休闲步行街研究（26页） .pdf

休闲步行街研究专题休闲步行街研究专题休闲步行街研究专题休闲步行街研究专题 版权声明：该报告的所有图片、表格及文字内容的版权归北京绿维创景规划设计院所有。 旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 new dimension planning & design institute ltd. 电话：010-840761668409809915811113303 传真邮箱： 赢商网双1 1 给你3 0 天双重大福利！ 高价悬赏6 类资料，v i p 资料不设防： 1 、商业项目全程策划报告 2 、品牌拓展计划报告 3 、购物中心招商运营策略 4 、购物中心考察报告 5 、租金策略与测算方法 6 、圣诞/ 元旦营销活动策划案 详情：h t t p : / / d o w n . w i n s h a n g . c o m / h d / 2 0 1 4 1 1 / 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 1 一、概述一、概述 绿维创景认为，休闲步行街即是位于城市（区）繁华地段，受到交通管制只许行人步行 的，具备一定的休闲消费吸引力，且能够聚集人群并为之提供休闲游憩的通道或街区，是城 市休闲聚落的表现形式之一。 休闲步行街的基本要求如下：休闲步行街的基本要求如下： 首先，作为步行街，休闲步行街是设置的不准车辆通行，只许行人步行的通道或街区 其次，休闲步行街必须有自身的特色，形成一定的可以聚集人群的休闲消费吸引力。 如 步行商业街、酒吧街、旅游景区（点）步行街等，分别以购物、酒吧集合、民俗文化古建筑 等作为各自的主要吸引力，都会构成对市民或游客的吸引，从而触发前往消费体验的动机。 再次，休闲步行街是一个多功能、多业种、多业态的集合体，在其特色吸引力下，除满 足前来游客的首要需求之外， 还要能够为游客提供休闲游憩的放松体验。 理想的休闲步行街 （区）应该是符合现代消费的趋向，具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、 金 融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通、贸易等15项功能和5060个业种，最大限度地 满足广大消费者的购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等各种需求。 第四，休闲步行街一般处于城市（区）或景区（点）的繁华地段，且有足够的配合其特 色吸引力的场地和规模空间，能够为聚集的人群提供充足的空间。 但是要想成为世界或国内著名的休闲步行街，还应该具备以下几个条件：但是要想成为世界或国内著名的休闲步行街，还应该具备以下几个条件： （1）具有悠久独特的文化，是商业、旅游(休闲)与文化的有机结合； （2）具有极高的知名度，是一个国家或地区的商业或文化的品牌； （3）具有引领时尚潮流的鲜明特色，是民族与国际精华的有机结合； （4）具有良好的城市景观与生态环境，是传统与现代的有机结合。 从商业休闲化和旅游产业系统升级的角度看，对城市（区）休闲步行街的理解如下：从商业休闲化和旅游产业系统升级的角度看，对城市（区）休闲步行街的理解如下： （1）休闲步行街代表着现代城市（区）步行街、商业街的一种发展趋势。 （2）休闲游憩功能是休闲步行街的核心功能。 （3）休闲步行街的商务商业功能具有明显的休闲游憩性。 （4）城市（区）生活方式的提升，特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分，是 休闲步行街形成的重要动力机制。 二、分类二、分类 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 2 1 1 1 1、从形成机制看休闲步行街的分类、从形成机制看休闲步行街的分类 步行街的形成机制是决定其整体或局部商业格局、 形态的基础原因， 分析休闲步行街的 形成机制（即核心消费吸引力） ，可以把休闲步行街分为以商业导向的休闲步行街和以休闲 旅游导向的步行街两大类。这两类步行街在开发和运营过程中由于其面对的客源需求不同， 其开发和运营模式也不尽相同。 由于这两类步行街中具体吸引力依托资源不同， 还可进行次 级分类。 （1 1 1 1）以商业导向的休闲步行街）以商业导向的休闲步行街 该类步行街以谋求商业利润作为根本目标， 同时注重环境质量， 这类步行街上往往有比 较亲切宜人的氛围，设立有绿地、彩色的路面、街头雕塑、座椅等，使人们在购物之余， 仍 愿意留在步行街中活动。 