远成·乐山踩盘市调过程报告（108页） .pdf

远成乐山 踩盘市调报告过程稿 2013.6.27 part 1 乐山城市发展概况 part 2 乐山商业概括 part 3 乐山房地产市场 part 4 本案项目分析 part 1 乐山城市发展概况 一、乐山城市概况 地理状况地理状况 乐山地处岷江、青衣江、大渡河中下游，北连眉山市，东邻自贡市， 南接宜宾市，西靠凉山彝族自治州和雅安市。幅员面积 12827 平方 米，占四川省幅员面积的 2.64%，位居四川第 10 位。乐山市位于四 川盆地的西南部，北连成都平原，西接川南山地、东及东南跨川中丘 陵。 乐山跨成都、川南、攀西三大经济区，是川南经济区联结成都经济区、 攀西经济区的重要门户，成都经济区通江达海的重要口岸，在全省经 济发展格局中具有重要战略地位。 随着成渝经济区、川南经济区发展规划的启动和成贵铁路、成绵乐城 际铁路以及岷江航电的建设与开发，乐山将成为成渝经济区区域性中 心城市和成都平原城市群南部中心城市之一，成都经济区水运通道的 重要港口城市和航运中心。 乐 山 乐山乐山 自然状况自然状况 乐山素有“天下山水之观在蜀，蜀之胜曰嘉州”美誉，乐山风景旅 游条件得天独厚，是四川省旅游重点地区。辖区有峨眉山和乐山大 佛国家级5a级景区2处、4a级景区1处，国家级风景名胜区2处、 自然保护区1处、森林公园2处、地质公园1处。 乐山是四川省重要的水能、磷盐化工、建材工业基地。 境内江河纵横，拥有岷江、大渡河、青衣江和众多中小河流，水力 资源理论蕴藏量790万千瓦，经济可开发量670万千瓦。已探明矿 产资源29种，岩盐、磷矿等资源丰富，是全国卤（井）盐的主产 地之一，马边磷矿储量居全国八大磷矿第4位。 乐山市交通总体规划乐山市交通总体规划 乐山市高速公路规划乐山市高速公路规划 两航：岷江航电综合开发和乐山机场 四铁：成绵乐城际铁路、成贵铁路、成昆铁路成燕复线、乐自铁路 一枢纽：乐山港综合交通枢纽；内河航运可直达宜宾、重庆，乐山大件码头可装卸大型货物和集装箱 成昆铁路新线 成昆铁路 乐自沪铁路 马边支线 成贵铁路 成绵乐铁路 雅乐铁路 乐山站 燕岗站 乐雅高速 乐峨高速 乐汉高速 乐宜高速 绕城高速 乐自高速 仁沐高速 乐山港 交通枢纽 乐山市域公路及两航规划图 图 例 高速公路 一级公路 二级公路 乐山机场 成乐高速 乐山市域铁路规划图 乐山市其他交通规划乐山市其他交通规划 二、乐山总体规划 产值产值 预测 2015 年地区生产总值达到 1500 亿元，全市规模以上工业增加值实现 1000亿，其中新兴产业比重40%，工业化率达65%，人均生产总值约为 43000 元；到2030 年，乐山的地区生产总值将达到 4900 亿元，全市规模以上工业增 加实现1500亿元，新兴产业占比50%，人均生产总值将超过 12 万元。 人口人口 规划预测 2015 年市域总人口为 365 万人，其中城镇居民180万人，中心城 区人口80万人；2030 年市域总人口为 400 万人，城镇人口突破200万人，中心 城区人口达100万人 产业发展思路产业发展思路 “十二五”期间，乐山将着力建设两大产业园打造 400 亿盐磷化工循 环产业园和乐山三江临港经济开发区；以临港产业和战略性新兴产业为新增长动 力，借力高速发展的工业经济和商贸经济乐山现已形成包括电子及硅材料、 盐磷化工、冶金建材、能源、医药纸化工、农产品加工等特色优势产业，并发展 迅速。同时乐山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出围绕 建设川西南区域性商贸中心目标，着力提高商贸与服务的集聚能力、流通能力和 辐射能力，加速推进传统商业向现代商业形态转变，基本实现从传统工业转向新 型工业化，中等城市产业化转型大城市跨越，建成四川经济发展高地。 在“大交通”为先导，“大产业”为核心，“大城市”为载体，形成“三大联动、六个跨越”的 总体思路下： 城市发展方向城市发展方向 乐山市城市总体规划乐山市城市总体规划 三、乐山区域规划 三江串五城 三江：岷江、大渡河、青衣江 五城：综合服务经济区（商城）、田园度假经济区（慢城） 制造业经济区 （钢城）、临港产业新城 （港城） 都市农业经济区（耕城） 三区联动，沿江组团 乐山中心城区现状三区分离较远，河流是城市空间拓展的主 要门槛。随着城市实力的提升和城市规模的扩大，城市跨江发 展实现三区联动、沿江组团跨越式发展的时机已经成熟。 综合服务经济区（商城） 即乐山现状建成区，以及牟子、绵竹 、青江等片区，规划发展居住、商贸 、科教、服务业和旅游、休闲娱乐为 主。 田园度假经济区（慢城） 以峨眉河为发展纽带的苏稽片区，依 托风情小镇和苏稽古镇建设，发展为 以旅游、度假、会展、文体、科教为 主的田园度假经济区。 乐山高铁站 牟子 苏稽 绵竹 青江 柏杨坝 绿心公园 空间结构： “三江串五城”的具体规划布局空间结构： “三江串五城”的具体规划布局 临港产业新城（港城） 包括现状高新区、安谷镇 和五通桥区建成区、冠英 镇、杨柳镇等，规划发展 临港产业、电子信息、新 能源、仓储物流和盐磷化 工为主。 都市农业经济区（耕城） 包括全福、土主、青平、白马、 童家、石龙等，保留山林、农田 等生态绿地，发展以现代农业示 范、观光旅游度假、城乡统筹新 村为主的城乡协调发展经济区。 