2013年10月重庆梁平花漾城高端品质生活项目营销推广方案.pptx

版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合 富锦绣公司所有，未经公司书面许可，不得擅 自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容。 合富锦绣（西南区域）策划部事业二部张黎 2013.10 谨呈：隆鑫地产（联隆）公司 201420142014营销营销营销推广方案推广方案推广方案 梁平花漾城 2013年度营销工作总结 1 content 内容提要 3 2 竞争市场总结及判研 2014年整体营销策略 2013年度营销工作总结 1 content 内容提要 l销售数据汇总 l营销工作回顾 l2013年度项目总结 2013年推售汇总 c2 c1 c5 c6 b6 c组团高层 建筑体量套数货值 共计523755842.4亿 已销售511165382.1亿 b组团高层 建筑体量套数货值 共计151861146273万元 已销售11286844360万元 全年销售任务：实现签约金额4亿元 实际完成任务：实际签约金额 3.34亿元 数据截止时间：2013年10月20日 住宅3.14 商业0.2 2013年任务完成情况 签约情况 签约数量 签约金额 签约面积 本年住宅78331401284179626.85 本年商业25204226102279.72 1、本年住宅共计签约783套，签约面积为7.96万方，签约金额为3.14亿元 2、本年商业共计签约25套，签约面积为2279，签约金额为2042万元 数据截止时间：2013年10月20日 2013年销售数据汇总 2013年度营销工作总结 1 content 内容提要 l销售数据汇总 l营销工作回顾 l2013年度项目总结 1月 2月 3月 c1开盘 房交会 返乡潮 c2开盘 营销背景 去化情况 推广手段 1月无新房源开出， 主要工作重点在于 房角会与准备迎接 返乡置业。 92套 线上：报媒、网络 线下：房交会、短 信、外展、派单、 户外、乡镇巡展 本月初为春节，大量外 出务工人群返乡，c1在 春节前达到预售标准。 121套 线上：报媒、网络 线下：短信、外展、派 单、户外、乡镇巡展 由于c1房源少，导致 大量客户未选到，所 以3月加推c2号楼。 167套 线上：报媒、网络 线下：短信、外展、 派单、户外、乡镇巡 展、车贴活动 2013年营销阶段回顾 4月 5月 6月 恢复签约 b6楼王开盘 c6蓄客准备 c6开盘 营销背景 去化情况 推广手段 4月新区市场竞争加 剧，面临推出b6大 面积段楼王产品与 c6蓄客。 53套（b6.43套） 线上：报媒、网络 线下：短信、外 展、派单、户外、 乡镇巡展、车贴活 动 因新区道路命名问题， 2-4月一直无法签约，本 月无新开楼栋，工作重 点为前期签约。 14套 线上：报媒、网络 线下：短信、外展、派 单、户外、公交、乡镇 巡展、车贴活动 c6之前已收诚意金， 开盘方式为直接转认 购。 145套 线上：报媒、网络 线下：短信、外展、 派单、户外、公交、 乡镇巡展、解放思想 公益活动、端午节活 动 2013年营销阶段回顾 7月 8月 9月 c5开盘 c5号楼蓄客 a区蓄客工作 准备 营销背景 去化情况 推广手段 本月工作重点为c5 号楼蓄客和c6号楼 的签约。 19套 线上：报媒、网络 线下：短信、外 展、派单、户外、 乡镇巡展、解放思 想公益活动 c5之前已收诚意金，开 盘方式为直接转认购。 114套 线上：报媒、网络 线下：短信、外展、派 单、户外、公交、乡镇 巡展 a区蓄客工作准备 53套 线上：报媒、网络 线下：短信、外展、 派单、户外、公交、 乡镇巡展 2013年营销阶段回顾 10月 11月 12月 a8蓄客 营销背景 去化情况 推广手段 因竞品大量新推， 所以本项目采取紧 急措施提前收钱， 避免客户被分流。 