成都市青羊区房地产市场调研报告.docx

2013年成都市青羊区房地产市场调研报告目 录一、成都概况11.1.地理区位11.2.行政划分11.3.交通优势21.4.支柱产业21.5. 房产相关政策2二、成都宏观经济分析22.1.经济总量分析22.3.居民消费力分析2三、成都城市战略与规划23.1.成都市“十二五”发展目标23.2.城市规划布局23.3. 交通规划23.4.成渝经济区2四、成都房地产市场分析24.1.房地产开发投资情况24.2.成都市商品住宅供求关系分析2五、成都土地市场分析25.1土地供应分析25.2土地成交分析2六、成都品牌开发商分析26.1.品牌开发商现状和特点2七、青羊区简介27.1青羊区概况27.2青羊区发展状况27.3青羊区规划2八、 青羊区典型房地产开发项目及其分析比较概况298.1 开发项目1：光华逸家298.2 开发项目2：俊发时光俊园34九、 总结38附录 1：成都市青羊区房地产市场调查问卷40一、成都概况1.1. 地理区位成都：四川省省会，简称“蓉”，别称“锦城”、“锦官城”，自古被誉为“天府之国”，位于四川省中部，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。成都市是中西部地区重要的中心城市、西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽，全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。1.2. 行政划分截至2012年3月31日，成都市管辖9个区（青羊区、锦江区、金牛区、成华区、武侯区、温江区、新都区、龙泉驿区、青白江区）、1个开发区（高新区）、6个县（郫县、双流县、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县），代管4个县级市（邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市）。其中主城区包括：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区。成都市总面积 12390平方公里（主城区面积843平方公里（仅次于北京、上海），截至2011年末，成都市常住人口1407.1万人，户籍人口1163.3万人。1.3. 交通优势 铁路：成都是西南最大的铁路枢纽，位于宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路四条电气化干线铁路的交会处，城际铁路成灌快速铁路也自成都枢纽引出。成都铁路局是全国18个铁路局之一，营业里程超过5000公里。主要火车站有成都站、成都东站、成都南站。航空：成都双流国际机场位于双流县境内，距离成都主城区约10km。是全国重要的航空枢纽。已开通航线可直达全国近百个城市，同时也已开通直达东京、新加坡、曼谷、东京、首尔 、阿姆斯特丹、阿布扎比等国际大城市的航班。公路：成都是108、213、318、319、321国道的交汇点，同时也是京昆（g5）、沪蓉（g42）、厦蓉（g76）、成彭、成安渝（在建）、成灌、成渝环线（g93）、机场、绕城（g4201）等高速公路的交汇点。水运：成都港位于乐山境内，属于成都经济区出海码头，现正在建设之中。地铁：成都地铁一号线已于2010年9月27日正式开通，全长约18km，经停站点：升仙湖、火车北站、人民北路、文殊院、骡马市、天府广场、锦江宾馆、华西坝、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、高新、金融城、孵化园、海洋公园、世纪城，主色调为蓝色。二号线于2012年国庆节开通，呈西北-东南走向，主色调为黄色。三号线已开始进行前期工作。四号线将于2011年10月开工。七号线将于2012年开工。五号线、六号线等项目已纳入十二五规划。 1.4. 支柱产业2011年全年电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业、石油化学工业和建材冶金工业六大重点行业完成增加值1614.8亿元，比上年增长21.8%，占全市规模以上工业的比重为73.9%。