房地产花都温泉项目开发经营计划书.doc

项目开发经营计划书 第 1 页 共 33 页 “花都温泉花都温泉”项目开发经营计划书项目开发经营计划书 河南许昌永达地产开发有限公司河南许昌永达地产开发有限公司 二零零九年八月二零零九年八月 项目开发经营计划书 第 2 页 共 33 页 目目 录录 一、一、项目概况项目概况3 3 二、二、项目面临的开发机会与风险项目面临的开发机会与风险5 5 ( (一一) )项目面临的开发机会项目面临的开发机会5 5 ( (二二) )项目面临的开发风险项目面临的开发风险7 7 三、三、市场机会及风险管理市场机会及风险管理9 9 四、四、项目概念规划项目概念规划1111 ( (一一) )核心主题定位：核心主题定位：1111 ( (二二) )建成目标定位：建成目标定位：1111 ( (三三) )指导思想与开发理念指导思想与开发理念1111 ( (四四) )规划设计基本思路：规划设计基本思路：1212 ( (五五) )规划布局建议规划布局建议1212 五、五、产品建议产品建议1717 ( (一一) )产品目标市场定位产品目标市场定位1717 ( (二二) )产品形态定位产品形态定位1717 ( (三三) )产品开发面积配比产品开发面积配比1919 ( (四四) )产品面积配比产品面积配比1919 六、六、项目成功开发经营的保障体系项目成功开发经营的保障体系2222 ( (一一) )资源体系资源体系2222 ( (二二) )产品配套体系产品配套体系2222 ( (三三) )服务体系服务体系2222 ( (四四) )资金保障体系资金保障体系2323 ( (五五) )营销体系营销体系2323 七、七、项目开发经营计划项目开发经营计划2424 ( (一一) )项目规划指标项目规划指标2424 ( (二二) )项目开发时间计划项目开发时间计划2424 ( (三三) )项目开发区域计划安排项目开发区域计划安排2424 ( (四四) )项目产品开发计划项目产品开发计划2626 ( (五五) )项目产品销售计划项目产品销售计划2727 ( (六六) )项目销售回款计划项目销售回款计划2828 ( (七七) )项目产品销售价格发展计划项目产品销售价格发展计划2929 ( (八八) )项目开发资金投入及回收计划项目开发资金投入及回收计划2929 ( (九九) )项目投资收益计划项目投资收益计划3030 项目开发经营计划书 第 3 页 共 33 页 “花都温泉花都温泉”项目开发经营计划书项目开发经营计划书 一、一、 项目项目概况概况 ( (一一) )项目基础条件项目基础条件 1.1. 项目状况项目状况 花都温泉项目位于许昌市鄢陵陈化店镇，地处 311 国道，座落于享 有中州“天然氧吧”和“中原之肺”之称的 58 万亩花卉栽培园区内。 距鄢陵县城约 10 公里，许昌市区约 20 公里，距郑州新郑国际机场 约 65 公里。 项目总占地 1036 亩，呈南北走向长条形地块，东西走向约 800 米， 南北走向约 1100 米。整体规划为集温泉疗养、酒店、会议、保健养 生、休闲娱乐为一体的综合型旅游度假项目。 项目一期开发规模。占地约 300 亩，建成营业区域 100 余亩，建成 面积约 6 万平米，于 2006 年开始营业，营业状况良好。 项目后期工程（待建区）总占地约 900 亩，分别位于花都温泉建成 区域西部、北部。地块平整，目前现状用于种植各种花卉及苗木。 项目开发经营计划书 第 4 页 共 33 页 2.2. 资源条件资源条件 社会经济：社会经济：许昌市区建成区面积 45.8 平方公里，市区人口 48 万人。 2008 年全市生产总值 1062.0 亿元，人均生产总值 24706 元。鄢陵全 县生产总值预计完成 132 亿元，同比增长 12.6%，人均生产总值 20934 元。 自然资源：自然资源：陈化店地下水质优味纯，富含多种人体所必需的矿物质。 以水泡茶，茶醇香溢，具有保健功效，享有“中原第一茶”之美誉。 陈化店花卉种植久远，是鄢陵三大花卉主产乡镇之一，面积大、品 种优、科技含量高。 旅游环境：旅游环境：生态旅游是鄢陵县优先发展产业，目前旅游业已形成以 花都温泉度假区为龙头，以花卉博览园、许由故地游、茶文化一条 街、花乡农家乐为重点，许由玫瑰园、桧柏艺术园为补充的发展框 架。 花木资源：花木资源：鄢陵有“蜡梅冠天下 ” “中国花木之乡 ”， “中国 花木第一县” “中原第一茶 ” 花木资源优质。拥有 58 万亩“平 原林海” ，主要以花卉、优质花木栽培为主，花木品种 1000 多个， 全镇花木覆盖率为 70%以上，被称为中州“天然氧吧” “中原之肺” 。 气候条件：气候条件：属暖温带季风型气候，夏季炎热雨集中，秋季晴和日照 长。年平均日照时数 2413h；年平均降水量 706.1mm，69 月份降雨 量占年降水量的 64.8%；历年平均无霜期 215 天。是中原地区少有的 宜人气候之地。 政策资源：政策资源：旅游立省省委省政府关于实施旅游立省战略 加快旅游 产业发展的意见 ，省旅游局实施“旅游立省”战略 做大做强我 省旅游产业未来三年行动纲要 郑许一体化：郑许一体化：“郑许一体化”是未来许昌的发展方向，高速公路扩 建和高速铁路许昌站的建设，收费站的取消。