2011年成都市场及区域市场概述市场概况.doc

成都市场及区域市场概述一、整体市场分析1、主城区商品房市场5月成都主城区商品住宅供应小幅回落，供应套数为7495套，供应面积为75.75万平方米，环比分别下跌26.72%和17.69%。成交方面保持平稳，5月共成交商品住宅4696套，成交面积为43.08万平方米，环比分别上涨27.02%和22.98%，五月供需比为1.60。虽然受到国家政策的影响，各个开发商谨慎推盘，但房企资金压力不断增大，住宅供应量依然保持在较高的位置，预计后期供应量平稳，波动不大；一手住宅成交连续三月平稳上升，主要5月成交受到房交会的影响，供大于求，供应充足，预计后期一手住宅成交回归平稳，起伏不大，短时间内出现火爆的局面可能性不大。2、市场热点l 央行：去年全国新增房地产贷款近2万亿6月1日，央行发布2010年中国区域金融运行报告称，2010年房地产开发投资增长较快，全国新增房地产贷款近2万亿元。报告指出，2010年全国完成房地产开发投资4.8万亿元，同比增长33.2%，增速比上年提高17.1%，成为1998年以来投资增速最高的年份。去年全国房地产开发到位资金为7.2万亿元，同比增长25.4%。主要房地产开发资金来源是定金及预付款、自有资金和国内贷款，三者分别占房地产开发资金的26.2%、19.6%和17.3%。报告显示，2010年全国新增房地产贷款近2万亿元。其中东部地区的房地产贷款增速最低，全年贷款增长22.9%，同比回落13.6%，占全国房地产贷款的58.5%，较上年下降10.7%；中部、西部、东北地区增速分别回落6.3%、2.3%/11.5%，贷款占比分别提升3%、5.6%、2.1%。l 发改委：把成渝经济区建设成西部经济中心6月2日，发改委印发成渝经济区区域规划的通知。通知提出，要认真领会国务院的批复精神，把规划实施作为深入推进西部大开发，促进全国区域协调发展的重要举措，努力把成渝经济区建设成为西部地区重要的经济中心、全国重要的现代产业基地、深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区，在带动西部地区发展和促进全国区域协调发展中发挥更重要的作用。并要求按照规划确定的战略定位、空间布局、发展要求，合理确定经济社会发展重点，促进经济社会全面协调可持续发展。要建立重庆市和四川省人民政府主要负责同志牵头的联席会议制度，协调解决规划实施的重大问题。l 中央再度强调：土地出让净收益10%建保障房财政部、住房和城乡建设部近日印发了关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知，明确要求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。虽然政府早已规定，土地出让净收入的10%要用于保障房建设，但这一规定在地方上并未得到严格执行。而在官方统计数据中也发现，在以万亿元计的土地收入中，投入到保障房的资金占比异常之低。财政部公布的关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告显示，2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，当年安排支出为26975.79亿元，包括征地补偿拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。l 成都征个人房屋租赁税 税率分三档最高10%试点税率共分三档：月租1500元以下税率为4月租15005000税率为6月租5000元以上税率为10。近日，成都市地税局作出规定，决定对个人房屋租赁税收采取综合征收率，分别定为4%、6%、10%三档，个人出租房应缴纳税额为租金收入乘以综合征收率。专家分析认为，这是继“成都限购版”之后，抑制住宅投资、投机市场的又一地方政策利器。二、 区域市场分析1、区域成交量分析 近四周，区域成交量波动较大。受丽晶港及光华国际项目开盘影响较大。近两周，区域主要竞品成交总量保持在230套左右，较为稳定。2、区域竞品成交分析 区域内仍以丽晶港项目为标杆，成交量一枝独秀； 花样年、光华国际保持了较为稳定，保持了较高的成交量； 区域内主要大户型供应端珠江御景湾，每周保持10套左右的成交量，成交情况难有突破； 万科金色领域近期成交受阻； 整体而言，非限购区域成交量高于限购区域。金色领域、凯德风尚等项目受政策影响较大。3、区域大户型产品分析 区域内三房以上大户型产品以丽晶港、珠江御景湾、棕榈长滩、花样城为主。但各项目产品形态、针对客群又有所区别； 棕榈长滩在售房源剩余体量不大，仅余20套左右，但项目近期暂无推