如何写物业管理方案.doc

我爱你，仅此而已 爱情开始的时候，会把天涯变成了咫尺； 爱情结束的时候，又把咫尺变成了天涯。 曾经以为，爱情是人生的全部； 然而有一天发现，那只是我浪掷了最多光阴的一部分。 曾经以为，爱上了，就不会寂寞； 然而有一天发现，寂寞还是爱上了我。 /wenzhang/aiqingwenzhang/20111127/208517.html如何写物业管理方案第一章 前言 一、致房地产开发公司前期物业管理的函 二、物业管理服务费报价 第二章 物业管理整体设想及策划 一、物业管理的定位 二、管理目标 三、管理模式 四、管理特色 五、管理措施 第三章 管理方式及工作计划 一、管理方式 二、工作流程 三、工作计划 第四章 人员的配备、培训、管理与物资装备 一、组织架构 二、人员配置 三、主要管理人员背景 四、员工培训方案 五、人员管理及考核 六、物业管理物资装备 第五章 前期管理及二次装修管理 一、前期介入方案 二、前期进驻管理方案 三、招聘人员 四、清洁开荒作业 五、建筑成品保护 六、后续工程管理 七、搬迁入驻服务 八、二次装修监管方案 第六章 制度和档案的建立与管理 一、公众制度 二、内部运作制度及服务标准 三、档案建立与管理 第七章 管理指标及措施 一、各项服务指标的承诺 二、管理措施 第八章 房屋及公用设施维修养护 一、房屋管理及维修方案 二、公共配套设施管理及维修方案 三、房屋日常维修养护计划及实施方案 四、房屋定期维修养护计划及实施方案 第九章 机电设备设施管理 一、机电设备维护原则 二、机电设备管理程序 三、主要工作流程 四、管理标准和养护计划 五、应急处理方案 第十章 弱电及智能化系统管理 一、智能化系统的配置 二、智能化系统的日常管理及维护 三、智能化系统维护保养程序 第十一章 安全管理 一、管理目标 二、管理方式 三、安全管理内容及要求 四、停车服务管理 五、消防管理 六、应急方案或流程 第十二章 绿化管理 一、管理方式 二、绿化管理内容及标准 三、景观小品维护 四、管理流程 第十三章 清洁管理 一、管理方式 二、清洁管理内容 三、灭虫及消毒方案四、清洁服务标准 五、清洁品质管理 第十四章 相关服务 一、协助业主委员会的筹建工作计划 二、便民服务方案 三、社区活动的设想和计划 第十五章 企业经济效益 一、前期开办费测算 二、物业管理首年收支测算 三、物业管理测算说明及分析 附件：一、法律文件法定代表人证明书委托代理人证明书营业执照复印件企业资质证书复印件二、辅助资料企业简介项目拟定主要管理人员背景介绍证书复印件回答者：找点时间上网等级：少校时间：07-31 02:07物业管理方案的主要内容一、 企业的基本情况（物业的基本情况）二、 对本项目物业管理的整体设想及策划（包括管理服务理念与模式 、管理服务目标与承诺、拟采取的管理服务措施等）三、 拟采取的工作计划和物资装备情况四、 拟建立的组织机构及管理人员的配备、培训、管理五、 管理规章制度及管理档案建立情况六、 针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标七、 社区文化活动及服务措施八、 投标报价及经费收支预算九、 日常管理工作十、 物业及设备、设施的维修养护计划及实施十一、 企业的基本情况（物业的基本情况）除了介绍本公司的概况外，主要介绍本公司以前管理过或正在管理物业的名称、地址、类型、数量，要指出类似此次招标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业、物业管理经历和经验。物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。十二、 对本项目物业管理的整体设想及策划首先，分析投标物业的管理要点。主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还耍分析租用户对此类物业及管理上的期望、要求等。以下分别对不同性质物业管理中的重点，难点做出分析：(1)住宅小区对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此其物业管理应当突出的是：环境管理。要求物业管理能维护规划建设的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。卫生绿化管理。定时对小区公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒；加强小区绿化养护，派专人管理绿化带、花草树木，禁止人为破坏行为。治安管理。成立保卫处，负责小区内的治安巡逻与防范，确保住户财产安全。市政设施管理。即市政道路、下水管道、窨井与消防等公共设施的管理、维修、保养等工作。便利服务。为特殊住户提供各种专业有偿服务和特需服务。(2)高层住宅高层住宅相对于普通住宅小区而言，其特点是建筑规模大、机电设备多、住户集中，居住人员的素质也相应较高。因此，这类物业管理的重点应放在：机电设备管理。这是大楼的核心部分，如发电机、中央空调、供水、消防、通信系统等，一旦哪一部分发生问题，必将严重影响住户生活和工作。因此物业管理部门必须备有一支技术熟练的专业人员，做好管理人员的培训，健全各项管理制度，保证能及时排除故障。保卫治安管理。须设保安班，24小时值班守卫，建立来访人员登记制度，公共场所安装闭路电视监视系统，保证大楼每个角落都能处在保安人员控制中。卫生清洁管理。坚持早上清扫楼梯、走廊通道、电梯间等，收倒各楼层垃圾，清洗卫生用具，保持大楼清洁卫生。保养维护。主要是对公用设施、公共场所进行定期检查、维修。(3)写字楼写字楼作为办公场所，要求环境应保持宁静、清洁、安全，其物业管理重点应放在：安全保卫工作。