截至2011年底，落户成都的世界500强企业已达207家，其中境外企业160家，境内企业47家。目前，成都国际汽车城已具雏形，这里聚集有“十车七机”项目集群，即成都一汽大众、四川一汽丰田、吉利高原汽车、一汽专用汽车、四川汽车工业集团、成都大运汽车、一汽新能源汽车七大整车企业，以及神钢集团、卡特彼勒、成都南车和普什重机四大工程机械企业。已引进工业项目360多个，其中包括世界500强企业30余家、国内上市公司43家，240余家企业已建成投产。年产100万辆整车生产平台初步形成，预计今年整车产量将达50万辆，到2017年，有望达到120万辆。1.5. 房产相关政策1.5.1 限购令2011年2月25日，成都市政府颁发了成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策几个具体问题的通知，该通知规定从2011年2月15日起，在主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。1.5.2 优惠政策成都市城乡房产管理局关于2012年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知,根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，我市中心城区（五城区，含高新区）享受优惠政策普通住房平均交易价格如下：成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为；二环以内11000元/平方米；二环至三环之间8000元/平方米；三环以外7600元/平方米，交易价在上述均价的1.4倍内的契税可优惠50%。此标准有效期限为2012年4月1日起至下次标准调整为止。二、成都宏观经济分析2.1. 经济总量分析 从成都市历年gdp来看，成都市经济一直保持快速增长，经济发展迅速，2011年gdp达到6854.6亿元，同比增长15.2%。在15个副省级城市中排名第4，而且强势进入全国城市前十强。经过多年发展，成都已成为内外资企业投资中国西部的首选之地，是中国西部吸引外资最多、出口规模最大、跨国公司投资最多的城市。 2.2. 固定资产投资分析 2011年成都市固定资产投资完成5006亿元，比上年增长19.2%，全年新增固定资产3076.9亿元。其中制造业完成投资1421.5亿元，增长20.1%；交通运输仓储邮政通信业完成投资425.5亿元，增长22.8%；水利环境公共设施管理业完成投资579.4亿元，下降6.1%。2.3. 居民消费力分析2011年，成都市社会消费品零售总额为2861.3亿元，同比上涨18.4%，较2010年全年增速的18.8%有所下降。成都市近几年商贸物流业迅猛发展，定位于休闲都市的成都，中心城区即拥有260万平方米的卖场营业面积，成都市消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。 成都市城乡居民储蓄存款余额继续增长，2011年达到5945亿元，同比增长17.4%。城镇居民人均可支配收入为23932元，与10年相比增长14.9%。一方面城乡居民潜在购买能力增强，另一方面通胀持续，在通胀预期下，房地产投资成了居民货币保值的理财手段之一。三、 成都城市战略与规划3.1. 成都市“十二五”发展目标按照建设世界现代田园城市“三步走”战略步骤，今后五年，把成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。具体目标是：综合经济实力显著增强，年均增长12%左右，人均地区生产总值达到上万美元；结构调整取得明显成效，三次产业结构优化为3:45:52；户籍人口控制在1260万人以内；人民生活水平大幅提高，农村居民人均纯收入年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入年均增长12%左右，城乡居民收入差距进一步缩小，城镇保障性安居工程建设31.9万套。3.2. 城市规划布局3.2.1 总体功能区规划分布以市域生态本底及现实条件为依据，在充分保护和尊重生态本底的基础上，将市域划分为提升型发展区、优化型发展区、扩展型发展区、两带生态及旅游发展区四大总体功能区。