2012桤泉项目市场研究及产品定位分析报告92p.pptx

崇州崇州桤泉桤泉 桤木河生态旅游文化养生度假区桤木河生态旅游文化养生度假区 成都广御房地产营销策划代理有限公司成都广御房地产营销策划代理有限公司 20122012年年1212月月2828日日 项目市场研究及产品定项目市场研究及产品定 位分析报告位分析报告 项目市场研究及产品定项目市场研究及产品定 位分析报告位分析报告 前言 本项目位于崇州市桤泉镇生态农业产业园区内，距离成都市区40分钟车程， 项目所在位置的社会认知度相对较低，区域配套还未完善，如何吸引客户群眼球？成 为贯穿本案的重中之重。 本项目在崇州政府大力打造生态种植和旅游的大环境下孕育而生。我们对于整个 项目的操盘思路自然延续生态二字的同时，融入道家养生文化因子，实现生态与 文化的有机融合。 作为地产项目所包含的生态囊括非常的广泛，其中：绿化（氧吧）、广场（运动）、水系（养心）和膳 食（健康）这些词汇无不影响着高端人群对生活品质高低的判断，而我们项目所打造的核心也绝对离不开以上要 素。在当今经济大环境下，青壮年阶段的人群为了缓解工作和生活带来的压力，减缓亚健康状态；中老年人为了 延年益寿都在不同程度注重养身、养心和膳食，为的就是健康生活。为了这一目标，他们可以把空余时间放在环 境幽静的郊外，可以长期居住农庄、山野。低密度的地产项目现在屈指可数，价格也同样令大多向往生态居家环 境的客户群体望而止步，遗憾弥漫在城市中大多数人群的心中。本案项目业态定位的基本目标，就是为了填 补这一市场空白、化去心中那一丝丝遗憾！ 核 心 视 点 二、产品实施建议 一、市场研究 1、大市场环境：成都休闲度假旅游市场 2、目标细分：客户资源分析 3、相关案例：代表个案剖析 1、养生产品专项研究 三、附件：专项分析 2、养老产品专项研究 part 1 市场研究 市场环境：大成都休闲度假旅游市场 目标细分：客户资源分析 相关案例：代表性个案剖析 大成都休闲度假市场评析 天下休闲看成都 少不入川，成都是西部当之无愧 的休闲之都，在中国的休闲版图 上也有无可替代的地位，正走在 成为国际化“休闲之都” 的路上， 发展休闲产业优势鲜明，其魅力 将惊艳于世；成都作为天府之国 的首府,历史上便有享受生活， 偏好休闲的传统，有可追溯 3000年的古蜀文明以及融汇古 今的休闲文化；秉承了先人的休 闲遗风，成都城市“休闲”气息极 为浓厚，从“天下茶馆数成都”到 成都被命名为“农家乐发源地”， 休闲理念以及普遍参与成为人们 的共识。 大成都休闲度假市场评析 先天的休闲资源禀赋 稀缺的自然生态：山清水秀，一马 平川，气候怡人，旅游资源丰富， 生态环境优良；丰富的人文绿洲： 都江堰，青城山，三星堆，金沙遗 址，武侯祠，杜甫草堂，文殊院， 宽窄巷子，大慈寺，望江公园，大 熊猫繁殖基地成都自古就有“ 扬一益二”、“天府之国”、“锦官城” 的美誉，地处神秘的北纬30线， 是旅游休闲者们追逐的热点。西部 的旅游枢纽：成都是通往中国西部 必经的旅游中转地，透过这里，可 以一览中国西部神秘风光，神奇九 寨、香格里拉、峨眉山、三星堆、 金沙遗址以及世界屋脊西藏，都将 进入旅游者的视野。 大成都休闲度假市场评析 主题特色 主题特色代表项目主要特征 自然山水青城山、峨眉山“风景区+度假地产”，资源条件决定了青城山的产品只能卖 生态、卖资源，以吸引养老度假客户群为主。 主题公园国色天乡、华侨城、 南湖国际社区 “主题公园配套商业高端住宅”，开辟了城市化与休闲 化相结合的方式，具备规模性、稀缺性、投资过大不易复 制、辐射区域广、覆盖人群大，但生命周期不长，开发商 不仅仅是在靠开发赚钱，而是靠模式发展。 人文古城芙蓉古城“古城开发+高端住宅”，中国中式别墅的发源地，引领了中 国中式别墅开发潮流，但商业氛围营造、人气聚集周期过 程较长。 特色古镇平乐古镇：上河郡 街子古镇：栖镇 洛带古镇：博客小镇 依托古镇，打造文旅地产（涵盖特色商街、精品酒店、酒 店式公寓等），营造古镇生活方式。藉古镇的溢出效应， 为项目注入生命力。但此类项目难以摆脱“周末效应”与“节 假日效应”的制约，即周末与节假日人气较为旺盛，其它时 段则冷清，淡旺季极为分明。 大成都休闲度假市场评析 竞争局势 区域竞争项目项目概况 青城山千亩荷塘上海美伦集团投资8.5亿元，将在荷塘周围修建一个国际酒店管理学院和一家五星级酒店 花溪体育休闲 度假中心 8000亩，龙湖开发，旅游度假为主； 百草园占地约8.7平方公里。项目共分植物园、主题园区、万寿广场、中医中药博物馆、养生长寿中心、长寿村人居示范小区、仙游 长廊、富民新区和中草药盆景基地九大功能区，总投资约8亿元，预计开发期为5年。 牧马山麓山国际2600亩，以休闲居住为主 大邑花水湾中铁二局将在大邑花水湾整体打造一个10平方公里旅游度假城镇 崇州北部崇州 成都传媒集团开发，“北部崇州”项目将被打造为一个风景优美、文化多元、生态和谐的旅游度假区，而项目将以核心旅游区为 市场切入点，围绕四大核心景区，分别营建“山、水、养、韵”四大主题小镇，以实现山地生态旅游和多元化文化体验的深度契 合。