毕业设计（论文）-我国旅游房地产开发的现状及前景分析.doc

我国旅游房地产开发的现状及前景分析摘要 ：旅游房地产作为一个新兴的行业成为旅游开发中的新热点 ,与传统房地产及旅游业其他项目的开发相比 ,旅游房地产具有优雅的环境资源、专业的物业管理与酒店管理、符合旅游度假的设计方案、消费层次高、消费的可存储性和期权消费以及投资回收率高等优势，丰富的旅游资源和庞大的消费群体, 为我国旅游房地产的开发提供了巨大的发展空间。旅游与房地产横向结合的创新模式必将给旅游与房地产业带来生机与活力。本文通过分析我国旅游房地产的现状与前景, 对成都旅游房地产开发现状和前景进行了探讨。关键词：旅游房地产 开发 保护 现状 前景 abstract：tourism real estate, as an emerging tourism industry as the development of new hotspots, with the traditional real estate and tourism development projects other than tourism, real estate has elegant environmental resources, professional property management and hotel management, with tours of design, high level of consumption, consumption and storage options consumption and investment advantages of higher recoveries, rich tourist resources and huge consumer groups for chinas development, tourism, real estate, a huge space for development. tourism and real estate with innovative horizontal mode is bound to bring tourism and real estate vigor and vitality. by analyzing the tourism, real estate, the status and prospects of chengdu, tourism real estate development and prospects are discussed. keywords：tourism real estate development protection status prospect目录引言1旅游房地产兴起的原因与背景11国外12国内2我国旅游房地产的研究进展及述评21旅游房地产的概念22旅游房地产的类型23研究进展24述评3我国旅游房地产的特点、现状、问题、及前景分析（含开发模式）31我国旅游房地产的特点及其优势分析32我国旅游房地产的开发模式33我国旅游房地产的发展现状34我国旅游房地产开发中存在的问题35我国旅游房地产的前景4成都旅游房地产发展概况（举例）41成都旅游地产发展概况42举例:置信国色天香和芙蓉古城的现状与特征分析43在成都发展旅游房地产的措施结语我国旅游房地产开发的现状及前景分析以成都为例杜丽指导老师： 引言近几年，随着国家促进旅游业及房地产业的政策法规相继出台以及人民物质生活水平的提高和法定假日的增加，全国相继出现了休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为目的，开发项目全部或部分实现了旅游功能的房地产开发、营销模式，均可称为旅游房地产。旅游房地产是旅游业与房地产业相结合的新兴物业，在国外早已发展，国内则刚刚起步，目前还很不成熟，开发建设过程中存在着诸多问题，急需理论来指导。如今，旅游业已逐步成为普遍性的社会、经济、文化现象，成为相对独立的综合性经济行业，成为我国发展第三产业的重点产业。旅游业迅猛发展的一个重要原因是旅游业的产业关联、牵动能力相当强，它能广泛地带动第三产业其它部门的发展，进而带动建筑业、工业、农业等第一、二产业的发展。同样，房地产业也强烈受到它的牵动。大批房地产建设项目本身就是旅游观光和度假用的，如宾馆、酒店、度假村、别墅、招待所、娱乐设施等。一些房地产建设项目则是直接或间接为旅游服务的，如超级商场、会议中心、体育训练中心等。