2014年北京北四环项目市场定位及产品深化报告146p.pptx

code of this report | 1 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 北京北四环项目市场定位及产品深化报告 2014年，楼市风雨莫测 调控、降价、观望 未来，何去何从？ 一场黄金地段的突围战 有价值，更要有成绩！ code of this report | 3 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 目录 本体价值分析 项目开发背景 市场发展环境研究 项目整体市场定位 a. b. c. d. 项目产品发展建议e. 经济测算及建议f. code of this report | 4 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景 i.北京城市概况 ii. 城市发展规划 iii.整体市场格局 iv. 宏观发展环境 code of this report | 5 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 政治中心：全国的决策和管理要地； 经济中心：中国经济发展龙头这一； 教育中心：知名高校聚集科研高地； 北京中国的首都 北京是中国的首都，中国四大直辖市之一， 全国政治、经济、文化、科研、教育和国际 交往中心。 项目开发背景/ 城市概况 code of this report | 6 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 悠久历史：北京仍有3000余年建城史； 文化遗产：长城、故宫、颐和园等； 全国古都：辽金元明清五朝古都； 北京历史的古都 北京有着3000余年的建城史和850余年的建 都史，是全球拥有世界文化遗产最多的城市 ，同时也是历史文化名城和中国八大古都之 一。 项目开发背景/ 城市概况 code of this report | 7 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 世界竞技：奥运给北京带来各种各样赛事； 世界旅游：吸引越来越多的国际旅游人士； 世界交流：各种国际交流活动来到北京； 北京世界的名城 2008年全球奥运盛会，让中国的首都变成 世界的北京；更进一步向全世界展示新的北 京、新的中国。 项目开发背景/ 城市概况 code of this report | 8 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 城市概况 小结 历史底蕴 3000余年的建城史和850余 年的建都史，世界文化遗产 最多的城市，也是历史文化 名城和中国八大古都之一。 首都效应 北京是中国的首都，中国四 大直辖市之一，全国政治、 经济、文化、科研、教育和 国际交往中心。 国际地位 奥运盛会让北京变成世界 的北京；更进一步向全世 界展示新的北京，一座世 界名城。 北京城市特征要点 北京在首都效应、历史底蕴及国际地位影响下 对人流、物流等资源具有强大吸纳力，为城市创造更强的发展活力、潜力。 code of this report | 9 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 发展规划 北京城市发展空间呈“两轴-两带-多中心”规划形态布局。 n 两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北 轴，为北京两大城市核心发展轴。 n 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、 平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平 、延庆、门头沟的“西部发展带”。 n 多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面 向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和 综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥 林匹克中心区、中央商务区(cbd)、海淀山后地 区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综 合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景 山综合服务中心等。 code of this report | 10 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 发展规划 在“两轴-两带-多中心”基础上，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。 n 中心城：中心城是北京政治、文化等核心职能和 重要经济功能集中体现的地区，但随着城市发展 ，越来越拥挤，急需功能及人口向外疏导。 