最新版2016年最新营改增课件.ppt

2016最新营改增政策解读。 总会计师协会周国海教授主讲。 第一部分 营改增后建筑业房地产业 主要涉税业务的调整与变更 一、营改增后，建筑业、房地产业纳税人、扣缴义务人是怎样 规定的，是否允许有小规模纳税人出现，如果允许的话，小规模纳 税人与一般纳税人将按照什么标准来划分？ （一） 增值税纳税人： 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或 者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应 当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠 人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发 包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人 为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 【见： 财税201636号 附件1】 【例1】增值税纳税人判定。 华某与某建筑公司签订挂靠协议。以该公司名义对外经营， 同时以该建筑公司第一分公司的名义办理了非法人营业执照和税 务登记证。请确认本例中的增值税纳税人。 分析： 公司法第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分 公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不 具备法人资格，其民事责任由公司承担”。 在本案中华某办理的是非法人营业执照和税务登记证。是以 建筑公司的名义经营，因此，相关的法律责任应由该建筑公司承 担，建筑公司为增值税纳税义务人。 （二）扣缴义务人： 中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发 生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴 义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 【见：财税201636号 附件1】 （三） 增值税一般纳税人与小规模纳税人的划分： 1、年应税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税 人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够 提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登 记，成为一般纳税人。 除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得 转为小规模纳税人。 2、办理一般纳税人资格年应税销售额标准为500万元（含本 数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。 【见：财税201636号 附件1、2】 二、营改增后，销售不动产的征税范围包括哪些，哪些项目不 在征税范围之内，哪些项目应该视同销售，如何理解有偿销售和境 内销售，再用“以接受投资形式转移土地使用权”的方法进行纳税 筹划还有多大意义？ （一）建筑服务征税范围： 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修 缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的 业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他 建筑服务。 1.工程服务。 工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业， 包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设 工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。 2.安装服务。 安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、 传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工 程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程 作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。 固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户 收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装 服务缴纳增值税。 3.修缮服务。 修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、 改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。 4.装饰服务。 装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或 者具有特定用途的工程作业。 5.其他建筑服务。 其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务， 如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、 疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿 孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作 业。 （二）销售不动产征税范围： 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产， 是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑 物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工 作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物 或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其 所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 【见：财税【2016】36号附件1销售服务、无形资产、不动 产注释】 （三）不征税收入： 1、非经营性活动收入： 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿 转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外： （1）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行 政事业性收费。 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或 者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收 费； 收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财 政票据； 所收款项全额上缴财政。 （2）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供 取得工资的服务。 （3）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 （4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 【见：财税【2016】36号附件1】 3、企业重组收入： 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将 全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并 转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为 。 【见：财税【2016】36号附件2】 2、住宅专项维修资金： 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业 以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。 【见：财税【2016】36号附件2】 教师讲解： 营业税时期，企业以土地、不动产对外投资不征营业税，这次 ，营改增取消了这一规定，也就意味着今后企业再“以投资的形式 转移土地使用权”将不会享受到任何税收优惠。表面上看，这对投 资企业失去了一条不交、少交税款的途径。其实，实际影响并不大 ，如果投资环节不征税，就意味着下一个环节取得不了增值税专用 发票，没有进项税可扣除。因此，不会有哪一个不相干的企业愿意 以这种方式取得土地或者不动产。因此，实施这种策略也就成了投 资方的一厢情愿，在实际工作中做成的可能性很小，几乎为零。因 此，再以这种手段进行纳税筹划其实际意义可能并不大。 （四）视同销售服务、无形资产或者不动产： 1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务， 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者 不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 3、财政部和国家税务总局规定的其他情形。 【见：财税201636号 附件1】 教师讲解： 营改增实施办法（财税201636号附件一）关于视同销售 的规定与原来有所不同，表面上看视同销售业务的范围比原来窄了 ，主要针对“无偿”提供服务、“无偿”转让不动产和无形资产等 没有定价的业务。其实，在实际工作中，以房抵债、以房进行非货 币性资产交换、以房屋分配股利等行为，企业一般都已经按照会计 准则的规定进行了收入处理，所以，也就不再存在所谓视同销售的 问题了。 （五）“有偿销售”和“境内销售”的界定： 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指： 1、服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权 除外）的销售方或者购买方在境内； 2、所销售或者租赁的不动产在境内； 3、所销售自然资源使用权的自然资源在境内； 4、财政部和国家税务总局规定的其他情形。 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： 1、境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发 生的服务。 2、境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使 用的无形资产。 3、境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使 用的有形动产。 4、财政部和国家税务总局规定的其他情形。 【例2】是否属于有偿服务判定： 某建安公司与某某广告公司均于2016年5月被认定为增值税一 般纳税人。2016年8月，建筑公司为广告公司免费提供高速公路广 告牌焊接安装服务，但是，按照合同规定，广告公司须将自己在市 区租用的一块户外广告牌提供给建筑公司免费使用半年，该广告牌 年租金8万元。计算建筑公司、广告公司各应缴纳增值税（不考虑 进项税额）。 分析： 以上交易，交易价款予以抵销，但是，交易行为确实存在，交 易价格是可以衡量的，因此，仍应视为有偿交易。建筑公司应确认 建筑服务收入4万元，广告公司应确认为广告收入4万元。 建筑公司应纳增值税4（111%）11%0.40万元 广告公司应纳增值税4（16%）6%0.23万元 【例3】境内业务与境外业务判定： 某国内建筑设计公司，2016年8月为国外一家企业提供建筑设 计业务，收取含税设计费1300万元人民币；2016年9月，接受境外 服务机构提供的技术咨询服务，支付境外服务机构咨询费240万元 人民币，计算该公司应缴纳、应代扣代缴增值税（不考虑进项税 额） 分析： 1、该公司提供的设计业务虽然在国外，但是，机构在境内 ，按照属人的原则，仍应判定为境内服务，应按照“研发和技术 服务”税目征收增值税。 但是，根据财税【2016】36号文件规定，“境内单位和个人 发生的跨境应税行为，税率为零”。 2、提供咨询服务的机构虽然在境外，但是，接受咨询服务 的机构在境内，按照属地的原则，仍应判定为境内服务，应按照 “鉴证咨询服务”税目代扣代缴增值税。 应代扣代缴增值税240（16%）6%0.14万元 三、营改增后，我国的增值税税率、征收率分为几档，其中 建筑业、销售不动产业、转让无形资产土地使用权、金融保险业的 税率、征收率是多少？ （一）增值税税率（5档） 1、17%的税率： 除另有规定外，纳税人销售或者进口货物、提供加工修理修配 劳务、提供有形动产租赁服务，税率为17%。 2、13%的税率： 纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%： （1）粮食、食用植物油； （2）自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气 、沼气、民用煤炭制品； （3）图书、报纸、杂志； （4）饲料、化肥、农药、农机、农膜； （5）国务院规定的其他货物。 3、11%的税率： 提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销 售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 4、6%的税率： 提供现代服务业服务（有形动产租赁服务除外）、日常服务，税率 为6%。 5、“0”税率： 纳税人出口货物、提供财政部和国家税务总局规定的应税服务 ，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。 【见：增值税暂行条例、财税201636号附件1】 （二）征收率： 增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外 （销售不动产5%）。 1、除建筑业、房地产业以外，以下业务可以选择3%征收率 （1）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法 依照3%征收率计算缴纳增值税： 县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。 小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万 千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。 建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦 、石灰（不含粘土实心砖瓦）。 用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或 组织制成的生物制品。 