商业项目投资收益估算模板.xls

工工程程类类型型 20112011年年20122012年年 第第1 1季季度度第第2 2季季度度第第3 3季季度度第第4 4季季度度第第1 1季季度度第第2 2季季度度第第3 3季季度度第第4 4季季度度 施工前准备 地下室土建施工 地下室设备安装及装修 商场土建施工及外墙装修 公寓土建施工及外墙装修 商场设备安装及装修 一期公寓内部装修 二期公寓内部装修 三期公寓内部装修 商商场场开开业业 主力店招商 散铺招商 商场开业 公公寓寓销销售售 一期公寓销售 二期公寓销售 三期公寓销售 20132013年年20142014年年 第第1 1季季度度第第2 2季季度度第第3 3季季度度第第4 4季季度度第第1 1季季度度第第2 2季季度度第第3 3季季度度第第4 4季季度度 20122012年年 第第4 4季季度度 项项目目单单位位 技术经 济指标 项目总用地平方米29,000 项目净用地平方米24,000 总建筑面积平方米138,000 计算容积率建筑面积平方米100,000 其中 商业平方米47,200 公寓平方米52,800 地下车位数个850 项目容积率4.0 建筑密度45% 经济评 价指标 项目总投资万元1,058,248,000 总贷款额万元54,639 贷款偿还期自贷款之日起2.5年 总销售收入万元129,920 40年租金总收入万元392,866 40年税前总利润万元2,261,350,960 40年税后总利润万元1,448,798,180 全投资内部收益率12% 财务净现值（ic=10%）94,600,794 静态投资回收期6年 开开发发建建设设投投资资估估算算明明细细表表 序序号号项项 目目 取取定定标标准准 （元元/ /) ) 计计算算面面积积 （） 总总成成本本( (元元） 占占总总投投资资 百百分分比比 备备注注 总总投投资资成成本本2 2, ,1 13 38 8, ,1 12 24 4, ,3 37 70 0 0 0已已开开发发部部分分投投入入（含含财财务务成成本本）0 0. .0 00 0% % 1 1土土地地成成本本- - -9 93 37 7, ,6 65 58 8, ,9 90 00 04 43 3. .8 85 5% % 1.1 土地出让金6 66 67 7, ,6 63 30 0, ,0 00 00 0 1.2 契税2 20 0, ,0 02 28 8, ,9 90 00 0 1.3 购置费 2 25 50 0, ,0 00 00 0, ,0 00 00 0 2 2前前期期开开发发费费3 34 4, ,8 80 00 0, ,0 00 00 01 1. .6 63 3% % 2.1 策划、规划设计、监理及其它顾问费8 80 0384,00030,720,000按项目总建筑面积计算 2.2 水文、地质勘察费2 20 081,6001,632,000按用地面积计算 2.3 土地平整、临水、电、路开通费3 30 081,6002,448,000按用地面积计算 3 3基基础础设设施施配配套套工工程程6 63 3, ,7 76 60 0, ,0 00 00 02 2. .9 98 8% % 3.1道路广场及绿化景观工程5 50 00 040,80020,400,000按地块内非建筑基底面积计算 3.2供配电工程25002500（元元/ /千千伏伏安安）18,74225,000,000按供电容量计算 3.3给排水工程4 40 0384,00015,360,000按项目总建筑面积计算（含地下室） 3.4煤气工程2 25 5120,0003,000,000按商业建筑面积计算 4 4商商场场建建筑筑安安装装工工程程- -5 57 72 2, ,1 16 60 0, ,0 00 00 02 26 6. .7 76 6% % 4.1地地下下室室- - 4.1.1 地下室土建（负一层）2 2, ,0 00 00 072,000144,000,000按负一层地下室面积 4.1.2 地下室土建（负二层）4 4, ,0 00 00 025,000100,000,000按负二层地下室面积 4.1.3 停车场装修及机电3 30 00 097,00029,100,000 按地下室面积(包括通风、照明、地面、墙身） 4.2商商场场土土建建1 1, ,2 20 00 092,000110,400,000按商场地上建筑面积 4.3商商场场装装修修- - 4.3.1 外墙5 50 00 018,2809,140,000按外墙面积 4.3.2 公共部分装修 （含天花、地面、标识） 8 80 00 048,00038,400,000 按公共部分面积计算（一般按商业 建筑面积的50%计算） 4.4商商场场机机电电 4.4.1 供配电（含公共照明）、发电机5 55 50 092,00050,600,000按商场地上建筑面积计算 4.4.2 中央空调（含通风系统）4 40 00 061,00024,400,000 按使用中央空调的商场面积计算 （已剔除电影院、餐饮及ktv部分） 4.5一一次次消消防防系系统统（含含设设计计、施施工工及及验验收收）1 15 50 0384,00057,600,000按项目总建筑面积计算（含地下室） 4.6弱弱电电系系统统（智智能能化化、监监控控、门门禁禁、电电讯讯等等）6 60 092,0005,520,000按商场地上建筑面积计算 4.7商商场场电电梯梯3 30 00 010,0003,000,000按商场建筑面积计算 5 5商商业业街街建建筑筑安安装装工工程程1 1, ,0 00 00 020,00020,000,000按商业街建筑面积 6 6酒酒店店建建筑筑安安装装工工程程1 1, ,8 80 00 0-按酒店地上建筑面积 7 7写写字字楼楼建建筑筑安安装装工工程程4 4, ,0 00 00 020,00080,000,000按写字楼地上建筑面积 8 8公公寓寓建建筑筑安安装装工工程程（含含土土建建及及装装修修）3 3, ,0 00 00 065,0001 19 95 5, ,0 00 00 0, ,0 00 00 0按公寓地上建筑面积计算 9 9住住宅宅建建筑筑安安装装工工程程（含含土土建建及及装装修修）3 3, ,0 00 00 082,0002 24 46 6, ,0 00 00 0, ,0 00 00 0 1010营营销销费费用用1 1. .5 50 0% %5,615,370,0008 84 4, ,2 23 30 0, ,5 55 50 03 3. .9 94 4% %按商场10年租金总收入的1.5%左右计算 1111财财务务费费用用6 6. .0 00 0% %- -0 0. .0 00 0% %按还贷计划确定 1212开开发发期期税税费费7 77 7, ,8 81 11 1, ,7 72 20 03 3. .6 64 4% % 1313市政配套费2 20 00 0287,0005 57 7, ,4 40 00 0, ,0 00 00 0按总地上建筑面积 1414办证费5 50 0384,0001 19 9, ,2 20 00 0, ,0 00 00 0按项目总建筑面积计算（含地下室） 1515质量监督费0 0. .1 10 0% %1 1, ,2 21 11 1, ,7 72 20 0按建筑总造价计算 1616企企业业管管理理费费3 3. .0 00 0% %3 36 6, ,3 35 51 1, ,6 60 00 01 1. .7 70 0% %按建筑总造价计算 1717不不可可预预见见费费3 3. .0 00 0% %3 36 6, ,3 35 51 1, ,6 60 00 01 1. .7 70 0% %按建筑总造价计算 第第0 0年年第第1 1年年第第2 2年年 资资金金流流入入49,98049,98067,040,00067,040,000 1)租金收入(万元)#ref!