南宁市2013年房地产市场年报（126页） .pdf

2013 年南宁房地产市场报告 绝对保密 2014-01-20 克而瑞信息集团 此报告仅供客户内部使用， 未经易居(中国)控股有限公 司 | 克而瑞信息集团的书 面许可，其它任何机构和个 人不得擅自传阅、引用或复 制。 1 目录目录 序言序言 2 2 数字楼市：数字楼市： 3 3 一、城市宏观经济一、城市宏观经济 1515 1、gdp.15 2、工业增加值增速. 16 3、外贸进出口总额增速.16 4、固定资产投资. 17 5、社会消费品零售总额. 17 6、房地产与居民消费价格指数（cpi） 18 二、产业政策二、产业政策 2020 1、城市政策综述. 20 2、城市政策解读. 22 3、城市建设规划. 32 三、土地供求三、土地供求 3535 1、土地供应. 35 2、土地成交. 38 四、市场分析四、市场分析 5151 1、商品房市场. 51 2、商品住宅市场. 59 五、排行榜五、排行榜 6767 1、集中度：品牌房企持续发力，企业集中度维持高位. 67 2、门槛：入榜企业竞争加剧，top20 房企金额门槛增长 35% 68 3、格局：龙头房企持续领跑，第一梯队加速扩容. 69 附、2013 年南宁企业销售排行榜 72 六、重点项目六、重点项目 7575 1、南宁首个“邦咯岛热带假日风情式”商住区天健世纪花园. 75 2、城市首席趣味生活示范区大唐果. 79 3、柳沙首个江景豪宅华发国宾壹号. 82 七、区域分析七、区域分析 8787 1、青秀区 87 2、兴宁区. 91 3、西乡塘区 95 4、江南区 98 5、良庆区. 102 6、邕宁区 106 八、营销媒体八、营销媒体 110110 1、营销综述. 110 2、营销归类 show. 114 九、九、20142014 年房地产市场预测年房地产市场预测 121121 2 序言序言 虚惊 2012，惊喜 2013，进取 2014 经历了虚惊的 2012 年后，纵观整个 2013 年，市场表现不亚于 2009 年最好光景，不 可谓不惊喜，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续 回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。从成交量来看，全国商品房销售规模再创新 高， 13 大城市成交突破千万平米， 南宁今年市场成交量达到了 700 万方以上； 从房价来看， 全国一手房价格指数较前期高点上涨 10%，8 个城市房价涨幅已超控制目标，南宁更是上涨 了 11%。总的来说，2013 年是全国房地产的惊喜年。 从南宁市场面看，2013 年 1-12 月商品住宅供应总面积为 588.79 万，与去年同期相 比增加 54.83%，成交总面积为 589.68 万，同比增加 47.08%，从年内各月市场成交走势 来看，上半年同比增速相对较高，主要原因有二：其一，年初时国五条出台，3 月份市 场出现末班车效应： ，推动成交井喷；其二，2012 年上半年市场处于企稳回升的初期，在 此低位基础的作用下，今年上半年成交同比增幅较大。而进入下半年后，各月市场成交虽仍 在快速上升，但各月同比增速与上半年的水平相比存在较大差距。 土地市场方面，2013 年土地市场的整体走势与 2012 年走势如出一辙，呈现出明显的 先冷后热 现象， 开发商经历了 7、 8 月份的土地市场成交小高潮以及 金九银十 之后， 在大量现金回流的情况下，拿地信心倍增，土地市场渐渐回暖，在 5 月份出现一个供应的小 高峰之后， 紧接着第三第四季度土地市场全面升温， 房企纷纷出手做好土地储备应对未来的 土地市场。 就企业而言，在即将到来的 2014 年，我们展望未来企业竞争格局。房地产企业仍在上 演强者恒强 、 大象起舞的竞争格局。从房企发展趋势看，随着万科、绿地、招商、富 力、雅居乐、合景泰富、宝能等品牌房企的加入，加上早先进入南宁的万达、保利、中海、 龙光等亦加码投入，南宁地产格局即将产生巨大变化。 3 数字楼市： 土地市场 图图 3 3- -1 12012013 3 年与年与 2012012 2 年土地供应情况比较（南宁市本级）年土地供应情况比较（南宁市本级） 图图 3 3- -2 2 2012013 3 年年南宁市月度土地供应情况南宁市月度土地供应情况 供应面积(万）住宅（万）商服（万）工业（万） 2012年519.78272.5843.33146.85 2013年 814.22202.8950.37437.76 增长率 56.65%-25.57%16.25%198.10% -100.00% -50.00% 0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 200.00% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 数据来源： cric 数据来源： cric 0 5 10 15 20 25 30 0 20 40 60 80 100 120 140 160 供应面积（万）幅数 4 图图 3 3- -3 3 2012010 0- -20132013 年年南宁市土地供应区域分布情况南宁市土地供应区域分布情况 （2 2）20122012 年南宁市经营性用地供应分析年南宁市经营性用地供应分析 图图 3 3- -3 20103 2010 年年- -20132013 年南宁市各区经营性用地供应面积占比变化年南宁市各区经营性用地供应面积占比变化 图图 3 3- -4 4 20132013 