制造业经济区（钢城） 包括沙湾区建成区、嘉农 、太平和市中区罗汉、水 口，依托沙湾不锈钢产业 园和市中区工业集中区， 发展冶金建材、机电制造 等产业。 嘉 农 沙 湾 太 平 罗 汉 水 口 安 谷 五通 桥 冠英 杨柳 乐山港 高新 区 空间结构： “三江串五城”的具体规划布局空间结构： “三江串五城”的具体规划布局 四、乐山产业规划 乐山市“十二五”产业布局乐山市“十二五”产业布局 乐山处于成都物流首位，位于多个经济发展带的重要节点乐山处于成都物流首位，位于多个经济发展带的重要节点 乐山有港口就等于成都有港口， 就等于成都经济圈有港口，岷江航电 综合开发和乐山港建设将有效弥补成 都水运短板，构建起成都通江达海的 运输大通道； 乐山港距离成都仅120余公里， 比成都到泸州港近200公里，比成都 到宜宾港近150公里，是四川省大件 运输通道的重要节点，规划中的乐山 港综合交通枢纽工程将建造成为成都 经济圈最重要且唯一的出海港口。 建成后，乐山港综合交通枢纽工 程将实现“旅客零换乘”和“货物无 缝衔接”，多个经济带发展交汇处， 城市经济发展快速。 乐山市在工业区域布局上坚持因地制宜，充分发挥资源优势和区位优势。形成以市中区高新技术 开发区为中心的电子、医药产业；五通桥区的盐磷化工、稀土材料产业；峨边、金口河、马边县的电 冶工业；井研县的农副产品加工业;沙湾区的钢铁工业；被誉为“西部瓷都”夹江县的陶瓷工业；犍 为、沐川县的林浆纸工业等区域特色经济。 五大港区，物流园以及工业园连接，带动区域产业快速发展五大港区，物流园以及工业园连接，带动区域产业快速发展 开发区产业定位开发区产业定位 打破传统的“工业港+贸易港”模式，着力打造“产业港+商业港”的新兴典范，确定三江临港经济开发区重点发展信息与 物联网产业、新能源产业、新材料产业、现代装备制造业、综合物流业以及商业服务产业。 产业分区规划产业分区规划 规划分为六大产业区：信息与物联网产业园区；新能源产业园区；新材料产业园区；现代装备制造产业园区；物流产业园 区；商业服务产业。 2005-2009乐山市产业结构走势 18.3 17.5 14.80 52.4 54.6 55.6 58.7 57.1 29.3 27.9 26.1 24.7 28.1 18.3 16.6 020406080100 2005 2006 2007 2008 2009 第一产业第一产业 第二产业第二产业 第三产业第三产业 最新数据- 乐山全市实现地区生产总值619亿元，增长15.3%。三次产业比重14.857.128.1。 地方财政一般预算收入34.3亿元，增长18.1% 。 产业发展趋势-乐山的产业发展目标是：建设成为成渝经济区内重要的工业基地。在产业政策扶 持下，积极引进国内国际先进技术和人才，成为以高新技术为先导，以大基地、大企业、大项目、 大品牌为依托，资金技术密集和充分就业相统一，制造业与服务业高度融合，构筑技术创新化、产 业集群化、制造信息化、标准国际化和资源集约化为特征的先进制造业体系。 产业结构：处于“退二进三”的调整发展时期产业结构：处于“退二进三”的调整发展时期 区域功能补强-乐山依托交通、历史文化和自然资源，大力发展交通物流、商务、科教、服务，做大做 强中心城市，加强城市吸引力和经济辐射能力，建设成为能够辐射周边城市的区域中心城市。在成渝经济 区成都、重庆一线城市的带领下形成三角形城市发展的稳定结构，力争成为成渝经济区发展的第三极。 产业结构优化-乐山依托“西部大发展”、“成渝经济区”等发展战略，依托交通条件、水能、矿产资 源和现有新能源产业基础，借助国家产业转型和调整产业结构的历史机遇，大力发展国家重点发展的战略 性新兴产业，包括节能环保、新一代信息技术、生物产业、高端装备制造的支柱产业，以及新能源、新材 料、新能源汽车等先导产业。 “拳头”产业突出-乐山依托乐山大佛等历史文化和旅游资源，岷江、大渡河、青衣江等河湖生态资 源，把整个乐山当作景点来建设，将乐山塑造成融“山、水、古、城、绿、憩”为一体的国际旅游城市。 打好国家历史文化名城、世界自然和文化遗产两张牌，将历史和生态保护和现代城市功能相结合。塑造贯 穿整个城市的绿地水网。加强服务设施建设，将旅游由景点参观向休闲、养生、度假、会展、第二居所等 综合发展的方向转变。 产业结构优化 “拳头”产业突出 区域功能补强 建设 产业发展方向：通过三大抓手， 优化现有结构，突出重点产业发展方向：通过三大抓手， 优化现有结构，突出重点 乐山的产业机会：乐山的产业机会： 1、乐山作为成渝经济区成绵乐发展带上重要的港口城市，其经济发展以及人口发展迅速，为 城市发展带来活力； 2、作为四川省西南中心城市、区域性中心城市、交通枢纽城市、重要的港口城市，乐山产业 发展拥有强大的后台保障； 3、交通枢纽中心，为乐山的物流以及产业带来发展机遇； 4、“三江串五城” 以及经济区规模壮大，乐山将成为川南市场未来新秀； 5、乐山处于成都物流首位，位于多个经济发展带的重要节点； 6、五大港区，物流园以及工业园连接，带动区域产业快速发展； 7、产业结构处于“退二进三”的调整发展时期，产业发展速度加快； 8、产业发展方向将通过三大抓手，优化现有结构，突出重点。 