街子三郎旅游产业板块将成为拥有一个国家级森林公园、一个4a级景区，一个27洞标准的国际高尔夫综合度假中心和 一个国际马术运动度假基地的综合性旅游度假胜地。度假资源方面，区域内有文井江温泉、茶园村生态茶院、皇家古寺光严禅 院、凤栖山森林公园，有未遭破坏的天然美景鸡冠山自然保护区，还有规划建设内的街子国际高尔夫休闲运动中心和三郎国际 马术公园 金牛区华侨城成都华侨城项目占地3000亩，计划建设集旅游、娱乐、购物、休闲、度假、文化、居住等多种功能于一体的，以主题旅游为 主、多核商业为辅的都市旅游生态综合区。总面积达80万平方米。 温江国色天乡6000亩，以主题公园为主 医学城项目规划占地面积12.14km2。成都国际医学城规划在“国际健康新城”整体规划定位下，以全国和国际市场为半径，建设专业 化、国际化、多元化的医疗康复及健康产业的服务平台，形成国内首例集健康干预、医疗服务、康复养生、医疗旅游、教育研 发和商务配套为一体的现代医学产业集群。 规划将建设以医疗服务、康复预防为主的医疗产业区；以新型社区、城市公共配套、城市商业为主要载体的芙蓉新城区； 以中医疗养和健康养生为特点的芙蓉长卷等三个功能区。 新津花舞人间占地面积达3000亩，为全国知名的都市休闲农业主题公园。 蒲江朝阳湖湖面3660亩，旅游度假为主，深业集团开发。 石象湖12平方公里亚洲商务度假目的地，由保利耗巨资打造，其涵盖的产业集群为：度假别墅、郁金香公园、2000亩湖面、马术、游 艇、商业小镇、精品酒店、温泉等。 大溪谷8000亩，以休闲、居住为主。 洛带博客小镇集博物馆聚落、风情商业街、文化工作室、超五星级艺术酒店及私家森林会馆为一体的国内一流的复合型文化旅游千亩大盘。 大成都休闲度假市场评析 大成都度假地产新版图 成都旅游度假地产新版图，即： 三山三湖五古镇。青城山、西岭 雪山、峨眉山，石象湖、三岔 湖、龙泉湖，这些都是大自然的 馈赠。除了山与湖之外，成都周 边还有“时间的味道”，大量的古 镇，是成都人对先天人文资源的 继承。黄龙溪、平乐、洛带、安 仁、街子则是目前打造得较为成 型、度假地产开发较为完善的古 镇。成都，正在积极构建中国度 假地产第三极。 大成都休闲度假市场评析 大成都旅游度假地产新版图 1、青城山 青城山距成都市区68公里，目前由成青快速通道、成灌高速、成灌快铁等多种交通方式到达，2000年与都 江堰联袂进入世界遗产名录。因为夏季气温低于成都主城区、冬季日照较足、负氧离子含量超高等特 点，青城山为目前成都周边最具知名度的旅游度假目的地之一。而在度假地产产品的开发上，因为开发时 间较早，区域内的开发商品牌与产品形态也最为丰富。 区域定位：深度旅游、休闲度假 现有项目：龙湖小院青城、假日青城365宅院、中铁水映青城、香颂湖国际社区、逸岭锦江、上善栖、芙 蓉青城、中信云栖谷、武海、中华青城、上青城、蓝光岷江国际旅游度假区等 消费定位：5+2模式下的度假，适合避暑居住 价格水平：9000元-13000元/平米 产品定位：在全国范围内，“山居”是一种较为新型的度假模式。青城山的度假产品体系目前已较成熟，既 有小面积、低总价的产品，也有总价更高的大面积独栋产品，这让不同经济实力的阶层皆可在青城山获得 度假所需的物业。据成房指数办统计数据，青城山度假产品主力户型在120280平米之间，约占总体的 72.38%（其中120160平米占31.52%， 160280平米占40.86%），60120平米占9.75%，60平米以 下小户型占4.88%，280平米以上占12.99%。 长期以来，青城山缺乏度假所需要的必要生活配套，而此问题在“全民度假”时代更是被无限放大。因此自 2011年开始青城山规划的度假地产项目均开始主打配套牌。 大成都休闲度假市场评析 大成都旅游度假地产新版图 2、峨眉山 峨眉山地势独特，资源丰蕴，素有“秀甲天下”之美誉，它是中国四大佛教名山之一。1996年，峨眉山乐山 大佛作为文化与自然双重遗产被联合国教科文组织列入世界遗产名录。 区域定位：深度旅游、文化体验、分时度假 代表项目：蓝光峨秀湖国际旅游度假区、峨眉半山七里坪、峨眉山与湖、天颐温泉度假小镇 价格水平：别墅:10000元-15000元/平方米；精装公寓：10000元/平方米；洋房：7000-8000元/平方米 核心产品：峨眉山的旅游度假地产正处于发展阶段。其度假产品较为丰富，除别墅外，还有精装公寓、洋 房、小高层电梯公寓等。新近推出的分时度假公寓，市场需求巨大，为峨嵋山度假市场注入新的活力。据 成房指数办统计数据，峨眉山度假产品中， 60平米以下小户型占7.68%， 60120平米占29.49%， 120 160平米占23.44%， 160250平米占25.37%，250平米以上占14.02%。 大成都休闲度假市场评析 成都旅游度假地产新版图 3、西岭雪山 西岭雪山是以原始森林为依托，春看百花，夏观群瀑，秋赏红叶，冬弄冰雪。尤以高山垂直分布的四季 风光最具吸引力。西岭雪山景区水源丰富，千水漂流。九瀑一线天、五彩瀑、豹啸泉为最佳水景。同时 ，位于西岭雪山东麓还有花水湾温泉，是四川休闲度假的目的地之一。 区域定位：度假疗养 代表项目：花水湾王山别墅、卡伦德拉小镇、保利南方西岭雪山项目 价格水平：5000元-10000元/平方米； 产品类型：目前西岭雪山区域内主要以酒店为主，人群也多为旅游度假人群。