老牛湾快捷酒店及游船项目建议书.docx

老牛湾快捷度假酒店及游船项目项目建议书(草案) 老牛湾快捷度假酒店及游船项目建议书目 录一、项目背景二、项目投资人简介及项目投资指导思想1、奥宇集团简介：2、投资本项目的指导思想： 三、投资概算1、“老牛湾度假快捷酒店”项目（投资额约4000万元）：2、“民族画舫游船及黄河民俗游船”项目（投资额约1000万元）：四、用地草案（一）“老牛湾度假快捷连锁酒店”项目（约60亩）：1、选址意向及地块面积： 2、用地性质： 3、土地价格： 4、土地出让方式： （二）“民族画舫游船”码头项目（约5亩）：1、选址意向及地块面积：2、土地性质、价格及出让方式：五、项目规划设计要点（一）“老牛湾度假快捷酒店”（建筑面积约10000平方米）1、用地性质： 2、容积率： 3、建筑限高： 4、绿化景观： 5、建筑退让： 6、竖向设计：7、交通设计：8、景观设计：9、规划设想草案图示：（二）“民族画舫游船”码头（建筑面积约500平方米）1、中型画舫游船选型及图示：2、游船码头规划设想及图示：六、效益分析：1、社会效益： 2、经济效益分析： 1）快捷度假酒店项目：营销价格的确定经营收入估算表成本费用估算表2）游船项目：营销价格的确定经营收入估算表成本费用估算表 3）老牛湾项目经营现金流量测算表4）投资回收财务汇总表3、风险分析 政策风险 市场风险财务风险人文环境风险土地及建设风险人力资源风险七、组织机构及运作模式 一、酒店开发建设组织机构及工作职能1、项目开发建设组织机构图2、项目开发建设各部门主要职能表二、运营组织机构及工作职能1、项目运营组织机构图2、项目运营管理部门主要职能表八、结论与建议1、结论2、建议九、希望扶持与优惠的政策老牛湾快捷度假酒店及游船项目建议书2015年1月一、项目背景党的十八大以来，随着我国产业结构的转型升级，以拉动内需为主的经济增长方式的推进，旅游业面临前所未有的发展机遇，随着我国经济持续高速发展，城市化进程加快，城镇消费结构升级，消费结构将朝着发展型、享受型、文化型的转变，旅游消费成为新热点，旅游业开始进入兴盛期。随着“万里长城第一县”，“中华古堡第一县”的山西偏关县境内黄河边的乾坤湾、老牛湾、寺沟、鸿门口备战地道等景点开发建设与开放，据了解2014年仅老牛湾景点迎客已达到约13万人次。老牛湾目前虽已有二十余家农家旅店，折合标准间总计约500间，其规模小设施简陋，而能够满足中高档游客的清洁舒适的星级宾馆客房还没有。就目前接待能力而言，在旺季时节很多客人只能当天来当天走，老牛湾接待住宿能力供不应求。随着旅游消费群体日益扩大，预计今后35年来老牛湾游玩的人数日均将达1000人2000人以上，五一、十一等黄金周日均接待人数将会达到3000人以上，现有接待能力远无法满足需求。同时到老牛湾旅游大多也是冲着黄河而来，在此乘座民族风格的画舫船，在宽阔的黄河峡谷中观赏元明古长城和黄土高原上的两岸风光，在船上享受淳朴民风文化将是极大的精神文化的洗礼与满足。为此特建议开发建设一座“老牛湾度假快捷连锁酒店”及开展“民族画舫游船”两个项目，以尽快适应老牛湾旅游市场需求，并形成偏关县新的经济增长点。二、项目投资人简介及项目投资指导思想1、北京奥宇集团简介： 北京奥宇集团创建于1992年，经过二十余年的发展，形成了“以人为本、以德治企”企业文化，打造了两大业务板块：一是以建筑模板研发和生产为主的实业板块，一是现代高端服务业板块，包括科技企业孵化、物流、会议中心、投资担保和小额贷款等业务，员工一千余人。集团总占地面积800余亩，办公及生产厂房等建筑面积近30万平方米。2014年预计总收入4亿元，利税4000万元，“北京奥宇”已经成为国内模板行业的龙头企业和京南科技孵化器的旗帜。北京奥宇集团总部实景遵循党中央、国务院关于加快产业结构调整和创新升级指导方针，从战略发展方向的高度，按照“两业主导、多业并举、创新升级、持续渐行”的思路，积极探索和研究迈向旅游产业的具体项目；奥宇集团20152020年阶段的发展战略是，遵循党中央、国务院关于加快产业结构调整和创新升级指导方针，努力实现“两业主导、多业并举；激发活力、创新升级；总量倍增、再创辉煌”的愿景；1）建筑模板：在北京、西安、山东建有四个公司。