n 新城：新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中 心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展 的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城 11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、 昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。 n 镇：镇是建制镇的简称，是推动北京城镇化的重 要组成部分，优先发展重点镇，选择区位条件优 越、发展基础好、潜力大的建制镇作为重点镇， 形成聚集效益和区域竞争优势。 code of this report | 11 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 发展规划 对外：区域资源合作利用，2014年两会后，进一步强化京津冀协同发展。 环北京的13个县市有望使用北京010的区号，这是京津冀一体化的又一进展；中央已提出建设“政治副中心 ”来分担北京作为政治中心的职能；部分产业也将开始逐渐向津冀搬迁，充分强化资源的合作利用。 code of this report | 12 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 发展规划 对内：当前重点发展通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平六大新城。 产业：各个区域核心产业规划、发展； 交通：各新城轨道交通全部开通、运行； 市场：土地放量集中，均为市场热点； 配套：生活、医疗、教育等配套完善； 人口：人流逐步向各个新城疏散。 顺义 通州 亦庄 房山 大兴 昌平 code of this report | 13 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 发展规划 小结 新城发展 11大新城规划建设； 6大新城率先发展； 分担中心城城市功能。 空间布局 两轴两带多中心 中心城-新城-镇 津冀协同 京津冀协同发展，资源共 享，产业联合； 分担首都职能，区域经济 联动。 北京城市规划要点 在城市规划发展下，北京城市整体向外拓展， 城市核心区可开发空间趋于真空状态，资源稀缺性明显，价值属性更高。 code of this report | 14 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 市场格局 整体市场格局 环线面积（万）占比 二环内10.071.0% 二三环间33.393.3% 三四环间31.23.1% 四五环间89.728.9% 五六环间513.7551.0% 六环外329.7232.7% 北京整体市场不断外拓，目前市场的主战场在五环外，而四环内区域非常稀缺。 五环六环 2013年北京市商品住宅成交面积比重 数据来源：中指数据库 code of this report | 15 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 市场格局 传统高端居住板块格局 北京传统高端居住板块在售产品稀缺，当前相对集中于西山、中央别墅区及朝阳公园 板块。 中央别墅区： 龙湖颐和原著、泰禾北京院子、九章 别墅、远洋lavie、誉天下等 朝阳公园： 霄云路8号、保利东郡、首创天禧等 西山板块： 五矿万科如园、融创西山壹号院、万 柳书院等 亚 奥 西 山 中 央 别 墅 区 燕 莎 朝阳公园 八 达 岭 高 速 奥 北 code of this report | 16 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 市场格局 核心商务商圈格局 cbd 燕莎 望京 亚奥 中关村 三里屯 东 二 环 王府井 西单 公 主 坟 金 融 街 王府井 ：城市商业名片。 cbd：成熟度最高的商务核心区。 西单：追求时尚、朝流年轻人的天地； 燕莎：涉外商圈，毗邻使馆区，以燕莎友谊商城 为核心并聚集了诸多酒店； 金融街：定向开发的金融产业功能区、商务区； 中关村：综合商圈，是知名国际公司及研究机构 的密集度。 三里屯：临近使馆区，著名酒吧街是时尚年轻人 的新聚集地； 亚奥：发展较早，但自后奥运时代，商务商业氛 围得以增强； 望京：望京逐步发展为办公及高密度住宅为一体 的区域，且商业也逐渐带动起来； code of this report | 17 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 市场格局 新城板块格局 五六环间成为当前主战场，依托产业驱动市场，逐步形成新的城市热点板块。 顺 义 通 州 亦 庄 房 山 大 兴 昌 平 五环六环 新城规划及产业市场特征 通州城市副中心、国际新城 当前成熟居住区 未来新商务区 亦庄国家级经济技术产业区 成熟产业 居住氛围渐成形 顺义 空港产业中心，会展、物 流、先进制造和体育休闲 成熟产业 成熟高端居住区 大兴 新空港，未来物流中心， 现代制造、文化创意、生 物医药产业基地 产业发展中 居住成长中 房山 石化新材料、制造业、教 育、旅游、物流产业新区 产业发展中 居住成长中 昌平 高科技研发与生产、旅游 服务、教育等功能 产业发展中 居住成长中 本案所在位置 code of this report | 18 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 市场格局 小结 在城市规划主导下，市场逐渐外拓，热点外移，市场新的发展机会主要集 中于城市外围新城，核心区资源稀缺； 传统高端居住板块成熟度较高，亚奥板块市场价值持续走高； 商务商业圈集中在传统热点板块，cbd、金融街依旧是商务核心； code of this report | 19 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 当前金融信贷政策趋于收紧，但在保增长要求下，未来存在货币政策适度放松预 期。 