2014年长沙房地产市场总结暨2015年展望(公开版)61p.pdf

2 1 易居/克而瑞（中国）信息技术有限公司/长沙机构 china real estate information corporation 2015.1 数据统计口径 cric中国房地产决策咨询系统 注：经济政策研究部分、年度企业销售排行和项目销 售排行为长沙九区县数据；其余均为长沙市六区数据 数据来源 商 品 房: 包含商品住宅、商业、写字楼、公寓 商品住宅：包含普通住宅、洋房、别墅 六区：芙蓉区、开福区、雨花区、天心区、岳麓区、 望城区 统计性质 目录目录 contents 大事记 chronicle of events1 回顾与展望 forecast and prospection23 长沙价值榜 value list of changsha 政策研究 policy research4 长沙土地市场 land market in changsha5 长沙商品房市场 commercial housing market in changsha 6 cric2014年报公开以上年报公开以上3大部分，政策研究、长沙土地市场和商品房市场分析此处省略大部分，政策研究、长沙土地市场和商品房市场分析此处省略 如有需求，请致电：如有需求，请致电联系人：杨小姐，联系人：杨小姐 大事记 2014年楼市关键词 keywordkeyword 限购松绑 楼市销量下滑严峻 多地政府陆续为限购松绑 非对称性降息 时隔两年之后，中国今日再次实施 全面、非对称性降息 底价成交 2014年上半年长沙共成交39宗涉商、涉住土地，其 中79.49%以底价成交，90%土地溢价率不超过10% 降价 全国多地楼市降温 面临库存压力，开发商纷纷选择降价促销 地铁元年 4月29日, 湖南首条地铁长沙 地铁2号线正式试运营，标志着长 沙进入“地铁元年” 不动产登记 备受期待的不动产登记制度， 靴子终于落地。 放松首套 房认定 刺激改善型需求入市 九龙领仕汇项目因“内部资金链断裂”， 危机迅速蔓延，开发商跑路； 长沙宁乡澜湾小区业主发现澜湾小区物 业一夜蒸发，营销中心人去楼空，开发 商法人代表赵泉清也一直处于“失联” 状态。 绿地地产集团长沙置业有限公司 28.16亿元摘得岳麓区溁湾镇银盆 南路以西、溁湾路两厢地块，楼 面 价 为 6837.21 元 每 平 ， 成 为 2014年长沙地王。 5月1日，长沙地铁2号线正式开通， 这意味着长沙快节奏生活的开始。同 时，地铁房价格也将随之“水涨船 高”。未来，更多的上班族购房置业 者会对周边带地铁配套的楼盘更感兴 趣，交通便捷成为购房的一项重要标 志。 国务院发布关于进一步推进户籍制度 改革的意见，取消农业户口与非农业户 口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口 类型，统一登记为居民户口。 2014年长沙地王诞生 长沙房企“跑路”、“失联” 长沙地铁2号线开通 户籍制度改革 大事记 楼市政策空窗期 各省、自治区、直辖市实现住房公积金 缴存异地互认和转移接续，并推进异地 贷款业务；公积金贷款买房的条件门槛 降低，职工连续足额缴存住房公积金6 个月(含)以上即可申请住房公积金个人 住房贷款；此外，住房公积金个人住房 贷款发放率低于85%的设区城市，可 适当提高公积金贷款额度 长沙也正是加入取消限购城市之列。 限购取消够能刺激到一部分手上有多 余流动资金的改善型客户，使部分持 币观望者尽快入手，加速改善型产品 的去化。 央行总行发文：首套房贷最低7折利率 二套结清算首套。此次新政放松了中 国金融机构对“首套房”的认定标准， 由“认房又认贷”转变成了“认贷不 认房”，满足改善居住条件的二套房 需求。 央行两年来首次降息。金融机构存贷 款利率下调，贷款利率下调0.4个百分 点，存款利率浮动区间由1.1倍调整为 1.2倍。 长沙正式限购解除 公积金新政 930央行新政 央行降息 大事记 救市政策云集期 回顾与展望 投资：投资增速下降，对经济增长贡献率增大 出口：受国际经济形势影响，出口增速下降 消费：目前内需稳步增长，对经济的带动作用逐 渐增强。 宏观经济环境回顾 全国重要宏观经济指标 第三产业占比 占比46.7% 固定资产投资 增速15.8% 社会零售总额 占gdp的45% 发电量 增速3.9% cpi 涨幅2% gdp 增速7.3% ppi 下降1.8% m1 增速3.2% m2 增速12.3% 2014年国家宏观政策审慎，经济增速放缓 长沙gdp增速放缓，但仍高于全国水平； 投资增速放缓，消费能力逐年提高； 房地产仍处于较快发展时期 宏观经济环境回顾 长沙重要宏观经济指标 第三产业占比 占比39.8% 固定资产投资 增速19% 社会零售总额 增速13.1% 占gdp比重40% gdp 增速10% m1 增速3.2% m2 增速12.3% 2014年长沙经济增速放缓，发展形势尚好 10822014年六区累计土地出让面积1082万，环比下降4%；经营性用 地累计供应564.6万，环比下降28%，占总供应的52%。 1962014年六区累计土地总供应196宗，环比下降18%；经营性用地累计 供应100宗，环比下降65%，工业用地累计供应87宗，环比增加87.5%。 