#ref! 2)销售收入（万元）49,980118,818 资资金金流流出出（万万元元）2,138,124,3702,138,124,370#ref!#ref!#ref!#ref! 1)土地成本及开发建设投入（万元）- 2)贷款利息（万元）- 3)税金（万元） 营业税及相关附加税(5.6）（万元）#ref!#ref! 租赁税(12租金收入)（万元）#ref!#ref! 固固定定资资产产摊摊销销（万万元元）95,880,94595,880,94595,880,94595,880,945 税税前前利利润润（万万元元）-2,138,124,370#ref!#ref! 所所得得税税(25%)(25%)（万万元元）-#ref! 净净现现金金流流量量（万万元元）-2,138,124,370#ref!#ref! 累累计计净净现现金金流流量量（万万元元）#ref!#ref! 计算指标：（万元） 财务内部收益率（万元）#value! 财务净现值（ic=10%）（万元）#ref! 静态投资回收期（万元）8年0.00 #ref! #ref! #ref! #ref! #ref! #ref! 第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6 6年年第第7 7年年 76,790,00076,790,00082,120,00082,120,000#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 123,35150,239- - - - #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! - - #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 95,880,94595,880,94595,880,94595,880,94595,880,94595,880,94586,372,94586,372,94586,372,94586,372,945 #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 0 第第8 8年年第第9 9年年第第1010年年第第1111年年第第1212年年 #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! - - - - - - #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 86,372,94586,372,94586,372,94586,372,94586,372,94586,372,94567,790,94567,790,94567,790,94567,790,945 #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 第第1313年年第第1414年年第第1515年年第第1616年年第第1717年年 #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! - - - - - - #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 67,790,94567,790,94567,790,94567,790,94567,790,94567,790,94567,790,94567,790,94567,790,94567,790,945 #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 第第1818年年第第1919年年第第2020年年第第2121年年第第2222年年 #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! - - - - - - #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 67,790,94567,790,94567,790,94567,790,94567,790,94567,790,9450 00 0 #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 第第2323年年第第2424年年第第2525年年第第2626年年第第2727年年 #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! - - - - - - #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 0 00 00 00 00 0 #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref! 第第2828年年第第2929年年第第3030年年 #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref! - - - - #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! 0 00 00 0 #ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! 产产品品名名称称项项目目合合计计 20132013年年20142014年年 第第1 1季季度度第第2 2季季度度第第3 3季季度度第第4 4季季度度第第1 1季季度度 公寓 销售收入（万元）275348.64235202646023520 单位售价（元/）200002000020000 销售面积数量（）147000117601323011760 公寓销售率8%17%25% 车位 销售收入（万元）84004200 车位数（个）420210 每个车位售价（万元）20 汇总 销售总收入（万元）283748.6400235202646027720 销售税金及附加（万元）15890131714821552 235202772025872 264602772031328.64 499803330636750 3007229400 118818123350.64 20152015年年2012016 6年年 第第2 2季季度度第第3 3季季度度第第4 4季季度度第第1 1季季度度第第2 2季季度度第第3 3季季度度第第4 4季季度度第第1 1季季度度第第2 2季季度度 2352029106258722587231328.6436750294002587224366.72 200002200022000220002368025000250002200023680 