年南宁市经营性用地供应属性分析（按面积）年南宁市经营性用地供应属性分析（按面积） 图图 3 3- -5 5 2012012 2 年年与与 20132013 年南宁市土地成交情况比较年南宁市土地成交情况比较 7% 7% 56% 30%办公 商服 住宅 综合体 数据来源： cric 数据来源： cric 20% 10% 6% 12% 8% 10% 13% 8% 13% 12% 28% 18% 9% 30% 16%33% 39% 21% 13% 15% 11% 17% 25% 13% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2013年2012年2011年2010年 江南 良庆 青秀 西乡塘 兴宁 邕宁 5 图图 3 3- -6 6 2012013 3 年年南宁市月度土地成交情况南宁市月度土地成交情况 （2 2）成交结构成交结构 图图 3 3- -7 7 2012013 3 年年南宁市成交土地属性分析南宁市成交土地属性分析 成交总面积 （万） 成交金额 （亿元） 工业用地 （万） 经营性用地 （万） 住宅用地 （万） 2012年 430.13199.95127.29275.63232.85 2013年 701.9204.47385.58297.22149.6 增长率63.18%2.26%202.91%7.83%-35.75% -100.00% -50.00% 0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 200.00% 250.00% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 0 5 10 15 20 25 0 20 40 60 80 100 120 140 2013年 1月 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 成交面积（万）成交幅数 数据来源：cric 数据来源：cric 6 图图 3 3- -8 8 2012013 3 年年南宁市成交土地区域分析南宁市成交土地区域分析 图图 3 3- -9 9 2012011 1- -20132013 年经营性用地平均楼面地价（单位：元年经营性用地平均楼面地价（单位：元/ /） 55% 21% 6% 18% 工业 住宅 商办 其他 24% 21% 7% 11% 14% 23% 江南区 良庆区 青秀区 西乡塘区 兴宁区 邕宁区 1241 2041 1683 0 500 1000 1500 2000 2500 201120122013 数据来源：cric 数据来源：cric 数据来源：cric 7 图图 3 3- -10 201310 2013 年经营性用地月度楼面地价（单位：元年经营性用地月度楼面地价（单位：元/ /） 商品房市场 以刚需为代表的市场需求正逐步释放，市场成交量好于去年。 图图 4 4- -1 20121 2012 年年 1 1 月月- -20132013 年年 1212 月月南宁南宁市市商品房商品房供求及量价走势供求及量价走势 数据来源：cric 1615 1906 1345 875 3757 1811 6123 1593 1714 2031 1361 1231 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 数据来源：cric 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 20 40 60 80 100 120 供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/） 8 全年供求比值为 0.93，大部分月份呈供不应求 全国标杆房企入驻将导致新开工量增加，市场供应规模或将扩大 各区域供应格局重塑，西乡塘及良庆区占比上升明显 数据来源：cric 图图 4 4- -2 2 20122012 年年与与 20132013 年南宁市年南宁市各月份各月份商品房供求情况商品房供求情况 图图 4 4- -3 20123 2012 年年 1 1 月月- -20132013 年年 1212 月南宁月南宁市市商品房新增供应商品房新增供应情况情况 数据来源：cric 0.60 2.12 0.49 3.65 1.33 2.00 0.78 1.27 0.51 0.96 1.03 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2012年2013年 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 9 南宁商品房市场成交稳步上升态势 图图 4 4- -4 20124 2012 年年- -20132013 年南宁年南宁市市商品房新增供应各区域分布情况对比商品房新增供应各区域分布情况对比 数据来源： cric 图图 4 4- -5 20125 2012 年年 1 1 月至月至 20132013 年年 1212 月月南宁南宁市市商品房商品房成交量走势成交量走势 数据来源：cric 青秀 区, 37% 西乡塘 区, 21% 兴宁 区, 18% 江南 区, 19% 邕宁区, 2% 良庆区, 3% 20122012年年 江南 区, 16.97% 良庆区, 6.92% 青秀 区, 29.22% 西乡塘 区, 26.94% 兴宁 区, 18.99% 邕宁区, 0.96% 20132013 年年 19.08 28.05 