16套 线上：报媒、网络 线下：短信、外 展、派单、户外、 乡镇巡展 2013年营销阶段回顾 时间一、二月三月四、五月六月 主题c1栋蓄客推广c2栋蓄客推广楼王推广楼王推广 画面 时间七月八月九月十月 主题c5栋收官推广c5栋收官推广a区入市推广a区入市推广 画面 2013年推广回顾 2013年度营销工作总结 1 content 内容提要 l销售数据汇总 l营销工作回顾 l2013年度项目总结 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 c1去化99， 基本售罄 b6整体去化76 c2栋加推 营销节点 销售进度 c1栋高层开盘 b6楼王开盘 c6栋加推 c区收官之作c5开盘 c3、c4去化 95 a8已预订77c5去化89 a区全新面世之 作，a8号楼开 放预订 b区除b6、跃层 与底楼，基本实 现清盘 2013年销售产品及业绩回顾 c2目前去化96 c6去化95 今年整体推盘节奏密集，销售任务重，但在大家共同努力之下顺利完成了任务。 p2013年花漾城完成销售额4亿; pc区除顶层跃层和底楼大户型的清盘; pb区完成除b6及其他顶楼跃层底楼大户型的的清盘; p商铺完成完成80去化; 花漾城2013年顺利完成了从c区到a区的过渡，从客户对c区的位置抗性大到认 同c区，再从c区完美收官到a区热销，花漾城正在实现“大城梦，梦将成”. 2013年度销售总结 2013年年度总结 圆满完成任务 形象建立高端 销售额4亿 大盘形象，万众瞩目 开盘销售旺盛 直面竞争，量价双赢 客户需求旺盛 持续关注，分布广泛 2013年完美收官,创造区域热销,项目品牌价值持续发力. 竞争市场总结及判研2 content 内容提要 l整体市场情况 l竞争板块分析 2013年，本项目主要竞品共销售2314套，其中1813套成交来自新城区，占79；旧城区 销售501套，占21。 2013年主要竞品项目成交情况 2013年土地交易信息 受让方宗地编号宗地地址 占地面 积 容 积率 建面 起拍价 /万元 出让价/ 万元 楼 面价 溢 价率 住宅 用途 重庆市琦胜房地产 开发有限公司lp-1-184双桂新区43547 2.6113100 9350 11460 1013 22.57%商住 重庆豪苑房地产开 发有限公司lp-1-118 梁平县梁山 街道2712 38136 362 362 445 0.00%居住 重庆银科房地产开 发有限公司lp-1-122 梁平县梁山 街道5238 315714 828 828 527 0.00%居住 重庆豪苑房地产开 发有限公司lp-1-115 梁平县梁山 街道7937 323812 1097 1097 461 0.00%商住 重庆市琦胜房地产 开发有限公司lp-1-117 梁平县双桂 街道1200 2.83360 168 168 499 0.00%居住 梁平县东山房地产 开发有限公司lp-1-116 梁平县双桂 街道11415 2.831961 1391 1391 435 0.00%居住 重庆泽京房地产开 发有限公司 lp-1-146双桂新区 938662.52346662041620476873 0.29%商住 重庆谛帅房地产开 发有限公司lp-1-145双桂新区245212.56130258859550158862.28商住 重庆平伟实业股份 有限公司lp-1-154双桂新区133142.026628161816186080.00%居住 u 梁平县成交地块9幅，其中老城区成交地块3幅，新城区成交地块6幅； u 总成交地块面积为203750，总成交建筑面积为481898，平均容积率为2.68； 其中老城区成交地块面积为15887，建筑面积为47662；新城区成交地块面积 为187863，建筑面积为434236 u 成交地块楼面价为445-1558元/，其中老城区成交地块楼面价为445-527元/， 新城区成交地块楼面价为461-1558元/ u 老城区成交地块的溢价率为0；新城区成交地块的最高溢价达62.28%。 