2009德阳市福康集团天山路项目前期策划报告76P.pdf

德阳市福康集团天山路项目德阳市福康集团天山路项目 前期策划报告前期策划报告 第一章：德阳及片区市场研究第一章：德阳及片区市场研究 前言前言 第二章：项目本体研究与定位第二章：项目本体研究与定位 第四章：项目规划布局建议第四章：项目规划布局建议 第三章：项目形象及营销演绎第三章：项目形象及营销演绎 前言前言 经过与福康的沟通，以及对德阳整体市场的调研，本案着重解决三大问题： 1、黄河片区高中低品质项目混杂，品牌与非品牌开发商混杂的大环境下，福康定什么 样的产品，什么样的品质，什么样的档次即如何确定项目产品定位是关键； 2、德阳市场建筑环境风格混杂，且部分项目如印象戛纳、枕水小镇、华庭阳光、金湖 名城等已经做出特色并拥有市场口碑的大环境下，福康定什么样的建筑及环境风格 即如何实现项目产品的差异化是关键； 3、德阳市场待售及后续供应急剧膨胀的市场背景下，福康走什么样的营销推广方向， 什么样的营销策略、什么样的营销渠道即如何实现营销推广的完全突围是关键； 本案愿景：做一个建筑与环境甚至营销体验及形象能引领德阳市场的、实现本案愿景：做一个建筑与环境甚至营销体验及形象能引领德阳市场的、实现 高价支撑及品牌提升双赢的差异产品。高价支撑及品牌提升双赢的差异产品。 第一章：德阳及片区市场研究第一章：德阳及片区市场研究 前言前言 第二章：项目本体研究与定位第二章：项目本体研究与定位 第四章：项目规划布局建议第四章：项目规划布局建议 第三章：项目形象及营销演绎第三章：项目形象及营销演绎 截止截止0909年年1111月月1111日市场调查：日市场调查： 在售在售项目共项目共2828个，主要集中在个，主要集中在旌东与老城旌东与老城区；区； 待售待售项目有项目有1616个；主要集中在个；主要集中在旌东与旌南旌东与旌南； 未来德阳竞争最为激烈的还是属于此两个区未来德阳竞争最为激烈的还是属于此两个区 域。域。 【旌湖旌湖】开发区的开发区的枕水小镇枕水小镇以中式建筑风格、以中式建筑风格、 产品品质化建造的形象突围片区市场，甚至引产品品质化建造的形象突围片区市场，甚至引 领整个德阳地产市场。领整个德阳地产市场。 【黄河黄河】片区所推出的多层产品销售状况良片区所推出的多层产品销售状况良 好，主要代表楼盘有好，主要代表楼盘有湖景湾湖景湾和和骏逸东山骏逸东山。 德阳市场各区域划分及概述德阳市场各区域划分及概述 德阳市区各区域主要代表楼盘概况德阳市区各区域主要代表楼盘概况 片区片区 项目名称项目名称 均价均价 （元（元/m2/m2） 主力户型主力户型 （ ） 面积区间（面积区间（ ） 容积容积 率率 建筑类型建筑类型 建筑规建筑规 模（万模（万 ） 销售状况销售状况 黄河片区黄河片区 魅力城魅力城3 3 湖景湾湖景湾 42004200 9090- -100100 8080200200 3.53.5 多层多层、高层高层 1010 1111. .8 8日开盘日开盘， 上东风景上东风景 35003500 8080 109109 8080- -130130 2.342.34 多层多层、高层高层 4040 与某机关部门签订团购消化与某机关部门签订团购消化200200多多 套套 骏逸东山骏逸东山（二期二期） 38003800 8484- -8989 134134- -153153 8080- -200200 2 2 多层多层、高层高层 7.67.6 2 2期期1010. .1818开盘开盘，多层产品基本售罄多层产品基本售罄 旌东片区旌东片区 金湖名城金湖名城 43004300 9090 106106 7878- -142142 4 4 高层湖景电梯华高层湖景电梯华 宅宅 2020 一期一批次一期一批次9 9. .2626开盘；二批次开盘；二批次1010. .8 8 印象戛纳印象戛纳 37003700 132132- -149149 6464- -274274 2 2 电梯多层；电梯多层；高层高层 20.520.5 8 8. .1616开盘推开盘推电梯多层电梯多层已售罄已售罄， 华庭阳光华庭阳光 37003700 8787- -9191 一期一期 6363- -180180 3.093.09 多层多层、高层高层 4040 一 期 一 批 次一 期 一 批 次 9 9. .2727 开 盘 ； 二 批 次开 盘 ； 二 批 次 1111. .1414开始登记开始登记。 