房地产营销模式分析.doc

摘要：近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展。本文通过对房地产发展历程的收集、房地产发展现在的分析、房地产未来的发展趋势进行分析讨论以及房地产营销模式的收集整理。最终以此来了解房地产行业和了解其营销模式。一、中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台个人住房贷款管理办法，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系被确定为基本方向。 10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。 央行颁布个人住房贷款管理办法，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。 评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。 1999 - 2003 白银年代 1999年末班车 3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。 4月，建设部出台城镇廉租房管理办法，5月1日起实施。 9月，各地陆续停止福利分房。社会映像：结婚率大增。 10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。 2000年 零售时代 1月，国务院发布建设工程质量管理条例。 3月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知。 4月，北京经济适用房实行统一物业管理收费标准：0.50元月平方米 。 国家计委、建设部10月联合发出关于房地产中介服务收费的通知，对收费标准作了明确规定。 12月12日，财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的20亿购房补贴资金，已经陆续开始发放。 评述：房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。 2001年 炒房团 7月13日，北京申奥成功。 8月，第一支来自温州的火车炒房团前往北京，共有134人，创下了过亿元成交额。几天后，另一支火车炒房团前往杭州。 9月11日，美国911事件发生。 10月，温州第一支飞机炒房团前往北京。 12月10日，中国正式成为世界贸易组织成员国。 评述：申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒房团开始成为一个新的名词。这一年的forbes中国富豪榜中，开发商占28人。人民银行禁止银行零首付住房贷款的小小警告难敌房地产发展热潮。但是，从防范风险来说，这一次出手是及时有效的。 2002年 招拍挂 1月10日，北京市取消住房建设中部分收费项目。 1月18日，建设部发布关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知，整顿建筑市场。 2月21日，公积金贷款利率下调。5年以下(含5年)由现在的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。 2月22日，央行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54%，5年期以内由5.31%降为4.77%，5年以上由5.58%降为5.04%。 7月1日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。 2003年 地王 2月，国土资源部叫停别墅供地，一时间低密度住宅成为抢手货。 3月开始，sars爆发。 6月5日，央行颁布震动房地产业的121号文件：关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。 8月12日，建设部公布了国务院18号份文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，在要求加强房地产贷款监管的同时，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。与121号文件形成鲜明反差。 12月8日，北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会，天津顺驰以9.05亿元天价中标，高出起拍价4.75亿元，改写北京土地市场价格标准。 12月31日，城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法出台。 评述：sars重创房地产，短暂寒冬出现。121号文引起轩然大波，但随后的18号文又安抚了市场情绪。纵观这一年，虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门间的观点并不完全一致。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2004至2008年) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。 2004年 个人集资建房 3月30日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即71号令，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场，取而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一片。 10月29日央行决定，从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。这是9年来首次加息。 12月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动。 评述：sars过后的房价报复性反弹，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨。通货紧缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。 2005年 八条 3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要通过此举打击炒房者，平抑房价。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1%。 3月26日，关于切实稳定住房价格的通知(国八条)清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。 4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为新八条。 5月11日中央七部门联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知。保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让，成为此次房地产新政的关键词。 6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 8月15日，央行2004年中国房地产金融报告称，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但后来建设部马上进行了澄清，近期不会取消商品房预售制。 全年北京房价上涨20%多，商品房预售均价达6776元平方米；而在2000-2004年北京每年房价平均只上涨了0.78%。 评述：调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。虽然预售制度没有取消，但是在这次风波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控。 2006年 涨！涨！涨！ 3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对当年房地产宏观调控的一个主要政策指向。 4月27日，深圳市民邹涛通过网络发起不买房运动，并迅速得到来自32个大中城市的近2万名网民支持。 