2013年土地交易小结 2013年梁平新区发展现状 项目名三甲医院高铁广场体育场新区政府 实景 项目名戴斯酒店香山公馆兴茂邑品官邸 实景 u 从2013年整体成交量可看出目前新区项目的成交量远超于旧城区； u 从2013年度梁平土地市场交易可看出梁平开发热区已转移至新城区； u 新区政府日趋完工，三甲医院、体育馆、高铁正在建设中，其他项目也露出雏形； u 综上所述，梁平双桂新区已成为梁平置业者所选区位，而新区建设也日益加快，预 计明年新区整体呈大好之势。 2013年梁平新区市场总结 竞争市场总结及判研2 content 内容提要 l整体市场情况 l竞争板块分析 盛世华都 时代广场 邑品官邸 戴斯国际 依山郡 美丽泽京 中央公园城 明珠上海城 2014年新区竞品项目概览 本案 香山公馆二期 在售竞品个案分析 - 兴茂盛世华都 在售 项目名称 兴茂 盛世华都 开发商兴茂地产 位置 下高速路收费站 右边 产品 组合 12f、16f、17f点 式及板式小高层 占地面积338560 建筑 密度 20.54% 总建筑面积800000绿地率41.17% 建筑 面积分类 住宅面积：约720000，、商业面积：23034.26 、地下车库及设备用房面积：约56575 容积率2.5总户数6332户 c区 a区 b区 个案分析 - 兴茂盛世华都 n项目优势： n新城门户位置，公园环抱；兴茂品牌企业，价格便宜； n项目劣势： na区靠近旧城区，无区位优势。 个案分析 - 兴茂盛世华都 项目今年主推面积段88-94二变三、105- 108三房、111-113三房带院馆。 今年价格总体维持4050左右 今年主推面积段今年价格走势 小结：该案今年推出房源840套，今年销售501套，剩余存量房339套。由于今年销售a区 ，a区靠近旧城区，为了能更好去化房源该项目今年采取低价走量策略。 个案分析 - 兴茂盛世华都 小结： 该案明年开始销售c区，c区剩余货量推算约为21万方，剩余13栋楼未售； 根据该案一贯风格，明年可能依然保持1.5月开盘一次的频率，开盘未售完房源后期慢 慢去化； 由该案c区位置可看出，对本案a区销售略有影响。 在售竞品个案分析 - 兴茂时代广场 项目名称 兴茂 时代广场 开发商 重庆市万泽 置业有限公司 位置 下高速路收费 站左边（兴茂 盛世华都对 面） 产品组 合 7栋花园洋房/9栋 15层的高层/2栋 12层的高层/临街 商业 占地面积66493.33 建筑密 度 34.98% 总建筑面积219833.26绿地率35.86% 建筑面积分类 住宅面积：136744.59，其中洋房占 31784.14 、商业面积：27959.08、地下车 库及设备用房面积：53599.26 容积率2.5总户数1268户 a区 b区 c区 个案分析 - 兴茂时代广场 n项目优势： n新城门户位置，紧靠政府中心及高速路出入，左右公园环抱；兴茂品牌企业，规划中的临街 步行街，以商业驱动住宅型小区； n项目劣势： n紧邻主干道，噪音灰尘大；大量商业影响小区居住品质；现代式立面不出彩。 个案分析 - 兴茂时代广场 高层今年主推面积段 洋房项目今年主推面积段88-94二变三、 105-108三房、111-113三房带院馆。 高层项目今年主推73-75两房、92-96 二变三、107-109 三房户型。 小结：该案洋房今年推出42套，整体均价5250，开盘至今销售22套，剩余20套； 该案高层今年七月、十月推盘两次，推出房源328套，销售均价4500，目前剩于 房源80套左右。 