浐灞区域调研报告59p.pptx

浐灞区域调研报告 一、区域一、区域宏观经济宏观经济 二、区域板块二、区域板块划分划分 三、区域市场情况三、区域市场情况 四四、区域典型项目、区域典型项目 目目 录录 2010年西安市实现gdp3241.49亿元，比上年增长14.5%。 分产业看，第一产业增加值140.06亿元，增长6.9%；第二产 业增加值1409.53亿元，增长18.0%；第三产业增加值 1691.90亿元，增长12.5%。第一产业增加值占国内生产总值 的比重为4.3%，第二产业增加值比重为43.5%，第三产业增 加值比重为52.2%。 西安市gdp连续8年保持两位数增长，2010年达到3241亿元，全市经济继续朝着宏观调控的预期方 向发展，并推动房地产进入快速发展阶段 2010年，西安的人均gdp5790美元（按人民币兑美元汇 率6.77换算），市场经济作用活跃。房地产发展阶段与人均 gdp关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均gdp决 定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 人均gdp达5790 美元正处于房地产快速发展阶段。 经济环境/gdp及人均gdp 资料来源：西安统计局网站 2010年，全市固定资产投资和房地产投资额持续增长，但增幅回落，表明投资结构、供 求关系正趋于合理，为2011-2012年提供健康发展的保障 经济环经济环 境/固定资产资产 投资资及房地产产投资资 u2010年全社会固定资产投资3250.56亿元，比上年增长30.0%，扣除价格因素，实际增长25.2%； u2010年房地产开发投资842.34亿元，增长21.0%。 资料来源：西安统计局网站 “十一五”期间，西安市人均住宅建筑面积达到28.4平方米，依据“十二五”规划，人均建筑面积将 达到35.96平方米，规划导向亦将刺激房地产业不断发展 经济环经济环 境/住宅建设设与房地产业发产业发 展 u西安市住宅建设与房地产业发展“十二五”规划目标：以西安市 建成区已有城镇人口总量和现有居住水平为基础，根据西安市城市 总体规划和土地利用总体规划，依据市场需求预测结果，确定2011 至2015年西安市住房建设总量为9778.15万平方米，其中90平米以 下住宅占到住宅供应总量的70%。“十二五”期末，人均建筑面积 为35.96平方米。 u“十一五”期间，西安市居民住房条件有了很大改善，2005年底 西安市人均住宅建筑面积为21.81平米，到2009年底，西安市人均住 宅建筑面积达到28.4平方米。 “十一五”期间，西安市城市居民生 活配套设施也得到很大的改善。 资料来源：西安住建局网站 u西安人均可支配收入近六年连年保持两位数增长； u全年社会消费品零售总额1611.04亿元，比上年增长 18.9%，扣除价格因素，实际增长15.8%。 2010年西安人均可支配收入达到22244元，市民消费力持续增强，对价格的可承受力增加 经济环境/人均可支配收入及居民消费 资料来源：西安统计局网站 西安市外来置业人群 来自延安、榆林的陕北购房者； 西北其它城市置业者； 一线城市陕西籍置业者； 留在西安的高校毕业生； 未来持续的外来人口置业动因 北上广深等沿海发达城市与西安的房价差距持续 存在； 西安作为关中-天水城市群的核心城市的地位不会 改变； 西安对就业人群的吸引力在增强； 相比于其他二线城市，西安的房价仍处于低位，区域中心的地位及价格洼地优势将吸引外 埠开发商和置业者持续进入 经济环经济环 境/外来置业业与投资资 浐灞生态区为西安最大规模的原生态资源聚集区，总面积达到129平方公里 u 浐灞生态区核心区域浐灞中心区域总面积 50平方公里； u 浐灞生态区北翼总面积34平方公里； u 浐灞生态区南翼总面积25平方公里； u 浐灞生态区东南翼总面积18.3平方公里 资源禀赋 以浐灞两河资源为核心，大面积绿地规划与湿地资源，原生态自然资源极其丰富 u 浐灞两河：“八水绕长安” 中的著名“二水”，西安城 市稀缺的自然河流水系，水 面宽广，水质优良； u 绿地规划：生态区规划人均 公共绿地面积为28.8平方米 ，绿化率达到47.69%，城市 公共绿地面积为1584.15公 顷； u 生态湿地公园：广运潭生态 景观区、灞河入渭口湿地公 园保护区； u 区域内拥有多处天然湖泊和 绿地。 