25462014年六区土地供应土地规划建筑面积2546万，环比下降 17.3%；累计出让经营性用地规划建筑面积1688万，环比下降32.9%。 11月2014年全年土地供应集中在下半年（占60.2%），其中供应最多的月 份为11月，供应34宗，含16宗经营性土地，17宗工业用地，1宗住宅服务用地。 望城区2014年各区土地供应中，最多的为望城区，累计供应95宗，占比 48.5%；其中经营性用地44宗，工业用地39宗，其他用地12宗。 1082万 楼市下行影响，土地供应速度放缓 196宗 2546万 11月 望城区 土地市场回顾 土地供应 100宗 总出让宗数 总出让面积(万) 总建筑面积(万） 经营性用地出让宗数 经营性用地出让面积(万) 经营性用地建筑面积(万） 2013年2014年 1 2 3 2014年长沙市内六区累计成交土地178宗，经营性用地87宗；成交土地面积932万 ，环比减少7.4%，经营性用地500万，环比减少28.8%，占宗成交量的53% ； 2014年土地成交建筑面积2131万，环比减少22.4%；2014年经营性土地成交建 筑面积1411万，环比下降36.75% 2014年整体市场走低，政府推地态度谨慎， 开发商受资金链影响，拿地更为理性，2014 年经营性土地流拍率为8% 成交量 成交价格 流拍率 土地市场回顾 土地成交 2014年长沙市内六区土地成交楼面价格为1339元/， 环比下降22.9%。 其中，经营性土地成交楼面价为1834元/，环比下降 9.7%. 1589 1466 1239 1735 1339 1783 2006 1425 2031 1834 20102011201220132014 整体价格经营性土地价格 91% 8% 1% 成交流拍 72% 5% 2%15% 6% 79% 物业构成 商品房供应的物业构成中主要以住宅为主，占比79%，其中普宅占 72%，别墅占2%，公寓占5%。 普宅供应1147万； 别墅供应43万； 公寓供应87万 商业供应 244万 a b 各区供应 商品房岳麓区最大，达574万，占六区总量的36%，芙蓉区最少， 仅79.8万，占总量的5%。 办公供应 92万 商品房市场回顾 商品房供应微降 c 整体供应 2014年长沙内六区商品房供应量为1613.6万方，与去年相比下降 1.09%；上半年供应较少，7月份开始，供应明显增加。 商品房 成交 成交面积：成交最多为岳麓区，达300万，芙蓉区由于供应 量少，成交量仅5.6万。 成交均价：2014年商品房成交均价最高为开福区，达9655元/ ；望城区商品房成交均价升幅最大，较去年上升13.3%。 各区成交 2014年商品房成交面积段集中分布在90-140 ，其中90-100段成交最多，达134万。 面积段 2014年商品房成交总价段集中分布在60万以内，其中40- 50 万段成交最多，达234万。 总价段 2014年内六区商品房成交936.9万方，相比去年下降 19.29% 成交面积 2014年内六区商品房成交均价8079元/平米， 环比上升2.39%，成交均价上涨主要是受部分 高端项目例如北辰三角洲等商业项目成交量大、 成交价格高所致。 成交均价 2014年内六区商品房成交套数为90107套，相比去年下降 19.95%，成交主要集中在第四季度。. 成交套数 商品房市场回顾 商品房市场整体有所下降 936.9万 8079元/ 90107套 岳麓区 90-100 40-50万 全国 经济 政策 商品房 the property market prognosis 全国楼市预判 探底复苏 市场有反弹的内在需要； 货币环境较为宽松，房地产 政策继续放松，个人房贷支 持力度加大； 楼市步入白银十年，复苏上 扬幅度不会太大。 新常态 我国进入经济发展新常态; 2015将出现一定的结构性减速； 经济增速仍将保持在合理区间。 全国预判 prognosis 政策窗口期开启 2015年管理层经济工作重心转 向维稳； 政策窗口期打开，敞开程度视 乎防通缩效果。从时点上看； the general tonethe general tone 2015年总基调 积极有度全力“收官” 2011年出台的“十二五规划”明确指出，加快财税体制改革，具 体包括深化财政体制改革、完善预算管理制度改革以及改革和完 善税收制度三大任务； 2015年是“十二五规划”收官之年，国家主席习近平在新年献词 中提出，要如期完成“十二五”规划确定的各项目标。这意味着 政府各部门将进入冲刺模式，保证完成任务； 虽然2014年经济下行的压力巨大，但发改委发展规划司司长徐林 在公开发布会上表示：完成“十二五”规划提出的gdp年均增长 7%的目标是“没有任何问题”的； 值得注意的是，尽管整个经济基本面保持平稳，但许多地方从 2013年的“十二五”中期评估开始，出现了陆续调低经济增速目 标的现象，表明了政府虽然希望交出一张漂亮的收官成绩单的同 时，也从实际情况出发，不会攀比过高指标。 全国经济预判 economic prognosiseconomic prognosis 2015年将是中国经济新常态步入“攻坚期”，宏观经济将面临更大的冲击，但增速仍处于合理区间。 