part 2 乐山商业概括 一、乐山商圈分布 乐山广场 商圈 乐山广场 商圈 土桥街 商圈 土桥街 商圈 肖坝商圈肖坝商圈 乐山市区目前商圈由2个市级商业中心和5个 区级商业中心、1个旅游环线商业组成 呈现区域主要为： 1、以老城区为主的，土桥街商圈 2、青江新城发展带动新广场商圈 3、由牛咡桥、肖坝、苏稽、通江、牟子形成 5个区级商业中心 4、由乐山大佛峨眉山旅游组成旅游商 业经济圈 乐 山 大 佛 旅 游 环 线 乐 山 大 佛 旅 游 环 线 地段租金（单位：元/月） 柏杨路35100 春华路2842 凤凰路3550 嘉州大道1324 张公桥35110 土桥街215530 牛咡街80150 高北门156357 泌水院步行街3080 嘉州新城（目前形成商业）50-150 摩尔春天百货附近208333 金杯银座里面的商铺：110120 嘉瑞财富广场商业街一楼：180 二楼：85 现存在的各商圈租金概况现存在的各商圈租金概况 乐山广场商圈乐山广场商圈 涵盖区域：白燕路、凤凰路、辐射通江、绵竹 商圈特点：商圈内商业项目体量大、配套齐、购物环境佳 消费群体：乐山居民及外来游客 以北京华联时代广场店为中心，周边店铺的业态主要有服饰、小百货、餐饮、 家居装饰、休闲娱乐 乐山广场商圈北京华联乐山广场商圈北京华联 项目名称项目名称北京华联商厦入住时间入住时间2007年 项目地址项目地址乐山市柏杨中路附近经营档次经营档次中高档 所处商圈所处商圈乐山新城区商圈物业现状物业现状现房 投资开发投资开发北京华联集团投资控股有限公司 开盘日期开盘日期2002年经营方式经营方式统一管理、收银 经营范围经营范围超市、百货层数层数地下一层，底商五层 租售状态租售状态出售商业经营面积商业经营面积6000平超市和24000平米百货超市 楼层分布楼层分布 地下负一层：综合超市；一楼，时尚名品馆； 二楼，青春时尚馆；三楼绅士运动馆；四楼，家居儿童馆；五楼，峨眉院线 内部配套内部配套百货、综合超市、精品专卖、餐饮、商务等 周边配套周边配套与办公楼、银行以及政府办公室相邻；公交线：13路 主力店主力店六大主力店分别由流行百货、综合超市、休闲娱乐、品牌餐饮、社区服务组成 项目点评项目点评 项目位于乐山广场新区中心地段，周边在建或规划的高档楼盘云集，商业发展潜力巨大，北京 华联是乐山第一家超大规模商业中心，是汇集国内知名企业和商品品牌的具有中国特色的购物 中心。消费者除了本地客，周边区县的客户也不在少数。 北京华联业态分布北京华联业态分布 单层经营面积约3300 柱距：10米 按照商家经营面积自由划 分，标准摊位在50，最 大的在200，全部统一 招商运作，商位政策为 20%左右的提点。 优势：优势： 商圈目前属于乐山新型商圈，主要以乐山广场为主，周边辐射区域广阔，以北京华联为主，涵 盖乐山现有商业业态，档次相对较高； 商业体量较大，除北京华联外还包含时代广场商业街，业态包含中高低端餐饮、服饰、百货、 休闲娱乐； 目前现有商业经营状况较好，店铺大小集中在50-100，租金相对集中在200-400元/月； 劣势：劣势： 目前各区业态分布混乱，商业业态竞争压力较大，均以代销为主，成本相对较高； 暂无优质品牌为其带来更多商业价值，消费群体以乐山本地居多，消费水平一般，以超市和餐 饮为主消费业态； 除北京华联在对于项目管理上有一定档次外，时代广场或周边临街商铺无统一管理，优胜劣汰 现象明显； 老城区商圈老城区商圈 涵盖区域：白塔街、东大街、土桥街、府街、玉堂街、人民南路。 商圈特点：区域内主要以百货超市、专卖店、购物街为主（金杯银座、中百超市、重百、 三八超市、摩尔春天百货等） 消费群体：乐山市民及周边城镇居民 老城区商圈是乐山市最早的商圈，业态有百货、超市、服装鞋帽、家居用品、名品折扣店 等，随着摩尔春天百货、重百和沃尔玛的入驻，改写了老城区商圈缺乏大型卖场的历史。 老城区商圈嘉瑞购物广场重庆百货大楼老城区商圈嘉瑞购物广场重庆百货大楼 项目名称重庆百货大楼占地面积41662平米 项目地址乐山市市中区鼓楼街23号商业经营面积24000平米 所处商圈土桥街商圈经营方式统一管理 投资开发乐山银基房地产开发有限公司标准层层高3米 经营范围超市、百货经营档次高档 总建筑面积124630平米层数地上4层车位数量500个 楼层分布一楼，时尚名品馆；二楼，青春时尚馆；三楼名媛家居馆；四楼，名流绅士馆 内部配套 沃尔玛、重庆百货、公寓、青少年宫、中医院、精品街、女人街、美食城、王陵基博物馆、嘉 年华娱乐广场等九大部分；入驻品牌：太平洋电影院线、811国际健身、乡村基、龙抄手、嘉 年华等 周边配套公交线：1、2、12、13路 物业公司乐山银基商业物业服务有限责任公司主力店沃尔玛、重庆百货、太平洋院线 推广策略统一规划、统一招商、统一管理、统一经营 项目点评 项目集购物、休闲、餐饮、娱乐、金融、居住、医疗、教育等功能为一体，沃尔玛等世界品牌 强势入驻经营，是一个真正的城市购物休闲mall，也是乐山市政府规划打造的嘉州商业中心 的重点项目 嘉瑞购物广场业态布局：1f嘉瑞购物广场业态布局：1f 商业步行街1f标准开间：3米，进深：6米，可自由拼组；次 内街区域主要以开间6米，进深3米为主，每层平面1万平米。 