资源禀赋 广运潭生态治理工程 我国北方地区罕有的集生态湿 地保护河道景观、动态旅游、 游览观光等为一体的生态景观 公园； 桃花潭生态治理工程 项目规划1000多亩，其中水面 860亩，建成后将成为我市独 具岛屿风情的高尚商务休闲、 旅游度假场所； 大水大绿工程 新增水面6500亩，累计形成水 面15000亩，完成绿化面积 4000亩。 广运潭、桃花潭、大水大绿等重点工程的规划建设必将进一步确立区域生态资源优势 绿化系统规划图 广运潭生态治理工程 桃花潭生态治理工程 资源禀赋 浐灞区域的生态资源对于整个西安极度稀缺，生态价值与意义之于城市举足轻重 浐灞生态区和西安城市核心区距离在半小时内，其价值更见突出。 派风机构经理张先生 生态环境是一个城市软性竞争力的最重要指标之一。 西北建工学院经济学孙教授 西安本身的自然生态环境不是太好，在这样的城市里，浐灞生态区的价值犹显珍 贵。 金地聂总 地理位置 位于关中平原中部偏南，我国西北区域最大的城市。 自然环境 古代有“八水绕长安的盛景”，现今“八水”仅剩浐灞两河，是城市最为稀缺的生 态资源，起到“城市绿肺”的功效。 西安的城市环境 浐灞的生态价值 资源禀赋 一、区域一、区域宏观经济宏观经济 二、区域板块二、区域板块划分划分 三、区域市场情况三、区域市场情况 四四、区域典型项目、区域典型项目 区域定位：属于政府推动的以生态资源为核心的城市新区 区位 城市东北方位； 交通 区内主干路网已形成，与主城区的交通时间在半小时内 ；距西安市中心10公里，距西安咸阳国际机场30公里； 区域定位 以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、 会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中 心。 城市边缘边缘 生态态新区关键词： 区域定位 区域规划：“四区四带”，分三期推进 功能体现为“四区四带” 四区：新型城区、生态区、景观区、商务区 四带：生态带、景观带、旅游带、经济带 三期推进 p 一期重点建设包括浐河、灞河城市段综合治理 和以浐灞三角洲为核心的50平方公里中心区 p 二期重点建设“两塬夹一川”的南区（杜陵 塬、白鹿塬夹浐河川道地区约10平方公里），从 2008年起到2015年基本建成 p 三期重点建设绕城高速以北的北区和浐灞河沿 河经济带 区域规规划 功能定位：建设成为城市型的生态区、生态化的新市区 新型城区生态区 商务区 景观区 在未来5年内，浐灞将逐步印证都市生态区的发展规律，最终成为一个功能复合的第三代新城； 兼具都市、生态、人文三大属性，浐灞以高起点的规划优势成为西安最宜居的生态新城。 预计到2020年，人口将达到55万，基本建成集生态、会展、商务、休闲、文化、居住等功能为一体的新城区， 从而使浐 灞生态区成为生态环境优美，人与自然和谐，“宜居宜创业”的西安第三代新城。 区域功能定位 浐灞生态区 产业发展规划：浐灞生态区内形成六大发展板块 生态经济 总部经济 休闲经济 循环经济 会展经济 总部商务经济 商贸产业 生态旅游休闲业 金融业 文化教育培训产业 到2010年，依托欧亚论坛，争取23家文 化、旅游及区域发展论坛入驻生态区；充分挖 掘广运潭与古丝绸之路的内在联系，为引进丝 绸之路博览会等创造条件。 规划到“十一五”期末，完成浐灞行政中心一 期建设，构建浐灞行政商务中心，积极引进企 业入住生态区。争取陕西艺术博物馆等文化场 馆在行政商务中心的建设。 “十一五”期末，形成以大型连锁企业为骨干 ，以多种专业店、专卖店、连锁超市、连锁便 民店为网络，各种新型营销方式共同发展的多 层次、多业态、布局合理、行业配套的现代化 商业格局. 初步形成欧亚论坛、广运潭、米家崖等旅游板 块和灞河滨水休憩旅游带；建成欧亚论坛会议 中心等星级酒店和广运波庄等特色旅游接待设 施；开工建设丝路起点广场、丝路国际城等特 色旅游景点。 “十一五”期间，浐灞生态区将完善基础设 施，创造条件引进外资银行和其他金融机构 到浐灞生态区开办分支机构 “十一五”期间，生态区将加快基础设施建 设，大力引进文化教育培训机构，在浐灞生 态区开展文化教育培训活动。 区域产业发产业发 展规规 划 在以资源为导向的价值梯度下，将浐灞区域划分 为三大板块： 灞河沿岸板块灞河沿岸板块 浐河沿线板块浐河沿线板块 雁鸣湖板块雁鸣湖板块 生态资源价值第一层级 u价值体现：灞河一线景观、生态低密高端住区 u代表项目：普华浅水湾、香江湾、振业泊墅、浐灞半岛 生态资源价值第二层级 u价值体现：雁鸣湖区强势景观、适宜城市距离 u代表项目：暖山西安、绿地国际生态城 生态资源价值第三层级 u价值体现：城市资源价值、便利交通及生活尺度 u代表项目：御锦城、水岸东方、沁水新城、龙湖弗莱 明戈、恒大绿洲、国际幸福城 板块块划分 浐浐河沿岸板块块 城市资源 u城市距离距离东二环仅4.2公里，距离配套齐全的东郊传统居住区仅 1.5-2公里左右； u交通条件道路通达性良好，公交系统发达，浐河东路的建成通车以及 2013年9月地铁1号线开通后，城市价值会进一步放大； u城市配套周边各种生活配套齐全。 该板块开发最早，生态价值相对薄弱，更多依附于城市资源，目前以高层、小高层产品为主，均价6400元/ 项目名称 恒大 绿洲 沁水 新城 水岸 东方 龙湖 弗莱明戈 御锦城 国际 幸福城 项目地址 咸宁东路 与浐河西 岸滨河路 交界处 长乐东路 2号 浐河以东 长乐路与 咸宁路之 间 东临浐河， 北接沁水新 城，南临恒 大绿洲 南接长乐 路，西临 浐河，北 临华清路 纺南路与半 引路什字 占地面积390亩400亩1200亩818亩2000亩785亩 总建面68万 40万160万130万300万100万 产品形式 高层、小 高层 高层、小 高层、别 墅 高层、小 高层 花园洋房 高层、小 高层、别 墅 高层、小高 层 主力户型 73-131 91-164 83-178127-22086-14675-114 均价 （元/） 660068006300 高层6000 别墅9000 灞河沿岸板块块 uu产品优势产品优势板块内将有约300万平米的低密度产品集中入市， 形成前所未有的低密居住氛围； uu资源优势资源优势拥有灞河不可再生生态水景资源，世园会、广运 潭等稀缺资源，灞河生态公园的开放将进一步放大生态景观价值。 该板块因世园会开始发力，在灞河、广运潭、滨河公园等多种强势景观资源的支撑下，高端低密物业集中涌 现，将成区域最高端的生态居住区，目前洋房均价10000元/，别墅均价20000元/ 项目名称普华浅水湾浐灞半岛振业泊墅香江湾 项目地址灞河公园西邻 东湖路与浐河交 汇处 滨河东路以 东、北二环 东延伸线以 南 东三环立交 与灞柳西路 交汇处沿灞 河向东200 米 占地面积480亩3854亩700亩2552亩 总建面64万310万29万 一期66万 产品形式 洋房、高层、 小高层 高层、小高层、 别墅 高层、别墅 一期花园洋 房 主力户型90-178 96-145120-265 93-260 均价 （元/） 高层6000 花园洋房 10000 高层6500 别墅15000- 25000 8000 雁鸣湖板块 拥有雁鸣湖稀缺生态资源，但目前板块内项目少，尚属陌生区域，绿地国际生态城为板块内的领跑者， 别墅价格达到30000元/ uu强势景观优势强势景观优势雁鸣湖区共有大小5个湖，属于浐灞湿地 公园的一部分，景观资源十分强势； uu高端带动优势高端带动优势雁鸣湖板块距离曲江高端板块车程仅10 分钟左右，未来将成为承接曲江挤压外溢客户的第一层； uu城市距离优势城市距离优势沿三环从高新到达雁鸣湖板块车程仅25- 30分钟，未来将承接大量高新的高端外溢客户。 