洋房今年主推面积段 个案分析 - 兴茂时代广场 小结： 该案洋房售价高，性价比低，明年可能依然滞销； 该案高层项目由于位置紧邻新区行政中心，从区位角度看竞争力较强； 该案b区目前整改中，预测会减少商业增加住宅。 在售竞品个案分析 梁平戴斯国际社区 项目名称 梁平戴斯国 际酒店 开发商 梁平县戴斯置业 有限公司 位置 双桂新区政 务中心旁 产品组合 多层、小高层、 五星级商务酒店 占地面积58335.8建筑密度35% 总建筑面积166915.7绿化率35% 容积率2.5建筑风格现代 项目鸟瞰图 个案分析 梁平戴斯国际社区 该案分为三个组团戴斯酒店、戴斯社区a区、戴斯社区b区。 b区主体为两栋公寓楼于去年售罄，今年主推a区洋房，今年可实现清盘。 n项目优势： n新城中心核心地段、五星级酒店社区、品牌实 力企业、梁中旁； n项目劣势： na区围合式布局但楼间距小； n户型面积大，总价高，销售去化率慢，产品缺 乏创新，竞争力弱； n现代式外立面不出彩。 今年整体价格呈稳步上涨趋势，销售 均价为4250，最后a1号楼预计11月开 盘，开盘后该项目处于项目收官阶 段。 在售竞品个案分析 邑品官邸 项目名称邑品观邸 位置 梁平县双桂新区（本案 项目正北方） 开发企业 重庆三福房地产开发有 限公司 总建筑面积102939 土地面积40527 容积率 2.54 产品组合 9栋电梯小高层+商业组 成 户型面积75-110 建筑风格现代 n项目优势： n紧靠政府中心，户型产品紧凑，赠送面积大； n项目劣势： n地块呈狭长型，楼栋间距小仅最窄处仅30余米，建筑密度大，采光、通风效果差。 在售竞品个案分析 邑品官邸 该案于2012年11月开盘，一期于7月售罄，共推出4栋小高层，推售面积区间84-112。 二期一直蓄客至今未开盘。 个案分析 邑品官邸 该项目价格在四月开盘时，实现了大幅度提价，整体销 售均价提至4300，在后期开盘中保持每开盘一次便提价 一次。 分析其迅速提价原因如下： 开发商以及消费者认为其地理位置较好因 为靠近新区行政中心，有涨价的资本； 该开发商见销售成果较好，为了提高其利 润，便进行涨价； 一期销售结束后，二期需等待长达4-5月工 期时间，所以便提高价格缓慢销售。 明年预测： 该案还剩余5栋高层未售，在明年会分流部分本项目客户；价格方面不会出现猛涨的情况。 在售竞品个案分析 东方天籁 项目名称 朋奕东方天 籁 开发商 重庆朋奕房地产开 发有限公司 位置 双桂新区政 务中心旁 产品组 合 小高层 占地面积14472 建筑密 度 28% 总建筑面积41722绿化率46% 容积率2.5 建筑风 格 现代 户数387户 开盘时间2013年1月30日 销售情况目前4栋均在售 销售价格4350元/平米 销售去化率整体去化率75（今年可清盘） n项目优势： n产品赠送面积大，户型面积小，总价低；渠道 营销为主； n项目劣势： n项目靠近工业园区附近，地块小，企业知名度 及开发实力相对较弱。 在售竞品个案分析 香山公馆 项目名称立城香山公馆 位置 梁平县双桂新区（兴茂盛世华都 旁） 开发企业重庆立城置业有限公司 总建筑面积20万方 占地面积75707 容积率2.5 产品组合洋房、小高层 户型面积洋房119-190 建筑风格西班牙 开盘时间2012年1月1日 销售价格4950元/平米 所推出房源洋房230套 销售去化率一期销售去化率100% n项目优势： n紧邻高速路口及长途汽车站，啄子岩公园及镇龙寺公园 旁，梁平第一洋房品质社区，立城品牌、口碑较好、小区 实景呈现、营销宣传推广力度较大； n项目劣势： n洋房户型大，单价高，销售去化慢；楼栋间距小，采光 通风，私密性差。 一期实景展示 明年预测： 该案二期将于2013年底开盘，鉴于项目一期口碑优良，二期销售效果预计应该较好。