综合型商业步行街综合型商业步行街 该类步行街以传统商业为主要内容， 通过提升环境， 调整消费业态形成的综合性商业步 行街，比如北京王府井、上海南京路、成都春熙路等。 传统商业步行街是历史上形成的， 在城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。 它是 城市的名片，体现城市繁荣，具有独特性和不可再生性，旅游资源、文化资源、商业资源是 其核心力竞争力所在。 核心吸引力：观光旅游、特色餐饮、购物、休闲等多功能的有效聚合。 客群消费：本 地和外地客源为主，消费层次丰富、消费时间较长（12天） 、具有明显的无差别消费特征。 业态特征：多元化的业种经营，能满足吸引大量、多层次消费者的需求；业态丰富，娱乐、 餐饮、休闲的比例均有合理配比； 商业布局：以传统的商业空间为核心，衍生出系列休闲 等辅助商业空间。changepage 特色商业步行街特色商业步行街 特色商业步行街是面向特定消费群体提供专业商品或服务的休闲步行街， 多见于商业发 展历史悠久、特色鲜明的城市，主要是依托传统的商业街区形成，并随着城市商业水平的提 高而呈点轴状扩张， 并不断加大休闲功能的比例， 具有较为浓厚的城市传统文化或者商业特 征沉淀。 特色商业步行街具备三大特点：突出专业商品特点，经营专业商品的店铺在特色 商业街里能够占到50；突出民族和民俗特色；具有休闲、风情特点。 如北京中关村电子一条街、北京三里屯酒吧街、北京马连道茶叶一条街、杭州健康路丝 绸特色街、广东番禹电器一条街、以及散落在各地的很多美食酒吧一条街。 核心吸引力：该类步行街的最终形态为商业，表现为最终生成为某种商业业态，或以餐 饮、或以泡吧或以购物等为核心业态的聚合模式。 客源消费：以本地为主，通过商业升级和聚集，外地客源会逐渐增多；消费时间相对较 短，大众消费较多、最能体现本地商业习性，购物娱乐性较强。 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 3 业态特征： 较为单一化或多元化的业种经营； 本土化商业形态分布普遍， 以零售业为主， 大多存在规模小、类型多、大众型和无差别性等特征，根据城市商业文化而呈现不同主题化 发展形态。 商业布局：由于脱胎于城市传统商业街区，受城市传统商业格局影响较大，在此沿袭下 补充、改建和扩张，受周边区域性质和发展影响也较大。 开发特点：打造该类步行街的核 心是寻求区域的商业空白点和市场空白点，从而为应对其空白创造自身有效发展前景。 特色商业步行街正在以其高度的专业性和鲜明的特色显示出旺盛的生命力。 室内商业步行街室内商业步行街 室内步行街是一种特殊形式的商业导向的休闲步行街，通常是一个规模庞大的集购物、 娱乐、消闲、观光于一体的室内建筑，并附以灯光、花草、树木、雕塑及其他使人赏心悦目、 心旷神怡的舒适物。室内步行商业街通常提供以下场所和服务：零售业(包括百货商场和各 种专业商店)、餐馆、 ，酒吧、咖啡厅、电影院、剧院、商业俱乐部、儿童乐园、生意及商务 洽淡室等。 室内商业步行街能够提供良好而舒适的小环境，使商业活动免受自然气候的影响， 大 型 shopping mall 和地下商业街都属于室内商业步行街的范畴。如北京东安商场的“老北京一 条街”、沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”等。 室内商业步行街具有以下特殊效用：a.室内步行街能够提供良好而舒适的小环境，使消 费者不再受自然气候的困扰，随时享受舒适的消费过程。b.在传统商业淡季，室内步行街对 消费者具有强大吸引力。 c.室内步行街扩展了步行街的商业空间，在一定程度上满足步行 街对体量的要求。 特别值得一提的是，伴随着国家土地政策的严控和城市的迅速扩张发展，地下商业步 行街在我国拥有广阔的发展前景。 （2 2 2 2）以旅游休闲导向的步行街）以旅游休闲导向的步行街 该类步行街是以休闲、 娱乐为主要目的的旅游休闲步行街， 这类步行街往往兼多种功能 于一身，而为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的主旨。在这样的步 行街中，人们往往可以充分感受到交往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。 