n 全国：2014年开年以来，个人住房贷款额度紧张和利率上浮、甚至停贷的消息不断 传出，各城市、各银行对房贷业务幵未明显放松，贷款利率不降反升，延续去年底 房贷紧张的局面。在3月底全国各城市银行住房按揭贷款总体依然偏紧，利率普遍上 调；4月初8.5折利率优惠在全国已经彻底绝迹，并出现了银行挑人放款的现象。 n 北京：马年开局以来，北京各银行房贷业务毫无放松迹象，去年年底以来的房贷紧 张现象仍在持续蔓延。首套房贷利率方面，工、农、中、建、交五大行首套房贷基 本维持基准利率，85折优惠利率市场基本绝迹。 信贷资金偏紧 20%的存款准备金率 信贷风险控制 市场凸显下行迹象 n 流动性紧张、贷款偏紧、融资成本上升的局面，对正在艰难复苏中的 国内经济而言，增加了强烈的不确定性。 n 为中国经济支柱性产业的房地产业更是资金密集型行业，资金面对 2014年以来市场交易量的影响仍在加深。 n 2014年两会政府工作报告中提出2014年国内gdp要保持在7.5% 左右。 货币政策预期适度放松 ，也将逐步改善当前信 贷紧张的局面，缓解购 房需求的抑制。 项目开发背景/ 宏观环境/经济 code of this report | 20 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 宏观环境/经济 图：2008-2014年我国广义货币供应量（m2）及增速 数据来源：中国人民银行 截止2014年2月底m2近113万亿，同比增长13.3%，增速为08年以来低点，货币投放速度放慢。 全年整体流动性不及去年，二季度流动性也将持续偏紧。 13.3% 29.7% 12.4% code of this report | 21 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目开发背景/ 宏观环境/经济 定向降准释放贷币宽松重要信号 为防止通货膨胀，回收货币流动性，目前大型金融机构存款准备金率为20%，处于历史高位。但受到经济增 速下行影响（1季度gdp增速降至7.4%，为12年以来季度最低值），从2014年4月25日起农村商业银行下调 县域人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。 市场释放信号：如果二季度经济增速继续下行，货币政策转向宽松可能。此前人民币贬值，外汇占款增长萎 缩，为全面降准打开了政策空间，另外，也不排除降息的可能性。 数据来源：中国人民银行 code of this report | 22 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 2014年1季度gdp增速降至7.4%，为12年以来季度最低值。如果经济状况持续不能得到回升，预计二季 度指标将跌破克强下限7.2%。 在经济增长强压力下，政府已掀起救市盖头，系列微刺激政策入市 4月2日李克强在国务院常务会议上提出三点：一是为小微企业减税;二是加快棚户区改造;三是加快铁路建 设，扩大有效投资、带动相关产业发展。这将释放1.7万亿的流动性资金，刺激政策对房地产市场起到助 推作用，房地产作为国家经济核心支柱产业的地位不可动摇。 项目开发背景/ 宏观环境/经济 经济走势对房地产市场影响 code of this report | 23 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 2013年楼市政策基本处于空窗期，雷声大雨点小，国五条未落地 项目开发背景/ 宏观环境/政策 6月26日 李克 强 将非集中成片城 市棚户区统一纳 入改造范围 8月28日 国土 部 实地核查违规 征地，侵害农 民权益是督察 重点 10月2日 央行 房地产信贷政策 无改变，支持首 套自住购房需求 9月29日 国土 部 将严防高价地 作为近期市场 稳定首要目标 7月31日 住建 部王珏林 房地产调控政 策一是旨在解 决市场过热， 二是把涨幅缩 小 7月12日 国土部 下半年重点查处闲 置土地 7月22日 国土 部 放开贷款利率 管制 8月13日 住建部 房地产调控长效 机制年底前可望 出台 8月18日 财政 部 将扩大房产税改 革试点范围 8月23日 住建部 发展小城镇应推进 房地产税 9月29日 国土部 征地制度改革可 能近期出台， 农 地有望市场化流 通 10月19日 住建部 便捷交通； 奥运人文； 完善配套； 物理昭示性； 政策不确定性； 市场观望情绪较重； 不限购产品； 区域市场新增供给少； 产权年限； 体量规模小； 环线主路噪声污染； 利空：政策影响 + 产权年限 code of this report | 73 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目价值表现 良好市场口碑 领地品牌献礼首都 快销与高溢价双线并举 北四环核心区位、龙脉传承 奥体人文底蕴 不限购都市豪宅 市场推导 甲方诉求 稀缺资源 增值空间 奥体地标 