思源2010年4月南京招商地产马群地块住宅项目策略报告.ppt

客户 定位 价格定位 目录 营销环境研 判 目标、任务 与问题 项目认知 市场 定位 营销方案 优化 建议 联合销售 1、市场容量与项目定位的矛盾 2、高端产品与客群价值判断的矛盾 3、开发节奏与现金流之间的矛盾 项目面临的几个问题： 形势判断市场可行性分析 产品定位经济可行性分析 营销执行操作可行性分析 目 标： 1、打造标杆产品，创造标杆价值2、打造全新生活体验，建立人居新标准 3、招商品牌在南京成为品质地产的代表 目录 客户 定位 价格定位营销环境研 判 目标、任务 与问题 项目认知 市场 定位 营销方案 优化 建议 联合销售 项目数 据 地域价 值 土地属性研判 土地属性研判 土地属性研判 周边环境解析 周边环境解析 产品解读 产品解读 招商品牌解读 招商品牌解读 我们已具备成为高端楼盘的先天禀赋 品牌实力风水宝地豪宅区位完善配套低碳生活跃层生活 项目核心价值 目录 客户 定位 价格定位营销环境研 判 目标、任务 与问题 项目认知 市场 定位 营销方案 优化 建议 联合销售 n gdp增速放缓，经济指标稳步上行n 人均可支配收入涨幅趋稳，消费需求被激活 n 银行存贷规模增速稳步回升n 固定资产投资稳步增长 南京经济运行分析 ： n全市消费品市场走势总体向上 n财政收入持续增长 n房地产各项运行指标随着楼市发展而快速上扬n房地产开发投资力度不断加大，房地产市场 信心恢复迅速 2009年 南京市国民经济整体运行继续保持快速发展态势 工业快速发展 固定资产 投资总额 快速增长 消费品市场繁荣活跃 财政金融运行良好，财政收入快速增长，财政支出执行有力 进出口总额 保持快速增长 居民收入快速增长，生活水平不断提高 纵观2009年南京整个经济的持续快速回暖形势，以及良好稳定政策 ，未来南京经济运行潜力空间扩大，发展势头将会继续保持良好。 重要房产政策 2010年4月14日召开的国务院会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低 于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对于购买第三套及以上住房的，大幅度提高首 付款比例和利率水平，对于购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付 款比例不得低于30%。 房产政策趋势 贷款将更加严格和细化，三套房政策可能发展到暂停放贷 税收将会出现变化，个人房产税和物业税将逐步开征 将会对炒房和投机性购房给予限制,限制异地购房，限制购房套数 思源观点 面对新政策可能会在较长的一段时间内影响房地产，针对本案思源认为： 此次政策主要打击投资性客户，对于改善性需求有部分影响，将会造成高端改善性购买力 短期缩水，因此本案对于消费者一次性付款的要求有所提高 针对市场变动，产品所面对的客群将是高端人群中的刚性改善需求，产品更应该提高自身 的附加值，加强产品品质和生活氛围的营造，以达到成功去化； 销售过程中更应该紧跟市场变化，保持销售策略的灵活性； 城东板块供销及价格走势： n新房紧缺，制约成交量 n2009城东住宅供应量基本去上年持平，成交量增长幅度较大：2008年城东住宅供应1008套， 成交933套，2009年城东住宅供应1045套，成交2094套。 n2009年城东住宅价格大幅上涨，目前成交均价已从年初9045元/平方上涨至16774元/平方。 