鄢陵在不远的将来真 正成为郑州的南花园，这将为鄢陵旅游休闲地产的开发提供巨大的 商机与市场。 “宜居花城宜居花城”：许昌从提高全市旅游综合竞争力的角度出发，正在 突破观光旅游的初级阶段，全力打造休闲、宜居城市，并向国际化 项目开发经营计划书 第 5 页 共 33 页 发展。建设以“花木温泉旅游区”为带动的“宜居花城” 。 二、二、 项目面临的开发机会与风险项目面临的开发机会与风险 ( (一一) )项目面临的开发机会项目面临的开发机会 1.1. 宏观经济良性发展营造的市场投资机会宏观经济良性发展营造的市场投资机会 20092009 年年 1 12 2 季度，国内整体经济发展景气指数走高。在国内投资、季度，国内整体经济发展景气指数走高。在国内投资、 内需消费的强势带动下，营造了中国经济良性发展的大势环境。内需消费的强势带动下，营造了中国经济良性发展的大势环境。 （上半年，在 gdp 增长的三大需求中，最终消费拉动 gdp 增长 3.8 个百分点； 资本形成拉动 gdp 增长 6.2 个百分点；净出口下拉 gdp 增长负 2.9 个百分点， 投资是拉动经济增长的主要力量。2009 年上半年国内生产总值 139862 亿元， 按可比价格计算，同比增长 7.1%，比一季度加快 1.0 个百分点。分季度看， 一季度增长 6.1%，二季度增长 7.9%。 全社会固定资产投资 91321 亿元，同比 增长 33.5%，城镇居民家庭人均总收入 9667 元。其中，人均可支配收入 8856 元，同比增长 9.8%。资料来源：国家统计局） 在全球经济有待复苏的背景下，中国经济的强势发展，人民币升值 预期指数提高，国际、国内投资热潮涌动。 2.2. 旅游度假时代发展趋势下的产业发展机会旅游度假时代发展趋势下的产业发展机会 根据发达国家国民生活消费模式：当一个国家人均根据发达国家国民生活消费模式：当一个国家人均 gdpgdp 超过超过 10001000 美美 金，国民生活消费步入旅游观光时代，当人均金，国民生活消费步入旅游观光时代，当人均 gdpgdp 超过超过 20002000 美金，美金， 步入休闲度假时代；超过步入休闲度假时代；超过 30003000 美金，步入旅游度假井喷时代。而郑美金，步入旅游度假井喷时代。而郑 州、许昌、鄢陵人均州、许昌、鄢陵人均 gdpgdp 均超过均超过 20002000 美金，区域旅游、度假、养生、美金，区域旅游、度假、养生、 休闲的消费基础夯实，旅游度假地产开发的经济条件基本成型。休闲的消费基础夯实，旅游度假地产开发的经济条件基本成型。 （2008 年郑州市生产总值将突破 3000 亿元大关，同比增长 12.5%左右，人均 生产总值达 40000 元。2008 年许昌市生产总值 1062.0 亿元，人均生产总值 24706 元。2008 年鄢陵县生产总值预计完成 132 亿元，人均生产总值 21639 元。 资料来源：08 年郑州市政府工作报告） 中国经济结构转型期内，地产、股市投资比重大，投资面窄，投资中国经济结构转型期内，地产、股市投资比重大，投资面窄，投资 渠道单一，能有效抑制资产通胀及资产保值方式，地产投资成为热渠道单一，能有效抑制资产通胀及资产保值方式，地产投资成为热 门首先，而旅游度假地产的投资预期更为市场看重。门首先，而旅游度假地产的投资预期更为市场看重。 （以三亚旅游度假地产市场为例，08 年整体市场仍呈良性发展势头。2008 年三 项目开发经营计划书 第 6 页 共 33 页 亚市房地产开发投资 76.2 亿元，同比增长 48.3%；各类商品房交易面积 109.7 万平方米，增长 17.6%，商品房房销售价格同比上涨 10.4%。资料来源：三亚 市 08 年政府工作报告） （以成都华侨城旅游地产为例，08 年，在成都整体市场趋于惨淡经营背景下， 成都华侨城纯水岸一期创造了成都楼市的销售奇迹，364 套房源当天即告售 罄，开盘均价 7800 元，销售面积 6.6 万平米，成交额达 5.1 亿。资料来源： 成都房地产报道。 ） 3.3. 区域发展的政策机会区域发展的政策机会 以郑州为主导，许昌、鄢陵等周边区县为经济辐射带的经济发展布 局，郑许一体化区域发展规划及政策导向性的倾斜将带动许昌、 鄢陵等片区的经济发展，加重区域发展的投资力度。在郑州为核心 的“光晕效应”下，形成区域经济产业发展的投资热潮。 4.4. 区域及项目有效资源利用的发展机会区域及项目有效资源利用的发展机会 项目所处区域经济产业的可持续性发展模式，高自然率、高绿化覆 盖率的不可复制性，温泉疗养资源的稀缺性，形成项目以“旅游、 休闲、度假、养生”为开发理念的先天资源条件和发展机会。 5.5. 区域房地产产业强势发展的市场机会区域房地产产业强势发展的市场机会 20092009 年上半年，郑州房地产市场呈现年上半年，郑州房地产市场呈现“量升价涨量升价涨”发展局面，将带发展局面，将带 动许昌、鄢陵等区县房地产发展景气指数、商品房销售价格指数的动许昌、鄢陵等区县房地产发展景气指数、商品房销售价格指数的 上涨预期，刺激区域房地产开发投资快速增长。形成房地产开发投上涨预期，刺激区域房地产开发投资快速增长。形成房地产开发投 资良势运行的基础平台。资良势运行的基础平台。 （2009 年上半年郑州商品房销售面积大幅攀升，半年内销售商品房 48688 万 平方米，同比增长 594，环比增长 295。上半年商品房销售均价为 4749 元平方米，同比上涨 64，环比上涨 6.3。其中商品住宅销售均价为 4457 元平方米，同比上涨 125，环比上涨 108。资料来源:郑州市房管局 统计资料） （16 月份，许昌市区商品住房销售 2931 套，面积 34.94 万平方米，成交金 项目开发经营计划书 第 7 页 共 33 页 额 81370.8 万元。与 2008 年 1-6 月份相比，套数增加 1463 户，增幅 99.66 %，面积增加 15.07 万平方米，增幅 75.84%，金额增加 40319.08 元，增幅 98.2%。 2009 年上半年，许昌市区商品房价格继续保持稳中小幅上升的趋势，综合平均 价格为 2740 元/，与 2008 年底相比增幅为 2.24%，与第一季度相比增幅为 0.74%。资料来源：许昌房地产网） 许昌、鄢陵经济发展快速，城市化进程加快，但宜居、旅游度假、 休闲养生的产品配套缺失。旅游度假地产的产品开发与经济快速发 展及城市化进程步调不一，市场有效供给与有效需求脱节。集宜居 性、旅游度假性、休闲养生性的市场供给断档，形成本项目开发的 市场发展契机。 许昌市、鄢陵县房地产发展时间短、起步晚，产品设计及社区居住 品质落后，中高端产品消费观念模糊等因素的局限，蕴育了本土市 场发展的潜在空间。 ( (二二) )项目面临的开发风险项目面临的开发风险 1.1. 宏观经济调控预期的不确定性风险宏观经济调控预期的不确定性风险 09 年前两季度，中国经济发展预期凸显“过热” ，房市、股市双双走 高，人民币升值预期加重，国际投资热钱涌动（据央行统计，日均 7 亿美元热钱流入国内） 。为保经济的健康发展，宽松的货币政策适 度调控、银行贷款加息的可能性加大。 2.2. 抑制第二居所需求及投资的障碍风险抑制第二居所需求及投资的障碍风险 二套房贷款政策的从严，物业税的试点征收，房地产开发贷款要求 款项的过多设置等因素将会压缩房地产过快的发展势头，抑制房地 产市场的投资需求。 3.3. 项目蕴育周期过长的市场风险项目蕴育周期过长的市场风险 许昌、鄢陵市场容量小，销售速度慢，旅游度假地产消费观念落后， 致使本土市场的消费基础薄弱。 项目开发经营计划书 第 8 页 共 33 页 本项目地段偏远，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性 低等因素的制约，致使项目本身所针对的客群基础狭隘。 项目以资源型为导向的旅游地产开发，资源规划单一，不足以吸引 客流、人流。其前期温泉疗养资源利用及营业，受季节性影响较大， 针对市场投资需求，投资升值预期系数低迷。 4.4. 项目开发资金风险项目开发资金风险 项目规模开发，投资金额大，开发周期长，融资成本高等因素与前 期启动资金及维持现金流顺畅性的矛盾较为突出。 ( (三三) )市场敏感性分析市场敏感性分析 1.1. 旅游度假地产资源经营多元性与项目自身资源经营单一性旅游度假地产资源经营多元性与项目自身资源经营单一性 资源为导向型的旅游度假地产开发，以多元性的经营业态形成强大的， 具有吸引力的核心旅游度假资源。仅依靠“温泉资源”单一性的利用， 不足以支撑本项目整体可持续发展的基础平台。 2.2. 宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性的旅游度假产品，市场有效需求宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性的旅游度假产品，市场有效需求 与无效供给与无效供给 以郑州为核心的中原地区，旅游地产开发缺失，表现为：其一，不具备 强大核心旅游度假资源的优势，其二，针对“宜居度假性、旅游观光性、 休闲养生性”旅游度假产品，缺乏合理规划、开发及设计。两大因素的 使然，未能有效满足市场投资度假的有效需求。 3.3. 产品升级与市场消费观念及市场投资预期间的矛盾。产品升级与市场消费观念及市场投资预期间的矛盾。 郑州、许昌及周边经济发达地区旅游度假地产的发展基础及经济消费基 础基本成型，但市场的消费仍以城市普通住宅为主要导向，旅游度假产 品的消费观念落后，旅游度假产品的投资预期前景不明。 项目开发经营计划书 第 9 页 共 33 页 4.4. 区域市场销售体量小，速度速度慢与项目规模开发及维持现金流快速流区域市场销售体量小，速度速度慢与项目规模开发及维持现金流快速流 通间的矛盾。通间的矛盾。 本土市场消费基础不足以支撑项目的规模开发，要突破市场容量的瓶颈， 加快销售速度，保障项目后期开发的现金流的顺畅。如何制定独特的销 售模式，建立强大的销售网络。对维持项目正常运作的现金流至关重要。 三、三、 市场机会及风险管理市场机会及风险管理 ( (一一) )机会管理机会管理 1.1. 本项目拥有的第一市场机会：本项目拥有的第一市场机会： 许昌、鄢陵高端消费群从第一居所到第二居所带来的市场机会。许昌、鄢陵高端消费群从第一居所到第二居所带来的市场机会。 在许昌、鄢陵两个基本市场“低密度别墅类” 度假、养生、居住产品 供给为“零”的状态下，我们以极具竞争力价格和品质优势向目标市场 提供有效供给。 