117601323011760117601323014700117601176010290 33%42%50%58%67%77%85%93%100% 420042004200 210210210 202020 2772033306300722587231328.6436750294002587224366.72 155216301449144917542058164614491365 25872 24366.72 50238.72 20142014年年 342387.36 类类型型品品类类 首首年年租租金金水水平平 （元元/ /） 商商业业建建筑筑 面面积积（） 集中式 购物中心 生活精品超市（-1f）2820000 护肤彩妆（1f） 16913000 金银珠宝（1f） 品牌服饰（1f） 皮鞋皮具（1f） 咖啡水吧（1f）130600 运动休闲服饰（2f） 1043000 数码通讯（2f） 奶茶甜品（2f）130600 主力百货（1-2f）5020000 时尚特色餐饮（3f）726000 大型粤式酒楼（3f）304000 大型时尚自助餐厅（3f）404000 大型时尚主题餐厅（3f）604000 时尚概念影院（4f）508000 时尚量贩式ktv（4f）353000 时尚美容美体（4f）503000 游乐中心（5f）304000 酒吧街时尚酒吧街5020000 113200 租租金金收收入入估估算算（元元） 类类型型品品类类第第1 1年年第第2 2年年 集中式 购物中心 生活精品超市（1-3f）22400006720000 护肤彩妆（1f） 2416700026364000 金银珠宝（1f） 品牌服饰（1f） 皮鞋皮具（1f） 咖啡水吧（1f）624000936000 运动休闲服饰（2f） 28080003744000 数码通讯（2f） 奶茶甜品（2f）624000936000 时尚特色餐饮（3f）800000012000000 美食广场（3f）34560005184000 中西快餐（3f）#ref!#ref! 大型粤式酒楼（4f）7200001440000 大型时尚自助餐厅（4f）9600001920000 大型时尚主题餐厅（4f）14400002880000 儿童职业体验乐园（4f）#ref!#ref! 时尚概念影院（5f）24000004800000 时尚量贩式ktv（5f）6300001260000 时尚美容美体（5f）9000001800000 游乐中心（5f）7200001440000 酒吧街时尚酒吧街600000012000000 出租率(%)75%75%90%90% 租租金金总总计计（万万元元）#ref!#ref!#ref!#ref! 购购物物中中心心总总计计（万万元元）#ref!#ref!#ref!#ref! 商场单方月租金（元/月）#ref!#ref! 免免租租期期（月月） 递递增增率率 （前前2020年年） 递递增增率率 （后后2020年年） 8每3年递增8%每3年递增4% 1第6年跳增30%，其余每年递增6%每年递增3% 4每3年递增8%每3年递增4% 3第6年跳增30%，其余每年递增6%每年递增3% 4每3年递增8%每3年递增4% 4每3年递增8%每3年递增4% 4每3年递增8%每3年递增4% 6每3年递增8%每3年递增4% 6每3年递增8%每3年递增4% 6每3年递增8%每3年递增4% 6每3年递增8%每3年递增4% 6每3年递增8%每3年递增4% 6每3年递增8%每3年递增4% 6每3年递增8%每3年递增4% 6每3年递增8%每3年递增4% 第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年 672000072576007257600 279458402962259031399946 93600010108801010880 396864042067584459164 93600010108801010880 120000001296000012960000 172800018662401866240 #ref!#ref!#ref! 144000015552001555200 192000020736002073600 288000031104003110400 #ref!#ref!#ref! 480000051840005184000 126000013608001360800 180000019440001944000 144000015552001555200 120000001296000012960000 100%100%100%100%100%100% #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! 第第6 6年年第第7 7年年第第8 8年年 725760078382087838208 408199304326912545865273 101088010917501091750 579691361447286513412 101088010917501091750 129600001399680013996800 186624020155392015539 #ref!#ref!#ref! 155520016796161679616 207360022394882239488 311040033592323359232 #ref!#ref!#ref! 518400055987205598720 136080014696641469664 194400020995202099520 155520016796161679616 129600001399680013996800 100%100%100%100%100%100% #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! 第第9 9年年第第1010年年第第1111年年 783820884652658465265 486171895153422154626274 109175011790901179090 690421673184697757577 109175011790901179090 139968001511654415116544 201553921767822176782 #ref!#ref!#ref! 167961618139851813985 223948824186472418647 335923236279713627971 #ref!#ref!#ref! 559872060466186046618 146966415872371587237 209952022674822267482 167961618139851813985 139968001511654415116544 100%100%100%100%100%100% #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! #ref! 第第1212年年第第1313年年第第1414年年 846526591424869142486 579038506137808165060766 117909012734181273418 822303287164149239399 117909012734181273418 151165441632586816325868 217678223509252350925 #ref!