4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 5月17日，总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(国六条)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了2006年调控序幕。 5月29日，国务院办公厅颁布关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(国办发200637号)，人称9部委十五条，对国六条进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。 5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知(国税发74号文件)，要求6月1日后个人对外销售购买不足5年的住房要全额征收营业税。 6月，原北京市副市长刘志华被免职，首创集团董事长刘晓光被协助调查。 7月6日，建设部联合发改委、工商总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。 7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为外资限炒令，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知(国办发200650号)，9个国家土地督察局派驻地方，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，将纳入9大土地督察局严格监管之下。 7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 8月1日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。 8月9日，上海市劳动和社会保障局原局长祝均一被正式免职，上海社保案爆发。 9月5日，国家外汇管理局、建设部联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。 9月5日，新华社受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知。 9月，孙宏斌卖掉顺驰。 12月，中国金融业按wto规定全面放开，外资银行进入个人房贷领域。 2006年北京住宅平均销售价格达8050元/平方米，比去年上涨了20%。 评述：2006年是房地产行业的多事之秋，密集的调控政策难以撼动房价高攀。房价问题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注，伴随着高房价，a股市场牛市来临，显然，在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。2007 热空气 1月1日，关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。城镇土地使用税额的提高2倍，征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。 1月17日，国家税务总局下发房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知。明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以预征为主的土地增值税缴纳法。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。 3月16日，全国人大五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；物权法中的住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期这一规定，打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。 央行宣布3月18日起同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。 4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门联合开展房地产市场秩序专项整治。 4月20日，碧桂园在港上市，缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额，25岁的杨惠妍也因此跃升内地女首富。 5月14日，南京出台了一房一价核价政策，开发商必须明码标价，公示后不得擅自上调。新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。 5月19日央行本年度第二次加息。 6月，获批新特区后重庆房价9天飙升7.6%。每平方米11万元天价的上海汤臣一品豪宅被指有捂盘惜售和虚假交易嫌疑，遭到调查。 6月10日，商务部、国家外汇管理局发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。 7月，小产权房被全面叫停。 7月21日央行本年度第三次加息。 8月1日，总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。 8月22日央行本年度第四次加息。 9月27日，央行、银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 10月1日，物权法实施。 10月8日，国土资源部下发通知，廉租住房、经济适用住房等建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。 10月9日国土资源部通知强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。 12月13日，万科董事长王石承认房地产市场拐点已经出现。随后数月，万科旗下一些楼盘的售价出现松动。 2007年，北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米。 2008年1月，因房市转淡，中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭潮。 2008年3月20日，因认购不足，恒大地产放弃在港ipo计划。是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件。2008年10月，全球金融危机爆发，中国发地产进入严冬期。 小结：中国房地产价格走势，1998年开始起到2003年，这一轮的上扬达到高峰。2003-2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给，2005年调控需求，2006年调控结构，2007年继续调控，2007年底基本调控完毕，2008年奥运会东风作用，中国新一轮的房地产，把头部转化为底部以后，又一波上扬。第五阶段：应急与投机催生房地产大泡沫(2009至2011) 2009年从年初的黯淡，到3月转入大阳春，5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场，象征着房地产市场步入炎夏。而到年末，12月16日福布斯评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。 2010年中国房地产价格持续走高，尤其是二三线城市增幅创历年新高。 2010年月至月，房价同比涨幅分别为、。 2010年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。 2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于，加大房地产贷款窗口指导对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场. 2010年1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于。 2010年月10日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“月内付清地价”等条土地调控政策。 