此外，区域旅游业发展所推动的区域经济繁荣，也促进了区域的房地产发展。可以预见，以服务旅游业为主导功能或以旅游业带动的旅游房地产开发，在房地产开发市场中，正起着日益重要的作用。1 旅游房地产兴起的原因与背景11国外旅游房地产兴起的原因与背景自上世纪初开始，法国地中海沿岸开发的大量海滨度假别墅成为旅游房地产开发的先驱。20世纪60年代，阿尔卑斯滑雪地为向欧美中产家庭出售房产，提出了度假所有权制度的概念，标志着旅游物业市场的形成。房地产唱响旅游市场并非偶然，据美国度假区发展报告显示，二战后的美国，伴随着劳动生产率的提高，人们有了更多的收入和闲暇时间，带薪年假不断增加，大规模的外出度假条件成熟，旅游度假区开始进入兴盛时期。20世纪70年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理这些积压和空置的房地产，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套有服务业、管理业、交换业也迅速成熟。1999年全球分时度假物业销售额达到 6712亿美元。540万个家庭参与了分时度假网络。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如 sunterra公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600 个单位。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。至今旅游房地产在国外发展已经成熟。12 国内旅游房地产兴起的原因与背景我国旅游房地产萌芽出现在20世纪8090年代，旅游房地产在我国兴起也并非偶然。首先，一部分沿海区、改革开放较早省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置房。于是，为消化这些置房，将其中一部分改造为旅游物业，便成为顺势之举。据测算，一个拥有100万会员的分时度假系统可拉动国内市场5070亿/年消费额，可盘活300500万平方米的存量房，解决23万的就业人口。其次，随着传统房地产开发领域机会的减少以及住宅市场的基本成熟，开发商必须寻找新的开发方向。一些城市如京、沪、深人均居住面积已超过20平方米，住宅消费开始向舒适型转移，传统的住房销售市场出现了萎缩的前兆，大量的传统房地产资金不得不物色投向新的领域。最后，较低的酒店、度假村开房率，急需降低度假成本，吸引休闲型度假，以改变传统的旅游模式，启动消费。据统计，2000年我国星级酒店6000多家，酒店平均出租率55.15 %,约有一半的酒店客房处于闲置状态，闲置资产达数千亿元。面对如此惨淡的经营，酒店、度假村不得不寻找新的出路。实践证明，旅游房地产的开发是一条有效的途径。从1999年海南“南海传说”到2001年7月“博鳌国家旅游体闲度假区”的成功开发，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广。据报道，目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广州、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。涉足旅游房地产的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。2 国内有关旅游房地产研究进展及述评21旅游房地产概念解析 关于旅游房地产的概念，有很多种说法，目前国内还没有形成统一的认识。比较认同的观点为，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。还有一些人注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），因此又把旅游房地产称为“旅游景观房产”。事实上，仅仅把旅游房地产理解为以度假为目的是片面的，主题公园（如深圳锦绣中华）则是以观光旅游为主要功能的旅游房产，而城市中（如商业游憩区）的旅游房地产，更多的是以商务休闲为主要功能。魏小安提出，旅游房地产不仅仅是给旅游者使用的，同时也是对应于休闲市场的，因而提议用“休闲房地产”的概念取代旅游房地产。旅游房地产随着旅游功能的不断扩大而呈现出了多功能、多样化的趋势。我们倾向认为，旅游房地产是指以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态。