中成房业2014年成都房地产市场年报.docx

中成房业2014年成都房地产市场年报2014年成都房地产市场年报目录目录1第一部分全国宏观经济、政策及房地产市场分析3一、2014年全国宏观经济及政策分析31、全国经济情况分析32、全国宏观经济总结及预测53、全国性房产政策一览表6二、2014年全国房产市场发展概述71、全国房地产投资情况72、全国土地市场情况83、全国房地产销售情况84、资金来源：到位资金微涨，自筹占比超4成105、2015年全国楼市预判：房地产市场继续调整10第二部分2014年成都楼市概况分析12一、成都市房产政策分析：12二、成都市场经济情况及房地产市场分析（数据来源：成都统计信息网）13三、成都房产市场概况分析（数据来源：成都统计信息网）14土地市场（数据来源：锐理数据）151、大成都土地供应/成交情况152、大成都土地价格情况分析163、2014年土地市场各区域供销情况174、土地销售排行榜185、存量土地情况分析19住宅篇（数据来源：锐理备案数据）211、新增供给、销售情况212、价格情况263、存量情况274、商品住宅销售排行295、新开楼盘情况306、二手房成交、价格情况307、广告篇318、2014年住宅市场总结339、2015年成都楼市预测34别墅篇（数据来源：锐理备案数据）351、新增供给、销售情况352、价格情况403、存量情况414、别墅市场总结43商业篇（数据来源：锐理备案数据）441、新增供应情况442、成交情况463、存量情况494、商业市场总结52写字楼篇（数据来源：锐理备案数据）531、新增供给、销售情况532、存量情况583、2014年年度写字楼销售排行604、写字楼市场总结61soho篇（数据来源：锐理备案数据）621、整体新增及成交情况622、新增及成交区域情况633、存量情况654、soho市场总结66loft篇（数据来源：锐理备案数据）671、整体供销情况672、区域供销情况683、存量情况704、loft市场总结71第一部分全国宏观经济、政策及房地产市场分析一、2014年全国宏观经济及政策分析1、全国经济情况分析1.1 全国gdp走势情况（数据来源：国家统计局）预计全年gdp为7.4%，经济全面向新常态转换，经济下行超预期，难以达成全年7.5%的经济目标。随着中国经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策消化期三期叠加的关键时期，经济从高速增长向中高速换挡已是必然。预计全年gdp增速为7.4%，同比2013年下滑0.3个百分点，基本完成政府经济增长目标。预测明年宏观经济受房地产深度调整、去化产能及调整经济结构等影响，经济增速仍将在低位徘徊，预计明年gdp增速在7%-7.4%左右。1.2 全国cpi、ppi走势情况（数据来源：国家统计局）1-11月平均cpi同比涨幅为2%，预计全年ppi同比降幅为1.8%1-11月累计，cpi同比增长2%，比去年同期回落0.6个百分点。预计全年cpi增长2.2%，比2013年回落0.4个百分点，比政府价格目标低1.3个百分点。cpi回落，负利率状况得到缓解，也使央行降息降准具备了条件。预计全年ppi为负1.8%，连续负增长35个月，表明中国工业低迷严重，产能过剩化严重。房地产投资回落是导致ppi下降的主因，也表明工业领域出现较为严峻的通货紧缩危机。1.3 全国金融情况分析（数据来源：中国人民银行及国家统计局）货币环境分析：2014年货币政策央行定调以稳健为主，但在面临宏观经济下行压力下，货币政策走向定向宽松，全年两次降准，“限贷”取消，降息、定向五大行5000亿slf。包括限贷政策、公积金提取条件放宽等等都表明在走向宽松。预计2015年可能继续降准或降息。在宽松货币政策环境下，面临楼市调整压力的房企可寻求更多融资渠道，对房地产市场而言是一定利好。2、全国宏观经济总结及预测2014年宏观经济总结：2014年是中国经济改革与调整的第一年，中国宏观经济开始朝“新常态”轨迹发展。一方面，gdp增速等宏观指数在外需疲软、内需持续回落、房地产周期性调整以及深层次扭曲等力量的作用下持续回落；另一方面，经济结构在消费升级、不平衡逆转以及政策调整的作用下出现较大幅度的调整。