我国历年经济增速及2015年经济增速预判 8.43%8.30% 9.08% 10.03%10.09% 11.31% 12.68% 14.16% 9.63% 9.21% 10.45% 9.30% 7.63%7.70% 7.40% 7.10% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年 预估值 变化与亮点问题及隐患 第三产业高速增长，现代服务业比重不断提升； 高新技术制造业增加值快速提升； 消费对经济增长贡献率高，成为经济增长首要拉动动力。 经济结构继续优化 就业与居民收入经济指标表现良好； 国民人均可支配收入增长速度高于同期经济增长速度。 居民收入高速增长 2014年中央出台一系列定向调控政策，由于延时性将在2015年得 到显现； 明年政府预计将推行积极的财政政策和稳健的货币政策。 政策效应逐步释放 cpi持续走低，创5年内新低，未来将直面通缩风险； 受国际油价持续下跌影响，ppi长时间负增长 通缩风险凸显 银行信贷环境收紧，惜贷、限贷现象增加，加剧融资难、融资贵； 融资瓶颈约束 房地产景气指数下滑，虽不断出台政策扶持，但受市场阶段性过 剩、下行预期等影响，难以快速的扭转低迷局面。 楼市难以强势回升 全国政策预判 policy prognosispolicy prognosis 房地产基本制度建设年 2015年也是房地产基本制度建 设年，如住房保障、登记制度、房 地产税立法等为将来制度层面变革 作准备，会按部就班推进 为了稳定楼市、刺激住房消费， 2015年可能会调整个别税收政策， 比如二手房交易环节的营业税，免 征年限可能由五年减为二年。 微刺激取代行政干预 在政策面总体预期宽松、“去 行政化”趋势明确的同时，地方性 的楼市“微刺激”在2015年也将继 续出现。诸如购房补贴、贷款贴息、 公积金额度提升、异地互认等区域 性楼市优惠政策会密集出台。 今后中央单独针对房地产市场 出台的调控政策将越来越少。 稳中求进，适度宽松 从财政政策看，2015年仍将延 续积极财政政策，但积极的方式将 做出调整： 一是适当扩大中央财政支出与 赤字规模； 二是通过全面推行“营改增”， 使结构性减税得到全面实施； 三是在财税体制改革的全面实 施进程中加大对于地方资金的扶持。 受整体经济下行压力，2015年或现政策窗口期，政府或将继续放宽资金面。 全国商品房预判 commercial residential building prognosis 2015年全国整体楼市将呈现探底复苏的发展趋势，市场将迈入理性时代 新增需求乏力：根据国家统 计局数据预测，预计到2020 年20-44岁的购房适龄人口 将较2010年减少9%。 计生政策调整带来改善需求： 单独二孩已经落地，将增加 新生儿绝对数量，延缓中国 人口红利期，对未来房地产 需求量的持续性有明显补偿 作用。 2014年全年土地市场一 线城市与其他二三线城市 形成了鲜明对比。北京、 上海、广州、深圳四城市 的住宅土地成交全面创造 历史纪录。城市分化在楼 市上也有明显展现，一线 城市楼市在年末回暖明显， 大多数三四线城市依然处 在去库存压力之下。 随着行业门槛也在不断提 高，有品牌、运营、资金 和资源优势的开发商将不 断扩大自己的市场份额。 中小型房企拿地的困难程 度正在日益加大。 面对市场销售的量价齐跌， 为了突破增长瓶颈，不少 房企转而把目光投向各种 新业务，许多标杆房企开 始转型之路。 “白银十年”的阵痛与挣扎房企回流一线城市房企整合大戏上演 城市 成交金额 （万元） 城市 成交金额 （万元） 上海1763 北京1917 广州844 深圳555 长沙314 武汉569 2014年主要城市土地成交金额 年份并购宗数 交易总额 （亿元） 2013年35143.91 2014年97244.75 近年房企并购情况 数据来源：国家统计局、cric统计系统 全国预判 prognosisprognosis 总基调：“稳增长”框架下，房地产行业支柱性地位不会改变 消费（c） 出口（x） 经济 增长 三 驾 马 车 投资（i） 房地产支柱产业 产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。今年中央经济工作会议提出2015年五大主要经济工作任务，其 中”一是努力保持经济稳定增长”成为首要任务。 在出口受阻、消费提振不济的环境下，明年要稳增长，依然只能靠扩大投资，而房地产投资又在全社会投资领域有着举足轻重的地位。无 疑，虽然中央经济工作会议没有专门提到房地产行业，但这丝毫不影响房地产行业在整个国民经济中的支柱性地位。 全国预判 政策：房地产政策面保持宽松，一线城市限购退出可能性不大 一线城市 取消限购 不太可能 ！ 后果 不妙 毫无 压力 一线城市人口众多，刚性需求与投资投机性 需求并存，需求的无序集中释放直接导致房 地产市场重蹈覆辙 一线城市楼市供求关系基本平衡，亦无库存高企的风险压力， 政府更没有被土地财政单一收入来源所“挟持”，并无取消限购 的必要和冲动。 效用 不大 市场低迷的关键在于房贷及利率， 限贷放松的效果远远大于限购取消 1 2 3 就当前整体经济以及房地产市场情况而言，预计2015年楼市政策面仍旧宽松。整体维持今年的格局，既不会出现打压，亦不会采取过度刺 激政策。 一线城市退出限购的可能性较小。 