2011华川涪陵项目市场研究报告（完稿）175p.doc

华川涪陵项目市场研究报告【撰 领域机构】2011年2月目 录【前言】：5【本案研究逻辑】6【核心导读】7第一部分 城市背景研究研究101.1涪陵城市发展研究101.1.1涪陵概述101.1.2涪陵城市定位研究111.1.3涪陵城市空间结构研究121.1.4领域观点141.2涪陵城市经济研究151.2.1涪陵区近三年gdp研究151.2.2涪陵区近三年财政收入研究171.2.3涪陵区近三年人均居住面积研究181.2.4涪陵区近三年人均可支配收入研究181.2.5涪陵与周边城市经济对比研究191.2.6领域观点221.3涪陵产业结构研究231.3.1涪陵区近三年产业结构研究231.3.2涪陵区重点产业发展研究241.3.3涪陵区产业布局研究251.3.4领域观点271.4涪陵道路交通研究271.4.1铁路281.4.2公路291.4.3水路301.4.4领域观点311.5涪陵旅游环境研究321.5.1一小时经济圈内旅游开发研究321.5.2大三峡旅游市场涪陵价值研究351.5.3领域观点371.6涪陵城市配套研究371.6.1商业市场格局研究371.6.2涪陵酒店市场格局研究461.6.2涪陵教育配套471.6.3领域观点471.7本部分综述48第二部分 涪陵房地产市场研究492.1宏观政策研究492.1.1 2010-2011年楼市政策研究492.1.2新国8条及房产税专题研究522.2涪陵房地产市场研究592.2.1涪陵房地产宏观市场研究592.2.2涪陵房地产微观市场研究622.3周边区县房地产市场研究922.3.1涪陵与周边区县关系研究922.3.2武隆房地产市场研究942.3.3丰都房地产市场研究982.3.4南川房地产市场研究1022.3.5长寿房地产市场研究1072.4本部分综述112第三部分 专项市场研究1143.1旅游地产市场研究1143.1.1重庆市旅游业发展现状1143.1.2重庆旅游地产发展状况1193.1.3重庆旅游地产发展阶段1233.1.4重庆旅游地产发展重点片区1263.1.5重庆旅游地产产品需求特点1273.1.6重点旅游地产项目分析1273.1.7旅游地产市场小结1323.1.8领域观点1323.2高尔夫地产市场研究1333.2.1重庆高尔夫市场研究1333.2.2重点高尔夫项目分析1403.2.3高尔夫市场小结1583.2.4领域观点159第四部分 国内典型大规模项目发展模式研究1604.1华侨城模式（旅游先行）1604.1.1先做旅游华侨城及属下四大主题公园1604.1.2后做地产“波托菲诺”：旅游地产的先驱1624.1.3华侨城旅游地产的利润1654.2芙蓉古城模式（地产+旅游同步开发）1674.2.1芙蓉古城开发背景1674.2.2项目开发理念1674.2.3芙蓉古城的规划设计1684.2.4芙蓉古城创新总结174【前言】：非常荣幸能够得到华川公司的信任！于该地块，我们充满激情，尤其在高速城市化的今天，在所谓标准模版大行其道的当下，欲望与资本的快速推动，往往让我们放弃了一个地块本真的探寻，而期望一个一蹴而就的标准化模版就可横扫天下！而华川是一个有高度文化追求和深度品质质感要求的企业，需要的是永远在自身企业价值观下的一套准则！我们反对器官移植式的完全克隆，任何一个地块都有其内在的灵魂！领域人，始终坚信，土地的灵魂始终在那里，我们需要的是用我们的执着与专业，让她的灵魂更为体面而优雅的展示出来！好建筑的叠加并不能就产生一座美好而又友好的城市，唯有有机的组合、差异化的主题发展概念 、品质的建筑标准、高规格而又便捷的品质化配套，才能让整个项目更具审美内涵与消费张力。【本案研究逻辑】 我们的出发点：着眼于需求机会的产生，并寻找机会与地块之间的匹配性。换句话说，我们首先考虑的是涪陵这座城市在辐射大重庆时，地块的客户群在哪里？哪些资源条件与要素成为了吸引客户的所在？而在辐射本土及周边县城客户时，本项目地块的客户群又从何而来？我们的路径：从一小时经济圈剖析涪陵这座城市可能的营销半径，从而为项目寻找出差异化的开发方向与可能的消费土壤；从涪陵的区域中心城市地位推导涪陵在未来诞生的消费机会与趋势；从典型案例的发展模式为项目地块打造提供可能的模式借鉴；从地块的规划指标与城市特征（距离核心城区近），探寻地块最现实、最本土的消费土壤。我们的方法：结合城市空间拓展、城市经济发展与辐射力、消费者需求洞察、土地价值属性、高尔夫地产带来客户群以及大旅游背景下地块的可为思考，六个维度来聚焦项目地块的最佳开发方向的打造设想，以及在这个设想之下的项目地块整体定位。