2010年月12日，国土资源部称，将于今年月至月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。 2010年月18日，国资委要求，家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在个工作日内制订有序退出的方案。 2010年月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。 2010年月日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策2010年月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍对购买首套住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于。 2010年月15日，国土资源部公布年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。 2010年月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010年月日，住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010年月27日，中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。 2010年9月29日国家有关部委出台“新国五条”， 国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。其后更多城市出台限购令，广州限购令也在同年10月15日正式公布。 2010年10月19日，中国人民银行宣布，自日起，金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的提高到；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的提高到；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整 2010年11月日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍，首付款比例不得低于，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 2010年11月15日，住房城乡建设部和国家外汇管理局发布通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。 根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。 2010年12月25日，住房和城乡建设部宣布，于26日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调个百分点。 2011年为稳定房地产市场发展，国务院、银监会等相继出台多项政策对稳定房地产市场发挥了重要作用。毫无疑问，稳健调控成分2011年房地产调控的一个主旋律，不论是限购还是房贷利率等措施都让房价得到了控制。2011年1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。2011年1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年1月27日：财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2011年2月9日：住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，调至4.00%。2011年2月18日：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年3月18日：中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年04月05日：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。2011年5月10日：住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。2011年5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。2011年6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。2011年8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。2011年11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。2011年12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。2011年12月16日，发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上指出，明年要巩固和扩大房地产市场调控成果，研究商品房领域反暴利规定。二、 我国房地产市场的基本现状 近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。（一）、房地产市场基本现状1 房地产供求总量上的非均衡性 房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、 大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高， 居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求， 消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题， 也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用， 更有政府不当行为的影响。2 房地产供求结构上的非均衡性 住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、 廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配， 导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性， 使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。（二）我国房地产市场供求不均衡的原因1 过高的交易成本导致房地产市场非均衡 房地产市场中过高的交易成本来自住房的消费品特性。住房是人们生活的必需品，具有不可移动性和差异性。其不可移动性体现在它的区位特征上，包括小区环境及住户的社会经济地位，所处地段本身的物理特性和可达性，以及与工作地点、亲朋好友之间的交通方便程度等均在考虑之列。住房的差异性表现在房屋的实体特征上，例如房型、面积、房龄、建材、内外装修等等。上述特性使得购房者的搜寻成本和签约成本很高，进而减缓市场中调整供求非均衡的速度。2 垄断竞争的价格形成机制导致房地产市场非均衡 房屋是建筑在土地上的，因此房地产位置的固定性决定了房地产不能像一般商品，如日用百货、衣帽服饰等一样，能够通过价格信号引导调剂各地余缺，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是区域性的垄断市场。在垄断性市场上，由于住房是生活必需品，当市场上没有其他替代物如政府的福利房、廉租房等时，房地产市场是处于供方定价的，在这样的市场氛围之下，房地产市场的价格就不完全是由市场供需来决定了，其数值除了受市场供求的影响之外还要受定价者即开发商的主观约束，当市场形势明朗时，过高的房地产价格就必然出现了，而作为处于弱势地位的消费者来说，只能接受这一市场价格，此时，房价的不能承受问题就不可避免地发生了，供求的非均衡就出现了。3 中央金融政策的变动导致房地产市场非均衡 房地产业是一个资金密集型的行业，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。