示土地与资本、技术和劳动的结合程度。所投人资本、技术和劳动越多，则集约度越高，反之，则越低。马克思认为“在经济学上，所谓耕地集约化，无非是指资本集中在同一片土地上，而不是分散在若干毗连的土地”。由于受土地利用报酬递减规律的影响，土地利用集约度不能无限制地提高，当对土地投人的资本、技术和劳动力达到经济报酬递减点时，此时土地边际效益等于边际产出，这一临界点就是土地利用集约边界，这时的土地利用为理论上的集约利用，没有达到集约边界的土地利用为理论上的粗放利用。按照生产要素投人构成差异，土地集约利用可分为资金密集型、劳动密集型和技术密集型三种门。我国学者对城市土地集约利用的解释均在此基础上发展而来。国外对与农地集约利用相对应的城市土地集约利用的内涵虽没有明确的定义，但其土地集约利用的理念始终贯穿在土地利用规划、城市规划及与之相配套的政策、法规中。所谓土地节约集约利用，一是要把节约土地放在首位，少用地，提高用地效率，最大限度地合理利用土地；二是在土地利用结构调整中通过合理有序地置换土地，达到增加土地有效利用面积和集约程度的目的。还有学者认为，土地集约利用可从相对性和动态性两个方面来理解，土地集约利用是一个相对概念，它的提出是相对于传统的粗放用地模式；同时，土地集约利用是一个动态过程，随着经济社会的发展，人们改造世界和利用自然的能力不断增强，土地的承载能力也会不断提高，不同历史时期有不同的土地利用集约度。只有深刻理解土地节约集约利用的内涵，才能从根本上确立土地节约集约利用理念。总的来看，土地节约集约利用的内涵可以从狭义和广义两个方面来理解，从狭义上理解，土地集约利用就是指增加土地投入，以获得土地的最高报酬。而从广义上理解，土地集约利用就是指以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益，实现更高的经济、社会和生态、环境效益。由此可见，土地集约利用有个合理限度问题，并非投入越多就越集约、效果越好。土地集约利用是一个动态过程，并不存在一个绝对的评价标准。集约利用土地的科学内涵，不应寻找最高的土地利用强度，而应寻找最优集约度或最佳集约度，使土地利用的经济效益与环境效益、社会效益相统一。1.4.2土地集约利用基础理论研究系统总结国内外有关土地集约利用基础理论与支撑理论，梳理相关技术标准、模式以及政策法规，重点研究多重条件胁迫下土地集约利用基础理论，研究土地经济理论、系统论、协调论、区域发展控制论、生态学理论，以及地学理论在土地集约研究中的应用，构建土地集约利用基础理论与支撑理论体系。1.4.3研究重点研究重点包括三个方面：土地集约利用的影响因素分析，通过对影响因素的分析，得出适合济南的土地集约利用评价指标。土地集约利用各个评价指标的含义，以及分析土地集约利用程度的过程中各个评价指标所起的作用。济南市土地集约利用的各个指标进行综合分析，得出济南市的土地集约利用情况，分析其特点，并提出济南市土地集约利用和土地可持续发展的政策意见。1.5文献综述集约用地是我国人多地少、耕地资源严重不足、土地利用粗放浪费国情下做出的必然选择，当前及今后一段时期城市土地集约利用都将成为我国土地利用研究的核心领域之一。对于土地集约利用，许多文献集中于土地集约利用现状和潜力的分析与评价。一些学者也对土地集约利用影响因素进行了研究，吴郁玲等以全国数据为样本，对我国土地集约利用相关影响因素进行了分析；宋戈等主要研究了佳木斯市土地集约利用影响因素；陈丽红等探讨了城市土地集约利用的空间差异及其驱动因素；李翅等从定性的角度分析了城市土地集约利用的影响因素。然而在这些研究中，土地利用集约度衡量指标的选取以及土地集约利用影响因子的选取比较单一，这可能会使研究结果产生偏差；而部分文献对于影响因素的分析过于简单化。2土地集约利用评价指标选择2.1城市土地集约利用影响因素研究2.1.1人口发展城市土地集约利用程度与区域土地资源总量供给和人均拥有土地资源的状况直接相关。