国际健康养生园项目申报书.doc

国际健康养生园项目申报书 目录一 项目地理位置与特点二 中国房地产发展现状与突破口三 深圳老龄住宅市场与度假市场需求研究四 中国老板阶层健康状况与休闲娱乐市场研究五 深圳5000年健康养生文化六 健康养生理念房地产项目的实例七 海景金色家园建筑规划方案八 深圳国际健康养生园的理念设计九 深圳国际健康养生园的人才经营规划十 深圳国际健康养生园的项目设置规划设想十一 深圳国际健康养生园的服务体系十二 深圳国际健康养生园的知识产权保护与品牌输出十三 项目投入产出分析估算十四 项目建议结论一 项目地理位置与特点假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线紧邻沙鱼涌港区属于大鹏半岛大鹏半岛位于深圳市东部毗邻香港东濒大亚湾有31公里的蔚蓝海岸和天然良港自然景观优美是名副其实的黄金海岸假日海景家园总占地面积30万平方米规划酒店建筑面积5万平方米公寓式住宅与别墅群建筑面积25-30万平方米本项目远离市区距离市区50多公里离大亚湾距离较近新建成的深圳东部海滨高速公路盐坝高速公路即将在2003年10月前通车高速公路已经为本项目留有出口本项目度假区可与小梅沙大梅沙度假旅游区盐田港和龙岗区高新技术产业带相连与市中心距离为半小时车程有充足的客源保证葵涌发展前景广阔有着丰富的土地海洋和旅游资源是深圳市政府规划的深圳东部大旅游区和深圳市下世纪初高科技开发区是深圳未来十五年的重点开发区随着东部沿海高速公路的建成开通将给葵涌带来一次新的发展机遇图1项目位置图葵涌镇旅游资源丰富东江纵队司令部位于土洋村东江纵队北上纪念亭位于本项目区域依山傍海沙滩细软适合发展旅游业 图2东江纵队司令部旧址 图3 东江纵队北上纪念亭假日海景家园三面环海用地范围内海岬海湾峡湾河沟台地山谷山峰一应俱全地形地貌独具特色现有树木和野草随着添土抬高地面绿化条件更加理想本项目符合深圳旅游区规划发展纲要和大鹏半岛旅游区总体规划本住宅项目符合深圳市把东部滨海地区建成国际水准生态型滨海旅游胜地的规划目标本项目老年公寓与度假别墅以及配套五星级海景酒店项目将填补深圳东部旅游房地产的空白有益于打造深圳东部海岸新景观具有广阔的市场前景二 中国房地产发展现状与突破口中国房地产从90年代末期以后进入地产用家时代炒家纷纷退出市场珠江三角洲的地产发展可以用三级跳来形容地步第一级从本地市场开始创立品牌例如金业别墅主要针对港澳客户创造了3亿销售额的佳绩碧桂园初期主要针对老板阶层具有巨大的品牌影响力第二级开发大型楼盘向广州市郊等进军例如广州奥林匹克花园广州碧桂园第三级走上人才经营的康庄大道例如广州奥林匹克花园开始向北京上海输出品牌和策划在市场孕育发展过程中王志纲工作室参与策划碧桂园给你五星级的家成为地产策划佳话广州奥林匹克花园更是王志纲工作室泛地产概念的精神产物王志纲工作室培养了一批高级策划人才为地产企业打造知名品牌是他们的拿手好戏从房地产的发展来看过剩的市场呼唤新的突破必需跳出房地产作房地产从新的角度新的思路在更广的范围内整合各种资源寻找房地产开发新的制高点我们分析购买别墅的主要人群是成功人士他们为了事业的成功奋力拼搏一部分人发财后攀比谁的洋房漂亮谁的车高级别墅在人们眼中它不仅是住房更是身份与社会地位的象征经过20多年的改革开发珠江三角洲的许多人士认识到事业成功之前透支健康换取成功事业成功之后用金钱赎回健康尽管有部分老板还是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建观念中但是大部分老板和白领阶层认识到健康对于人生的重要意义克服亚健康精力充满的健康状态是人们非常迫切的需求人们渴望返朴归真健康产业大有可为特别是传统医疗体系无法解决而人们生活中广泛面对的亚健康问题是一个巨大的市场空白杨宝民先生在健康养生课题方面进行多年的探索运用知识集成策划理论采用多学科知识完成了中华国际健康养生园策划课题该课题提炼中西健康文化与知识能够协助房地产开发商建设健康住宅在房地产市场通过知识附加值获取较高利润结合中达集团东部项目的实际情况在原有策划基础上进行重要的创新充分考虑深圳东部项目得具体特点进行针对性策划三 深圳及周边老龄住宅市场需求分析研究与世界相比中国老龄化社会虽然进入得较晚中国老年住宅问题却是一项不可忽视的工程和特征一是绝对数字大来势猛问题多据有关部门预测到2000年我国有13亿60岁以上的老人占总人口的107其中65岁以上的09亿人约占7到2025年60岁以上老人为278亿人其中65岁以上的老人191亿至2040年60岁以上老人374亿人而65岁以上老人达到287亿二是老年住宅设施差急待完善1998年我国老年人口为124亿男性老年人占4825女性老年人占5175银发人群在我国的出现说明市场出现新的机遇针对养老问题新加坡的财团曾经委托王志钢工作室进行专门研究研究结论是满足成功人士为父母尽孝心的心理市场潜力大需要突破传统的疗养院与养老院模式深圳虽然是最年轻的城市第五次人口普查资料显示15至64岁的人口占了903965岁以上的人口为78万人但有专家估计随着经济的发展一方面深圳的平均年龄将会增大另一方面还会有更多的内地老年人回流深圳老年住宅也日益受到人们的关注深圳特区已经成功走过20年的历程第一代创业者已经有相当一批退休人群许多中年人已经事业有成将父母接到深圳旅游观光度假已经成为时尚为内地父母购买住房来深圳定居也成为潮流 