居民投资房产的风险性分析.pdf

september 2010 22 房地产需求，分为刚性需求与投 资、投机性需求。刚性需求也即自住 性需求 ； 投资性需求是用富裕的资金 购买，以出租获得收入或以房产抵御 通涨达到财产保值增值目的 ； 而投机 性购房则是专一从事囤房、炒房，用 极少的首付撬动几套甚至几十套住 房，等待升值来获得回报的行为。中 国人民银行 2010 年公布第一季度北 京市城镇居民购房状况调查报告显 示，居民的投资性购房行为所占的比 重已达到了 23.1%。2010 年 3 月中原 地产市场研究部的抽样调查也显示， 北京的投资购房比例已达到 41.2%。 国家行政学院决策咨询部研究员王小 广的调查数据则显示 ： 中国房地产的 投资投机性需求的总比重平均数超过 了 50% ； 其中深圳的投资投机性需求 则达到 80% 至 90%。投资房产面临 诸多变数与风险，为促进房地产市场 健康发展，本文作以下粗浅分析。 一、居民投资房产的原因 （一）宽裕的资金是投资房产的物 质基础 投资性购房的主体大多是享受过 公有住房的城市居民，他们有稳定的 职业、较高的收入 ； 手中已积累宽裕 的资金，为投资房产打下了坚实的物 质基础。如广州调查队抽样调查显示， 截至 2008 年末，广州市城市居民自有 房屋率达 89.9，除现有住房外，每 百户居民家庭拥有其他住房 27 套，也 就是说近三成城镇居民拥有二套以上 住房。 （二）个人资本投资渠道狭窄。 我国股票市场长期低迷，债券市 场不发达，基金业又刚刚起步，金融 产品较单一。而银行利率又一直过低， 储蓄相对于物价是负利率，而且贷款 利率上涨的幅度比房价的增值幅度 “少得多” 。 比如 5 年期以上贷款基准 利率是 5.94，用贷款买房的成本远 小于房子增值的收益。房地产相对于 宏观经济的周期波动、利率和汇率的 变动更具有保值性，特别是在通货膨 胀年代，投资房产的优势更加显现。 因此越来越多的居民把投资住宅认为 是资产保值增值、抵御通胀风险、和 跑赢 cpi 最好的投资品种。 （三）宽松的财政与货币政策助长 了房产投资之风。 自 2008 年 11 月份以来，政府 采取了积极的宏观政策来促进住宅需 求。这些政策包括： 贷款利率下调（房 贷利率削减了 189 个基点） ，房贷利率 折扣上浮至 30 ； 取消银行信贷配额 并降低印花税以及其它房产交易税。 特别是在 2009 年，国家推行宽松的货 币政策，注入了较多的基础货币。据 居民投资房产的风险性分析 文 / 孙瑞玲 市场纵横 september 201023 中央银行公布的2009 年金融机构贷 款投向统计报告显示，在 2009 年的 新增贷款中，房地产开发贷款和个人 消费性住房贷款增速迅猛，同比分别 增长 30.7% 和 47.9%，个人房贷累 计新增 1.4 万亿元， 占全年新增的 9.59 万亿贷款的 14.6%。个人房贷与房地 产开发贷款这两项占比超过全年金融 机构本外币新增贷款的 21%。 这种 情况在 2010 年一季度又得到延续。 2010 年 3 月末主要金融机构房地产贷 款余额同比增长 44.3%，明显高于同 期各项贷款增速23.4个百分点。其中， 个人购房贷款新增 5227 亿元，季末 余额同比增长 53.4%，比上年末上升 10.3 个百分点。正是因为过宽的货币 政策推动了国内房产市场由以消费为 主导的市场转化为以投资为主导的市 场。 （四）基于房价难以下降的心理预 期 中国房价十几年来一直上涨的事 实 , 以及推定中国人多地少，在城市 化进程中住房需求会不断加大的结 论，形成了房价难以下降的心理预 期。媒体以及经济学家不时宣传“房 产是最好的投资品”的言论，强化了 全民的投资投机心理。 二、居民投资房产的风险 （一）房产市场指标预示着房产投 资的风险性 衡量房产市场健康与否的指标一 般有房价收入比，房屋租售比、以及 房屋空置率等。 房价收入比，是指家庭住房价格 与城市居民家庭年收入之比，即每户 住房总价 / 每户家庭年总收入。房价 收入比一般应当在 3 6 之间。该指 标主要用于衡量房价是否处于居民收 入能够支撑的合理水平，它直接反映 房价水平与居民的自住需求相匹配的 程度。瑞士是全世界房价最高的国家 之一，买一套 100 平米住宅相当于一 个超市售货员年收入的 3 6 倍 ； 日 本东京的房价之高世界闻名，即使在 房地产泡沫最大时，房价收入比也不 过是 8 倍 ； 而我国的北京、上海、深 圳等一线城市，房价收入比已超过 10 甚至 15。根据北京市统计局的数据， 目前北京的房价收入比已达 27:1，已 超出国际平均水平的 5 倍。 房屋租售比，是国际上用以判断 房产是否具有投资价值和有无泡沫存 在的衡量标准。 一套房子的租价比(年 租金与房价的比率 )= 出租价格 ( 一 年 )/ 房价 ( 不含装修与税费 )。