可以说，土地资源的稀缺性程度是土地集约利用的最直接的资源型影响因素。土地资源的供应量的大小不是指土地资源绝对数量的多少，关键是区域人均土地资源的拥有，人地关系紧张的地区，土地的稀缺性越强，要求土地集约利用的客观要求就越强。过高的人口密度将使人地关系趋于紧张，将对住房、交通、基础设施等的需求造成巨大的压力，当这种压力超过资源环境的承载阈值时，将会破坏生态环境，从而阻碍经济和社会的发展，不能提高甚至降低人类生存条件和生活质量。因此，适宜的人口密度有利于区域土地集约利用。2.1.2经济增长与城市规模随着城市规模的扩大，城市社会经济活动的多样性增强，社会分工更为深化，交易日益频繁，从而分工与贸易的经济利益就更为突出；同时，城市规模的扩大也将产生规模经济利益，诸如产业规模经济、劳动力市场经济、信息经济；此外，城市基础设施、政府管理、通讯设施等公共产品的提供也随城市规模的扩大实现了有效的供给。总之，聚集经济与城市规模具有强烈的正相关关系。城市化不仅是产业和人口在城市（城镇）中的集聚，同时也是大量农地转化为城市（城镇）用地的过程。集聚意味着单位面积上土地的财力、物力和人力的增加，也就是集约利用土地。目前我国经济增长中要素投入的贡献份额大于效益提高的贡献份额，经济增长还主要依靠要素投入的增加来支撑。因此，快速的经济增长必然引致对农地非农使用的巨大需求。在经济的发展还主要依靠要素投入增加来推动的情况下，农地非农化是经济发展的必然结果。已有的研究表明，我国目前gdp总量每增加1，建设占用耕地的总量将增加0.87。建设占用耕地是支持经济发展的一种代价性损失，是经济发展的必然趋势。2.1.3土地集约利用程度土地利用程度是城市土地是否集约的最直接、最外在的表征，可以用土地承载人口能力、用地紧凑程度和土地利用强度等来反映。土地承载人口能力越大、用地越紧凑，城市土地利用越集约。土地利用强度的两个主要指标是容积率和建筑密度。容积率越大，单位面积土地利用的程度越高。研究表明，目前我国城市土地总平均容积率不足0.4，如果全国城市土地总平均容积率提高到0.4，土地利用集约程度将得到很大的提高，则意味着增加20亿的建筑面积。在一定限度内，土地利用强度越大，集约水平也就越高；一旦超过该限度，土地则被过度开发利用，最终将降低城市土地利用的综合效益。2.1.4土地集约利用结构和布局合理性土地利用结构和布局是指不同用途土地在数量和空间上的配置状况，它是城市土地集约利用的前提条件。如果布局和用地结构不合理，即使投入再多、容积率和建筑密度再高，也很难达到最佳的利用效果，甚至会出现负效应。根据级差地租理论，一般经济效益较高的商业用地应该分布在地价较高的中心地带；经济效益较差、社会效益较好的机关团体和企事业单位应退出中心商务区；规模小、污染重、经济效益较低的工业用地应分布在城市郊区。如果城市土地利用结构能够有效合理的布局，由此带来的结构效益就会促进土地利用经济效益的大大提高，进而取得良好的整体效益。2.1.5土地集约利用投入水平城市土地利用投入主要指影响土地价值和熟度的投入，包括基础设施、公益设施、环保设施等投入，不包括立足于土地之上的企业生产和经营投入。城市土地集约利用所要求的土地投入主要是依靠技术进步和土地使用效率的提高来支持城市经济的发展，强调的是对存量土地增加投入以提高土地利用的产出和效率，其投入程度是城市土地集约化利用町持续进行的重要保障。2.1.6土地利用经济效益城市土地利用的经济效益是指对城市土地的投入与取得有效产品（或服务）之间的比较。所谓有效产品，是指该产品能为社会所需。城市土地的产出水平，一方面取决于土地上开发建设的建筑数量和市场价值，另一方面则表现为在土地上经营产业的产值。因此，衡量土地集约利用的经济效益，不能单看土地产出的绝对水平，还要考虑该城市的整体经济发展水平，即考虑造成产出水平差异和土地利用强度差异不一致的深层原因。2.1.7土地价格土地价格的高低是影响区域土地利用集约程度的最直接因素。