以深圳万科四季花城为例从内地来深圳老年人占有相当大的比例香港目前是老龄化人群比较密集的城市由于香港地域的狭小老年人缺乏空气清新环境优美活动地域开阔的老人社区纵观目前比较平谈的房地产市场面对这一新兴的房地产消费发展前景是诱人的虽然它没有巨额的回报但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的不失为一项良机而且它是一项民心工程值得我们充分关注根据老年客户的不同类型需求建议采用产权销售与出租服务相结合开发老年住宅可以争取深圳老龄委的指导争取开发的优惠政策四 深圳老板阶层健康状况与休闲娱乐度假市场分析1深圳老板阶层健康状况与娱乐方式变迁深圳第一代老板 类别 娱乐方式本地农民依靠炒卖土地发财建农民房出租成为百万富翁 去豪华酒楼显示气派去卡拉ok寻欢作乐例如金龙玉风大酒店辉煌歌舞厅等娱乐场所以包养二奶为荣这类人群普遍比较迷信喜欢敬神拜佛政府官员背景依靠倒卖批文炒卖土地与装修工程建筑工程发财走私发财主要是收买官员或是干部子女利用父母特权搞走私发财例如汽油 高尔夫运动主要目的是显示身份不仅自己参与同时向政府官员行贿会员证购买股票发财利用借款购买原始股票发财造就80年代的第一批富翁it公司或第一批作柜台生意发财致富 喜欢看财经节目喜欢聚会和旅游世界之窗等旅游景点建成深圳成为旅游城市第二代老板 一批农民企业家在市场竞争中开始成长一批走私致富的老年开始 卡拉ok文化带来娱乐但是喝过量啤酒以及过晚的休息有害健康一批高学历年青设计师利用92年房地产热从事装修行业通过装修工程成为百万富翁 酒吧文化开始兴起蹦迪给年青人带来刺激满足年青人发泄情绪的需要但是老板阶层为显示稳重很少参加这类年青人的活动咨询公司广告公司年青知识分子创业成功 体育运动与休闲娱乐活动例如自驾车游览活动兴起高科技公司利用深圳良好科技环境造就一批高收入白领以深圳以华为公司中兴新公司为代表 2深圳东部黄金海岸度假市场分析1深圳旅游市场情况99年接待海内外游客1700万人其中海外游客230万人旅游收入150亿元创汇11亿美元占全国旅游收入的十分之一占广东省的三分之一2000年深圳市旅游业总收入实现30160亿元比99年增长2122 相当于当年全市国内生产总值的18占全国旅游总收入的6662001年春节五一十一三个黄金周期间我市共接待外地来深游客81735万人次比去年增长686占全年游客接待量1776其中海外游客17070万人次国内游客64665万人次2001年三个黄金周共实现旅游收入5914亿元占全年旅游总收入1848比去年增长1415其中外汇收入206亿美元国内旅游收入4186亿元2002年深圳市共接待中外游客506912万人次比上年同期增长1018旅游总收入35396亿元比上年同期增长1061其中旅游外汇收入1679亿美元同比增长1112在过去的一年里三个黄金周给深圳旅游业带来丰硕成果共实现旅游收入6463亿元在全国25个重点旅游城市中居第二位截止2002年底深圳旅游业在每年接待海外过夜游客人次年旅游外汇收入等指标方面已连续10年位居全国主要旅游城市前四名深圳市委市政府高度重视旅游产业的发展东部海滨休闲度假片区的规划和建设已经被列为深圳十五期间的重点工程将把滨海度假旅游打造成继主题公园之后的又一张深圳旅游名片政府的重视再加上广深珠旅游合作深港旅游合作24小时通关144小时免签等一系列政策的推行以及盐坝高速公路的开通沙头角口岸至香港粉岭的直通巴士开通等一些利好因素的刺激将在很大程度上加快深圳旅游业尤其是东部旅游业的发展速度在2003年全市旅游工作会议上市旅游局称将与市规划与国土资源局市城管办以及龙岗盐田两区紧密配合搞好我市海滨旅游规划通过部门联手打造深圳旅游海滨度假新形象和黄金海岸新热点共同规划开发和宣传好东部的山海旅游资源争取在不长的时间内使海滨度假成为继主题公园之后我市又一张旅游名片2深圳万科开发大梅沙度假物业是本项目的竞争对手之一但是两个项目之间距离较远定位存在差异本项目直接与大海岸线连接而万科大梅沙项目位于盐田到大梅沙高速公路的西北面与大梅沙海面存在1公里距离本项目同类竞争对手距离最近的是金海滩旅游度假俱乐部它位于深圳的东部海岸小梅沙以东葵涌镇溪涌村的溪涌湾碧蓝的海水优质的沙滩和轻柔的海风造就了这里优美的自然环境而占地亩和一百栋半山海景度假别墅和一个豪华会所更是为这里增添神韵之笔这些别墅依山势而建呈阶梯式排列高低错落户户望海美国事物所设计师把欧美古典风格和海滨山地自然景观相融合营造出一个充满西洋情调的休闲胜地该俱乐部还拥有最完美的会所设施为会员提供至善至美的健身休闲娱乐餐饮和康乐等服务俱乐部为会员提供国际水准的豪华大别墅俱乐部山下的游艇码头山顶的观海公园以及溪涌湾沙质优良的海滨浴场将把您带入如诗如画如梦如幻的境地四星级的金沙湾大酒店是深圳东部档次最高的酒店与本项目中酒店存在一定竞争由于本项目是五星级酒店定位存在较大差异性 根据文献考证可以说中国养生学萌芽于商周时期在漫长的历史长河中它随着人们对发病学原理认识的逐步深化以及中国古代哲学和各种自然科学的不断渗透而不断充实完善所以有关养生的理论与实践有着鲜明的中国式特点中国养生学的特点一形神兼备首重养神养形 