32.34 31.07 50.95 41.24 53.21 51.84 36.59 43.06 41.33 51.52 55.93 24.99 58.28 52.25 53.24 53.12 70.03 55.85 66.04 69.31 67.72 78.65 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00 10 商品住宅市场份额保持稳定，办公物业为占比上升 商品房成交均价呈现曲线波动 数据来源： cric 图图 4 4- -7 20127 2012 年至年至 20132013 年南宁市商品房成交均价走势年南宁市商品房成交均价走势 图 4-6 2012 年-2013 年南宁各物业成交情况比例图 数据来源：cric 商品住 宅, 83%, 商业, 4%, 办公, 2%, 经济适用 房, 6%, 其他, 5%, 2012年年 商品住 宅, 84%, 商业, 5%, 办公, 4%, 经济适用 房, 2%, 其他, 5%, 20132013 年年 5540 8283 6848 6521 7474 7813 7837 7913 8615 7993 78748006 7121 7485 8058 9585 9119 7937 8559 7829 78238033 11210 8779 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 11 商品住宅市场 2013 年以来市场交易量的起落，其对应的其实是市场平衡点的得失。 2013 年，南宁商品住宅呈现供需两旺，项目成交量持续上扬 数据来源：cric 图图 4 4- -8 20128 2012 年年 1 1 月月- -20132013 年年 1212 月月南宁南宁市市商品商品住宅供求及量价走势住宅供求及量价走势 数据来源：cric 图图 4 4- -9 20129 2012 年年- -20132013 年南宁市商品住宅供求比走势情况年南宁市商品住宅供求比走势情况 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 20 40 60 80 100 120 供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/） 3.74 3.07 0.89 0.57 1.30 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2012年2013年 12 供应总量分析：企业抓住市场销售行情，加大新开工面积及推售新增供应 供应结构分析：供应结构分析：刚需客群最易受政策影响，刚需项目销售迎来客群基础刚需客群最易受政策影响，刚需项目销售迎来客群基础 成交总量分析：成交总量分析：在成交回暖的带动下，商品住宅市场迎来新一轮快速扩张在成交回暖的带动下，商品住宅市场迎来新一轮快速扩张 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 2011年 2012年 2013年 50以下50-7070-9090-105105-120120-144144-160160-200200以上 数据来源：cric 图图 4 4- -11 11 20112011- -20132013 年南宁市商品住宅各面积段供应情况年南宁市商品住宅各面积段供应情况 数据来源：cric 图图 4 4- -10 201210 2012 年年 1 1 月至月至 20132013 年年 1212 月月年年南宁市商品住宅新增供应南宁市商品住宅新增供应 走势走势情况情况 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00 90.00 100.00 13 成交房型分析：成交房型分析：刚需依旧是主力户型，改善类产品成为推动市场上行动力刚需依旧是主力户型，改善类产品成为推动市场上行动力 成交面积段分析：70-90 产品继续受热 图图 4 4- -13 201113 2011 年年20132013 年年南宁南宁市市商品住宅各房型成交比例变化情况商品住宅各房型成交比例变化情况 图图 4 4- -1 14 4 20201111 年年2012013 3 年南宁市商品住宅各面积段成交比例变化情况年南宁市商品住宅各面积段成交比例变化情况 数据来源：cric 图图 4 4- -12 201212 2012 年年 1 1 月至月至 20132013 年年 1212 月南宁市商品住宅成交量走势月南宁市商品住宅成交量走势 数据来源：cric 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 成交面积成交套数 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 2011年 2012年 2013年 一房二房三房四房五房及以上复式别墅其他 14 房价先涨后稳，中高端产品涨幅有所放缓房价先涨后稳，中高端产品涨幅有所放缓 图图 4 4- -1 15 20125 2012 年年 1 1 月月20132013 年年 1212 月月南宁市商品住宅成交均价走势南宁市商品住宅成交均价走势 数据来源：cric 数据来源：cric 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 2011年 2012年 2013年 50以下50-7070-9090-105105-120120-144144-160160-200200以上 201 2年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 201 3年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 成交均价69 8277687269747575767373707273737574747173757877 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 15 一、一、城市宏观经济城市宏观经济 （1 1） 、） 、gdpgdp 据南宁市统计局公布数据显示，2013 年 1-3 季度全市生产总值达到 1822.68 亿元，同 比增长 10.8%。 