从用地角度看，如果土地的获得成本高于提高建筑容积率所需费用，则用地单位会选择提高建筑容积率来规避高成本，从而促进土地的集约利用，反之则会造成建设用地规模的扩张，不利于集约利用；从宏观角度看，土地价格受到区域集聚效益的影响。这是因为：一方面集聚行为过程本身导致一定范围的土地空间需求增大，土地价格提升；另一方面聚集使得企业生产能力提高，单位面积土地产出提高，用于支付地租的能力增强，竞争机制下级差地租增大，土地价格提升。如果区域整体地价水平低，从市场供求角度看是因为土地需求相对小；土地之所以需求小，是因为该区域土地不能带来更高的生产价值，不能带来聚集效益。可见区域的集聚程度、规模效益、土地价格和区域土地集约度之间相互制约、相互影响。地价水平可作为衡量区域土地的集约利用程度和规模潜力的一个重要指标。2.1.8城市规划指标城市规划是城市建设和管理的重要依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发的前提和基础。城市规划对城市土地利用方面的影响表现在城市规划确定：城市性质和规模；城市用地结构；城市人均建设用地指标；城市建筑高度；城市建筑容积率。例：哈尔滨2006年出台的哈尔滨市建筑容积率及相关问题管理暂行规定对建设项目容积率，包括新区建设项目、旧城区建设项目、工业、仓储等项目的容积率和建设项目容积率的计算都做了相关规定；城市建筑密度；建筑间距等。由此可见城市规划对城市土地集约利用影响的直接程度和力度。2.1.9政府政策为进一步提高土地利用效率，山东省近日出台了山东省禁止、限制供地项目目录和山东省建设用地集约利用控制标准，对各级开发区投资强度作出硬性规定，同时把安居工程中低档次住房项目列入建设用地安排优先保证名单。“国家级开发区土地投资强度一般不得低于240万元/亩，在各类开发区，固定资产投资小于500万元的项目，原则上不单独供地”。根据规定，今后国家级开发区土地投资强度一般不得低于240万元/亩。省级开发区土地投资强度为：青岛、烟台、威海市辖区，一般不得低于200万元/亩；济南、淄博、潍坊、东营、泰安、莱芜、济宁、日照市辖区，一般不得低于160万元/亩；滨州、德州、聊城、菏泽、枣庄、临沂市辖区，一般不得低于100万元/亩。在各类开发区，固定资产投资小于500万元的项目，原则上不单独供地，可通过建设标准厂房解决经营场所。工业项目建筑容积率一般不得低于0.6，建筑密度不低于35%，绿地率不高于15%，厂前区用地比例不高于7%。城乡规划和其他建设项目具体用地指标，应严格按山东省建设用地集约利用控制标准执行。新增建设项目用地必须符合国家和我省产业政策，凡山东省禁止、限制供地项目目录禁止的项目，各级政府和国土资源管理部门一律不得受理项目用地申请，不得办理用地审批手续；列入限制范围内的项目，以及允许或鼓励发展的项目，应当按照国家项目管理的有关规定，经投资主管部门审批、核准、备案后方可供地。建设用地安排优先保证国家和省重点项目、产业政策鼓励发展的项目、重大基础设施以及安居工程中低档次住房项目等。为进一步挖掘建设用地潜力，省政府要求各地因地制宜发展多层、高层建筑，不得超规定指标规划建设宽马路、大广场，不得圈占土地搞“花园式工厂”。2.2评价指标构建原则2.2.1全面性和代表性首先对城市土地集约利用评价的对象即整个城市进行整体综合评析，涉及城市经济、人口、生态环境等各个方面的问题，因此评价指标的选取应依据具体城市的情况不同进行全面综合选取，选取适合该城市具有代表性的指标。2.2.2定性定量结合运用科学的数学模型对数据进行处理，再予以定性分析，采用定量定性相结合的方式对城市土地集约利用程度进行综合评析，得到与城市实际情况最为符合的结论。2.2.3可行性与可获性指标的选取应考虑每个城市的实际情况，选取可获得的真实数据，保证之后评价过程的可操作可行性。2.3评价指标的确定根据上述原则以及所搜集到的数据，本文从土地利用程度、土地投入强度、两个方面综合评价济南市土地集约利用状况。