明源国际明源国际（二期二期） 预计预计40004000 126126- -192192 7373- -145145 3.293.29 电梯多层电梯多层、高层高层 2424 0808年底推出多层年底推出多层，高层高层1010年推出年推出 旌湖开发旌湖开发 区区 枕水小镇枕水小镇3 3 天誉天誉 40004000 130130- -143143 7070- -182182 3 3 高层高层 2727 1010. .2525天誉组团售罄天誉组团售罄，两年后再推两年后再推 新货新货 旌南片区旌南片区 凯丽景湖凯丽景湖( (二期二期) ) 35003500 5454- -178178 3 3 多层多层、高层高层 3030 一期已交房一期已交房, ,二期预计二期预计1212月份月份 cdlcdl未来城未来城（三三 期期） 39003900 8888- -178178 2 2 高层高层、电梯华宅电梯华宅 14.214.2 开盘日期：开盘日期： 20092009年年9 9月月1919号号 水岸花都水岸花都 待定待定 8484- -164164 3 3 高层高层 1212 锦绣珠江锦绣珠江（二期二期） 33003300 9090- -160160 3.433.43 多层多层、高层高层 1010 老城区老城区 锦绣上城锦绣上城 38003800 5555- -105105 4 4 多层多层、高层高层 1.391.39 3 3号楼号楼8 8月月2929日开盘日开盘 凯旋国际凯旋国际 待定待定 5050- -120120 4040- -120120 5.05.0 高层高层、商业商业 4040 东方御景东方御景 待定待定 5050- -180180 2 2 多层多层、高层高层 7 7 个案分析个案分析印象戛纳印象戛纳（旌东片区代表楼盘）（旌东片区代表楼盘） 占地面积占地面积：7.9万 总建筑面积总建筑面积：20.6万 绿化率绿化率：40.5% 产品类型产品类型： 60-274平米多层及小高层组成 ，目前多层已经售罄，后期多层 有待推出。高层带可变空间。 销售情况：销售情况： 一批次多层为6+1多层； 主力户型为132-150平米套三户型； 后期推出高层主力为112-118平米套三户型； 37003700元元/ /平米：平米：法式园林多层，样板展区实景呈现，有高速影响法式园林多层，样板展区实景呈现，有高速影响 面积面积 1111 栋栋 1313 栋栋 8 8 栋栋 1414 栋栋 1717 栋栋 2020 栋栋 9 9 栋栋 1010 栋栋 1212 栋栋 1515 栋栋 1616 栋栋 1818 栋栋 1919栋栋 小小 计计 比例比例 232232- -280280 0 0 0 0 0 0 0 0 4 4 6 6 0 0 6 6 6 6 0 0 0 0 0 0 0 0 2222 6%6% 190190- -208208 6 6 6 6 6 6 6 6 4 4 1212 6 6 6 6 6 6 4 4 4 4 6 6 6 6 7878 22%22% 132132- -149149 2424 2424 2424 2424 1212 0 0 2424 1818 1818 1616 1616 2424 2424 248248 71%71% 小计小计 3030 3030 3030 3030 2020 1818 3030 3030 3030 2020 2020 3030 3030 348348 100%100% 电梯多层洋房电梯多层洋房 个案分析个案分析华庭阳光华庭阳光（旌东片区代表楼盘）（旌东片区代表楼盘） 占地面积占地面积：8.98万 ； 总建筑面积总建筑面积：约40万； 绿化率绿化率：43% 产品类型产品类型： 8栋18-23层小高层组成 ，面积从63-180平米不等 销售情况：销售情况： 一批次9月售罄，二批次11月14日开始认筹； 已售一批次3300-3800元/平米，均价3500元/平米； 110平米以内的套二、套三销售情况较好 户型评述：户型评述： 主力户型为87-91平米的两房，主要为首次臵业者居多，大户型有可变 空间，小户型无可变空间。 