其中第一产业增加值 190.2 亿元， 增长 4.5%； 第二产业增加值 717.19 亿元， 增长 15.6%；第三产业增加值 915.29 亿元，增长 8.3%。从经济总体发展态势看，1-3 季度 增速虽然低于去年同期，但仍继续保持两位数的增长，并且高于全区 0.6 个百分点，相对全 国增速来说更是超出多达 3.5 个百分点。一、二、三产业呈现出同步协调稳定发展的态势， 尤其是第三产业支撑作用明显，对经济增长的贡献率达 50.22%。 2012年 1q 1-2q1-3q1-4q 2013年 1q 1-2q1-3q 南宁市增速13.10%12.10%11.80%12.30%10.30%10.50%10.80% 全区增速11.50%11.40%13.10%11.30%10.50%10.20%10.20% 全国增速8.10%7.80%7.70%7.90%7.70%7.50%7.70% 5.00% 10.00% 15.00% 数据来源：国家统计局、广西统计局、南宁市统计局 图图 1 1- -1 1 南宁市南宁市 20122012 年年- -20132013 年前三季度年前三季度 gdpgdp 增速增速 16 （2 2） 、工业增加值增速） 、工业增加值增速 1-11 月，规模以上工业增加值 685.85 亿元，同比增长 16.8 %，低于 1-3 季度 0.3 个百 分点。其中：轻工业增加值 334.80 亿元，同比增长 13%；重工业增加值 351.04 亿元，同 比增长 20.6%，轻重工业增加值基本持平，但是在增率方面重工业增长较快。11 月工业增 加值 79.48 亿元，对南宁市工业产值的贡献率为 11.59%。 （3 3） 、外贸进出口总额增速） 、外贸进出口总额增速 -4% 2% 8% 14% 20% 26% 32% 38% 44% 工业增加值增幅工业增加值增幅工业累计增加值增幅工业累计增加值增幅 -50.00% -10.00% 30.00% 70.00% 110.00% 150.00% 190.00% 进口总值增长速度进口总值增长速度出口总值增长速度出口总值增长速度 数据来源：南宁市统计局 数据来源：南宁市统计局 图图 1 1- -3 3 南宁市南宁市 20122012 年年 1111 月月- -20132013 年年 1111 月外贸进出口总值增速月外贸进出口总值增速 图图 1 1- -2 2 南宁市南宁市 20132013 年年 1 1- -1111 月工业增加值增月工业增加值增 速速 17 1-11 月，全市进出口总值 390943 万美元，同比增长 5.74%，增速下降相比去年同期降 幅较大。其中，进口总值 178646 万美元，同比增长 24.89%；出口总值 212297 万美元， 同比下降 6.35%。 （4 4） 、固定资产投资） 、固定资产投资 南宁市 1-11 月，全市在建施工项目为 6865 个（不含房地产） ，同比增长 30.76%；新 开工项目 5600 个，同比增加 37.46%。1-11 月，全市全社会固定资产投资完成 2098.52 亿 元，同比增长 23.42%。其中：基本建设投资完成 930.79 亿元，增长 31.2%；更新改造投资 完成 616.94 亿元，增长 21.01%；房地产开发投资完成 501.89 亿元，同比增长 13.62%。 工业投资本年发展保持平稳增长， 1-11月全市完成工业投资605.01亿元， 同比增长16.58%。 （5 5） 、社会消费品零售总额） 、社会消费品零售总额 2013年1-3季度， 南宁市实现全社会消费品零售总额1021.76亿元， 同比增长14.09%。 从整体数据看，南宁市消费市场繁荣活跃。其中，城镇消费市场累计实现零售总额 963.28 亿元，增长 14.02%；乡村消费市场累计实现零售额 58.48 亿元，增长 15.17%。住宿业及餐 饮业增速也较为平稳，1-3 季度，住宿业营业总额 27.54 亿元，增长 6.29%，餐饮业营业额 20.00% 22.00% 24.00% 26.00% 28.00% 30.00% 32.00% 34.00% 20122012年年1 1- -2 2月月 1 1- -3 3月月 1 1- -4 4月月 1 1- -5 5月月 1 1- -6 6月月 1 1- -7 7月月 1 1- -8 8月月 1 1- -9 9月月 1 1- -1010月月 1 1- -1111月月 1 1- -1212月月 20132013年年1 1- -2 2月月 1 1- -3 3月月 1 1- -4 4月月 1 1- -5 5月月 1 1- -6 6月月 1 1- -7 7月月 1 1- -8 8月月 1 1- -9 9月月 1 1- -1010月月 1 1- -1111月月 固定资产投资增速 数据来源：南宁市统计局 图图 1 1- -4 4 南宁市南宁市 20122012 年年- -20132013 年全社会固定资产增速年全社会固定资产增速 18 99.23 亿元，增长 16.66%。 （6 6）、房地产与居民消费价格指数（房地产与居民消费价格指数（cpicpi） 2013 年 12 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 2.5%。其中，城市上涨 2.5%，农 村上涨 2.5%；食品价格上涨 4.1%，非食品价格上涨 1.7%；消费品价格上涨 2.2%，服务项 目价格上涨 3.3%。2012 年，全国居民消费价格总水平比上年上涨 2.6%。12 月份，全国居 民消费价格总水平环比上涨 0.3%。其中，城市上涨 0.3%，农村上涨 0.3%；食品价格上涨 0.6%，非食品价格持平上涨 0.1%；消费品价格上涨 0.4%，服务项目价格持平（涨跌幅度为 0） 。 南宁市 2012 年 11 月份，全市居民消费价格总水平同比上涨 3.4%，涨幅平稳，基本与 上月持平。 1-11 月全市居民消费价格总水平累计上涨 2%，涨幅也有略微上升。 905.93 1073.2 1255.59 1021.76 20% 18.46% 17.00% 14.09% 0% 6% 12% 18% 24% 30% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 社会消费品零售总额增速 数据来源：南宁市统计局 图图 1 1- -5 5 南宁市南宁市 20082008 年年- -20122012 年年 1 1- -3 3 季度社会消费品零售总额季度社会消费品零售总额 19 -1.80% 2.30% 6.10% 2.90% 2.00% -3.00% -2.00% -1.00% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 2009年2010年2011年2012年2013年111月 南宁市cpi国家cpi 图图 1 1- -6 6 南宁市南宁市 20092009 年年- -20132013 年年 1 1- -1111 月居民消费价格指数走势月居民消费价格指数走势 数据来源：南宁市统计局 20 二、产业政策二、产业政策 1 1、城市政策综述、城市政策综述 2013 年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。 在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速 回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争 相借壳上市或者谋划海外投资。 随着市场成交的持续上行， 7 家房企有望冲刺 千亿俱乐部 。 与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政 策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。 回首 2013，中国房地产行业政策特征可以总结为：调控字眼在公开场合消失，行调控字眼在公开场合消失，行 业政策面趋于平缓。业政策面趋于平缓。 新一届政店在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别， 以市场化为导向在各个领域 的改革中均有体现，房地产调控也不例外。在今年以来历次政府重要会议中，均未提及调 控二字，类似高房价问题这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成 极其鲜明的对比， 释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题， 这符合本届政 府强调政府职能转变的改革路线。 今年房地产行业政策面有两件意义深远的亊情值得关注： 其一， 在中共中央政治局第十 次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系 建设时，会议前所未有地用了千方百计增加住房供应的措辞，促进供应被放到了前所未 有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如 处理好政府和市场的关系，使市场在资源配臵中起决定性作用、 建立城乡统一的建设 用地市场、完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化等内容均毫无悬 念地将对未来行业发展起到巨大推进作用， 尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地 产行政性调控的淡出。 展望 2014 年政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽 三中全会基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成是一个渐进过程, 2013 年房地产市场量价齐升，部分一线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调 21 控短期内仍不会全面退出， 而这也是现阶段政府的无奈之举， 当务之急是加快房地产制度的 改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量做好准备。