这一概念主要强调以下特征 ：（1）以旅游资源和旅游环境为依托，多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近，如海滨、森林、湖畔、滑雪运动场、高尔夫球场或人造主题公园旁边。（2）以房地产开发为主要经营手段，通过开发、营销、管理旅游房地产产品，满足人们对旅游物业资金投入少、使用次数多、每次使用时间短、能够投资增值的要求，同时实现旅游房地产开发企业的发展目标。（3）在功能上，旅游房地产既要有住宅物业的基本功能，又要具备旅游、休闲、度假功能，它既是一种旅游物业形态，又是旅游产品的一种形式。22旅游房地产的类型旅游房地产的分类也有很多种，这里按其所有权和使用权的不同可以分为四种类型 ：（1）产权酒店：将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全部产权。投资者可自主选择使用方式：一是长期自住，只需支付相应的物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全套规范的客房服务。二是委托经营，与酒店签订一份委托经营协议，几年续签一次，该类投资者除了每年享有若干天的免费入住权，其余时间则交由酒店代为经营，每年给投资者一定数量的回报。三是较长期自住与委托经营混合，没有固定的入住天数和年终回报，视实际使用情况和经营情况而定。 产权酒店在中国发展势头正劲。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”、北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、浙江钱王集团开发的“临安钱王大酒店”均是较成功的案例。（2）分时度假：将酒店或度假村房间的使用权分时段卖给多个客人，使用期限可以是十几年甚至更长，顾客购买天一个时段的使用权。目前，rci即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在印第安纳洲，在世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。（3）主题社区或景区住宅：在旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等优越自然条件、地理位置的基础上开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。在美国的夏威夷、佛罗里达，瑞士的洛桑、卢森，许多景区周边开发的住宅项目很有特色。如洛桑大湖北面，环保住宅同风景区很美地配合，既适合人居，又很好地保护了环境。杭州宋城集团在杭州乐园景区开发的景观房产也取得了良好的效果。 （4）房地产大盘或新城项目。在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。23 研究进展及述评由于旅游房地产是个比较新的产业，目前对这方面的研究还比较少，笔者通过对已有文献资料的搜索和整理，发现旅游房地产的研究集中在以下几个方面：（1） 对概念的讨论：（2） 对类型的讨论：（3） 对开发模式和营销模式的讨论：（4） 对存在问题和现状的研究分析（5） 对发展前景和应注意的问题的分析（6） 对各个大都市旅游房地产展开的研究（7） 对成功案例的研究实际上，旅游房地产是个比较新兴的产业，目前研究理论方面尚存在欠缺和漏洞，并不完善。理论方面都有待更多的学者来研究和发展，实践方面也需要政策引导和正确借鉴外来经验，来共同促进我国旅游房地产的健康发展和持续发展。本文就从我国旅游房地产的现状和前景入手，总结归纳了成都地区旅游房地产的发展概况和前景。希望有更多人的加入对旅游房地产的研究，使成都旅游房地产能够得以有序发展和持续发展。3 我国旅游房地产的现状及前景分析31 我国旅游房地产的特点及其优势特征3.1.1 我国旅游房地产与传统房地产开发的比较（1）优雅的环境资源。旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注重当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要求往往不是很高。（2）专业的物业管理与酒店管理。与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别的要求。