2.3.1土地利用程度指标（1）城市人均居住用地及工矿用地面积人均住房面积可以反映城市土地集约程度以及人民生活质量水平。人均住房面积过大则影响城市土地集约程度，过小则影响人民生活质量。人均工矿用地面积可以反映一个地区的经济生产能力。（2）城市人均道路面积城市人均道路面积用城市道路面积与城市总人口之比表示。过高的人均道路面积会影响城市景观协调，造成交通管理混乱，过低则会影响城市发展。2.3.2土地投入强度指标（1）地均固定资产投入这一指标用年固定资产投入与城市建设用地面积之比表示。指标越大，说明对土地的投入也越大，土地利用强度越高，同时集约度也越好。（2）地均二、三产业产值地均二、三产业产值越大，说明城市化程度越高，对土地利用越充分。该指标用年二、三产业产值和与城市建设用地面积之比表示。（3）基准地价基准底价反映了一个地区土地的综合价格，基准地价越高的地区，土地集约程度的要求就越高，就更应该提高土地集约利用程度。综上所述，根据土地集约利用影响因素分析综合前述土地集约利用的内涵，最终确定选择单位建设用地固定资产投资额、基准地价、人均居民点及工矿用地面积、城市人均道路面积、地均第二、三产业产值等几个重要指标能较恰当地反映济南市土地集约利用水平。3济南市土地集约利用水平评价3.1济南市土地集约利用现状3.1.1济南市土地利用状况到2010年，全市现有农用地517066公顷，建设用地165836公顷，未利用地116948公顷（含苇地3649公顷，滩涂3170公顷）。农用地517066公顷，占全市土地总面积的70.08%。其中耕地366995公顷，主要分布在济阳、商河、平阴、章丘及历城、长清的平原地区及沿河滩地区；园地29104公顷，主要分布在历城及章丘、长清、平阴低山丘陵区；林地76182公顷，主要分布在长清、章丘和历城的山区和丘陵地区，平原地区分布较少；其他农用地88234公顷，主要分布在章丘、长清、济阳、商河等地。建设用地165836公顷，占全市土地总面积的17.28%，其中城乡建设用地107277公顷，交通水利用地58559公顷。其他土地116948公顷，占全市土地总面积的12.64%。表3-1济南市土地利用现状统计表地类2010面积（公顷）比重（%）人均面积（）土地总面积799850100.001290.08农用地合计51706664.65833.97耕地37493746.88604.73园地339754.2554.79林地8599610.75138.70草地00.000.00水面221582.7735.74建设用地居民点及工矿用地10727713.41173.03交通用地279563.5045.09水利设施用地306033.8349.36合计16583620.73267.48其他土地合计11694814.62188.63资料来源：济南市土地利用总体规划图3-1济南市建设用地、农用地、其它土地比例图图3-2济南市各地类面积分布图3.1.2济南市人口状况由于土地集约利用程度的各项指标是一个人均值的体现，因此，根据第六次人口普查结果显示，济南市2010年总人口约620万，人均土地面积1290。济南中心城区用地为“东西带状组团式”布局，由主城区与王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成，主城区与组团之问以绿色空间隔离。2010年城市人口规模为220万人，建设用地规模20500公顷。根据人口状况，才能计算出我们所需要的各项评价指标的需要值。3.2济南市土地集约利用评价指标分析3.2.1单位土地新增固定资产投资额根据济南市2009年发布的济南市统计年鉴，得知济南市2005年-2009年新增固定资产投资额。并可以得知济南市该年度完成土地开发面积、待开发土地面积、本年度购置土地面积相关数据。