但由于拥有着雪山和温泉 两大独特的资源，西岭雪山每年冬季都会吸引很多度假疗养的稳定客群，相关地产项目日益增多，在独 栋基础上增加推出了度假公寓、联排、叠拼等，面积向小型化发展。据成房指数办统计数据，西岭雪山 度假产品中， 60平米以下小户型占18.58%， 60120平米占28.98%， 120160平米占27.82%， 160 250平米占15.55%，250平米以上占9.07%。 大成都休闲度假市场评析 成都旅游度假地产新版图 4、龙泉湖 龙泉湖距离市区38公里，现有花果山、百工堰、龙泉湖、石径寺等景点。龙泉湖水面达8273亩，湖周山丘 与湖内岛屿，花果成林，水质清澈，野鸭成群，游鱼粼粼。 区域定位： 山水度假 生态旅游 现有项目：中粮御岭湾、懋山湖 价格水平：11000元18000元/平米 产品特征：该区域以独栋别墅和低密度住宅为主，中粮御岭湾占地约5000亩，外围有3000亩本色森林， 800亩天然湖泊。龙泉湖风景旅游区占地较广，单套面积多在180平米以上，目前开发的旅游地产项目尚未 饱和，片区并未形成品牌开发商和品牌别墅扎堆开发的规模效应。 5、三岔湖 三岔湖距成都40公里，以三岔湖为中心，总面积90平方公里（水域面积27平方公里，陆地面积63平方公里 ）。按照规划定位，三岔湖将建成为“国际性山地湖泊型休闲度假旅游目的地，成都平原城市群新型旅游城 市，现代服务业新城”。三岔湖旅游快速通道从成都前往三岔湖的时间将会被缩短至30分钟。 区域定位：商务度假 代表项目：三岔湖长岛国际会议度假区 价格水平：待定 产品定位：三岔湖长岛国际会议度假区集会议、度假、休闲、旅游、水上游乐、户外运动、生态人居为一 体。在建的项目一期包括五星级酒店、国际会议中心面积约8.4万平米，旅游度假小镇面积约2.5万平米，占 地约1000亩的开放式体育运动公园。可满足不同人群的需要。大规模度假物业开发在启动中。 大成都休闲度假市场评析 成都旅游度假地产新版图 6、石象湖 石象湖位于成雅高速公路86公里出口，因湖区的古刹石象寺而得名。景区的森林覆盖率达90%以上， 800亩湖面港湾甚多，石象湖坐落在万亩原始森林之中，隐蔽在绿荫花丛之下，朝看薄雾笼青翠，暮听 归鸟声啾啾，享之不尽，受之无穷。 区域定位：休闲度假、高端运动 代表项目：保利石象湖、花样年大溪谷、东港蓝湾、剑桥小镇 价格水平：公寓：3000元-4000元/平米；别墅：15000元-20000元/平米 产品定位：在前期面积较大别墅产品之后，保利石象湖主推180平米精装小独栋，引起轰动。 大成都休闲度假市场评析 成都旅游度假地产新版图 7、安仁古镇 随着中国博物馆小镇的规划，公馆聚落、文旅项目等先后落户安仁镇，大邑安仁板块成为成都周边最具文 化特色的新兴别墅板块。目前安仁的城市名人酒店、安仁会展中心等已经相继投入建设，作为延续了传统 院落文化的安仁别墅，必将成为成都别墅一张显赫的标签。 区域定位：养老度假、文化体验 代表项目：蓬莱尚岛 价格水平：6800元11000元/平方米 产品定位：高端低密度度假产品，别墅院落 8、街子古镇 街子古镇毗邻青城外山，投资32亿元的唐韵清风旅游文化商业社区将按照唐代都会商业集散街区设计，由 地建置业打造的5星级艺术酒店“凤栖山居”及配套商业住宅已经启动，超五星级酒店西源“豪庭”连锁 酒店启动。 区域定位：旅游、养老 代表项目：凤栖山居、蜀山栖镇、街子印象 价格水平：5000元11000元/平米 产品定位：独栋、联排、叠拼双拼及多层洋房。 大成都休闲度假市场评析 成都旅游度假地产新版图 9、平乐古镇 平乐以镇区的古朴街区和原味淳朴的川西民风民俗而著称，周边还有四大风景区支撑：芦沟自然风景区、 金华山风景区、花楸山风景区和秦汉古驿道风景区。目前，平乐有平乐上河郡以及平沙落雁项目，集旅 游、观光、休闲、购物、酒店为一体，极大地拉升了古镇的人气和服务品质。 区域定位：深度旅游、休闲娱乐 代表项目：平乐上河郡、平沙落雁 价格水平：商铺：12000元19000元/平米；住宅5000元6000元/平米 产品定位：度假小镇，商业、洋房、低密度院落 10、洛带古镇 作为离成都最近、并且具有独特客家文化底蕴的洛带古镇，从数据来看，每年接待游客超过400万人次。 2012年初，龙泉驿区与川旅集团签订合作协议，后者将投入超过50亿元打造洛带古镇。 区域定位：旅游度假 代表项目：中国艺库、博客小镇 价格水平：商铺5000元11000元/平米 产品定位：未来的洛带，将围绕打造现代田园城镇，城镇的面积将放大到30平方公里。目前，博客小镇和 中国艺库在售的为商业物业，博客小镇一期已售罄，二期即将推出；中国艺库预计6月末7月初开盘，商铺 面积最小从30平米到数百平米不等，产品线丰富。 11、黄龙溪古镇 黄龙溪是一个风景优美并拥有浓厚文化底蕴的川西水上古镇，有着丰富的自然景观资源与人文旅游资源。 