prognosisprognosis 全国预判 资金：资金面相对宽松，实体产业与股市对资金的分流成不利因素 放宽资金面本意在缓解经济下行压力，降低企业融资成 本，支持实体经济资金需求，因此政府会通过窗口指导 使资金更多地流向实体经济。 2015 资金面宽松 房地产 实体经济 股市 市场内盛传20年不遇的“牛市”来了，预计明年股市对 民间资金的分流程度将更加显著。 资金面仍谨慎乐观 受整体经济下行压力，预计2015年中央将扩大投资，将经济增长速度稳定在可接受的“合理区间”。故而继续降息、降准出现的可能性非常 大。另外，国际大宗商品价格持续下跌，使得物价水平进一步走低，低通胀为降准和降息又打开了操作空间。资金面的宽松既有必要又有可操 作性，无疑将成现实。 但另一方面，整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。实体经济和股市会成为影响明年能够最终流入房地产市场 的资金量的可能不利因素，但房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。 prognosisprognosis 全国预判 行业：行业迎来“新常态”，难现以往历次调整后“量价齐升”局面 新常态 人口红利褪去 刚需主力和改善性需 求主力的劳动力人口 趋于下降 房地产需求高峰 已过 整个市场基本处于供求均 衡状态，部分城市供过于 求 总体来说明年行业将保持一个较为平稳运行的态势。 虽然行业迎来回暖转机，但在行业内部不断调整中，行业生态已发生改变，房地产超级大繁荣时代已经完结，房地产行业也迎来了新常态。 在这样的行业背景下，虽然房地产行业再一次走出调整期（以往三次调整部分别是2005年、2008年和2011年），但可以预见的是， 2014年本轮调整的结束，将不会再现2008 、2011年调整之后价量齐飞的局面，房地产市场实现“v”型反转可能也微乎其微。 prognosisprognosis 全国预判 行业指标：供过于求的内在逻辑没有转变，各项指标仍将低位运行 房地产开发投资 经济下行压力犹存 房地产开发投资预计维 持10% 新开工面积 随着行业走出调整期，新 开工面积降幅将平稳收窄 销售面积、金额 行业供大于求的格局尚未 根本扭转，总量不会较 2014年有大突破 土地购置面积 政府推地意愿强烈 房企新格局下布局 土地购置面积将增加 房地产开发投资增速预计将维持在10%左右，新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势。 商品房销售面积和金额将企稳回升，总量仅与2014年相当，不会到2013年的13亿平方米。 房地产开发企业土地购置面积也将小幅增加，土地成交价格上将不会大幅上升，底价成交仍是常态。 prognosisprognosis 全国预判 土地：2015年市场相对平稳，低溢价将为常态 集约节约用地、土改为主 一线及重点二线城市土 地资源依然紧张，集约 节约用地仍将为2015年 政策的“主音”。在 节约集约利用土地规 定的基础上，各地政 府有望陆续出台极具地 方特色的集约节约用地 政策。 或迎供地高峰 据cric统计，截至今年 12月20日全年，100个 监测城市经营性用地成 交金额同比下降28%， 这将对明年的全国土地 出让收入产生一定的影 响，进而为地方财政带 来压力，这就可能推动 明年各地政府加大供地 力度。 底价成交、低溢价为常态 2014年政府用于刺激房 市的政策基本出尽，预 计2015年国家不太可能 出台较大政策干预房地 产市场，整体市场有望 延续平稳趋势。房企拿 地积极性有望继续回升 ，但拿地势必依然谨慎 ，底价成交及低溢价将 成为常态。 城市间横纵向分化加剧 2015年整体市场较为平 稳，一线城市稳中有升 ，二线城市将延续2014 年态势，纵向分化继续 加剧，对于三四线城市 也不能全面看空，许多 三四线城市不乏良好的 发 展机会。 预计2015年土地市场将平稳运行，不过财政压力可能会推动各地政府加大供地力度；集约节约用地仍将为明年政策“主音”，国家应该不会 出台较大政策干预市场，企业拿地势必依然谨慎，底价成交及低溢价将继续常态化。 prognosisprognosis 全国预判 供应：新开工面积下降与土地成交减少，多数城市新增供应量将有所下滑 一线城市 需求充足，项目溢价能力强，房企开盘动力足。 2014年一线城市土地市场表现尚可，依然维持 在4000万平方米以上的水平，来年供应面有望 继续稳定。 二、三线城市 今年二、三线城市土地出让下滑幅度大，进入 开发阶段的项目少，来年供应量下滑的可能性 也提高，并且即便是在南京、合肥、武汉等供 求状况较好的城市，土地流拍也是屡见不鲜。 1 2 鉴于今年以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，预计2015年楼市供应整体将有所下滑。 各能级城市来看，一线城市预期仍供应充足，二、三线城市方面相对看淡。 prognosisprognosis 全国预判 成交：一线稳中有升，二线分化加剧，三四线保持2014年水平 二线城市 一线城市 三、四线城市 一线城市：2015市场稳中有升 虽仍受到限购政策约束，但依托人口和经济水平，一线城市成交量 价也能够保持稳定或小有回升。 