一般坐落在拥有悠久历史和文化底蕴的古城古镇的步行商业街， 都具有先天和独特的旅 游、观光、休闲和购物的功能和优势（特色风貌、文化、民俗等基础） ，可以结合其所在城 市的历史资源打造。 旅游城市或城市内毗邻旅游景点的以休闲消费为特色步行街区， 一般可 成为商业与旅游的黄金结合点，比如成都的锦里，杭州的清河坊，重庆的洪崖洞等特色休闲 步行街区；此外“先有观前街，后有苏州城”的苏州观前街，坐倚松花江美丽风景区的哈尔滨 中央大街、眺望百年外滩异国风情的上海南京路、与香港接壤的深圳中英街、与澳门连通的 珠海莲花路、安徽屯溪的老街、北京的琉璃厂文化街等也都是该类休闲步行街的代表。 核心吸引力： 旅游吸引力， 即该类休闲步行街具备吸引外地或以旅游为目的的本地游客 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 4 的特点和能力。例如历史文化街区依靠历史文脉与古建筑成为有效吸引力；北京789艺术街 区则以前卫时尚的特色文化艺术为主要吸引力。 业种组合：单一化业种经营，多元化业种经营。 目标客群：该类步行街的主要客群为外地游客，并根据其类型不同，所吸引的客群的细 化结构也有所侧重。 开发特点：打造旅该类步行街的首要是研究目标客群的喜好和消费层 次，并针对本项目的核心吸引力，考量其竞合态势，从而寻求项目本身的发展空间。 依托于城市旅游提升形成的休闲步行街，主要有以下两种：依托于城市旅游提升形成的休闲步行街，主要有以下两种： 旅游资源伴生型旅游资源伴生型 该类旅游休闲步行街依托城市中较为强势的人文或自然资源， 由传统休闲、 旅游行为提 升所形成，同时也是城市休闲、旅游高度商业化的结果，如成都武候祠旁的锦里。一方面， 满足外地游客日益复杂的旅游、休闲和商业需求，另一方面，也以旅游资源为核心，集合和 提升本地居民的商业消费需求。 客源消费：凭借优势旅游资源，外地游客首先成为其启动的主力客群消费能力强、 盲目性强、数量大，季节性强、一次性消费明显。随着旅游方式提升和商业业态补充，本地 消费逐渐增强，可适度弥补单一客群的缺陷。 商业布局：旅游资源特性和区域旅游服务水平是影响其商业格局的两大因素。因此， 该 类休闲步行街的商业首先是要满足旅游资源开发和运营的需要， 然后满足游客旅游综合消费 的需要，在二者基础上进行丰富、提升和优化。 业态布局：具有很强的“资源导向”和“服务导向”。资源导向决定其具有较强的“主题化” 特征和基础， 服务导向决定其旅游服务业态的完整性， 但并不强调城市商业形态完整。 因此， 占主导地位的是餐饮、住宿、娱乐等服务型业态。在资源导向的影响下，这种休闲步行街形 态的商业业态最具有趣味性和游乐性。changepage 新游憩目的地型新游憩目的地型 该类步行街主要由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成。 随着人民物质和精神生活快 速提升，越来越多的生活形态、商业形态具有了可消费性、可体验性及可娱乐性，大量创新 的游憩方式得以产生和壮大。在此基础上，为满足城市内外顾客的综合消费需求，以城市新 游憩方式为核心，逐渐形成规模化、主题化、轴状分布的休闲步行街形态，它既可由某个商 业类型聚集扩大而成，如城市中的酒吧街、数码街等；也可由其非商业形态的发展、创新和 集成而成，如北京798等。 不同产业或商业形态， 扩展所形成的新游憩目的地形式也是不同的， 其延伸出的形式也 不同，但究其根本，也有一定规律可寻 客源消费：客源根据其基础产业或商业形态，呈现 消费者特征和行为的高度同质化、极端化和规模化。 商业布局：首先是以其基础产业或商 业形式为主体，并在周围形成配套设施和衍生商业；其次，产业聚集性决定其商业和休闲先 天就具有很强的主题性。 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 5 2 2 2 2、从客群消费行为看休闲步行街的分类、从客群消费行为看休闲步行街的分类 休闲步行街的打造，其根本目的是为消费群体提供适销对路的消费方式和休闲方式， 因 此从客群消费行为区分休闲步行街，对其未来开发模式和发展动态有着更为明确的作用。 （1 1 1 1）以购物为核心的休闲步行街）以购物为核心的休闲步行街 次级分类：开场式购物型、小商铺聚合型、购物中心、新主题型等。 核心吸引力：购物。 目标客群：本地客源为主，部分外地到本地以购物为目的的消费群体。 特点：本类型步行街以“购物”为核心和最终目的。从关注客群购物心理的敞开式购物到 休闲活动比重增加的新型生活购物中心或步行商业街（区） ，其发展趋势只能是越来越提高 休闲活动在其业态中的比重，做到“如何让客群更为舒适休闲地购物”。 