1动以养形是关键2体欲常劳毋使过极3养精血就是养形体养神1养神的关键是清静2清虚静定才能发挥人的潜在力表现出更大的智慧3清虚静定积极思维才能有所作为 4清虚静定并非教人去世离俗 5清净养神既所以固精二掌握适度从事调节 精神情志活动的适度饮食五味的适度体力房事的适度三强调先天因素重视后天调摄 明朝的张景岳说先天强厚者多寿后天薄弱者多夭后天培养者寿者更寿后天石斤削者夭者更夭四因年龄而异注意分阶段养生 婴幼儿期注意优育青少年期是培育期婚孕期主张晚婚少育1晚婚2少育3节制房事4男女健康情况中年开始抗衰老 如同电影人到中年所说上有老下有小自己的事业也处于顶峰期间这一阶段抗衰老至关重要老年设法延缓衰老调神饮食房事老则长虑经常用脑思考五顺应自然保护生机 顺应自然界阴阳变化以护养调摄顺乎自然之理顺应自然而然以养生六重视环境与健康长寿的关系 早在秦汉时期古人就已经认识到地理环境水质等与健康长寿密切的关系皇帝内经也认为地理位置不同环境气候不同物产也不同人们的饮食习惯就不同多发病也不同现代工业的发展造成对自然环境巨大的破坏许多恶性疾病的产生就是环境恶化的产物故深圳国际健康养生园在各地推广品牌时非常重视选址要求在森林覆盖率较高的山谷中具有泉水资源具有新鲜的空气注重环保住宅与周围生态环境的和谐以上概括了中国养生学的特点中国养生学体现了中国传统文化心态内省力的高度发展主张凝练内在的生命深度充分调动自身体内潜在的生命力体现了防止物极必反的中和思想主张节与和无过不及使人体各种机能不受伤害体现人们执着追求的形与神俱而终其天年对生死的达观态度体现了中国人民讲究道德休养始终奋斗不息养生而不苟生的大无畏精神六 健康养生理念房地产项目的成功实例东方太阳城项目的出世背景与理念设计开发商简介北京东方太阳城房地产开发有限责任公司作为中国希格玛有限公司的控股子公司北京东方太阳城房地产开发有限责任公司通过三年规划设计精心打造中国首个大规模成熟退休社区东方太阳城已建成项目有位于顺义潮白河畔的北京乡村高尔夫别墅位于海淀区知春路的希格玛中心包括希格玛大厦及希格玛公寓决策人投资方希格玛公司总裁王晓岩项目负责人 项目总经理余刚先生公关部经理高玲女士销售部经理simon先生 6 2项目借鉴美国太阳城太阳城中心是美国最大的老年社区之一它位于佛罗里达州坦帕市郊从1961年开始建设占地10平方公里太阳城中心历经40年的开发建设不断繁荣目前现有来自全美及世界各地的住户约17000名而且一直处于持续增长的态势这里的居民必须是55岁以上的老人18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求这里空气新鲜绿草如茵6个大型开发式社区围绕着126个洞的高尔夫球场和无数个碧绿湖水一座座独立的别墅或两层的公寓就是老人们的家这里的房价比正常的市面上的价格便宜70老年人都把这里比作自已的天堂老年人都喜欢这里每天最美好的事是清晨的高尔夫球中午的鸡尾酒会晚上的舞会这里的几个大会所里每天安排了丰富多彩的活动读书上课手工制作绘画音乐聊天表演种植健身等各种文体项目都能引人入胜老年人在这里精神上得到了安慰自我价值得到了实现太阳城中心是高尔夫球爱好者的天堂伴随清晨的鸟鸣人们踏进拥有126个洞的高尔夫球场挥杆远望舒展身心这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者无论您是初学者还是高手都可以享受高尔夫球在交纳入会费后每年每人费用大约为1500太阳城中心是世界闻名的ben sutton 高尔夫学校的本部全美草地保龄球锦标赛也在这里举行不少老年人有过这样的经历从广阔天地回到家庭的小圈子感到六神无主英雄无用武之地因此心情烦躁甚至加快了生命的衰老而一旦住进了太阳城中心就象返老还童寿命比外界平均延长了近10岁生活充实而又富有光彩从心理的失衡到新的平衡其中的原因就在于在这里得到了精神的安慰真正享受到了生活东方太阳城项目理念设计东方太阳城是全新退休生活的领跑者是一个以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型退休生活社区旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新的退休生活理念简单的概括可以总结为全新退休生活的四个现代化 环境生活自然化美国sasaki名匠心血倾力巨作7000亩林地毗邻2000亩潮白河水面近3500亩规划面积 023容积率社区内近200000平方米水面与潮白河相通微波泛舟恍似江南起居生活便捷化所有建筑不高于4层公寓必备电梯光纤入楼连通世界点式板式联廊联体别墅和别墅69250平方米的多种建筑形式尽数傍水而立提供最大选择可能房屋设计着眼于一生的方便使用无障碍设计电子安防与呼救凸现持续人性关怀中日友好医院与东方太阳城连袂出手为业主建立健康跟踪档案处于主中心和分中心会所内的家政服务部餐饮购物中心提供良多生活服务 社区生活丰富化 社区组织和自发性质的俱乐部和协会层出不穷老年大学图书馆园艺区自娱农场专门提供的电瓶车为你去社区内任何地方提供方便提供健身房室内游泳池室内网球场桌球室更有高尔夫球场等体育场所 家庭生活层次化 丰富的活动区域提供与母亲郊游垂钓与父亲竞技挥杆的可能社区内的酒店为观光旅游的人们提供完善的服务规范化社区幼儿园添一份祖孙情深减一份日常繁琐时间储蓄自我管理 