表3-2 济南市2005-2009年度新增固定资产投资情况指标单位20052006200720082009本年新增固定资产万元442148.00494580.00613264.00590688.001508494.00本年完成土地开发面积公顷146.6599.15203.99194.1151.22待开发土地面积公顷133.76174.36158.63184.10119.34本年购置土地面积公顷391.76111.17317.51233.56128.14单位面积固定资产投资万元/公顷657.791285.69901.69965.545050.20资料来源：2005年至2009年济南统计年鉴根据表格3-3，我们可以看出，济南市2005-2009年，济南市新增固定资产投资，不断增加，单位新增建设用地面积的固定资产投资总体上呈上升趋势。由2005年的657万元每公顷，增至2009年5050.20万元每公顷。涨幅近十倍。由此可见，济南市土地集约利用程度不断增加。根据表3-3的数据我们可以得出图3-3和图3-4。将济南市固定资产投资更加直观的表现出来。图3-3 2005-2009年度新增固定资产投资走势图图3-4 2005-2009年度土地开发面积及单位面积固定资产投资走势由此可见，2008-2009年度，济南市土地集约利用程度突飞猛进，但是仍然达不到一个大城市所应该达到的集约程度。土地浪费现象严重。3.2.2人均居民点及工矿用地面积根据表3-1可知济南市人均居民点及工矿用地面积仅为173.03平方米。济南市人多地少。人均面积远不能达到土地集约利用的相关要求。3.2.3城市人均道路面积根据表3-1可知济南市人均道路面积仅为45.09平方米，市区上下班塞车严重，主干道虽然足够宽阔，但是市区其它道路往往出现拥挤现象，这就导致了济南市的环境，经济受到很大的影响。提高土地利用率势必要改善道路状况。3.2.4地均二、三产业产值根据济南市2009年统计年鉴，得出表3-3。根据表3-3数据显示，得出济南市2009年度，第二、三产业gdp的总量，并根据2009年济南市建设用地总面积得出地均二、三产业产值为190.17万元/公顷。因此济南市土地集约利用程度还是较低，第二、三产业综合产值不高，土地浪费现象严重。表3-3济南市第二、三产业产值 万元/公顷年份第二产业第三产业总额工业20091433510011913600172032593.2.5土地价格根据调查，2010年济南市基准地价表如表3-4所示。基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价水平侧面反映了土地集约程度，根据表3-4得知济南市各个片区的土地集约程度，市区土地基准地价最高集约度最高，外围城市集约度次之。表3-4 2009年济南市城区征地综合地价表县（市、区）名称区片编号区片价（元/亩）区片范围描述济南市市区3701010001130000北至黄河南岸济青高速；西至槐荫区东边界二环西路小清河南岸京福高速；东至东绕城高速；南至绕城高速市中区党家街道的罗而村、党东村、枣林村卫家村绕城高速以北部分岳而村、展西村、展东村，十六里河街道的北康村、南康村、分水岭村、柏石峪村、花山峪村南边界历城区边界线绕城高速。370101000280000北至槐荫区行政区界；西至槐荫区界长清区平安街道的抄纸王村滕屯村-邢楼村新李村靳庄村卢庄村乙武村大于村桥子李村东楼村后孙村小王村石庄村长清区文昌街道的叶庄村城北刘村北门里村南关村东门里村南王村十里铺村；东至：槐荫区东区界二环西路小清河京福高速市中区陡沟街道的北桥村长清区崮云湖街道的南桥村东潘村王府村周庄村前大彦村东辛村小崮山村土山村六里村；南至：长清区文昌街道办事处和崮云湖街道办事处的南部边界。370101000380000市中区党家街道罗而村津浦铁路以南部分，催马村、刘林村、卫家村绕城高速以南部分。370101000480000市中区党家街道的邵西村及邵东村两村绕城高速以北区域、小白村和十六里河街道大西村、大东村、吴家、西仙、瓦峪沟、石匣、石崮沟、复兴村。