项目名称暖山西安绿地国际生态城 项目地址 咸宁东路与浐河西路交 汇处 雁鸣湖北侧，浐河上游西岸 占地面积116亩4000亩 总建面29万 200万 产品形式高层别墅、洋房、小高层 主力户型97-150 343-404（别墅） 均价（元/）700025000-30000 2011年世园会、欧亚论坛、滨河公园开放等事件可将区域生态价值达到巅峰，浐灞区域将逐渐回归资源导向 2007年2010年2008年2009年2011年 区域未来发发展趋势趋势 举办世园会灞桥滨河公园开放 区域生态价值及影响力曲线 2011年11月 举办欧亚论坛 u举办时间：从2005年开始每2年一次，西安 是欧亚论坛的永久会址； u对区域的意义：区域高端生态形象将持续被 放大，不仅在西安、浐灞在全国的影响力和 认知度都将大幅提升。 u开放时间：2010年五一开放； u景观规划：总长约4.5公里，总规划面 积约2.85平方公里，两岸约50米范围 内为滨河公园。其中两岸绿地公园面 积约630亩、河道面积约3600亩。 u西安第一家开放式滨河生态公园，区 域生态价值将得到进一步提升。 u时间：2011年4月11日10月11日，为 期半年； u地点：西安浐灞生态区广运潭，背景面 积约13平方公里； u主题：天人长安创意自然城市与自 然和谐共生； u届时将有百余国内外城市参展，预计接 待游客约1000万人次，浐灞区域的生态 价值及影响力将极致放大。 一、区域一、区域宏观经济宏观经济 二、区域板块二、区域板块划分划分 三、区域市场情况三、区域市场情况 四四、区域典型项目、区域典型项目 新寺商圈 以半坡转盘为中心主 要半坡国际的统一招 商营运的商业综合体 纺织城商圈 以城东客运站为核心 的康复路批发中心、 江浩商城 贝斯特物流 灞桥区今后的两个中心发展地带 是新寺商业圈和纺织城商业圈，将建 设集购物、餐饮娱乐等于一体的商贸 产业带、潮流商业圈。 其中，新寺商圈商业主要集中以 城东客运站、地铁一号线（新寺站） 为核心辐射。而纺织城商圈未来则是 以高新技术、商贸物流、交通运输、 文化创意产业以及旅游业等为主导产 业的综合型园区。大型棉纺织厂工人 为其主要消费群体。 经开区 西高新 曲江 大东郊 内城核 心 西郊 商业市场分析 区域整个商业氛围发展前景可观 纵观整个西安市商圈，城东区域 目前仅有以长乐路为中心的中低端批 发为主的商圈。中高端的商业目前是 空白区域。 项目地块所在地周围目前未形成 成熟商业氛围，目前已有商业主要为 项目周边一层门面房及独立社区步行 街为主的社区配套型商业。 随着城东客运站、贝斯特物流的 相继的开放运营，以高端商业世纪金 花、万达以及华润万家的入驻，将会 带动整个片区的商业层次，将建设集 物流、购物、餐饮娱乐等于一体的商 贸产业带。 新寺商圈 纺织城商圈 9 6 7 8 唐都医院 城东客运站 华润万家（未） 江浩商城（未） 金盛乐购 世爵百货（未 ） 鹿塬街综合批 发市场 2 3 贝斯特物流（未） 世纪金花（未 ） 万达（未） 4 康复路批发（未 ） 5 1 商业市场分析 区域商圈未来以中高端商业为主 环境：灞河湿地生态公园、世园会 商圈：新寺商圈与纺织城商圈交汇处 交通：地铁一号线、城东客运站 商业：康复路批发商城、江浩商城、 贝斯特物流、建材一条街、万达、世 纪金花、华润万家 医疗：唐都医院 教育：铁一中分校 1 3 4 5 易合坊 东城新一家 高科绿水东城 浐灞新城 城东客 运站 2 金海湾 6 半坡国际广场 区域项目商业开发模式均为商住结合，暂无集中式单体商业项目 商业市场分析 商业市场/竞品项目 品牌 西安市宏峰实业 有限公司 项目 规划 占地面积 50692 建筑面积 306160 商业 部分 80000 铺位面积- 售价-租金- 商业 规划 集中式商业 商业 定位 针对中高档消费时尚购物人群 营销 手段 围墙广告、公交车体广告、派单 销售 状况 浙江商会统一招商，现不外售不租赁 分析 交通枢纽半坡立交，地铁一号线即将开通 位于浐灞、纺织城、轻工三大商圈的汇聚 点。 半坡国际广场 商业市场/竞品项目东城新一家 品牌 陕西东城新一家 置业有限公司 项目 规划 占地面积 106666 建筑面积 640000 商业 部分 50000铺位面积 1期：120- 190 3期：187 售价 15000-19000元/ 租金- 商业 规划 住宅、精装公寓、酒店的商业综合体 商业 定位 针对中高档消费时尚购物人群 营销 手段 营销中心围墙广告、网络、派单 销售 状况 一期已售罄、三期13年6月开始销售 分析 占据优越的交通资源，紧邻城东客运站、地 铁一号线。