该项目二期的 推出对于本项目销售楼王产品有一定影响， 在售竞品个案分析 依山郡 项目名称顺盛依山郡 位置旧城区.啤酒厂转盘 开发企业 重庆顺盛地产开发有限 公司 总建筑面积308439 土地面积102813 容积率 2.7 产品组合小高层+酒店+商业 户型面积75-120 建筑风格art-deco n项目优势： n位于旧城区繁华路段，背靠石马山公园；品质感较强； n项目劣势： n建筑密度较大，采光差。 该案今年共开盘三次，推出房源500套左右，价格稳定维持4250左右，目前剩余存量130套左右； 将于2013年11月开始一期交房，酒店与华悦酒店（3星）正式签约，预计明年中旬可投入使用。 在售竞品个案分析 依山郡 未售竞品个案分析 中央公园城 一期主推户型 该项目在整体设计上以中小户型为主，最大户型为103.18。预计该项目于年底开盘， 预计将会对本项目造成较大的威胁。 项目名称明珠上海城 开发企业重庆沪商置业有限公司 占地面积110207 建筑面积32.9万 容积率3.0 绿化率40% 停车位1223 总户数2512 规划 分三期开发，共10栋17f高 层住宅、16栋18f高层住 宅、5栋2f商业、1栋2f幼 儿园 梯户比2梯6户、2梯5户 楼层17f/18f 户型区间70-120 建筑风格海派简欧 景观风格欧式园林 未售竞品个案分析 明珠上海城 面积：114.42的两室两厅两卫带院馆面积：76.6的两室两厅一卫 未售竞品个案分析 明珠上海城 u 户型设计方正，多阳台、院馆的设计，赠送面积 超大，性价比高。 u 户型设计方正，双阳台、双飘窗的设计，赠送面 积大，性价比高。 1.前期剩余顶楼、底楼滞销户型，销售压力较大； 2.a区户型供需平衡，大小适中，压力较小，价格平稳，预计可维持开盘热 销。 市场： 产品： 版块： 竞品： 1.同一版块内同质项目数量较多,供应充足,竞争激烈； 2.高价格产品的竞品,区位价值展示较为充分； 3.新增大体量项目对明年市场增添大量供应，会影响本项目蓄客。 供应充足，同质化严重，去化率较高，受新区建设进度影响，板块关注度 高，认可度逐渐升高。 一季度受春节影响明显，供需呈现明显的曲线走向，随后趋于平稳，整体 价格呈上涨趋势 区域竞争分析 区域竞争总结 1、均价水平 3、消费者的认同 在梁平双桂新区中目前整体均价在4300左右，本案在价格上具有一定的竞争力。 在消费者日益认同新区的情况下，若工程进度能跟上销售进度，那么乐观预计明年可使a 区整体去化80。 2、未来供应量 目前预计明年新区供应量应在25万方以上，梁平整体市场预计供应量近32万方，区域竞争 激烈、同质化严重，虽然本案在a区开始后，自身销售压力较小。但新区的大量推货仍然 会对本案造成较大的影响。 1 content 内容提要 3 2竞争市场总结及判研 3 1 2014年整体营销策略 2013年度营销工作总结 2014年整体营销策略 3 l推售计划 l整体营销思路 l营销执行策略 l价格策略 l推广策略 2014年度任务 年度销售目标：3.73.7亿亿元元 2014年销售目标是实现a区住宅的基本清盘，实现销售金额3.7亿元,，签约3亿元。 年度签约目标：3 3亿亿元元 注：项目明年任务目标未下达，此处任务为预测 2014年可售 部分 产品线套数建筑面积预计单 价总货值 (万) a区 a1917899435034360650 a215113951450062779500 a3908000445035600000 a415113951450062779500 a515414278435062109300 a6（楼王）688991445040009950 a715113951435060686850 a1013712657430054425100 商业b1、b211818.5990007367310 合计100494496.64406 42011816 0 2014年可售货值梳理 2014年可售货值为4.2亿元，a区住宅4.1亿元，b区剩余商业0.1亿元。 