典型案例：北京王 府井等。 （2 2 2 2）以休闲消费为核心的休闲步行街）以休闲消费为核心的休闲步行街 次级分类：餐饮消费型、酒吧消费型、ktv 等不夜城消费型、游乐消费型、新主题商务 休闲消费型等。 （注：这里的“消费”一词为狭义概念，指纯消费不带走实物的消费状态） 核心吸引力：某种或多种特色的休闲消费。 目标客群：本地休闲客群，商务型客群。 特点：本类型步行街以休闲消费为核心，休 闲产业引导或主导，购物等其他功能、业态为配套，在成功运营之后将成为一种单一的消费 代言，如到后海去“泡吧”，到簋街去“吃饭”，广义地说到王府井去“买东西”等。随着休闲业 态的细化分工， 休闲消费模式也将越来越繁多， 如依托于工艺坊等特色创意产业的集聚形成 的步行街区。 典型案例：后海酒吧街、簋街、798艺术街区等。 （3 3 3 3）以综合消费为核心的休闲步行街）以综合消费为核心的休闲步行街 随着步行街的发展和各功能的完善， 以综合型消费为核心吸引的休闲步行街也将成为发 展趋势。 核心吸引力：购物和其他特色休闲消费的结合。 目标客群：本地和外地休闲客群。 特点：本类型步行街以购物和其他特色休闲消费为 核心，历史文化为依托，休闲产业为主导，其他功能、业态为配套，一般都是某个区域的商 业文化代表。 典型案例：发展至今的北京王府井等。 3 3 3 3、从其他要素特征看休闲步行街的分类、从其他要素特征看休闲步行街的分类 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 6 （1）从消费群体特征看 广域受众型步行街：城市中心及“城市名片”特征吸引异地旅游群体，综合业态规划满足 本市消费群体需求；如北京西单商街、广州天河城、宁波天一广场、华南 mall 等。 区域吸引型步行街： 位置因素及“特征”定位决定主体目标客群为区域内消费群体；如 金源 mall、北京世贸天阶等。 游客主导型步行街：旅游目的地形象，使异地游客成为主要消费群体；如北京王府井、 上海南京路商业街、南京湖南路商业街、大连天津街等。 （2）从规模体量特征看 超大型：如北京西单商业街、华南 mall、宁波天一广场、广州天河广场等。 大型：如北京世贸天阶、上海新天地、华侨城铜锣湾广场 中小型：如后海酒吧街、簋街、南京1912时尚休闲街 （3）从区位要素特征看 城市中心型：位居城市中心，可视为城市名片；如北京西单商业街、宁波天一广场等。 区域代表型：视为区域地标，区域购买力特征明确；如北京金源 mall、世贸天阶等。 社区邻里型：位于社区内部，休闲消费活动主题明确，环境优美，可以带动社区的房屋 销售；如上海浦东世纪花园社区的休闲步行街。 景区景点型：位于景区或景点内部，景区或景点的核心休闲区；如四川九寨边边街。 （4）从建筑类型特征看 根据休闲步行街两侧建筑特征和象征意义，休闲步行街可以分为：历史建筑型；民俗建 筑型；其他特色建筑型；changepage 三、发展及现状三、发展及现状 1 1 1 1、起源、起源 中国步行街的起源最早可追溯至唐代。唐代的长安城就已出现著名的东市和西市商业 街。到了宋代，步行商业街已极度繁荣， 清明上河图所描绘的就是宋代典型步行商业街 的繁荣景象。 北京王府井商业街形成于元代， 清朝末年逐渐形成商业街。 700多年的建街史和100年的 商业发展史， 为王府井商业街留下了丰厚的历史文化遗产和鲜明的商业特色， 使王府井步行 商业街享有“金街”的美誉。 赢商网- 运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：h t t p : / / d o w n . w i n s h a n g . c o m / 添加q 群1 4 0 9 0 8 6 1 3 ，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 7 北京前门商业街历史悠久，早在元朝，当时丽正门（即今前门）外通往郊外的大道就是 它的前身。到了明朝中叶前门大街逐渐形成为一条商业街，至今已有400多年的历史。前门 商业街历史上曾经是京城最大的商业中心， 悠久的历史造就了前门的许多中华老字号， 一些 老店、名店至今尚存，在店铺布局、建筑形式、经营特色和商品品种等方面都体现着厚重的 传统文化色彩。 2 2 2 2、发展、发展 步行街是整个经济社会进步的客观结果， 是城市化进程不断推进和城市发展现代化的必 然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要， 是 全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。