商业步行街1f标准开间：3米，进深：6米，可自由拼组；次 内街区域主要以开间6米，进深3米为主，每层平面1万平米。 嘉瑞购物广场业态布局：2f嘉瑞购物广场业态布局：2f 商业步行街2f开间：3米，进深：6米，可自由拼组，次内 街以3*3平米为主，每层平面1万平米；休闲餐饮安排在最 边缘，面积在200平米。 商业步行街2f开间：3米，进深：6米，可自由拼组，次内 街以3*3平米为主，每层平面1万平米；休闲餐饮安排在最 边缘，面积在200平米。 嘉瑞购物广场业态布局：3f嘉瑞购物广场业态布局：3f 三楼主要以大开间为主，聚集商业休闲娱乐项目，但整体 档次处于中低端水平，儿童游乐设施游玩度较弱。 三楼主要以大开间为主，聚集商业休闲娱乐项目，但整体 档次处于中低端水平，儿童游乐设施游玩度较弱。 项目名称世纪城 项目地址乐山市阳光广场旁 所处商圈土桥街商圈 投资开发 投资商：成都建工集团； 开发商：乐山泛华置业有限公司 开盘日期2008年6月 入住时间2009年经营范围百货、超市租赁价格40-100元/ 占地面积37239.57平米总建筑面积123483平米层数6栋18层 内部配套数码、通讯、电玩、超市、影院、休闲娱乐 周边配套 医院、银行、酒店、学校等生活配套，阳光广场、泌水院步行街 公交有1、2、3、4、5、8等9条公交线路 车位价格 地上停车费：150元/月 地上214个，地下50个 物业公司香港浩盈物业管理有限公司 推广主题开启新的living mall生活 项目点评 项目位于城市的中心地段，是乐山首座living mall生活主题城，一座集城市居住、中高 档餐饮、休闲、美食、购物、文化等于一体的复合型生活之城 老城区商圈世纪城老城区商圈世纪城 世纪城业态布局世纪城业态布局 总建筑面积：29125.33，精品女人街：2085.18，电脑城：7656.71,电器城：5982.60, 手机卖场约4000,其余为休闲娱乐配套业态。 负一楼 一楼 二楼 负一楼 一楼 二楼 中庭面积约600 1)广场分上、中、下三个广场，面积约3000平方米，可用面积约2000平方米 2)层高和柱距：负一层层高6.6米，柱距68.4米 优势：优势： 老城区商圈属于目前乐山市区较为低端的商业群体，但市场认可度较高，消费群体以乐山自主 消费为主，商业气氛浓厚； 由嘉瑞购物广场以及重百的支持，使得商圈业态得到一定整合； 世纪城的修建以及营业为老商圈增添了商业档次，涵盖的业态不仅仅为服装、百货，涵盖了电 子电器内产品； 劣势：劣势： 目前区域内市场状态相对较差，升级换代明显； 部分区域经营状况较好，但相对于内街区域销售状况缓慢，大多选择空置； 整体商圈销售产品低端化，同时销售渠道均以代销为主，直销相对较少。 肖坝商圈肖坝商圈 涵盖区域：嘉州新城 商圈特点：新型商业综合体呈现，嘉州新城带动其商圈发展，升级商业层次 消费群体：嘉州新城以及滟澜洲居民 传承肖坝商业原始股，目前形成嘉州新城为中心的商业广场，未来将打造区域 首个5a级写字楼以及酒店公寓，升级目前商业等级，打造都会综合体。 项目名称百年广场 项目地址肖坝嘉州新城 所处商圈肖坝商圈 投资开发乐山新业置地发展有限公司 开盘日期2013年下旬 入住时间2015年经营范围百货、酒店、写字楼 总建筑面积 121369 住宅面积40700 写字楼面积为27599 商业面积为24052。 占地面积15640层数 住宅部分：4-31f 写字楼部分：4-28f 内部配套13万方商业综合体、酒店式公寓、5a级写字楼 停车位停车位:停车位:地下停车340个，地上停车150个 周边配套1200亩嘉州新城生活圈、160万方滟澜洲居住区、理工大学、乐山师范大学 出售价格 未定 公寓预计价格在9000元/ 物业公司花城物业 推广主题乐山首个纯正都会综合体，开启财富之门金钥匙 项目点评 项目主要依托嘉州新城居住群体发展，首个乐山5a级写字楼以及酒店式公寓，现场接受度 相对较弱，由于同滟澜洲在一个售楼区域，因此关注度相对较低，但小户型仍是乐山关注焦 点，项目突破城市目前商业气氛，明确提出24小时商业经济，开盘后持续关注该项目。 肖坝商圈百年广场肖坝商圈百年广场 百年广场平面图百年广场平面图 公寓： 45-80，全柱网结构 层高：2.9米 赠送空间均在11 写字楼： 60-1300自由组合空间 柱网：8米*7米 层高：3.9米 五星级入户大堂、精装修电梯厅、5部高速电梯 优势：优势： 此商圈主要以嘉州新城为主，辐射面主要以嘉州新城居住群体，基本属于一个圈城效益； 目前嘉州新城商业圈已呈现的为商业街形式，临街商业经营较好，多为餐饮以及茶楼业态； 新兴商业百年广场，目前处于招商期间，从规划业态上来看涵盖写字楼、酒店、公寓以及综合 体，属于目前乐山较为新兴的商业区域，市场认可度还有待考察，从现在招商销售来看，写字 楼以及酒店公寓关注度较高； 劣势：劣势： 区域辐射面较少，仅为一个圈城效益，作为区域配套建设，商业辐射发展受到一定局限； 同样商业只要以招商引资为主，自产自销性产品较少，体量不足以辐射较为广阔的乐山区域； 区域内业态涵盖较少，仅为服饰、百货、餐饮以及娱乐，缺少家居、建材以及大型集中购物广 场，市场需求度较大。 