2014年推售思路 推售思路：依据本案工程进度、组团价值、楼栋户型合理推售。 由价值低区向高区逐渐溢价。从东至西,大小户型搭配均衡推售。 慢车道 丹 桂 大 道 1 2 3 4 5 6 8 9 7 10 东区 西区 新 销 售 中 心 2014年销售计划 组团产品线楼栋 工程达到预 售时间 预计开盘时 间 套数 推售建筑面 积（万平米 ） 预计年度销 售面积（万 平米） 预计年度销 售金额 a组团高层 a17月8月91 9.367.53.85 a29月10月151 a311月12月90 a412月12月151 a55月6月154 a66月7月68 a73月4月151 a101月1月下旬137 b组团商业b1、b2已取得预售 已开盘销售110.080.060.05 明年预计年度可达到3.9亿元销售额，若能开出c区商业销售，应能顺利完成任务。 2014年整体营销策略 3 l推售计划 l整体营销思路 l营销执行策略 l价格策略 l推广策略 营销策略：1月-3月初，通过线 上线下宣传，a10开放销售， 并配合春节返乡潮进行存量房 促销，加强与客户的沟通，推 广动作以线下活动为主。 任务目标 ：a10开盘去化90 4-7月8-12月1-3月 返乡置业潮 强销a10栋 a7、a5、a6栋 开盘销售 a1、a2强销 a3、a4收官 营销策略：4月初启动a7推广宣传 ，根据客户蓄客量加强线下渠道力 度。 5月中旬启动a5栋宣传计划，6月 末启动a6楼王宣传计划。 任务目标 ：a7开盘去化85%，a5 去化80，a6去化50。 营销策略：8-10月份释放a1、 a2销售信息。11-12月份进入项 目收官期，启动最后的强势宣传 ，线上线下所有渠道同时发力， 完成项目完美收官。 任务目标 ：实现a区整体80销 售目标。 2014年销售计划 a区核 心价值 紧邻市政广 场（中央行 政区及公园 ） 优越的户 型设计 当地高 水准的 居住人 文素质 梁平物管 no.1 产品品质提 高，例如每 栋6米挑高 大堂 2014年整体营销思路a区核心价值梳理 2014年整体营销思路 1）本年度在营销主题上，仍然围绕“大城梦梦将成”这一核心诉求。 2）以项目整体形象和示范区带动项目推广的总体策略思路。 3）强化项目“名盘，大城，热销”的市场形象，通过推广及口碑来推动销售。 4）在推广诉求上，继续强调“a区之后，再无花漾城”，强调a区的区位价值。 项目形象项目形象：梁梁平高端品质生活大城平高端品质生活大城 2014年整体营销策略核心 抓时机 重要节日 重大事件 抢节点 自身工程节点 竞品销售节点 快速出货 迅速出货抢占先机 从营销节奏划分及任务目标的梳理及分析可以得出项目年度策略思路的总纲： 2014年整体营销策略 3 l推售计划 l整体营销思路 l营销执行策略 l价格策略 l推广策略 2014年工程节点铺排 时间1月2月3月4月5月6月 工程节点 a10达到 预售标准 a7达到 预售标准 a5达到 预售标准 a6达到 预售标准 销售节点a10开盘销售 a7开盘销售 a5开盘销售 时间时间7月8月9月10月11月12月 工程节节点 a1达到 预预售标标准 a2达到 预预售标标准 a3达到 预预售标标准 a4达到 预预售标标准 销销售节节点a6开盘盘销销售 a1开盘销盘销售a2开盘销盘销售 a3、a4开盘销盘销售 2014年分楼栋执行策略a7、a10 推售货量营销难点营销思路执行策略 楼栋栋可售套数总总可售建面建面均价总货值总货值 （万） a71511395143506068 a101371265743005442 合计计28826608432511510 a7、a10预计推盘时间1-3月，合计推售288套，推售面积2.66万方，均价4325，总货值 达1.15亿元。 