2014年房地产步入调整期也成为影响2014年宏观经济景气的焦点。各项宏观参数超预期的大幅波动预示着中国宏观经济“新常态”步入攻坚阶段，也步入宏观风险的集中释放期、增速换挡的拐点期及结构调整的艰难期。2015年宏观经济预测：由于全球经济复苏基础仍然较弱，房地产调整远未到位，一些领域存在较大的金融风险，我国经济仍将面临较大的下行压力，预计经济增长将下调到%左右。明年政府可能继续坚持稳健的货币政策和积极的财政政策，继续实施定向调控宏观政策，加大财税政策和产业政策的定向调控力度。房地产面临的政策环境仍将宽松，同时经济下行也抑制消费，房地产可能复苏乏力。3、全国性房产政策一览表2014年全年宏观政策总结：由于今年房地产市场持续走弱，商品房量价齐跌，开发投资增速放缓。在此背景下，中央政策以“稳”为主，关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。限购、限贷手段逐步退出，并通过信贷公积金、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求，加快库存去化。相关政策对楼市起到一定刺激作用，促进楼市在1012月份的回暖。展望2015年，3月1日不动产登记暂行条例实施将为房地产税改革奠定基础。在宏观经济仍面临下行压力和市场持续去化库存的背景下，预测各地仍有可能出台适度放松政策支持房地产业发展，比如从户籍制度、公积金制度、契税财税补贴等方面加大支持力度。但是由于市场环境差异，各地城市调控措施和力度的差异仍将继续存在。整体来看，未来房地产市场调控手段更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。二、2014年全国房产市场发展概述（数据来源：国家统计局及中国指数研究院）1、全国房地产投资情况2014年1-11月，全国房地产开发投资额为8.7万亿元，同比涨幅为11.9%。其中住宅开发投资额为5.9万亿元，占比67.8%，同比涨幅为10.5%；办公开发投资额为0.5万亿元，占比5.9%，同比涨幅为24.6%；商业营业开发投资额为1.3万亿元，占比15.1%，同比涨幅为22.0%。2、全国土地市场情况2014年1-11月，全国房地产业土地购置面积为3.0亿，同比降幅为14.5%；总成交金额为8657亿元，同比涨幅为0.1%。3、全国房地产销售情况2014年1-11月，全国商品房销售面积为10.2亿，同比下降22.1%；销售总额为6.4万亿元，同下降21.0%。其中住宅销售面积为8.9亿，同比下降23.3%；销售总额5.3万亿元，同比下降22.1%。(2)价格：2014年全国100个城市新建住宅均价下跌2.69%2014年，中国房地产市场进入调整期。百城房价从5月以来连续8个月环比下跌，全年累计下跌2.69%，多数城市房价下跌，但不同城市房价走势分化明显。15个城市逆市上涨，85个城市下跌，其中14个城市跌幅超过1成。4、资金来源：到位资金微涨，自筹占比超4成2014年1-11月，房地产开发企业到位资金总额110115亿元，同比增长0.6%，增速比1-10月回落2.5个百分点。在开发企业的各类资金来源中，主要是自筹资金，占比42.0%，较1-10月下降0.1个百分点，其次是购房者的定金及预付款，占比24.3%，较1-10月提高0.1个百分点。5、2015年全国楼市预判：房地产市场继续调整2015年的经济发展注定具有很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，既不会继续过度打压；也不会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再现。(一)房地产市场调整继续，房地产销售以价换量前几年房地产需求购买力透支，影响房地产市场需求进一步释放。随着经济进入新常态，购房需求会进一步受到遏制。前期过度投资的房地产随着长效机制建立的预期，将会逐步从投资中释放出来，形成二手房供给。