自来水。 商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。 小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按 照简易办法依照3%征收率。 一般纳税人选择简易办法计算缴纳增值税后，36个月内不得变 更。 （2）一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法 依照3%征收率计算缴纳增值税： 寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内） 典当业销售死当物品； 经国务院或国务院授权机关批准的免税商店零售的免税品。 （3）对属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依 照3%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭 证上注明的增值税税款。 2、以下业务可选择依照3%征收率减按2%征收增值税。 （1）一般纳税人销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额 的固定资产， 按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。 （2）2008年12月31日以前未纳入“扩大增值税抵扣范围”试点 的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的 固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。 （3）2008年12月31日以前已纳入“扩大增值税抵扣范围”试点 的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以 前购进或者自制的固定资产，按照按照简易办法依照3%征收率减按 2%征收增值税。 （4）小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的 固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。 （5）纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收 增值税。 所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含 旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。 （6）销售自己使用过的本地区试点实施之日前购进或者自制的 固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。 3、依3%征收率减按2%征收销售额确认： 纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的 ，按下列公式确定销售额和应纳税额： 销售额=含税销售额/（1+3%） 应纳税额=销售额2% 【见：财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税 率和简易办法征收增值税政策的通知（财税20099号）、 财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通 知（财税2008170号）、财政部 国家税务总局关于简并增 值税征收率政策的知（财税201457号、关于简并增值税征 收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）、财 政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（ 财税201636号附件1）】 4、销售自己是用过的固定资产： 纳税人销售自己使用过的固定资产，适用简易办法依照3%征收 率减按2%征收增值税政策的，可以放弃减税，按照简易办法依照3% 征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。 【见：国家税务总局关于营业税改征增值税试点期间有关增 值税问题的公告（国家税务总局公告2015年第90号，2015年12月 22日）】 （三）兼营增值税税率的确定 试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或 者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率 或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税 率或者征收率： 1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形 资产或者不动产，从高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无 形资产或者不动产，从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服 务、无形资产或者不动产，从高适用税率。 【财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点 的通知（财税201636号附件2】 【例4】兼营业务税率与征收率的选择： 某建材生产经营公司，为增值税一般纳税人。主营建材生产销 售、建筑机械租赁，企业对货物销售和营改增之前购进的建筑机械 租赁业务选择简易征收办法，对于营改增之后购进的建筑机械租赁 业务选择按照一般方法计税。当期实现含税收入1428万元，其中自 产沙土、石料销售收入757万元，营改增之前购进建筑机械租赁收 入268万元，营改增之后购进建筑机械租赁收入375万元，销售营改 增前购置的固定资产收入28万元。以上业务均分别核算，选择合适 额的税率、征收率计算应缴纳增值税（不考虑进项税额）。 分析： 根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试 点的通知（财税201636号附件2规定，对于“兼营”业务，纳 税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务 或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额， 如果能够分别核算的，应按照不同的税率、征收率计算缴纳增值税 。 按照相关规定，销售自产沙土、石料征收率3%，建筑机械租赁征收 率3%，销售营改增之前购置的固定资产征收率“依3%减按2%”，建 筑机械租赁税率17%。 销售自产砂石、租赁营改增之前购进建筑机械应纳增值税（ 75700002680000）（13%）3%519029.12元 销售营改增之前购固定资产应纳增值税280000（13%） 2%5436.89元 租赁营改增之后购进建筑机械应纳增值税3750000（1 17%）17%544871.79元 合计：应纳增值税519029.125436.89544871.79 1069337.80元。 假设企业不能分别核算，应纳增值税14280000（117%） 17%2074871.79元 四、营改增后，建筑业、销售不动产业纳税义务发生时间是 如何规定的，较以前征收营业税时发生了哪些变化？营改增后， 哪些业务的增值税归地方税务局代征？ （一）增值税纳税义务、扣缴义务发生时间： 1、增值税的纳税义务放生时间为：纳税人发生应税行为并收 讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的， 为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过 程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日 期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、 无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳 税义务发生时间为收到预收款的当天。 3、纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当 天。 4、纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生 时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天 。 5、增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的 当天。 （二）征收管理： 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取 得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地 方税务局代为征收。 【见：财税201636号附件1】 教师讲解： 1、提供建筑服务： 收取款项的以实际收款日期为应纳税义务发生时间； 未实际收款的，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期； 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，以建筑服务完 成的当天为纳税义务发生时间。建筑服务完成应以实际完成当天 （以完工进度或竣工验收当天）为准； 纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税 义务发生时间为收到预收款的当天。 2、销售不动产： 预售房不到纳税义务发生时间 收取款项的以实际收款日期为应纳税义务发生时间； 未实际收款的，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日 期； 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，纳税义务 发生时间为不动产权属变更的当天。不动产权属是否变更应以办 理房屋产权证为准。 五、营改增后，建筑业、房地产开发业销售额应该如何确认 ，计算销售额时，价外费用如何处理？如果发生兼营、混合销售 、减免税、销售折扣、销售折让、销货退回如何掌握，如何确认 价格偏低，“拆一还一”按成本价征税还会继续吗？ 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费 用，财政部和国家税务总局另有规定除外。 【见：财税201636号附件1】 （一）价外费用的处理： 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下 项目： 1、代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政 事业性收费。 2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 【见：财税201636号附件1】 教师讲解： 价外费用，具有方向性、依附性、确定性等特性。只有同时满 足以上不同特性，价外费用才能够予以确认。即： （1）必须是服务方向被服务方收取。被服务方向服务方收取的 销售返利、赔偿款等不属于价外费用。 （2）服务行为必须发生。价外费用是在销售价款之外额外收取 的费用，如果销售行为不存在，未收取销售价款，单独收取的其他 款项，不能视为价外费用，不需计算缴纳增值税。 （3）收益形成既成事实。各种保证金、押金，在收取、担保、 抵押过程中不能确认为价外费用，担保、抵押期满后，确实形成收 益时再计入价外费用征税。 【例5】价外费用判定： 某施工队于2016年5月开始挂靠在天元建筑公司名下经营。双 方约定挂靠期为2年，施工队每年向天元建筑公司缴纳挂靠管理费 5万元，并允许施工队以天元建筑公司第三分公司的名义对外经营 。经营期间所有税费支出由施工队自己负责。为防止施工队经营 期间发生违法经营，合同签订后施工队向天元建筑公司缴纳保证 金3万元。经营期间如无不良行为，合同期满如数退回，如果发生 违法行为从3万元保证金中扣除，余额退还，如保证金不足支付， 由施工队另外补足。2017年11月，因施工队违章施工，被建筑管 理部门处以2万元罚款。2018年5月合同期满，天元公司按期收取 全部管理费用，并如数退还剩余的1万元保证金。本案中收取的保 证金是否应作为价外费用计算缴纳增值税？如果作为价外费用， 纳税义务发生时间如何确定？ 分析： 退回的保证金最后没有实际收取，不具备确定性，因此，也就 不具备方向性、依附性，不能作为价外费用计算缴纳增值税。 实际扣留并支付的保证金，既符合确定性原则，也符合方向性、依 附性原则，应作为价外费用计算缴纳营业税。另外，支付罚款时间 即应被视为收取款项时间。因此，纳税义务发生时间应为2017年11 月实际支付违章罚款的时间。 天元公司对施工队提供的是挂靠服务。按照现行增值税规定， 应属于“现代服务商业辅助服务”业务。应该按照6%税率征收 增值税。 但是，需要注意，价外费用一般都为含税收入，征税时应还原 为不含税收入。 （二）兼营、混合销售、减免税业务的处理： 1、纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产 ，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征 收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 2、一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。 从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行 为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售 行为，按照销售服务缴纳增值税。 本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户 ，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的 单位和个体工商户在内。 3、纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税 项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。 （三）折让、折扣业务的处理： 1、纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分 别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明 的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。 2、纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票 有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局 的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用 发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项 税额或者销售额。 【例6】发生折扣、销售折让业务如何计算增值税： 某房地产公司，为增值税一般纳税人。