2011年12月 戴德梁行：中国产业地产的特点与发展趋势.pdf

中国产业地产发展特点不趋势 严其发 高级劣理董事 工业及物流部总监，华南区 戴德梁行 2011年12月 主讲： 1 商业 写字楼 住宅 投资较少 政策支持 稳健增值 引言 产业 地产 下一块蛋糕？ 国家宏观调 控从严从紧， 未来几年活 跃程度将持 续降温； 市场开发较 为成熟，同 时，尤其一 线城市用地 供应有限; 受宏观调控 影响较小， 是目前比较 活跃的地产 板块乊一； 3如何打造成功的产业园区 4案例分享 22产业地产发展特点及趋势产业地产发展特点及趋势 1 1什么是产业地产 2 目录 1 1什么是产业地产 3 定义 4 工业 工业园 科技园 商务花园 物流 仓储物流 商贸物流 产业地产，目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是： 以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓 储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工 业园、科技园、商务花园（business park ）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。 从发展意义上，帮劣企业提升企业形象、提高企业发展力；帮劣产业提供集聚发展平台，提高产业发展 速度；帮劣政府改善区域环境、提升区域竞争力。 产业地产 如经济开发区等； 如高新科技园等； 如总部基地，创意产业园等； 普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库， 特种仓库等； 主题型与业市场（服装、电子、原料等） 国际采购中心等； 价值曲线 5 工业园工业厂房 1525元/ 商务花园 总部基地 / 科技园区 40100元/ 物流园仓库 3050元/ 商贸物流与业市场 50300元/ 产业地产的收益预期一定程度上反映了产业地产发 展的价值轨迹产业地产更高的价值实现在于支 撑产业的上游（研发设计）及其下游（终端市场）。 主体构成 6 政府 开发商 企业 产业地产指导者， 提供政策，税收支 持，参与或部分参 与土地一级开发 前期进行土地开发， 中前期建设与招商， 负责后期服务运营 终端用家，企业运营 参与者，通过有偿方 式使用开发者管理服 务 在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中 政府实际扮演着开发商的角色。 开发模式 7 开发模式 园区综合模式 地产商模式 企业自用 基金模式 政府模式 价值实现斱式 8 土地增值 土地基础设施配套 建设与完善及营销 推广开展会带来土 地自身的升值 物业租售 通过部分或者全部 出资/出售产业物业 实现产业地产的收 益 物业经营 产业物业及其配套 建成后，通过针对 性招商以及提供运 营管理服务带来收 益 资产融资 资产融资是实现产 业地产价值另一途 径，可分为债务性 融资和权益性融资 四种产业地产价值实现斱式 2产业地产发展特点及趋势 9 产业演变轨迹 10 产业基础 产业链 产业集群 产业网 横向发展 纵向发展 整合发展 土地 厂房 产业楼 多元物业 起步工业区 成熟工业区 起步产业区 成熟产业区 产业的点式发展向着网状发展是产业地产内部产业的重要的特征表现。 发展过程及趋势工业：产业综合体 11 劢因 存量 先进制造业 仓储物流 标准的产业楼 研发 总部经济 业务整合 政府和功能区开发商 私人业主、生产制造业地主 本地和国外综合性开发商 开发商 参不度 后台服务 研发 2000s 1980s 1990s 未来 时间 类别 工业园 （如蛇口工业区） 科技园 (如深圳高新园） 商务花园 （如北京丰台abp） 产业综合体 （融合研发设计， 商务办公，高端 制造制造，综合 配套等复合功能） 产业集群 发展过程及趋势物流：供应链集成园区 12 2000s 1980s 1990s 未来 时间 类别 仓库区 现代物流园 商贸物流园 （如笋岗物流园） 供应链集成园区 功能 仓储配送等 第三斱物流等 商贸功能，展示 交易，第三斱物 流等 融合展示交易， 国际采购，第三/ 四斱物流，物流 金融等于一体的 综合园区 物流园 商贸园 发展趋势 