同时，金融市场和国企改革将会吸引资本投资方向的变化。另外，较高的待售面积以及较谨慎的货币政策在短期都会难以改变，在政策不会出现大的变动下，房地产市场不具备大幅反弹的空间。预计2015年上半年可能会延续2014年第四季度去库存化的积极影响，房企也会抓住改善性住房需求释放机会，以价换量加快去库存步伐。房地产市场暴利时代已经结束，房地产销售应该继续以价换量。(二)房地产投资会继续下降，投资同比涨幅将会在8%左右，相对2014年下降4个百分点左右2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产投资和销售量下滑明显，房地产市场也明显进入新常态。将直接影响明年开发投资力度。因此，2015年房地产开发投资在房地产市场进入新常态下投资应该会进一步下降，投资同比在8%左右。(三)房价整体将会继续下行，各地差异较大继2014年房价的调整从三四线城市波及到一二线城市，从新建住宅波及到二手房，2015年的房地产市场虽然政策从“过紧”回归常态，但是像2008年那种强刺激政策不会再现。虽然不断释放的改善性需求、城镇化及资产保值增值等因素成为促进房价向上的动力，但人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期将带来房价向下压力，两种力量的交互作用将极大影响房地产市场的整体预期和需求，房价继续进行调整的趋势难以根本改变。房价调整的区域差异较大，一线城市也将难逃向下的趋势，各地的价格变化与库存量关系密切。第二部分2014年成都楼市概况分析一、成都市房产政策分析：总结点评：2014年下半年成都楼市政策层面逐渐宽松，先是6月份出台刺激经济增长的22条，然后“限购”政策不公开化退出，对金融机构贷款进行财政补贴。但是系列“救市”政策对市场未造成实质性变化，在中央“限贷”政策退出后成都楼市才迎来真正意义的回暖。预判2015年在经济不景气及土地市场低迷的情况下，成都楼市政策环境仍趋宽松。二、成都市场经济情况及房地产市场分析（数据来源：成都统计信息网）成都经济情况总结：2014年前三季度成都市gdp增速为8.7%，增速较2013年下降了1.5个百分点，高于全国1.3个百分点。成都全年经济增速表现“前低后高”的趋势，1季度增速仅为7.8%，6月份“稳经济增长22条”措施出台后，经济有所回暖。经济增速回落，各项经济参数均出现回落，比如cpi同比涨幅下降1.8%,低于全国0.2个百分点；城镇居民可支配收入同比涨幅下降0.7%；社会消费品零售总额同比涨幅下降1%；储蓄存款余额同比下降4.3%。预计2015年在全国宏观经济增速可能进一步下调的环境下，成都经济仍可能持续低迷。三、成都房产市场概况分析（数据来源：成都统计信息网）在楼市整体表现低迷的环境下，房企投资仍有小幅增加，房地产投资仍显过热。施工面积及竣工面积也均有增长，未来市场竞争形势将进一步加剧2014年111月成都市固定资产投资总额为5946亿元。其中房地产投资总额为2023亿元，占固定资产投资总额的34%。房地产投资仍显过热。虽然整体投资增幅明显减缓，但房地产投资占比仍有所提升。2014年111月成都市商品房施工面积为16987.1万，同比增长16.9%；竣工面积为1497万，同比增长23.3%。住宅供销同比降幅大，商品住宅销售量同比下降18.7%，住宅销售总额减少15.9%2014年，大成都范围共供应商品房2574.1万，同比减少33.5%，供应商品住宅2067.9万，同比减少32.9%。2014年，大成都商品房销售2712.6万，同比减少19.5%；商品住宅销售2340.7，同比减少18.7%，住宅去化库存26.0万。大成都范围商品住宅销售总额为1702.4亿元，同比减少15.9%。价格：2014年，成都商品住宅销售均价为7273元/，同比上涨3.5%。土地市场（数据来源：锐理数据）1、大成都土地供应/成交情况土地供应量小幅增加5.7%，成交量较2013年下滑17.6%，土地市场冷清，流拍率高达44.2%2014年全年成都土地供应量为17742亩，供应量小幅增加，同比增加5.7%。共计成交182宗，同比减少84宗。