城东版块供销及价格走 势 城东版块分面积段供销对 比 城东住宅分面积段供销对比：城东住宅面积基本分布在90平方以上，户型面积有逐渐增大的趋 势，09年上市及成交房源以120-200平方为主，本案面积段符合城东高端人群置业需求。 土地市场分析 在售竞品分布格局 仁恒国际公寓 仁恒江湾城 雅居乐花园 世茂外滩新城 钟鼎山庄 紫园 金鼎湾国际 朗诗国际街区 区域外 区域内 竞品情况 竞品情况 竞品比较 楼盘名开发商得房率主力户型面积园林景观 紫园南京建发86%135,186,315中式园林，小桥流水 钟鼎山庄中冶置业86%145,152,170南北走向的溪流 雅居乐花园南京雅居乐87%57，78，130外观秦淮河，内赏中心湖 世茂外滩新城南京世茂75%-78%124,145,185八大主题园林景区 金鼎湾国际南京建邺84%120-140欧式草坪，49种草本植物 仁恒江湾城南京仁恒置业78%83%160一线江景 滨江公园 竞品比较 项目总体量（万方）产品类型总户 数物业 紫园14.7小高层，花园洋房543保利物业 钟鼎山庄27.7花园洋房，公寓948南京大都市物业 雅居乐花园44.6高层，小高层3300雅居乐物业 世茂外滩新城150高层，小高层8000第一太平戴维斯 金鼎湾国际8多层，高层590五星级酒店服务 仁恒江湾城68.7高层1000仁恒物业 未来竞品分部格局 紫金东郡 保利紫晶山 天正桃源 凤凰熙岸 紫园 仁恒江湾城 未来竞品供应情况 2011年上半年竞争物业供应量预测 主要竞争楼盘预计供应面积区间2011年上半年预计供应套数 片区 周边 紫园128-33060套 保利紫晶山未知未知 苏宁紫金东郡90-160 总量1360，预计4月开始每月70 套 全市 竞品 仁恒江湾城90-180二期一共1000套 五矿御江金城80-200280套 天正桃源139-240116套 中海凤凰熙岸140-300900套 注：钟鼎山庄后期推盘数量不确定 国内豪宅卖点表现 土地指标标居住指标标价值值指标标 稀缺资源 物业管理房屋总价 公认高档区域 居住群体租金收益 高等级配套 高端市场受众客户主要关注指标 地段卖点 国内一线城市豪宅主要集中地段一览 城市地段代表楼盘盘 北京朝阳区泛海国际公寓、银泰中心、棕榈泉花园 上海新天地板块华府天地、翠湖天地、济南路8号 深圳盐田区天麓、波托菲诺 广州珠江新城板块誉峰、博雅首府、粤海丽江花园 成都南上门地区紫檀、麓山国际社区、中海龙湾半岛 景观卖点 主要城市豪宅卖点分布情况问卷调查结果 由图得出 景观所占 比例最大 产品卖点 一线城市以产品特色为主要卖点的豪宅 城市代表楼盘产品特色 北京玫瑰园大面积的私属花园，单套面积都在1000平方米以上 上海九间堂中式园林大宅，规划布局和建筑风格都具备中国古典意境 深圳香蜜湖1号廊桥合院设计 、四重门厅设计 、多重防护智能系统 华侨 城天麓户内引入水景及庭院，每户结 合地形设有天际游泳池 广州誉峰装修标准3500元/平方，创新的户型设计 成都龙湖长桥 郡融汇了岛屿 、溪岸、山地三种各具特色的别墅风格 服务卖点 问题问题豪宅项项目常规项规项 目 项目定位 功能超越居住需求 面对未来，引领城市发展趋 势 反映城市价值的标杆定位 功能以居住需求为前提 关注与竞争个案的产品差异化 直面区域市场竞 争的比较定位 客户定位 看中产品的唯一性 没有心理价位，只有价格排序 消费行为受市场影响小 购买 需求广泛，希望面面俱到 价格是第一标准 摇摆 不定的散户心态 价格定位 