项目地理位置 东方太阳城位置图东方太阳城项目的建筑规划东方太阳城规划设计美国著名景观设计公司sasaki公司担纲整体规划设计建筑设计 国内知名设计公司维拓时代建筑设计院 东方太阳城规划平面图占地3500亩234万平方米总建筑面积70万平方米公建面积为40000平方米023容积率sasaki在东方太阳城项目上的规划设计理念源于中国的桃花源记它注重整体的景观效果强调自然建筑人文景观的和谐统一并提出了一系列崭新的设计思路如组团围合设计视觉走廊设计即确保进入社区的人站在社区的任何一个地点都会有通透的视觉景观感受又比如一个18洞的标准高尔夫球场环绕整个社区使东方太阳城成为名副其实的绿色高尔夫社区20万平米的社区水面更让东方太阳城充满灵气人行车行交通系统的划分充分确保社区内交通的有序化和人性化东方太阳城一期规划平面图东方太阳城一期位于整个社区的西南角占地186万平米建筑面积约9万平米绿化率为508容积率为069一期建筑围绕着3万平米的水面呈辐射状排列以二到四层的低层建筑物业为主建筑形式包括联体别墅点式公寓板式公寓和连廊式公寓四种面积从69到250平米不等四层公寓带电梯层高29米户型多样可满足客户不同需求7 东方太阳城一期效果图规划设计单位 外方设计国际著名的美国sasaki设计公司担纲东方太阳城的景观规划及建筑设计sasaki公司在城市与园林设计度假休闲开发都市环境道路和交通项目设计方面享有盛誉马萨诸塞州波士顿的滨水花园意大利撒丁岛costa smeralda伊利诺斯大学等世界知名设计即出自sasaki的手笔 在国内美国sasaki设计公司承接了上海黄浦江两岸地区的总体规划广州珠江口地区的城市设计及宜昌市城区和滨江概念规划皆身手不凡在社区规划景观建筑方面sasaki阅历丰富从中山市山区渡假村雅居乐园到广州汇景新城从宜昌市唐基山森林公园到北京万柳世纪广场sasaki挥毫之处即会呈现壮观美景中方设计北京市维拓时代建筑设计院在北京市住宅规划与设计领域具有较高声誉并且具有丰富的与国际著名建筑师事务所合作设计的经验它曾经与美国hok澳大利亚dcm及考克思cox德国gm等合作完成许多知名小区包括阳光100国际公寓锦秋知春住宅小区鑫兆佳园远洋天地一期等 田兵做为北京东方太阳城中方项目建筑师国家一级注册建筑师现任北京市维拓时代建筑设计院建筑专业总工程师主持设计的万泉新新家园二期及回龙观住宅区a08取均获得北京市及建设部优秀设计奖具有丰富的住宅设计经验建筑设计户型设计 建筑形式多样一期房屋面积从69平方米至250平方米的公寓和联体别墅大开间设计63米的豪华面宽 落地大窗明厨明卫采光通透4层带电梯设计品质一流 设计布局合理洁污干湿动静分区充分利用有效面积 联体别墅中庭花园设计 建筑设计地面平坦无高差通道不设门槛 户内外门的宽度均为1米方便轮椅通过 开关门铃和门窗把手等位置适当降低便于老人使用 地面做防滑处理 老人视觉功能下降提高房间走廊照明度部分区域设置长明灯 老人听力降低提高报警声响 各种提示标志字体加大以利老人辨识 房内设置报警系统使老人可以随时求助 系统设计公寓对讲门禁系统 安防呼叫系统 压缩天然气泄漏报警 社区电子巡更系统 社区入口ic卡闸门 网络光纤入社区电话线入户 社区集中供暖30元平方米一个采暖季 市政电网供电国家标准收费 社区自建天然气站市政管线连接后使用市政燃气收费标准不高于国家收费标准 社区深层地下水供水系统 东方太阳城的运作模式分析运作模式 总体规划精雕细琢先开发景观会所样板房提前通过客户营销方式销售目的是加速资金回收后开发实际建筑项目大门入口客户第一漂亮的接待中心首先做好售楼工作是要注重形象样板间给客户留下局部印象湖面给客户留下景观印象 东方太阳城运作模式图 根据中华国际养生园设计构思场地要求面积亩亩左右具有茂密森林资源的山谷水源无污染拥有泉水或温泉资源能够形成小型湖面拥有适宜种植观赏花卉的土地亩更佳拥有海水与海景资源更佳用地特点农业高科技用地与房地产用地相结合房地产用地亩以内深圳东部沙鱼涌项目地块具有无污染的海岸线资源用地有小山也有流向大海的溪流此地人文背景甚佳东江纵队等革命旧址均在项目区域经过项目实地考察以及对市场的调查与分析考虑到深圳东部海岸度假物业的大量兴建因素我认为很有必要进行市场细分建议集团公司在市场差异化方面下功夫关注老年住宅与度假市场通过大胆创新赢得属于的市场份额规划要点建筑用地30万平方米建议规划五星级酒店万平方米 项目可行性报告另报 高档别墅区万平方米左右老年公寓15万平方米针对普通游客市场的三星级标准度假公寓5万平方米形成深圳最具特色的老年社区吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住本项目规划5000平方米深圳国际健康养生园中西健康养生文化融为一体不仅能够为老年人提供健康医疗与服务而且能够为游客提供健康服务起到生命加油站人体大修厂的作用东部项目建筑规划平面图沙鱼涌海滨环境关系到本项目未来的成败因此我们有必要高起点按照国家生态住宅评估手册开发整个旅游项目1 大面积绿化绿化率超过40增加健康养生花卉的种植量2 注重自然采光与太阳能利用全面注意节水节电污水连入市政管道避免直接对海滨造成污染3 积极采用适合生态住宅的新工艺新产品与新设备例如积极采用绿色建材4 所有房间采用绿色装饰材料由深圳装饰协会监督装饰实现绿色装修5 