自身资源优势，酒店公寓商业一 应俱全。 品牌 西安高科东城置 业有限公司 项目 规划 占地面积 169418 建筑面积 700000 商业 部分 60000铺位面积150-300 售价 11000-13000元/ 租金- 商业 规划 住宅、沿街的商业、独立商业（800/栋） 商业 定位 针对中高档消费购物人群 餐饮、娱乐、休闲、购物 营销 手段 营销中心围墙广告、灯杆旗广告、派单 销售 状况 一期售罄，目前二期在售200-300 分析 相对来说交通稍微偏僻，但是独立商业是一 个亮点，自身形成商业群。 商业市场/竞品项目高科绿水东城 商业市场/竞品项目浐灞新城 品牌 陕西天诚新开置 业有限公司开发 项目 规划 占地面积 370亩 建筑面积 700000 商业 部分 -铺位面积27-195 售价均价16000元/租金135元/ 商业 规划 5万华润万家，共5层，业态形式包括餐 饮、娱乐、百货、超市于一体 沿街的商铺、以及一栋3层独立商业 面积2400 商业 定位 针对社区（2万居住人口）的 餐饮、百货、建材等 营销 手段 派单 销售 状况 目前在售40-195 分析 地段交通较优，商业消费力主要来源于社区 内部居住人群。 商业市场/竞品项目金海湾 品牌 西安市灞桥区城 镇建设开发公司 项目 规划 占地面积 35333 建筑面积 230000 商业 部分 60000 铺位面积- 售价-租金- 商业 规划 4层商业裙楼 商业 定位 涵盖大型超市、百货、影院、美食街、ktv 、健身房、茶艺、咖啡、银行等的综合体 营销 手段 营销中心围墙广告、派单 销售 状况 目前尚未开始销售 分析 交通资源优越，紧邻城东客运站、地铁一号 线。整个项目属于城改项目。 项目名称项目 规划 总占地商业 部分 商业 规划 铺位 面积 销售 状况 营销 手段 总建面 半坡国际广场506928万 沿街商业-浙江商会 集中招商 围墙、公交 车体、派单 306160 东城新一家 106666 5万商业综合体1期120-190 3期187 13年6月开始销 售三期 围墙、网 络、派单 640000 高科绿水东城1694186万沿街商业 独立商业 150-300 在售200-300 围墙、灯杆 旗、派单 700000 浐灞新城246667-沿街商业27-195在售40-195 派单 700000 金海湾353336万 4层商业裙楼-未开始销售围墙、派单 广告 230000 易合坊13340010万 沿街商业200-300未开始销售围墙广告 800000 典型项目商业是以底商以及社区步行街为主。商铺面积重叠性高，目前商业业态规划尚不明确，销售也尚未 形成激烈竞争格局。营销推广方式相似，派单是该区域的营销推广手段之一。 典型商业项目一览表 1、目前，区域内商圈正在逐渐形成，大多数项目商业运营正处于起步阶段，商业前景可观。 2、区域内商业开发类型以沿街商业和社区服务型商业为主，部分项目商业不对外销售，仅集中招商或用于村民 安置； 3、集中式独立商业较少，目前确定体量的仅有华润万家（5万），其余主题商业，例如世纪金花宜品生活、万 达、沃尔玛、奥斯卡以及康复路批发中心和江浩商城等都未明确具体体量和开发周期。 综上所述，就典型项目已知数据分析，商业开发具有一定的市场机会，但是具体开发的商业模式以 及业态应根据后期跟踪周边主题商业的具体信息最终确定。 区域商业调研小结： p 第一梯次：高端物业 u 绿地国际生态城 u 龙湖香醍社区 p 第二梯次：中高端物业 u 普华浅水湾 u 香江湾 u 浐灞半岛 p 第三梯次：中端物业 u 利君未来城 u 浐灞新天地 u 荣德棕榈阳光 绿地国际生态城 普华浅水湾 浐灞新天地 荣德棕榈阳光 利君未来城 龙湖香醍漫步 香江湾 浐灞半岛 高端物业 中高端物业 中端物业 浐灞周边开发项目众多，按照价格、规模、物业 配套等因素进行分析，已经形成以河流为原点不 断向周边发展且越靠近河项目定位就越高，大至 可分为三个梯次。 