营销难点营销思路执行策略推售货量 a7、a10栋本身销售难度不大，但1-3月份市场竞争极大 1、竞争激烈：1-2月为返乡置业旺季，在尝过13年初的梁平返乡置业潮的甜头后 ，新区主要竞品预计均会集中在此时段开盘； 2、时间紧迫：为了能顺利完成保证自己的客户不被其他项目分流，需要工程进 度的保证。 2014年分楼栋执行策略a7、a10 营销难点营销思路执行策略推售货量 提前锁定，看好自己的蛋糕 1、届时若工程进度不能赶在其他竞品项目开盘之前达到预售，便只有继续采取 非常规手段进行收取诚意金锁定客户； 2、锁定客户可进行诚意升级或锁定房源。 2014年分楼栋执行策略a7、a10 营销难点营销思路执行策略推售货量 1、当蓄客数量达到一定阶段时候，便通知客户开始收诚意金； 2、已缴纳诚意金的客户在正式开盘转认购后，进行礼品赠送（超市提货卡或家 电）。 2014年分楼栋执行策略a7、a10 2014年分楼栋执行策略a5、a6 推售货量营销难点营销思路执行策略 楼栋栋可售套数总总可售建面建面均价总货值总货值 （万） a51541427843506210 a668899144504000 合计计22223269440010210 a5、a6预计推盘时间4-7月，合计推售222套，推售面积2.32万方，均价4400，总货值达 1.02亿元。 营销难点营销思路执行策略推售货量 a6楼王主推大面积段，总价高，去化预计较慢 1、户型：a6主推122-139大户型，总价在50-60万之间，由于总价高会影响去 化速度； 2014年分楼栋执行策略a5、a6 2014年分楼栋执行策略a5、a6 营销难点营销思路执行策略推售货量 主打品质牌、缓慢去化 1、销售a6时要求销售人员认真与客户进行沟通，讲述其楼王品质及户型设计优 点； 2、对开盘期间购买a6楼王客户进行物管费赠送； 3、由于价格抗性大，需要时间缓慢去化。 2014年分楼栋执行策略a5、a6 营销难点营销思路执行策略推售货量 1、制定楼王专属宣传物料凸显其特殊性； 2、针对企业、事业单位高层人士进行拜访，推荐楼王产品； 推售货量营销难点营销思路执行策略 楼栋栋可售套数总总可售建面建面均价总货值总货值 （万） a191789943503436 a21511395145006277 合计计2422185044259713 a1、a2预计推盘时间8-10月，合计推售242套，推售面积2.18万方，均价4425，总货值 达9713万元。 2014年分楼栋执行策略a1、a2 营销难点营销思路执行策略推售货量 开盘时间密集，客户蓄客量不足，周边区域竞争严峻 1、密集开盘：在经过a5、a6的开盘后，进行推售a1、a2的难点在于蓄客量不 足； 2、客户分流：这段时间也应属于其他竞品加推时期，届时其他项目开盘会进一 步消耗本项目已积累客源； 3、传统淡季：a1、a2推售时间处于传统淡季，并且受天气原因影响，客户上访 量不高。 2014年分楼栋执行策略a1、a2 营销难点营销思路执行策略推售货量 线下营销渠道加强，增加蓄客量 1、在a1、a2蓄客期间，每周进行短信发送，释放项目最新信息； 2、对前期已登记但未成交客户进行第二次电话沟通，尽最大可能将这部分客户 “救活”； 3、乡镇巡展加强，将梁平所有大小乡镇进行巡展，确保销售消息释放到所有乡 镇，提升蓄客量。 2014年分楼栋执行策略a1、a2 营销难点营销思路执行策略推售货量 2014年分楼栋执行策略a1、a2 尊敬的客户您好 ，感谢您长期对 梁平花漾城的关 注，现花漾城即 将发售a1、a2栋 ，详情请咨询 * 短信发送 制定短信发放计划，每周五进行一次发 送，释放项目销售信息，保持市场热 度。 营销难点营销思路执行策略推售货量 2014年分楼栋执行策略a1、a2 二次营销 置业顾问每人每天进行电话追踪30组， 深度挖掘前期积累客源，进行精准二次 营销。 