人文气息 财富标示 奢享私邸 code of this report | 74 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目市场属性定位 四环内鸟巢旁私享官邸 毋庸置疑的地标建筑 ，与盘古大观南北扼守北四环主路，延承中华龙 脉、共享奥体人文资源； 无须赘述的增值前景，社会地位与阶层品味的物理代言； code of this report | 75 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 code of this report | 76 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 中国印 项目市场形象定位 承载着人类对于奥林匹克精神的追求与对 生命的无限礼赞，鸟巢在中国的建筑 寓意即“引凤还巢”，就这在北四环这繁 华都市的阑珊灯火中，如同一幅历史画卷 ，徐徐展开。 code of this report | 77 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 领地中国inn 项目案名建议 code of this report | 78 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 code of this report | 79 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 目标客户定位 毋庸置疑的富豪阶层，良好的教育背景、世界级生活视角让他们富有但不流俗； 注重精神层面的情感交流，骨子里难以割舍的人文历史情节，生活中以品味来界 定自己的朋友圈； 财富投资敏感度极高，对于不动产物业价值有较为深刻的认知和判断力。 都市人文贵族世界级财富收藏者 code of this report | 80 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 他们的职业可能是以外企高管为代表的全球飞人、影视明星、能源 老板，甚至于贴着富二代标签，在家族企业内指点江山的“接班人”，还有典 型的投资性客户。 v 行为上不炫富 精神上注重个人修养与生活品味。 目标客户描摹 code of this report | 81 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 自幼良好教育，多有海外生活学习经历。丰富的人生阅历，让他们对 于不同国家不同城市的人文底蕴形成自我理解。看重奥体人文价值，崇尚 心灵自由、寻求品味相同的朋友。 v 雄厚资本背景 对于文化研究和艺术品鉴有自己独到视角 目标客户描摹 code of this report | 82 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 完全具备购买任意城市豪宅的经济实力，但不盲从出手。在满足增值 前提下，不同房子应能满足生活不同需求。从内部功能性向外部资源性扩 散。 v 稀缺资源占讲求“物超所值” 对先天资源为重视 目标客户描摹 code of this report | 83 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目产品定位 地标财富全球精英们的私享官邸 强昭示性的京城龙脉之上，地标性建筑，“北有盘古、南有领地” 注重设计感，以全球性视角迎接八方来客； code of this report | 84 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 code of this report | 85 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目产品发展建议 i.景观价值分析 ii. 整体布局规划建议 iii.户型规划建议 iv. 产品设计建议 v.空间装饰建议 code of this report | 86 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 远景区 近景区 景观价值分析 对本项目而言，“朝向决定价值”，由于景观视野不同，加之考虑到日照采光，因此决定了各个朝 向的价值，进而影响到产品的分割。 东北：水立方 用地 东北：鸟巢 东北：奥林匹克公园 北：盘古大观 东：奥体中心 西：华亭嘉园 西南：北京信息科技大学 西南：中国音乐学院 地上停车场 住宅区 住宅区 东南：中华民族园南区 东：中华民族园北区 code of this report | 87 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 北向：vi级 直面盘古大观 采光不佳， 东南向：级 直面中华民族村，无建筑遮挡，采光最 好 南向： iii级 南向空旷，鸟瞰民族文化村， 无明显建筑遮挡，采光最好 西向：级 紧贴华亭嘉园，低层可能受既有建筑 遮挡，采光不佳，景观视线不佳 东向： 级 直面中华民族村，远眺奥体中心，无建 筑遮挡，但采光略逊于南向 西南向： i级 紧邻华亭嘉园楼座，低层可能受建筑遮 挡，南向无建筑遮挡，采光好 西北向：v级 直面盘古大观，远眺中国音乐学院，低 层可能受既有建筑遮挡，采光好 景观价值递减 价值判断： 东向和南向价值高，北向次之，西向价值最低 