住宅市场分析 p 区域竞品项目可按其物业类型划分为三个层次。 1.别墅（绿地国际生态城、龙湖香醍社区） 2.花园洋房（普华浅水湾、香江湾、浐灞半岛） 3.高层（利君未来城、浐灞新天地、荣德棕榈阳光） 绿地国际生态城普华浅水湾 浐灞一号浐灞半岛 利君未来城、浐灞新地、 荣德棕榈阳光 普华浅水湾、 香江湾、 浐灞半岛 绿地国际生态城 龙湖香醍社区 区域住宅市场层次化分 竞品名称单价（元/）总价（万）客户群体 绿地国际生态城高层 6000 别墅 15000-3000054-106 p大城北大城东客户 p全市部分投资客 p省内外购房群体 龙湖香醍社区小高层 610052-103 浐灞半岛高层 5500 别墅 2300052-80 p区域结婚青年 p较高工薪阶层 p区域年轻公务员 p中小生意阶层 p区域企事业员工 p省内外购房群体 普华浅水湾高层 600054-108 香江湾高层 预计500045-62 荣德棕榈阳光高层 570050-80 p 经开区部分单位员工 p 周边专业市场个体户 p 西航集团居民及员工 p 省内外购房群体 p 东二环和北三环沿线群 体 利君未来城高层 510037-64 浐灞新天地高层 468018-67 每个梯次的项目依据总价范围的差异，针对不同客群 住宅市场/竞品项目 竞品名称规模（亩）容积率物业类型户型区间 绿地国际生态城40001.5高层 别墅90-177 龙湖香醍社区7512.4高层 别墅 花园洋房85-170 浐灞半岛38542.02高层 小高层96-146 普华浅水湾4802.61高层 小高层 花园洋房90-180 香江湾10002.2高层 写字楼 小高层90-125 荣德棕榈阳光1523.5高层 小高层88-140 利君未来城10003.5高层 别墅73-126 浐灞新天地10803.58高层40-145 住宅市场/竞品项目 从经济技术指标来看，本项目容积率偏高，在区域内位于中端物业层次 客户特征：未来随项目认知度提升区域发展复兴，客户结构逐渐上移，实现客户扩容 看重区域前景群体（首置首 改、多改、上层财富人士） p有车一族或弹性工作人群 p追求生活品质和细节 p有一定投资意识 p知识层面较高，有比较独立的见 解，一般不太会受别人左右 p购买力较高，但属 于项目的远期客户 ，随着区域发展兑 现，先期吸引较困 难 p大城北大城东客户 p全市部分投资客 p北城产业中高层 p北城公务员 p省内外购房群体 看中性价比的群体（首置首 改、多改） p有一定的知识文化背景 p追求居住品质、高性价比 p讲求实用； p跟随型客户； p购买能力相对有限； p购买力属于中等水 平，主流总价区间 在40万左右，即单 价承受大致在4500 元/平米 p区域结婚青年 p较高工薪阶层 p区域年轻公务员 p中小生意阶层 p区域企事业员工 p省内外购房群体 区域就近群体（首置首改） p对本区域整体较熟悉 p不存在区域抗性 p看重生活配套、社区环境 p年龄层面分布较宽 p对于总价有较为明显的接受上限 p购买力相对分散， 项目应尽量通过产 品梯度抓住30-60 万的客户群体，单 价承受在4400- 4800元/ p经开区部分单位员工 p周边专业市场个体户 p西航集团居民及员工 p省内外购房群体 p东二环和北三环沿线群体 住宅市场/竞品项目 一、区域一、区域宏观经济宏观经济 二、区域板块二、区域板块划分划分 三、区域市场情况三、区域市场情况 四四、区域典型项目、区域典型项目 临近一河一湖，以大规模湿地公园住宅区生活理念形成竞争力 开发商上海绿地集团 地址浐灞浐灞生态区浐河西岸 规模(m2)占地255亩,总建筑面积51万平米 开发分期首期开发一、二期，共占地315亩，建面43万平米 容积率2.25 物业类型高层、别墅、商业 配套设施幼儿园、小学、水景园林、商业街、百货超市 主题诉求别墅区高尚住宅 入市时间2011年4月面市 主力户型82m2两房、106-124m2三房 在售均价6000元/ 主力客群城市企业高管以及年轻白领、公务员 浐灞新天地 普华浅水湾 绿地国 际生态城 典型项目分析/ 绿地国际生态城二期 产品规划：别墅、高层设置满足不同客户需求，沿河景观呈现错落排布，最大化 利用景观资源，以强有力的产品拔高了项目形象高度 p 产品类型： 项目规划的物业类型利用别墅 提高形象、利用高层聚拢人气 回流资金的通过多元化产品搭 配，满足不同客户需求，拓宽 了客户层面。 