2016年6月以团销的方 式卖给某单位50套住房6000平方米（老项目），房屋市场价8000元 ，按照八折销售，前提是必须一次性付款。付款开票后，7月份购 房单位发现房屋存在质量问题，要求给与销售折让，经过双方商议 ，决定退款25万元。7月房地产公司按照规定开具了红字发票（销 售房地产税率11%）。 分析： （1）售前折扣属于商业折扣，允许从收入总额中减除。6月份 应纳税额： 8000600080%（15%）5%1828571.43元 （2）7月份发生销售折让，根据红字专用发票扣减销售额，应 纳税额： 250000（15%）5%11904.76元 （四）价格明显偏低的处理： 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业 目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税 务机关有权按照下列顺序确定销售额： 1、按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产 的平均价格确定。 2、按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不 动产的平均价格确定。 3、按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局10%确定。 不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过 人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值 税税款。 【以上见：财税【2016】36号附件1】 教师讲解： 在拆迁换房业务中，对于“拆一还一”房屋没有实际收取款 项，营业税时期是按照成本价征税。营改增以后，对于这部分没 有实际收取款项的业务还可能采取“事先定价”的原则来处理， 按照财税201636号文件相关规定，只要“具有合理的商业目的 ”就不会被认定为价格明显偏低。因此，营改增后，对于“拆一 还一”房屋仍然有可能按照成本价计算销售额和销项税额。 六、营改增后，建筑业、房地产业将有哪些业务采取一般计税 、哪些业务采取简易计税的征收方式？在实际工作中，这两种方法 如何应用？ （一）一般计税、简易征收的适用范围： 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。 一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为， 可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更 。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 1、建筑服务： （1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适 用简易计税方法计税。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所 需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费 用的建筑服务。 教师讲解： 此处所说清包工应该指的是专门从事“施工劳务”承包的建 筑服务。根据建筑业企业资质管理规定（2015年1月22日发布 ，自2015年3月1日起施行）第五条规定：“建筑业企业资质分为 施工总承包资质、专业承包资质、施工劳务资质三个序列”。 （2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用 简易计税方法计税。 甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方 自行采购的建筑工程。 （3）一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选 择适用简易计税方法计税。 2、销售不动产： 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老 项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产 项目，按照5%的征收率计税。 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目， 在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （二）一般计税、简易计税方法的应用： 1、一般计税方法： 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项 税额后的余额。应纳税额计算公式： 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可 以结转下期继续抵扣。 销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税 率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式： 销项税额=销售额税率 一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额 和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1+税率） 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务 、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。 【见：财税【2016】36号附件1、2】 【例7】一般计税方法应纳税额计算： 某房地产公司2016年5月纳入营改增范围，被当地主管税务机 关认定为增值税一般纳税人。2016年8月留抵的进项税额为31.2万 元，2016年9月取得含税销售收入收入856万元，当月认证进项税额 支出凭证可抵扣的进项税额为35万元，部分库存物资发生非正常损 失，进项税额转出8万元。计算该企业2016年9月应纳多少增值税？ 分析： 当期不含税收入额当期含税收入额（1税率） 856(111%)771.17万元 当期销项税额当期不含税收入额税率771.1711% 84.83万元 当期可以抵扣的进项税期初留抵税额本期认证抵扣税额 本期进项税额转出额31.235858.2万元 当期应增值税当期销项税额当期可抵扣进项税额84.83 58.226.63万元 【例8】一般计税方法应纳税额计算： 某建安企业2016年5月纳入营改增范围，被当地主管税务机关 认定为增值税一般纳税人。2016年8月取得不含税建安收入260万 元，当月购入材料及其他物资共发生支出520万元，当月被当地主 管税务机关通过认证的进项税额为88.4万元。问该建安企业2016 年8月应增值税多少元？ 分析： 一般纳税人应采用一般计税方法计算应纳增值税额。 应纳税额当期销项税额当期可抵扣进项税额26011% 88.457.288.431.2万元 当期销项税额小于进项税额，应纳税额出现负数，形成留抵税 额31.2万元。该留抵税额在本期不予退税，但是可以用于冲减下期 的销项税额。 2、简易计税方法： 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计 算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额征收率 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额 和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额： 销售额含税销售额（1征收率） 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回 而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销 售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。 