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐活动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。（3）符合旅游度假的设计方案。旅游房地产开发的主要目的之一便是满足人们的度假需求。旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩、青青草地，悠悠蓝天均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。3.1.2我国旅游房地产与旅游业其他领域的比较（1）投资回收率高。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利。旅游房地产的交易是大多数，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率。对于一般旅游产品而言，投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租小额的交易使其投资的回收期漫长。而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在英国，购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。以美国过去20年各项主要投资作比较，房地产的收益率比股票还要略高一些，高于物价指数的升幅，这显示出房地产投资均具有抗通胀、保值的功能。（2）消费档次高。旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高地位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。 （3）消费的可存储性和期权消费。旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。 32 我国旅游房地产业的开发模式我国目前大多是根据旅游房地产的功能将其开发模式进行分类，分类方法偏重于旅游房地产中的“房地产”这个要素。由于旅游房地产对旅游资源有极大的依托性，所以把旅游房地产按照和旅游资源的关系进行分类，更加凸显出旅游房地产中“旅游”要素的重要。这样我国旅游房地产业的开发模式可以分为以下几种 ：（1）自然资源依托模式 自然资源依托模式是指旅游房地产地处旅游资源覆盖的范围之内或紧邻旅游资源的旅游房地产开发模式。许多景区不仅是公共资源，还肩负着发展的责任。资源不开发是浪费，过度开发是破坏。自然资源依托模式在旅游业发展的初级阶段为旅游业的发展提供了基础，是旅游目的地留住游客的基本条件，是旅游地持续发展的根本前提，也是旅游目的地延长游客逗留时间、提高旅游消费层次的条件。但这种模式逐渐显露出一些弊端，如景区生态恶性化、景观凌乱化、开发粗放化等。 （2）新城旧城模式 新城旧城模式就是利用特色古镇为依托，在保护古城的前提下，建立旅游房地产项目的模式。从我国公布的101个历史文化名城的现状可以看出旅游房地产的开发的三种情况：第一种：另外建新城，新旧分开。这种做法以平遥、丽江为例，完整保护的古城使得平遥 、丽江成了世界遗产。第二种：片区保护 ，其他已更新了，譬如苏州、扬州。第三种：保护单个文物，城市全部改观了。譬如南昌、南京、沈阳、太原等。不论是从以上一些古城的经验来看，还是从对历史文化遗产保护的原真性、整体性、可读性、可持续性四性原则来看，旅游房地产的开发应该采用第一种方式，即在新城开发旅游房地产保护旧城的办法。（3）克隆模仿模式克隆模仿模式即将和本地区具有强烈文化差异的建筑、景观等以按比例克隆或模仿的形式再现的模式。主要有两种形式，一种是主题公园，一种是以异域风格的城市或建筑为原型的旅游房地产开发。主题公园“迪斯尼世界”掀起了世界范围内主题公园建设的热潮，而1989年“锦绣中华”的开幕则为中国大陆园林的发展提供了一种新的方向，也为旅游业的发展显示了一种新的手段。随后相继开业的中华民俗文化村、世界之窗，为华侨城开发旅游异域风格的旅游房地产提升了人气。（4）行业嫁接模式 行业嫁接模式即以工业、会展业、商业、娱乐行业等行业作为带动旅游业的驱动引擎、从而带动当地房地产业的发展的一种模式。从广义的旅游资源观来说，只要能为旅游业发展所利用的各类资源都是旅游资源，这是旅游资源范围不断 扩大的过程。