在近代和现代，由于种种原因，我国 步行街发展逐渐落后于西方国家。 自20世纪80年代，我国开始建设现代的步行街。在世纪之交，我国许多城市开始出现规 划和建设步行街的高潮，步行街成为我国城市建设和形象提升的重要内容。据粗略统计， 全 国目前已有几百条大大小小，风格各异的步行商业街。 19992000年，步行街在我国迅速热起来，其社会作用、综合功能、经营结构，旨在为 商业服务企业营造一个更理想、更舒适的集中经营环境；是商业服务业多业种、多业态的有 机组合体； 在店铺数量上， 是以专卖店为主、 大型商场或超级市场为辅； 可以满足人们购物、 餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身， 步 行街成为商业与旅游业的最佳黄金结合点。 步行街在其起源和发展的历史进程中， 在功能上完成了由单一的满足消费者购物的基本 需求向集购物、休闲、娱乐、餐饮、健身、运动等多元化需求的转变；在街市的规划上经历 了由杂乱无章的自由发展阶段到逐步完善、 整体布局协调的成熟阶段； 在步行商业街发展与 规划的构造上，已逐步实现了网点布局、经营结构、经营形态、门市铺面等配置的合理化与 高级化。 总之， 我国的步行街建设和发展， 应是商业经营者自觉或不自觉进行错位竞争的一种表 现，是市场由同类重复、无序竞争向理性错位、有序竞争发展的一种表现，既是对城市原有 商业资源的整合，也应是商业向更高阶段发展的一种准备。 3 3 3 3、现状分析、现状分析 西方国家的步行街建设比较成熟，出现了一批在世界上有影响力的代表性的步行街。 进入新世纪，我国步行街的建设和发展倍受城市政府领导和有关建设管理部门的重视， 也为城市商界高度关注，受到城市广大市民的欢迎。其发展现状表现出总量迅速增长、地位 日益显著等特征。 由于种种原因，在近代和现代，我国步行街发展逐渐落后于西方国家，在设计、建设和 管理中亦存在许多不足和缺憾。例如，在一些中小城市所建设的步行街，具有很强的跟风性 质，存在诸多问题。如：盲目模仿国外；缺少合理规划，与城市规划、购买力流向等没有很 好地结合，导致有街无市；投资不考虑回报，经济效益堪忧；缺少配套设计；经营商品雷同， 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 8 缺乏特色等等。 四、基于旅游的休闲步行街的设计打造四、基于旅游的休闲步行街的设计打造 现代步行街集吃、住、行、游、购、娱多功能于一身，步行街将成为商业与旅游业的最 佳黄金结合点。随着近年来旅游业的不断发展，吸引了众多外来人士到中国观光、旅游、 购 物，为我国的经济发展带来了商机。 针对目前我国步行街发展的现状和问题， 尤其针对如何增强步行街的休闲化， 我们研究 分析了旅游策划和规划思路在休闲步行街建设中的应用。 1 1 1 1、休闲步行街旅游吸引物与游憩方式的设计、休闲步行街旅游吸引物与游憩方式的设计 旅游吸引物设计的理念： 从形成机制上可以看出， 休闲步行街的旅游吸引物系统不是独 立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。通过 商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、 业态重组等手法， 可以将分散的商业积聚成吸引物， 也可将分散的吸引物集合成核心吸引物； 通过街区景观处理、 城市文化具象、 城市景观微缩等手法， 可将城市其他景观文化等元素“借 用”进休闲步行街；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可 以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。 游憩方式的设计主要体现在：商业形态的趣味化、主题化、体验性与参与性设计，商业 配置的全程游憩化设计，以及商业行为的游乐化设计等方面。 2 2 2 2、休闲步行街景观设计和公共空间设计、休闲步行街景观设计和公共空间设计 不同的休闲步行街， 其室内景观和室外景观的配比是不同的， 景观基础和性质也是不同 的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来，城市步行街的景观首先是商 业型景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地 制宜进行打造。 