由于全年流拍土地7859亩，成交总量下降明显，流拍土地106宗，同比增加60宗，流拍率高达44.2% 。成交面积12712亩，同比减少2716亩，降幅为17.6%。2、大成都土地价格情况分析2014年楼市由盛转衰，进入调整期。房产市场成交不景气首先传导至土地市场，流拍率大幅增加，楼面地价出现下滑。主城区由于抗跌性更强，降幅相对较小，同比下降4.8%。2014年大成都土地成交楼面价相对去年出现下滑，成交楼面均价1829元/，同比下降8.3%。主城区楼面地价为3891元/，下滑4.8%。大成都土地出让金共计494亿元，同比2013年减少178.8亿元，降幅为26.5%。土地市场冷清，溢价率大幅降低，大成都住宅用地溢价率达25.4%，下降了16%。远郊住宅用地溢价率降幅最大，下降了25.7%今年土地溢价率低于去年，其中住宅用地溢价率为25.4%，下降了16%。商业用地溢价率下跌，溢价率下降了3.8%。主城区武侯区和锦江区溢价率最高，全年热点地块多分布在这两个区域，溢价率达到24%以上。近郊温江溢价率最高，为19%。远郊彭州、新津、青白江、蒲江等溢价率为零。3、2014年土地市场各区域供销情况近郊依旧成为大成都土地出让主力，成交占比达到51.9%。主城区土地成交量占比有所下降，下降了4.3%。近郊土地成交量最大，成交面积9205.2亩。远郊土地成交量小幅下跌，减少了206亩。成华区土地放量居主城区前列，近郊双流土地供应及成交居大成都第一，但是流拍率达到了29.5%。青羊区以5116元/楼面地价称霸。近郊双流楼面地价跌幅最大，同比2013年下滑45%。4、土地销售排行榜2014年企业成都拿地面积、金额排行榜结论：受天府新区上升为国家级新区利好 天府新区投资集团拿地宗数和总金额居第一天府新区投资集团以拿地面积2004亩，拿地金额32.7亿元居拿地房企第一位；保利、蓝润以拿地986亩、413亩分别居拿地房企第二、第三位，鲁能、恒大以拿地金额31.8亿、29.1亿分别居拿地金额第2、3位。去年拿地积极的蓝光、绿地、中铁建等由于土地储备充足，全年拿地较少。地价排行榜惠信融通以楼面地价10280元/拿下武侯区永盛南街地块，夺得单价地王；宜宾鲁能以9350元/的楼面单价拿下跳蹬河槐树店地块排名第二，并以25.89亿元夺得总价地王。2014年成都市土地成交楼面地价排行榜2014年全年大成都土地成交总价排行榜5、存量土地情况分析 受房产市场深度调整影响，土地市场存量大幅增加。大成都土地总存量增加93.1%，主城区增加49%，近郊增加70.6%，远郊增加142.6%。 主城区住宅土地存量去化最为理想，存量减少18.2%。在低迷的市场环境下，由于主城区房价抗跌性更强，房企更趋向于在主城区布局发展。 商业土地存量增幅远高于住宅，去化风险增加。大成都商业土地总存量增幅高达116.4%。 主城区青羊区和武侯区住宅土地存量最少，青羊区为零，武侯区为152亩。 近郊双流土地存量最大，共计存量6602亩。住宅及商业用地存量均居第一位，新都区居第二位，龙泉驿和郫县住宅土地存量最少，仅有177亩和213亩。 远郊房产市场受市场下行影响巨大，土地存量迅速增加，高达13948亩，增幅达到142.6%。由于远郊市场抗风险能力更差，未来区域去化难度极大。土地市场总结：1、2014年全年土地市场骤然变冷，地王较少出现，楼面地价7000元/以上的土地仅有三宗。土地流拍率大幅上升，高达44.2%；2、目前市场低迷，成都房产市场开发趋势有从郊区回归主城区趋势，主城区成为唯一去化住宅土地存量的区域，存量减少18.2%；3、商业土地存量大幅增加，增幅高达116.4%，去化风险加剧；4、近郊双流及远郊市场土地存量创下新高，造成区域土地流拍率增加；5、房企拿地采取谨慎策略，不仅郊县土地不受青睐，如双流、天府新区华府板块等，主城区高价出让地块也频频流拍。住宅篇（数据来源：锐理备案数据）1、新增供给、销售情况1.1、新增供应走势分析在成交量骤降及库存高企的情况下，房企对市场预期降低，放缓推盘节奏。大成都全年供应量仅2069.1万，为近5年最低，同比降幅达32.9%，近郊表现更为明显2014年，大成都商品住宅市场新增供应22万套，供应面积为2069.1万，同比分别下降32.5%、32.9%。