【核心导读】一、涪陵城市占位：涪陵作为重庆一小时经济圈内的区域性中心城市，是一小时经济圈辐射带动渝东北、渝东南地区的重要枢纽，区域的龙头地位凸显，从而增大涪陵的辐射半径；二、涪陵经济发展：2010年涪陵gdp在大重庆范围内排列第五，gdp总值甚至已超过江北区、南岸区等主城区域，堪称重庆经济强区；三、涪陵产业结构：涪陵是以第二产业为主导，并将打造成为江南万亿工业走廊核心区，三大工业园区的产业聚集将带动的涪陵区就业以及商贸流通，势必也将带动涪陵城市的发展；四、涪陵城市配套：涪陵城市配套完善，但相对零散，且档次偏低；随着高铁、高速建设开通，拉近涪陵与其他省份和周边区县的距离，带动区域经济发展，直接刺激涪陵商业、酒店、教育等其他配套的完善；五、涪陵地产现状：商品房市场表现“供不应求”，成交价格直线攀升，高端产品严重匮乏，且档次较低；六、北山坪区域地位：随着涪陵城市化进程的加快，涪陵缺乏也需要一个能代表城市名片高端功能生活区，而其他区域受制于规划的前提下，北山坪区域注定将成为涪陵的高端生活区；七、涪陵辐射能力：涪陵地处“一圈两翼”交接点的特殊区位优势，产业的集聚、交通的完善将更好地促进涪陵对 “圈翼”周边地区的辐射带动； 八、涪陵旅游解析：自然资源匮乏，人文资源短缺，旅游资源不具备竞争优势； 九、重庆高尔夫地产研究：现重庆高尔夫地产项目，高尔夫只是作为景观配套，支撑开发项目的形象品质，成为开发附属，缺乏纯粹的一流的高尔夫球场； 十、类似项目借鉴：借鉴“华侨城模式”，核心的提示是：主题先行，复合定位，品牌制造，人文植入，规模效应；借鉴“芙蓉古城模式”，核心提示是：人文传承，情景再造，历史积淀，主题营造，复合大城；第一部分 城市背景研究研究1.1涪陵城市发展研究1.1.1涪陵概述核心导读：涪陵素有川东南门户之称图：重庆行政划分图图片来源：重庆规划局涪陵区位于东经1065610743，北纬29213001之间。地处重庆市中部，东邻丰都县，南接南川市、武隆县，西连巴南区，北靠长寿、垫江县。居重庆市及三峡库区腹地，扼长江、乌江交汇要冲，历来有川东南门户之称，经济上处于长江经济带、乌江干流开发区、武陵山扶贫开发区的结合部，有承东启西和沿长江、乌江辐射的战略地位，总人口113.8万。领域小结：涪陵依靠其独有地理位置和自然水域优势成为川东南重要门户，其战略枢纽地位随着城市化建设的加快日趋彰显，涪陵未来的房地产市场更具增长性，项目地块的消费土壤变大。1.1.2涪陵城市定位研究核心导读：重庆一小时经济圈内区域性中心城市图：重庆一小时经济圈图图片来源：重庆规划局涪陵区居重庆中部，地处重庆“1小时经济圈”内，幅员面积2941.46平方公里。距重庆主城区100公里，距重庆江北国际机场80公里，渝怀铁路、国道319线、规划中的重庆至湖北利川铁路（渝利铁路）及沿江高速公路穿越涪陵境内。涪陵港和集装箱码头功能及运力居重庆前列，基础设施完善，商贸活跃；是重庆着力打造的六个区域性中心城市之一，纳入了重庆规划建设的“1小时经济圈”，并处于川渝携手共建的成渝经济区范围。涪陵是重庆市中部地区的中心城市，长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。在总体布局上，利用长江、乌江“两江贯穿”的功能轴促动，以及水、铁、公等综合交通的导向作用，采取“城市集聚、效益优先；组团联系、功能互补”的城市空间发展策略，最终形成“一城二区五片”的城市格局。“一城”是指功能完备、职能互补的涪陵城区：“二区”是指以江南片区为核心的东部老城区和以李渡片区为核心的西部新城区：“五片”是指老城区的江南、江东、江北3个片区和新城区的李渡、南岸浦2个片区。到2015年，城市人口达到80万人左右，城区面积达到70平方公里。领域小结：一小时经济圈的地理优势和区域性中心城市的定位，给涪陵未来经济发展和城市进程带来无限机遇。城市化人口增长、城区扩大、对外辐射能力增强将促使其跨入大城市级别。涪陵在一小时经济圈内的四个区域性中心城市中，距离主城区最远远，受主城辐射力弱，故自成一体，充分发挥自用产业和城市的优势，能更好辐射并带动周边城市的发展，地块的消费土壤更夯实。1.1.3涪陵城市空间结构研究核心导读：老城新城同步发展 各片区定位明晰图：涪陵新老城区图图片来源：涪陵规划局从“江南主城”到“两区五片” 直辖后到2002年前，涪陵城市建设和改造的重点在江南主城，从2002年开始，涪陵城市拉开“西进北连”、建设李渡新城的大幕。 99规划确立的“一城四片”组团式发展格局，04规划确立的“一城两区五片”城市发展格局，李渡是涪陵未来发展的重点和城市拓展的新区。“一城四片”指是:以江南旧城为中心,李渡为副中心,沿长江水轴向江南片、江东片、李渡片、南岸浦片、江北小区形成相对独立的“一城四片”组团式山地城市。 “一城两区五片”：“一城”是指功能完备、职能互补的涪陵城区；“二区”是指以江南片区为核心的东部老城区和以李渡片区为核心的西部新城区；“五片”老城区的江南、江东、江北3个片区和新城区的李渡、南岸浦2个片区。