物业管理论文关于物业管理相关理论问题的研究.doc

关于物业管理相关理论问题的研究 关于物业管理相关理论问题的研究摘要：物业管理是行业实践和专业人才培养的基础，关系着行业的发展。物业管理理论的发展，出现了许多新的物业管理概念、物业管理技术和物业管理模式，产生了许多传统学科无法解释的问题，带来了传统学科之间的交叉与融合，这就必然要求对物业管理学科体系及理论内容进行系统的研究。中国物业管理理论发展相对滞后已经成为制约中国物业管理进一步发展的瓶颈。加强物业管理理论的研究与创新（创新论文）,是解决当前物业管理难题、推动中国物业管理又好又快发展的关键所在。关键词：物业管理理论；物业管理性质；物业管理学科；物业管理知识中图分类号：f719文献标识码：a文章编号：1003-8477(2010)12-0091-05一、引言自1981年深圳市物业管理公司成立至今,中国物业管理实践走过近30年的发展历程，物业管理行业实践在发展,但理论还处于探索阶段。目前，物业管理学科体系的不明确和物业管理理论研究上的滞后已严重影响了中国物业管理实践的发展。物业管理理论的发展，出现了许多新的物业管理概念、物业管理技术和物业管理模式，产生了许多传统学科无法解释的问题，带来了传统学科之间的交叉与融合，这就必然要求对物业管理学科体系及理论内容进行系统的研究。1(p1920)中国物业管理理论发展相对滞后已经成为制约中国物业管理进一步发展的瓶颈。加强物业管理理论的研究与创新,是解决当前物业管理难题、推动中国物业管理又好又快发展的关键所在。二、物业管理理论相关问题的研究我国学者对于物业管理相关理论的研究始于20世纪80年代后出现物业管理实践后，进入21世纪研究文献增多，我们通过网上检索整理出自1990年以来我国学者发表的与物业管理理论研究内容相关的一些文章，共计163篇。1.物业管理的起源问题。关于物业管理的起源问题,一般都认为起源于19世纪60年代的英国。工业革命的发展极大地解放和促进了生产力的发展，加速了城市和工业中心的急剧增长，造成城市人口激增、地价暴涨、住宅缺乏的局面，催生了物业管理的萌芽和雏形。物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却诞生并发展于美国，19世纪末20世纪初，摩天大楼、公寓大厦、高档住宅在美国不断涌现，这就需要人们为其提供专业、高效、科学的管理和服务；1908年，美国成立了芝加哥建筑物管理组织；1911年，世界上第一个全国性的业主组织“建筑物业主组织“成立，标志着现代物业管理的诞生。2(p13)中国对物业管理的探索与尝试是20世纪80年代初首先从住宅管理开始的，1981年3月中国第一家专业物业管理公司成立，标志着中国在物业管理上已迈出了第一步；1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，则表明中国物业管理已进入了一个新阶段。3(p56)表11990-2010年物业管理理论相关研究文献统计数据来源：中国学术期刊全文数据库中，分别用检索词“物业管理理论”“、物业管理性质”、“物业管理学科”、“物业管理知识”“、物业管理人才”篇名检索在当今发达国家和地区，物业管理已十分普遍，为社会所充分认可，并成为城市建设和管理的一个重要的产业，物业管理行业的发展已十分规范。各国纷纷成立了物业管理行业自律组织规范本行业的发展。如美国的“建筑物业主与管理者协会”（boma）、“国际建筑物业主与管理者协会”（boml）、物业管理学会（irem）、全国房地产管理者协会(narpm)、英国的皇家物业经理学会等等，通过物业管理行业的自律组织和学术研究机构行业协会制订行业自律准则，交流管理经验，组织人员培训，评定企业类别和审定专业人员的资质，以达到行业自身保护与物业管理业务的共同提高。各国政府负责制定各种法律和规定，由各个职能部门按照法律和规章的内容实施管理，使物业管理行业依法管理。发达国家和地区的物业管理起步较早，已成为成熟的新兴行业，其专业化程度很高；专业的物业管理公司通过专业的管理人员和技术人员，利用专业的管理手段为业主提供非常周到、专业的服务。发达国家和地区的物业管理不仅专业化水平很高，广大社会民众在物业管理服务过程中的参与意识也很强。各国通过不同的方式在物业管理过程中实现民众的参与。而我国物业管理起步较晚，由于受经济体制和房地产行业发展的影响，我国的物业管理几经沉浮，大体经历了起步、休眠、恢复与完善提高四个时期。