在发展过程中，注重技术创新，先后获得发明专利和实用新型专利50余项。建筑质量和水平决定于模板技术，公司首创的“拼装式全钢大模板”和“钢框木胶合板模板”、塑料模板、桥梁模板均为国家民建、高速铁路、公路、核电、机场、车站、港口等的建设做出了卓越贡献。部分产品被科技部等四部委认定为国家重点新产品。年生产能力5万吨，产品应用遍布全国并远销海外近二十个国家。北京奥宇模板公司实景北京奥宇模板厂区实景北京奥宇模板租赁公司实景图西安奥宇模板公司实景图山东奥宇模板公司实景图应用奥宇住建模板的国内重点工程有：国家体育场“鸟巢”、南水北调工程、葛洲坝工程，宁德核电站、石岛湾高温气冷堆核电站、首都机场3号航站楼、北京奥运大厦、奥运场馆、奥运村、北京财富中心、华贸中心、北京电视台、京津高铁、京承高速、福厦客专、哈大客专、城市轻轨、地铁、中关村环保科技示范园、广东奥体中心、天津奥运场馆、上海银行大厦、华为上海基地工程、山东青岛鲁信长春花园、青岛卓亭广场、昆明世纪城工程等；海外重点项目代表包括俄罗斯联邦大厦、阿联酋0-14工程、哈萨克斯坦政府大楼、厄瓜多尔的babahoyo大桥等。迄今为止，奥宇已承揽了几千项工程，与500多家建筑企业和多所研究机构、学院建立了良好的合作关系，百余项工程获得“鲁班奖”，“詹天佑”奖、“长城杯”奖等。产品用于奥运场馆建设效果较好，被评为奥运会建设贡献单位。先后被认定为“北京市专利试范企业”，“全国重质量守信用企业”，国家“高新技术企业”。奥宇产品被认定为“北京名牌产品”“北京著名商标”等。2）国家级科技企业孵化器：北京奥宇科技企业孵化器有限公司成立于2002年，注册资金1.2亿元，以电子信息（包括电子商务）、节能环保和文化创意企业为孵化方向。在奥宇大厦、奥宇科技英巢和采育基地共建有10万平米孵化空间，具有“苗圃孵化器加速器”三级全程产业链的孵育能力。奥宇英巢科技孵化器实景奥宇科技孵化器（奥宇大厦）实景图奥宇科技孵化器产业基地实景图奥宇孵化器作为北京大兴区第一家国家级科技企业孵化器，在京南地区已树立起良好的品牌形象，培育了包括上市公司等许多优秀企业，对京南地区的科技与经济发展起到了重要推动作用。是科技部认定的“国家高新技术创业服务中心”和“大学生创业见习基地”，北京市科委认定的 “高新技术产业专业孵化基地” 和“战略性新兴产业孵育基地”；市经信委认定的“小企业创业基地”和“京南中小企业公共服务平台；市商委支持的企业总部中介和商务楼宇”。2013年，孵化器入驻企业实现技工贸总收入约15亿元，上缴国家税收6500余万元，吸纳就业人员4000余名。为大兴区经济发展带来新的经济增长点，产生了良好的社会效益和经济效益。作为促进科技成果转化、培育科技企业与企业家的高效载体，奥宇将成为区域创新创业人才基地和创新体系的组成部分，并会力争成为北京乃至全国的科技企业孵化器标杆。3）北京奥宇物流园：奥宇集团控股并直接管理的物流园，占地共218亩，是专业从事物流不动产经营和第三方物流，并且开始向更高端的物流配送等产业链服务发展。奥宇物流园实景图4）北京奥宇物业管理公司：是孵化器配套的专业物业服务管理公司，保障奥宇科技园区的物业正常运营，同时承包社会物业管理项目。5）北京腾鸿源市场管理公司：专业从事城镇商业市场经营与管理，目前农贸及商业市场建筑面积共4万余平方米，对大兴区采育镇起到了很好的商业配套服务功能。奥宇商品市场实景图6）北京奥宇（酒店）会议中心：主要开展以会议为特色的集餐饮、住宿、会议和商务等于一体的酒店，经营面积为16000平方米，按四星级标准规划建设，其客房、会议室硬件标准在大兴区首屈一指。奥宇酒店大堂实景图奥宇酒店大餐厅实景奥宇酒店餐厅包间实景奥宇酒店标准客房实景7）参股的北京市兴融小额贷款股份有限公司是北京首批小额贷款公司，也是大兴区首家股份制的小额贷款公司，其业务开展规范，多次受到市金融工作局领导的表扬，也为奥宇开展金融业务提供了经验。兴融小额贷款公司实景图2、投资本项目的指导思想：通过对山西偏关县及老牛湾景区的考察与认识，尤其是在县委县政府主要领导及旅游局的支持帮助下，奥宇集团董事会决定拟对老牛湾景区投资上述项目进行可行性研究。