提升型发展区：包括中心城区的锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。以现代服务业为主导，优化调整产业结构，提高城市承载能力，提升城市功能和品质，改善人居环境。优化型发展区：包括市域西部的彭州、都江堰、郫县、温江、崇州、大邑、邛崃和蒲江以平原为主的地区。以现代农业为基础，促进现代服务业与先进制造业协调发展，城镇布局要注重显山露水。扩展型发展区：包括市域东部的新都、青白江、金堂、龙泉驿、双流和新津以丘陵为主的地区。以先进制造业为主导，促进现代服务业与现代农业协调发展，城镇布局要保护生态。两带生态及旅游发展区：包括彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、双流、龙泉驿、青白江、金堂的山区。是成都市的生态屏障，也是旅游产业的重点发展区。3.2.2 四大新城区规划分布成都未来数年重点打造天府新城（中央商务区）、东部新城文博综合功能区、北部新城现代商贸综合功能区、西部新城现代服务业综合功能区。3.2.3 市级战略功能区 基于总体功能分区，规划13个市级战略功能区：（1） 天府新城高新技术产业区；（2） 金融总部商务区；（3） 东部新城文化创意产业综合功能区；（4） 北部新城现代商贸综合功能区；（5） 西部新城现代服务业综合功能区；（6） “198”生态及现代服务业综合功能区；（7） 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区；（8） 汽车产业综合功能区（本项目所在区）；（9） 新能源产业功能区；（10） 新材料产业功能区；（11） 石化产业功能区；（12） 国际航空枢纽综合功能区；（13） 国际铁路物流枢纽功能区。3.3. 交通规划 “十二五”时期重点交通建设工程：建设地铁1、2、7号线和3、4号线一期、机场快线，以及成彭铁路、成蒲铁路、青白江至金堂铁路、成绵乐客专等服务成都市域公共交通出行的快速铁路。建设成新蒲、成简、成仁、大件路外绕线等市域快速通道。形成机场、沙河堡、火车北站3大综合客运枢纽。中心城区路网密度提升工程：建设三环路至四环路之间的“117”和“198”区域路网，新增骨干道路资源，在发挥既有城市路网基础设施承载能力的基础上，推进快速路网系统建设和重要节点立交化改造。成都地铁起止站点规划：1号线北起大丰镇、红花堰、火车北站、人民北路、文武路、骡马市、天府广场、锦江宾馆、小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、南三环、新益州、高新区孵化园，南止于新会展中心；2号线西起郫县郫筒镇、老成灌路、三环路、羊西线、中医药大学、蜀都大道、天府广场、东大街，东止于龙泉镇；3号线起点为新都，往西南方向最终至双流；4号线东西走向，起点十陵、终点温江；5号线起点火车北站豆腐堰附近，往西走一段后，南至华阳；6号线规划起点位于一环路西北桥附近，南下出三环后分为两支线，分别到达双流机场和华阳；7号线规划为环状走向，起点在三环路沙湾北延线附近，最终到达龙潭。3.4. 成渝经济区贯彻落实国家成渝经济区区域开发战略的总体部署，发挥核心城市的辐射带动作用，加强与重庆的协作与联系，合力将成渝经济区建设成为西部地区经济增长极、我国内陆开放示范区、全国统筹城乡发展先行区、国家生态安全保障区和国家重要的现代产业基地。成渝经济区包括四川成都、德阳、绵阳、眉山、资阳、遂宁、乐山、雅安、自贡、泸州、内江、南充、宜宾、达州、广安15个市以及重庆市的31个区县（自治县），区域面积20.6万平方公里，总人口约10163万。是我国重要的人口、城镇、产业聚集区，是引领西部地区加快发展、提升内陆开放水平、增强国家综合实力的重要支撑，在我国经济社会发展中具有重要的战略地位。四、 成都房地产市场分析4.1. 房地产开发投资情况 成都房地产开发投资11年比06年翻了一番，开发投资额呈上扬趋势，房地产开发投资增长率近年来得到突飞猛进发展。从06年开始，成都市房地产投资占gdp的比例保持在20%以上，按国际惯例该比例在10%-14%为合理区间。4.2. 成都市商品住宅供求关系分析从10年到11年的成交量价走势可以明显的看出，成都楼市受到严厉的政策打击，价升量跌。