这种模式中以“赌城拉斯维加斯模式”、“澳门模式”、“广交会模式”、“博鳌论坛模式”等为代表。旅游与这些行业的嫁接有利于提高一个城市的国际地位和知名度从而促进其国际旅游市场的拓展，同时一个国家或地区旅游业的 繁荣也为其发展优秀行业提供了良好的经济条件和服务保证。从当前的形式看，会展已经成为旅游产业的拳头产品之一，是国际旅游市场的趋势。（5）文化主题模式 文化主题模式是指旅游房地产开发要符合或有利于城市整体文化的发展。目前的旅游房地产开发追逐的是“现代化”的时尚，丢掉的是“个性化”的本质，得到的却是“雷同化”的躯壳。文化是人类在社会历史发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和。不同地域的人在不同的环境里会创造不同的文化，这种文化的差异会体现在生活中的各个方面，有形的建筑、街道、生活习惯等，无形的语言、意识、风气等。 没有特色就没有旅游没有差异就没有吸引力，就构不成旅游度假的动机。因此在旅游房地产开发时，建筑实体要符合整体文化的风格，并在一定程度上增添城市核心文化的氛围。33 我国旅游房地产的现状由于住宅开发竞争激烈，利润较薄，风险大，为了提高需求的档次，依托旅游项目周边良好的自然生态环境，很多开发商开始转向旅游房地产这块大面包。目前旅游房地产的主要形式有：时权酒店、产权酒店、养老休闲酒店、高尔夫、登山、滑雪运动度假村、时值度假型酒店等。自1999年旅游房地产这个概念出现后，旅游房地产在我国掀起了一股浪潮。但是由于旅游房地产还处于发育时期，虽然全国的很多地方都提出了重点发展旅游房地产的号召，但是旅游房地产还存在许多问题如旅游房地产的定义、规则都没有理论上的支撑，在项目选择规划和设计、经营模式、市场定位及营销网络建设等方面缺乏成熟的模式，导致旅游房地产处于某种程度混乱的状态。有人把旅游房地产比喻为长着青春痘，具有青春活力，但是也有迷茫和迟疑。所以旅游房地产亟待规范，从而使得市场有序、稳定规律地发展。旅游房地产是以旅游项目为依托的，但旅游者需要的两个重要的出行条件是足够的可支配收入和充裕的休闲时间。虽然目前中国的旅游业在蒸蒸日上的发展，但是也应该清醒的看到中国的国情，我国的富人还是占很小的比例的。我国的人均gdp也是刚刚超过1000美元，而且带薪休假也是刚起步，对旅游房地产的需求总量并不是很大。从全国的旅游方式上来看仍以观光旅游为主，度假、会议、生态旅游等还是很少的。很多的开发商都认为这个蛋糕比较的好吃，所以蜂拥而上，已经导致了盲目发展、过度的发展。旅游房地产毕竟是个新生事物，以北京为例，北京是一个大都市，也是一个比较传统、保守的城市，北京大部分的人乐于比较的是家住几环、有什么样的车，对于郊区化的概念还不能完全的接受，更难说旅游房地产。旅游房地产是一个社会经济发展到一定程度的产物，需要逐步提升层次和档次，应该避免因急功近利而模仿的现象。只有人均gdp达到 3000美元，度假的需求才会普遍产生，旅游房地产才能走入规律的发展状态。34 我国旅游房地产开发存在的问题3.4.1存在的问题（1）相关法律不够健全 我国与旅游地产相关的法律法规发展明显滞后于这一产业本身的发展，形成产业发展的重大障碍。其中，尤以产权、时权酒店开发和销售为代表，产权界定、资产托管、保险体系、交换系统、销售系统、金融服务等方面的法律问题亟待解决。（2）消费心理形成阻碍 长期以来，国人对消费尤其是房产等大宗消费的心态是“我拥有”而非“我享受”，求实体而非重服务。而且，在社会诚信和保障体系不够健全的情况下，消费者较难对开发机构或服务网络产生信赖，这种现实消费心理和消费环境的改善必然要经历相当长的间，在现阶段也必然会阻碍产业的发展。（3）概念界定仍较模糊 目前，旅游地产的概念界定还未明确，而且地域差别明显。在旅游地产概念界定不清楚，相关国家政策不明朗的情况下，一些地方政府为了吸引投资往往会提供各种优惠条件，部分开发商就趁机以低价“圈地”，借旅游产业之名变相进行房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令。（4）开发质量良莠不齐 许多地区在进行旅游地产的开发时，没能把握好自然景观开发、古迹保护、地区文化塑造与现代房地产之间的契合方式和角度，导致劣质、低档旅游地产项目的盲目投资和重复建设情况不断出现。（5）宏观调控和管理不足 近年来旅游地产走势迅猛，一旦投资过热 ，很可能会产生供大于求的恶性供需关系，产生旅游地产泡沫，同时，仍然缺乏行业性组织来自觉调整和约束产业本身的发展。从全国范围内来考虑，旅游地产的管理和调控仍显不足。 