投资本项目的指导思想有三：1）遵循党中央、国务院关于加快产业结构调整和创新升级指导方针，从战略发展方向的高度，按照“两业主导、多业并举、创新升级、持续渐行”的思路，积极探索和研究迈向旅游产业的具体项目；2）按照当地政府旅游发展规划，选择政府和市场对旅游事业之所急、之所需的项目入手，坚持与地方合拍共赢的原则，不与“现存问题”交叉，确保投资项目健康可持续发展。3）从奥宇初涉旅游行业的实际出发，按照认真学习、投石问路的精神，从小到大、循序渐进的原则，坚持实事求是，诚心诚意、不虚报虚夸、脚踏实地的进行投资。三、拟投资概算 两个项目拟总投资约5000万元，其中：1、“老牛湾度假酒店”项目（投资约4000万元）：按偏关县旅游市场需求和规划要求，从实际出发实施中高档品牌连锁旅游休闲度假酒店开发建设。本项目拟占地约60亩，建筑面积总计约1万平方米，其中：5000平方米作为窑洞式快捷酒店，建有约200个标准间，用于满足一般游客的需求。其余面积5000平方米将建设晋西北风情的各类型庄园（四合院）等20栋以及配套服务设施，用于接待国内外中高档宾客，开展老牛湾旅游文化创意等经营活动。本项目总投资约4000万元。依据发展态势和总体规划，分两期投资实施开发建设，其中一期投资2000万元，二期投资2000万元。资金来源均为自筹。2、“画舫游艇及黄河民俗游船”项目（投资约1000万元）：按照偏关县旅游规划及万家寨水利枢纽等主管部门要求，在老牛湾黄河区域开展“豪华型12米画舫游船”、“黄河民俗8米游船”及其停泊码头的建设。本项目总投资约600万元，拟占地5亩，建筑面积约1000平方米。其中：停泊码头建设约400万元；购置游船共40艘约600万元；资金来源均为自筹。3、拟投资概算表： 单位：万元序号项目单位数量单价概算小计备注1土地费亩608480以招拍挂为准2规划设计费100含可行性报告3土建及安装费平米100000.1616004设备及安装费平米100000.101000消防、空调、电梯、安控等5院内市政设施400水、电、网络、道路、绿化等6游艇购置费艘305707码头建设费350含土地费用8管理及公关费2009不可预算费300 10概算合计5000万元四、用地草案（一）“老牛湾度假快捷连锁酒店”项目（约60亩）：1、选址意向及地块面积：拟选择老牛湾古堡核心区附近的外围，面积约60亩，（土地面积均以规划设计和实地勘测为准）。2、用地性质：为综合或居住用地；居住用地（酒店式管理）70年，综合用地50年。以招拍挂或协议等方式取得国有土地使用权证。3、土地价格：参照偏关县各区位的基准地价挂牌出让供应土地。4、土地出让方式：按规定通过市场挂牌拍卖获取。（二）“民族画舫游船”码头项目（约5亩）：1、选址意向及地块面积：拟选择老牛湾古堡核心区和“老牛湾度假快捷连锁酒店”项目相连或附近的黄河边，面积约5亩，用于建设40艘中型游船码头。2、土地性质、价格及出让方式：为旅游设施用地；参照偏关县各区位的基准地价协商取得土地使用权，最好按规定通过市场挂牌拍卖获取。五、项目规划设计要点（一）老牛湾度假快捷酒店及庄园（建筑面积约10000平方米）。1、用地性质及面积：综合或居住用地。60亩。2、容积率：0.8。3、建筑面积：约1万平方米。其中：老牛湾度假快捷酒店约5000平方米，老牛湾庄园及附属服务设施约5000平方米。4、建筑高度：依据规划审定并结合地形确定。5、建筑退让：后退道路红线5米。6、竖向设计：沿街建筑界面：沿街建筑界面要与老牛湾及周边建筑风格相协调；高程：与实地道路规划对接；其他：场地标高与周边道路及用地高程应有效衔接，随坡就势，高低错落；建筑室内0.00应与室外场地相衔接。7、交通设计：主出入口：方位要符合老牛湾旅游总体规划要求；道路交通：道路应铺设柔性路面，人行道、侧石采用透水砖、当地天然石材或新型材料。停车配建：地面停车采用生态停车场，小汽车停车位150个，绿色停车场占地面积约10亩；非机动车停车指标，根据项目需要进行配置。8、景观设计：绿化景观：绿地率30%，占地20亩。将编制专项绿化景观设计，场地可结合地形实际作处理，绿地中种植面积、绿化苗木中常绿树种应大于50%，尽可能多安排开花植物。