4.2.1 商品住宅供应区域分析 从图可以看出，2011年成都市商品住宅市场区域供应较2010年而言分布有新的变化：城南供应套数占比上升幅度最大，上涨了2%，龙泉上涨了1%；新都和城西、城北供应套数占比分别降低了2%和1%。近两年成都市商品住宅成交量区域分布占比结构与供应区域分布占比结构基本保持一致。供应和成交套数占比排行前三的为双流、城西及城南区域，双流区近2年一直保持供应第一。双流楼市的发展态势良好；城西区域作为传统的高尚居住区，人文氛围浓厚，配套相对完善，达到了相对充足的供应量；城南区域属于高端住宅区，受地铁二号线开通影响，带动周边区域加快开发改造力度。4.2.2 商品住宅成交套面分析 2011年成都市各面积段商品住宅成交套数占比结构情况与10年相比，变化甚微，从图中可以看到，70-90m2面积段户型产品构成绝对成交主力，环比下降1%，90-110m2占比下降1个百分点，在“限购、限价、限贷”压力下，购房者在户型选择上倾向于舒适型的较大户型房源。4.2.3 房价走势分析 2011年2月限购令之后的月份成都市商品住宅均呈现出供大于求态势，商品住宅供应以郊区供应为主，郊区商品住宅供应在全年均超过了主城区供应量，郊区都已成为了供应主力。数据显示，2011年商品住宅成交情况和供应情况相对应，成都商品住宅市场以郊区成交为主。从成交均价上看，成交价格随成交量的波动有小幅波动，不过郊区商品住宅市场价格整体相对稳定，而主城区成交价格则受政策和市场影响较大，并在2月份主城区成交均价达到全年最低，仅为8708元/平方米。五、 成都土地市场分析5.1土地供应分析2011年，成都市共推出土地440宗，其中住宅用地56宗，从建面上看，住宅用地占总用地比例为15.8%。2011年住宅用地推出量是10年的1.5倍。5.2土地成交分析2011年成都市推出的住宅用地成交42宗，流拍率为25%，主要集中在下半年。从住宅用地成交价来看，成都市土地价格呈v型变化，经历了08年的低谷后，近两年土地价格直线飙升，11年土地楼面均价高达1533元/平方米。5.2.1 土地成交性质分析2011年，成都市共成交用地365宗，其中工业用地成交宗数最多高达211宗，商业用地成交46宗，住宅用地成交42宗，占总成交土地的11.5%。5.2.2 住宅用地成交区域分析 2010年成都住宅用地成交面积最大的区域是双流，占总成交面积的34%，其次为郫县，占14%。10年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达3：1，在10年上半年主城区成交了29宗，下半年只成交1宗。2011年前7月，成都共成交10宗住宅用地，其中2宗在武侯区，8宗在成华区。武侯区成交楼面均价为3660元/平方米，成华区成交楼面均价为4004元/平方米。成交区域集中在主城区。5.2.3 住宅用地成交价格分析成都市近四年住宅用地成交均价直线飙升，2011年上半年住宅用地成交楼面单价同比增长324%，且无流标现象。六、 成都品牌开发商分析随着北上广深等一线城市容量逐步饱和，成都楼市以良性的发展势头，赢了来自全国乃至全球各路资本、企业与购房者的追捧。据统计，近两年外来发展商纷纷入驻成都，成都品牌开发商数量全国排名第四。成都，已经成为地产行业里名副其实的全国二线城市主战场。6.1. 品牌开发商现状和特点（1） 品牌开发商大量进驻成都近年来，一线城市的市场风险增加，而且一线城市土地资源极为有限，不少房地产企业纷纷调整战略转向二三线城市。很多房地产开发商都把成都作为进驻二、三线城市的增长点，加之成都2010年被福布斯杂志评选为“全球未来最具发展潜力城市” ，吸引了绝大多数品牌开发商进入这个市场，如保利、华润、中海、中粮、中铁、中信、中国铁建等大型央企和以蓝光、万科、合景泰富、龙湖、置信等为代表的实力品牌民企。 据相关统计，2011年上半年，进入成都市场的外地开发商有数十个，圈地范围涉及成都主城区多个区域，其中不乏名气、实力并不够分量的中小开发商。（2） 品牌开发商采取合作或股权收购方式获取土地参与土地拍卖，曾经是一线品牌开发商进入成都最便捷、也是最容易得手的方式，而近来发生或可能即将发生的一系列事件显示，这些地产界巨头正在试图用更为“保守”的方式寻求在成都的发展。