从月度供应走势来看，3、4月份为全年供应高峰期，4月份达到峰值，单月供应面积为290.5万，5月开始供应明显减少，9月份出现波动增长后迅速回落。从区域供应来看，主城区及近郊供应波幅较大，远郊供应波动幅度较为平缓。1.2、新增供给行政区域比较各区域新增供应均出现较大降幅，金牛区为唯一供应增长区域，同比涨幅为21.7%从各行政区域新增供应来看，2014年，高新区以220.5万供应量居大成都之首。从各行政区域供应面积同比来看，仅金牛区同比上升21.7%，其它区域均呈下降，其中新津县同比降幅最大，达67.0%。1.3、主城区供应走势（注：包含车位增新数据）下半年在宽松政策刺激下，楼市回暖较为明显，9月成为推盘高峰2014年，主城区新办商品房预售与去年同期相比，新办预售项目579个，同比减少37个；新办预售面积1842.0万，同比增加8.0%。从月度新增走势来看，9月份为全年峰值，单月供应达到261.4万（办理预售证84个）。（数据来源：成都市城乡房产管理局）1.4、住宅成交走势在去年成交量的高基数下，今年大成都成交面积同比减少18.7%，但仍与2012年成交量持平。成都楼市全年“先抑后扬”，49月份成交量骤降，持续低迷。10月份以后在限购、限贷退出、降息等政策的刺激下，成交回暖，全年翘尾收官。2014年大成都商品住宅市场成交24.5万套，成交面积为2340.7万，同比分别下降18.2%、18.7%。从月度成交走势来看，4月份成交量开始下降，5月份受购房入户政策影响，备案成交量创下新高，实际成交量仍不理想。市场低迷状态持续到10月份，年底11、12月份出现“翘尾”。从区域成交情况来看，主城区及近郊与整体市场走势基本吻合，远郊市场趋于平稳，年底出现成交小高峰。1.5销售行政区域比较新都区成交量居大成都首位，主城区及近郊范围仅锦江区同比逆势小幅上涨从各行政区域成交情况来看，新都区以254.9万成交量居大成都首位，占总成交量的10.9%；主城区高新区以253.3万成交量居主城区首位，占总成交量的10.8%。彭州市成交面积同比涨幅最大，达21.7%；主城区及近郊范围仅锦江区成交面积同比上升0.4%。（数据来源：锐理备案数据）1.6、供销比情况全年大成都整体供销比为0.9，呈去库存状态从供销走势来看，2014年大成都供销比波幅较大，分别在4月份、9月份两次房交会前出现较大值，在1.4以上，2月份与11、12月份均在0.5及以下。从各行政区域来看，大邑县供销比最大（为1.6），金牛区及青羊区供销比最小（均为0.7）；大邑县供销比涨幅最大（同比增加0.6），青羊区供销比跌幅最大（同比减少0.4）。1.7、各建筑形态供销情况从各建筑形态物业产品成交面积同比情况来看，2014年超高层物业产品成交面积逆市增长，同比涨幅为28.5%；独栋别墅成交面积降幅最大，同比下降71.4%。从各建筑形态物业产品成交面积占比情况来看，2014年高层物业产品成交面积占比增幅最大，同比增加3.2个百分点；中高层物业产品成交面积占比降幅最大，同比减少3.3个百分点。2、价格情况今年整体市场“以价换量”显著，价格涨幅出现回落。虽然大成都整体均价同比仍上涨3.5%，但同比涨幅下降5.6个百分点，其中主城区同比涨幅下降4.5个百分点，远郊同比涨幅下降4.6个百分点，近郊价格出现明显下滑。2014年，大成都商品住宅整体均价为7273元/，同比涨幅为3.5%。其中主城区均价为10113元/。近郊市场“以价换量”最明显，均价为5893元/，同比降幅为2.5%。从月度成交均价走势来看，今年上半年大成都成交均价延续去年持续上扬趋势，在7月份达到峰值7831元/。从8月份开始持续下滑，11月份降为全年最低6942元/。近郊区域价格从4月份开始下滑。从各行政区域普通商品住宅成交均价情况来看，锦江区以10961元/均价居大成都之首；近郊龙泉驿成交均价最高，为6119元/；远郊都江堰成交均价最高，为5049元/。3、存量情况整体库存同比减少8.9%，高新区库存量居首，主城区仅金牛区库存同比增长3.9%截止2014年12月底，大成都商品住宅存量面积为2678.1万，同比减少8.9%，存量以全年月均去化速度计算，去化时间需14个月左右。