建筑景观：建筑色彩、形态与建筑使用功能与老牛湾古堡及晋西北建筑风格相协调；建筑外立面装饰等为窑洞门窗格调方案阳台、空调室外机、太阳能热水器、防盗铁栏等户外设施的安装不得妨碍城市景观；如需晚间亮化应做专项设计方案；公共配套设施：在用地范围内将配套建设物业管理用房，院内公厕（便于向社会开放使用）、垃圾房、污水处理及邮政信报箱等设施；规划设计报审：依据县规划主管出具的规划设计条件，委托有资质设计单位编制并报审规划设计方案文本简本（内容包括，项目总平面图、鸟瞰图、主入口处建筑透视图、主要建筑正立面效果图，标注“三房”位置和规模的平面图，管线综合图，含各项经济技术指标），总平面图需以现状地形图为总平面图规划的地图，并含规划用地以外50米范围内现状情况，规划全貌透视效果图及建筑单体透视效果图，建筑单体平、立、剖面图等。9、规划设想草案图示：老牛湾窑洞式快捷宾馆设计参考图示1老牛湾度假宾馆设计参考图示2老牛湾度假宾馆走廊设计参考图示老牛湾度假宾馆客房设计参考图示老牛湾度假宾馆夜色效果图片1老牛湾度假宾馆夜色效果图片2老牛湾度院落式假宾馆设计参考图片1老牛湾度院落式假宾馆设计参考图片2老牛湾度院落式假宾馆设计参考图片3老牛湾窑洞式度假公寓设计参考图片1老牛湾窑洞式度假公寓设计参考图片2（二）“游船”及码头（总计占地约5亩，房屋建筑面积约1000平方米）。1、中型游船选型及图示：方案一：拟选用豪华型16米、成员40人画舫船5艘；黄河民俗型8米、成员12人游船12艘，总计17艘。 方案二：拟选用豪华型17米、乘员78人游艇，共计2艘；th1600-1画舫船10艘；总计12艘。tz1700豪华游艇th1600-1画舫游船图示黄河民俗型8米游船图示2、游船码头规划设想及图示：按照中国园林或晋西北建筑风格，建设老牛湾风情画舫游船码头。占地面积约2亩。游艇码头主要建筑有堤岸（园林装饰）、上下通道、活动梯、道浮码头、定位桩、供水、供电系统、及工作管理用房等组成。堤岸（含园林装饰）：钢筋混凝土浇注、砌石或其它结构方式施工，活动梯连接处预埋钢结构铰链装置。活动梯：主要结构采用热轧槽钢，扶手用方钢管或圆钢管链接，增加受载力，梯面铺设防腐模板。活动梯与堤岸采用铰链连接，活动梯与浮码头采用活动滑轮接触，滑轮受力区铺设钢板，加强浮码头钢结构骨架，增加受力面积。码头：主要由四部分组成，浮箱（浮力部分），受力钢结构（链接和受载主体），走道（木骨架和木地板）及工作管理用房。定位桩：主要有预制混泥管桩、钢桩、灌注桩、木桩等。供水、供电系统：供水用pp塑料管软性连接，供电采用船用电缆、专用防水插头。老牛湾游船码头设计参考图示游船停泊设计参考图示通向码头通道设计参考图示六、效益分析：1、社会效益：据偏关县旅游主管部门介绍， 2014年到老牛湾旅游的共计13万人次，每年510月为老牛湾旅游接待高峰期，旅游人次全部按高峰期6个月计算，平均每天仅约700人次。通过省、地、县各部门的不断加强宣传的力度，再通过上述两个项目的建设运营和现代经营管理商业模式，通过良好的社会美誉度和百万名会员以及自身的宣传策划推介等，到老牛湾旅游人次将会以几何级数的增长。预计2015年老牛湾游客达到20万人次，高峰期平均每天游客接待量将增加到1100人次左右，2016年老牛湾游客将超过30万人次，高峰期平均每天游客接待量将增加到2000人次左右，此后游客还将迅猛增加。如果上述项目进展顺利，2016年两个项目基本建成并正常运营后，预计每年至少可为偏关地区上缴税费约100万元以上，同时可为当地农民约300人带来就业和挣钱的机会；同时更将迅速地扩大对偏关县其他景点的带动效应，从而实现县委县政府“旅游活县”的发展愿景。2、经济效益分析： 1）快捷度假酒店项目：a.营销价格的确定标间共200间。平均单价160元/间.天四合院共20栋。平均每个院落单价1000元/间.天（每个院有四个标准间）b.经营收入估算表项目名称测算模型：全年按8个月经营，其中3个月为旺季，5个月为淡季。