景观价值分析 东北向：i级 直面中华民族村，鸟瞰奥林匹克公园， 远眺水立方，鸟巢；无建筑遮挡，景观 视线最好； code of this report | 88 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 南向： 较高单价，户型宜大，高总价 西向： 户型宜小，控制总价， 可出现纯西向小户型 东向： 标杆产品，单价最高 户型最大，总价最高 景观价值递减 朝向决定产品的总价，进而影响到户型的大小： 好朝向，大户型，创造高利润；不好朝向，小户型，控制总价 景观最大化原则 兼顾采光因素 景观价值分析分割原则 北向： 避免纯北向，宜与西向和东向结合设计 ，以提升单价，故户型较大 code of this report | 89 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目产品发展建议 i.景观价值分析 ii. 整体布局规划建议 iii.户型规划建议 iv. 产品设计建议 v.空间装饰建议 code of this report | 90 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 规划综述 p建筑用地5000，建筑面积72000，容积率达到14.4； p用地较为紧张，地下20000，需开挖地下4层 60米 87米 建筑用地容积率 建筑面积限高 7.5（亩）500014.4地上72000100米 地下20000 code of this report | 91 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 整体布局规划建议 p单体建筑，面宽小，减小北户型面积； p面积划分自由灵活，平面户数控制得当 ，可提高得房率，从而提升产品价值； 1# 2# 1层底商 北 图一图二 价值判断： 图一价值要优于图二 p单体建筑，面宽大，易出现大量纯北户型 ； p标准层大，易出现大量走廊，即公共面积 过多，降低得房率； code of this report | 92 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 交通动线图示意 p满足人车分流，人行出入口位于地块北侧，将地下车库出入口至后，位于地块南侧两端； 地上停车场 现有用地 1# 2# 主要道路交通 社区主入口 地下车库出入口 车行流线 code of this report | 93 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目产品发展建议 i.景观价值分析 ii. 整体布局规划建议 iii.户型规划建议 iv. 产品设计建议 v.空间装饰建议 code of this report | 94 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 p结合市场发展趋势，弱化入市风险，在树立良好市场形象的前提下，以保障现金流 收益为战略目标，有形象更要有成绩。 p围绕核心景观资源，保证对于优质资源的最大占有，奠定产品高溢价基础。 p拉开价值梯队，实现可递增的产品价值发展排序。 户型规划原则 code of this report | 95 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 p1#，2#楼共计430套公寓，其中200以下公寓套数比占85%，建筑面积占比80% 户型规划建议 面积区间套数套数比居室建筑面积建面比 120-14021049%2.5居28133.3 41% 160-18015636%3居26644.4 39% 200-2204811%小4居9902.2 14% 260-280164%大4居4320.0 6% 合计430100% 69000.0 100% code of this report | 96 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 体量示意-西北角方向 体量示意-东南角方向 户型规划建议体量示意 code of this report | 97 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 户型规划建议1#楼视角示意 华亭嘉园 北京信息科技大学 华亭嘉园中华民族园 2#楼 奥林匹克公园 code of this report | 98 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 户型规划建议2#楼视角示意 1#楼 北京信息科技大学 华亭嘉园中华民族园 中华民族园 奥林匹克公园 code of this report | 99 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 户型规划建议 p按2个楼座规划1#，2#，建筑面积69000，建面占比94%，层高3.5米，共27 层，每个标准层1278 p商业建筑面积3000，建面占比约4%，层高5米； 物业建筑面积占比层高层数单元数标准层 商业30004%51 3000 公寓6900096%3.52721278 合计72000100% 1# 2# 1层底商 22米26米26米 49米 code of this report | 100 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 户型规划建议1# p1#楼紧贴华亭嘉园，景观视线较差，建议做200以下小户型公寓； p受东面2#楼遮挡，东面户型采光较差，做小户型公寓的同时把面宽做大，以增加采光面； p南向无建筑遮挡，采光较好，建议做面积稍大公寓； p共计243套户，其中120-140户型189套，160-180户型54套。 