37003700元元/ /平米：平米：简约欧式风格，具备一定规模，少部分有可变空间简约欧式风格，具备一定规模，少部分有可变空间 面积 3、4栋 7、8栋 11栋 小计 比例 66 0 0 15 15 6% 87-91 0 44 75 119 44% 99-110 30 0 15 45 17% 122-126 10 44 0 54 20% 143-144 0 0 30 30 11% 158-163 8 0 0 8 3% 供应套数 48 88 135 271 100% 已售套数 32 83 105 220 81% 个案分析个案分析明源国际明源国际2期期（旌东片区代表楼盘）（旌东片区代表楼盘） 占地面积占地面积：71992.8 总建面总建面：240000 总户数总户数：758户 容积率容积率：3.29 绿化率绿化率：37.8% 产品类型产品类型：整个小区由2栋纯板式小高层、高层电梯公寓，6栋多层花园洋 房，4栋高层电梯公寓围合布局组成。户型面积为 73-145之间。 销售情况：销售情况： 2008年推出1期产品是6、7号楼纯板式结构的小高层（11+1层和18 层，共20个单元），均价3600元。共计758户，户型面积从73145 ，有可变空间将近，有可变空间将近1515平米。目前仅剩平米。目前仅剩1010套。套。 二期产品2010年推出，主要产品为126238平米的电梯多层洋房共电梯多层洋房共 三种户型。三种户型。 户型评述：户型评述： 2010年推出的电梯多层产品126 的平层方正实用（无可变空间） ，192 与238 复式结构。 电梯多层洋房电梯多层洋房 40004000元元/ /平米：平米：新古典与美式的混合，珠江广场侧，少部分有可变空间新古典与美式的混合，珠江广场侧，少部分有可变空间 个案分析个案分析金湖名城金湖名城（旌东片区代表楼盘）（旌东片区代表楼盘） 占地面积占地面积：4.2万 总建筑面积总建筑面积：约20万（其中一期13.6万 ） 绿化率绿化率：53% 产品类型产品类型： 8栋18-23层小高层组成 ，面积从78-139平米不等 销售情况：销售情况： 1期推出5.6.7.8栋，共595套，销售507套，销售率达85%； 总体均价突破4000元/平米关口，最高达5178元/平米； 9月26日开盘销售8号楼，当天推出375套，销售超300套。 户型评述：户型评述： 主力户型为100平米以内的套三， 总价不超过50万， 经济实用性住宅为主。 43004300元元/ /平米：平米：artart- -decodeco建筑风格，新古典建筑，地标式宣传，全部都有可变空间建筑风格，新古典建筑，地标式宣传，全部都有可变空间 面积 () 5栋 (套数) 6栋 (套数) 7栋 (套数) 8栋 (套数) 总计 (套数) 比例 78-85 0 36 104 0 140 24% 96-100 67 36 146 0 249 42% 120-139 23 72 20 91 206 35% 电梯高层洋房电梯高层洋房 个案分析个案分析枕水小镇枕水小镇（旌湖开发区代表楼盘）（旌湖开发区代表楼盘） 占地面积占地面积：170亩 总建筑面积总建筑面积：20.6万 绿化率绿化率：38% 产品类型产品类型： 18f与11f高层、半围合、板式渗透型阳光布局，主要为110- 140平米户型，多层为196-276平米大面积平层或复式，一期为 纯联排别墅区。 