【见：财税【2016】36号附件1、2】 教师讲解： 一般纳税人选择按照简易计税方法计算缴纳增值税后，该部 分应税服务所取得增值税进项税额不得在本企业其他增值税应税 业务当中抵扣。 【例9】小规模纳税人应纳增值税额计算： 某建筑公司，2016年5月被纳入营改增范围，被当地主管税务 机关认定为小规模纳税人。2016年7月取得含税收入46万元，应缴 纳多少增值税（不考虑进项税）？ 分析： 企业当月取得含税收入，首先应将其转化为不含税收入，然 后再计算应税额。 应纳增值税额46（13%）3%1.34万元 【例10】一般纳税人同时具有不同业务应纳税额计算： 某建筑公司，2016年5月被纳入营改增范围，为增值税一般纳 税人。既有建筑施工业务，也有混凝土生产销售业务，属于兼营， 两项业务分别核算。施工业务选择一般计税方法，混凝土生产销售 业务选择简易计税方法。2015年6月施工业务取得含税收入780万元 ，当月可扣除进项税额为69万元；混凝土销售业务取得含税收入 545万元，取得增值税发票进项税额为20万元。2016年6月应缴纳多 少增值税。 分析： （1）建筑施工业务采用一般计税方法 不含税收入7800000（111%）7027027.03元 应纳增值税7027027.0311%69000082972.97元 （2）混凝土销售业务采用简易计税方法 不含税收入5450000（13%）5291262.14元 应纳增值税5291262.143%158737.86元 注意：混凝土销售业务对外开具增值税发票时，增值税税率 为3%；另外，生产混凝土业务取得的20万元进项税额不得在企业 本项目或者其他项目中进行抵扣。 【例11】一般纳税人同时发生多种业务应纳增值税额计算： 某建筑公司，2016年5月被认定为增值税小规模纳税人，8月份 经过申请被认定为增值税一般纳税人。2015年12月份集中处置一批 固定资产。包括： 2009年7月购进的挖掘机6台，售价90万元； 2016年6月份购进铲车2台，售价30万元； 2016年9月份购进铲车2台，售价32万元； 2016年12月份取得含税建筑安装收入719万元，经过认证当期 可抵扣进项税额为96万元。该建筑公司2016年12月应纳多少增值税 。 分析： 销售营改增之前、认定为一般纳税人之前取得的固定资产均可 以选择按照3%的征收率减按2%征收的计税方法；营改增以后取得的 可以抵扣进项税额的固定资产应按照建筑业适用税率纳税；增值税 一般业务应按照建筑业适用税率纳税。 销售2009年7月购进挖掘机、2016年6月购进铲车应纳增值税 （900000300000）（13%）2%23300.93元 销售2016年9月购进铲车320000 （117%）17% 46495.73元 取得2016年12月建安收入应纳税 7950000（111%）11%960000 172162.16元 该建筑公司2016年12月采取简易办法计税部分，应纳增值税 23300.93元；按照一般计税方法计税部分，期末留抵税额 172162.16-46495.73=125666.43元。 七、营改增后，建筑业、房地产业应该如何区分新老项目？ 新老项目在征税上哪一个更有优势，房地产新项目计算收入时扣除 的土地价款包括哪些支出，土地返还款是否允许扣除，是采取一次 性扣除还是分期扣除？扣除额如何计算，销售发票如何开具？房地 产企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时 按照3%的预征率预缴增值税，与采取“一般计税”方法差额报税是 否相互矛盾，当“应纳税额小于预征额”时是否需要预征，如果预 征应按照多少预征？ （一）建筑业、房地产业老项目： 1、建筑工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4 月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注 明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 2、房地产老项目，是指： （一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年 4月30日前的房地产项目； （二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取 得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016年4月30日前的建筑工程项目。 【见：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）】 （二）计算房地产新项目销售额时扣除的土地价款： 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选 择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外 费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售 额。 扣除向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门 监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 【见：财税【2016】36号附件1】 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收 取土地价款的单位直接支付的土地价款。 【见：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）】 （三）土地出让金如何扣除： 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面 积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值 税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总 建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设 施的建筑面积。 【见：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）】 （四）销售发票如何开具： 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票 。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前 收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税 发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具 增值税专用发票。 【见：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）】 教师讲解： 销售发票，是结算凭证，收取款项时应给客户全额开票，如果 客户为单位需要开具增值税专用发票的，应按照收取的款项全额填 开专用发票的价款栏和税款栏。 （五）预缴税款如何计算与缴纳： 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在 收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简 易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关 预缴税款。 