370101000580000北至：济青高速；西至：东绕城高速；东至：历城行政区界；南至：旅游路、彩六村、彩五村、彩四村，东彩石、孙村镇南界。370101000660000北至：天桥、历城行政区界；西至：天桥行政区界；东至：历城行政区界；南至：济青高速、黄河北岸。370101000760000市辖区除、区片以外的范围。资料来源：山东省国土资源厅网站4济南市土地集约利用特点及可持续发展途径4.1济南市土地集约利用特点根据前述的评价指标体系对济南市的城市土地集约利用进行评价，得出全市的土地集约利用状况，总结出济南市城市土地集约利用的基本特点：（1）济南市建设用地集约水平在逐步提高建设用地的经济效益主要通过第二、三产业增加值体现，随着建设用地的增加，gdp及其二、三产业增加值均有较大幅度的增长。其中单位建设用地固定资产投资额由1996年的2.94万元平稳增长到2004年的9.6万元，是1996年的3.27倍，平均每增加1公顷建设用地，相应的固定资产投资额增加0.74万元；单位建设用地二、三产业gdp由1996年的7.60万元增加到2004年的20.57万元，是1996年的2.7倍，平均每增加1公顷工业用地，相应的建设用地二、三产业gdp增加1.44万元。（2）城市建设用地空间拓展的余地不大济南市城市建成区土地资源缺乏，人均城市用地仅为8.4m/人，土地资源绝对量的缺乏将成为制约济南城市发展的一个重要因素。（3）城市内部土地集约利用水平不平衡由于资本集聚的严重不平衡性和土地使用频率的不均衡性，使得城区内某些区域建设密度高，强度大;而城郊结合部土地利用程度低，存在土地资源浪费的现象;旧城棚户区人口密度及建筑密度高，但土地投入资本少，只能通过政府行为，以旧城改造、安居工程等方式来调控。市区土地利用的不平衡性，需要通过集约利用等调控手段加以改善;集聚作用总是令城市土地资源稀缺性增强，地价上升。存量土地资源的空间调控及立体开发地位十分重要，因此需要大力强调城市土地的集约利用。（4）城市土地产出水平较高这是由于济南市土地有偿使用制度完善、地产市场规范形成的，其主要体现是地均二、三产业gdp水平在全省中等城市中位居前列。济南市在近年来，其土地集约利用的三个评价指标的指数变化总体是呈上升趋势的，其对土地的利用强度在逐年加强，对土地的投入程度也在不断加大，土地效益也有一定提高，但总体上升趋势较缓。济南市土地集约利用的总综合指数也是不断上升，由2000年的0.397增长到2007年的0.732在此，综合全国其他省会城市状况，参考各城市评判标准，通过计算分析，得到较切合济南市实际状况的土地集约利用评价标准。济南市土地利用状况已由2000年的低度集约，发展成为2007年的中度集约。其中人均居住面积、绿地覆盖率均达到国家标准。地均固定资产投入、地均基本建设投入、地均（二、三）产业产值都得到很大提高。但这些指标值与全国平均水平相比，仍存在较大差距。其土地利用集约程度仍处于中等集约水平，有待进一步提高。4.2提高土地集约利用水平实现可持续发展的途径济南市在实现现代化的过程中，土地资源的保障能力将面临巨大的压力，有限的土地资源必须同时保障基本的食物需求、经济发展的需求和城市化的需求，这将是非常艰巨的任务。因此，唯一的战略就是依据科学技术进步和严格的管理措施，走高效利用的路子。具体而言，应侧重在四个方面：（1）通过技术的进步和合理的投入加强农业基础设施建设，提高耕地的利用效率和产出，在食物供给方面达到比较高的自给率。已经实施的基本农田保护和某些地区实施的标准基本农田建设是比较好的措施。目前的粮食供需平衡状况并不能昭示未来的前景也是如此，即使由于我们技术水平提高或经济富裕使得粮食供给将保持比较良好的状态，拥有合理的储备也是安全的。所以农用地的保护应始终放在首位。（2）制定有效的措施，强化建设用地的高效利用应结合我国沿海地区城市化发展的趋势，因地制宜，对济南的土地在利用结构和空间功能结构方面进行有步骤整理，逐步达到与现代化水平相适应的土地利用结构。