销售情况：销售情况： 二批次售罄，后期产品规划待建中； 均价3900元/平米,多层略贵； 39003900元元/ /平米：平米：中式山水生活，临水望生态公园，自然环境优越，档次高中式山水生活，临水望生态公园，自然环境优越，档次高 面积 高层 多 层 小 计 比例 3栋 4栋 1栋 2栋 97 18 18 4% 111-121 62 13 75 16% 130-143 55 50 12 13 130 28% 150-167 35 25 24 84 18% 175-183 39 1 40 9% 196-205 12 14 26 6% 223-276 4 2 3 82 91 20% 小计库存 135 128 52 53 96 464 100% 个案分析个案分析东方御景东方御景（老城区代表楼盘）（老城区代表楼盘） 占地面积占地面积：31103 总建筑面积总建筑面积：7万 绿化率绿化率：35% 总户数总户数：735户，多层303户，电梯432户 产品类型产品类型： 2栋18+1层小高层，5栋6层多层组成 ，户型面积区间为50-180平米。 项目核心卖点：项目核心卖点：新古典风格；老城区；配套成熟新古典风格；老城区；配套成熟 ，交通便捷，产品方正实用；，交通便捷，产品方正实用； 销售情况：销售情况： 预计2009年12月推出电梯高层；明年初推多层。 户型评述：户型评述： 多层一层与顶层均带花园，平层与复式都方正实用 ，其中复式产品二层拥有双阳台、多功能室、书房配臵 复式复式 平层平层 德阳市区楼盘竞争小结德阳市区楼盘竞争小结 多层户型均以130左右的大户为主，电梯户型基本以120 以下的中小户 型为主；多层产品在德阳最受追捧，电梯洋房中小户型去化较快，大户滞销； 多层洋房整体均价基本在4000元/左右,电梯洋房均价基本在3500元/左 右, 超过4000元/多层及电梯洋房仅有湖景湾及金湖名城； 有特色的异域风情建筑、有特色的景观资源环境、有特色的产品创新赠送、 有特色的产品品质形象、有特色的营销体系成为楼盘突围的重要元素。 打造德阳市场上没有过的产品环境，宛如枕水小镇那样；打造德阳市场上没有过的产品环境，宛如枕水小镇那样； 打造德阳市场上没有过的异域环境，宛如印象戛纳那样；打造德阳市场上没有过的异域环境，宛如印象戛纳那样； 打造德阳市场上没有的营销体验，宛如金湖名城那样打造德阳市场上没有的营销体验，宛如金湖名城那样。 所以所以 在对德阳市场上的代表项目的分析总结之后，再来看看本项目所处的 黄河片区的竞争状况黄河片区的竞争状况。 以下选取最具代表性的万兴魅力城3期*湖景湾、骏逸东山、上东国际项目进行重点分析： 个案分析个案分析魅力城魅力城3 3 湖景湾湖景湾 42004200元：元：品牌；规模；欧陆风情；园林精心打造；品牌；规模；欧陆风情；园林精心打造； 旌湖景观；样板支撑旌湖景观；样板支撑 （一期）（一期）纯多层，纯多层，498498户已售罄交付使用户已售罄交付使用 ，0606年均价为年均价为25002500元。元。 （二期）（二期）纯多层，纯多层，688688户已售罄交付使用，户已售罄交付使用， 0707年销售均价为年销售均价为33003300元。元。 （四期）（四期）规划以多层规划以多层+ +电梯高层，共电梯高层，共21982198户户 （三期）（三期）占地面积占地面积：28000 总建面总建面：106000 总户数总户数：698户 容积率容积率：3.28 绿化率绿化率：35% 产品类型产品类型：3幢25+1层的高层6幢纯多 层组成。户型面积为 80-200 1栋2栋3栋4栋5栋6栋7栋8栋9栋 80-90324273.95% 91-100428445201220329.68% 101-11045245810014.62% 111-120240426.14% 121-1302220729614.04% 131-140424889814.33% 141-150444489614.04% 150以上22216223.22% 小计138132138403248724836684100.00% 比例面积 高层多层 小计 三三 期期 面面 积积 比比 个案分析个案分析魅力城魅力城3 3 湖景湾湖景湾 三期开盘推货面积区间为80148平米，共564套； 三期开盘均价4200元，期间一次性优惠3%，按揭优惠1%排号客户额外优惠3000元/号。 