区域定位：养老度假、旅游度假 现有项目：黄龙溪谷、恒大金碧天下 价格水平：6000元10000元/平米 产品定位：养老公寓、洋房、低密度度假别墅 大成都休闲度假市场评析 小结及发展走势预测 就板块综合竞争力来看，青城山是目前成都最具发展休闲度假地产条件的区域，在 郊区中位于龙头地位，近几年，青都板块在建设开发度假休闲地产方面竞争优势依然强 大； 从城市长远发展来看，随着经济的迅猛发展，城市化进程的加速，处于成都第三圈 层的区域如新津、蒲江、大邑、崇州等地将是未来城市发展度假休闲不可忽视的区域。 （据成房指数办综合统计数据，大成都休闲度假产品中， 60平米以下主要为投资 型酒店公寓分时度假，平均占比5.98%； 60120平米以度假洋房或小叠拼为主，平 均占比21.48%， 120160平米以洋房、联排、叠拼为主，平均占比25.92%， 160 250平米以联排、双拼、合院及小独栋为主，平均占比26.36%，250平米以上以合院、 双拼、独栋为主，平均占比20.26%。 去化速度方面，60平米以下小户型最快，其次为160250平米、60120平米、 60120平米、250平米以上） 客户资源评析 发展走势预测 。 客户资源评析 发展走势预测 。 客户资源评析 客户资源评析 客户资源评析 客户资源评析 客户资源评析 客户资源评析 代表性个案评析高端度假 保利石像湖 保利石象湖掩映于由18000亩石象 湖生态风景区内（仅湖面面积就达 2000亩）。其旅游产品种类涵盖： pga级体育运动公园、马术俱乐部、 游艇俱乐部、精品度假酒店集群、大 型花卉公园、欧式度假小镇、度假别 墅集群、原始森林露营区 开发模式：“七菜一汤” “七菜”：主题公园高尔夫+游艇+ 精品度假酒店+度假mili别墅+商业 俱乐部 “一汤”：温泉 主力客群描述：客户职业以企业中 高层管理人员及私营企业主为主；时 间较为自由；喜好高尔夫运动。高尔 夫运动是其主要的休闲度假与商务休 闲方式之一。 度假产品描述：140-180平米精装 独栋，最大22亩私家森林花园，价格 介于200万300万/栋之间 代表性个案评析高端度假 蓝光峨秀湖国际度假区 峨秀湖国际度假区项目位于世界闻名的自然文 化双遗产、佛教旅游名山、温泉疗养圣地的峨眉山 ，占地8平方公里（约12000亩），整个项目环绕 着1500亩水面的峨秀湖（原：工农兵水库）。 项目以天府如意、盛世莲花为主要规划版图， 其中包括世界超五星度假酒店安娜塔拉、荟萃全球 演艺精华的金顶大剧院、国际会议中心、极具丽江 商业风情的婆娑小镇、国际小球运动俱乐部、容纳 峨眉多样文化的博物馆 峨秀湖国际度假区将规划形成“一区两片”格局 ，一区即峨秀湖国际度假区，两片指北片区和南片 区，其中北片区为东方嘉年华，将打造成西部顶级 温泉主题游乐目的地，项目内将融合婆娑小镇、金 顶大剧院、温泉谷三大引擎的超级东方文化嘉年 华。而南片将打造顶级休闲会议基地与高端度假 区。从北至南滚动开发，预计整个项目开发周期8 10年，总投资100亿，建成总面积超500万平方 米。峨秀湖国际度假区建成后，可容纳数十万人休 闲度假，形成“山下峨眉”、“水上峨眉”、“山上峨眉” 之极致度假体验，是未来峨眉旅游的一个核心引擎 ，成为中国乃至全球级的旅游之城、度假之城、会 议之城、文化之城、养生之城和生态之城。 代表性个案评析高端度假 户型区间： 60平米以下小户型占8.77%， 70 140平米占29.49%， 140180平 米占26.44%， 180280平米占 24.37%，280平米以上占10.93%。 蓝光峨秀湖国际度假区启示： 打造模式：“边地产，边旅游” 盈利模式：出售与出租度假物业 ，引入分时度假理念。 “四态合一”：文态（佛禅文化 ）、业态（吃住行游购娱会展演艺 ）、形态（度假物业、峨眉院子、剧 院等）、生态（峨秀湖） 代表性个案评析 养生养老 大邑崇孝基地项目 开发商成都无我置业有限公司 项目地址大邑县鹤鸣山景区 项目规模25万 总投资6亿 建设工期36月 产品业态别墅、花园洋房、五星级酒店 面积区间43-60洋房 配套设施 全科医疗中心、营养配餐中心、个性化活水保养、理疗抗衰老中心 、老年活动中心、田园种植基地 、养生文化交流中心 特色服务理疗抗衰老中心、养生文化交流中心 经营模式售+租 销售模式 套一精装全配。19万一套。第一年回报8%。每年递增1%。最高回报12%。付全款后第二天开始返 租金，租金每季度一返。5年可以回报50%。5年后，不满意，可自己出售。也可以由开发商回购 租凭模式 服务方式一：套一精装43,租凭3800元/月，押金8万（服务期满退还），享受基础服务+养生服务 服务方式二：套二精装60，租赁4600元/月，押金10万（服务期满退还），享受基础服务+养生服 务 服务方式三：别墅，定制式装修，享受基础服务+养生服务+定制服务，压金60万（服务期满可退还 ） 社会福利机构执业证书 申请、审核程序 办理程序 申请筹备批准申请 民办福利机构申请筹备民办福利机构新办审核 申报材料 1.申请报告； 2.可行性研究报告； 3.拟办社会福利机构名称及章程草案； 4.申办人的资格证明文件； 5.拟办社会福利机构资金来源的证明文件； 6.拟办社会福利机构固定场所的证明文件。 1.申请社会福利机构设置批准证书的书面报告； 2.民政部门发给的社会福利机构筹办批准书； 3.服务场所的所有权证明或租用合同书； 4.