乐山大佛旅游环线商圈乐山大佛旅游环线商圈 涵盖区域：乐山大佛景区 商圈特点：依托旅游带动商业发展，受季节以及节假日影响明显 消费群体：外来旅游人群以及部分乐山消费群体 结合乐山大佛景区打造，沿袭特色商业街区，古风古俗成为建筑主要外立面， 涵盖业态以休闲茶坊、特色餐饮、土特产以及乐山文化展览 项目名称嘉州长卷 项目地址乐山大佛景区 所处商圈乐山大佛旅游商圈 投资开发展诚投资 入住时间2013年经营范围土特产、特色餐饮、休闲茶楼、住宿、休闲娱乐 占地面积120055总建筑面积 108796.78 商业全长：1000米 层数2-3f 物业公司蜀信物业 周边配套乐山大佛景区 租售价格150-300元/，返租3年，均以两层起租，局部一层 推广主题缔造时代象征，荟萃地域精华 项目点评 依托乐山大佛景区以及滨江主题公园打造，受旅游季节性以及节假日影响较大，明清风格仿 古街，业态分区明显，汇集高端商业会所以及企业会所、土特产、餐饮、旅游购物；是目前 乐山高端商业，旅游地产，现阶段处于招商引资阶段，人气相对较旺，但具体运营需等交付 使用后。 乐山大佛旅游商圈嘉州长卷乐山大佛旅游商圈嘉州长卷 嘉州长卷业态布局嘉州长卷业态布局 业 态 组 合 业 态 组 合 餐 饮 餐 饮 主题中餐 主题西餐 便餐/简餐 特色餐饮 特色小吃 主题中餐 主题西餐 便餐/简餐 特色餐饮 特色小吃 已入驻商家： 嘉州名小吃： 已入驻商家： 嘉州名小吃：宝华园烧麦、九九豆腐脑、五通桥黄鸡肉、九妹凤 爪、口福马边曹三抄手等40家 特色餐饮：特色餐饮：王浩儿渔港、齐济火锅、凯凯烧烤、犍为老渔船、马 村鱼头等35组商家 住 宿 住 宿 特色驿站 主题客栈 精品酒店 特色驿站 主题客栈 精品酒店 已入驻商家：已入驻商家： 青莲酒店、重庆名豪集团、兴邦假日酒店 西行客栈等15家 主要以四合院以及滨江观景住宅为主 休 闲 休 闲 茶楼 咖啡吧 企业会馆 洗浴会所 主题俱乐部 茶楼 咖啡吧 企业会馆 洗浴会所 主题俱乐部 已入驻商家：已入驻商家： 以“禅茶综合体”为主的茶楼，集茶道养生、茶道表演、戏曲演 出、精品展销、茶文化体验 乐山天澜茶楼、乐山怡心茶楼、乐山大自在茶楼 福建铁观音（凤仙）茶楼、听香咖啡、上岛咖啡 娱 乐 娱 乐 主题酒吧 ktv歌城 演艺会所 主题水吧 街头艺人 主题酒吧 ktv歌城 演艺会所 主题水吧 街头艺人 已入驻商家：已入驻商家： 胡里酒吧 中天酒吧 繁花似锦酒吧 乐山加勒比红酒庄 购 物 购 物 土特产店 文化/手工艺品 旅游小饰品 古玩字画店 创意产品店 城市生活店 土特产店 文化/手工艺品 旅游小饰品 古玩字画店 创意产品店 城市生活店 已入驻商家：已入驻商家： 乐山土特产超市、润东珠宝、青云阁宋笔 蜀绣、蛋壳画、脸谱艺术、江西景德镇陶瓷 山东黄金、台湾工艺品 嘉州长卷业态布局嘉州长卷业态布局 商铺主要集中在购物、美食以及精品住宿， 1f可划分为4*9小商铺；2f可划分为4*9或 4*11；3f受坡屋面影响，面积均在180-317 ；a-5户型主要是住宿，因此均为整栋出租， 面积在1119.53。 旅行团接待区 嘉州精品购物区 嘉州美食区 精品休闲、住宿区 文化娱乐区 主题休闲、住宿区 630630 637637 234234 839839 781781 317317 a3： 354 a4： 438. a3： 354 a4： 438. 500500 180180 627627 492492 嘉州长卷业态布局嘉州长卷业态布局 商铺主要集中在文化娱乐区以及休 闲住宿区，户型区间均为大面积区间， 整层或整栋起租，1f面积在339.1- 1143，2f：393-910，3f：195- 529。 五星级酒店 特色文化体验区 特色餐饮区 大型餐饮娱乐区 旅游团餐住宿区 嘉州长卷业态布局嘉州长卷业态布局 目前该区域尚未平面图，其中五星级酒店、 旅游团餐饮住宿为自持物业；特色文化体验区 包含土特产店、文化/手工艺品；特色餐饮涵盖 乐山当地名优餐饮；娱乐休闲区包含主题酒吧、 ktv、演艺会所、企业会馆等；以上均为招 商，面积均在200以上，除特色文化体验区 为部分小商铺面积划分。 优势：优势： 此商圈主要辐射人群以旅游者为主，经营业态以及修建类型主要结合乐山城市文化； 商业主要以商业街为主，低楼层，销售业态繁多，涵盖乐山整体文化，商业气氛较好； 目前入驻商业均以中高端为主，针对目前乐山餐饮、文化、娱乐有一定程度的升级； 未来岷江二桥的修建将为此商业带来活力； 劣势：劣势： 受季节性影响较大，旅游人群决定商业的发展； 距离城中心有一定距离，目前暂无旅游巴士，仅为2辆公交线路拉近城市距离； 体量较小，过客型消费为主，无旅游目的地的概念； 商业街商业街 1、泌水院步行街1、泌水院步行街 泌水院步行街全长300米、宽20米，以年轻人为主要经营对象的中低档服饰街。业态以服饰 为主，兼营部分餐饮、数码、网吧等。 2、玉堂街2、玉堂街 玉堂街长120米，宽20米，是乐山市传统商业街之一，主要以百货、餐饮、零售商品交易为 主。 3、土桥街3、土桥街 土桥街位于乐山的核心商业地段，业态以服装、鞋类经营为主，百货、通讯、金融为辅，以 沿街商铺为主，商铺层高较低，街道也比较窄，停车场等商业配套也比较缺乏。 