在发展中存在一些问题如：南方好于北方，东部好于西部，沿海好于内地的发展不平衡的局面；对于物业管理的认识不清晰；法制不健全、管理不规范；建管相脱节；员工业务素质低下；管理水平低等。4(p1014)国际上物业管理实践十分普遍而且社会充分认可，而我国物业管理实践起步晚，从表1统计数据还可看出我国的理论研究成果主要集中在2005年以后，理论研究也有限。物业管理国际实践的迅速发展和国内理论指导实践不足的矛盾较为明显。2.物业管理的概念界定。针对“物业管理”的概念，教育界和企业界的专业人士不乏对其研究，但表述也有所不同，在实质问题上有明显差异。一类观点主要集中在表述物业管理的内容。如徐琳、孙惠萍研究认为物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。朱爱华、张彦、陈佩华界定物业管理是指专门的管理部门、机构受物业所有权人和使用权人的委托，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向业主或非业主使用人提供全方位、多层次的综合服务，同时促进他们之间的沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动整个社会进步。并认为物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。5(p17)王在庚、白丽华认为物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。6(p3)2007年修订的物业管理条例第二条指出：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。7(p1)另一类观点侧重表达物业管理的内涵与外延。如王青兰、齐坚在20世纪90年代的研究就表明：物业管理可以有狭义和广义两种解释。从狭义上讲，物业管理是保持房屋的完好，附属设备、设施的正常使用和相关场地的使用有序。广义上的物业管理是指除了对各类建筑物、附属设备、设施以及场地进行管理外，同时对建筑物区域周围的环境保护、清洁卫生、安全保卫、园庭绿化、道路养护、车辆停放等实施统一管理，并向业主和使用人提供全方位的服务。8(p3)黄安心认为物业管理是指合法的物业管理主体（物业管理组织或人员）为实现物业产权人和物业相关利益主体的权益，达到经济效益、社会效益、环境效益等综合效益最大化，以物业或物业区域为界限而开展的对物业本体、物业关系和物业区域秩序管理活动的总和。并认为物业管理主要包括4个层面：基于产权的业主自主管理、基于产权分解的物业服务企业或其他管理人进行的委托管理、基于公权的政府物业行政管理和行业协会自律管理、基于管理权交叉的社区利益主体的物业区域综合治理。9(p67)陈德豪，李春云认为广义的物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化、专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理，并且涉及物业生产、交换、分配、消费的各个环节。狭义的物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。10(p6)学者专家们的研究虽然表述不同，但核心的意思表达是一致的。物业管理的目的是为了发挥物业的最大的使用功能，使其保值增值；物业管理的内容是对建筑物、设备设施、相关场地等进行维修、养护和管理；物业管理的实现途径是通过业主选聘物业服务机构来实现；物业管理的对象是物、服务的对象是人；物业管理的活动基础和依据是物业服务合同。3.物业管理的性质辨析。关于物业管理性质的理论研究，学者们从物业管理活动的行业特性以及活动内容进行延伸，也有学者进行了较为深入的关乎管理的宗旨、管理方式、产品性质方面的研究。具体而言，徐琳，孙惠萍认为物业管理活动是集服务、管理、经营为一体的，是集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的服务行业，属于第三产业。朱爱华，张彦，陈佩华研究表明，服务是物业管理的基本“属性”，在提供服务的过程中物业管理还体现出契约性、综合性、专业性和规范性。王在庚，白丽华认为物业管理的属性是以管理作为归纳属性的出发点，站在管理的角度看物业。物业管理属于第三产业的服务性行业是物业管理的基本属性