建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书； 5.验资证明及资产评估报告； 6.机构的章程和规章制度； 7.管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印件，以及 工作人员的健康证明。 8.要求提供的其它材料。 流程 1.窗口受理； 2.经办人登记、初审； 3.实地察看； 4.提出审查建议； 5.处室负责人签署审查意见； 6.分管局领导签署审查意见； 7.发放同意筹建通知（有效期1年）或不予 批准通知书； 8.窗口发件。 1.窗口受理； 2.经办人登记、初审； 3.实地察看； 4.提出审查建议； 5.处室负责人签署审查意见； 6.分管局领导签署审查意见； 7.制作证书 （或不予批准通知书）； 8.窗口发件。 备注床位数300张以下的向县级民政部门申请。 承诺时限10个工作日10个工作日 窗口名称民政局民政局 收费情况不收费不收费 社会福利机构执业证书 变更程序 办理程序 1、社会福利机构申办人提交相关材料，行政审批局窗口工作人员进行变更申请受理 2、审批局根据武侯区社会福利机构设置规划和社会福利机构设置的基本标准进行审查， 做出同意变更或者不予同意变更的决定，并将审批结果以书面形式通知申办人 3、经同意变更的社会福利机构，应当向行政审批局申请领取新社会福利机构设置批准 证书，并提交相关文件和原证书 申请附件 1、申请书、可行性研究报告 3、拟办社会福利机构资金来源的证明文件 4、拟办社会福利机构固定场所的证明文件 社会福利机构设置批准证书原件 承诺时限 2个工作日 窗口名称 政务中心 收费情况 不收费 大邑幸福公社 所属区域：川西旅游环线 小区地址：大邑县青霞镇 物业类别：住宅 项目特色：养老地产 开 发 商：成都高投置业有限公司 竣工时间：现房 建筑类别： 板楼 低层 环线位置：三环以外 容 积 率：0.55 绿 化 率：25% 物 业 费：1.00元/平米月 物业公司：小区物业 占地面积：76602平方米 建筑面积：38301平方米 总户数：600户 当期户数：600户 停车位：靠边停车 装修情况：清水 在售户型：60140。 目前均价：5000元/ 代表性个案评析养生养老 项目配套情况 一、医疗服务体系：24小时医疗护理中心；医生护士为业主做健康建档。每天上门为业主做健康检 查，给业主提供健康合理的膳食管理。二期也为业主配备了2千平米的健康医疗中心 。 二、农业休闲体系：为业主提供1分菜地无偿使用10年，这1分菜地不仅可以种上绿色蔬菜瓜果，也 是很好的放松心情的休闲方式，是让身心健康的运动方式，是人际和谐的交流的方式，是儿童健康 快乐的农业教育方式，让小孩懂的付出和收获的喜悦，是一种全家共享的休闲娱乐幸福生活方式 三、运动休闲体系：为每户业主赠送一辆山地自行车，项目背后的森林和田园之间为业主开辟了近 20公里的山地自行车道 ，业主可以和亲友同游，沿途吃农家菜拍摄自然风光 一起开心的骑车运动 。二期将为业主提供5千平方米运动配套（包括有10个网球场，14个羽毛球场，5个门球场1个大型 的游泳馆、太极广场，力图打造成都市的全民健身广场 。 四、邻里交际关系管理体系：为业主开办一所幸福大学，根据兴趣选择不同班级，使邻居变成同学 关系（课程有青花瓷的制作，织布，竹编，园艺，剪纸，民间菜品的制作）。 代表性个案评析 养生养老 项目操作解析 该项目启动较早，成本核算较为低 廉，前期为了迅速回收资金，制定 了大量小户型用以保证现金流，后 期逐步放大产品面积和提高产品品 质寻找更大利润空间，但其用地性 质导致其与一街之隔的卡伦德拉项 目的销售进度及利润空间形成巨大 差距，待政府问题解决后是否有利 于项目进展，有待观察。 代表性个案评析 养生养老 楼盘位置：崇州市青城山街子古 镇 主力户型：63-120，6385平 米186套，85以上173套。 物业类型：别墅 建筑类别：低层 代表性个案评析 养生养老 街子古镇蜀山栖镇 开盘时间：2010年08月 入住时间：2012年04月 产权年限：70 装修情况：毛坯 预 售 证：成房预售崇字第490、491号 物 业 费：2.3元/月/平方米 开 发 商：蜀山投资有限公司 户 数：总共 359 户 交通状况：成温邛高速、成灌高速、成青快速 通道以及建设中城际快速铁路。3060分钟车 程。 大邑花水湾北欧丽景 楼盘位置：大邑县西岭雪山花水湾度假小镇 物业类型：普通住宅 建筑类别：高层 开盘时间：2012年03月 入住时间：2013年06月 产权年限：40年 装修情况：精装 交通状况：项目附近仅有县际班车，无公交 车及快铁。金沙车站西岭雪山 班车至花水湾小镇站。 户 数：总共 824 户 预 售 证：办理中 面积区间：43-80，4365平米518套，66 80平米314套 开 发 商：四川省新汉实业有限公司 代表性个案评析养生养老 成都和信康复中心 地址：位于成都市武侯区金花桥街道永康路608附1号 床位：房间共有床位180张。其中设有设有双人间、三人间、六人间三种 配套：房间内有彩电、衣橱、座椅及空调等，每层还有专用的大浴室和洗手间 服务：由医生+护士+护工+营养师组成专业护理团队，实行两班倒模式，24小时为 老人提供专业的护理照顾 1.