三期开盘期间多层销售很好，电梯高层相对多层来说消化有限。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 本项目本项目 93-143，开 盘已售12套 91-131，开 盘已售30套 85-143，开 盘已售29套 91、124，均 价4200元/，开盘 已售42套 1跃2，3跃4，6跃7，5f 为平层，面积104-199 ，开盘已售14套 开盘售罄 开盘售罄 120， 仅余8套 86-98， 已售已售168套套 1f 4381 2f 4388 3f 4388 4f 4358 5f 4158 6+1f 3712 4号楼价格号楼价格 个案分析个案分析魅力城魅力城1 1、2 2期景期景观观展示展示 欧式精致雕塑欧式精致雕塑 水景木栈道水景木栈道 湖景湖景 欧式花坛欧式花坛 欧式雕塑欧式雕塑 园林、水景、庭阁的完美搭配园林、水景、庭阁的完美搭配 藏在园林中的休憩座椅藏在园林中的休憩座椅 水景木栈道水景木栈道 个案分析个案分析骏逸东山骏逸东山2 2期期 占地面积占地面积：33000 总建面总建面：76000 总户数总户数：756户 容积率容积率：2.26 绿化率绿化率：35% 产品类型产品类型：二期以11栋多层(其中1栋为电梯多层)和3栋高层组成。户型面积为 64-260之间。 销售情况：销售情况： 2009.10.18日开盘主推19栋的多层产品，均价38503850元元/平米；其中1栋电 梯多层均价4200；主力户型为8499；134-153平米之间的两种产品，基本售罄 剩下两栋多层预计09年12月份推出，3栋电梯高层洋房2010年推出。 户型评述：户型评述： 产品多样化，平层结构的110平米左右较方正适用，135平米左右的平层均有 可变空间，但缺陷在客厅无外接阳台。107150个别户型都有复式结构。 面积 1栋 2栋 3栋 4栋 5栋 6栋 7栋 8栋 9栋 总计 占比 () (套数) (套数) (套数) (套数) (套数) (套数) (套数) (套数) (套数) (套数) 6464 4 4 2% 84998499 44 20 10 40 6 120 33% 101101- -117117 2 4 2 4 12 4% 119119- -127127 10 12 2 21 14 59 15% 134153134153 8 24 9 10 5 34 24 114 31% 165165- -186186 6 5 5 10 8 6 40 11% 205205- -260260 8 6 14 4% 总套数 363 100% 38003800元元/ /平米：平米：欧式田园风格，有可变空间欧式田园风格，有可变空间 个案分析个案分析上东风景上东风景 占地面积占地面积：17264.3 总建面总建面：46040.10 总户数总户数：396户 容积率容积率：2.28 绿化率绿化率：30.4% 产品类型产品类型：一期以4栋多层和1栋小高层组成。户型面积 为 80-135之间。 销售情况：销售情况： 主推多层产品为主，均价35003500元元/平米； 与某机关单位签订团购协议消化200多套； 所推出的80135平米之间的多层基本被消化完毕； 户型评述：户型评述： 80109的户型为主力户型，可变空间约13平米，多 为首次臵业者。 面积 1栋 2栋 4栋 总计 已售套数 () (套数) (套数) (套数) (套数) 占比 8080- -109109 75 47 42 164 59% 163 120120- -135135 28 5 84 117 41% 111 总套数 281 100% 274 35003500元元/ /平米：平米：现代简约风格，有可变空间现代简约风格，有可变空间 黄河片区竞争小结黄河片区竞争小结 总体来说，片区在售产品多层较电梯走势快，但多层顶楼走势较缓， 三个项目多层已经售罄；多层产品设计上基本都以普通功能型产品为主， 其户型构成、功能布局甚至外立特色上均较为常规，最好的湖景湾卖的还 是万兴的品牌、内外呈现的环境体系及相对成形的营销体验。 