基于城市价格高地 建立自身价值体系与价格标杆 附加值大于实际 成本 依托区域体系 硬件设施与区域配套的叠加价值 硬件成本+期望利润=售价 形象定位 强势市场标 杆形象 整合行销、目标营销 观念引导、创造需求 强调产 品与区域卖点 大众立体营销 迎合主流市场需求 一般物业 标杆物业 豪宅 传世 豪宅 传世精品 难以复制 均好性强 同类产品稀缺 产品某一方面是标杆 大众产品 九间堂、玫瑰园、檀宫 汤臣一品、华府天地 朗诗国际、锋尚国际 仁恒江湾城 万科金色里程 住宅等级划分 一般物业 标杆物业 豪宅 传世 豪宅 区域：随着城际交通发展，城市群 显现，南京正在迈向国际化的都市 地段：紫金山龙脉的龙头，明太祖 御马之所，豪宅的聚集区 景观：紫金山风景，区内立体景观 ，园区商业景观，三重景观交汇 产品：跃层大宅，尊荣的空间感受 ，南京没有，华东罕有的生活体验 生态：绿色低碳的生活环境，自然 生态的生活地段 品牌：一线开发商品牌保障，百年 企业文化积淀 项目定位 酒店式公寓及loft市场分析 酒店式公寓面积（m2）存量(套) 售价（元 /m2) 物业费(元/m2) 天正湖滨花园804148002 蓝晶国际52-80160200003.2 嘉业国际城7050250003.8 凯润金城56-5830300003.8 雅居乐花园53、5710 17000- 18000 2.2 南京部分在售酒店式公寓 酒店式公寓的不利因素 用地性质质契税购购房补贴补贴首付利率水电电落户户 酒店式 公寓 商业用地3%无五成 基准上浮 10% 商业不能 住宅住宅用地1%有 视具体项 目而定 未定民用可以 2010年初公布的南京市2010年购房补贴发放实施细则表示“经批准建设的酒店式公寓作为住宅类别不 享受购房补贴政策” 土地性质是商业用地的酒店式公寓，属于非住宅。契税现在和非普通住房一致，都是房价3%的税率。贷款 购买还需承担50%的首付，且不享受利率优惠 住宅性质的酒店式公寓，60平方米以上就可以落户；商业性质的酒店式公寓，不可以落户 酒店公寓不利因素解决方法 方法一： 通过价格杠杆，拉大不同楼层的销售单价差距，以此区分不同价格需求 的受众，达到迅速去化 方法二： 户型优化，增加户型高附加值，迎合市场喜好，加速去化 方法三： 邀请专业的酒店服务公司提供管理服务，以提升产品形象和附加值 loft不利因素解决方法 通过挑高loft商铺的层高，与地铁出入口相衔接，loft商业形成底层、一层、二 层构造格局，与轨道交通相连接，形成轨道交通与loft的联动 在loft与酒店式公寓之间建造下沉式广场，形成更多的景观与商业的联动 swot分析 优势:劣势: 机会:威胁: 一线开发的实力 更加宜居的自然环境 南京前所未见的跃层生活 地块稀缺,紫金山龙脉之首 七万方的住宅,三万方的商业配套 地块面积较小 周边商业配套较为单一 周边环境与本案视觉上有差异 本案紧邻地铁,噪音影响较大,人流较复杂 南京同类产品较少 城东板快住宅供应量较少 本案商业配套将提升区域的商业气氛 周边高端休闲配套成熟,能为本案所用 周边竞品较多 新的房产政策会打击投资性需求 目录 客户 定位 价格定位营销环境研 判 目标、任务 与问题 项目认知 市场 定位 营销方案 优化 建议 联合销售 客群阶层取向 财富 顶层 稳定资产层 小资产层 本案的产品价值与特征直接决定了客群的阶层 取向，他们是： 实业家、海外企业中国总裁、文化界、收 藏界名人、金融证券投资家、港澳台及海 外有背景人士等重量级大鳄 