图：涪陵“一城两区五片”图图片来源：涪陵规划局江南片区：建成后将是涪陵的中央商务区；李渡片区：以发展物流、制造业为主，成为涪陵的商业居住区和产业密集地；南岸浦片区：今后主推化工、能源；江东片区：发展纺织、食品、高新技术；江北片区：重点是旅游、休闲娱乐。领域小结：从最新的“一城两区五片”定位看，未来涪陵高档居住区将集中在江北片区，其他区域以商务和工业定位为主，未来各片区城市功能发展将更加清晰，江北片区将成为涪陵的“富人区”，本地块恰好在江北区，具备地利。1.1.4领域观点 涪陵依靠其独有地理位置和自然水域优势成为川东南重要门户，其战略枢纽地位随着城市化建设的加快日趋彰显。 一小时经济圈的地理优势和区域性中心城市的定位，给涪陵未来经济发展和城市进程带来无限机遇。城市化人口增长、城区扩大、对外辐射能力增强将促使其跨入大城市级别。 涪陵在一小时经济圈内的四个区域性中心城市中，距离主城区最远远，受主城辐射力弱，故自成一体，充分发挥自用产业和城市的优势，更好辐射并带动周边城市的发展。 从“一城两区五片”定位看，未来涪陵高档居住区将集中在江北片区，其他区域以商务和工业定位为主，未来各片区城市功能发展将更加清晰，也为本项目发展定位提供依据。 从最新的“一城两区五片”定位看，未来涪陵高档居住区将集中在江北片区，其他区域以商务和工业定位为主，未来各片区城市功能发展将更加清晰，江北片区将成为涪陵的“富人区”。这些都为项目提供了开发的天时与地利条件。1.2涪陵城市经济研究1.2.1涪陵区近三年gdp研究核心导读：gdp主城排列第五 经济强区地位不可撼动图：2008年至2010年gdp情况：数据来源：涪陵统计局直辖以来，重庆市经济发展经历了先后两个五年的起步阶段，逐步完成了“打基础、建平台、增后劲”的阶段目标；直辖十年，一圈两翼、城乡统筹、城市发展五大全新定位、成渝经济带、经济增长第四级等一系列全新的动力引擎推动着重庆市经济发展从“起步”走向“加速”的质变发展，体现出平稳的增长态势。近三年涪陵gdp快速增长，从250多亿元攀升至450亿左右，年均增长率达到了惊人的22%左右，远远高于同期全国与重庆增速。可见涪陵近三年来经济取得了突飞猛进的成就。表：2010重庆各区县gdp排名：排名区域gdp增幅1九龙坡区589.5815.12渝北区573.6417.23渝中区553.0314.34涪陵区434.4919.35沙坪坝区419.5417.36江北区391.3918.77南岸区351.2315.98巴南区308.7216.39江津区303.0017.610永川区300.0419.011合川区244.4917.112北碚区232.3717.413长寿区228.6419.314大渡口区177.2116.015綦江县167.2816.916荣昌县159.9515.117璧山县152.7619.418铜梁县150.1817.019大足县145.0116.920南川区143.5517.621潼南县116.7914.222万盛区49.2714.123双桥区40.0325.0领域小结：涪陵经济发展位列重庆前列， gdp数据显示，涪陵具有较好的经济基础；涪陵户籍人口113万人，而常住人口只有103万人，由此可说明涪陵区外出打工人口约计10万，涪陵本地吸附就业人口能力薄弱。随着涪陵几大工业园区的建设，将会促进外出人员返乡就业，涪陵将由一个劳务输出城市转变为劳务输入城市。1.2.2涪陵区近三年财政收入研究核心导读：税源通道增加 财政收入递增2008年至2010年财政收入情况：数据来源：涪陵统计局在培植新兴财源和优化金融环境的促进下，全年财政收入快速增长，占gdp的比重进一步提高。2010年财政收支实现快速增长，全年实现财政总收入66.39亿元，比上年增长22.98%，占gdp比重为15.2%，比上年提高1.5个百分点。领域小结：涪陵地方财政收入近三年快速增长，2010年财政总量居各区县第四名。随着未来城市二三产业的发展，税源增加，将大大提高地方财政实力。基础设施和城市建设也将因财政实力增加而加快发展速度。1.2.3涪陵区近三年人均居住面积研究核心导读：经济发展促使居住环境升级2008年至2010年城镇居民人均住房面积情况：数据来源：涪陵统计局随着近几年来涪陵区商品房的持续开发，城镇居民人均住房面积稳步提升，已经超过了全国平均水平，随着城市经济的发展，未来居民居住环境将不断改善与提升。领域小结：当前大部分三线城市人均住房面积为30左右，而涪陵已远超这个水平，但区域内存在着大量居民自建房和危旧房，缺乏中高档居住区，未来此市场机会是值得关注的。而本地块的高规格恰好能与此匹配。1.2.4涪陵区近三年人均可支配收入研究核心导读：城市经济加速发展 人均收入稳步提升2008年至2010年城镇居民人均可支配收入情况：数据来源：涪陵统计局人民生活水平不断提高，2009年全区城镇经济单位职工年平均工资28211元，比上年增加4759元，增长20.3%。