2.2. 本项目拥有的第二市场机会：本项目拥有的第二市场机会： 把握郑州为主导的把握郑州为主导的“休闲、度假、养生休闲、度假、养生”类物业需求带来的机会。类物业需求带来的机会。 郑州、许昌的人均 gdp 已经远远超过 3000 美金。在“度假、休闲、养 生”生活模式日渐趋热的大势下。鄢陵的“花木资源” ， “空气质量”资 源，温泉 项目的“水疗资源” ，系统构成本项目 “休闲度假养生”物 业的核心优势。基于“花都温泉”已形成的品牌影响力，基于开业三年 积累的市场效应。本项目的高“性价比“必然能有效拉动以郑州为主导 市场的“度假养生投资” 类物业需求。 3.3. 本项目的第三市场机会：本项目的第三市场机会： 纯投资类物业带来的需求机会。纯投资类物业带来的需求机会。 若项目的租金回报能满足 6%-9%的回报率，并且物业自身价值又有不断 增值的预期。在任何一个城市，此类物业必然被市场追捧。本项目依托 温泉游客对客房的居住需求，用客房的租金收入回报投资者，可拉动 “产权式酒店”物业的销售。我们以客流量对酒店客房数量的要求，计 算能提供给投资者的回报，以此“定制定量”开发产权式酒店。既能满 项目开发经营计划书 第 10 页 共 33 页 足温泉项目的基本接待，又能产生更多项目“现金流” 。 ( (二二) )风险管理风险管理 1.1. 旅游度假资源的单一性旅游度假资源的单一性 旅游度假资源单一性经营向多元性经营业态的过渡，核心旅游度假资旅游度假资源单一性经营向多元性经营业态的过渡，核心旅游度假资 源基础平台的搭建。源基础平台的搭建。 项目仅凭“温泉”资源的单一性经营，不足以支撑项目可持续性发展。 突破对有效资源利用单一的瓶颈，依托项目温泉疗养资源的稀缺性，区 位资源的不可复制性、花木资源可持续利用性，衍生系列的旅游度假资 源业态，形成项目旅游度假资源多元性经营局面。以保障项目客流、人 流的消费基础，增持项目物业的投资升值保值权重指数。搭建“旅游、 观光、休闲、度假、养生、运动”为一体的核心旅游度假资源平台 2.2. 有效需求与无效供应的错位有效需求与无效供应的错位 “宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性”的旅游度假产品标准，市场的旅游度假产品标准，市场 有效需求与有效供给的无缝衔接的保障。有效需求与有效供给的无缝衔接的保障。 依托项目已形成的强势旅游度假资源平台，科学规划，合理布局，针对 市场的有效需求开发旅游度假地产系列产品，填充市场空白，满足市场 休闲度假养生的消费需求；凭借项目核心旅游度假资源良性经营，提高 产品投资消费的增值保值预期，刺激市场的投资消费需求。 3.3. 本土市场的非主流化本土市场的非主流化 “坐销行销坐销行销”营销模式的制定，强大销售网络的建立，以加快产品销售营销模式的制定，强大销售网络的建立，以加快产品销售 速度，保障项目开发现金流的畅通。速度，保障项目开发现金流的畅通。 整合政府、社会有效资源，打造项目宣传推广名片，加大项目的推广力 度，引领旅游度假产品的消费观念。执行行销坐销相结合，以“走出去， 引进来”为原则，建立以郑州为主导点，本土市场为缓冲带，周边经济 发达地区为辐射面的强大销售网络，加快项目产品销售速度，快速回笼 项目开发资金，维持现金流顺畅流通。 项目开发经营计划书 第 11 页 共 33 页 4.4. 宏观政策的不确定性宏观政策的不确定性 最大限度避免宏观政策调控的因素影响，拓展项目融资渠道，降低项目最大限度避免宏观政策调控的因素影响，拓展项目融资渠道，降低项目 运作的资金层面风险。运作的资金层面风险。 基于宏观经济发展、宏观政策调控的不确定性，积极拓展项目融资渠道， 在维持项目正常开发的资金水平线下，有计划、有步骤进行投资运作， 以规避资金层面的市场风险。 四、四、 项目概念规划项目概念规划 ( (一一) )核心主题定位：核心主题定位： 花都温泉是集花都温泉是集“旅游、度假、养生、居住旅游、度假、养生、居住”为一体的大型旅为一体的大型旅 游度假项目游度假项目 整合项目所属区位不可复制性资源、自身固有的稀缺性资源，规划开发 组团式配套产品，完善经营服务，迎合旅游度假地产的时代发展契机。 精心打造集“宜居度假性、旅游观光性，休闲养生性 ”为一体大型旅 游度假项目，引领度假物业的消费观念，使之成为郑州乃至整个中原地 区的旅游度假地产标杆。 ( (二二) )建成目标定位：建成目标定位： 1.1. 成为中原地区“旅游、度假、养生”产业的第一品牌项目 2.2. 成为鄢陵、许昌、河南对外展示的名片 3.3. 成为许昌、河南与国际、国内旅游度假网络的切入口 4.4. 成为中原地区最具吸引力的旅游度假目的地 ( (三三) )指导思想与开发理念指导思想与开发理念 1.1. 指导思想：指导思想： 抓住抓住“度假、养生、休闲、居住度假、养生、休闲、居住”产业最难得的发展机会，整合利用好产业最难得的发展机会，整合利用好 项目开发经营计划书 第 12 页 共 33 页 各类优势资源，以可持续经营为原则，以各类优势资源，以可持续经营为原则，以“国际理念、国内领先国际理念、国内领先”为标为标 准，科学规划，合理布局。准，科学规划，合理布局。 