外商机构、大企业集团、政府高层实力机 构、银行、保险等财团、家族企业 客群行为特征 他们多为行业领域的精英，对于新生事物有着强烈的敏感度； 对于老城区和自然资源，稀有资源有着强烈的认同感； 对于价格的敏感度低，但对于“贵得其所”的含义理解透彻； 注重品质与格调，重视环境对于身心的影响； 他们注重社交活动和生活娱乐，并积极参加社会公益活动； 客群需求解析 地段、户型 、质量、朝 向 园林、配套 、教育、建 筑风格、健 康 品牌、身份体验 、人文、服务 第一级 第二级 第三级 客户需求层级模型 户 型 质 量 交 通 采 光 通 风 环 境 物 管 教 育 配 套 会 所 风 格 人 文 品 牌 身 份 体 验 服 务 外延产品核心产品外围产品 高档物业： 中高档物业： 中低档物业： 价格 户型 质量 交通 采光 通风 环境 物管 教育 配套 会所 风格 人文 品牌 身份 体验 服务 豪宅客户在需求最多提到的是 人文、品牌、身份、体验及服 务等因素,对园林、配套、物管 、户型等的要求也已经提升到 较高层面 客群需求情结 对于一线开发商品牌较为认可 喜欢文化氛围浓厚的区域 对于独特创新的产品有兴趣 认可城东的宜居性 品牌情结 文化情结 产品情结 地域情结 希望邻居是具有同样理念的人群 圈层情结 本案客群细分 面积区间户数户数比单价总价 144以下5615.73%23000330万 180-20012434.83%23000410-460万 200-25011030.90%23000460-580万 250以上6618.54%23000580万 合计356100%23000330-580万 根据周边的项目价格及产品面积以假定本案总价，借以推导本案目标客户群分类 客群细分 类 别 家庭年均 收入水平 职业 背景购房支付特点产品偏好生活调性生活偏好 富 贵 型 100-300万 欧美企业高管、上市公司董事、民营企 业总经 理、董事，顶级专业 人士、政 府高级干部，金融企业高管等。 一次性付清为主， 或短期低额贷 款 精神型 拥有型 奢华型 商务型 投资型 成功 精英 张扬 进取 品味 善于交际，喜欢出入 高级的娱乐场 所和 会所、社交聚会活动 。生活追求高雅、新 潮和高品质。喜欢各 类投资。拥有名车 ，经常出国旅游。 富 裕 型 60-100万 外资企业中高层、国内上市公司高管、 民营企业总经 理、外资咨询类 企业高 级咨询顾问 、高科技行业高级技术人 员，大型制造类行业的高级工程师、 医疗卫 生机构的高级医师和管理人才、 政府高级干部、金融机构经理等。 低总价的物业一次 性付款，高总价的 物业考虑分期付款 。 拥有型 奢华型 运动型 休闲型 赡养型 进取 炫耀 享受 个性 时髦 追逐社会高尚生活的 表现形式，愿意花时 间和金钱进 行休闲 娱乐 消费和健身。 拥有中高档私车，喜 欢选择 中国周边国 家或地区旅游。 客群细分 产品与客户匹配 产品形态主力客户形态 产品需求偏好产品类型 面积段（平米 ） 购买 力类型年龄、家庭特征家庭结构 140200 富裕型 富贵型 30-35 都市新锐族 已婚丁客 三口之家 生活、休闲、运动、医疗配套齐全 环境、地段好，产品新颖 小区品质高、升值潜力大 有幼儿园、小学配套 运动型 休闲型 商务型 拥有型 35-55 品质家庭族 三口之家 生活、休闲、医疗配套齐全 环境、地段好，产品稀缺 小区品质高、升值潜力大 投资型 奢华型 拥有型 200以上富贵型 40-55 品质家庭族 三口之家 生活、休闲、运动、医疗配套齐全 