从各行政区域存量情况来看，高新区以260.5万存量面积居大成都之首，占大成都总存量的9.7%。邛崃存量面积同比涨幅最大，同比增加28.9%；主城区及近郊仅金牛区存量面积同比增加3.9%，其它区域库存面积均有所减少。4、商品住宅销售排行2014年，绿地中心以19.4万、2180套销量居大成都销售榜首位；中海城南华府以19.2亿元成交额居大成都成交总额榜首位；成都银泰中心以28783元/均价居大成都成交均价榜首位。5、新开楼盘情况2014年累计新开盘375个，较去年减少218个。从月度走势来看，全年3、4月份推盘较集中，之后推盘数减少，持续处在较低位，10月份推盘量仅13个。6、二手房成交、价格情况二手房成交量同比减少17.8%，成交均价呈下滑趋势2014年，主城区二手房共成交51025套，在去年的高基数下同比减少17.8%。从月度成交走势来看，成交量走势与新房市场类似，5月份之后，持续处在低位，年底12月份大幅上涨达到全年峰值5336套；成交价格整体呈下滑趋势。从成交区域来看，金牛区以9156套成交量居主城区首位。7、广告篇监测媒体：成都商报、华西都市报监测内容：以上媒体中发布的房地产资讯，包括平面广告、专版；监测指标为广告投放总量、发布规格、发布时间、楼盘广告强度、广告诉求点、版面及区域广告监测分析。监测范围：以上报纸媒体所有地产广告。监测时间：2014.1.1-2014.12.312014年全市报媒广告投放的楼盘总数：289个，平面广告总发布频次1964次，同比较少2740次；平面广告投放金额约16568.9万元，同比下降55.2%。投放媒体仍然以成都商报为主，其中成都商报投放1330次，同比减少1693次，广告费用12047.0万元，同比下降50.9%；华西都市报投放1070次，同比减少1235次，广告费用为9106.7万元，同比下降50.6%。（注：媒体投放含企业推广投放，未计入项目上）7.1、区域投放从各行政区域广告投放情况来看，高新区投放量居大成都之首，投放389次，投放金额达3085.7万元；其次温江，投放249次，投放金额为2394.2万元。7.2、项目广告投放排行2014年广告投放排名前十项目来看，八益国际家居博览城以投放67次、广告费用584.1万元居排行榜首位，恒大地产有4项目上榜。8、2014年住宅市场总结 住宅市场供销均大幅下跌，呈去库存状态，价格同比涨幅收窄5.6个百分点 2014年大成都商品住宅市场新增供应面积2069.1万，同比下降32.9%；成交面积2340.7万，同比下降18.7%，存量面积2678.1万，同比下降8.9%。全年推盘量明显减少，同比减少218个（降幅为36.8%）。从价格来看，全年同比上涨3.5%，涨幅减少5.6个百分点，其中近郊价格降幅最大，同比降幅为2.5%。 大成都楼市整体低迷，各区域住宅市场分化明显，近郊住宅市场降温较主城区更为显著 首先从土地市场表现来看，近郊土地楼面价降幅为10.1%，高于主城区5.3个百分点。近郊住宅土地存量进一步增加12%，而主城区住宅土地存量有所去化，去化率为18.2%。其次从住宅供销及价格表现来看，近郊住宅价格同比下跌2.5%，主城区住宅价格仍有6.5%的涨幅；近郊住宅成交同比降幅比主城区高9.1个百分点，表现更为低迷。 二手房市场成交量同比下跌17.8%，成交价格呈下跌趋势2014年主城区二手房市场成交51025套，同比下降17.8%，5月份后持续低位运行，年底12月份大幅上涨达到峰值5336套，而成交价格整体呈下滑趋势。 开发商推广力度大幅缩减2014年楼市整体走势低迷，房企对市场信心不足、后市难判，加之部分房企融资困难、资金吃紧，推广（报媒常规推广）力度大幅减小（降幅超过50%）。9、2015年成都楼市预测 供应减缓，库存庞大，房企推盘压力大根据成都楼市走势规律，2014年销售疲软将导致2015年供应减缓。预计明年供应将比2014年减少，预计下半年供应情况好转。预计明年房企将放缓推盘节奏，进一步减少开工面积。 