他们尽量寻求合作或者采取股权收购的形式，获取成本更为低廉的土地资源，以便尽快在成都市场寻求溢价空间。合作开发，有利于一线品牌进入成都“更快进入角色”，能够以更快速度完成人才储备和资源整合，并且，还将可以用有限的资金在更多的城市铺开阵地。如擅长资本运作的凯德置地在进入中国10年后，宣布与成都置信建立合资公司，并开发建设“国色天乡”旅游度假区和“香颐丽都”别墅；洋地产一改过去高价拍地作风，在成都选择了“朗基地产”进行合作开发 “远洋朗郡”项目。七、 青羊区简介7.1青羊区概况7.1.1 地理区位 青羊区为成都市的中心城区，是四川省和成都市党政军机关的集中地，是成都乃至四川政治，经济，科技，文化中心。青羊区位于东经10403，北纬3041，辖区西南北三面分别与温江区、双流县、武侯区、金牛区接壤，东西面与锦江区、成华区毗邻。地形呈不规则的长条形，东西长约16公里，南北宽约8公里。青羊城区在府河、南河之间，形成“二江抱城”之势。7.1.2 行政区划成都市青羊区是按照国务院批准的成都市行政区划，以原成都市西城区13个街道和原金牛区苏坡乡、文家乡行政区域新组建的城区，从1991年1月1日起按新区建制开展了工作。青羊区现辖太升路街道、草市街街道、西御河街道、汪家拐街道、黄瓦街街道、新华西路街道、草堂街道、府南街道、东坡街道、金沙街道、黄田坝街道、苏坡桥街道、文家场街道14个街道，区域面积67.78平方公里，人口46.7万人，其中农业人口4.85万人。7.1.3 交通环境 航空：距青羊区仅20分钟车程的成都双流国际机场是国内四大航空港之一，已开通国际国内航240多条，2012年客流量达3150万人次。铁路：成渝、成昆、宝成三条铁路干线在成都交汇，以火车西站为中心的西部物流园区正在形成。成都已成为西南地区最重要的交通枢纽。公路：成渝、成绵（阳）、成乐（山）、成南（充）、成雅（安）等高速公路的全线贯通，辐射华北、华南、西南地区。区内成温路、光华大道、青羊大道、一环路、二环路、绕城高速，形成了区内“三纵七横”的道路交通网络，长顺街、西大街等街道的改造，通向省内外的金沙客运站使青羊区内道路四通八达。地铁: 青羊区地铁线长点多,从目前成都地铁的规划看，地铁在我区线路的布局特点呈密度大、站点分布多。规划的9条线路中有6条（1号、2号、4号、5号、7号、9号）线路要经过青羊境内，形成2横4纵的地铁网。9条地铁线路共设置地铁站点20个，站点设置密度居中心城区前列。地铁覆盖全区重要功能区，过境的地铁线贯穿了人口密集的中心城区、商业集聚地和居民集中居住地，覆盖了青羊“五大产业功能区”的规划范围。7.1.4 宏观经济经济总量进一步扩大。2011年全区实现地区生产总值（gdp）584.54亿元，同比增长13.1%。其中，第一产业实现增加值0.08亿元，同比下降25.4%；第二产业实现增加值129.41亿元，同比增长13.1%；第三产业实现增加值455.05亿元，同比增长13.2%。人均生产总值达到70501元，较上年提高10009元。经济结构不断优化。2011年，青羊区紧扣“转型发展”，大力实施“优二强三”产业发展战略，以服务业为主体的城市产业体系不断完善；在工业方面进一步大力推动“园区、产业、企业”转型发展，积极推进提升龙头企业规模，培育高新产业集群，实现主导产业从粗放式经营向精深加工转型，传统制造向高新技术产业转型；在服务业方面充分发挥我区政策优势、区位优势、基础优势和资源优势，推进现代服务业提档升级，青羊区三次产业结构逐步趋优。三次产业结构比由上年的0.02：22.33：77.65调整为0.01:22.14:77.85，二、三产业增加值占gdp的比重接近100%，其中，第三产业比重达77.85%，比上年提高0.2个百分点。二、三产业分别拉动gdp增长2.9、10.2个百分点，对gdp增长的贡献率分别为22.3%、77.7%。民营经济稳步提高。2011年，青羊区民营经济实现增加值268.78亿元，同比增长16.5%。其中，第一产业实现增加值0.003亿元，同比下降66.2%；第二产业实现增加值64.53亿元，同比增长12.9%；第三产业实现增加值204.25亿元，同比增长17.6%。民营经济占gdp的比重为46.0%，比上年提高1.7个百分点。7.2青羊区发展状况创造房地产业无限商机发力点青羊新区。