p 规划布局： 沿浐河景观带呈现东低西高的 楼宇布局，使得每个区域都能 直接面对浐河景观带最大价值 的利用了周边的景观资源。 开发时序：首期以高价值的别墅产品面世树立市场形象抢占市场高价值，后期推出高层产 品，博取更高价值利润 p首期：以别墅产品面世，抢占本区房 地产市场的最高价值，拔高项目地位 ，树立地标形象，为后期产品销售 p二期：随着项目的市场认知提高，三 期推出价值较低的高层，回笼资金。 一期（别墅） 二期（高层） 注：本项目总占地4000余亩，本期产品 为总项目的二期，在开发目的上属于树立 区域形象阶段，以合理的规划，高性价比 的产品，建立市场口碑。 去化：低总价、高性价比的80-100 的中小户型热销，120以上的大户型滞销，目前价格 4000元/ p 目前价格6000元/，与首期2011年6月开盘的 6500元/相比，价格降幅为8.3%，价格稍有下降 。 p 定价策略采用高开低走，随着相关政策的出台此价 格可能还会有下降的空间。 项目名称热销户型(m2)滞销户型(m2 )销售情况描述滞销、热销原因分析 国际生态城 两房:82-86三房:124m2 一期别墅项目售罄，二期在售四栋高层其中以90 两房与164平米三房较为畅销。 品牌实力加上前期形象定位准确使得别墅一 经推出即售罄 高层产品遇到宏观调控为主要滞销原因 目前二期在售高层户型配比 两房（）三房（） 8890164171 5、8、9、10# 套数 3723713333 合计套数74366 套比45.9%45.8%4.1%4.1% 总价(万元)52.85498.4102.6 43 客户：别墅客户主要为企业高管，陕北老板以及政府高层等高收入人群；高层产品对准年 轻社会精英以及周边中等收入企事业单位中层 项目客户构成购房目的客户职业特征 国际生态 城 主要来城 东区 自住为主 国企高管、老 板、城市白领 国际生态城客户分析 p由于周边自然环境优势明显吸引了众多的中年企业高管以及陕北老板 p年轻的白领、公务员追求大盘以及品牌效应。 p 其它客户是来自城市东周边县城临潼、渭南的客户。 个案分析小结： 利君未来城、浐灞新天 地、荣德棕榈阳光 普华浅水湾、香江湾、 浐灞半岛 绿地国际生态城 龙湖香醍社区 u从营造主题来看：以大规模湿地公园 住宅区生活理念为主题形成竞争力 u从产品来看：别墅、高层设置满足不 同客户需求， u从规划布局来看：错落排布，最大化 利用景观资源，以强有力的产品拔高 了项目形象高度 u从开发时序来看：首期以高价值的别 墅产品面世树立市场形象抢占市场高 价值，后期推出高层产品，博取更高 价值利润 u从客户来看：由于周边自然环境优势 明显吸引了众多的中年企业高管以及 陕北老板 第一层次 水景洋房，生态养老地产项目 开发商普华（西安）房地产开发有限公司 地址浐灞灞桥区公园南路9号（灞河公园西邻） 规模(m2)总见面64万 开发分期共分四期销售 容积率2.6 物业类型高层、小高层、洋房 配套设施铁一中分校 主题诉求项目凭借优越的自然景观资源旨在打造世界级湾区物业 入市时间2010-03-07 主力户型二居87-114三居110-140 四居160-180 在售均价6200-12000元/ 主力客群城东客户占据65%，其他区客户35% 浐灞新天地 普华浅水湾 绿地国 际生态城 典型项目分析/ 普华浅水湾 产品规划：以多元化产品设置满足不同客户需求，沿灞河景观带呈现南低北高的错落式排 布，最大化的利用了景观资源，以强有力的产品树立了项目形象高度 p 产品类型： u 项目规划的物业类型花园洋房、小 高层、高层，多元化产品搭配，可 以满足不同客户需求，拓宽了客户 层面。 