生活照顾：日常起居饮食，协助盥洗、餐饮、洗衣、书信、亲友联系等。 2.护理照顾：聘请特约医师，辅助老人按时服用药物、协助简易复建及有关血 压、心跳、体温等日常护理测量纪录工作，并提供定期之健康检查与卫生保健服 务。 3.护工服务项目：协助住民上下床、沐浴盥洗、喂食、定时翻身拍背、尿片更 换、仪容整理、衣物清洗、被套枕套床单定期更换、户外散步等。 4.护理服务：定时量血压、血糖、脉搏、体温、体重、血氧浓度、服药、换药等 服务。 5.医疗保健：特约医师定期，细心为住民诊疗检查身体健康状况。 6.复建治疗：专人指导于复健室使用各项复健器材，使住民身体机能不易退化， 进而逐渐恢复其正常功能。 7.饮食营养：针对住民个人身体健康需求调配餐点。 8.重病转诊：遇有住民身体不适，二十四小时全天候紧急转特约医院治疗，并立 即通知家属。 收费标准：只针对不能自理型老人，3000-4500元/月 代表性个案评析老年颐养 郫县港区医院养老托老中心 地址：位于成都市郫县红光镇成灌西路1078号 床位：床位280张，分为两个病区，占用三、四层楼。其中设有单 人间、双人间和多人间。 配套：房间内有洗手间（厕所、沐浴）、彩电、衣橱、沙发、电话及空调等。养老区内设有心电监 护，血压监护及血氧饱和度监护。房间里还设有心电图机及电除颤仪，cpap持续高压呼吸机（用于 睡眠呼吸暂停综合症及呼吸衰竭病人）。 服务：养老区内共有医护人员80余名。其中主任医师4名，副主任医师10名，主治医师12名，均为有多年 老年病医疗知识及专科特长的高年资医师；主管护师8名，护师12名，护士40名。对诊治和防治高血压 病、心血管病（如：冠心病，心绞痛，心肌梗塞，各种心衰，心率失常等）、脑血管疾病（如：脑出血 ，脑梗死，一过性脑缺血发作，椎一基动脉供血不足）、呼吸系统疾病（如：支气管哮喘，慢性支气管 炎，肺心病各种肺炎等）、糖尿病，老年肾病及糖尿病肾病，肿瘤，老年性痴呆，老年性抑郁症，骨质 疏松等有丰富的临床经验。尤其院内还设有功能齐备的康复理疗设备。 代表性个案评析老年颐养 三级医护：2000元/月/人（服务费）医疗费用（成都市社保可报销） 服务项目包含：基本生活、医生查房、急诊、心理排导、营养指导、老年人康复活动、清洗 各类生活用品、配药、定期测量血压； 护理方式：24小时 不间断专业护理、医护值班制度； 二级医护：2500元/月/人（服务费）医疗费用（成都市社保可报销） 服务项目包含：病室外活动、饮食能自理、排泄能自理、全身清洗协助、配药、治疗； 护理方式：24小时 不间断专业护理、医护值班制度； 一级医护：3000元/月/人（服务费）医疗费用（成都市社保可报销） 服务项目包含：床围自行活动、借助轮椅活动、饮食部分协助、排泄部分协助、全身清洗部 分协助、配药、治疗； 护理方式：24小时 不间断专业护理、医护值班制度； 特级医护：3800元/月/人（服务费）医疗费用（成都市社保可报销） 服务项目包含：只能在床上活动、饮食需要协助或部分协助、排泄需要协助、全身清洗需要 协助、配药、治疗； 护理方式：24小时 不间断专业护理、医护值班制度； 临终关怀：4800元/月/人（服务费）医疗费用（成都市社保可报销） 服务项目包含：为即将走完生命旅程的老人提供临终医疗、护理服务； 护理方式：24小时 不间断专业护理、医护值班制度； 收费标准： 代表性个案评析老年颐养 银发公寓 地址：位于成都市西门土桥全兴路中段 床位：房间共有床位240张。其中设有设有双人间、三人间 、六人间三种 配套：按宾馆模式配备生活用品，房间窗外绿树成荫，配备 有光纤电视、电话、空调、呼叫器、电梯、消防等。公寓内 设有ok舞厅、棋牌活动室、医疗室、垂钓鱼池、游泳池、健 身场地等 服务：基本服务：（1）每天打扫房间一至二次，送开水到房间（2）定期换洗床上用（3）带领做早操、 晨练，组织文娱活动（4）统一就餐送饭到桌，提供专用碗筷并专人清洗，做到餐餐消毒（5）夏季每天 供洗澡水，春、秋、冬季每周供洗澡水一次。 一级护理：（1）完成基本服务的全部工作（2）三餐送饭到手（3）每天倒洗脸水、洗脚水（4）定期修 剪手指甲。 二级护理：（1）完成特一级护理的全部工作（2）每天整理床铺（3）每天帮助老人洗脸、洗脚（4）协 助老人洗澡、更换衣服、不能洗澡时帮助洗头（5）衣物偶有湿污及时换洗（6）负责老人内衣裤、袜子 的清洗。 特色：院内以云南民族建筑为特色，楼台亭阁，长廊曲径，名木古树，鸟语花香，鲜花四季盛开，是一 个大型绿化庭院、天然氧吧。交通便利，离市区不远，医疗无后顾之忧，从市区出发15分钟车程即可到 达，节假日、周末儿女到公寓与老人团聚、亲朋探访非常方便。 收费标准：只针对能自理或完全不能自理型老人，1650-2500元/月 代表性个案评析老年颐养 晚霞社会养老服务中心 地址：位于金牛区国家两河森林公园内 床位：目前拥有床位500张，多数为双人间，部分三人间 和单人间 配套：配备有光纤电视、电话、空调、电梯、消防 等。棋牌活动室、医疗室、垂钓鱼池、健身场地等 服务：一对十服务，住宿服务、饮食服务（三餐一点）、 娱乐服务、护理服务、心理护理、理疗康复保健、个人清 洁服务、洗衣服务等。 