度假村的水景采用循环利用方式在路径中有目的设置净化湿地种植具有水质净化作用的植物生态住宅与度假村开发要有所创新实现社会环境经济效益的统一建议项目开发前请国家建设部住宅产业司的生态住宅专家给予指导开发过程中开始中国生态健康住宅的认定工作为项目的营销奠定坚实的基础老年住宅建筑规范关于建筑出入口1老年人居住建筑出入口宜采取阳面开门出入口内外应留有不小于150m150m 的轮椅回旋面积2老年人居住建筑出入口造型设计应标志鲜明易于辨认3老年人建筑出入口门前与室外地面高差不宜大于040m并应采用缓坡台阶和坡道过渡4缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm宽不宜小于380mm坡道坡度不宜大于112台阶与坡道两侧应设栏杆扶手5当室内外高差较大过坡道有困难时出入口前可设升降平台6出入口顶部应设雨蓬出入口平台台阶踏步和坡道应选用坚固耐磨防滑的材料关于过厅和走道 1老年人居住建筑过厅应具备轮椅担架回旋条件并应符合下列要求a户室内门厅部位应具备设置更衣换鞋用橱柜和椅凳的空间b户室内面对走道的门与门门与邻墙之间的距离不应小于050m应保证轮椅回旋和门扇开启空间c户室内通过式走道净宽不应小于120m2老年人公共建筑通过式走道净宽不宜小于180m3老年人出入经由的过厅走道房间不得设门坎地面不宜有高差4通过式走道两侧墙面090m和065m高处宜设4050mm的圆杆横向扶手扶手离墙表面间距40mm走道两侧墙面下部应设035m高的护墙板关于坡道和电梯 1老年人使用的楼梯间其楼梯段净宽不得小于120m不得采用扇形踏步不得在平台区设踏步2缓坡楼梯踏步蹋面宽度居住建筑不应小于300mm公共建筑不应小于320mm蹋面高度居住建筑不应大于150mm公共建筑不应大于130mm蹋面前缘宜设高度不大于3mm 的异色防滑警示条蹋面前缘前凸不宜大于10mm3不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道坡道净宽不宜小于150m坡道长度不宜大于1200m坡度不宜大于112坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范jgj50的有关规定并应符合下列要求 a坡道转弯时应设休息平台休息平台净深度不得小于150mb 在坡道的起点及终点应留有深度不小于150m的轮椅缓冲地带c 坡道侧面凌空时在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台4楼梯与坡道两侧离地高090m和065m处应设连续的栏杆与扶手沿墙一侧扶手应水平延伸扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作5设电梯的老年人建筑电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便轿厢沿周边离地090m和065m高处设介助安全扶手电梯速度宜选用慢速度梯门宜采用慢关闭并内装电视监控系统关于居室 1老年人居住建筑的起居室卧室老年人公共建筑中的疗养室病房应有良好朝向天然采光和自然通风室外宜有开阔视野和优美环境2老年住宅老年公寓家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14m2卧室使用面积不宜小于10m2矩形居室的短边净尺度不宜小于300m老年人基础设施参数应符合附录a的规定3老人院老人疗养室老人病房等合居型居室每室不宜超过三人每人使用面积不应小于6m2矩形居室短边净尺寸不宜小于330m关于厨房 1供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房使用面积不宜小于600m2其最小短边净尺寸不应小于210m 2厨房操作台面高不宜小于075m080m 台面宽度不应小于050m台下净空高度不应小于060m台下净空前后进深不应小于025m 3厨房宜设吊柜柜底离地高度宜为140150m轮椅操作厨房柜底离地高度宜为120m吊柜深度比案台应退进025m 关于卫生间 1老年住宅老年公寓老人院应设紧邻卧室的独用卫生间配置三件卫生洁具其面积不宜小于500m2 2独用卫生间应设坐便器洗面盆和浴盆淋浴器坐便器高度不应大于040m浴盆及淋浴座椅高度不应大于040m浴盆一端应设不小于030m宽度坐台 3卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高070m的l形安全扶手或形落地式安全扶手贴墙浴盆的墙面应设水平高度060m的l形安全扶手入盆一侧贴墙设安全扶手 4卫生间宜选用白色卫生洁具平底防滑式浅浴盆冷热水混合式龙头宜选用栏杆式或掀压式开关 5卫生间厕位间宜设平开门门扇向外开启留有观察窗口安装双向开启的插销 关于阳台 1老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台阳台净深度不宜小于150m老人疗养院老人病房宜设净深度不小于150m的阳台 2阳台栏杆扶手高度不应小于110m寒冷和严寒地区宜设封闭式阳台顶层阳台应设雨篷阳台板底或侧壁应设可升降的凉晒衣物设施 