环境、地段好，产品唯一性 小区品质高、升值潜力大 有幼儿园、小学配套 拥有型 奢华型 商务型 精神型 投资型 客群定位分解 140-200主力客群为改善型 客户户描述客户类户类 型客户户来源 事业处 于上升稳定期，有投资倾 向； 已拥有一套至多套物业的置业经验 ； 对品质生活的追求和对身份认同的提升； 看重居住生活品质和邻居档次等软环 境； 注重子女学习空间和家人的生活空间； 以改善型的南京人为主； 也会吸纳部分看好南京发展的投资客 富裕型 富贵贵型 全市改善型，首拨拨客户户可以 从挖掘招商品牌的追随者切 入，突出项项目户户型及高附加 值优势值优势 以挖掘深层层客户户 客群定位分解 200以上主力客群为享受型 客户户描述客户类户类 型客户户来源 属高端客户的最上层，经济实 力不受限 ； 拥有多次置业经验 和多套物业； 以占有独特资源为购 置物业的主要动因 年龄段主要集中在35-55岁； 这类 客户注重居住品质，置业决策看重 自己的感觉和判断 富贵贵型全市及长长三角高端客户户，涉 外人士 目录 客户 定位 价格定位营销环境研 判 目标、任务 与问题 项目认知 市场 定位 营销方案 优化 建议 联合销售 市场定位依据 汤臣一品王子晶品星河湾尚东国际仁恒国际金鼎湾金地名京钟鼎山庄 户型 面积 434288220120140120143140 单价10000070000500005000028000350003000025000 地段一线滨江 毗邻徐家 汇商圈 毗邻内 环高架 毗邻6号 线 毗邻2号 线 毗邻1号 线 毗邻2号线毗邻2号线 物业 国际酒店式 服务 cbre 五星级 酒店 一般物业酒店物业酒店物业一般物业一般物业 等级一线城市一线产品一线城市二线产品二线城市一线产品二线城市二线产品 典型案例评级 本案市场定位 产品卖点 产品期望 户型设计空间感强 高附加值 高档物业服务 丰富的商业配套 南京同类产品稀缺 均好性强的高端物业 打造纯粹的都市新贵生活圈 形成城东高端人士交流平台 产品面 地段篇 形象定位 更尊贵的居 住体验 更高端的生 活圈层 更具文化底 蕴的聚居地 更完善的物 业服务 更生态的生 活环境 更尊贵的居 住体验 更高端的生 活圈层 更具文化底 蕴的聚居地 更完善的物 业服务 更生态的生 活环境 目录 客户 定位 价格定位营销环境研 判 目标、任务 与问题 项目认知 市场 定位 营销方案 优化 建议 联合销售 立面造型多变建筑本身演绎成艺术风景； 户型功能舒适完善泛别墅“家”的尊贵生活感； 环境天地共享还原绿色生态主义的立体生活状态； 优化建议目标 由于项目地形狭长、面窄，小区品 质的展示性可以通过可能形成的中心 景观轴 得到延展； 强化建筑里的公园的概念，建立不 同层次的立体绿化体系。 宽阔 气派的小区主入口大门让 小区 内环境对外具有充分的展示性； 景观视线 方向中心景观轴中心景观轴视线 规划建议 唤起客户对 于美好事物的占有欲 唤起客户的购买 冲动； 立面的装饰效果对于目标客户能 达到视觉 冲击； 单体建 议 本案立面选用新古典主义，如能通过融 入atr deco元素，通过一种印象派变 革、传承尊贵感，结合艺术 及容纳景观 去获得一种高品质立面造型 要 点 立面风格建议新古典主义+art deco 建筑造型高耸、挺拔、豪放而丰富，尊重自然、 追求真实，传承并展现历史建筑的精华； 通过艳丽而丰富的色彩，增强视觉张力，张扬、 突出个性； 线条、虚实的运用历史韵味带来的归属感与安全 感，注重垂直线条，于稳重中显气质; 注重表现材料的质感、光泽； 几何化装饰性元素得到简化，凸显理性主义带来 的实用与严谨； 以上变化使建筑本身成为空间造型的艺术品，更 易识别的价值与身份，成为景观的重要组成部分； 建筑，空间的艺术品！ 