测算实例（万元）年营业额（万元）客房收入旺季标间收入=客房数量*经营月份*30天*旺季开房率*旺季平均房价；旺季四合院套间收入=客房数量*经营月份*30天*旺季开房率*旺季平均房价；淡季标间收入=客房数量*经营月份*30天*淡季开房率*淡季平均房价；淡季四合院套间收入=客房数量*经营月份*30天*淡季开房率*淡季平均房价；200*3*30*160*80%=230.4万元20*3*30*1000*80%=144万元200*5*30*160*60%=288万元20*5*30*1000*60%=180万元842.4配套项目收入娱乐健身、休闲酒吧等设施提供有偿服务（扣除成本）以1000平米出租价估算为110万元110收入总计952.4c、成本费用估算表项目名称测算模型实例（元）金额（万元）客房用品及洗涤清洁消耗旺季用品消耗=客房总量*旺季开房率*旺季天数*消耗单价（一次性消耗品+布草洗涤+单次清洁）淡季用品消耗=客房总量*旺季开房率*旺季天数*消耗单价300*80%*90*（10+10+7）=656100300*60%*150*27=729000138.51人工成本人数*月平均工资*1250*3000*12180能源消耗预估100设备维保预估15有线电视费率*客房总量216*3006.48保险费资产原值*费率1.5员工餐人数*8*36550*8*2409.6排污费预估10劳保及其他交通、通讯、服装等10财务费用贷款额*贷款利率00房产税房产原值*税率*（1-扣除比）4000万*1.2%（1-30%）33.6运营成本合计504.69营业税及附加按5.4%计952.4*5.4%51.5房产折旧原值平均按20年计2400/20120设备折旧原值平均按8年计1600/8200运营总成本876.192）游船项目：a.营销价格的确定60元/人次（游船平均每年运行按120天、12条船、每船20人次、票价60元/人小时、每船每天运行3次计算）。b.经营收入估算表（因景点数和景点是否可停靠暂不能确定，此估算按照游览黄河沿岸风光形式测算）项目名称测算模型收入估算（元）金额（万元）船票收入船票收入=票价*人数*发船次数/天*100天/年*10艘60*20*3*120*12= 5184000按500计其他收入拍照、饮料、小吃等（除成本）暂不计0收入总计500c.成本费用估算表项目名称测算模型实例（万元）金额（万元）码头固定资产折旧资产原值/20年400/20=2020游船折旧资产原值/8年600/8=7575财务费用贷款额*贷款利率00固定成本合计95人工成本人数*月平均工资*1220*5000*12120保险费资产原值*费率6000000*2+4000000*0.31.32日常设备设施维保预估12能源消耗预估120交通通讯服装等18其他43.68营业税5.4%32.4运营成本小计305营业总成本合计4003）老牛湾项目经营现金流量测算表（草案）a、老牛湾度假酒店和游船项目合计经营现金流量测算表说明：1）经营期按20年计算，其中建设期为两年半；2）经营收入：从第四年其进入运行期，从第五年起每年合计递增80万元计；其中酒店年递增50万元；游船年递增30万元；3）经营成本：合计为810万元，从第五年起每年递增按40万元计；其中酒店年递增25万元；游船年递增15万元； 4）资产折旧从第四年起计提；5）经营数据均按四舍五入计算；6）从第四年起平均零星建设开发费投入按100万元计；7）营业税及附加按5.4%、所得税按25%计；b、老牛湾度假酒店和游船项目经营现金流量测算表 单位：万元项目第1年第2年第3年第4年第5年现金流入0050019621962酒店经营收入00300952952酒店回收固定资产余值000415415游船经营收入00200500500游船回收固定资产余值0009595现金流出1100.00 3150.00 1427.00 988.41 988.41 开发建设投资100030001000100100经营成本100150400810810 税金和附加002778.40878.408所得税前净现金流量-1100.00 -3150.00 -927.00 973.59 973.59 所得税前累计净现金流量-1100.00 -4250.00 -5177.00 -4203.41 -3229.82 所得税000243.398243.398所得税后净现金流-1100.00 -3150.00 -927.00 730.19 730.19 所得税后累计净现金流量-1100.00 -4250.00 -5177.00 -4446.81 -3716.61 折现净现金流量-1100.00 -2971.70 -825.03 613.08 578.38 累计折现净现金流量-1100.00 -4071.70 -4896.72 -4283.64 -3705.26 项目第6年第7年第8年第9年第10年现金流入20402120220022802360酒店经营收入10001050110011501200酒店回收固定资产余值415415415415415游船经营收入530560590620650游船回收固定资产余值9595959595现金流出1032.62 1076.94 1121.26 1165.58 1209.90 开发建设投资100100100100100经营成本8508909309701010 税金和附加82.6286.9491.2695.5899.9所得税前净现金流量1007.38 1043.06 1078.74 1114.42 1150.10 所得税前累计净现金流量-2222.44 -1179.38 -100.64 1013.78 2163.88 所得税251.845260.765269.685278.605287.525所得税后净现金流755.54 782.30 809.06 835.82 862.58 所得税后累计净现金流量-2961.08 -2178.78 -1369.73 -533.91 328.66 折现净现金流量564.58 551.49 538.07 524.40 510.56 累计折现净现金流量-3140.68 -2589.19 -2051.12 -1526.72 -1016.17 项目第11年第12年第13年第14年第15年现金流入24402170225023302410酒店经营收入12501300135014001450酒店回收固定资产余值415140140140140游船经营收入680710740770800游船回收固定资产余值9520202020现金流出1254.22 1298.54 1342.86 1387.18 1431.50 开发建设投资100100100100100经营成本10501090113011701210 税金和附加104.22108.54112.86117.18121.5所得税前净现金流量1185.78 871.46 907.14 942.82 978.50 所得税前累计净现金流量3349.66 4221.12 5128.26 6071.08 7049.58 所得税296.445217.865226.785235.705244.625所得税后净现金流889.34 653.60 680.36 707.12 733.88 所得税后累计净现金流量1218.00 1871.59 2551.95 3259.06 3992.94 折现净现金流量496.60 344.31 338.12 331.52 324.59 累计折现净现金流量-519.57 -175.26 162.86 494.38 818.97 项目第16年第17年第18年第19年第20年现金流入24902570265027302810酒店经营收入15001550160016501700酒店回收固定资产余值140140140140140游船经营收入830860890920950游船回收固定资产余值2020202020现金流出1475.82 1520.14 1544.46 1588.78 1633.10 开发建设投资100100100100100经营成本12501290131013501390 税金和附加125.82130.14134.46138.78143.1所得税前净现金流量1014.18 1049.86 1105.54 1141.22 1176.90 所得税前累计净现金流量8063.76 9113.62 10219.16 11360.38 12537.28 所得税253.545262.465276.385285.305294.225所得税后净现金流760.64 787.40 829.16 855.92 882.68 所得税后累计净现金流量4753.57 5540.97 6370.12 7226.04 8108.71 