【见：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）】 （六）如何进行纳税申报 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税 的，应按照营业税改征增值税试点实施办法（财税201636 号文件印发，以下简称试点实施办法）第四十五条规定的纳税 义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额 ，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴 税款可以结转下期继续抵减。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税 的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间 ，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款 后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期 继续抵减。 【见：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）】 【例12】开发新项目应如何计算预缴税款、应纳税款 某房地产开发公司，2016年5月营改增。2016年6月开发一新项 目，土地使用权支出28500万元。2016年8月销售房屋30000平方米 ，取得售房款240000000元（未完工，已开票）该房屋规划总可售 面积100000平方米，本月可抵扣进项税额14560000元（含上月末留 抵税额）计算本月应预缴税额，应纳税额。 分析： 本月应预缴税款240000000（111%）3%6545454.55元 本月应扣减土地款30000100000100%285000000 85500000元 本月应纳税销售额（24000000085500000） （111%） =130716216.21元 应纳税额130716216.2111%14560000-236181.21元 应纳税额小于预缴税款，次月纳税申报应纳税额0。未抵扣完毕 的预缴税款6545454.55元结转下期继续抵减。 教师讲解： 1、实行预缴税款目的就是为了解决税款入库不均衡的问题。 只要项目未竣工，收取款项都视为预收账款，都必须按照规定预缴 增值税。 2、纳税义务发生后，再计算出应纳税额。 3、用应纳税额减去预缴税款，差额为本期应申报税纳税金额 。 4、预缴税款大于应纳税额的， 应申报金额为0，未抵减完毕 的预缴税款下一期继续抵减。 采取以上方法，可能会造成项目开发前期，应申报纳税额长时 间为零，而待抵减预缴税款越来越多的情况，直到项目后期可抵扣 的进项税额逐渐减少，销项税额逐渐加大，才会出现应纳税额可能 大于预缴税款、出现“正数申报”的情况。 八、营改增后，建筑业一般纳税人跨县（市）提供建筑服务 ， 就地预缴税款如何计算，扣除分包款时应取得哪些合法有效凭证 ， 就地预缴时应提供哪些纳税资料，预缴税款在当期纳税申报时是 否可以抵减，建筑业发票在哪里开具？ （一）预缴税款计算方法： 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应 预缴税款： （一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价 外费用-支付的分包款) (1+11%)2% （二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价 外费用-支付的分包款) (1+3%)3% 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余 额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。 【见：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管 理暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号）】 （二）扣除分包款时应取得哪些合法凭证： 纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支 付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定 的合法有效凭证，否则不得扣除。 上述凭证是指： （一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税 发票。 上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的 扣除凭证。 （二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明 建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。 （三）国家税务总局规定的其他凭证。 【见：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂 行办法（国家税务总局公告2016年第17号）】 （三）预缴税款时需要提供哪些资料： 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地 主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料： （一）增值税预缴税款表； （二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件； （三）与分包方签订的分包合同原件及复印件； （四）从分包方取得的发票原件及复印件。 【见：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管 理暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号）】 （四）预缴税款的抵减： 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主 管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵 减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有 效凭证。 【见：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管 理暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号）】 （五）发票的开具： 小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具 增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的 全部价款和价外费用申请代开增值税发票。 【见：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理 暂行办法（国家税务总局公告2016年第17号）】 教师讲解： 营改增后，建筑服务的纳税地点由建筑服务发生地改为机构 所在地，因此，建筑业发票也应该在机构所在地领取、开具。跨 地区经营就地预缴只是为了保证地方利益格局基本保持不变。 九、营改增后，建安、房地产企业过渡时期的相关业务应该如 何处理？ 1、试点纳税人发生