35 我国旅游房地产的发展前景如今, 旅游业发展势头正盛, 产业规模不断扩大, 硬件、软件设施的完善及宏观经济环境中供给和需求的发展, 均为旅游房地产的开发提供了契机。（1）国家政策是重要的保证从国家政策上, 党中央、国务院及各级政府, 相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策, 无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台, 这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。（2）旅游业发展前景广阔, 度假消费人气正旺近几年来我国旅游业保持着良好的增长势头，据世界旅游组织预测, 到2020年, 中国将成世界最大的旅游目的地, 接待旅游者人数达14000万人次,将占世界市场份额9%左右。旅游房地产在发展迅猛的旅游业这一母体下发展, 自然会具备得天独厚的优势。假日经济带动高品质的居住需求，节假日期间, 酒店往往爆满, 这也成为旅游房地产开发的潜在商机。随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需求方式，并形成了每年2.4% 的增长幅度。根据国际通行发展惯例, 度假需求从产生到具备一定的规模需要35年的时间, 也就是说旅游房地产的潜在需求潜力巨大。（3）居民消费潜力巨大, 旅游享受层次分化自改革开放以来,人们的生活水平不断提高,近几年发展更为迅速。中国居民中富裕阶层和中产阶级数量巨大,旅游房地产业正面对着旺盛的需求。随着收入的增多, 有利于个人健康、发展、提高享受层次的支出比例在不断地上升。基于国际消费潮流的影响以及以现代城市化为背景的休闲文化的形成, 旅游本身的内涵发生了变化。享受自然、享受人生的时尚消费越来越受到中高收入者的青睐, 单纯的观光旅游向度假旅游过度。我国城市高收入、较高收入居民已达6千万人,这个群体有需求也有能力购买旅游房地产的部分产权或使用权。旅游房地产的潜在消费者群体正逐步扩大。（4）市场日趋成熟, 资金相对充裕市场日趋成熟, 可利用资金相对充足, 投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登, 划地为界, 抢占先机。住宅开发竞争加剧, 利润减薄, 风险加大, 这使得更多的开发商转向边缘市场的开发包括旅游物业、教育文化物业、科技物业等，城市基础设施日趋完善。（5）旅游房地产的发展要求交通设施规划合理，方便客人安全、便捷地进出。我国的城市基础设施尤其是高速公路的发展已达到了一定的完善程度，城际间的交通网络化、公交化发展迅速。据专家预言，中国大城市在今后几年内就会进入一个人一辆车的时代，汽车时代的来临，使京沪深等中心城市提前入了舒适住宅时代，这对于建立在车轮上的旅游房地产而言无疑是个好消息。中国的经济在迅猛发展，伴随着国民经济的发展以及消费观念的改变、富人的增多，会有越来越多的人热衷选择度假旅游，将为旅游房地产提供广阔的客源市场，因此中国的旅游房地产是刚刚起步，未来的道路是广阔的，有着美好的发展前景。4 成都旅游房地产发展状况分析41成都旅游地产发展概况成都是四川的省会, 也是中国著名的“休闲之都”。与其他地区相比, 开发旅游房地产有其自身特点。2004年下半年，率先在成都市区打出旅游休闲主题大旗的“锦里”一条街拉开了文化商业地产的帷幕，今年，一系列由政府重点规划、开发商合作倾力打造的、承担一定城市功能的文化主题商业地产将陆续在成都以及周边市场上亮相。四川一些大型风景区及其附近，旅游房地产开发方兴未艾，仅世界自然遗产九寨沟风景区，自2004年至今，就有多个旅游房地产开发项目投入使用。面对滚滚而来的旅游房地产开发，各种问题也接踵而来，同时也引发我们对旅游房地产开发的深思。4.2 成都发展旅游房地产的必要性旅游房地产跨旅游业和房地产业, 与其他众多产业有很强的关联性。所以, 旅游房地产对促进成都的发展有重要意义。（1）增加政府税收, 扩大就业旅游房地产贯穿旅游业、房地产业, 相应带动交通、建筑、建材、化工、汽车、零售、餐饮、装饰、文化市场的繁荣, 可以给成都市政府带来可观的税收收入。同时提供了众多就业岗位, 形成良性发展的局面。（2）吸纳空置房如果将成都市积压的一批空置房改造成为旅游房地产相关项目, 就可以使其为旅游业的发展服务。空置房问题的解决, 不仅会促进房地产业的健康发展, 也会促进整个经济的良性循环。