成本部操作管理手册.doc

* 置 业项目成本管理手册宁波*置业有限公司2011年6月 集团投资板块宁波*置业项目成本管理手册根据*集团“四五规划”的战略愿景及商业投资板块的发展目标，为进一步探索商业投资项目的经营模式及标准化业务流程，有效盘活现有资产、确保资产增值，最终形成一套可操作性强、可供快速复制的商业项目投资发展及管理模型，促进集团在商业投资领域的可持续发展。我们的目标：到2015年公司总销售规模不断扩大，经营业绩利润快速增长，将形成一套操作性强、可供复制的“城市商业综合体”项目投资发展及管理模式；我们的使命：为城市创造品质，为员工创造平台，为客户创造价值，为社会创造财富；我们的价值观：诚信、创新、自律、包容；我们的经营理念：专业精神、整合资源、效益优先、品质服务；我们的管理理念：人才理念： 人才是核心竞争力制度理念： 制度执行必须严谨沟通理念： 真诚沟通与分享服务理念： 服务要关注细节质量理念： 质量是立企之根本成本理念： 成本验证管理水平欢迎您成为商业投资项目管理团队中的一员，为了使您能尽快了解成本部项目成本管理的各项要求和规章制度，亦为了项目管理的规范化，请您仔细阅读本手册，并在今后的工作中严格按照手册规定执行和指导工作。您对本守则执行的好坏，将直接影响到对您工作业绩的评估结果。如您对本手册内容有任何意见或疑问，请及时向公司提出。 欢迎您对本手册内容提供建议，以使内容更加科学合理。也希望您认真执行本项目工程管理手册。宁波*置业有限公司 2011年06月01日项目管理员工一般行为准则 1、遵纪守法、遵守劳动合同、服从公司及项目管理的各项规章制度。2、遵守我们的价值观：诚信、创新、自律、包容；创新的经营理念、管理理念，尽心尽力做好本职工作并发挥更大效率。 3、严守机密，维护公司利益。 4、对非职权范围内的事情，不得越权处理。 5、下级对上级或主管有意见，应心平气和的提出。 6、上级对待下级员工要平等、公正。 7、有团队合作精神，对工作中出现的问题互相支持，积极寻找解决办法。 8、严禁利用公司赋予的职权或工作之便收受他人利益或财物。 9、按时上、下班，工作时间因私外出必须取得上级批准及办理请假手续。 10、未经批准，员工不得擅自休假。 11、不在工作时间内从事非工作事宜。因公外出需主管批准。 12、上班时间不串岗、聊天、打瞌睡、玩电脑游戏及胡乱上网等。 13、在公司范围内严禁赌博。 14、工作中遇到不知如何处理的情况及时向主管或项目总监报告。 15、厉行节约，爱护公物。不利用公司的办公设备干私活。 16、着装大方、整洁，语言文明。对待同事和来访者热情礼貌。 17、保持办公室环境整洁，有良好的公共卫生及个人卫生习惯。 18、下班前桌面文件需整理放入柜或夹，公用档案应放回原处。 19、未经批准，不得在其他公司进行兼职工作。 20、遵守公司规定的任何成文或不成文的保密规章、制度，履行与其工作岗位相应的保密职责。项目成本管理手册第一章 成本部日常工作管理手册一、手册说明：1. 本手册适用于宁波*置业有限公司及下属项目公司成本部全体员工。2. 本手册自颁布之日起执行。3. 本手册相关事项由宁波*置业有限公司成本部负责进行解释及修改。二、部门目标：1. 使部门成为公司项目支出控制的铁闸；2. 使部门成为公司有关决策的参谋；3. 使部门内每一位员工都成为既是业务能手，同时成为该领域的专家。三、部门权限1. 项目的投资概算、目标成本、执行成本、限额成本的制订权。2. 招投标工作中的经济审核权。3. 工程合同的审核权。4. 设计变更和现场签证的审核权。5. 工程进度款的审核权。6. 工程结算的制订权。四、部门主要职能1. 负责拟定公司的工程预算管理制度；2. 负责项目的土地成本测算、可行性研究投资估算、初步设计概算，为领导决策提供信息；3. 负责根据施工图编制项目工程预算；4. 审查施工单位提供的工程决算，审核付款材料；5. 参与建筑施工图纸的会审工作；6. 参与施工组织总设计会审工作；7. 参与各类施工单位、材料设备采购等有关合同会审工作；8. 负责审核工程项目部提交的施工联系单，计算工程造价；9. 负责审核施工单位工程量进度报告，并进行现场签证、确认；10. 根据项目预算以及施工合同约定，核实工程款的支付金额；11. 