建筑材质：外墙以涂料为主，用色彩分段、分片，避免过多的花式线角 ；底层或勒角用少量面砖或粗石材装点。通过局部建筑转角、钟楼及坡顶 挑檐特殊处理，达到细部的装饰变化多样，明快丰富的空间层次感。 材质建议 入 口 示 意 立面效果示意 外部与内部的切换体现私密性 彰显主人尊贵身份 立体效果示意 跃层住宅特点： 每户都有较大采光面；通风较好，户内较大，布 局紧凑，功能明确；干扰小； 在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩 小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。 平面效果示意 住宅设计应体现舒适性、功 能性、合理性、私密性、美 观性和经济性； 住宅布局在社交、功能、私 人空间上应该有效分隔； 结合高低差采用流线设计分 动静分解空间； 奇数层和偶数层的大露台错开，实现6米挑高，体现空间感 奇数层的大露台 偶数层的大露台 打掉凸窗前,是这个样子的 打掉凸窗后 ,是这个样子 的 户型的高附加值利用 可拆卸凸窗 利用凸窗增加实用面积 ，扩大空间感 嵌入式大衣橱 打造墙体变化，转换空间的 利用率，扩大室内有效面积 入户花园，使得户与户之间的影响，被减少到了最小程度，增加了私密性 窗光与影的游戏，建筑的表情 打破常规的窗体设计 ，给 市场更新的美学符号，制造 需求推动销 售； 打散墙体，变化窗的形式 ，不仅丰富立面的变化， 而且在户内使用起来更加方 便而灵活； 窗窗和门的界线模糊化 在窗外设置很小的外台，进一步提高附加值，打造个性化的风格和情趣； 在具有较好景观视 野的空间中 ，可以利用低窗使业主在房间内 能够充分感受到与自然的交流； 小高层建筑，俯瞰远景更有升 腾之感，低窗则最大限度延展了 自然的垂直视野； 与户户外景观观互动动 利用低窗，沟通与外界的自主交流，使得室内室外景 观产生互动 园林景观 “营造空间，尊享品味“ 建筑、空间、环境，和谐共生 “紫金山+公共园林+私密空间”三重空间 紫金山 公共园林 私密空间 项目景观选用新古典主义风格，运用易显露出景观的风格特征，并和建筑的风格相融洽。 根据规划设定将项目的景区分段处理， 以“水轴”和“绿轴”为两条主线，把整个小区分成若干 区块，并通过环路串接，使之既相互独立，又相互协调。 宅间则以软植绿化为主，以小径、小品分割，通过草坪、土丘、植物品种和硬质装饰物形成 各景区的主题，各宅间区域则打造交错对景呼应主题。 园林景观建议 主入口示意宅间绿地示意 中心景观主轴： 利用点线成面的手法，串连主景轴，达到步步为景效果 边界墙： 利用硬质石材、铁网与植栽组景，软与硬的交融，避免生硬感。 景观节点示意： 减少硬质景观的孤立，投入动态景点和生态环境的融合，创造自然、生态、反朴归 真的健康空间 精致的中世纪欧式园林，给人以步步有景、处处生情的心里暗示，适当融合欧洲古 典风格的元素兼顾时尚的韵致。 景观节点 园林小品 道路铺装 对于铺装而言，简洁中要赋予变化，才能打破混泥土的呆板。鲜艳的花卉，软硬质感 的材质等，都能让整个环境变得豁然开朗、活泼生动。 运用大面积的坡地草坪和低成本、高观赏性、成长周期快的树木相互糅合，让 环境显得具有层次感、静谧。 