（3）应从综合的社会经济效益出发，综合平衡都市化地区的土地利用问题毫无疑问，近期我国经济发展比较有活力的地区是那些人口稠密、城市化和经济发展水平都比较高的地区，而济南也是人均土地面积比较少、后备土地资源匮乏的地区。所以，应从宏观角度综合平衡城市化地区的土地利用结构。（4）强化规划的有效性合理的规划是土地利用的指导。通过法律的形式促进土地利用规划的有效性是必要的。同时，也应积极推动土地市场的健康发展，用市场经济的手段，促进土地资源的高效和集约利用。4.3济南市土地可持续利用政策建议尽管济南市自身经济发展水平已得到很大提高，但发展速度缓慢，经济不发达，城市个性不够突出，人口密度大，人民文化水平较低，城市规划不合理，城市交通拥挤等问题都将成为济南市未来发展中必将面临的问题。以下针对该类问题提出进一步实现土地可持续了，利用的建议。（1）科学编制土地利用规划，指导土地利用在新出台的济南市土地利用总体规划大纲（2005-2020）中明确提出了未来济南市的土地规划利用的主要目标。在未来的济南市经济发展中，加快经济建设，合理规划布局土地利用，优化土地资源配置，统筹发展城乡建设，用科学的可持续利用的指导方针政策，引导城市建设朝集约利用方向上不断前进。（2）加大土地利用强度，提高容积率由于历史、经济等原因，济南市建筑多以中层建筑为主，因此不得不依靠大面积高密度的建筑群来缓解人民住房工作用地需求。因此在加大土地利用强度的同时，适当的提高建筑容积率，不仅可以降低中心区建筑密度，还可以更好的集约利用中心区土地，发展经济，还能使人民居住环境得以很好改善。（3）发展空间资源，充分利用地下空间在相当长的时期内，济南市地下空间的利用都未纳入城市的总体规划，因而形成了济南市地下空间的开发利用形式较为单一，地下空间开发利用与城市建设脱节的现象。而这一部分土地资源利用潜力大，如能有效加以利用，将有利于缓解用地紧张的局面，提高土地集约利用程度。城市地下空间作为地球上少数未被充分利用的自然资源之一，对节约城市用地、节约能源、改善城市交通、减轻城市污染、扩大城市空间容量具有重要作用。人类对城市地下空间的开发迄今已有100多年的历史了，而我国对城市地下空间的开发起步较晚，尚处于初期阶段。随着我国城市化进程的不断加快，地下空间作为一种新型的国土资源越来越受到重视，充分利用地下空间进行城市立体化再开发、扩大空间容量、改善用地结构、提高城市土地集约度，被认为是医治“城市综合症”的良药。济南市作为环渤海地区的中心城市之一，是山东省省会城市、著名的泉城和国家级历史文化名城，同时也是区域性交通枢纽、金融中心与工业基地，对周边地区具有很强的辐射力。在经济增长的同时，城区不断快速拓展，各种类型的建设用地逐年增加，土地资源的压力越来越大。因此，通过开发地下空间扩大城市空间容量、提高土地资源利用率、改善城市环境、提高城市抗灾能力，同时实现城市集约化、立体化、可持续发展，是目前实现济南城市拓展的重要手段，而且也是济南城市发展的一大趋势。（4）建设中心商务区，优化土地利用结构一方面，建设中心商务区可将济南建设成为一个商务港口，便于与外界环境接轨，引大量公司入驻，发挥济南市中心城市的作用，带动整个贵州经济发展。另一方面，建设中心商务区可以节约二、三产业用地面积，同时提高地均从业人员数，优化土地利用结构从而达到土地有效集约利用。5结语通过分析评价，济南市城市土地集约利用程度还处于中等水平，同时城市土地集约利用也存在一定的潜力空间。目前，济南市正在向一个大中型城市迈进，进一步提高济南市城市土地集约利用程度，提高土地集约利用的能力对促进济南市的社会、经济发展都有积极的意义。因此，济南市政府及有关部门应积极采取宏观控制、合理规划、加强管理、调控地价等措施,进一步提高济南市城市土地集约利用程度。本文从济南市的实际情况出发，综合分析了济南市土地利用情况、人均各类土地面积、人均gdp、基准地价