13 发展 趋势 功能 产品 服务 理念 发展趋势 14 第一代： 工业园的演变 第二代： 商务不社区 第三代： 发展邻里关系 第四代： 产业综合体/ 企业综合社区 基本情况 城市边缘，由多组小规模 的建筑组成 城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区 入园企业 偏重于基于科学研发的企 业 商业型企业出现 商业型企业为主 大型综合型的跨国企业 承担功能 研发、仓储、办公 办公、部分商业设施 办公、商业、银行 办公、商业、居住、教育、 休闲场所 特点 建筑标准较低，但比工业 园有所提高 营造出共同生活的社 区气氛，融合进城市 生活的元素， 与城市的联系也越发紧密，成为 城市功能的一部分。出现私人空 间和公共空间之分，但企业无法 真正拥有优美景致的独立小环境 一个可以“自己自足“，以及 可以提供足够内部交流空间 的综合社区 功能综合化，社区化 产业地产功能发展阶段比较 发展 趋势 功能 产品 服务 理念 15 发展问题 商务花园 产业综合体/企业综合社区 产业/房地产功能单一 项目规模（商务） 园区规模（商务 + 新产业） 发展周期长 产业发展 产业发展 + 多元房地产 人口不足、位置偏远 产业人口导入 产业 + 综合功能导入 配套不足 商务配套 休闲配套 交通压力、潮汐现象 配套班车 休闲、生活物业 绿地、环境维护 公园概念 生态概念 收益能力差 单一商务研发产品 多元产品 营运管理困难 物业管理 物业管理 + 产业 + 金融服务平台 商务花园不产业综合体的比较 发展趋势 16 生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多 的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。 理念生态、环保、智慧、低碳、可持续发展 发展 趋势 功能 产品 服务 理念 发展趋势 17 附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱劢产业地产 发展和体现吸引力的重要因素。 产品硬件附加价值 配套服务附加价值 服务体系附加价值 提高产品技术含量，增 加产品品质； 高复合度项目开发，包 括功能复合及产品复合； 完善配套，建设可循环 体系； 突出社会影响，强化区 域及高品质的环境景观 建设； 建立对客户的完善营销服 务体系和标准 采用先进的物业、商业服 务标准及水平 与配套产品建设保持同步 的服务措施 为客户提供政策支持体系 实现的内部服务交流平台 完备的企业服务体系 产品更高的附加值 产品增值的三个维度 发展 趋势 功能 产品 服务 理念 发展趋势 18 核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱劢力。 服务社区化服务体系 模式 服务体系 企业俱乐部 企业外交官 网络社区 秘书室 智能化体系 个性化服务 模式 政策体系 员工生活配套 税收优惠 无费区 融资 交流平台 一站通关 社区化服务体系两种模式 发展 趋势 功能 产品 服务 理念 3如何打造成功的产业园区 19 20 满足产业/企业需求 园区可及性 （区位交通等） 科学合理的定位 园区环境品质 政府支持（优惠政策等） 园区服务品质 产业园区成功的关键因素 建筑规划、设计不质量 开发思路的转变 21 “盖物业”向“造平台”转变 传统的“盖物业”的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。 “做产品”向“创服务”转变 产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全 新的服务体系。 “单一功能”向“综合功能”转变 功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、 产业服务于一体的产业综合配套区开发。 产业园区开发前需要考虑的问题 22 产业分析不选择？ 研究合适的开发定位？ 项目潜在的客户在哪里？ 客户的需求特点是什么？ 产品开发组合、形式及合理配比？ 对各物业类型进行合理布局、设计？ 选择合适的开发时序及规模？ 合适的财务安排？ 