折现净现金流量336.43 348.27 366.74 378.57 390.41 累计折现净现金流量1155.40 1503.67 1870.40 2248.98 2639.38 4）老牛湾度假酒店和游船项目财务指标汇总表：单位：万元方案财务指标酒店和游船项目备注项目建设总成本5117静态投资回收期（含建设期）9.62年动态投资回收期（ic=6%）12.52年 财务净现值（ic=6%）2639.38 内部收益率（%）8.47% 投资收益率（%）16.6% 3、风险分析 1）政策风险a)旅游政策的不透明性：文化旅游项目属于文化产业范畴，此项目的开发需要多个部委、行政部门审批，而且在许多操作层面的政策规范不明确，尤其是还没有比较清晰的投资政策，这是投资房不得不面对的问题。b)主要文化资源的利用：此项目具备独特的文化资源包括民族文化和历史文化等，其中不乏已存在的历史名胜古迹。其主要的文化资源的所有权和管理权分属不同部门，如交通、环境、水利、林业等，投资人一旦开展工作，将面临沟通上的严重失调。c)资源保护和旅游开发的矛盾：对民族文化和历史遗留等不可再生资源的保护，已得到成了不同产业部门对资源保护重要性的共识，文化旅游资源开发建设中的保护问题得到了普遍关注，规划措施逐步加强，越来越完善的相关法律法规的事实和执行已成为文化旅游项目的重要门槛，进而增加了项目投资风险。2)市场风险a)市场需求多样性和多变性：游客对旅游产品的需求，具有非常多样化的细分，不同年龄、不同收入水平、不同时间中出游的目的性差别非常大，一个单一的文化旅游项目并不能满足多样化市场的需求；随着大众生活水平快速提高，其旅游需求也在快速转变，这对如何把握旅游动机提出了不断调整提升的要求。b)项目开发成本高、门槛高：此项目属于资源独特的项目，位于欠发达地区，距离中心客源城市或交通枢纽较远，可进入性差。c)项目的独特性：许多旅游项目都打“文化”牌，往往让旅客感觉不到太多的差异，如果地方对文化资源的开发力度不强，缺乏独特鲜明的旅游形象，没能形成独具一格的吸引力，这也将为投资方增加投资风险。3)财务风险 此项目作为文化旅游项目，投资回报期较长，初期投资金额较大且为自筹资金，投资方资金风险较大。4)土地及建设风险a)此项目目前交通欠发达，由此将为项目的整体建设造成较大难度， 交通运输和人员等方面为投资房增加了较大的成本。b)项目位于海拔1000米左右的山区，特殊地质将大大增加项目建设施工的危险系数。七、组织机构及运作模式 一、酒店开发建设组织机构及工作职能1、项目开发建设组织机构图2、 项目开发建设各部门主要职能表序号职位主要职能描述1项目经理确保项目目标的实现，领导项目团队准时、优质地完成全部工作。2技术部建立完善工程管理的规范性文件及相关制度，为项目提供技术、信息支持，使项目在规定时间内，以较低的建设成本和投入较高品质的工程。3工程部负责组织公司工程施工管理,对项目进度、质量、成本、安全进行控制。4物资设备部在项目副总经理的带领下，认真做好物资调拨，调剂、购料、验收、供应的组织和管理工作。5质量安全部负责项目质量、环境、职业健康安全管理体系的运行，负责拟定、分解质量、环境、职业健康安全目标指标，对项目部的质量、环境、职业健康安全体系运行内部审查。6经营部严格贯彻执行有关工程造价政策及规定，负责整个项目建设的合同管理，造价控制及工程支付等工作。7财务部负责项目资金预算的执行和监督，合理安排资金运用，保证满足项目建设资金需求。8办公室负责整体项目建设的综合协调，行政文秘办公信息化，机关事务协调等工作。二、运营组织机构及工作职能1、项目运营组织机构图2、项目运营管理部门主要职能表 序号 职位 主要职能描述1总经理全权负责处理项目运营的一切事务,带领全体员工努力工作,完成公司所确定的各项目标;制定项目经营方向和管理目标,包括制定一系列规章制度和服务等。2总经理助理协助总经理工作，并根据总经理授权，完成其交办的各项任务。3办公室负责整体项目运营中的综合协调，行政文秘办公信息化，机关事务、档案、公章使用、制定项目管理办法等工作。4财务部负责本项目的财务工作，包括，组织宾馆、游艇项目的经济核算工作，控制财务收支，组织编制和审核会计报表，统计报表、预算报表，控制各种