1 二线城市：2015市场分化加剧 合肥、武汉、郑州、南京、厦门，可能在2015年还可以保持平衡； 大连、宁波、沈阳、长春、西安、长沙、成都、昆明压力巨大，面 对高企的库存压力，市场去化压力仍然巨大。 2 三、四线城市：2015市场仍能保持2014年水平 3 总体态势：2015来年房地产市场需求并不会出现实质扭转，2015年销售应能保持在2014年水平，只是城市上出现了一些分化，未来“一大 一小”会成为主力。 “一大”：就是那些人口导入量较大的一线城市和部分二线城市，还是会继续保持需求的热度。 “一小”：则是新型城镇化推动以及户籍制度的改革，会对更多的三四线，甚至四五线城市，特别是那些房地产还没有启动的，或者说刚 刚开始启动的城市带来了新一轮发展的契机。 prognosisprognosis 全国预判 房价：去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格先降后稳 your text in here 房价仍将保持稳定， 或有小幅上涨 虽然一线城市市场需求充 足、购买力旺盛，但是鉴 于目前房价已经处于高位 ，限购令也并没有放松， 未来房价大幅上探的可能 性不大。 一线城市 二、三线城市 消化周期低供求平衡的城市 合肥、武汉、郑州、南京、厦门等消化周 期较低、供求相对平衡的城市，房价或有 一定上涨可能。 供过于求、存量显著高企的城市 在城镇化率趋缓和经济增速回调的环境下 ，如若不能寻求足够的需求入场，企业蜂 拥出货的可能性将大大上升，其供求风险 或将提前到来，对于这些城市而言，以价 换量仍很可能是来年市场的主旋律。 总体判断：考虑到诸多城市目前库存压力依然处于高位，2015年房价的整体走势仍应是先降后稳。 一方面：在巨大的去化压力面前，房价还有进一步调整的空间。 另一方面：多数企业库存也处于高位，而对真正落实“以价换量”仍心有戚戚焉，项目间隔调整普遍没有到位，因此在2015年上半年的相 当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下探的可能。 prognosisprognosis 长沙 经济 the property market prognosis 长沙楼市预判 长沙预判 prognosis 政策 商品房 园区经济助经济快速增长 2014年，在经济下行压力加大、 资源环境制约加剧的情况下，长 沙工业发展实现了两位数增长， 规模工业增加值增速居全国省会 城市第3位。日渐兴旺的园区经 济将推动2015年长沙经济稳健增 长。 去库存仍为主旋律 2014年长沙商品住宅库存量 高达1543.84万方，去化周 期达20.6个月，从新增开工 量及土地供应量来看，供应 量与2014年体量相近，供大 于求导致“去库存”依然是 2015年楼市的“主旋律”。 除部分高成长性板块价格有 上涨空间外，其他区域仍将 继续价格下探回归过程。 宽松有度 预计明年房地产市场的政策面仍 然呈现宽松有度状态。中央层面 预计仍以房地产市场化、减少行 政干预为基调，地方政府也将继 续在常见的公积金、契税等等方 面微调，整体基本维持今年的格 局，既不会出现过度打压，亦不 会采取过度刺激政策以拉动经济。 长沙经济预判 小幅 下滑 受国内外宏观经济影响，自2010年 以来，长沙经济增速有所放缓，受 2014年长沙市内经济增长趋势影响， 在不出台强势刺激政策的情况下， 2015年将惯性下滑，但幅度不会太 大， 受到2014年土地市场出让情况拖累， 预计2015年长沙固定资产投资将有 一定程度下滑。但是长沙2015年各 类市政设施及轨道交通建设的推进 将刺激部分居住及投资需求，因此 预计固定资产投资增幅将比2014年 有所下滑。 长沙社会消费品零售总额不断攀升， 2015年长沙将有大量商业综合体开 业运营，随着长株潭半小时消费圈、 3+5城市群一小时消费圈的形成， 长沙逐渐成为中部地区重要的贸易 中心和商品集散地，因此预计社会 零售总额增幅将有所回升。 gdp增幅固定资产投资增幅社会零售总额增幅 economic prognosiseconomic prognosis 2015年长沙经济增长将维持平稳发展状态，主要增长点体现在园区经济增长及产业结构的优化上 小幅 下滑 小幅 回升 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 长沙历年gdp增幅趋势图长沙历年固定资产投资增幅趋势图长沙历年社会零售总额增幅趋势图 长沙政策预判 policy prognosispolicy prognosis 日渐严重的通缩压力倒逼价改深化2015 年或继续降准降息，但在银行降息动力 不足的背景下，7折利率基本不可行， 长沙基本利率或将回至9折。 1 2015年长沙政府或针对多项而大额的房 地产交易环节税收进行改革，但涉及一 些部门利益，初期可能以补贴形式落地， 也能更为直接的刺激楼市成交。 2 2015年将延续2014年公积金宽松政策， 放松公积金使用条件，提高公积金贷款 额度，加大公积金利用率，继续扩大公 积金异地通贷范围。 3 2015年长沙将延续宽松有度的楼市政策，通过各种金融类“微刺激”调节楼市成交及房价。 2014年出台政 策： 2014年底，长沙县出台“县八条”，规定在长沙 县范围内(含经开区，但跳马镇、暮云街道、南托 街道除外)购买新建商品住宅均可享受购房补贴， 最高补贴1万元/套。 