人工造坡，人工造水的手法，巧妙组织空间结构，使之既合理使用，又突显出 地形地势所带来的特征性，使建筑空间环境三者组成一个有机的串状 体系，营造安全、安静、安逸的理想生活。 坡地处理 利用旱溪，可避免水污染以及节约成本，使得环境更具特色 水景、水池等设计要做足在无水的情况下仍然保持美观的硬化处理。 水景处理 公共空间 架空层 泛会所化，让整个空间充满贵气、豪华，增加休憩座椅，拉动邻里的沟通与交流； 利用框景，增强环境的穿透力，欣赏原本不属于这个组团的景观。 公共部分精装修 公共部位采用豪包设计，特殊部位放置饰品，可点缀环境，吸人眼球，营造一种别致氛围 大堂 楼梯间 电梯厅铺设天然花岗岩。电梯出口处设置一些 类似印象派装饰画、盆景等的艺术物件，增强 艺术人文氛围。 公共楼梯配设踏步砖、花饰栏杆和优质硬木扶 手，并设照明用灯配以延时开关。 电 梯 门 廊 示 意 奢华的休闲空间、独具格调的氛围、强烈的圈层归属感，使其成为高端人士追捧的一种全新生活方式 与生活态度。 在设计上要充分利用环境的背景，把握空间、形体、色彩、虚实、功能组合关系 以及意境的创造、把握以及与周围环境的关系协调，突出会所的感受力以及奢华、 尊贵感。 会所建议 家私、灯饰、小饰品，三个方面都需要非常洋气，这样整个空间就会具有感染力， 即使普通洗手间打造也要从生理、心理让人倍受尊贵、舒适 休闲酒吧，后台到大厅都应保持一种格调，从服务到体验都耐人寻味，大厅的开放与私密 的揉和满足了不同人群的需求。 室外游泳池、公共走廊，运用具有品味的色调、图案、植栽，展现项目风格，将大气、尊 贵、典雅的气势传达给每位客户 设备建议 太阳能光伏发电发电 全天候生活供电，热 水供应，随时都能洗 个热水澡，生活倍感 舒适。 外遮阳 自由室内调光 配置部分外遮阳卷帘，有 效阻隔太阳辐射。免受强 紫外线伤 害，自然拥有好 肤色，自由变换 室内昼夜 ， 同层层排水 抗噪卫浴先锋 隐蔽式同层排水技术 ，让卫 浴视觉 效果流 畅，空间布置更自由 、个性。隐藏下水管 道。生活重新优雅。 建筑节节能外围护围护体系 全方位立体保护 闭合式保温隔热外围护 系统 和建筑设计 ，完善的外墙保 温隔热措施，同时起隔声效 果，打造完美安静舒适居住 空间。 eib欧洲总线子系统： 智能灯光控制 电动窗帘控制 电话网络远程控制 场景控制 大堂灯光控制 eib欧洲安防子系统： 智能化建议 目录 客户 定位 价格定位营销环境研 判 目标、任务 与问题 项目认知 市场 定位 营销方案 优化 建议 联合销售 参考样本 项目已销售（套） 存量（套）类型 主力面积（ ） 单价（元/） 中冶钟鼎山庄76660花园洋房、高档公寓130-20025000 区 内 竞 品 紫园26480花园洋房、高档公寓13023000 金鼎湾国际59010多层、高层90,13635000 区 外 竞 品 仁恒江湾城8341000高层16028000 世茂外滩新城195055高价格研判案例采样依据全市单价20000元/以上公寓或花园洋房为例 价格制定 项目楼面价：10780元/m2 项目成本费用： 9000元/m2 应包含大项为前期工程费、房屋开发费、开发间接费、管理费、基础设施费、财务 费用、不可预见性费用 根据市场平均的利润：25% 按成本法制定本案平均价格为：19780（1+25%）=24725元/ m2 价格制定 参考因素本案金鼎湾仁恒江湾城 世贸外滩新 城 紫园钟鼎山庄 规模81010999 地段9109999 配套999789 外环境81099