p 规划布局： u 社区建筑呈错落式行列排布，节奏 鲜明；临河部分高层通过南偏东25 度设计，让视野范围最大化，更大 限度的迎合了灞河湿地公园的景观 方向，充分获得无遮挡的优势景观 带来的视觉享受，展现了湾区物业 的最大河景资源价值； 高层 高层 花园洋房 小高层 配套：项目凭借优越的自然景观资源旨在打造世界级湾区物业 教育配套 p 配套设施： u 教育： 铁一中、 u 交通：237、301、903、907、508、 240 u 购物：沃尔玛、爱家、晶众家乐、华润万 家、 u 餐饮：凯宾斯基酒店、香格里拉金花饭 店、建国饭店 u 娱乐：红叶影城、超越健身 铁一中 开发时序：首期高性价比产品入市，树立市场口碑，回笼资金，有序开发，价格逐步走高 ，后期推售最高价值别墅产品，博取更高价值利润 p首期：主推花园洋房、小高层和高层 p二期：推出一栋景观价值最高的高层 ，主要推货以高层为主 p三期：随着项目的市场认知提高，三 期推出价值较高的高层，树立品脾形 象。 p四期：市场价格逐步提升，推出最高 价值的洋房和高层，树立项目的高端 形象，实现利润最大化。 1# 20# 21# 16# 17# 9# 2# 12# 4# 6# 13# 3# 7# 5# 10# 15# 11# 8# 18# 14# 22# 24# 23# 19# 已售罄产品 热销中产品 接受咨询产品 未售产品 去化：低总价、高性价比的87-114 的中小户型热销，120以上的大户型滞销，目前起价 5480元/ 目前二期在售住宅户型配比 p现阶段5480元/起，一次性付款享92折，按揭付款享96折 p定价策略采用低开高走，随着市场发展成熟，价格整体逐步 走高。 项目名称热销户型(m2)滞销户型(m2 )销售情况描述滞销、热销原因分析 普华潜水湾二居87-114四居160-180 普华浅水湾现阶段推出160-260珍藏花园洋房 低总价、高性价比，三房总价相对较高，去 货速度慢 两房三房四房 87-114110-140160-180 面积84.98118、128170 合计套数75145205 套比30%35%35% 总价(万)5166-8496-108 p小高层17#：面积165、165平米，1梯2户，18层； p洋房3#：面积140、270平米，1梯2户，6层 50 客户：中年的国企中高层为主力客户来源，其置业目的多是为退休养老为主，其次有来源于 纺织城客户习惯于城东的生活 p主力客群：中年国企中层 客群描述：有着较高的文化水平，追求舒适的生活，拥有较高的经济收入 p次主力客群：三环周边的国企职工 客群描述：长年的城东生活，看好未来本区的发展 项目客户构成购房目的客户职业特征 普华浅 水湾 国企中层自主为主中年的国企职员 51 个案分析小结： 利君未来城、浐灞新天 地、荣德棕榈阳光 普华浅水湾、香江湾、 浐灞半岛 绿地国际生态城 龙湖香醍社区 u从营造主题来看：以水景洋房，生态养老地产 为主题，凭借优越的自然景观资源旨在打造世 界级湾区物业 ； u从产品来看：花园洋房、小高层、高层、多元 化产品设置满足不同客户需求； u从规划布局来看：错落式排布最大化利用景观 资源，以强有力的产品树立了项目形象高度； u从开发时序来看：首期高性价比产品入市，树 立市场口碑，回笼资金，有序开发，价格逐步 走高，后期推售最高价值别墅产品，博取更高 价值利润； u从客户来看：中年的国企中高层为主力客户来 源，其置业目的多是为退休养老为主，其次有 来源于纺织城客户习惯于城东的生活； 第二层次 开发商西安赵村置业 地址浐灞广运潭大道与欧亚大道交汇处 规模占地1080亩,总建筑面积230万平米,其中商业配套30万平米 开发分期分4期开发，第四期为安置区 物业类型住宅、商业、酒店、写字楼 配套设施星级酒店、幼儿园、商铺、超市 主题诉求区域地标级城市综合体 入市时间2011年5月 主力户型90两房，110三房 在售均价 (元/m2) 4500元/平米 主力客群周边城改村民 千亩大盘地标级城市综合体建筑群 浐灞新天地 普华浅水湾 绿地国 际生态城 典型项目分析/浐灞新天地 产品规划：产品线多元复合，物业涵盖高层、公寓、soho办公等，拓宽了客户的覆盖面， 产品沿社区商业街布局弥补了周边稀有的生活配套 p 浐灞新天地的规划特征