2014年11月21日，央行宣布执行不对称降息： 一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%， 一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%， 另外，存款利率波动区间的上限，由基准利率的 1.1倍调整为1.2倍。 2014年长沙市住房公积金管理委员 会发布长沙公积金新政，房款公积金 贷款缴存年限，开放公积金异地贷款 端口，取消公积金贷款个人担保收费 等。 2015年政策预判： 土地市场预判 2014年末各类政策利好不断加码 下，长沙楼市上演“翘尾”行情， 市场信心不断回振的背景下，各 开发商也开始积极进行土地库存 补入； 2014年平淡的土地市场给政府 2015年带来了巨大财政压力，政 府必将积极推地以平衡财政收支； 小幅回暖 土 地 成交 348 647 769 1007 932 973 1454 2178 2746 2131 84 113 164 209 178 0 0 0 1 1 1 1 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 201020112012201320142015 成交土地面积(万m2) 成交建筑面积(万）成交数量（幅） the land market prognosisthe land market prognosis 预估值 预计2015年长沙土地市场较2014年有小幅上扬 土地市场预判 受苏托垸湿地公园规划以及即 将通车的地铁1号线规划利好， 未来区域发展潜力可期，且区 域目前可出让地块较多，楼面 地价较低。 秀峰鹅羊板块 从梅溪湖区域控制性规划可以 看出，2015年板块主要出让地 块集中在西区，可出让地块主 要以金融、商业性质地块为主。 梅溪湖板块 滨江新城板块 从滨江新城区域控制性规划可 以看出，2015年板块主要出让 地块集中在北区，区域规划以 住宅性用地为主。 受益于高铁及地铁的带动，区域发 展潜力可期，目前恒大、万科、绿 地等知名企业均已入驻，且区域可 出售地块较多，楼面地价不高。但 从控制性规划可见，区域地块多被 划分为小宗地块，商业配比普遍较 高，开发商应该慎重考虑。 高铁新城板块 the land market prognosisthe land market prognosis 2015年湘江新城、高铁新城等热点板块持续发力；秀峰鹅羊板块、尚东板块发展潜力可期 新房市场预判 commercial commercial residential buildingresidential building prognosisprognosis 基于2014年土地成交量，根据静态趋势发展推算出2015年商品住宅新增供应量为999万方 季度 六区住宅用地供应面 积（ ） 2010年1季度855,164.80 2011年1季度1,800,121.49 2012年1季度1,163,930.51 2013年1季度3,204,048.64 2014年1季度2,949,332.37 2015年1季度4718931.79 季度 六区住宅用地供应面 积（ ） 2014年2季度479,260.83 2014年3季度580,433.17 2014年4季度2,518,546.87 2015年1季度 （预估值） 4,718,931.79 合计8,297,172.66 时间段六区住宅用地供应面积商品住宅供应面积比例值 2010年2季度-2011年1季度6853531.07 13698121.330.50 2011年2季度-2012年1季度6495744.85 11112881.760.58 2012年2季度-2013年1季度14465574.60 11934529.161.21 2013年2季度-2014年1季度14268194.72 13850424.411.03 2014年2季度-2015年1季度8297172.66 9996593.570.83 根据对长沙近年来项目自拿地到预售时间段监控，一般项目拿地后预计7-12个月内可获得预售许可证，结合政策将呈宽松状态发展，我们设 定2014年-2015年开发商拿地后将在9个月内拿到预售许可证，那么在2014年2季度至2015年1季度拿地的项目将成为2015年的商品住宅新增 供应源； 我们根据往年长沙土地市场1季度商品住宅用地供应面积增长趋势，我们根据平均增长速度为60%推算出2015年1季度住宅用地供应建面为 471.89万； 我们根据往年长沙土地市场住宅用地供应面积及商品住宅供应面积之间的比例关系，根据平均比例值数推算出2015年长沙市商品住宅新增供 应面积为999.66万。 新房市场预判 从土地市场来看，2014年土地市场可经营性成交建筑面积1411万，环比2013年减少了36.75万方，意味着在土地储备情况上来看2015 年新房市场供应量将有较大程度下滑； 从新开工面积来看，2014年长沙新开工面积为1635万方，按照65%的变现换算，预计2015年商品房供应量约为1063万方，较2014年稍有 回落； 从购房者信心来看，2014年楼市低迷行情导致市场客户大部分观望心态较重，但2014年第四季度多个政策利好加码推动楼市成交，购房 者信心不断回振，预计2015年楼市成交将有所回暖，但增幅有限。 