1# 2# 北 120-140 160-180 核心筒 楼座 编号 建筑面积标准层面积单元层数 面积区 间 居室组合形式 单层面 积 层数单元户数建筑面积 面积 占比 1#345001278 2-28120-1402.5居7938 2718925320.0 73% 160-1803居2340549180.0 27% 合计 1278 27 24334500.0 100% code of this report | 101 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 户型规划建议2# p2#楼景观视线最佳，为保证景观价值最大化，标准层 核心筒置于标准层西向； p东北向与东南向景观价值最高，安排大户型公寓，楼 层标准层组合，如下图所示 120-140 160-180 核心筒 160-180 200-220 核心筒 160-180 200-220 核心筒 260-280 北 1# 2# code of this report | 102 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 户型规划建议2# p2#楼分段设计，拉开价值区间，提升公寓品质，共计共187户。 楼座 编号 建筑面积标准层面积单元层数面积区间居室组合形式单层面积层数单元户数建筑面积面积占比 2#345001278 2-4 120-1402.5居7938 3 212813.3 8% 160-1803居2340 61020.0 3% 合计 91278 273833.3 11% 单元层数面积区间居室组合形式单层面积层数单元户数建筑面积面积占比 5-20 200-220小4居2420 16 326720.0 19% 160-1803居5858 8013724.4 40% 合计 71278 11220444.4 59% 单元层数面积区间居室组合形式单层面积层数单元户数建筑面积面积占比 21-27 160-1803居2340 8 162720.0 8% 200-220小4居2398 163182.2 9% 260-280大4居2540 164320.0 13% 合计 61278 4810222.2 30% 共计 2718734500.0 100% code of this report | 103 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 1# 户型规划建议标准层分段示意 2# 2-3f 5-20f 21-27f 底商 160-180 200-220 核心筒 260-280 120-140 2.5居 2.5居 2.5 居 2.5居 2.5居 2.5 居 2.5 居 3居3居 3居 3居 3居 3居 3居 3居 3居 3居 3居 2.5居 2.5 居 2.5 居 2.5居 2.5居 2.5居 2.5居 小4 居 小4 居 小4 居 小4 居 大4 居 大4 居 code of this report | 104 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 p目前北京市商业立项停车位报规指标80-100辆/万，该案按80辆/万 p一般地下商业使用的车位按40/辆 ，地上使用车位按25/辆。 p共需576个车位，安排地下停车500辆，地上76辆。 p受地块限制，可将76辆地上停车与地块南边地上停车场一起设计使用。 车位配比 建筑面积 停车位 车位数 停车位车位 辆/万/辆 占地面积 7200080576 地上停车76251900 地下停车5004020000 code of this report | 105 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 项目产品发展建议 i.景观价值分析 ii. 整体布局规划建议 iii.户型规划建议 iv. 产品设计建议 v.空间装饰建议 code of this report | 106 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 中国韵味。用现代简约的笔触构筑了空间 的筋骨，于细节之处赋予传统中式元素， 看似简单平静的现代简约中却蕴藏着典型 的中式意境。是中式传统的“天人合一” 与现代的“以人为本”理念有机结合，以 现代人审美观念打造富含传统韵味的空间 ，迎和了国人内敛、质朴的风格，使其更 加实用、更富现代感。 内敛 现代时尚 质朴、实用 由于地域特殊性,充分挖掘人文历史底蕴典故，形成区域市场中的视觉、文化亮点， 该项目建筑外立面风格、园林选用“现代建筑，中国韵味” 产品建筑风格建议 code of this report | 107 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 以现代建筑手法融合中式元素，追求形式简洁、结 构实用的同时，打造有韵味的中式情调。 现代建筑的时尚感 简洁、明快的建筑线条风格，整体建筑硬朗。 