3 3 3 3、休闲步行街的旅游功能分区和游线设计、休闲步行街的旅游功能分区和游线设计 旅游功能分区设计要与商业业态布局结合， 旅游功能分区相对宏观和完整一些， 而商业 业态的布局则更为微观和具体。 旅游游线设计要与商业人流动线结合，同时满足商业和休 闲旅游的双重要求，完善的人流和交通线路设计，从而更能实际延长顾客停留时间，增加衍 生和附加消费。changepage 五、开发建设模式和商业模式五、开发建设模式和商业模式 有关步行街的开发建设、管理模式、景观设计营造以及传统街区的改造，通过对社会各 界专家们的看法和国内外案例成果及经验教训的分析研究， 总结得出步行街的开发建设和商 业模式主要有以下几种。 1 1 1 1、开发建设模式、开发建设模式 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 9 （1）政府统一引导、规划开发模式 如广州的“上下九”，具有地方文化特色的，以市民消费为主。由于商铺多为私人产权， 政府只能通过逐步的引导，来实现统一的规划，政府作为主要手法来规范市场，但至于经营 者要卖什么，还是需要靠市场调节来运作。 政府投资， 进行整体改造、 开发保护地域历史建筑风貌及文化特征， 打造城市旅游品牌， 如成都宽窄巷子开发。 （2）政府引导、开发商开发模式 政府进行项目整理、产权清理，成片出让，吸引一级开发商进行商业旅游开发，如上海 新天地开发模式。 （3）开发商统一开发、招商模式 用旧建筑包装现代商业文化，让人既能在历史时空的隧道中穿梭，感受到历史的气息， 又能享受现代时尚文化。目前，上海新天地已成为集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际 化休闲、文化、娱乐中心。其开发模式由一个发展商根据自己的市场定位，采取统一对外招 商的办法，而且只租不卖，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌。 对于初步形成市场效益的区域，开发商进行项目整理，虽然拆迁、置换成本高，但土地 出让成本较低。 （4）社区参与模式 社区参与步行街建设开发的主要方式有以下几种： 生活情境创造 很多历史商业街区都是历史上中外文化交融、聚集的再现和载体。体验经济时代，吸引 旅游者的不仅是一个个街区、一栋栋的建筑，更重要的是生活方式和情境化体验的创造。 很多历史商业街区都是承载历史和文化的空间， 生活情境的再现能更好烘托商业街的历 史文化背景。居民是社区活的灵魂，也是历史商业街区中流动的风景线。建筑因为有人才有 了生机和活力，建筑才不是静态的空间。 用地功能转换 如五大道作为旅游、商务及休闲社区定位，要考虑到社区功能和交通设计，旅游、商贸 及休闲业的发展，对于该区域的教育用地环境将产生较大影响。同时居住型、社交型别墅的 建筑，从安全和舒适度角度，作为幼儿及小学生教育场所有一定隐患。建议社区内幼儿园、 小学置换出该区域。 政府引导、企业牵头、社区参与 赢商网双1 1 给你3 0 天双重大福利！ 高价悬赏6 类资料，v i p 资料不设防： 1 、商业项目全程策划报告 2 、品牌拓展计划报告 3 、购物中心招商运营策略 4 、购物中心考察报告 5 、租金策略与测算方法 6 、圣诞/ 元旦营销活动策划案 详情：h t t p : / / d o w n . w i n s h a n g . c o m / h d / 2 0 1 4 1 1 / 详情：h t t p : / / d o w n . w i n s h a n g . c o m / h d / 2 0 1 4 1 1 / 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 10 如五大道初期，通过政府引导，投资商牵头进行部分旅游开发，通过对风貌建筑商业开 发的示范作用，吸引其它产权单位及业主，主动参与五大道的整体开发。 2 2 2 2、商业模式、商业模式 步行商业街不同于一般的商场， 它的商业模式包括街道两旁商铺的商业模式和整条商业 街的统一管理。 大多数步行商业街的各家店铺是在街道协会或者管委会的统一管理下独立 经营， 而上海豫园商城则是在上市公司统一管理下的多条特色商业街。 步行商业街的街道协 会或街道管理委员会不仅具备普通的商业物业管理功能，而且在商业街整体形象宣传方面， 公共服务与商业服务水准方面都应进行统一的管理。 开发商处理好商业街的投资回收形式， 商铺投资者选择商铺和商业街管理模式的选择都 是商业街选择商业模式的关键。 