城镇居民人均家庭总收入15719元，增长14.1%，其中人均可支配收入15109元，增长11.2%。总收入中，人均工薪收入11066元，增长20.2%；人均家庭经营收入1888元，下降12%；人均财产性收入332元，增长5%；人均转移性收入2095元，增长6.7%。城镇居民人均消费支出10706元，增长9.3%。城镇居民恩格尔系数37.6%，与上年持平。领域小结：2010年随着“五个涪陵”的建设速度加快，城市经济加速发展，不但提供了充分的就业机会，也提高了人民收入，为涪陵扩大本地消费内需提供了基础。1.2.5涪陵与周边城市经济对比研究备注：本部分数据来源于重庆市统计局，且为2009年数据1、地区生产总值数据来源：重庆市统计局2、工业增加值数据来源：重庆市统计局3、社会固定资产投资总额数据来源：重庆市统计局4、工业投资数据来源：重庆市统计局5、房地产开发投资数据来源：重庆市统计局领域小结涪陵区经济比较发达，特别是第二产业对经济的支撑作用比较明显，在周边相邻区县中处于绝对领先地位，对人口的吸附能力非常强，但是固定资产投资略显不足，房地产开发和工业投资上，已被长寿赶超。1.2.6领域观点 涪陵经济发展位列重庆前列， gdp、人均收入等数据显示，涪陵具有较好的经济基础； 涪陵户籍人口113万人，而常住人口只有103万人，由此可说明涪陵区外出打工人口约计10万，涪陵本地吸附就业人口能力薄弱。随着涪陵几大工业园区的建设，将会促进外出人员返乡就业，涪陵将由一个劳务输出城市转变为劳务输入城市。 涪陵地方财政收入近三年快速增长，2010年财政总量居各区县第五名。随着未来城市二三产业的发展，税源增加，将大大提高地方财政实力。基础设施和城市建设也将因财政实力增加而加快发展速度。 当前大部分三线城市人均住房面积为30左右，而涪陵已远超这个水平，但区域内存在着大量居民自建房和危旧房，缺乏中高档居住区，未来此市场机会是值得关注的。 2010年随着“五个涪陵”的建设速度加快，城市经济加速发展，不但提供了充分的就业机会，也提高了人民收入，为涪陵扩大本地消费内需提供了基础。1.3涪陵产业结构研究1.3.1涪陵区近三年产业结构研究核心导读：第二产业高居不下 第二产业稳中有升2008年至2010年三产业占比情况：数据来源：涪陵统计局领域小结：涪陵产业结构第二产业为主力，几大工业园区功不可没，随着涪陵新兴工业城市的发展，第二产比重将持续增加，同时也将带动第三产业的快速发展。1.3.2涪陵区重点产业发展研究核心导读：第二产业快速发展 间接刺激第三产业的腾飞涪陵规划有三大园区，李渡工业园区、白涛化工园区到2015年形成1000亿级园区，龙桥工业园区到2015年形成500亿级园区，提供就业岗位10万以上。培育七大基地，化纤纺织基地、天然气化工基地、石油化工基地、煤化工基地、装备制造基地、铝加工基地、笔记本电脑配套基地。加快涪陵移民生态工业园建设发展，引导和布局发展绿色食品、医药、装备制造、电子信息、印刷包装及新材料等重点产业，努力把移民生态工业园打造成为接纳移民和生态屏障区转移人口就业最多、功能最齐、配套最全、经济效益最优的生态循环产业高地。到2015年实现工业产值500亿元，提供库区移民和生态屏障区转移人口就业岗位8万个。通过加快工业发展，为社会提供就业岗位，推动城镇化发展，将涪陵打造成100万人口大城市。 涪陵三大工业园区简表：工业园区规划面积（平方公里）规划人口（人）未来五年规划产值（亿）主导产业代表性企业李渡工业园1510万1000装备制造、医药食品、电子信息、新型材料、纺织服装、临港物流重庆啤酒、美心曲轴、华兰生物、上海运盛、金华电缆及铜材、剑涛铝业、越盛机械轧辊白涛工业园156万1000天然气化工、氯碱化工、石油下游产品加工、化肥、农药等生产基地重庆建峰化工总厂、天原化工有限责任公司、紫光化工 化医大冢化学有限责任公司公司龙桥工业园104万500石油化工、天然气化工、纺织、机械和物流运输中化涪陵化工、新涪公司、娃哈哈涪陵公司、龙桥热电、蓬威石化有限公司1.3.3涪陵区产业布局研究图：涪陵工业园分布图龙桥工业园区老城区李渡工业园区白涛工业园区图片来源：涪陵规划局据全市总体规划，从南岸茶园沿长江一线，到2020年要实现1万亿销售收入，形成江南万亿工业走廊。到2015年，涪陵工业总产值将突破2000亿，2020年实现4000亿，成为江南万亿工业走廊的核心支撑。作为最新的政府规划，“一城三园”已经成为涪陵向西的标志，拥有30平方公里的新城规划和55平方公里的工业园区规划，无疑给今后涪陵房地产市场的发展带来良好的契机。努力打造三大工业园区，带动一城五片快速发展。李渡、白涛、龙桥三大工业园是涪陵区招商引资平台，是新产业、新项目的重要摆放地，是涪陵工业新的增长极，是涪陵城区的拓展区。“十一五”期间，三大工业园区共投入建设资金55亿元推动基础设施建设，通过大力招商引资，不断拓展了城市区域。