3供老人活动的屋顶平台或屋顶花园其屋顶墙护栏高度不应小于110m出平台的屋顶突出物其高度不应小于060m 关于门窗 1老年人建筑公用外门净宽不得小于110m 2老年人住宅户门和内门含厨房门卫生间门阳台门通行净宽不得小于080m 3起居室卧室疗养室病房等门扇应采用可观察的门 4窗扇宜镶用无色透明玻璃开启窗口应设防蚊蝇纱窗 关于建筑设备与室内设施 1老年人居住建筑居室之间应有良好的隔声处理和噪声控制允许噪声级不应大于 45db空气隔声不应小于50db撞击声不应大于75db 2起居室卧室应设多用安全电源插座每室宜设两组插孔离地高度宜为060 080m厨房卫生间宜各设三组插孔离地高度宜为080100m 3老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置老年公寓老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门 4电源开关应选用宽板防漏电式按键开关高度离地宜为100120m 5老年人居住建筑每户应设电话居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮总建筑面积305万平方米项目定位根据本项目地处深圳东部黄金海岸大鹏湾片区及地块特点拟建高档酒店与老年公寓豪华别墅以及度假公寓目标客户以二次置业及成功人士老年退休人群为主兼顾外销市场老年公寓主力户型为50平方米一房一厅两房一厅60平方米主力户型在120-150平方米之间另外建有160-260平方米的别墅八 深圳国际健康养生园的理念设房地产开发同样存在开发战略的创新问题寻求项目开发模式的突破就是要打破房地产就是建筑与环境的局限跳出房地产狭小的专业范畴把握新世纪客户的精神追求挖掘区域文化的精华达到将旅游体育文化产业等与房地产大胆嫁接开发战略创新是根本目标专业房地产开发创新是实施的手段客户的满意才是成功的检验标准战略创新是房地产企业竞争灵魂只有理念突破才能避免大量同质化地产项目才能繁荣建筑文化避免国家的巨大经济损失例如杭州宋城旅游房地产项目的成功就是成功的将旅游文化与房地产成功嫁接的实例它不仅挖掘了宋代文化精华而且在其它项目博采欧美文化之所长灵感曾经是诗人和文学家的专利初唐的著名诗人王勃曾经在27岁以前写出千古名句落霞与孤鹜齐飞秋水共长天一色随着人们对思维科学的深入专研人们对灵感思维的认识发生了深刻的变化灵感思维不仅存在于文学创造中而且普遍存在科学实践中甚至以抽象思维为主的数学家研究抽象的数学也需要诗人的想象力和灵感在1978年的全国科技大会中国科学院院长郭沫若先生号召广大科技者向科学进军指出科学的春天来到了要敢下五洋捉鳖敢上九天揽月不要把想象和灵感都让诗人独占了理念设计是项目的灵魂鉴于项目地块优美的海滨环境特别是深圳海滨资源属于稀缺资源通过专家的策划以海滨山水景观和活水保养为特征的健康养生理念权威性和排它性本地块属于东部黄金海岸片区但是远离工业区自成一体和葵涌片区项目差异性较大因此根据本项目客户与策划定位建议本项目小区内设立深圳国际健康养生园独树一帜推广主打广告语 生命加油站健康储蓄所 迈着自信的脚步走入深圳国际健康养生园容光焕发地走向社会九 深圳国际健康养生园的人才经营规划人才是地产企业生产要素中最活跃的因素人才的经营要求不仅要把人才当作智力资本而且是特殊的资本让员工满意是企业领导人的责任因为外部顾客的满意是依靠内部高效率和忠诚的员工提供的企业有责任为员工提供满意的服务不断根据企业的发展满足员工物质待遇精神激励与学习的需求我们在企业经营实践中不仅要吸引真正有创造力优秀人才加盟而且将研究生培养机制与企业人才培训机制相互结合将员工的日常工作与研究工作相互结合对于员工的培养具体采取如下措施1结合工作岗位提倡按照工作需要进行学习2制定培训导师与研究导师 3重视心理训练培养员工良好的心理素质4鼓励与国外大学与一流公司的交流开阔员工的视野我们不仅提倡个人的成才而且也培养团队成功 深圳国际健康养生园是现代科技与传统养生文化现代会所经营相结合的产物只有优秀的经营人才才能按照系统工程的要求经营好深圳国际健康养生园 深圳在健康会所经营方面已经作出有益的探索例如中航健身会进行健身会所连锁经营颇有成绩新浩健康城在房地产与健康的结合方面已经作出成功的探索 深圳国际健康养生园人才规划名称 人数 要求负责人 要求是职业经理人具备丰富的健康养生知识非常擅长客户营销经营医疗专家 对于高血脂高血压高胆固醇具有较深研究食疗专家 配餐专家中药美容专家 中医美容咨询系统专家黄霏莉推荐专业人才针灸美容专家 精通针灸美容中医学院本科生其中老年医学人才采用与老年病治疗有特长的医院创办分院的形式为主 项目规划原则注重健康养生理念设计与项目的一致性注重不同项目之间服务健康养生例如针对减肥采用健身营养配餐中药与针灸综合方法达到安全减肥目的项目注重电脑技术应用方便人们使用注重天然养生环境于是室内健康服务项目的配合注重健康服务项目的独创性 健康检测中心引进国外先进的人体成份分析仪结合国家体育总局颁发的全民健身身体素质达标标准和医疗机构的常规项目开展独具特色全面反映人群健康状况的检测套餐服务我们将组织多名医疗与健康养生专家根据您的检测和评价结果为您量身定制出一套集运动健身指导营养配餐心理调节养生服务为一体的健康养生指导方法全面科学地指导您保养好自己的健康为您的生命加油1 