1288.2 1030.3 1349.60 1189.8 1062.7 866.8 1006.96 796.7 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 0.0 200.0 400.0 600.0 800.0 1000.0 1200.0 1400.0 1600.0 2010年2012年2013年2014年2015年 商品房 供应量（万平米）商品房 成交量（万平米） 预估值 commercial commercial residential buildingresidential building prognosisprognosis 长沙内六区商品住宅量价情况及预测 2015年长沙商品房市场将呈触底回暖趋势发展，成交量较2014年将有小幅增长 供应量： 999-1063万方 新房市场预判 commercial commercial residential buildingresidential building prognosisprognosis 虽然2014年下半年存量增量有所下滑，但基数依旧处于高位，去化周期超过15个月的警戒线，2015 年将去库存仍为主旋律 11381146 118611891212 1257 1303 13881367 1460 15151556 1581 12.7 13.5 15.1 15.8 17.5 19.1 22.9 24.9 23.7 25.1 23.6 22.8 20.2 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 0 500 1000 1500 2000 长沙商品住宅市场存量及去化周期 可售面积(万)去化周期 79.9101.4340.0247.5408.2170.3233.4 44.7 28.4 16.7 15.1 19.8 30.5 36.6 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 60以下60-8080-100 100-120 120-144 144-180 180以上 12月各面积段住宅市场存量及去化周期 可售面积(万)去化周期 232.2332.9489.2218.891.7215.8 19.7 22.5 17.9 23.2 25.1 20.6 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 0.0 100.0 200.0 300.0 400.0 500.0 600.0 望城区雨花区岳麓区天心区芙蓉区开福区 12月各区域住宅市场存量及去化周期 可售面积(万)去化周期 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统 新房市场预判 commercial commercial residential buildingresidential building prognosisprognosis 其他物业类型去化周期均高于商品住宅，其中别墅及办公物业去化周期近6年半，且呈不断上升趋势发 展，2015年市场竞争将更为激烈 6362 61 62 66 68 67 72 73.3 73 72.1 74.57 80.5 19.3 10.810.611.5 27.5 35.7 32.0 34.9 31.04 33.71 32.9 33.3 36.6 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 0 20 40 60 80 100 近一年别墅市场存量及去化周期 可售面积(万)去化周期 297299 309312314318 326329 375 399 415.01432.67 462.09 98 61 49 54 76 96 76 67 56 59 63 61 54 0 20 40 60 80 100 120 0 100 200 300 400 500 近一年商业市场存量及去化周期 可售面积(万)去化周期 114115 117116117 118 114 131 141142 157 169 177.93 39.7 48.4 52.4 58.4 68.1 76.5 57.4 48.048.9 47.0 71.671.2 77.31 10.0 30.0 50.0 70.0 80 100 120 140 160 180 200 近一年办公市场存量及去化周期 可售面积(万)去化周期 939399103106105109117117121124130135 29.6 28.4 30.4 31.4 28.9 30.6 36.1 42.2 45.5 47.7 57.958.2 49.5 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80 90 100 110 120 130 140 近一年公寓市场存量及去化周期 可售面积(万)去化周期 新房市场预判 从市政配套来看，2014年是长沙地铁元年，通过近一年的体验，长沙人民大多体验到地铁给生活带来的便捷，目前沿地铁线的项目销 售情况均较为理想，2015年长沙地铁1号线即将通车，轨道交通的建设将带动沿线各楼盘的销售量价； 从人口吸引力来看，2015年长沙将有大量的商业综合体、经济园区、星级酒店等物业开业，在带动区域经济发展的同时，也提供了大 量的就业岗位，提升了城市人口引力，这也给长沙楼市补入了大量的潜在需求人群； 从市场存量来看，2015年长沙楼市存量依旧处于高位，漫长的去化周期无法提供充足的涨价动力，因此房价上扬的幅度不会很高，预 计将与2013年处于同一水平。 