三大工业园区不断加快项目建设，为工业提供充足的发展后劲，同时也带动了李渡新城区、龙桥城区、白涛片区的快速发展。三大工业园区坚持以工业化吸纳农村劳动力转移就业，以城镇化吸纳农村人口就近就地转户进城，目前仅李渡工业园区内就吸纳劳动力1万余人，其中80%左右为当地农村就近转移的富余劳动力，为第三产业的发展提供了坚实的基础，为反哺第一产业提供了保障。 李渡新区位于涪陵西部，距涪陵主城12公里，是涪陵规划的新城区和工业园区，是涪陵未来发展的希望所在。李渡新区规划人口36万人，规划面积46.2平方公里。其中，工业园区是经市政府批准成立的市级工业园区，规划面积15平方公里，园区以装备制造、医药食品、电子信息、新型材料、纺织服装、临港物流为主导产业，打造工业基地，促进产业集聚。按“工业化促进城市化，城市化带动工业化，推动城乡统筹发展”的思路，把李渡新区建设成为服务设施完善、城市功能配套、富有山水园林特色的新兴工业城市。李渡新区是涪陵实施大城市发展战略、打造新兴工业基地的希望所在，新区力争在5年内建成一座工业产业集群初具规模、城市功能基本配套的山水园林式的工业新城，届时新区工业总产值将超过200亿元、城市人口达10万人。未来李渡新区将建成长江上游一流的生态花园城市、重庆市一流的特色工业园区。 重庆白涛化工园区是重庆市特色工业园区规划建设领导小组批准设立的市级特色工业园区，是重庆市政府规划建设的三大化工园区之一。园区地处涪陵区白涛街道，规划面积15平方公里，其中启动区面积6平方公里。园区现有中国核工业建、重庆天原化工有限公司、重庆化医大塚化学有限责任公司等企业。园区2008年产值可达20亿元；园区现有在建项目12个，总投资84多亿元，建成投产后产值达151亿元以上。白涛化工园区拥有良好的发展要素资源，土地利用空间大，水电气供应充足且价格相对较低，园区产业特色鲜明，集中度高，有雄厚的产业基础，天然气化工、氯碱化工、精细化工产业链集群聚合力强。园区将突出产业招商特色，引进一流的化工生产工艺，打造长江上游重要的天然气化工、氯碱化工、石油下游产品加工、化肥、农药等生产基地。领域小结：三大工业园定位明晰、大型企业作为支撑，产业集群效应和规模经济将在涪陵呈现。资源的优化配置，将使未来五年工业总产值达到2500亿元，相当于重庆主城区当前三分之一的产量。产业集群化将带来巨大的就业机会和税收，促进城市经济飞跃发展，同时也将吸纳大量办公人群集聚涪陵，进而待定涪陵房地产业的快速发展。1.3.4领域观点 涪陵是重庆重要工业城市，第二产业成为涪陵的主导，而第二产业的发展必将带动涪陵第三产业的快速发展。 三大工业园区铸就涪陵经济实力大增，而各个工业园定位明晰，产业布局合理。 大量知名企业齐聚涪陵，势必带动区域经济高速发展。如重庆啤酒、天原化工、建峰集团和太极制药等。1.4涪陵道路交通研究涪陵区域范围内通过整合公、铁、水等规划交通设施，明确适应涪陵区城乡统筹发展的区域综合交通优势；在城区范围内构建一个与涪陵城市布局和形态相匹配的，紧密联系重庆主城与三峡库区并辐射周边区县，符合未来发展要求、协调、高效、可持续的城市综合交通体系，以适应和支持涪陵区社会经济发展需要，为建设畅通涪陵，快捷涪陵打好基础，支撑和引导城市可持续发展。 公路 ：截至2007年全区公路通车里程3632公里，公路面积密度为122公里/百平方公里，公路人口密度32.07公里/万人。乡镇公路通达率为100%，行政村公路通达率为99.72%。铁路：区内现有渝怀铁路一条线路通过，涪陵境内75公里，涪陵石和、石沱、蔺市、龙桥、荔枝、天台、白涛、武陵山等8个乡镇、街道办事处，设计标准为国家一级铁路，是川渝地区铁路对外运输东南方向的主要通道。水运：涪陵境内航道里程176公里，其中长江三级航道77公里，乌江五级航道33公里，其它航道69公里。港区港口码头主要布置在长江和乌江沿线，现有作业区12个，生产性码头泊位163个。1.4.1铁路核心导读：借势高铁 发展城市图：涪陵铁路线路图图片来源：涪陵规划局2011年建成投运南（川）涪铁路，2012年建成投运渝利（湖北利川）铁路、渝怀（湖南怀化）铁路二线渝 涪段，研究论证重庆至长沙高速铁路经过涪陵坪上地区，加强沿江铁路规划论证并积极争取纳入国家规划。涪陵西站规划通过能力无法满足未来的货运需求。随着南涪铁路、渝利铁路、渝利铁路复线的规划建设，为涪陵铁路货运站场调整创造了条件，扩建涪陵西站，增设白涛站。领域小结：铁路与高铁的加快建设，将使得涪陵成为一个铁路交通枢纽，使之成为一个客流物流集散地，增强其对周边区县的辐射能力。尤其是涪陵至上海段高铁的建设，将大大提升城市交通价值，为后期与周边省份的经济联系打下基础。1.4.2公路核心导读：高速逐步完善 30分钟直达重庆主城图：涪陵公路线路图图片来源：涪陵规划局由于涪陵区城镇体系变化较大，共撤销16个乡6个镇，并新设李渡街道、白涛街道和龙桥街道三个街道。