2.2. 开发理念：开发理念： 定位发展目标定位发展目标 科学统筹规划科学统筹规划 重点项目带动重点项目带动 适时有效开发适时有效开发 ( (四四) )规划设计基本思路：规划设计基本思路： 资源为基础资源为基础 市场为导向市场为导向 在在“度假、养生、休闲、居住度假、养生、休闲、居住” 四位一体的共同市场下，以四位一体的共同市场下，以“度假养度假养 生生”为引题为引题, ,用用“一心四轴一心四轴”为项目结构，针对地形、地貌特征，形成为项目结构，针对地形、地貌特征，形成 “四轴三区四轴三区”的系统布局。的系统布局。 ( (五五) )规划布局建议规划布局建议 一心四园三区：一心四园三区： 1.1. 一一心：温泉疗养区 2.2. 四园：运动休闲园、农业观光园、农家乐主题休闲园、风情商业休闲园 3.3. 三区：温泉养生区，休闲观光区、度假养生居住区 项目开发经营计划书 第 13 页 共 33 页 ( (六六) )价值创造价值创造 三大价值链：三大价值链： 1.1. 第一价值链：低密度别墅类居住产品形态 2.2. 第二价值链：以水环境、花木资源构造的景观环境 3.3. 第三价值链：以温泉为主体的养生、运动、休闲、观光系列配套 以龙湖“滟澜山、花盛香缇” 低密度别墅产品为参照座标，塑造 本项目在郑州、许昌市场上的巨大差异化品质优势。 以龙湖“滟澜山、花盛香缇”的环境景观为参照座标，以水环境为 核心，以花木资源为要素，在中原腹地创造独特的景观环境。 除温泉形成的核心配套之外，增加必要的商业配套，增加迷你高尔 夫、网球等高端运动配套，增加农家乐、观光农园、观光花园等生 态旅游配套。 项目开发经营计划书 第 14 页 共 33 页 ( (七七) )各类物业区位规划及设计指标（参考）各类物业区位规划及设计指标（参考） 1.1.各项基础指标各项基础指标 1)1) 项目用地：1036 亩 2)2) 建成区占地：约 130 亩 3)3) 规划范围：约 900 亩 4)4) 拟扩大的规划范围：约 1000 亩 （租地） 5)5) 建筑容积率：0.6 6)6) 项目待建规划建筑面积：约 32 万 2.2. 温泉养生区温泉养生区 （东区及湖面周边）（东区及湖面周边） （除已建成营业的（现状）100 余亩用地，建筑面积 57792 平方米之外） ， 用地约 200 亩 建筑面积约 6 万（0.45） 五星级度假酒店度假屋 （独栋别墅） 5 万 国际 spa 养生馆：（townhouse2-2.5） 2 万 意向空间及参考座标 项目开发经营计划书 第 15 页 共 33 页 此外：在建成区（现状）此外：在建成区（现状）100100 余亩用地上余亩用地上规划并规划并增加增加设计设计 恒温游泳馆（含室内器械运动） 约 5000 养生论坛（会议中心） 约 5000 产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房 ） 约 3.0 万 意向空间及参考座标 项目开发经营计划书 第 16 页 共 33 页 3.3. 度假、养生居住区度假、养生居住区 （西区、北部片区）（西区、北部片区） 用地约用地约 630630 亩亩，建筑面积约，建筑面积约 3232 万万 （容积率约 0 0.6） 幼托、管理用房 及其他功能配套 约 5000 度假屋：（villa 洋房 4.5-5.5 层）： 约 8.0 万 休闲养生馆：（ townhouse2-2.5 层）： 约 12.5 万 度假养生公寓：（电梯洋房 10-12 层） 约 3.2 万 4.4. 主题休闲园区（主题休闲园区（10351035 亩外部片区）亩外部片区） 用地约用地约 10001000 亩亩，建筑面积约，建筑面积约 1000010000 1)1) 运动休闲： 迷你高尔夫 用地约 100 亩 乡村马术： 用地约 150 亩 网球 用地约 50 亩 2)2) 农业观光：农业观光： 农家乐村寨 用地约 100 亩 观光花园、观光果园、 用地约 600 亩 意向空间及参考座标 项目开发经营计划书 第 17 页 共 33 页 五、五、 产品建议产品建议 ( (一一) )产品目标市场定位产品目标市场定位 1.1. 以郑州为核心，中原地区为主打区域的旅游度假地产消费纯投资市场 2.2. 以许昌、鄢陵第一居所居住品质升级的中高端消费市场 项目开发经营计划书 第 18 页 共 33 页 3.3. 以郑州为主导点，许昌、鄢陵为缓冲带、周边经济发达地区为辐射面的 休闲、养生度假类物业的需求市场。 ( (二二) )产品形态定位产品形态定位 低密度别墅类度假物业 1.1. 满足温泉资源经营及市场投资需求的酒店、度假公寓产品 2.2. 满足居住品质升级需求的洋房、联排、独栋产品 3.3. 满足 5+2 度假模式及中长期养生需求的洋房、联排、独栋产品 4.4. 除温泉形成的核心配套之外，增加必要的商业配套，增加迷你高尔夫、 网球等高端运动配套，增加农家乐、观光农园、观光花园等生态旅游配 套产品。 产品参照 1.1. 以龙湖“滟澜山、花盛香缇” 低密度别墅产品为参照座标，塑造本项 目在郑州、许昌市场上的巨大差异化品质优势。 2.2. 以龙湖“滟澜山、花盛香缇”的环境景观为参照座标，以水环境为核心， 以花木资源为要素，在中原腹地创造独特的景观环境。 