以青羊新区为载体，打造房地产业发展平台。依托和发挥兴光华公司的投资融资功能，编制好项目，合理配置和使用土地资源，不断完善新区的基础设施建设和功能配套建设，促使土地升值，加快新区的开发建设，为新区房地产业的发展创造良好的条件。把握现代服务业自身优势发力点中央商务区。以中央商务区核心区为载体，打造现代服务业发展平台。要认真领会和把握红林市长现场办公会的指示精神，以中央商务区规划为龙头，抓紧落实机构，健全市区联动机制，深入研究政策，大力开展调查摸底，仔细策划包装项目，创新运作模式和招商方式，积极发展以金融、科技、贸易、信息为主的现代服务业。整合文化旅游业（包括草堂、宽窄巷子、锦绣工厂、文殊院、青羊宫等）招商资源。以文化旅游区为载体，打造现代文化旅游业发展平台。整合区内以杜甫草堂为代表的儒家文化旅游资源、以金沙遗址、船棺为代表的古蜀文化旅游资源、以宽窄巷子为代表的川西民居文化旅游资源、以锦绣工厂为代表的传统手工业文化旅游资源、以文殊院为代表的佛教文化旅游资源、以青羊宫为代表的道教文化旅游资源，精心策划、打捆包装、宣传推介青羊区的丰富文化旅游资源，以文招商，以文促商。拓展休闲产业配套空间发力点城西高尚住宅区。以城西高尚住宅区为载体，打造休闲产业发展平台。东坡、光华和金沙片区作为全市在建的最大规模的高尚住宅区，要在着力集聚人气的同时，造浓商气，提早研究，科学规划，从功能设计上增加对酒店、商场、餐饮娱乐等多功能休闲设施的配套，建成一片，繁荣一片。7.3青羊区规划在2009年年底发布的成都市青羊区服务业发展规划（20072020）文件中，明确指出“以延伸产业为重点，改造提升房地产业”的规划思路。依托青羊区突出的区位、资源优势，以强化对高端服务业的承载支持、培育持续稳定的地方税源支柱为目标，推动房地产业从以住宅地产为主向以商业地产为主转变，从单一的房地产开发向为房地产开发服务转变，推动形成一批高品质、持续经营的商业物业群落和经营实体，形成具有巨大品牌效应的辐射全市、全川的房地产服务体系。7.3.1 青羊区房地产业发展主要目标规划期内房地产业实现增加值年均递增13.5%以上，其中商业地产实现增加值年均递增14.5%以上。到规划期末，辖区内房地产创意策划、勘测设计、中介代理、物业管理等房地产开发上下游企业实现增加值，占全市比重达到60%以上。7.3.2 青羊区与其它城区房地产业发展定位比较地区发展定位青羊区以延长产业链和扶持商业地产开发为重点，推动房地产业从以住宅地产为主向以商业地产为主转变，从单一的房地产开发向为房地产开发服务转变，强化对高端服务业的承载支持、培育持续稳定的地方税源支柱。锦江区增强房地产住宅功能和为现代服务业提供载体功能，打造“宜居”和“宜商”城区。武侯区发展住宅地产，打造城南高档社区。依托科技商务区大力发展商务地产。金牛区着力培育城西北宜居生态环境，大力发展宜居生态住宅，全面提升区域形象和宜居住宅业品牌。依托高新西区和绿地生态资源，配套发展商业地产。成华区以城东厂区旧城改造为重点，引进大型住宅开发商打造 “中产城东”新社区。发展工业地产和休闲商业地产。（1）打造地产服务企业集群发挥市房产交易中心的核心平台功能，依托成都勘测设计院等龙头企业，培育和引进一批具有知名度和品牌效应的房地产创意策划机构、勘测设计机构、专业中介代理机构和物业管理企业，延长房地产业链，引导形成内部业务相互衔接、辐射聚集效应明显的房地产服务企业集群。（2）突出支持商业地产项目发展强化规划和政策引导，从增量上积极鼓励和支持投资商开发商务楼宇。充分挖掘存量潜力，积极鼓励投资商对现有的商务商业楼宇和居民楼，按照提升商务商业功能的要求进行改造升级、功能置换和深度开发利用，拓展商业地产的持续发展空间，丰富商业地产的发展内涵。（3）推动商业房产物业经营健康发展鼓励投资商采用整体持有商业商务楼宇等物业集中经营方式，积极引进国内外高端物业管理机构，提升商业物业经营管理水平，形成一批有影响力的楼宇品牌。进一步规范房产租赁经营活动，建立和完善房产租赁信息登记和共享机制制度，提高房产资源利用效率及房产租赁经营的交易透明度、税收贡献度。八、青羊区典型房地产开发项目及其分析比较8.1 开发项目1：光华逸家 8.1.1 开发商简介国嘉地产四川省国嘉地产有限公司于1995年在四川省成都市创立，是具有国家二级资质的专业房地产开发经营企业。