涪陵的中心城区空间布局也在向组团式转变，为了更好的连通区域内外重要节点，适应新的发展形势，区域内构建“六横七纵多联线”的干线公路网。涪陵中心城区范围内为高速路有长涪高速路、环城高速北线、重庆安康高速路、渝湘高速公路涪陵联络线，由这几条高速路在中心城区范围内形成了“一环四射”高速路网骨架。进入中心城区的主要高等级公路有：涪陵武隆（g319）、涪陵长寿（g319）、茶（园）涪路（s103）、涪丰路（s103）、南（川）涪路(s303)、垫涪路(s303)、李渡-石龙公路（s312）、涪丰北路、李渡镇安。高等级公路作为中心城区对外交通疏散通道的补充，做好中心城区交通入口的衔接将有效截流过境交通对城区的影响起到重要的作用。 涪陵至南岸的沿江高速开建，预计2013年通车，届时，从涪陵30分钟就可到达主城，而目前经渝涪高速至少需要1个小时。除了新辟至主城的快速通道，涪陵还将加速与周边地区的交通融合：2013年，涪丰、涪南高速建成通车；同时，规划中的垫江涪陵武隆、丰都涪陵武隆现已处前期研究阶段。主干路由“四横三纵”组成。“四横”自北向南依次为：环城北路（红线宽度40米）、府院路（红线宽度32米）、东西干道（红线宽度24米）、滨江路（红线宽度32米）；“三纵”自西向东依次为：南北快速通道（红线宽度40米）、新城干道（红线宽度40米）、环城东路（红线宽度26米）。领域小结：涪陵高速公路系统发达，地处重庆中心枢纽要道，是连接重庆一小时经济圈和两翼的重要通道。主城区南坪茶园至涪陵的沿江高速公路将于2013年通车，届时主城至涪陵只要半小时，时间距离将大大缩短，两地经济、人才、物资流动将更顺畅。这也为项目的消费提供了土壤。1.4.3水路核心导读：两江交汇 促进港口经济发展涪陵港区规划中，明确了涪陵港区的各主要码头作业区的功能定位，确定了港口的总体布局结构，以及每个作业区的通过能力和吞吐量，规划年各作业区共有泊位81个，总的通过能力为104万teu、1640万吨、18万辆标准车。 规划区域内（不含中心城区）主要的码头作业区有蔺市码头区、白涛码头区、网背沱码头区、小溪码头区和卫东码头区。蔺市码头区：规划年通过能力为80万吨，日均疏港交通量约为900辆标准货车。规划货运专用通道一条，连接南涪路，规划为二级公路；规划一般通道一条，联系蔺市镇区，规划为三级公路。白涛码头区：规划年通过能力为240万吨，日均疏港交通量约为2600辆标准货车。规划货运专用通道一条，与白涛汽车货运站场和白涛铁路货运站衔接，规划为二级公路；规划一般通道一条，联系白涛工业园区，规划控制为双向4车道的次干路。网背沱码头区：规划年通过能力为120万吨，日均疏港交通量约为1200辆标准货车。规划货运专用通道一条，联系国道319，规划为二级公路。领域小结：依靠长江和乌江两大水路资源大力发展港口经济，使涪陵交通系统更加完善，城市更具辐射力。1.4.4领域观点 铁路与高铁的加快建设，将使得涪陵成为一个铁路交通枢纽，使之成为一个客流物流集散地，增强其对周边区县的辐射能力。尤其是涪陵至上海段高铁的建设，将大大提升城市交通价值，为后期与周边省份的经济联系打下基础。 涪陵高速公路系统发达，地处重庆中心枢纽要道，是连接重庆一小时经济圈和两翼的重要通道。 主城区南坪茶园至涪陵的沿江高速公路将于2013年通车，届时主城至涪陵只要半小时，时间距离将大大缩短，两地经济、人才、物资流动将更顺畅。 依靠长江和乌江两大水路资源大力发展港口经济，使涪陵交通系统更加完善。1.5涪陵旅游环境研究旅游地产是上个世纪在欧美发达国家所形成的一种理念，从单一的主题公园和海边度假区到完整意义上的大型旅游休闲社区。现在的旅游地产不光以旅游景区、旅游住宅为依托形成的地产开发，目前的发展趋势是城市中心区有旅游与休闲、景观等地产开发的趋势，在城市郊区，有我们的二居所，有养老渡假社区，有旅游俱乐部社区，有运动社区，这都是中国性的，已经打破了传统的概念。随着人们收入水平的提高，一个休闲时代到来了。一周是7天，5天是工作日，2天是休闲日。加上国家带薪休假制度的颁布、私家车的普及、高速公路网的建设，人们生活理念和商务理念的不断调整，在旅游作为休闲的方式下从单一的形式转变成了综合的形式，在这种情况下酝酿了新的旅游与地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。 这样一种休闲度假的需求也增加了旅游休闲地产开发的机会，在这种情况下，对于休闲地产的发展也有很大的促进作用。1.5.1一小时经济圈内旅游开发研究核心导读：涪陵旅游资源匮乏 对外吸附能力一般表：一小时经济圈内旅游地产一览表：区位项目名称开发单位规模与投资项目定位项目构成资源特色巴南南温泉旅游项目重庆绿谷开发有限公司总投资10亿。1.78平方公里以商务会议接待，温泉娱乐为主题的综合旅游区高档温泉洗浴设施、五星级度假酒店、会议会展中心、温泉公园、休闲乐园温泉东海南泉美庐温泉spa项目重庆东海房地产公司总投资3.5亿。