打造完全区别于湖景湾的多层升级产品，在产品形象、环境体系、打造完全区别于湖景湾的多层升级产品，在产品形象、环境体系、 营销体验上形成片区标杆营销体验上形成片区标杆。 那么，如何结合项目本体？！接下来先分析一下本项目资源环境那么，如何结合项目本体？！接下来先分析一下本项目资源环境 第二章：项目本体研究与定位第二章：项目本体研究与定位 第一章：德阳及片区市场研究第一章：德阳及片区市场研究 前言前言 第四章：项目规划布局建议第四章：项目规划布局建议 第三章：项目形象及营销研究第三章：项目形象及营销研究 用地净面积：约50403.2平方米 建筑密度：30 绿地率：不小于35% 临庐山路应建23栋点式高层； （建筑层数不小于15层）其余也可 设高层。 临庐山路、渭河路、洮河路不 允许建商业用房； 临天山路若修建商业用房，其商业用 房占地面积不应大于800平方米。 项目用地概况项目用地概况 上东风景上东风景 骏逸东山骏逸东山2期期 骏逸东山骏逸东山1期期 万兴魅力城万兴魅力城1期期 万兴魅力城万兴魅力城2期期 万兴魅力城万兴魅力城3期期 福康福康 福康黄金海岸福康黄金海岸 项目四至分析项目四至分析 项目东南西北全部为黄河片区具备代表性的楼盘，万兴魅力城项目东南西北全部为黄河片区具备代表性的楼盘，万兴魅力城3期、骏逸东山、上东风景期、骏逸东山、上东风景 对项目形成合围之势，虽使得项目具备较为成熟的居住优势，但是也为项目的打造提出对项目形成合围之势，虽使得项目具备较为成熟的居住优势，但是也为项目的打造提出 了挑战。了挑战。 项目片区特征项目片区特征 cbd 黄河片区黄河片区 黄河片区在规划上是以教育、科研、商贸、行政、办公为主，集生活居住、休闲为一体的综合性城市片区。 规划范围北起青衣江路，南至凯江路，东靠东湖山，西侧边缘为泰山南路。 规划结构布局为一片、一带、二轴、五节点的点、线、面相结合的片区景观总体框架： 一片即为片区中心为平台的公共生活景区观区； 一带即绵远河自然生态景观带； 三轴即由安乐堰滨溪绿带、步行商业街、庐山路干道商贸景观轴； 五节点即沿黄河路片区中心规划五个各具特征的广场节点。 未来成熟生态居住区，楼盘集中，居住氛围浓厚，具备良好的自住优势。教育生活配套未来成熟生态居住区，楼盘集中，居住氛围浓厚，具备良好的自住优势。教育生活配套 齐全，交通便利。齐全，交通便利。 福康基地福康基地 福康集团福康集团 福康沁园福康沁园 福康苑福康苑 港虹苑港虹苑 福康福康20082008作品作品 海岸半岛海岸半岛 黄金海岸黄金海岸 自由自宅自由自宅 玉府花园玉府花园 天禧公寓天禧公寓 玉龙公寓玉龙公寓 舟山小区舟山小区 吉祥公寓吉祥公寓 旌南名居旌南名居 翠湖居翠湖居 电信佳园电信佳园 福康苗圃福康苗圃 福康度假山庄福康度假山庄 福康的本土品牌积累福康的本土品牌积累 通过一系列项目在 本土的开发与拓展， 福康集团在德阳区 域内已经具备一定 的本土信任度，依 托原有客户基础和 本土影响力，有利 于通过现有项目提 升项目品牌形象。 swotswot 机会机会opportunityopportunity 德阳异域风情建筑大受欢迎 周边楼盘片区内成熟优势 湖景湾进一步提升了片区价值 人们对品质楼盘认识越来越高 威胁威胁threatenthreaten 万兴湖景湾品牌及规模影响 其他楼盘的低价直接对客户造 成分流 政策等不确定因素 优势优势strengthstrength 未来居住区 旌湖及东山生态走廊资源 生活配套完善 交通便利 福康在本土的美誉度积累 建立建立差异化高品质楼盘形象差异化高品质楼盘形象，以德阳从未有过的产，以德阳从未有过的产 品占领市场、提高客户心理预期；品占领市场、提高客户心理预期； 铸造原味的异域风情品质生活，以营销中铸造原味的异域风情品质生活，以营销中体验最纯体验最纯 正的异域生活方式正的异域生活方式吸引眼球；吸引眼球； 优化产品，建筑立面及园林环境更加优化产品，建筑立面及园林环境更加精细化精细化。 