乐山的商业小结：乐山的商业小结： 1、乐山目前商圈逐步由单一化商圈转为分散式商圈，覆盖面逐渐增强；以街铺经济为主流，百货商场、步行街、专业市场、 购物中心等多种业态协调发展的商业格局； 2、乐山市城市商业网点建设发展很快，但也存在着布局不够合理，老城区商圈部分业态混杂，同质化竞争加大，市场升级 换代需求明显；乐山经济的稳步发展，增加了居民的收入水平，消费能力大幅提高，给乐山商业的发展带来新的市场机 遇； 3、乐山的商品欠缺高档次，商圈培育不充分，“买东西，上成都” 这是乐山的高收入阶层大部分都喜欢去成都购物 消费的原因； 4、新型商业，如百年广场的呈现度还需一段时间，在一定程度上提升了乐山商业的档次，为其注入活力，依附嘉州新城建 设，为商业增添商气；但体量相对过小，辐射面受到局促；嘉州长卷依托乐山景区打造，政府大力扶持，业态虽规划完 整，难以形成旅行目的地，相比本案部分业态虽同质化，但体量较小，形成气候相对缓慢，仅靠旅游带动本案发展，此案 发展前景局限性大； 因此： 整体商业缺少自产自销产品，成本相对过高；经营业态档次缺少中高端产品；消费者逛商场 出行受到一定局限，购物巴士对于目前乐山来说存在的必要性强；商业体量上相对过小，区 域辐射性薄弱。 二、乐山专业市场分布 1 1 2 2 5 5 4 4 3 3 6 6 牛咡桥市场 长江市场 东方家园装饰城 意凡家居 嘉州大道市场 西南乐山农产品综 合批发市场 牛咡桥市场 长江市场 东方家园装饰城 意凡家居 嘉州大道市场 西南乐山农产品综 合批发市场 7 7 蓝雁冷链物流中心蓝雁冷链物流中心 7 7 九峰国际商贸城九峰国际商贸城 商 业 类 型 商 业 类 型 序 号 序 号 项目 名称 项目 名称 规模（）规模（） 层 数 层 数 定位 档次 定位 档次 主要经营业态主要经营业态经营状况经营状况租金租金面积面积 小 商 品 市 场 1 牛咡桥 市场 300003低 副食、日杂百货、 服装、鞋包等批发 零售 一般 一楼外铺：150元/平米.月， 内铺40-60元/平米 二楼：25-45元/平米.月 开间3米 进深6米 2长江市场250002低 副食、日杂百货、 服装、鞋包、塑料 制品、家居窗帘等 批发零售 良好 一楼： 临街铺位80-120元/平米/月， 内铺50-70元/平米/月； 二楼：30-50元/平米/月 建 材 家 居 市 场 3 东方家 园装饰城 300003中 地板、地砖墙砖、 陶瓷、卫浴、门窗、 橱柜 较好； 年经营额100万 平均30-40元/平米.月 （含管理费水电） 开间6米 进深10米 4 意凡 家居 250005高 民用家具、办公家 具、儿童家具、家 居饰品、酒店家具 良好； 年经营额在200万 80元/平米/月 开间一般为15米。进深10 米；店铺均可分隔，通常 使用2间 五 金 机 电 5 嘉州大 道市场 50001中低 水暖、五金、电机、 铝材、线缆等 一般 3045元/平方米月 （嘉州大道东段租金略高） 开间4米 进深6米 6 四川蓝雁冷 链物流中心 占地160亩 其中五金机电建 筑面积1.5万 2中低 钢架、五金机电、 物流 一般15元/月 开间3-8米 进深6米 农 批 市 场 7 西南农产品 综合批发市 场 900003.5中 水产、水果、蔬菜、 茶叶、粮油、百货 良好， 2层尚未营业 棚户区租金为13元./平米/月，裙楼 一层入驻商家需缴纳1000元/平米 的保证金，合同期限为三年。部分 商家免租三年。 棚户区由网状铁栏划分区 域，面积由购买者自助划 分；裙楼开间为3-6米，进 深6-8米 汽 配 8 白燕路 成乐路 10000 沿街 底商 中低汽配、汽修、4s良好沿街300-400元/ 4s店开间在20-40米，进 深30-50米，维修店面积 在80-200平米 餐 饮 9 张公桥 嘉兴路 滨河路 沿街 裙楼 2层 中低 餐饮、特色小吃、 茶坊、咖啡厅 较好 张公桥：35-110元/ 嘉兴路：80-150元/ 滨河路：300-800元/ 小商铺面积在：20-80 中等商铺：300-500平米 较大商铺：1000-3000 儿 童 市 场 1 0 凤凰路中段 北京华联 时代广场 1万 底商 裙楼 2层 中低 玩具、服饰、鞋子 生活用品、食品 较好 底商：30-80元/（档次低） 积聚在商业中心的，80-150元/ 依附于商场的按照点子提算 底商：50-100 商场裙楼的：80-200 商场的：200-400 1、牛咡桥市场市场脏乱差，档次低，升级换代明显1、牛咡桥市场市场脏乱差，档次低，升级换代明显 （一）小 商 品 市 场（一）小 商 品 市 场 牛耳桥工业品批发市场位于嘉定中路，柏杨东路交汇处。于1994年建成营业，一楼主要经 营日用百货、杂货、副食品、粮油、茶叶，以批发为主。二楼经营低端服装、鞋包，以零售为 主，兼有批发。 目前由于产权及管理问题，市场2楼铺位空置较多且不断有商户转手铺位、商户资源流失严 重，三楼已经完全空置！目前区县和周边乡镇的市场逐步被长江市场吃掉，牛咡桥的批发功能逐 步被削弱。当前市场方正在着手调整市场的定位及方向。 租金：一楼外铺：150元/平米.月，内铺40-60元/平米 二楼：25-45元/平米.月 2、长江市场市场业态繁多，市场较为老化，各项配套较弱2、长江市场市场业态繁多，市场较为老化，各项配套较弱 长江市场位于嘉定北路,靠近乐山立交桥，建面约2.5万平米，于1997年开业。