成长发育检测指导套餐2 形体保持检测指导套餐3 减肥塑身指导套餐4 健美健身检测指导套餐5 动力源泉检测指导套餐6 疾病预防检测指导套餐7 膳食营养检测指导套餐8 养生保健检测指导套餐9 心理保健与精神卫生检测指导套餐10 儿童学习障碍检测指导套餐活水保养中心将海水以及泉水引入到深圳国际健康养生园以活水保养为中心设置海水室内沐浴满足游客与业主冬季海水浴需求起到血管体操的作用对心肺肾及消化系统对体内的重要器官都有良好的效果阳光浴与活水保养中心相连方便沐浴的人们作阳光浴深圳国际健康养生园的水疗中心独具特色集运动健身水疗养生美容塑身餐饮休息及戏水之全方位顶级功能设施于一体的健康水疗中心个性化spa参考汤泉高尔夫针对不同客户需求采用个性化方案设计分为深层海水普通海水淡水spa区等等茶文化中心茶文化是中国的专利日本对中国的茶文化进行深入研究并改进为茶道德国医学专家在癌症治疗的研究过程中发现中国绿茶对于癌症预防具有重要作用导致中国绿茶在德国出口量急剧上升正确饮茶不仅有利于身体健康而且通过茶文化有利于文化交流大量的事例证明茶的确具有养生保健延年益寿强身美容防治疾病等等功效但饮茶不当也会损害健康通过专家配置不同种类的养生保健茶叶指导客人正确选用 200亩养生花卉种植园 中医减肥美容中心中医美容室在引进人才的基础上从中选出重点中药美容配方针对常见美容问题提供美容服务a黄霏莉教授主持研制中医美容咨询系统软件中收集治疗和保健美容方剂余首药膳食谱余张药物与食物余味并利用电脑优势对于这些方药从内服外用功效主治等多方面进行了分类为中药美容的临床应用及中药美容产品的研制开发提供了全面的文献资料b引进山东大学全息生物学研究所天然减肥产品张颖清328机理均衡营养调动体内的自行反馈能力使脂肪的吸收与消耗达到动态平衡该减肥产品由纯天然食品原料制成的全息胚分化促进剂等组成针灸美容室为人们提供针灸美容服务将养生保健与美容结合起来针灸美容美体与其他美容方法相比具有如下特点 简便易行经济安全 标本兼治疗效可靠 防治一体强身保健唐代大医学家孙思邈在备急千斤要方和千斤翼方中专门开辟面药和妇人面药之篇集中刊载美容秘方 针灸美容美体遵循中医的辩证论治理论通过疏通经络运行气血而达到治疗损美性疾病美化容颜延缓衰老的目的从内调节脏腑功能而达到外部美化容颜促进皮肤新陈代谢从根本上解决皮肤老化的问题使人们在健康的基础上更美丽 针灸美容的原理调和阴阳扶正祛邪疏通经络针灸美容美体的治法原则是不离实则泻之虚则补之寒则热之热则寒之的治法总纲但又有自身的特点损美性疾病的致病因素主要以风火湿毒瘀虚为主针对 健康刮痧引进吕教授的刮痧疏经法与全息生物学理论结合利用人体第二掌骨侧相同的穴位群货票相同得穴位分布规划升华绿氏刮痧法营养配餐与食疗中心营养配餐的作用在于营养成份能够满足运动的需要控制过量热量的摄取引进运动员与大众营养配餐软件可以指导社区人民群众的科学配餐我们与国家体育总局运动医学研究所运动营养研究中心武汉体育学院等建立良好合作关系针对不同类型运动员营养配餐和口味进行指导力争达到满足营养需要适合学生口味提高运动成绩的目的聘请杨则宜黄光明为顾问引进运动员及大众膳食营养分析与管理系统计算机软件进行运动员的膳食营养分析和系统管理国家体育总局运动医学研究所运动员及大众膳食营养分析与管理系统计算机软件主界面运动员及大众膳食营养分析与管理系统计算机软件是用于运动员膳食营养分析与管理的应用软件也适用于一般人其主要功能包括a 营养分析对运动员和普通人的饮食进行计算并与相应营养供给参考值进行比较对其膳食作出评价b 食谱制订可以手工及自动配餐方式按照营养供给参考值制订食谱并对其进行分析评价c 营养调查可选择多种方法记录个体或群体一段时间内的膳食摄入同时对其合理性作出分析评价d 体重控制对需增体重或减体重者根据体力活动情况预定的目标体重计算出每日热能需要量及增减体重速度依此制订食谱也可结合膳食制订减控体重的运动方案e 菜谱制订可将日常菜谱成分录入数据库制成菜谱该菜谱可供营养配餐营养调查营养计算时使用f 膳食管理对食堂入库出库进行管理并对库存物资进行统计汇总g 食物查询可按营养素含量查询食物找到某种营养素含量丰富的理想食物特色钓鱼中心根据钓鱼爱好者的需要设置钓鱼内容具体方向是增加钓鱼爱好者喜欢的鱼虾类增加观赏鱼新品种增加少量游艇满足在海面中间钓鱼的个性化要求8健身中心 在会所内设立齐全的体育设施设置阳光浴与吸氧室9数字化图书馆与文化交流中心博览群书可以陶冶心灵体育锻炼可以强身健康养生可以延缓衰老恢复疲劳设立统一数字化商务会所除了具有咖啡厅等传统设施外设立网吧与深圳图书馆等合作建立数字化图书馆服务环境根据客户行业分类重点为客户提供行业数字资料服务例如金融地产法律电脑等等数字化图书馆项目建议引进超星五大领先技术读书笔记全文检索文本图书多媒体资源数字化制作系统数字图书馆是一项前无古人的开创性事业需要长远目光需要探索精神需要脚踏实地的工作更需要团结和协作数字图书馆每一项技术成就的取得和应用都是建立在无数心血和汗水以及对图书馆事业的深刻理解基础上的它能够给客户提供良好的专业化服务 