劣势劣势weakweak 地块夹于万兴三大地块中间 开发商品牌在片区知名度不高 片区同质化楼盘众多 德阳整体楼市后续供应量充足 万兴对旌湖资源占据更直接 整合整合 项目项目swot分析分析 项目定位分析项目定位分析 首先，结合市场，做一个宛如枕水小镇或者戛纳印象那样的异域风情异域风情 特色建筑或环境的产品特色建筑或环境的产品。 其次，结合片区，做一个从建筑、环境、形象尤其是建筑上完全区别 并高于万兴湖景湾普通多层的低层洋房产品体系低层洋房产品体系。 最后，结合地块，做一个多层升级版为主，以多层形象引领项目形 象，并由此带动高层品质提升的多层高层品质提升的多层+ +电梯复合产品体系电梯复合产品体系。 所以，研究项目的多层产品形象成为定位的重心所以，研究项目的多层产品形象成为定位的重心 那么，那么， 这样的升级版多层建筑是什么样的形象这样的升级版多层建筑是什么样的形象 这样的产品，让我们联想起万科的万科城、龙湖的弗莱明戈这样的产品，让我们联想起万科的万科城、龙湖的弗莱明戈 情景美墅情景美墅 异域风情异域风情 非普通多层洋房非普通多层洋房 一个情景美墅的风靡，万科城一个情景美墅的风靡，万科城 首层独门首层独门 独户独户 独院：独院： 首先回家的方式是打开自家的院门,进了自家的 花园,进到自己的家,多了那么一个层次,这个感觉是 非常好的,就像别墅的感觉。 退让式露台：退让式露台： 独有退让式露台，在退让之间，为您的生活创 造出另一种全新境界，与自然更亲，与邻里享受无 间的沟通。 线条丰富的外立面：线条丰富的外立面： 退台式建筑风格，使情景洋房整体更显稳重醇 厚，外观线条丰富，让建筑看上去象一道风景。 赠送超大面积屋顶花园、露台：赠送超大面积屋顶花园、露台： 享受耕垦乐趣，让阳光和心情玩游戏。 庭院式园林：庭院式园林： 错落有致的园景，一眼望不到对面，浓浓的绿 荫下，享受着别墅般的生活方式。 赠送更显奢侈的地下室：赠送更显奢侈的地下室： 首层免费赠送的地下底，层高2.2米,带洗手间. 可成为您的地下影音室,更可成为您体面的客房.傍 晚,坐下来品一口茶,幸福弥上唇间 一个情景美墅的神话一个情景美墅的神话弗莱明戈弗莱明戈 拥有的不仅是有天、有地、有花园，更重要的是拥有的不仅是有天、有地、有花园，更重要的是 生活心情是别墅所向往的生活心情是别墅所向往的 退让式露台，打破传统的多层平板定律，带来退让式露台，打破传统的多层平板定律，带来 丰富的立体绿化，享受邻里守望的亲切丰富的立体绿化，享受邻里守望的亲切 退让式露台，层层退台扩宽楼间花园环境，退让式露台，层层退台扩宽楼间花园环境， 层次丰富的绿化景观层次丰富的绿化景观 下沉式庭院，亲近自然和释放心情的阳光空间。下沉式庭院，亲近自然和释放心情的阳光空间。 屋顶露台花园，享受阳光和放飞心情的上层境界。屋顶露台花园，享受阳光和放飞心情的上层境界。 有了这样的定位，也仅解决了我们在产品上突围产品上突围市场。 但，我们认为仍然不够！ 我们还要从形象上引领形象上引领市场！ 那么，来看看项目的形象演绎那么，来看看项目的形象演绎 第三章：项目形象及营销研究第三章：项目形象及营销研究 第二章：项目本体研究与定位第二章：项目本体研究与定位 第一章：德阳及片区市场研究第一章：德阳及片区市场研究 前言前言 第四章：项目规划布局建议第四章：项目规划布局建议 案名参考案名参考 释义： 1、案名直切产品风格内涵及异域风情特色； 2、西班牙小洋楼直接有别于普通多层； 3、会跳舞的建筑，勾起西班牙的异域情结及产品情结。 形象表现形象表现1 形象表现形象表现2 形象表现形象表现3 我们发现， 弗拉明戈是德阳首座西班牙情景美墅弗拉明戈是德阳首座西班牙情景美墅 它宛如枕水小镇独树一臶的中式建筑环境 它宛如印象戛纳别具一格的法式园林特色 它将开启德阳的西班牙风情情景洋房时代 它将缔造德阳的西班牙风情情景洋房传奇 所以， 营销营销上我们可以这样演绎 营销前奏营销前奏 情景美墅在中国情景美墅在中国