营销难点营销思路执行策略推售货量 2014年分楼栋执行策略a1、a2 社区巡展 对旧城区进行“扫街、扫楼”，扩大宣 传范围，提升上客量。 营销难点营销思路执行策略推售货量 2014年分楼栋执行策略a1、a2 竞品截流 对周边竞品进行客户截流，将其客户资 源转化为本项目客户。 营销难点营销思路执行策略推售货量 2014年分楼栋执行策略a1、a2 看房送礼 举行主题为“清凉一夏”的看房送礼活动， 对来访客户进行mini电风扇、印有本项目 logo的t恤赠送，以此噱头吸引客户，提 高上访量。 营销难点营销思路执行策略推售货量 2014年分楼栋执行策略a1、a2 乡镇巡展 在乡镇巡展计划中，加入偏远乡镇，扩大乡 镇巡展范围，增强宣传力度，深度发掘乡镇 客户资源。 2014年分楼栋执行策略a3、a4 推售货量营销难点营销思路执行策略 楼栋栋可售套数总总可售建面建面均价总货值总货值 （万） a390800044503560 a41511395145006277 合计计2412195144759837 a3、a4预计推盘时间11-12月，合计推售241套，推售面积2.19万方，均价4475，总货值 达9837万元。 营销难点营销思路执行策略推售货量 临近收官，最大的难点还是客户量 a3、a4产品在销售上具有优势，唯一担心之处在于经历本项目及其他项目大半 年的开盘后市场已接近饱和，是否还有大量置业者可将本次推量消化。 2014年分楼栋执行策略a3、a4 营销难点营销思路执行策略推售货量 线上线下齐发力，最后的花漾城错过不再有。 1、所有宣传渠道统一释放“大城梦，梦将成”、“a3、a4之后再无花漾城”； 2、在置业顾问接待过程中也始终将“最后的花漾城错过不再有”的理念贯彻到 底； 3、对已成交业主进行短信发送，发起群体效应进行大规模口碑宣传。 2014年分楼栋执行策略a3、a4 营销难点营销思路执行策略推售货量 1、户外、网络、路牌信息统一更换； 2、置业顾问强化培训，关键时刻需保持激情； 3、发动老带新活动，老客户带新客户成交后可获得半年物管费奖励。 2014年分楼栋执行策略a3、a4 营销难点营销思路执行策略推售货量 2014年分楼栋执行策略a3、a4 老带新 举行主题为“与您的朋友做邻居”的老带 新活动，发动花漾城最后一次的老带新活 动。 奖励设置： 老客户可获得物管费半年，新客户无奖励。 2014年整体营销策略 3 l推售计划 l整体营销思路 l营销执行策略 l价格策略 l推广策略 目的 保持项目上升势头 增强购买信心 挤压前期 提升去化 尽量为开发商增加利润 备注：后期价格适当上扬，但给客户的优惠可以适当放大，保证不会降低客户购买热度。 2014年a区价格策略原则上：价格比2013年度上浮2%-5% a区（三批次） 4300 4350 4400 建面4400元/平米 a区（二批次） 4500 a区（四批次） 建面4350元/平米 建面4300元/平米 建面4450元/平米 a区（五批次） 1-3月4-7月8-10月10-12月 2014年a区价格策略随着组团更新，逐渐溢价。 调整一调整一 调整二调整二 调整三调整三 调整四调整四 根据整体市场调整 根据竞品动态调整 根据客户基数调整 根据促销优惠额度调整 2014年价格调整策略与时俱进，适时调整 2014年整体营销策略 3 l推售计划 l整体营销思路 l营销执行策略 l价格策略 l推广策略 a1开盘 阶 段 诉 求 最高品质，超越之作 花漾城a区楼王盛大开盘 去化a1、 a2及尾房 阶段 目标 阶段 安排 项目价值输出， 积累并锁定客户 开盘热炒 8月 10月12月 售房部 搬迁 a5、a6开盘 3月 蓄客期 开盘热销期 线上 线下 户外、报纸、网络、软文、新闻炒作、公交 活动 大城梦，梦将成 最后的花漾城，错过