10理疗室与抗衰老中心健康与长寿是生命科学研究永恒的主题衰老机制的研究近年来由于遗传学和分子生物学的结合使其在分子水平上获得可喜欢的进展甚至突破进入基因时代通过健康养生项目的开展可以延缓衰老的过程提高生命的质量将抗衰老的研究成果应用于社区健康服务对客户提供衰老状况诊断服务开展理疗服务将是健康养生园的一个特色其中水疗中心也属于理疗范畴理疗中心将配套一流的理疗师购买一批先进的理疗仪器例如引入生物全息治疗仪磁疗设备高压氧治疗设备等等十一 深圳国际健康养生园的服务体系 深圳大鹏湾优美的环境令人耳目一新的建筑固然重要但是优质服务是更稀缺的资源高尚社区以人为本建议假日海景家园开展知识型社区服务引进世界最佳酒店实践发挥度假区具有五星级海景酒店的优势将五星级酒店服务与社区物业服务相结合建立充满爱心和欢乐的社区建立以深圳国际健康养生园为核心的健康养生特色服务结合一流的物业服务塑造优秀的社区文化一个成功的小区不仅仅是将住宅销售出去而且要销售给指定的客户人群将客户组织起来建立文明的高尚生活环境这是更重要的风景也是现代高尚社区生活质量的保障十二深圳国际健康养生园的知识产权保护与品牌输出中达集团正在从区域品牌走向全国的旅游地产品牌因此走品牌输出之路无形资产经营与有形资产经营并重将是今后的战略重点假日海景家园海景假日酒店以及深圳国际健康养生园不仅策划方案具有创新更重要的是策划服务及专家群体深圳国际健康养生园是重大系统工程项目涉及多个学科是旅游房地产与健康养生休闲娱乐相结合的产物由于本项目能够向多个海滨城市输出因此作为重要的知识产权我们将采取计算机软件登记技术机密等多种方式进行知识产权保护十三项目投入产出分析估算项目投资估算深圳国际健康养生园5000平方米别墅316万平方米老年公寓15万平方米5万平方米度假公寓三星级酒店标准项目名称 具体科目 计算过程 合计别墅 造价4000元平方米 3164000 1264亿元 1264深圳国际健康养生园 建筑部分 5000平方米2000 1000万元 040水疗健康设备 1000万元 花卉与绿化投资 500万元 网球场等 500万元 老人医院 500万元 其它养生服务内容 1000万元 老年公寓 造价2000元每平方米 15万20003亿元 3度假公寓 造价2200元每平方米 5万元2200 11亿元 11土地以及其他费用 包括交通车队投资200万元开通公交线路 05合计 4614亿元项目立项后项目报建与竣工时间1年中达集团在广州开发的房地产项目曾经创造六项第一当年竣工当年销售完毕营销思路与销售预测本项目别墅用于出售采用低价销售策略老人公寓用于出售同时对外出租经营度假公寓与出租度假为主同时也出售中华国际养生园作为公共建筑只是对外经营服务根据深圳房地产市场情况我们认为本项目不会全部完成发售任务应该留出部分物业进行经营销售收入预计项目名称 计算过程 金额别墅 2万平方米8800元平方米 1 76老人公寓 10万平方米3500元 35亿元 35度假公寓 3万平方米3800元114亿元 114合计 64亿元销售毛利润为64-4614 1786亿元每年出租收入为项目名称 计算过程 出租费用 金额别墅 16万平方米25元平方米10个月200平方米租金每月为5000元平均每平方米每月租金为25元 400万元老人公寓 40平方米每月租金800元每平方米每月20元5万平方米10个月20元 1000万元 1000万元度假公寓 2万平方米200元400万元 400万元合计 1800万元出租物业的成本 1 房屋维护成本每年100万元2 物业管理费用100万元3 车队成本50万元出租物业纯收入为1550万元十四项目建议结论本项目度假公寓老人公寓与别墅地处大鹏半岛葵涌镇沙鱼涌港旅游区地理位置优越交通便利不仅有充足的度假和商务客源市场而且具有深圳较大规模老年公寓填补深圳房地产市场空白与东部同类项目错位经营大鹏半岛的中心及交通咽喉的葵涌镇本项目与中达集团筹建的海景五星级酒店游艇码头可以共享资源为老人和度假人群提供高水平物业管理服务与酒店服务本项目充分考虑到老年人与游客特殊要求与消费偏好建立大型医疗与健康服务中心深圳健康养生园策划具有重大创新意义对于本项目成功具有重要保证本项目所在地优美的自然景观和良好的基础设施在深圳首屈一指酒店临海而建有专用的海滨泳场有海滨沙滩阳光国际流行的三s等突出的优势资源整个大鹏半岛旅游区空气清新海水湛蓝环境质量甚佳周边具有滨海山地景观山海相依相伴景观独特优势明显当地可提供大量海鲜美食是旅游区中不可忽视的重要资源自然环境质量较好开发程度低资源类型丰富利于开发多种旅游房地产项目东部项目鸟瞰图本酒店符合国家宏观经济形势和深圳市行业发展趋势符合深圳市把东部滨海地区建成国际水准生态型滨海旅游胜地的规划目标根据深圳市场情况本项目财务分析注重实际销售预测将出售与出租相结合符合深圳市场情况财务数据显示本项目建成后一年左右可以通过销售回笼全部资金通过两年销售可取得178亿销售毛利润每年出租收入预计达到1550万元左右能够产生稳定的现金流综上所述本项目经济效益良好社会效益突出 建德市养老养生产业发展规划20102020年公开征求意见稿前言进入二十一世纪以来建德市与全国一样已进入老龄化社会快速增长的老年人口规模既给社会养老保障养老服务带来了巨大压力同时也给养老养生产业发展带来了重大机遇及时顺应人口老龄化趋势把握这一重大机遇培育发展养老养生产业对于加快经济转型升级促进经济社会发展具有重大现实意义根据国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见浙江