市场分abc三个区域， 其中 a区一楼主营副食、文化用品、干鲜、酒类；二楼经营日杂、塑料制品； b区一楼经营鞋、包、窗帘、文体用品等，其中鞋类占据主导；二楼经营小百货、工艺品、服装、鞋类、箱 包、毛巾、小电器、雨伞等； c区一楼经营服装、床品，二楼经营布料、窗帘等。 租金：一楼：临街铺位80-120元/平米/月，内铺50-70元/平米/月； 二楼：30-50元/平米/月 说明：长江市场近年逐渐取代牛耳桥市场成为乐山主要的批发市场。一楼街铺为私人产权，租金较高（而 且承租方要往往要承担高额转让费），二楼为市场方持有。市场无仓储配套，商户多于一街之隔的住宅民 居承租仓库，市场目前经营情况总体良好。 （二）、家居市场（二）、家居市场 1、东方家园装饰城市场经营较好，档次处于中等水平1、东方家园装饰城市场经营较好，档次处于中等水平 东方家园装饰城位于乐山市经济开发区，与市客运中心隔街相望，交通便利。占地50余亩，经营 面积3万平米，是目前乐山市规模最大、现代化的专业化市场。市场功能设置合理，配套有仓储。乐山 东方家园装饰城采取“超市+专卖店”模式，更适合于家居饰品、装饰建材商品展示、销售。 东方家园装饰城于2002年开业，采取纯租赁的经营方式。 目前经营情况较好，日常每户年经营额在100万元；市场无空铺。 租金：平均30-40元/平米.月（含管理费水电） 市场铺面开间集中在6米，进深10米；家居市场日常需求面积在90-130平米； 意凡家居占地面积30亩，5层、经营面积2.5万平方米。毗邻乐山东方家园装饰城和市客运 中心站，是一座功能齐全，集购物与休闲、批发与零售为一体的专业化家居购物中心。 意凡家居定位中高端，在乐山属于高档家居市场，市场租金在80元/平米/月； 管理规范，管理方的营销推广力度较大，目前经营情况良好，市场每户年经营额在200 万；精品家居需求面积在150-200平米 2、意凡家居区域精品市场，经营状况较好，市场认知度高2、意凡家居区域精品市场，经营状况较好，市场认知度高 3、乐山其他家居市场3、乐山其他家居市场 家居沿街商铺主要以主力店为主，均为2-3层，建筑面积在2000-3000平米；但市场认可 度较为低，消费者主要还是在卖场进行消费；沿街铺面租金在50-120元/平米；位于市中区干 道的都市生活家居装饰，租金在45元/平米/月； 未来乐山区域将会在青江片区发展红星美凯龙以及富森美家居；在嘉州大道区域内意凡家 居将会升级换代为10万方家居生活卖场。 家居市场目前乐山区域已有6万方，经营市场乐观，家居建材家庭消费在10000元，每五 年更换，日常家居生活用品年均消费8000元/年；但乐山缺乏较有档次的精品家居馆或仓储式 家居生活卖场；未来乐山发展的家居市场已有15万方，市场竞争格局明显，需突破则要打破传 统家居市场经营模式。 （三）、五金机电市场（三）、五金机电市场 乐山市目前没有集中的大型五金机电市场，乐山五金机电主要集中在嘉州大道两侧，为临街底 商。嘉州大道为双向四车道，车流量较大。嘉州大道两边商铺总面积约为5000，整体经营状况一 般，商户以浙江湖北人居多； 主要经营：刃具量具、泵阀、电线电缆、工业电器、铝合金板材、起重设备、电动工具、劳保 用品等。租金水平：3045元/平方米月（嘉州大道东段租金略高）。 其次五金机电还集中在蓝颜物流中心二期，规模较小，但均小面积家带店形式商铺；年租金为 2000元/年，面积在40平米，上下两层；目前处于招商阶段，状态较好。 （四）、农 批 市 场（四）、农 批 市 场 西南农贸大市场位于乐山城郊绵竹镇，建筑总面积约9万平方米，经营面积约6万平方米，配套 有3万多平方米的物流办公区及生活住房，市场内配置先进的消防、环保和保卫设施，安全保障设备 齐全，实行现代物流管理。目前正在进行二期市场工程建设，将在两年内形成40万平方米的经营面 积。 2011年6月开业，目前市场还在招商及培育期，进场并营业的暂时只有水产市场和水果批发市 场，裙楼一层有少部分商家开门营业，二层及以上全部空置。市场方对部分商家采取免租三年，免 管理费的进场优惠。棚户区租金为13元/平米/月，裙楼一层入驻商家需缴纳1000元/平米的保证金， 合同期限为三年；免租期为一年，部分区域三年免租；仓储租金在15元/平米； （五）、汽 配（五）、汽 配 乐山市汽配主要集中在白燕路,龙游路,成乐公路交汇地带，沿公路呈带状分布，托高速路口 自发形成汽车销售，汽车配件，汽车维修一体的经营模式。沿街铺面主要包括汽车销售、汽车 维修、汽车配件、二手车交易、汽车美容保养等；面积区间在80-200；4s店在1000以上。 九峰国际商贸城，70%的专业市场，主要以汽车以及汽配为主，体量较大；其次绵竹区域 汽车4s以及汽配分布较大，区域市场饱和度较高，但缺乏体验式以及重型机车销售。 婴幼儿产品市场婴幼儿产品市场 目前乐山市场暂无集中式大型 婴幼儿产品市场，主要婴幼儿产品 门店集中在乐山市凤凰路中段（市 中区妇幼保健院附近）；约有商家 20余家，基本商铺面积在20-40 （开间4-5米，进深6-8米不等）左 右，有2-3家面积在100以上，总 体量约有800左右，该地段租金 约为1500-2000元/年 （六）、儿童市场（六）、儿童市场 乐山儿童市场乐山儿童市场 游乐园游乐园 目前乐山唯一一个游乐公 园-乐中游乐园位于凤凰路南段 52号紧邻乐山广场，游乐场占 地面积100亩，共有娱乐项目60 个，其中44个为个体经营，另 外16个为大型娱乐项目；项目 在1996年投建，1997年开始运 营，至今已经运行16年，项目 内设施大多比较陈旧，目前较活 跃项目多为中小学生及儿童项目。 