其开发项目有“黔龙宾馆”、“正府街公寓”、“国嘉大厦”、“国嘉南苑（一、二期）”、“国嘉华庭”、“国嘉美领居”、“莲花新区”、“金象花园”、“金象嘉园”、“时代广场”、“第一商业广场”、“锦江城市花园”、“国嘉新视界”、“沙河壹号”、“四海逸家”和“城南逸家”等十多个具有重要影响的大型商业或住宅项目。8.1.2 光华逸家项目基本概况数据总容积率：3.6 （住宅容积率2.2）规划建设净用地面积：76089.28（合约114.1亩）总建筑面积：363993.96地上建筑面积：273921.00住宅建筑面积：168864.70办公用房建筑面积：79434.11商业建筑面积：25150.19m2建筑密度：23%容积率：3.6 (住宅容积率 2.2)总户数：2115户（首批次432户）绿地率：30%总停车位：2571住宅停车位：1689办公停车位：643商业停车位：239建筑层数：18-21层项目特色：光华逸家的住宅项目采用“大空间、大围合、点式布局”的形式，由17-22层的高层电梯住宅组成，实现了70%住户南北朝向，80%住户双面瞰景，最大楼间距120米，保证了社区的通透性和开阔性，项目外立面采用新古典主义风格，提升了项目品质感。8.1.3 光华逸家区位地图区位图 1区位图 28.1.4 光华逸家周边竞品概况光华锦苑凯德风尚云南俊发时光俊园中铁8局中铁颐城保障房 千万间sofa社中铁西城万科金色领域心灵家园占地（亩）无1666564无47867488楼面地价（元/m2）无270029003280无3354110048503750均价（元/m2）无清水：8002无无无7600860086007000容积率无4.23.63.6无3.62.384.982.68.1.5 项目总评8.1.5.1 整体规划 光华逸家总建筑面积36万平米，采用“商住分离”的设计理念，形成光华逸家舒适居住区，鼎级写字楼集群、风情商业街区三大物业形态 在社区配套方面，小区中间设立了羽毛球场、篮球场、健身场、亲子游乐场等设施，方便了业主日常休闲健身。光华逸家的写字楼群由四栋甲级写字楼组成，8部高速电梯，5a智能系统和光洁的幕墙立面将打造光华新区又一个优质写字楼群。项目的风情商业街区将集中浓缩美味小吃、彩妆搭配、时尚潮品等商业店铺，中心活动广场将吸引来往人群，提升商铺人气。 8.1.5.2 一批次推售情况户型房型所在楼栋面积 m2实得面积 m2可变空间面积m2赠送面积m2面积赠送比例推售套数户型配比a1三室两厅一卫2#3#57725.761521%7818%a2三室两厅一卫3#71815.761012%4210%a3两室两厅一卫2#3#5364无1117%7818%a4两室两厅一卫2#71755.7645%348%a5三室两厅一卫3#7181无1012%348%a6两室两厅一卫3#7175无45%4210%b三室两厅一卫1#74835.76911%4210%c1三室两厅两卫1#95116无2118%4210%c2三室两厅一卫1#90100无1010%4210%8.1.5.3 优劣势分析优势： （1）光华逸家位处成都四大新城战略之西部新城核心区域，生态型现代新城、现代服务业增长新极、世界现代田园城市示范区，区位优势明显； （2）生活配套、立体交通、娱乐设施渐成熟； （3）商住分区明确，写字楼、风情商业街等应有尽有；（4）户型设计合理；赠送面积较多；面积段集中在5390段，能大量满足不同刚需客户选择！不足： （1）光华逸家项目目前周边缺乏已建成的大型商业配套，日常生活稍有不便；（2）商住一体的设计会带来比较繁杂的人群，临光华大道的房源将带来一定的噪音隐患； （3）住宅项目的梯户比为二梯八户，这在一定程度上影响了项目的舒居度。8.1.5.4 项目小结50 60 70 80 90 m2 机会分析：（1）从上图看光华逸家主力户型主要集中在71-74 m2面积段； （2）光华逸家74 m2以下户型凯德风尚项目没有的户型，其客户中我们的机会不多；（3）光华逸家“57 m2三房”广告来访客户，必然会使区域来访客户突增，但从客户需求来看，凯德并没有满足此类客户需求的产品，对我们项目没有多大的机会；（4）凯德风尚的主力户型面积集中在80-90m2的两房，可尝试争取打算购买光华逸家90m2以上面积段的客户。 