项目开发经营计划书 第 19 页 共 33 页 ( (三三) )产品开发面积配比产品开发面积配比 物业形态规划数量()比例备注 洋房 8004025% 独栋 4802415% 度假住宅 联排 124862.439% 项目开发经营计划书 第 20 页 共 33 页 产权酒店 30415.210% 小高层公寓 3201610% 商业及配套 500050002%2% 会所、商业、等配 套 住宅（含酒店）小计 315357.6315357.6 ( (四四) )产品面积配比产品面积配比 产品形态房型房型建筑面积建筑面积(m2)(m2)面积期间面积期间(m2)(m2)面积合计面积合计(m2)(m2)面积配比面积配比 单房（厅卧合一） 509124.5630% 一房一厅 6015207.650% 两房一卫 703041.5210% 产权酒店 两房两卫 80 5 3041.5210% 合计 30415.2 单房（厅卧合一） 503201.610% 一房一厅 609604.830% 两房一卫 706403.220% 两房两卫 909604.830% 小三房 1051600.85% 三房 120 5 960.483% 小高层公寓 四房及以上 1705640.322% 合计 32016 18074917.4460% 联排 200 20 49944.9640% 合计 124862.4 701600820% 802401230% 1002401230% 洋房 120 10 1600820% 合计 80040 小类独栋 250202402450% 低密度温泉别 墅 独栋 3001002400050% 合计 48024 ( (五五) )产品销售价格建议产品销售价格建议 1.1. 郑州、许昌中高端物业的价格状况 项目开发经营计划书 第 21 页 共 33 页 许昌区域板块的价格状况许昌中高端物业的销售价格郑州高端物业的销售价格 区域销售均价项目销售均价项目销售均价 市中心老城区2900 元/帕拉帝奥 2700 元/甲六院11000-14000 元/ 城南板块2150 元/龙湖湾 3000 元/大河龙城85009000 元/ 西城板块2700 元/健发御园 3500 元/绿城百合公寓6500-8000 元/ 北城板块2700 元/滨河名郡 3200 元/温哥华广场9945.69 元/ 东城板块2600-3500 元/ 2.2. 中高端物业的市场购买力评估 行业 级别年收入 （万） 月均收入（元）月均总收入月供额 （元） 能承担物业的总 价(元) 许昌市 行长 151250025000100001075462 副职 1210000200008000860369 金融业 中层 86667133335333573579 高管 201666733333133331433949 电力业 中层 86667133335333573579 总经理 151250025000100001075462 副总 108333166676667716974 房地产业 中层 86667133335333573579 电信、移动 业 高层 201666733333133331433949 特级教师 65000100004000430185 高级教师 4.5375075003000322638 教师业 优秀教师 3.5291758332333250941 高层 201666733333133331433949 中层 108333166676667716974 烟草业 职工 65000100004000430185 市级领导 97500150006000645277 副市级领导 86667133335333573579 正县级领导 65000100004000430185 公务员 正科级领导 5416783333333358487 鄢陵县 行长 86667133335333573579 副职 65000100004000430185 金融业 中层 3250050002000215092 电力业高管 97500150006000645277 项目开发经营计划书 第 22 页 共 33 页 总经理 86667133335333573579 房地产业 副总 5416783333333358487 电信业管理层 86667133335333573579 特级教师 5416783333333358487 高级教师 4333366672667286790 教师业 优秀教师 3250050002000215092 正县级领导 65000100004000430185 公务员 正科级领导 5416783333333358487 备注 a)月均总收入=月均收入+隐形收入（隐形收入按月均收入的 2 倍计） b)月供额按月均总收入的 40%计 c)能承担物业总价（以 10 年按揭、年利率 5.94%，首付比例 30%计） d)年收入的基础数据来源于工商部门及相关部门人员的咨询统计 总价 20-30 万 比例占 12.90%；总价 30-40 万，比例占 12.90%；总价 40-50 万， 比例占 16.1%；总价 50-60 万，比例占 22.6%；总价 60-70 万，70-80 万，比例各 占 6.5% ；总价 100 万以上，比例占 16.1%。 