（3）完善配套设施建设, 增强城市旅游接待能力从酒店到分时度假别墅, 在为旅游房地产开发商提供无限商机的同时, 也相应完善了旅游服务配套设施的建设。位置适中, 设计良好, 造型美观的旅游房地产是城市环境的一种财富,可以帮助恢复和更新城市中已经衰落地段, 提升城市形象, 同时使旅游、购物、娱乐、住宿有机地结成一个整体, 推动成都旅游业的发展。4.3 成都发展旅游房地产前景广阔（1）成都的资源优势与环境建设成都位于中国西部, 四川盆地, 平原地形为主。气候温暖湿润, 既无寒冬, 也无酷暑。生活与灌溉用水来自都江堰, 无干旱洪涝之忧, 因此自古就有“天府之国”的美称, 也被认为是最适合人居住的城市之一。成都市辖9区、4市、6县, 人口众多, 是西南地区的经济、政治、文化中心。市区道路畅通, 对外交通发达。成都市对环境进行了大力建设, 府南河综合治理工程、旧城改造工程、沙河改造、工厂东调工程、城区道路改造与五路一桥工程、绿地建设工程都取得了巨大的成就，城市面貌大大改观。因此,成都成为度假休闲与居家的上选之地。成都有着2300多年的历史, 是国务院首批公布的历史文化名城之一。全市拥有丰富的旅游资源：12个风景名胜区, 7个森林公园, 4个自然保护区。武侯祠、青羊宫、杜甫草堂、三国文化、道教文化等历史积淀赋予了成都厚重的文化底韵。周边有著名的世界自然和文化遗产：九寨黄龙、峨眉山乐山和都江堰青城山。中国四大菜系之首的川菜更是许多人到成都旅游的目的之一。（2）成都的经济优势成都是我国西部地区的特大中心城市,2005年gdp达到2371.01亿元人民币, 人均gdp达2502美元。研究表明：国民收入的增长与房地产业和旅游业的发展呈相关关系。按照国际经验, 当人均gdp达到400美元时,国民将产生旅游的欲望。因此,成都居民拥有了休闲度假的经济基础。（3）社会因素随着社会发展, 旅游度假已成为潮流。五天工作制和春节、五一、十一国庆三个长假的实施, 职工休假时间累计达114 天。政府机关还有带薪假期。因此, 居民出游人数大幅增加, 旅游目的趋于多元化。42 国色天乡与芙蓉古城成都旅游房地产的成功案例4.2.1国色天乡的开发现状与特征温江是个发展旅游地产的好地方，其自然资源、人文资源以及不可复制的地理位置决定了这里将是成都人的后花园。国色天香是由成都置信集团按5a级旅游景区标准打造集高科技、参与性、体验性、休闲、生态、度假于一体的6000亩的主题公园。 国色天香位于温江区万春镇，是融汇中外建筑文化、园林文化、餐饮文化、休闲文化和娱乐文化精髓的“国际花文化主题旅游新城”，是当今世界最先进的高科技“情景互动”游憩方式与主题休闲商业区结合为一体的体验式游乐主题公园。 这里距成都约15公里，平原沃野，也是10万亩花卉业的基地，由于项目请来了世界一流的设计公司，在发展规划和定位上放眼世界，资源的整合和利用不仅仅局限于成都，在规划、营销和建设上是大手笔。而且把生态建设、文化建设和旅游产业发展紧密结合，形成独具特色、内涵丰富的情景互动式旅游，彰显了旅游产品个性，提升了旅游感染力，使得该项目在市郊旅游圈中的位置凸显了出来。项目由中国龙城、玫瑰小镇、啤酒王国、糖果天地、樱花之都、斗牛城、文艺复兴之路、美国集市、魔幻岛九大主题游乐区域构成。歌特式的尖顶，巴洛克的圆润，日式的简约，中式的怀旧，在这里都得到完美的诠释与融合，东方的文化与欧陆风情在这里水乳交融。主题游乐、主题商业与主题演艺三条线，将园区九大主题区域串连成为一条水晶珠链，围绕在60余亩的人工湖周围，向人们展示着不同的风情：中国的千年文化，法国的罗曼蒂克，西班牙的激情，德国的奔放，比利时的童趣，意大利的文艺，日本的水韵。湖泊中心魔幻岛的神秘探奇，美国集市的激情碰撞以及设置在各场馆内的家庭型主题游乐项目，巧妙结合各国文化，精心设计、营造出一种亦赏、亦购、亦乐的缤纷美境，必能让游客流连忘返，形成一个有别于国内其他主题娱乐项目的个性化体验场所。整个园区内，每个场馆也将根据不同国家的风情划分不同的商业形式，“个性化”“立体化”的商业、娱乐体验将在国色天乡得到最为完美的阐释。现代社会，人们有越来越多的压力需要释放，于是休闲旅游成为一种时尚。而怎样让人们在享受旅游乐趣的同时，获得新、奇、特的快乐体验，也就成为一个热门课题。可以说，国色天乡的出现，正是应了时势所需。从目前的数字与现场状况来看，置信国色天乡呈现以下特点：（1）规模宏大：国色天乡占地1100多亩，这样的规模在成都已经很是少见。（2）产业前沿：国色天乡抓住的是旅游休闲经济与花卉产业经济。第六届全国花博会在温江召开，而置信国色天乡正是花博会的风情园区。