金融政策也就成为调控房地产市场的主要工具之一。运用金融政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷。金融政策主要通过对信贷规模、利率水平、贷款方式等选择来调控房地产市场的。对于房地产开发商来说，由于楼盘开发的大部分资金来源于银行贷款，因此银行贷款的额度和短期贷款的利率的调整会对房地产供给产生重要影响，而对于购房者来说，银行首付额度和贷款利率的调整会对使用按揭的购房者的购买决策产生影响，从而对房地产需求产生重要影响，这样可能造成房地产市场供给量与需求量无法达到平衡。 因此经常处于变动状态的信贷等金融政策也同样造成房地产市场的非均衡。（三） 房地产“泡沫”增长的影响1 房地产投资占比过大，已经成为结构调整的一大困惑。 近年来， 中国房地产投资约占整个 gdp 的 6.6，占全部投资的四分之一，相关上下游产业高达 60 多个。房地产表现如何，直接影响了 gdp 指标。不仅如此，由于房地产行业带动的大部分是高能耗、高排放、高污染企业，因此，在实施结构调整时，不能不有所顾忌。比如， 2009 年前三季度，北京、上海等地房地产投资约占当地整个投资的三分之一，成了拉动当地的重要拉手。在这种情况下，这些早巳沾上“城市病”的特大型城市，不在内涵上做文章，还要靠钢筋、水泥来拉动经济增长，提升 gdp 数字，怎么还谈得上结构调整呢？2 房地产业的无序发展，已经成为“高碳”经济的主要肇事者。 一方面，一些房产商出于商业考虑，把投资集中在所谓一线城市，使这些城 “市的大气、土壤、水资源等自然承载力急剧下降， 城市病”日益严重，人为加剧了环境问题。另一方面，由于房地产及其上下游企业主要是靠资源消耗、能源消耗，以及对环境的占用来谋求增长的，因此，无论是在其上游还是下游，是在建设之中还是建设之后，都会造成大量的高碳排放。因此这种野蛮增长与低碳经济的时代潮流正相背离。3 房价的过快上涨， 还会对经济安全和金融安全构成长期威胁， 房价的过快上涨，埋下恶性通胀的潜在祸根，并有可能成为人民币在未来某个时间大幅贬值的导火索。一方面，利用信贷工具购买房地产进行消费或投资甚至投机的人越来越多，不仅使房地产持有者的生活压力加大，生活质量大受影响，同样，其资产质量也会受各种因素的复杂影响。如果这个群体数量巨大，那必然会对整个社会的经济安全构成威胁。此外，从金融机构这个侧面来看，高比例地释放出大量房地产信贷，也会增加其经营的不确定性，对其经营安全构成威胁。为此，尽早有效地对房地产市场进行调节是非常必要的。（四） 国外城市住房供应体制介绍及对我国的启示 1 英国的城市住房供应体制 英国的城市住房供应体制是市场供应与政府供应两个板块、一主一辅体制。英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家也是探索市场经济条件下城市住房供应政策最早、最具有典范意义的国家。在英国住房供应体系由私人住房和公共住房组成私人住房是在房地产市场上自由流通的商品房公共住房又称社会住房是由地方政府和非营利机构住房协会建设和管理的住房。英国政府在 2007 年又制定推出了“公屋冲击计划”通过建立更多的公屋来解决那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群的住房问题。 2 德国的住房供应体制 坚持“福利房”和小户型。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。 多年来德国投入巨额资金大规模兴建“福利住房”且一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末全国户均住房面积小于 100 平方米是西方发达国家中最低的国家之一这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措。 3 日本的住房供应体制 日本政府在二战后曾一度通过兴建公营住宅、改造居民区、住宅公团建房、住宅金融公库融资等方式来改变城市住房供应紧张状况并借助大量国有住房的投入有力地调节了住宅市场保障了中低收入人群的住房需求。 不过近年来随着日本人口规模和住房建设规模的相对稳定政府及住宅公团、住宅金融公库在住房供应中的作用趋向弱化乃至消散。4 发达国家住房保障制度对我国启示1、政府参与住房供应十分必要 英国的公共住房政策有较高参考价值而近来英国政府推出的公屋冲击计划更说明公共住房比重下降与过度依赖住房市场必然会引发城市住房的供应问题。德国的“福利住房”都体现了政府对住房供应的积极参与。日本20 世纪房地产泡沫的破裂美国住房市场次贷危机的爆发更说明政府建设公共住房的重要性。我国目前房地产市场所出现的问题同样与政府经济适用房政策、廉租房政策落实不当没有建设足够的公共住宅相关联。2、资源条件特别是土地资源条件对住房供应体制选择有重要作用 我国目前的房地产政策已经引发了较为突出的城市盲目扩张、耕地保护等问题。政府必须立足于我国基本国情研究构建适当的住房供应体制。从珍惜利用土地、资金及相关资源的目标出发选择适当的城市住房供应体制及相关政策有效控制房地产业发展尽可能减少房地产业对土地、资金及相关资源的占用为其他经济建设留出空间以保障经济社会的健康发展。（五） 房地产市场的调节机制1 完善房地产市场运行机制 首先要打破房地产开发商的价格垄断，鼓励竞争。政府可以对土地和住宅开发许可证进行拍卖。为了促进竞争，政府还应增加非商品住宅的供给，以缓解供不应求的局面， 减轻开发商行使市场势力。其次， 要加快房地产存量市场的发展。存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且有助于整个社会的可持续发展。 例如大力发展二手房市场，为二手房市场发展的制定相关的政策；推进以中介机构为主力军的房地产信息平台的建设， 利用现代网络技术实现信息的流通和共享。2 完善房地产宏观调控机制 作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能， 采取一定的政策和措施促使经济向最优均衡状态运行，保证经济资源的有效利用。房地产宏观调控政策主要有财政政策和货币政策。 运用财政政策主要包括两个方面：一是政府的财政收入政策，主要是税收政策，通过税种和税率的变动，对房地产市场需求和供给产生调节作用。二是政府的财政支出政策，在财政支出中增加职工工资，增强了居民购房能力，增加转移支付也会提高低收人家庭购房能力。 运用货币政策对房地产经济实施宏观调控， 核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三个方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。3 引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费 首先，加强对房地产开发商的管理，规范其市场行为，避免投机。房地产开发商是房地产市场供给的主体，其应加强市场调研和市场营销意识，生产适销对路的房地产产品，房地产开发商的投资行为一定要理性，在这方面政府可以从制度上人手，例如加强对其项目建议书的审核等。 其次，引导购房者理性消费。政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。 结语 ：总之，房地产是多种因素综合作用的结果，治理房地产市场是一项艰巨的系统工程。需要各方面力量的协调合作，共同治理。当前调控应关注两个层面，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策重点关注了两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，中国房地产将会更加健康稳定和成熟。三、未来房地产发展趋势 房价回归理性21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策，大有不打压住房价誓不罢休的势头。那么，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个让人关心的重要问题。（一）、房地产对中国经济贡献卓著已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年我国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了我国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国