此外， 步行商业街商业模式的选择需要相关管理部门处理好 开发商和商铺投资者或经营者与消费者的利益关系。 （1）商业盈利模式 目前，国内步行街区的商业盈利模式主要有以下几种： 传统商业地产模式 步行街作为一种商业地产， 首先可以通过地产开发获得投资回报， 主要的投资回收方式 有：出租经营、出售经营和使用权出售，其中出租经营是步行街最普遍的投资回收方式。 步行街商铺的盈利需要商铺投资者、 商铺经营者、 步行街开发商以及当地政府在充分了 解消费者购物休闲等需求的前提下进行真诚合作。 政府引导管理，通过商铺出租、经营获利，如广州上下九； 政府按级差地租向大型房地产项目收取土地使用费，再把钱投入商业街改造，以尽快 收回投资并增值。 而大投资商商往往要抢占商业街最具增值潜力的黄金地段， 搞大体量建筑， 提高容积率， 这就难免破坏步行街的原有文化韵味， 打乱步行街的结构。 所以采用这种模式进行步行街建 设中，既要保护投资商的积极性，还要警惕其自发性。changepage 旅游开发带动模式 旅游是政府控制着资源， 政府起着很大的主导作用， 对于旅游投资的规划运作影响巨大。 对于高投资、回收周期长的旅游开发来说，投资商往往要求有短期的回报，而非旅客收入的 其它收入方式往往成为一种重要补充，甚至成为影响投资商进入的核心要点。 目前，很多 投资商在旅游或者商业之外， 对休闲地产或者旅游地产兴趣很大， 往往会在旅游或者商业项 目开发的同时， 通过旅游地产， 在旅游或者商业真正发展甚至开发之前， 就收回大部分投资。 如：通过出让独立别墅使用权，业主居住并养护，同时可以在允许范围内开展休闲项目， 如 青岛八大关和广州沙面； 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 11 休闲步行街作为一种休闲娱乐等为主要功能的步行街和商业地产， 和旅游业结合比较紧 密，除了简单的特色街道和特色建筑观光外，更重要的是要挖掘他们的文化价值，尽可能地 展示历史沉淀下的生活环境、街区氛围，依托旅游打造更有灵魂的风景。所以依靠旅游开发 带动区域增值和经济发展，也是重要的一种商业模式，如：政府将整个区域作为旅游区整体 收取门票， 统一管理， 同时出让部分建筑， 用于度假型及经营型开发， 如以前的厦门鼓浪屿。 从步行街的各功能要素来看，与旅游结合的具体方式（旅游者的体验模式）有： 风貌建筑观光； 演艺等历史文化体验； 特色餐饮、购物、休闲娱乐； 商务、会所、主题俱乐部； 特色型主题酒店、青年旅馆等住宿； 多类型特色交通游览工具体验等 整合理念下的开发模式 休闲步行街兴起至今，已成为一种时尚，其功能齐全、环境优美、生活方便，并能同时 满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，是城市或景区建设改造中的点睛 之笔， 是提高城市或景区竞争力的重要体现， 在某种程度上也反映着城市商业或景区发展的 繁荣程度，进而体现着一个城市或景区的整体形象和灵魂。 步行街作为城市商业地产项目一般都地处黄金地段， 不仅为投资商提供了一个良好的环 境，为广大消费者提供了一个购物、休闲、娱乐的好去处，也为其所在城区经济发展聚集了 人气。作为旅游休闲商业地产开发模式之一，已经成为投资热点。从投资开发和运营的角度 来看，休闲步行街必须与城市、景区、企业等投资主体形成联合与有效的互动，才能健康良 性发展。 根据休闲步行街依托城市、企业，还是围绕景区，模式也不尽相同，可以是依托于景区 景点或目的地的休闲消费聚集的街区，可以是依托于城市的休闲消费为主的都市休闲街区， 也可以是依托于特色产业的商品和休闲聚集街区。 步行街与城市发展 依托于作为都市休闲核心产品的休闲步行街，城市休闲的一些项目围绕休闲产业聚集、 围绕街区聚合，主要以商业销售为主，包括酒吧、洗浴、工艺坊、创意产业、特色餐饮的聚 集等，会进一步形成“城市休闲聚落”（具体见附件2“都市休闲聚落”研究 ） 。 休闲步行街或者休闲聚落作为一种商业地产，不仅可以给投资商带来巨大的商业利润， 还可以通过人气商气拉动周边的土地升值， 从而扩大政府、 投资商、 社区居民等各方的利益。 这是政府与商业地产、休闲旅游相结合的重要城市运营手段，既可以获得足够的经济利益， 赢商网- 运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：h t t p : / / d o w n . w i n s h a n g . c o m / 添加q 群1 4 0 9 0 8 6 1 3 ，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 12 又可以在文化、 休闲、 旅游、 城市形象等方面有所突破， 促成休闲旅游城市升级的重要支撑， 更重要的是可以获得良好的发展势态和发展环境。 