参与审核乙方总包范围内的材料和设备的采购。12. 参与审核勘查、设计、建筑施工、工程监理、材料设备采购需要的有关招标文件和相关材料，对标底提出审核意见；13. 参与评审标书，对招标评审提供决策支持；14. 参与勘查、设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购等合同的会签；15. 参与审核材料设备采购价格，并与公司价格信息库价格进行对比；16. 参与材料设备采购的谈判工作，并参与合同的会签。第二章 目标成本管理规定及流程一、项目总体目标成本的制定：1. 制定的依据：a） 项目可研报告的财务投资估算。b） 根据已确定的建筑方案或扩初设计编制的设计概算。c） 初步确定的交工标准。2 制定过程及审批：由成本部主持编制，相关部门配合，其中，设计单位提供建筑方案，合约部门配合市场询价，成本部负责按公司审批程序报批，批复后即为项目总体目标成本，该目标成本也是考核项目管理团队的绩效的依据。成本部是成本管理中心，负责成本管理及其相关工作，参与招投标、合同管理，对所有项目的工程成本进行预测、制订目标、动态监控和后评估，相关部门予以配合。其中对一些特殊紧急项目，如一些子项目工程，这时目标成本制定简化程序，根据施工单位报的施工图预算，由成本部进行核对、洽商，经公司管理层审批后作为目标成本。二、成本管理流程1.项目投资期的成本管理：1.1根据项目前期启动资料，参照相类工程及市场行情，并参照当地建筑定额及取费水平，编制项目投资预期成本。2.项目确定阶段成本管理：2.1项目投资预期成本经批准后，根据设计提供的初步设计方案负责制定项目的初期目标成本。2.2初期目标成本经公司领导审批后，负责编制项目的各分项工程限额成本。2.3负责审核交工标准，从动态上控制成本。2.4根据设计提供的施工图纸，负责编制工程预算，并修订初期目标成本，制定项目的经营目标成本和执行成本。3.项目招投标阶段成本管理：3.1根据设计单位提供的施工图纸编制工程量清单并制定标底。3.2配合合约部对投标单位进行资质及业绩考察。3.3负责招标中的商务标标谈判；参与开标、评标工作，并将评标意见上报合约部审定。3.4负责合同签订的审核工作。4.项目实施阶段成本管理4.1负责对项目实施中出现的设计变更和现场签证的成本测算和审核，并将审核意见反馈给各职能部门论证并上报相关领导审批（附件一：设计变更及现场签证审批表）。4.2负责审核工程进度部位工程量，并按合同付款比例审核工程进度款及建立付款台帐。5.项目结算阶段的成本管理5.1 负责编制结算审核工作计划。5.2负责收集及整理分项工程的材料设备限价价格表、图纸、设计变更、现场签涉及造价的会议纪要、图纸部分末施工项目的记录、付款及待垫款、甲供材料设备的清单、承包商的结算报价等结算依据。5.3负责工程量的计算及与承包商的核对和预算单价的核对。5.4负责单列清理甲供的预算工程量及承包商超领用量的扣款表。5.5确定结算造价后，按公司结算程序上报审批。6.项目后期收尾阶段成本管理6.1 负责编制项目工程结算汇总表和成本执行情况汇总情况说明，对整体工程项目进行造价分析和总结，上报公司领导审阅。项目启动期 编制预期成本初步设计 制定目标成本 标底编制招投标环节 商务标谈判 评标定标成本部项目成本 合同签订 合同文本审核 控制流程 设计变更的成本测算、审核项目实施阶段 现场变更的成本测算、审核 进度款支付对应工程量、价款的审核 决算资料的整理项目结算阶段 工程量的计算、审核 甲供材料、甲供水电的统计、核算 决算编制第三章 设计变更、现场签证管理规定一、设计变更签证流程及权限1.设计变更流程工程部负责变更情况的说明,确定变更的合理性，并预估变更影响金额，经设计单位和技术部同意后，由成本部审核工程变更费用，并上报项目总监审批，设计变更签证超过项目总监授权范围时，须上报*置业公司审批，若超过集团对*公司总经理权限时还须上报集团审批。设计变更经审批后，工程部根据设计变更审批单上意见，录入设计变更工程联系单，交施工单位施工，并抄送监理单位。2.设计变更审批权限：a) 单笔变更造价在2万元以内的经项目总监批准后执行；b) 单笔变更造价-10万元的，经*公司总经理批准方可执行；c) 单笔变更造价10万元以上的，需经集团公司总裁批准方可执行。