收费标准：针对能自理或完全不能自理型老人，1300-3200元/月 代表性个案评析 老年颐养 成东疗养康复托老院 地址：位于十陵街道办太平村3组 床位：现有床位280余张，以双人间、三人间和六人间 配套：房间内均有独立卫浴、彩电、空调、衣柜；并设有健 身步道、餐厅、阅览室、上网室、棋牌室、乒乓娱乐活动等 服务：全方位的生活护理1、饮食护理：提供足量热卡、富含各种维生素、微量元素、味道可口的饭菜。对鼻饲病人，在营养师和医 护人员的指导下进行合理喂食。2、个人仪容护理：口腔护理、擦浴洗浴、床上洗头、理发剃须、洗衣等生活料理，让老人清洁、舒 适、美观。良好的仪容能够增加病人的自信心，有利于身心健康。3、大、小便护理：帮助病人如厕，协助病人大、小便，保持病人 臀部干燥、清洁。4、在护士的指导下，对老人进行晨间护理、晚间护理、舒适护理，让病人感到生理及心理舒适。5、陪老人聊 天、散步、康复锻炼。6、服侍病人按时、按量服用药物。健康看护 1、观察老人的体温、呼吸、血压、饮食、大小便情况、精神状 态等，发现异常及时报告医护人员。2、输液、服药的老人观察输液、服药后的情况，及时报告医护人员。3、 观察有无卧床并发症 （褥疮、肺部感染、泌尿系感染等），发现异常及时报告医护人员。平时注意预防这些并发症，做到勤翻身、拍背、多饮水等。 收费标准：针对各型老人，1200-3000元/月 代表性个案评析老年颐养 南山养老院 地址：龙泉驿的文化古镇洛带镇长铁村 床位：现有床位210余张，以双人间、三人间和六人间 配套：内设施齐全，整洁舒适，冷暖空调，普通间与标准间 并举，具有羽毛球、健身器械等运动设施和棋牌、电视、书 籍、报刊等文娱设施。有检测老年人的医务室、血压计、听 诊器、血糖仪等医疗检测器械，并与镇卫生院连盟 服务：配备了临床医师1名，护士1名，护理人员数名，厨师数名，后勤清洁数名，保卫2名 ，分为行政部、财务部、医务室、后勤部及文体部等部门 收费标准：针对各型老人，1450-3200元/月 代表性个案评析老年颐养 龙泉阳光康托苑 地址：龙泉驿区阳光城阳光大道4号 床位：现有床位500余张，全双人间 配套：公寓配备电梯，方便老人上下楼。房间配有全套家具 和家电、独立卫生间、紧急呼叫系统以及宽带、电话、有线 电视、防火烟感系统等生活设施。24小时热水和宽敞的阳台 还设有美容美发室为老年朋友们提供理发、修面、浴足等服 务，休闲活动室、文化厅、棋牌室、健身运动设施等一应俱 全。 服务：有专职医务人员全天候值班，并邀请比邻的“成都黄再军医院”的主任医师定期出诊。苑内设有中 医推拿、康复理疗、健康咨询、心理咨询等项目。定期举办健康讲座并提供全身体检等服务。对于行动 不便，生活不能自理的老人我苑提供24小时的贴身看护。在康托苑，老人的生活起居、疾病治疗以及心 理辅导等方面，都能得到专业的照顾。 苑内餐厅由专职营养师，为老人提供合理的膳食搭配方案，介绍健康食谱和营养小知识。专职厨师烹饪 可口营养的菜肴，餐厅同时还开设了“点餐”服务，老人可根据自己的喜好自由选择 收费标准：针对各型老人，1350-2600元/月 代表性个案评析老年颐养 参考资料：金福园养老院收费标准 服务范围 收费标准 一、生活完全能自理的老人：身体健康，生活、起居等个人生活都能自我料理，不需要护理人员的任何帮助 。 a:标间每床位：1135元/月，其中：伙食费500元、床位费450元、管理费：185元。 b:普通间每床位：1000元/月 其中：伙食费500元、床位费350元、管理费150元。 二、生活半能自理的老人：在护理人员督促、帮助下能简单料理个人生活，但有时需要护理人员的提醒和帮 助； a:标准间每床位：1500元/月，其中：伙食费500元、床位费450元、管理费185元、 护理费365元 。 b:普通间每床位：1300元/月，其中：伙食费500元、床位费350元、管理费150元、护理费300元。 三、生活不能自理的老人：由于疾病造成老人行动缓慢、对自已一天的生活不能正常料理。如：衣、食、起 居、吃药、大小便需要护理人员给予一定帮助。 a:标准间每床位：1950元/月，其中：伙食费500元、床位费450 元、管理费185元、护理费815元。 b:普通间每床位：1600元/月，其中：伙食费500元、床位费350元、 管理费150元、护理费600元。 四、生活完全不能自理的老人：由于疾病造成老人不能行走，老人的日常生活完全在护理人员的监护和帮助 下完成。如：翻身擦药、喂水、喂饭、喂药、清理大小便、洗衣、洗澡、洗脸、洗脚等需要护理人员照料。 a: 标准间每床位：2400元/月，其中：伙食费500元、床位费450元、管理费185元、 护理费：1265元。 b:普通间每床位：2000元/月，其中：伙食费500元、床位费300元、管理费150元、 护理费：1000元。 注：特殊情况或老年痴呆价格面议. 