总价为 40-60 万区间的中高端物业，100 万以上的高端物业，市场购买力的集中 表现尤为突出。 3.3. 产品初步定价 参照本土市场，形成的敏感价格集中在 3200-3500 元/区间；（基 础价格与本土市场价格的交集） 参照郑州高端物业的市场，形成敏感价格 4000-5500 元/；（高端 物业销售价格下调 50%） 参照本土市场购买力形成敏感价格 4000-6000 元/；（40-60 万总 价，单套面积按 100计） 针对产品销售的初步定价 1)1) 产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房 ）4850 元/ 2)2) 联排别墅：5500 元/ 3)3) 独栋别墅：8000 元/ 4)4) 小类独栋：7000 元/ 5)5) 洋房（4-4.5 层）： 4000 元/ 6)6) 小高层公寓：4200 元/ 六、六、 项目成功开发经营的保障体系项目成功开发经营的保障体系 ( (一一) )资源体系资源体系 项目开发经营计划书 第 23 页 共 33 页 1.1. 依托以休闲、养生、度假为主导的温泉水疗资源，规划开发五星级度假 酒店度假屋、国际 spa 养生馆：（townhouse2-2.5） 、恒温游泳馆 （含室内器械运动）养生论坛（会议中心） 、产权式度假酒店：（六至 八层电梯洋房 ） 。突破季节性经营局限，最大限度保障项目运作的客流、 人流。 2.2. 利用项目周边用地的可租用性质及花木资源规划开发农业观光园。如农 家乐村寨、观光花园、观光果园等互动业态，充实项目旅游度假资源。 3.3. 利用可租土地的用地规模，项目的水系资源、景观资源、花木资源规划 开发主题休闲园区，如迷你高尔夫、乡村马术、室外生态运动场（网球） 等运动业态，提升项目旅游度假资源品质。 4.4. 复合型、多元化旅游度假资源体系建立，能最大化保证项目基本运作的 客流、人流；最大量提升项目开发产品的保值及升值预期。 ( (二二) )产品配套体系产品配套体系 1.1. 依托项目建成区域及温泉资源衍生的恒温游泳馆、养生中心、国际 spa 养生馆等，规划开发度假酒店、度假别墅、度假洋房。 2.2. 依托高尔夫球道、马术跑道、室外生态运行场所及项目的水系资源、景 观资源，规划开发度幼托、管理用房 及其他功能配套、度假屋： （villa 洋房 4.5-5.5 层） 、休闲养生馆：（ townhouse2-2.5 层） 、度 假养生公寓：（电梯洋房 10-12 层） 3.3. 系列配套产品的开发，满足市场不同需求，充实项目开发理念，提升项 目居住及度假品质。 ( (三三) )服务体系服务体系 1.1. 针对度假酒店、别墅、洋房类产品，依托开发的酒店管理资源，建立 “宜居、宜租、宜管”的服务模式，提升消费客群的投资预期，放大产 品保值、升值功能。 2.2. 针对度假屋：（villa 洋房 4.5-5.5 层） 、休闲养生馆：（ townhouse2- 2.5 层） 、度假养生公寓：（电梯洋房 10-12 层）类产品，建立专业管理 项目开发经营计划书 第 24 页 共 33 页 团队、输送服务配套、提供酒店式物业管理，以提升作为第二居所的居 住品质。 3.3. 针对国际 spa 养生馆、养生中心、高尔夫球道、乡村马术等配套，建立 专业的管理团队，提供系列的完善服务。放大项目的宣传推广名片，提 升项目运作含金水平。 4.4. 观光农园、观光花园、农家乐村寨等附属配套，根据花令及果令周期， 举办花卉节、水果节。聚集项目人气，托染项目经营氛围。 ( (四四) )资金保障体系资金保障体系 1.1. 工程建设、项目、产品规划设计、项目产品营销推广、公司管理等启动 资金的准备及优化配置。 2.2. 项目开发的融资渠道拓展，融资成本、时间及资金到位的整体把控与项 目开发进程的匹配。 3.3. 在保障项目开发的现金流水平线下，有计划、有步骤进行项目开发，最 大限度减低市场风险。 4.4. 工程建设、营销推广、业态经营管理等层面，制定相应的成本管理模式， 降低运作成本，凸显项目运作的市场竞争优势。 ( (五五) )营销体系营销体系 1.1. 整合政府、社会资源，打造项目宣传推广名片。借助国际、国内、省内 养生会议的举办、公益性活动举办，推进项目品牌营销。 2.2. 制定“坐销行销”销售管理模式，建立以郑州为主导点，本土市场为缓 冲带，周边经济发达地区为辐射面的产品销售网络。 3.3. 针对本土及本土之外的中高端消费市场，拓展营销推广渠道，制定相应 的“点对点”营销推广策略 4.4. 通过项目自身网站建立，网上产品的宣传及网上订房系统的设计，制定 项目的网络营销模式 5.5. 通过酒店、产品、配套旅游度假资源完善的服务，制定项目服务营销模 式。 项目开发经营计划书 第 25 页 共 33 页 七、七、 项目开发经营计划项目开发经营计划 ( (一一) )项目规划指标项目规划指标 物业形态规划数量()比例备注 洋房 8004025% 独栋 4802415% 联排 124862.439% 产权酒店 30415.210% 小高层公寓 3201610% 度假住宅 商业及配套 住宅（含酒店）小计 315357.6315357.6 会所、商业、配套用房等 500050002%2% 地下设备用房及停车位 0 0 规划用地面积 533600533600 800 容积率 0.60.6 计容积率建筑面积 320160320160320357.6320357.6 ( (二二) )项目开发时间计划项目开发时间计划 1.1. 