约560亩山地温泉、美容spa，重庆第一家以美容spa为特色的山地温泉顶级温泉spa，温泉公园，康体中心，温泉养生地产，山体别墅温泉麻柳嘴镇木鱼山旅游项目胜兴（香港）国际集团有限公司投资10亿/桃花岛旅游度假区重庆交旅集团投资10亿集休闲、观光、保健、度假、水上游乐为一体的大型旅游基地温泉度假酒店、大型娱乐场、加州风情小镇、旅游地产、会议、商业配套岛屿南川金佛山整体开发项目重庆交旅集团投资12亿/山上、山下各一个度假酒店，旅游配套设施，重庆民居特色和丽江古镇风貌的风情小镇景区、温泉渝北张关水溶洞旅游风景区重庆同聚福集团有限公司投资12.6亿/6公里溶洞景观、地面休闲娱乐项目：度假山庄、网球场、游泳池、跑马场、围猎场等健身休闲项目景区、溶洞空港项目成都置信集团上万亩集休闲、娱乐、旅游和居住于一体的复合式地产项目。成都国色天乡模式农业产业园，主题游乐园，房地产开发/九龙坡贝迪颐园度假村贝迪地产投资2亿元，占地300亩中国最美的园林式温泉；项目消费市场定位于中高端；特色卖点为园林、生态、温泉农业、温泉公园及会所温泉特培农场、莲湖水生植物园、四季花园和俨然度假天堂四大板块温泉华岩温泉国际会议中心重庆渝隆集团/重庆的博鳌重庆温泉生态会议中心/温泉、湖泊沙坪坝梨树湾温泉项目融汇集团总投资45亿，其中温泉投资20亿。占地1100亩都市型温泉休闲娱乐综合体五星级酒店，三星级酒店、高档商务楼、温泉水乐园、温泉街。温泉北碚乡村嘉年华商社集团投资40亿元，占地1.1万亩集休闲、度假、会议、体验于一体的复合产业园分为乡村印象、花卉园艺观赏、嘉年华体验、美丽湖水上运动及乡村度假区等五大旅游板块/北温泉柏联spa云南柏联（国际）集团有限公司规划8.82平方公里，一期占地300亩五方十泉的龙头项目消费市场定位于重庆及国内高消费人群、国际游客顶级温泉会所。国际级的温泉spa度假酒店温泉江津恒大金碧天下恒大地产1.35万亩集高档住宅、国际会务、度假休闲、运动健身等综合功能于一体的国际级综合社区国际会议中心、超五星级酒店、运动康体中心、独栋、联排别墅/铜梁玄天湖项目浙商实业约1万亩集国际温泉会议中心、中华龙文化博览园、旅游休闲和私家住宅、会所为一体会议、洗浴、度假、餐饮、休闲、旅游商品经营、老年公寓、医疗会所、青少年拓展训练中心和房地产开发项目温泉、湖泊、中华龙文化永川黄瓜山项目建工集团投资约5亿元，占地约3万亩集农业产业、休闲观光、旅游度假养生养老为一体的复合体验式产业园农业产业园，生态农业观光，乡村旅游，房地产开发山体、森林资源合川钓鱼城项目龙湖地产投资近100亿元，占地约9000亩集酒店、会议、主题公园、历史博物馆、温泉度假为一体五星级酒店、体育公园、会议中心、古战场再现的主题公园、历史博物馆、温泉度假、特色餐饮一条街温泉、两江交汇、钓鱼城古战场建设旅游目的地、旅游产品、基础设施配套服务、多元化旅游经营、旅游宣传营销和旅游管理等六大体系，形成山水都市、长江三峡、乌江画廊三大目的地功能互补，观光旅游、度假旅游、复合型旅游三类产品协调发展，入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场全面培育，国有、外资、民营三大主体共同参与，经济增长、社会和谐、环境友好三大效益综合体现的科学发展格局。表：一小时经济圈内旅游景点一览表旅游目的地体系重点建设项目山水都市旅游精品建设项目重庆市旅游集散中心，建设集旅游咨询、游客集散、旅游购物、产品展示、形象宣传于一体的旅游集散中心。抗战遗址旅游产品保护开发。红岩联线旅游精品。歌乐山革命纪念馆、红岩村革命纪念馆等红色旅游产品。东水门和磁器口古镇旅游景区提档升级。统景温泉、天赐温泉、梨树湾温泉、北碚温泉城，建国际级温泉基地，打造5a旅游景区。长寿湖湖泊观光，江津四面山、南川金佛山、万盛黑山谷山地休闲、度假旅游产品开发。长江三峡旅游精品建设项目小三峡旅游景区提档升级和神女溪景区开发白帝城旅游景区提档升级和天坑地缝景区建设石宝寨旅游景区提档升级以白鹤梁为核心的涪陵白岩旅游景区提档升级丰都名山与雪玉洞旅游景区提档升级大足石刻国际旅游精品建设项目大足石刻景区提档升级龙水湖观光休闲旅游区建设玉龙山森林公园景区开发乌江画廊旅游精品建设项目仙女山、天坑三桥景区提档升级，打造山地观光休闲旅游景区芙蓉洞与芙蓉江观光休闲旅游景区乌江画廊（彭水至酉阳段乌江和黔江阿蓬江），打造峡谷游船观光与民族风情旅游景区小南海，打造地震遗址观光科普教育旅游景区龚滩、龙潭、洪安古镇开发领域小结：就全国范围内来讲，重庆并不能算是一个旅游城市，而涪陵在重庆范围来看，也称不上是个旅游区域。涪陵旅游资源匮乏，并不具备发展旅游地产的绝对优势。在大部分人眼里，重庆区域内较知名的旅游资源为：仙女山、金佛山、四面山、白帝城、黑山谷、大足石刻等，而涪陵没有一个旅游资源能与之竞争。