当然，房地产市场供需情况 地区差异较大，从目前来看，过去十年全国一刀切式的调控已经出现了改变，中央局面 上全局性的政策调控不会出现。 从城市层面上看， 一线城市和热点城市限购限贷等措施短期难以退出， 适当延迟改善性 需求释放及抑制投资性需求，仍将是 2014 年的主基调，而例如房产税扩围、土地流转改革 等，在一线城市先行落地机会也较大。在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间 从供应入手，包括保障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三 线城市政策面将有序放宽， 近几年这类城市房价呈现持续平稳增长， 我们认为这主要与当地 gdp 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场相对健康，政 府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政店的整体态度，2014 年，这类城市回 归市场化将是大趋势， 即便短期内限购限贷政策不会在明文上退出， 其执行局面的松动也将 成为可能。 22 2 2、城市政策解读、城市政策解读 （1 1） 、政策列表） 、政策列表 表表 2 2- -1 20131 2013 年全国性房地产调控年全国性房地产调控重点重点政策列表政策列表 颁布时间颁布时间 颁布单位颁布单位 政策政策名称名称 政策主要内容政策主要内容 1 月 5 日 财政部 关 于 做 好 2013 年城镇保 障性安居工程 财政资金筹措 等相关工作的 通知 通知提出了六大保障举措，其中包括将采取投资补助或贷款贴息方式支 持企业参与公共租赁住房建设运营管理；继续落实好城镇保障性安居工 程建设和运营管理涉及的行政事业性收费等与相关税收减免政策，切实 减轻城镇保障性安居工程建设和运营管理费用。 1 月 8 日 国土部 国家可持续 发展国土资源 战略纲要 纲要主要内容包括战略形势、战略思想和目标、战略任务及战略保 障四个部分，是党的十八大报告战略思想的具体贯彻落实，是实施节约 资源和保护环境基本国策、建设生态文明的重要措施。对于未来 15-20 年耕地 18 亿亩红线， 纲要明确，要坚持数量管控、质量管控和生态 管护并重的原则，始终把坚守耕地红线作为首要任务。 1 月 29 日 国土资源 部 全国国土规 划纲要(2011 2030 年) 到 2020 年，我国的国土空间开发格局将形成以陇海、沿江和沿海、京哈 -京广、包昆为主体的两横三纵城市化战略格局。该纲要明确指出， 国土空间开发格局为推进形成城市化、工业化和农业现代化同步发展的 国土集聚、集中开发总体格局。 而到 2030 年，将基本形成以三级中心 为支撑、 四横四纵轴带为主干的多中心网络型国土空间开发格局 2 月 2 日 住建部 关于进一步 加强城市个人 住房信息系统 建设管理的通 知 要求与住建部连网的城市在 2013 年 6 月份达到 500 个。住建部的住房 信息系统将分为三大应用系统，分别为住房监测分析、住房公积金监管、 住房保障监管。全部实施后将覆盖全国 343 个城市公积金管理中心，31 个省级公积金监管部门， 287 个城市住房管理部门， 287 个住房保障管理 部门，地方数据节点总计为 948 个。 2 月 26 日 证监会 住房公积金 管理条例修订 截至 2011 年底，全国住房公积金规模庞大，缴存余额高达 2.1 万亿元。 但受现行条例的限制，住房公积金使用效率较低，投资渠道非常狭窄， 只能用于银行存款和购买国债。目前住房公积金存在的多种问题，不利 于其保值增值，需根据形势发展要求对条例进行修订，改进住房公积金 的管理和投资运营模式。 3 月 1 日 国务院办 公厅 关于继续做 好房地产市场 调控工作的通 知 要求人民银行当地分支机构根据价格控制目标和政策要求，进一步提高 二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。进一步完善现行住房限购措施； 对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨 过快的，要进行约谈和问责等。尤为这得关注的是，通知明确提出对 出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等 历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征。 23 3 月 5 日 十二届全 国人大一 次 会 议 国务院总 理温家宝 政府工作报 告 温家宝在回顾过去五年工作时指出，政府坚持搞好房地产市场调控不动 摇，遏制了房价过快上涨势头。并建议今年要加强房地产市场调控和保 障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工 作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长 效机制。 3 月 27 日 国务院办 公厅 国务院机构 改革和职能转 变方案 要求各地区、各部门用 3 至 5 年时间完成方案提出的各项任务，加 快建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府。通知 分年列出了 72 项任务，今年完成的 29 项，明年完成的 28 项，2015 年 完成的 11 项，2017 年完成的 4 项。其中要求 2014 年 6 月底前出台并 实施不动产统一登记制度条例。 