8.2 开发项目2：俊发时光俊园8.2.1 周边在售商业产品分布示意图现阶段，区域内商业市场处于起步阶段，以中心西城的大型商业配套为中心。 8.2.2 在售商业产品情况简述（1）尚房国际公馆尚房国际公馆项目内商业体量共0.3万，业态为商铺与独栋商业，目前暂定为对外销售，价格2-4万元/，独栋商业部分采用招商引资，预计引入超市及银行。（2）万科金色领域万科金色领域项目内商业体量共8.6万，业态为商铺与soho 。项目层高面积区间价格区间月均走量商铺3.5-5.5m住宅底商面积区间20-120；soho底商面积区间38-9202.7-3.2万元/约18套soho3.2m43-90成交均价6832元约 20 套（3）阳城心灵家园阳城心灵家园项目内商业体量共5万，业态为商铺与独栋商业，目前销售计划暂未确定，商铺主要面积区间100-130，目前引进业态暂未确定。（4）中铁西城中铁西城为金沙-太阳城商圈核心组成部分，项目内商业体量共40万，由 shoppingmall、五星级酒店、写字楼、商铺、loft、独栋商业、沿街商铺以及地下商业街等多种业态构成。目前中铁西城 loft、写字楼及商铺相关信息如下：项目层高面积区间成交均价月均走量loft4.9m29-66m29217元/约 30 套写字楼3.3m62-297m28425元/约 10 套商铺4.9m44-500m22.6-4.5万元/约 5 套8.2.3 在售商业产品统计8.2.3.1 社区底商项目总商业体量商业业态各业态体量（万）规模层数层高面积区间租售情况销售均价（元/）尚房国际0.3万底商0.21栋1层6m30-55出售2-4万金色领域8.6万底商3.98栋1层3.5m30-120出售2.7-3万心灵家园2.9万底商1.22栋1-2层4.5-6m100-130出售1层均价2-3万中铁西城40万底商1.24栋2层4.9m44-163（1层）出售1层 4.3-5.6万210-500（2层）2层 2.6万通过了解，光华逸家的社区底商售价接近心灵家园，一层售价为2-3万之间8.2.3.2 独立商业项目总商业体量商业业态各业态体量（万）规模层数层高面积区间租售情况销售均价（元/）尚房国际0.3万独立商业0.12栋2层6m单层面积500出售2-4万金色领域8.6万裙楼商业0.91栋3层5.5m38-920出售1层2.6万，2层1.9万，3层0.8万心灵家园2.9万独立商业1.71栋4层4.2-6m-待定-中铁西城40万独立商业21栋6层-出售-沿街独立商业1.8-3层3.2m190-700m2出售1层4.5万，2层2.5万，3层1.4万8.2.3.3 其他商业产品项目总商业体量商业业态各业态体量（万）规模层数层高面积区间租售情况销售均价（元/）金色领域8.6万精装soho3.81栋17层3.2m43-90出售精装7300清水6700中铁西城40万写字楼4.72栋17层3.3m60-300出售8600loft2.512层4.9m20-6693008.2.4 在售商业产品销售数据汇总项目写字楼loftsoho商铺月均走量均价月均走量均价月均走量均价月均走量均价中铁西城108425309217-52.6-4.5万金色领域-206835暂未售2.7-3.2万心灵家园-暂未售-尚房国际-暂未售2-4万合计10842530921720683552-4.5万备注：以上销售数据为2012年5月25日之前取得，仅为竞品实际市场考察数据！8.2.5 区域商业市场小结现阶段，区域内商业市场处于起步阶段，社区底商的售价相对较低。因此除中铁西城的集中商业可以实现一层4万、二层2万的销售单价外，其他项目的社区底商的一层售价多在2-3万之间，二层商业售价在1.5万左右。 9 总结近年来，成都的经济发展迅猛，各项经济指标迅速增长，当然，其中也包括房地产业的迅速持续的发展。成都房地产业的快速健康的发展，与成都这座天府之城的地理区位、发展战略、推行政策、环境资源、人文观念等因素的优势是密不可分的。成都平原的区位条件是得天独厚的，这对于寻找适宜居住的环境区域提供了良好的条件。成都属于四川的省会城市，因此无论在经济发展上还是在政策扶持上，或对于外界的经济进驻上都是具有明显优势的，因而成都在发展地产行业上具有经济和政治的双重保障。成都幅员辽阔，物产丰富，常住人口和迁移人口众