第一时间段：2009 年 9 月至 2010 年 12 月 2.2. 第二时间段：2011 年 1 月至 2012 年 1 月 3.3. 第三时间段：2012 年 1 月至 2013 年 1 月 4.4. 第四时间段：2013 年 1 月至 2013 年 1 月 ( (三三) )项目开发区域计划安排项目开发区域计划安排 1.1. 第一阶段：开发区域： 重点启动项目样板区、景观环境建设区酒店部分 启动起步区广场及商业、起步区住宅、独栋别墅区1 重点开发、样板房、售楼处、景观环境建设区 2.2. 第二阶段：开发区域 重点开发起步区中后期产品 启动度假住宅区 项目开发经营计划书 第 26 页 共 33 页 3.3. 第三阶段：开发区域 独栋别墅区进入中期开发1 全面启动度假住宅区 4.4. 第四阶段：开发区域 全面启动度假住宅区 独栋别墅区进入后期开发 项目开发经营计划书 第 27 页 共 33 页 ( (四四) )项目产品开发计划项目产品开发计划 开发周期物业形态开发量（）备注 酒店 30,415 公寓 0 洋房 20000 联排 20000 独栋 600 小类独栋 1000 2009 年 9 月-2010 年 12 月 合计 72,015 酒店 0 公寓 洋房 40000 联排 30000 独栋 5000 小类独栋 10000 2011 年 1 月-2012 年 1 月 合计 85000 酒店 公寓 32016 洋房 20040 联排 30000 独栋 10000 小类独栋 8000 2012 年 12 月-2013 年 1 月 合计 100056 酒店 0 公寓 0 洋房 0 联排 44,862 独栋 8424 小类独栋 5000 2013 年 12 月-2014 年 1 月 合计 58,286 酒店30415.2 公寓32016 洋房80,040 联排124862.4 独栋24024 小类独栋24000 总计 合计315357.6 项目开发经营计划书 第 28 页 共 33 页 ( (五五) )项目产品销售计划项目产品销售计划 开发周期物业形态销售量备注 酒店 20000 公寓 0 洋房 15000 联排 15000 独栋 300 小类独栋 600 2009 年 9 月-2010 年 12 月 合计 50,900 酒店 10,415 公寓 洋房 25000 联排 30000 独栋 4000 小类独栋 8000 2011 年 1 月-2012 年 1 月 合计 77,415 酒店 公寓 20000 洋房 30000 联排 40000 独栋 10000 小类独栋 10000 2012 年 12 月-2013 年 1 月 合计 110000 酒店 公寓 12,016 洋房 10,040 联排 39862 独栋 9724 小类独栋 5400 2013 年 12 月-2014 年 1 月 合计 77,042 酒店30,415 公寓32016 洋房80,040 联排124862 独栋24024 小类独栋24000 总计 合计315,358 项目开发经营计划书 第 29 页 共 33 页 ( (六六) )项目销售回款计划项目销售回款计划 开发周期物业形态 销售单价（元/） 销售量（米） 销售额（万）回款额（万） 酒店 48502000097007760 公寓 0000 洋房 40001500060004800 联排 55001500082506600 独栋 8000300240192 小类独栋 7000600420336 2009 年 9 月-2010 年 12 月 合计 50,9002461019688 酒店 530010,4155520.0567460.056 公寓 0 00 洋房 430025000107508600 联排 6000300001800014400 独栋 10000400040003200 小类独栋 7500800060004800 2011 年 1 月-2012 年 1 月 合计 77,41544270.0638460.06 酒店 00 公寓 42002000084007560 洋房 4800300001440014400 联排 6750400002700027000 独栋 12000100001200012000 小类独栋 85001000085008500 2012 年 12 月-2013 年 1 月 合计 1100007030069460 酒店 00 公寓 450012,0165407.26247.2 洋房 500010,04050208370 联排 70003986227903.6833153.68 独栋 13000972412641.213489.2 小类独栋 9000540048606144 2013 年 12 月-2014 年 1 月 合计 77,04255832.0867404.08 酒店5004.09530,41515220.060 公寓4312.594320