commercial commercial residential buildingresidential building prognosisprognosis 长沙内六区商品住宅量价情况及预测 2015年长沙商品房市场成交均价将出现拐点，呈止跌回升的趋势发展 5344 6546 6863 6681 4000 5000 6000 7000 8000 2010年2012年2013年2014年2015年 商品房 成交均价(元/平米） 预估值 开工篇 2015年，长沙交通正全面提质，除了轨道交通之外，河西交通枢纽有望封顶。 落成篇 城市机遇预判 市政交通建设 磁悬浮：2015年12月建成 brt：万家丽路brt，2015年完工 长株潭城际轻 轨：预计2016 年建成通车 地铁1号线： 预计2016年 初通车 地铁4、5号线：2015年开工有轨电 车：2015 年，河西 有轨电车 项目将会 正式启动 过江通道：增桥隧至14座 城市机遇预判 磁悬浮列车的开通将极大的提高高铁新城区域价值，形成高铁、地铁、火车、机场的无缝联通核心 磁悬浮列车是是一种靠磁悬浮力(即磁的吸力和排斥力)来推 动的列车。由于其轨道的磁力使之悬浮在空中，行走时不 同于其他列车需要接触地面，因此只受来自空气的阻力。 磁悬浮列车的最高速度可达每小时500公里以上，比轮轨高 速列的300多公里还要快。 长沙磁浮工程是湖南首条中低速磁浮交通线路，投资估算 总额为41.95亿元，线路长约18.54公里，项目总工期计划 为20个月。2014年5月16日上午，长沙火车南站至长沙黄 花机场磁浮工程在长沙南站东广场开工建设，也是国内首 条具有自主知识产权的中低速磁浮交通线路 。 全线设车站3座，分别为长沙火车南站、梨站和黄花机场站， 设车辆段与综合基地1处，设计时速100公里，全程10余分 钟。 5月16日正式开工以来，该项目进展顺利，目前征地拆迁工 作已基本完成，进入无障碍施工阶段，预计2016年上半年 可投入运营。 市政交通建设 城市机遇预判 市政交通建设 快速公交系统（bus rapid transit）简称brt ，是一种介于快速轨 道交通（rapid rail transit，简称rrt）与常规公交（normal bus transit，简称nbt）之间的新型公共客运系统，是一种大运量交通 方式，通常也被人称作“地面上的地铁”。 长沙将先期建设万家丽路和韶山路两条快速公交brt系统。而万家 丽路上的brt将成为星城首条brt。万家丽路快速化改造主线按城市 快速路标准建设，为高架双向6车道；地面辅道按城市主干路标准建 设，为双向8车道，其中中央2车道为brt快速公交专用道。 长沙首条brt已经于2014年4月正式动工，根据工期安排，项目总 体预计2016年4月7日完工，其中万家丽路高架主线及匝道力争于 2015年10月7日通车。 万家丽路快速化改造将极大的缓解城东交通压力，成为中心 城区的交通走廊 长沙brt规划线路图 （除万家丽路，其他路线采用普通公交路线） 万家丽路快速通道远景图 brtbrt实景图（其他城市） 城市机遇预判 市政交通建设 长沙地铁1号线一期工程自汽车北站至万家丽路站，为南北走向，从汽车北站沿芙蓉路开始南下，穿 越浏阳河，到达营盘路，改走黄兴路，与长沙地铁2号线交于五一广场，之后继续往南，最终到达万 家丽路。全长23.569千米，高架线1.139千米，过渡线0.21千米，平均站间距1.178千米，于2010年 12月27日正式开工，预计2015年底-2016年通车。 长沙地铁1号线一期工程最终确定的20个站点，由北向南分别为汽车北站、开福区政府站、北辰三角 洲站、开福寺路站、湘雅路站、营盘路站、五一广场站、人民路站、城南路站、侯家塘站、南湖路站、 赤黄路站、金色大道站、铁道学院站、友谊路站、省政府站、时代阳光大道站、披塘路站、大白路站 和万家丽路站。 地铁1号线将贯通城市南北，在五一广场与2号线实现十字换乘 城市机遇预判 重点规划项目 湘江新城是按照长沙市委、市政府重点打造的五大城市片区之一，将构筑成长沙的生态tbd 湘江新城向南接壤滨江新城，受益金融商务区的巨大影响；向北引领大泽湖及望城国家经济技术开发区的经济腾飞；向西聚集金星北区已 有的成熟人气和知名度；向东6公里沿江一线江景，承继月亮岛将打造成为世界一流都市生态文化旅游岛的无限风光； 2014年9月15日，湘江新城“两纵两横”主干道路盛大开工，这标志着一直给人以“概念”遐想的湘江新城，即将以国际的视野发轫于湘 江理想，践行两型愿景，同时也标志着湘江新城正式从概念走向具象； 按照定位规划，湘江新城定位为“长沙首席国际文旅新城”。湘江新城按照“产城融合、岛城联动、城园互动”的规划理念，充分融合月 亮岛