一般 而言，租售比 1:200 到 1:250 之间意 味着区域房产运行良好 ； 而超过 1:300 的租售比警戒线，就意味着房价偏离 房产价值，随之而来的是投资价值变 小和投资风险加大。根据中国指数研 究院最新的统计数据，2009 年 1 月至 10 月，北京地区房屋租售比达到了 1:434，上海地区 1:418，深圳、杭州 均突破 1:360。而 2009 年 11 月北京 的楼市租售比达到了 1:546。超过 500 倍的租售比意味着房主出租 40 年也不 能收回投资成本。 房屋空置率 ： 空置率是指某一时 刻空置房屋面积占房屋总面积的比 率。2009 年国家电网利用智能网络， 在全国 660 个城市查出共有 6540 万套 住宅电表读数连续 6 个月为零。还有 数据显示上海、北京和深圳房屋的空 置率已达到40%以上。 按照国际惯例， 商品房空置率在 5% 10% 之间为合 理区，空置率在 10% 20% 之间为 空置危险区 ； 空置率在 20% 以上则意 味着商品房严重积压。 （二）城市化并非能支撑高房价 许多学者和房地产商都将城市化 率（通常指一个国家或地区城市人口 占全部人口的比率）作为中国房地产 业长期发展的最大利好。论据是，目 前中国的城市化率只有 45% 左右，如 果以每年 1% 2% 的平均速度上升， 市场纵横 september 2010 24 意味着中国城镇人口每年都以 1500 万 2000 万在上升，距离发达国家 70% 以上的城市化率水平至少还需 二三十年。随着人口从农村向城市的 转移，城市房价也将水涨船高。 事实是城市化率并不必然增加房 产的需求、推高房价。因为需求要有 收入作保证，据农民工统计监测调 查， 2009 年外出农民工月平均收入为 1417 元，2009 年农民工的房价收入比 为 22.08 倍，基本上不具备购买商品 住宅的能力。而且，农民工人数已开 始减少， 2009 年长三角和珠三角地区 务工的外出农民工分别比上年下降了 2.4 和 7.6 个百分点。据国家权威研 究数据表明，我国非农产业劳动力的 供给和需求平衡期已过，以后劳动力 供给将持续下降。这意味着未来 10 年 之内中国农村剩余劳动力的转移即将 停止。因此城市化会支撑高房价的推 断并不科学。 （三） 老龄化会增加住宅的供给量， 从而抑制房价上升 据统计部门测算，目前上海的外 来常住人口，在数量上已基本与本地 户籍的老龄人口持平。据南方都市报 报道 ： 2030 年前后，我国 60 岁以上 的老龄人口预计将增至 4 亿左右，到 2050 年将达到 4.5 亿。很多老人都受 惠于计划经济时代的福利分房政策， 基本上都是人手一套。10 至 15 年后， 这些老人过世所遗留的房屋数量将十 分庞大，其中很大一部分会成为住宅 供给量。市场的住宅供给量增加，自 然会抑制房价的上升。 （四）政府会遏制高房价 中国房价上涨使富人的资产越来 越升值，而穷人买房的门坎越来越高； 同时居高不下的房产也大大降低了社 会的消费率，穷人买房，会挤占现在 和未来的消费 ； 富人炒房，会挤占对 新兴、高科技事业的投入。住房问题 的解决牵扯着老百姓的最基本利益。 当房价居高不下时，作为维护社会公 平与公众福利最大化的政府会开征房 产税、物业税等 , 这样房价下降的空 间将会加大。 （五）房贷利率会提高炒房者的投 资成本 尽管我国的消费物价指数不包括 房价，但 cpi 仍高于利率，这是很反 常的，利率迟早要提高到物价的涨幅 之上。利率上涨的趋势与房贷政策的 逐步收紧，将会加重房产投资者的成 本，以租养贷的形式将不可持续。一 般来说房价应该等于未来所有租金的 贴现，才有投资利润。如果“银行按 揭贷款利率” （贴现率）高于“房产年 租金与总房价之比” ，投资买房总体上 将“得不偿失” 。如果再考虑我国目前 商品房的高空置率，投资房产是有很 大变数与风险的。 三、引导居民合理投资房产 的建议 （一）引导民间资本多样化的投 资 拓宽民间投资的领域和范围，改 变居民投资过于集中在房产的局面。 规范证券市场秩序，增强居民投资股 票市场的信心 ；加强金融产品的创 新，推出符合居民需要的投资产品 ； 引导居民树立自主创业意识，克服以 逸待劳的保守观念。引导居民把眼前 利益与长远利益结合起来，加强保险 和养老方面的投资 ； 鼓励、引导民间 资本进入基础产业和基础设施，使越 来越多的民间资本投入到实体经济中 去，为国民经济的协调发展创造有利 条件。 （二）加强对银行贷款的监管力度 加强房地产开发贷款的管理力度， 对贷款的投向进行严格规范。建立完 善的个人信用系统，降低房贷的风险 性，加强对贷款人资格和还款能力的 审核，避免房地产泡沫风险。引导房 地产商拓宽其融资渠道，减少对银行 贷款的依赖性。合理遏制普通居民的 投机性购房，对家庭购买第二、第三 套住房进行适当控制，停止第三套以 上住房贷款，遏制炒房行为。 （三）实行多元化的住房制度。 市场经济的住房供应应该是多元 竞争的