二、现场变更签证流程及权限1.现场变更流程在施工过程中应严格限制现场签证，反复对照合同及有关文件规定慎重处理，凡实行造价大包干的工程及虽按预算结算，但在取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工中不办理任何签证。签证事项应符合设计意图及合同预算有关要求，签证内容必须真实、明确、具体，具备工程量计算依据。所有签证必须按当时发生当时签证的原则在事发后五日内办理，严禁事后补签，随意、随时的补签无效。工程部负责变更情况的说明及确认签证工程内容的真实性,确定变更的合理性，并预估变更影响金额，交由成本部审核工程变更费用，并上报项目总监审批，现场变更签证超过项目总监授权范围时，须上报*置业公司审批，若超过集团对*公司总经理权限时还须上报集团审批。现场变更经审批后，工程部根据现场变更审批单上意见，录入现场变更工程联系单，交施工单位施工，并抄送监理单位。2.现场签证审批权限：a) 单笔变更造价在1万元以内的经项目总监批准后执行；b) 单笔变更造价1-5万元的，经*公司总经理批准方可执行；c) 单笔变更造价5万元以上的，需经集团公司总裁批准方可执行。 第四章 工程结算管理规定一、工程竣工结算应具备的基本条件： 1. 符合合同（协议）有关结算条款的规定；2. 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；3. 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；4. 工程遗留问题已处理完毕；5. 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。二、结算的依据单项及分部分项工程的竣工验收证明、工程挡案的移交确认书、乙方结算书、甲供及甲控材料设备清单、合同及补充合同、设计变更、现场签证、工程、采购部门确认的竣工图纸、涉及造价的会议纪要等。三、结算编制程序1. 编制结算审核工作计划。2. 收集及整理分项工程的材料设备限价价格表、图纸、设计变更、现场签证、涉及造价的会议纪要、图纸部分末施工项目的记录、付款及待垫款、甲供材料设备的领用清单、承包商的结算报价等结算依据。3. 工程量的计算及与承包商的核对。4. 预算单价的核对。5. 单列清理甲供的预算工程量及承包商超领用量的扣款表。6. 确定结算造价后，按公司结算程序上报审批。四、结算编制的要求1成本部负责工程结算的编制。2成本部应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请有相应资质的造价事务所进行结算审核。3编制说明要详细，含竣工图纸名称、套用的定额、计费标准、人工补差、材料价格、未含项目等。4编制及审核确定的结算封面及编制说明必须采用公司的标准格式。5工程部合约部必须建立三方及甲供材料的领用台帐，对领用单的原件进行存档，便于结算扣减。6成本部应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。7.在成本部提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。五、结算单价的确定1以合同及招标价为主。2同预算项目相同的分项，单价必须相同，不得调整。3增加项目的结算单价按合同规定的方法计算单价。4设计中的分项工程做法在定额上即不能换算，又不能套用时，必须编制补充单价。六、结算造价的确定l设计变更及现场签证分类计算并当月结算。2预算造价+设计变更+现场签证=结算造价。3扣除甲供材料的多用材料费(领用甲方材料数量减预算实际用量的差量乘甲方订货单价)。4扣除预算中的未施工项目的造价。5材料价差严格按公司的材料限价调整。七、结算审批及权限a) 结算造价在10万元以内的经项目总监批准后执行（附件二：工程结算审批表）；b) 结算造价在10-50万元的，经*公司总经理批准方可执行；c) 结算造价50万元以上的，需经集团公司总裁批准方可执行。附件一：设计变更、现场签证审批表项目名称： 变更编号：施工单位： 原合同编号：事项名称及范围：提出部门：设计院 技术部 工程部 施工单位 监理 委托公司（或客户）签证内容及签证原因主管经理：