乐中游乐园乐中游乐园 乐山儿童市场乐山儿童市场 乐山市中区现共有四家电影院，分别是太平洋电影城、华联国际影城、金杯影 都，以及银河电影院（暂停营业），目前乐山暂无imax影院。 名称规模类别地址 太平洋电影城九个放映厅，近1000个座位五星级、2d、3d嘉锐财富中心b区3楼 华联国际影城五个放映厅，近1000各座位五星级、2d、3d华联商厦5楼 金杯影都三个放映厅，共284个座位五星级、2d、3d金杯银座3楼 银河电影院一个大厅，近450个座位由原新村电影院改编，相对落后。 太平洋电影城华联国际影城金杯影都太平洋电影城华联国际影城金杯影都 （七）、影院（七）、影院 总结以及建议总结以及建议 1、目前乐山市小商品专业市场档次相对较低，总计5.5万方，市场业态繁杂，总体经营程度较好，家庭消费力量在20000元/年； 市 场缺乏专业型服装市场，但消费力量存在；小商品市场换代需求明显； 2、专业型家居市场目前存在两个，整体面积在6万方，市场招商程度相对较好，区域消费接受度在中高端水平，高端市场偏向于成 都，但精品市场相对较少，需求客户倾向于成都区域购买；未来区域将会出现富森家居以及红星美凯龙，意凡家居将在嘉州大道区 域升级为10万方家居卖场，未来区域竞争格局明显，打破传统销售模式，运用全新式体验家居或仓储式自助家居； 3、五金机电市场，目前没有集中的大型五金机电市场，常态的仅1万方，主要集中在嘉州大道两侧，为临街底商，商户以浙江湖北 人居多；市场升级换代需求声音较强，蓝颜虽存在五金机电，但市场体量较小，发展缓慢； 4、乐山市汽配目前主要沿公路呈带状分布，依托高速路口自发形成汽车销售，汽车配件，汽车维修一体的经营模式；沿街铺面主 要包括汽车销售、汽车维修、汽车配件、二手车交易、汽车美容保养等；市场主要是以底商为主，店面档次相对较低，市场升级意 向较大；新市场集中在九峰国际包含70%汽配专业市场，区域汽配市场饱和；但唯一缺陷是无体验式赛道和重型机车市场； 5、乐山餐饮虽较为出名，但未形成一定量的市场，目前市场相对混乱，需整合市场并升级；儿童市场相对缺乏，市场接受度在中 高端层次，目前市场需要升级； 6、在影院方面，目前乐山影院相对发展较弱，imax暂无存在；儿童市场发展不足分布混乱，市场需求度高，但无集中市场，游乐 设施的建设落后，升级换代以及积聚性较强； 因此： 目前乐山专业市场暂未形成直销类市场，均以代销或转运为主，成本相对较大，售价相对较高；需要存在成本低、 运输便捷的大集群仓储式商业体，目前市场业态升级换代明显，新兴商业集群尚不能满足乐山城市发展，需寻求 大规模商业体量，带动整体发展并吸附市场，形成业态规模；本案的形成将改善区域目前现状，滚动巴士的运输 消费群体，开创市场先河，带动项目自身发展；同时填补市场不足，形成一定体量的商业集群，辐射度增强；创 新性商业的发展，可使得项目被市场接受度增强。 part 3 乐山房地产市场 一、乐山宏观经济 2011年乐山市地区生产总值为918.1亿元，连续12年保持10%以上高速增长； 2011年乐山市城镇居民人均可支配收入17644元，增长15.8%； 2012年乐山地区生产总值环比上升22.1%，城镇居民收入增长23.3%。 2011年乐山市地区生产总值为918.1亿元，连续12年保持10%以上高速增长； 2011年乐山市城镇居民人均可支配收入17644元，增长15.8%； 2012年乐山地区生产总值环比上升22.1%，城镇居民收入增长23.3%。 乐山gdp与城镇居民人均可支配收入纵向对比乐山gdp与城镇居民人均可支配收入纵向对比 2011年乐山市gdp总值增长15%，保持全省排位第8； 2011年乐山市城镇居民人均可支配收入增长15.8%，全省排名第9位； 2012年生产总值增长22.1%，城镇居民收入增长23.3%。 2011年乐山市gdp总值增长15%，保持全省排位第8； 2011年乐山市城镇居民人均可支配收入增长15.8%，全省排名第9位； 2012年生产总值增长22.1%，城镇居民收入增长23.3%。 乐山城市发展潜力乐山城市发展潜力 依据乐山城市发展规划，乐山未来城市发展潜力巨大，为乐山房地产发展提供了良好的保障。依据乐山城市发展规划，乐山未来城市发展潜力巨大，为乐山房地产发展提供了良好的保障。 小结：小结： 世界经济低迷，经济复苏缓慢，面临较大下行压力； 中国经济总体稳定、增速放缓，在全球经济发展中依然处于前列； 中国大力调控房地产市场和进行经济结构调整，鼓励实体经济发展，经济发展后劲十足 ； 乐山经济在中国经济大发展背景下，连续12年增速超过两位数，经济发展较快； 近年乐山经济运行健康平稳、经济增长较快，人民收入水平不断提高，乐山社会经济发 展形势整体向好。随着乐山“双百”城市的建设，乐山将跻身大城市行列 二、乐山地方政策 政策施行时间主要内容影响政策施行时间主要内容影响 乐山市建设项目容积率计算规则2010年9月1日