保证防盗及安全设施运作良好，坚持出入登记制度，24小时值班守卫。电梯、中央窄调、水电设施维护。保证工作时间上述设备正常工作，不允许出错。清洁卫生服务。这同高层住宅相类似，但要求更高，应当天天擦洗门窗，清扫走廊，做到无杂物、无灰尘，同时保证上班时间的开水供应。(4)商业大厦管理在商业大厦管理中，公司形象、居民购物方便程度是考虑的首要因素，其管理重点在于：安全保卫工作。通常大型商业中心客流量较大，容易发生安全问题，故应保证24小时专人值班巡逻，以及便衣保安人员场内巡逻。消防工作。管理维护消防设施，制定严格的消防制度。清洁卫生工作。有专职人员负责场内巡回保洁、垃圾清扫，随时保持商场环境卫生。空调或供热设备管理。设立专职操作及维护人员，保证设备正常运转。以上是针对各类型物业列举其物业管理中普遍的重点和难点，但在具体编写投标书时，投标公司应针对物业具体性质与业主情况，就最突出的问题作详细分析。其次，提出自己的管理服务理念与模式 、管理服务目标与承诺、拟采取的管理服务措施等。十三、 拟采取的工作计划和物资装备情况工作计划，包括：工作流程、各项管理维护服务项目和环节所需的长远计划和短期安排。物资装备，包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具以及通讯、安全防范装备及办公用品等。十四、 拟建立的组织机构及管理人员的配备、培训、管理十五、 管理规章制度及管理档案建立情况十六、 针对该项目的特点结合实际情况制订本公司将提供的管理服务内容和指标十七、 社区文化活动及服务措施十八、 投标报价及经费收支预算经费收支预算，包括：应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按规定测定，无文件规定的按市场价测定。另外，应列出收入盈亏情况测算和增收节支措施，体现该项目管理经营发展后劲。十九、 日常管理工作二十、 物业及设备、设施的维修养护计划及实施物业管理投标书编写注意事项(一)物业管理投标书的基本要素物业管理投标书作为评标的基本依据，必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。因此，投标公司必须对投标书的基本要素有所了解。1计量单位计量单位是投标书中必不可少的衡量标准之一。因此，统一计量单位是避免在定标和履约中出现混乱的有力手段。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。2货币国内物业管理投标书规定使用的货币应为人民币，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。3标准规范0编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范，严格准确地行事。若采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标书中说明。4表述方式投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，它必须要能准确表达投标公司的投标方案，因此，简洁、明确、文法通畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求。编制投标书时，切忌拐弯抹角、废话连篇、用词模棱两可应尽量做到言简意赅，措辞准确达意，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。图纸、表格较之于文字在表达上更为直接，简单明了，但这同样要求其编写做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和标书中的文字表述保持一致。5理论技巧投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行，编写人员还应熟练掌握与投标书内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心理学、运筹学、统计学等方面的理论和技巧。6资料真实性投标文件应对招标文件的要求做出实质响应，其内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性，以使其投标文件对应招标文件的要求。否则，其投标将被拒绝。(二)物业管理投标书编写中应注意的问题l_确保填写无遗漏，无窄缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标公司在填写时务必小心谨慎。2不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。3填写方式规范。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写:除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。4不得改变标书格式。若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式。5计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。6报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。高于市场的报价难以被接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。因唱标一般只唱正本投标文件中的开标一览表，所以投标人应严格按照招标文件的要求填写开标一览表、投标价格表等。7包装整洁美观。投标文件应保证字迹清楚、文本整洁，纸