45 一、高档型 一年卡二年卡三年卡四年卡五年卡 入住权益12个月24个月36个月48个月60个月 有效期 5年8年12年16年20年 标准价格18000元36000元54000元72000元90000元 月均花费1500元 使用规则 每卡含自理老人标准入住权益，包括房间卫生打扫、老年大学活动、康体娱乐设施、老年营养餐、 安全设施等 半护理、全护理、特殊护理的服务费另收每人次入住不少于一个月，不满一个月按一个月计算 入住房间为自理区三人标准间可自用，可集合老同学、老同事、亲属aa制使用 可作为敬老孝老的礼品使用 集合使用时每人次入住亦不少于一个月 每次被使用的休养权益从本卡总入住休养权益中扣减剩余使用权益可转 让、可由义康按购买价赎回每次入住消费均以三联单记账作为凭证 休养卡本身不记名销售。 参考资料：养老院收费标准 三、经济型（鹤壁市老寿星养老院收费标准） 1.能自理的每月600 2.半自理的每月 800 3.不能自理的每月900 4.大小便失禁则的每月1000 二、中档型 1.自理 护理费：250床位费：400 共计：1200元/月 伙食费：550 2.半自理 护理费：400床位费：400 共计：1300元/ 月伙食费：500 3.不能自理 护理费：550床位费：400 共计：1400 元/月伙食费：450 46 part 2 项目实施建议 看清自己/ 抢占空白： l我们可以创造养生环境 l我们可以创造孝道产品 l我们可以创造私密服务 l我们可以创造概念品牌 l我们没有区域知名度 l我们没有文化沉淀 l我们没有成熟配套 l我们没有品牌背景 我们最简单的理想： 树林里嬉戏 田园里奔跑 清水而居 呼吸纯净 吃出健康 躺着也疗养 养生地产 本项目以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，人群 复合化发展，避免排他性。 项目产品建议 ： 需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足。 项目产品建议 ： 本项目围绕道家养生文化主题， 以田园生态景观为着眼点， 以现代中式合院为主要建筑表达方式， 打造宜游、宜居新环境。 项目产品建议 ： 产品主线 项目产品建议 ： 参照成都周边度假休闲物业配比,结合本项目主要目标客户为家庭型中老年养老养生 需要,建议居住物业房型配比如下: 户型面积区间企业会所养生会所养生公寓养生合院 普通单间型25-30 30%20% 闲适单间型35-4040%30%20% 标准套一型45-5050%40%60%20% 经济套二型65-7810% 35% 舒适套三型90-130 30% 豪华套四型140以上 15% 居住物业户型配比建议 通过以上等相关老年公寓案例的分析，我们发现老年公寓具有以下普遍特点。 u私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。 u社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。 u可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。 u标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活 动上的方便。 u安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全 感。 u可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设 施（如门、窗、家电）应易于操作。 u适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。 u适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。 u环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延 续，使老年人不感到陌生。 u尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。 项目产品建议 ： 老年公寓 u住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰； u建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间； u居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； u设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用； u处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于 老人开展体育活动，又方便生活； u基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足； u设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活区靠近，并有通畅的道路系 统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。 项目产品建议 ： 老年公