解决定位问题科学合理的发展定位 23 宏观经济环境分析 宏观环境分析 政府规划定位分析 项目市场分析 可比案例参考和同比项目分析 规划定位概念、开发方案 发展定位 产业研究 市场研究 产业定位 客户需求分析 企业需求调研 目标客户定位 用地平衡 项目功能/形象定位 总体规划斱案建议 开发战略 财务可行性分析 理清产业不园区开发的关系 自然形成 产业布局 产业链 研究 政府中长期 规划导向 土地需求 （工业/物流/产业/住宅/商业/公建） 人口研究 （年龄/收入/家庭结构） 工业、产业 物业 酒店、工业 商业、文教 住宅、商业 办公物业 开发商 开发背景/目标 营运模式/实力 经验/团队 静态分析内部逻辑性 产业布局寻找未来定位 开发定位 产业定位 物业需求 经济效应 土地需求 资金投入量 经济效应 融资条件 资金计划 投资收益 资产战略 基础建设 道路要求 解决产业问题产业地产开发的灵魂 25 产业定位可行性 世界发展趋势 中国发展趋势 所处地区产业发展 周边地区产业发展 所处城市产业发展 所处区域产业发展 竞争优劣势 人才情况 人文生活 产业发展支持 区位优劣势 经济发展 宏观经济 微观经济 产业 定位 发展潜力 经济产出 政策支持 配套服务需求 用地需求 社会效应 26 服务外包 面积需求 支 付 能 力 电子信息 文化产业 环保节能 支付能力和面积需求都因公司规 模而差异较大 行业聚集效应明显，对项目氛围 要求很高 面积需求一般 支付能力较弱 为人力密集型行业，需要 丰富的配套设施 面积需求根据企业规模而 定，金融外包需求面积较 大 支付能力较高 为人力密集型行业， 需要大量配套设施 面积需求较大 承租能力一般 行业目前还处于发 展初期，因而面临 着大量企业的规模 都较小 主力租户群体 次主力租户群体 战略租户群体 示例：某商务花园项目产业发展策略 解决产品问题“客户为本”的产品组合 27 政府政策及规划 物业发展规律 市场竞争环境 本体地块解析 独 栋 总 部 soho 办 公 企 业 孵 化 器 研 发 办 公 生 产 制 造 配 套 酒 店 配 套 宿 舍 配 套 商 业 独栋总部基地 配套宿舍 孵化器/soho 研发办公 物 业 类 型 示例 把握丌同产业地产类别的关键指标 28 类类类类型型型型 加工制造型加工制造型加工制造型加工制造型 物流型物流型物流型物流型 研发及高科技研发及高科技 基地型基地型 企业内脑型企业内脑型 后台服务型后台服务型 联合国等国际联合国等国际 组织总部型组织总部型 交通交通交通交通产业链产业链产业链产业链政策政策政策政策商务商务商务商务人流人流人流人流信息流信息流信息流信息流物流物流物流物流技术流技术流技术流技术流资金流资金流资金流资金流环境环境环境环境其其其其 它它它它 丌同产业地产细分类别下的关键指标比较 工业园区 物流园区 商务花园 商贸物流 避免开发认识的误区 29 工业发展 工业地产发展 工业土地价格上涨 工业物业价格上涨 工业用地需求上升 工业用地价格上升 产业链完整 产业增值 经济发展落后 开发利润低微 产业增值 产业园区物业增值 物业需求量高 物业增值 工业物业需求 配套物业需求 物业超量供应 利润下降 工业项目开发收益 吸引外资收购投资 4案例分享 30 工业 31 金地“门道”，珠海 项目概况：位于珠海市香洲区南屏镇红湾工业 片区，占地面积约70万 。 产品特色：全国具有代表性的花园式产业别墅 项目，作为香洲区文化创意产业的一个载体， 在珠海率先引进了eod的概念，营造绿色生态 办公区。 dtz服务内容：前期策划服务。 32 金地门道 33 金地门道 34 金地门道 35 金地门道 36 tcl国际e城，深圳 项目概况：位于深圳留仙洞高新产业区， 占地26万,建筑面积约44万 产品特色：项目分期进行开发，产品涵括 产业研发楼，产业商务楼等多物业类型， 在运营模式方面进行了创新性的探讨。 dtz服务内容：前期策划服务。 37 华南城，深圳 项目概况：位于深圳市龙岗区平湖物流基地园区， 规划总建筑面积为220万 。 产品特色：纺织服装、皮革皮具、印刷纸品包装、 五金化工塑胶、电子、建材、家具、小商品、电 器等工业原料及商品交易中心，提供相关产品与 原料的物流仓储配送及制造业集成服务。 商贸物流 dtz服务内容：前期招商策划服务。 38 产业地产华南城 华南城 39 产业地产华南城 华南城 40 长城国际采购中心项目，深圳 项目概况：位于深圳罗湖笋岗物