在涪陵，结合本地块，若做旅游为主题的开发，风险较大！1.5.2大三峡旅游市场涪陵价值研究核心导读：涪陵是长江三峡黄金旅游带上一颗亮丽的明珠图：大三峡旅游市场分布图图片来源：重庆旅游局涪陵是长江三峡黄金旅游带上一颗亮丽的明珠。蕴藏有武陵山国家森林公园、石夹沟、御泉河、雨台山等奇丽迷人的自然风光；“榨菜元宗”邱家大院、“水下碑林”白鹤梁、“巴人遗址”小田溪、“理学圣地”点易园，则印刻着涪陵独特的历史人文。此外，三线建设时期形成的816核军工巨洞，旅游开发潜力巨大。武陵山国家森林公园、石夹沟、御泉河、雨台山、大木花谷、美心红酒小镇、沙溪温泉等现已初具规模并对外开放。领域小结：如能深度挖掘涪陵历史文化和自然资源，以大三峡旅游黄金线路为背景，建成具有浓郁特色的巴国故都游览胜地、乌江画廊旅游起始点和区域性旅游集散中心，将会为涪陵旅游业崛起提供帮助。但是这对于本地块而言，旅游仅是一种有益的补充，不能作为开发的主题方向。1.5.3领域观点 重庆在全国范围内来讲，并不能算是一个旅游城市，而涪陵在重庆范围来看，也称不上是个旅游区域。涪陵旅游资源匮乏，并不具备发展旅游地产的绝对优势。 在大部分人眼里，重庆区域内较知名的旅游资源为：仙女山、金佛山、四面山、白帝城、黑山谷、大足石刻等，而涪陵没有一个旅游资源能与之竞争。 如能深度挖掘涪陵历史文化和自然资源，建成具有浓郁特色的巴国故都游览胜地、乌江画廊旅游起始点和区域性旅游集散中心，将会为涪陵旅游业崛起提供帮助，但这更多应该是政府做的工作，而不是一个企业应该去抗的大旗1.6涪陵城市配套研究1.6.1商业市场格局研究核心导读：商圈商业为主导 城市代言型高端商业严重匮乏（一）、商业概况涪陵城市商业总体上来说不论是地形、地貌、购物习惯、城市商业布局等均与重庆主城相似，以南门山、高笋塘商圈区域为主的消费形态，社区商业为铺的城市商业格局。（二）、商业定点解析1、南门山商圈本区域是涪陵传统商业集聚地也是涪陵最早形成的商业中心，以重百为中心四周集聚了多家百货、超市、电器等多个业态的商业场所，是当地居民购物的首选之地。但由于本区域物业修建较早，多数物业不能满足商家对物业需求，加之本区域是以城市干道为动线而形成的商业中心，所以本区域的商家针对的客户群，主要是以中低端消费群为主。（1）、区域商铺发展现状、结构及布局情况 商家分布区域范围：南门山（重百）至易家坝广场沿线 区域定位：商圈商业+商务 区域辐射区域：社区商业作为涪陵日常生活购物服务（百货，电器，服装），而商务主要是宾馆。而其它商业主要是依街而立的中低端百货（服装、鞋、饰品等）。 区域消费人群定位：中低端百货消费，电器为中档消费。 区域业态构成：小百货、餐饮，烟酒店，餐饮，酒楼，电器，金银饰品，眼镜，通信数码等。 区域主力店：建培宾馆、万达百货、衣之纯、锦阳数码、华城眼镜、国美、正杨百货、金夫人摄影、苏宁、新大兴新意店。（2）、中心商业区各个主力店情况业态品牌层数单层面积总体量档次酒店建培宾馆四星书城重庆书城2f15001500中超市新大兴1f13001300中低百货万达百货1f300300低百货衣之纯1f150150中百货正杨百货1f12001200低数码锦阳数码1f400400中电器国美1-3f7002000中高电器苏宁1-3f6001800中高眼镜华城1f300300中摄影金夫人2f500500中高超市新大兴新意店1f10001000中低百货+电器重百1-3f300010000中低南门山商圈商业除了上述主力店外，其余都是依街成市的百货类商业形态商铺，主要以中低端小店，经营业态以服装、饰品、鞋、等业态，数量约在200个左右。针对消费群为中低端大众化消费为主，人流量是涪陵各个商业中心最多的地方，其物业特征:开间3-7米,进深6-20米左右，面积在20-100平米。物业多数为一层底商，部份2-3层商业构成。物业大都在2003年之前左右修建。部份商家展示业态构成比例业态类别比例备注生活服务85%以满足社区居民及区域日常生活需求为主娱乐休闲3%满足居民对娱乐休闲的需求餐饮12%符合区域居民普遍需求2、高笋塘商圈本区域是涪陵目前商业经营档次、消费档次最为高端的集聚地，与重百的南门山商圈形成鲜明对比的商业中心，本区域以新世纪百货为代表，向下与易家坝广场，南门山商圈相连，向东向体育馆沿线商业相连，自然形成涪陵环状商业圈的地理高端，起到了承上启下的作用。其新世纪百货向体育馆沿线形成了涪陵中高档品牌服饰的布局，所以本区域的商家针对的客户群主要是以中高端消费群为主。（1）、区域商铺发展现状、结构及布局情况 商家分布区域范围：高笋塘转盘至体育馆周边沿线。 区域定位：商圈商业+商务+体育用品+装饰 区域辐射区域：本区域商业作为涪陵中高端购物消费场所，主要以百货，鞋服为主，而围绕体育馆周边主要以体育类用品消费为主，而其它商业主要是依街而立的中档百货及社区