步行街与景区 依托于景区景点或目的地，特别是古城古镇这种结构中，一般都会形成一定的购物、 休 闲消费聚集， 我们称之为旅游目的地聚集小镇的休闲聚集结构， 以白天的购物和夜间休闲为 主体， 几乎大型景区周边都形成了这种聚集， 这是典型的旅游商品聚集结合旅游业消费聚集 的街区模式。 步行街与特色产业 商业企业根据其产品特色，结合企业厂区改造生产街区，配合一定的休闲设施，打造独 具特色的休闲商业步行街，形成特色生产、特色观光及特色休闲购物的消费聚集，不仅为广 大消费者提供了购物、休闲、娱乐的好去处，作为特色企业的宣传名片，也给企业发展聚集 了人气，促进了企业本身的良性发展。 （2）管理模式 步行商业街的管理模式大致分为三种： 委托制 在管理处下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广 告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街。 抽调制 从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、 物 价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街。 物业管理制 成立物业管理公司， 靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作， 并协助相关职 能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。 changepage 附件附件1 1 1 1：绿维休闲步行街案例展示：绿维休闲步行街案例展示 赢商网- 运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：h t t p : / / d o w n . w i n s h a n g . c o m / 添加q 群1 4 0 9 0 8 6 1 3 ，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 13 动漫水街 寿阳古街 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 14 红苗水街 附件附件2 2 2 2：绿维相关研究：绿维相关研究 （一（一） “ “ “ “都市休闲聚落都市休闲聚落” ” ” ”研究研究 在研究“城市休闲商业地产”与“都市旅游”的项目过程中，我们逐渐发现，“都市休闲聚 落”可称为城市休闲消费一种典型范式，用这种概念去界定和区分城市休闲消费，可以使得 我们跳出城市商业地产或者都市旅游的界限，用一种更为宽阔的视角去分析城市休闲消费， 从而更加深入浅出地形成对具体的课题项目研究，无论是超级型城市商业地产项目开发， 还 是单一的都市旅游项目建设。 1 1 1 1、都市休闲聚落概念界定、都市休闲聚落概念界定 绿维创景认为，都市休闲聚落，即是位于都市之中，具备一定的休闲消费吸引力、有相 当规模和场地空间，能够聚集人群并为之提供休闲游憩的聚集区域。 我们研究发现，都市休闲聚落，其基本要求可总结如下： 首先，休闲聚落中的休闲消 费吸引力，即特色，休闲聚落必须具备自身的特色消费吸引力，无论是作为购物为吸引力的 商业街区、购物中心，抑或是以酒吧或者主题酒店集合的酒吧街，或是以民族、历史文化古 建筑作为吸引力的景点街区等，都必须构成对客源的吸引，形成触发客源前往体验的动机。 其次，休闲聚落必须位于都市之中，且有足够的配合其特色吸引力的场地和规模空间， 即为多项目体的聚合，能够为聚集的人群提供充足的空间。 再次，休闲聚落必须能够在其 旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化导向的区域综合开发服务商旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家旅游与文化规划设计专家 旅游运营网旅游运营网旅游运营网旅游运营网 创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网创意建筑设计网 http:/www.