（3）规划超前：项目不仅抓住了旅游这个朝阳产业，而且大手笔请来了规划设计过迪斯尼的美国蓝马克娱乐集团，将旅游、娱乐、休闲、商业等融为一体，打造的是复合旅游地产项目。（4）位置优越：项目位于温江万春镇，光华大道五月通车后，从成都二环路过去大约为10分钟车程，这个时间的车程正是目前休闲旅游的最佳车程，而且其周边是上万亩的花卉产业基地，自然条件优越。（5）风情万种：国色天乡内打造了六个不同国度的风情园区。异域风情与本土休闲文化的结合必将绽放异彩。唐代人李正封曾有诗句“国色朝酣酒，天香夜染衣”,将牡丹喻为“国色天香”，花中之魁。而与“国色天香”只一字之差的“国色天乡”能否成为真正的“国色天香”、楼中之魁，还有待时间的论证。 4.2.2 芙蓉古城的开发现状和特征芙蓉古城是由成都置信实业有限公司领衔开发，成都芙蓉古城商业管理有限公司经营管理的中国西部最大的生态园林式商务、旅游、休闲接待基地。位于成温郫国家级生态保护带，一期占地近700亩，投资逾4亿元，集川西民居之灵气、巴蜀文化之精华、古老成都之淳朴、江南园林之情趣，是目前国内屈指可数的融居住、旅游、休闲度假、投资于一体的复合式旅游地产项目。初见它时，被它的秀美所折服，并感叹川人善于利用文化、创造文化、享受文化的精神骨髓。 芙蓉古城的成功首先在于它迎合了成都人周末休闲的需求, 让处于钢筋混凝土中的人们可以到郊外呼吸新鲜空气, 度假休闲。其次，古城传承了民族建筑风格, 以川西民居为主, 同时融入江南园林、唐风建筑等中国传统建筑特色为一体。不同于时下流行的欧式建筑潮流, 引发众多中老年阶层浓郁的怀旧情怀。第三，古城的配套设施完善, 除住宅、景观建筑、购物、小吃街以外, 还设有博物馆、会所、酒店、运动场、教育中心、老年人健康中心, 满足住户与游人的各种需求。园区内繁花似锦，风景秀丽，皇城巍峨，民风悠悠。酒楼、茶馆、叫卖声声，石板、雨巷、民风民俗，如一幅现代“清明上河图”徐徐展开，是以现代手法演绎中国古典建筑之精华。其中匪夷所思的水系园林具有很强的观赏性，整个园区共有水域面积4万余平方米，300余种共计10万余株各类名贵草本、木本植物，各种桥梁103座，亭台40余座，形成了一座生态环境与生活民居完美结合的现代仿古园林式小区。与秀丽的环境相比，芙蓉古城的商业更是一道靓丽的风景线。餐饮、娱乐、休闲、品茗、康体设施等一应俱全，为游客畅游芙蓉古城的同时增添了无穷的情趣。5 关于发展成都旅游房地产的几点建议 4.3.1 应重视品质，与城市文化特点结合每逢周末成都的度假需求旺盛，外地游客来此也想体会一下成都的休闲生活。近郊农家乐规模较小，功能尚不完善。因此，高品质的旅游房地产拥有良好的发展空间。目前较为成功的项目是芙蓉古城，被喻为旅游房地产的吃蟹者，集居住、旅游、休闲度假、投资于一体的大型复合式旅游房地产项目。根据以上对芙蓉古城的案例分析可以看出：在成都发展旅游房地产应与本地文化相依托，使度假休闲者能同时获得风情、文化、体验三者的满足。国外的成功经验需要借鉴，但不可照搬，同时要注意避免旅游产品同质化。4.3.2 兼顾社会效益、环境、经济效益 旅游房地产的发展是与环境相依存的。较为普遍的发展模式是：先有好的自然景观，经过旅游开发后成为旅游房地产的载体，再通过旅游房地产的发展为该旅游区注入新的人文资源，环境与经济效益并重。如果以发展旅游房地产为幌子,借机开发房地产，是不可取的。成都青城山旅游房地产的开发值得思考。青城山都江堰风景区申报世界遗产期间投入巨额整治资金和大量劳动力,拆除违章建筑物28万平方米, 拆迁和关闭工厂、矿山、商业网点61 家。但如今，度假别墅的开发使青城山下过于城市化，许多自然景观消失。有关人士担心苦心申报的世界文化遗产会被越来越多的度假住宅淹没。尽管一大批精品旅游度假楼盘、养生酒店被认为是高尚、品质、健康的理想住所，但在追求经济利益最大化的同时，应考虑到环境效益。为此，有关部门已高度重视，采取一系列措施进行控制。总之，旅游房产开发应当以环境生态可持续发展为前提，另一方面生态环境的保护又为旅游房地产的发展和资源的再开发利用创造更加有利的条件。4.3.3 注重产品创新现代人的需求不断变化，作为旅游房地产重要类型之一的主题公园尤其应跟上变化趋势。从上个世纪90年代初以来，成都主题公园也拥有过短暂的繁荣， 但如今却一片萧条。从西游宫到世界乐园再到老成都影视文化娱乐城都是如此。成都主题公园应该如何发展才能避免这种先盛后衰的命运呢?实质上主题公园的危机是全国性的，市场在不断变化，游客的需求也会发生变化。但多数主题公园未能顺应消费市