#ref!#ref! 181398519591041959104 241864726121392612139 362797139182083918208 #ref!#ref!#ref! 604661865303476530347 158723717142161714216 226748224488802448880 181398519591041959104 151165441632586816325868 100%100%100%100%100%100% #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! 第第1515年年第第1616年年第第1717年年 914248698738859873885 689644127310227777488413 127341813752911375291 97937631038138811004272 127341813752911375291 163258681763193717631937 235092525389992538999 #ref!#ref!#ref! 195910421158322115832 261213928211102821110 391820842316654231665 #ref!#ref!#ref! 653034770527757052775 171421618513531851353 244888026447912644791 195910421158322115832 163258681763193717631937 100%100%100%100%100%100% #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! 第第1818年年第第1919年年第第2020年年 98738851066379510663795 821377188706598192289940 137529114853141485314 116645281236440013106264 137529114853141485314 176319371904249219042492 253899927421192742119 #ref!#ref!#ref! 211583222850992285099 282111030467993046799 423166545701984570198 #ref!#ref!#ref! 705277576169977616997 185135319994621999462 264479128563742856374 211583222850992285099 176319371904249219042492 100%100%100%100%100%100% #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! 第第2121年年第第2222年年第第2323年年 106637951109034711090347 9505863897910398100847710 148531415447271544727 134994521390443514321568 148531415447271544727 190424921980419219804192 274211928518042851804 #ref!#ref!#ref! 228509923765032376503 304679931686713168671 457019847530064753006 #ref!#ref!#ref! 761699779216777921677 199946220794402079440 285637429706292970629 228509923765032376503 190424921980419219804192 100%100%100% #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! 第第2424年年第第2525年年第第2626年年 110903471153396111533961 103873141106989335110199015 154472716065161606516 147512151519375215649564 154472716065161606516 198041922059635920596359 285180429658762965876 #ref!#ref!#ref! 237650324715632471563 316867132954173295417 475300649431264943126 #ref!#ref!#ref! 792167782385448238544 207944021626182162618 297062930894543089454 237650324715632471563 198041922059635920596359 100%100%100% #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! 第第2727年年第第2828年年第第2929年年 115339611199532011995320 113504986116910135120417439 160651616707771670777 161190511660262317100701 160651616707771670777 205963592142021421420214 296587630845113084511 #ref!#ref!#ref! 247156325704262570426 329541734272343427234 494312651408515140851 #ref!#ref!#ref! 823854485680858568085 216261822491222249122 308945432130323213032 247156325704262570426 205963592142021421420214 100%100%100% #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref!#ref!#ref!#ref! #ref!#ref!#ref! 第第3030年年第第3131年年第第3232年年 119953201247513212475132 124029962127750861131583387 167077717376081737608 176137221814213418686398 167077717376081737608 214202142227702222277022 308451132078913207891 #ref!#ref!#ref! 257042626732432673243 342723435643243564324 514085153464855346485 #ref!#ref!#ref! 856808589108098910809 224912223390872339087 321303233415533341553 2570426267324326