中国韵味的传统感 在建筑上，延续区域的文脉特性，应尽量保持其传 统色调，同时大胆运用中国传统文化的图腾元素， 实现在现代建筑中，溢满着中国传统文化的回归 产品建筑风格建议 产品建筑风格建议 code of this report | 108 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 色调：墙体仍然应以冷色为主， 如灰、米白、黑为主色调，同时 细部搭配暖色起平衡作用，用传 统文化色调“中国红”、黄”搭 配。 空调百叶 楼梯间 细节：通过楼梯间、空调百 叶、社区围墙等建筑细节来 体现中式韵味与中式文化。 一个线条，一种材质的运用 都能体现出韵味。 外围墙 产品建筑风格建议 code of this report | 109 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 在成本可接受的范围，采用陶土青砖、红漆木门、图腾 雕刻建筑细节配置，通过细节，充分体现项目对中式韵 味的尊崇与延续。 产品建筑风格建议 code of this report | 110 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 私密与宣扬，只有一墙之隔 注重内在精工细作的同时，在外界区隔上强化形象昭示感。 与外界自然共生，注重若隐若现的透视效果 产品园林设计建议 code of this report | 111 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 产品园林设计建议 市政配套用地 现有用地 p利用项目南侧用地（地上停车场）作为整体设计，将绿 化延伸，实现集隔离噪音、休闲娱乐为一体的活力景观公 园。 p让业主更好的享受到绿色健康的社区氛围，更打造一个 项目优势亮点与体验区。 产品园林设计建议 code of this report | 112 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 市政设施用地 1# 2# 产品园林设计建议 p 建议地块南侧市政设施用地整体设计，梯度景观墙，减少整面墙的压迫感，上 下种植不同的植被以增加趣味性； code of this report | 113 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 p 建议对项目两侧地带强化景观效果，通过植被的组合来打造与周边环境的软区 隔，彰显项目品质与私密性; p 减少北辰西路和华亭嘉园的道路交通对建筑私密性影响。 产品园林设计建议 市政设施用地 1# 2# code of this report | 114 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 6 6 6 6 1 1 0 0 1 1 0 0 1 1 0 0 1 1 0 0 9 9 9 9 6 6 6 6 6 6 2 2 4 4 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 0 1 1 1 1 2 2 1 1 3 3 1 1 2 2 1 1 2 2 1 1 2 2 8 8 1.园冠阔叶大乔木 2.高冠阔叶大乔木 3.高塔形常绿乔木 4.低矮塔形常绿乔木 5.园冠型常绿乔木 6.球类常绿灌木 7.修剪色带 p在建筑物旁、道路转角处、景墙小品边缘、地下车库周围等处配植相应品种多、层次多、 形态组合变化多样，形成人与自然的积极互动，赢得客户的认同感。 8.小乔木 9.竖形灌木 10.团型灌木 11.可密植成片的灌木 12.普通花卉型地被 13.长叶型地被 产品园林设计建议 code of this report | 115 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 p一层正立面布置大面积水景，部分建筑伸入水 面，建筑造型优美，自身能成为景观。 p景观与会所先行建设，将社区实景与会所功能 在销售期能让客户切身实地的感受到本项目的 高端品质。 产品会所设计建议水景 1# 2# 水景水景 code of this report | 116 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 配套底商发展建议 完善配套：spa+健身会所+大堂+后勤服务 类型数量建筑面积（） 配套spa11200 健身会所1500 大堂及咖啡吧1600 后勤服务 700 （含社区物业用房） 合计 3000 p作为整体设计，打造高端会所中心，服务整个社区。 p建议签约品牌商户，整体包装运营。 code of this report | 117 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 spa：理疗室，按摩室，瑜伽冥想室，缓解沙龙等 所有的按摩推拿和身体理疗都是依据传统的中式按摩理疗手法，结合古老的亚洲康复疗法 产品会所设计建议 code of this report | 118 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 健身会所：运动健身房+室内小型泳池 产品会所设计建议 code of this report | 119 2014房地产营销策划大全【唯一客服】qq：1053527879【免费更新】房商网：，【唯一官网，谨防假冒】 大堂及咖啡吧：体现尊享