4 月 9 日 住建部 关 于 做 好 2013 年城镇保 障性安居工程 工作的通知 各地要适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围。今年年底前， 地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。住建部表示， 今年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、 新开工630 万套。住建部强调严肃住房保障工作纪律，严禁以任何形式向住房不困 难的家庭提供保障性住房。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套 型面积等违法违规行为。 4 月 16 日 央行 关于调整北 京市差别化住 房信贷政策的 通知 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于 70%。对于贷款购 买首套自住住房的家庭， 通知要求继续执行最低首付款比例 30%的规 定，并继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。这被视为自 2 月 20 日国五条出台后，北京地区第四波房地产调控的开始。 4 月 17 日 国土部 开展城镇低 效用地再开发 试点指导意见 开展城镇低效 用地再开发试 点指导意见 以优化土地利用结构，促进经济发展方式转变。要按照全面探索、局 部试点、封闭运行、结果可控的要求，完善土地利用管理机制。 5 月 14 日 国土资源 部办公厅 关于严格管 理防止违法违 规征地的紧急 通知 要求各地进一步加强征地管理， 防止违法违规征地， 杜绝暴力征地行为。 ， 严防因征地引发矛盾和冲突。开展全面排查，坚决纠正违法违规征地行 为。加强调查研究，完善征地政策措施。各地要严格实行监督问责。对 违法违规征地、采取暴力方式征地等侵害农民利益行为，引发群体性或 恶性事件的，要按照有关规定对有关责任人员严肃追究责任。 5 月 21 日 建设部 商品住宅装 修一次到位实 施细则和商 品住宅装修一 次到位材料、部 品技术要点 细则首先明确什么是精装修一次到位：商品住宅装修一次到位所指商品 住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，装修一次到位是指房屋交钥 匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成。 细则首次明确规 定，确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质 量责任，负责相应的售后服务。 5 月 28 日 国务院 国务院今年改 革重点公布 涉 及七大领域 2013 年改革重点工作是，深入推进行政体制改革，加快推进财税、金融、 投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改 革。 24 5 月 29 日 国土部 国土部启动土 地差别化政策 调研 重点调研 小城镇 按照国土资源部的要求，近期各省（区、市）已启动主题为促进城镇 协调发展的土地差别化政策的调研，对象以重点、特色小城镇为 主，目的在于为促进城镇化协调发展提供决策依据。 6 月 19 日 国务院 国务院取消和 下放 32 项行政 审批 支持居民 首套贷款 会议研究确定了引导信贷资金支持实体经济、加大对三农和小微企 业等的信贷倾斜、支持企业走出去 、助推消费升级、加快发展多层次 资本市场、发挥保险的保障作用、推动民间资本进入金融业、严密防范 风险等多方面的政策措施。 7 月 2 日 住建部 报道称基本住 房保障条例年 内出台 近日，据媒体 7 月 2 日报道，住建部今年 5 月已将基本住房保障条例 (简称条例)递交国务院法制办，目前正在各部委间征求意见，年内定 将出台。 条例由国务院保障性安居工程领导协调小组牵头、住建部负 责起草，完成后将交国务院法制办审订。 7 月 4 日 住建部 住建部发文：严 查房地产中介 十大违法违规 行为 住房城乡建设部、工商总局下发关于集中开展房地产中介市场专项治理 的通知，以整顿和规范房地产中介市场秩序，严肃查处房地产中介机构 和经纪人员的违法违规行为。两部委联合发布的中介治理通知明确指出， 各级房地产管理部门、工商行政管理部门要按照各自职责，严肃查处房 地产中介机构和经纪人员发布虚假房源信息、协助当事人签订阴阳合 同 、雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围、通过炒卖房号非法牟利、低价 收进高价租出赚取差价等违法违规行为。 11 月 20 日 国务院 国务院决定整 合不动产登记 职责 或加速推 进房产税 国务院总理李克强当天主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记 职责。会议指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是 国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经 济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财 产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重 要意义。 （2 2） 、20132013 年房产政策年房产政策十大回顾十大回顾 1 1、国五条国五条 2 月 20 日，国务院常务会议出台楼市调控新国五条 。重申坚持执行以限购、限贷为 核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。国务院办公 厅发布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知 ，诸如， 提高房价上涨过快城市第二 套住房贷款的首付款比例和贷款利率 和 对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和 问责等更严格、更细致楼市调控措施出台。 新国五条中规定，二手房交易中个税按个人所得的 20%征收，这项规定会抑制投 资需求，影响成交量，这是房地产调控的一个正面效果。但不可避免会对居民改善性购房需 资料来源：cric 25 求带来抑制作用。 2 2、住房保障政策住房保障政策 3月5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建 设目标是：基本建成 470 万套、新开工 630 万套，并继续推进农村危房改造。4 月 9 日住 建部发布关于做好 2013 年城镇保障性安居工程工作的通知明确要求各地适当上调收入 线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；在今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申 请住房保障的条件。与 2011 及 2012 年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数 目标都有所减少。 侧重公平分配、科学管理、配套设施建设。2011-2012 年，全国保障房新开工套数已超 过十二五期间 3600 万套任务的半数，在经历初期的大干快上后，保障房建设当前 的工作重心转移至求质求量、发挥实效。从中央层面的要求来看，已经不仅局限于建设数量 上的积累，而是向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应上转变。2013 年 3 月 3 日 全国政协十二次会议提出，不仅要增加保障房供应，公平分配，更要加强保障性住房后续管 理。2013 年 3 月 8 日，在第十二届全国人民代表大会第一次会议中，吴邦国强调要建立 健全保障性住房公平分配和运营机制，从而真正使低收入住房困难户得到实惠 。 3 3、房产税扩围房产税扩围 国税总局：研究扩大个人住房房产税改革试点范围 房产税扩围可能性进一步上升。5 月 24 日，国务院批转发改委2013 年深化经济体制 改革重点工作的意见 ，意见中要求扩大个人住房房产税改革试点范围，随后发改委相关人 员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。 不同于以往， 此次中央明确提 出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。 从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是市场预期而非房价，由于 试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作用不应被过度放大。近期虽然传闻不 断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态。 4 4、以房养老以房养老 以房养老，也被称为住房反向抵押贷款或者倒按揭 。是指老人将自己的产权房 抵押或者出租出去， 以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式， 在 26 老人去世后， 银行或保险公司收回住房使用权， 这种养老方式被视为完善养老保障机制的一 项重要补充。2013 年国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见明确提出开 展老年人住房反向抵押养老保险试点 ，引发舆论广泛关注。以房养老，已经提出就接受到 各方面的意见，有肯定的声音，有质疑的声音。不过不管是什么政策都不可能完全满足所以 人的需求。也要认识到政策要等实施之后才能评判其适用与否。 5 5、聚焦十八界三中全会房地产改革聚焦十八界三中全会房地产改革 十八届三中全会公报中提到： 要建立公平开放透明的市场规则， 完善主要由市场决定价 格的机制， 建立城乡统一的建设用地市场， 完善金融市场体系， 深化科技体制改革 以及 要 加快构建新型农业经营体系， 赋予农民更多财产权利， 推进城乡要素平等交换和公共资源均 衡配臵，完善城镇化健康发展体制机制则给了市场无限的想象空间，业内各方持不同观点 引发争论。楼市对农村土地入市的链锁反应，中国土地市场制度改革，接下来就要看具体操 作方案，农地入市的全国性改革措施至今仍无法完全明朗化，依然存在阻碍。建立城乡统 一的建设用地市场， 要做到农村建设用地和城市建设用地的公平与同权， 保障农民在土地上 的合法财产权利。 6 6、国土部住建部：坚决遏制在建在售小产权房国土部住建部：坚决遏制在建在售小产权房 十八届三中全会开启了全社会的改革之风， 房地产行业也同样受到影响， 集体土地入市、 房产税等几项政策一出，就在行业内刮起了飓风，受到专业极大的关注与热议。 集体土地入市，引起了人们对小产权