销量较2014年持续下跌，预计2015年第二季度逐渐回暖由于中国住房内在供求格局已发生根本变化，未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求。放松信贷只是有助于提振首套房和改善型购房需求，而投资性需求不会受影响。受宏观经济低迷影响，城镇化的步伐已经在放缓，新增人口购房需求受限，对房地产需求的支撑作用可能将非常有限。 价格相对平稳，小幅波动主导2015年楼市价格的因素有地价、房企资金状况、库存等因素；总体判断房企为了完成销售业绩，解决资金压力，2015年第1季度仍持续降价促销，持续到2015年上半年，下半年价格可能回暖。首先从地价来看，在市场低迷情况下，楼面地价仅小幅下降（主城区和近郊降幅在10%以内）。总体来看，由于地价高企，成本高，房企降价空间不大。其次，房企资金链趋紧，持续加大以价换量力度，由于明年上半年房企资金链见底，因此预计房企持续降价促销潮持续到明年上半年，2015年下半年价格有回暖可能。别墅篇（数据来源：锐理备案数据）1、新增供给、销售情况1.1、新增供给走势在高库存的压力下,2014年别墅供应大幅下跌，供应套数同比降幅高达60.1%2014年全年大成都别墅供应1985套，同比大幅下降60.1%。从月度新增走势来看，2014年新增量主要来自1月份、3月份及7月份，7月份为全年供应峰值，为345套，其它月份供应相对较少。1.2、新增供给行政区域比较别墅供应主要来自天府新区、双流、都江堰3大区域2014年全年大成都别墅市场供应量主要来自远郊和近郊，分别占比36%、33%。从各行政区域供应情况来看，国家级天府新区供应套数436套居首位,都江堰供应套数分360套次之，双流以供应套数347套居第三位，主城区仅金牛区、高新区有少量供应。1.3、新增供给之物业类型比较联排别墅供应占比增加20%，成为别墅市场主力物业类型供应2014年全年，别墅供应主要来自联排别墅，供应套数为1388套，占比同比增加20个百分点；其次是叠拼别墅；独栋别墅供应最少，同比降幅为93.8%，占比减少14个百分点。1.4、别墅销售走势受楼市下行趋势的影响，2014年大成都别墅市场整体比较低迷，成交降幅为33.0%2014年全年大成都别墅成交2589套，同比降幅分别为33.0%。从月度成交走势来看，农历年后市场整体呈上行趋势，受年末开发商优惠促销刺激，12月份达到全年峰值，单月成交量达到320套。1.5销售行政区域比较2014年大成都别墅成交主要来自远郊，成交1086套,占比42%。从各行政区域成交情况来看，新津县以292套成交量居首位，占总成交量的11.3%，双流居第二；金牛区成交103套，同比涨幅为145.2%，居大成都首位。1.6、销售之物业类型比较从物业形态成交情况来看，2014年联排别墅成交1374套、同比降幅为17.7%；其次为叠拼别墅；双拼成交最少，成交282套，同比降幅为13.5%。1.7、供销比情况大成都别墅市场整体供销比为0.9从供销比走势情况来看，2014年全年有5个月供销比在1以上，其它月份均少于1，整体供销比为0.9。从各建筑形态供销比情况来看，双拼别墅供销持平，而联排别墅呈现供大于求的局势，独栋别墅供销比仅0.2。2、价格情况从月度价格走势情况来看，成都别墅市场受市场大环境的下行趋势的影响，别墅产品价格1-8月整体呈下行趋势，9-12月份价格呈现u型走势。从各行政区域成交价格来看，2014年武侯区以22092元/成交均价居于首位；近郊以龙泉驿价格最高，成交均价为13240元/；远郊以都江堰价格最高，成交均价为14312元/。3、存量情况3.1、存量之行政区域比较别墅整体库存减少，双流、天府新区、温江、都江堰、新津五大主力区域合计存量占比达61.2%截止2014年12月底，大成都别墅存量套数为10305套，同比减少6.0%。以2014年月均去化套数计算，去化大约需要51个月时间，未来竞争激烈。从各行政区域存量情况来看，都江堰以1873套居于首位，存量套数占比18.2%，同比涨幅为4.2%。崇州存量涨幅最大，同比涨幅为23.0%；近郊存量套数均小幅下降。3.2、存量之物业形态比较从别墅各建筑形态存量情况来看，联排别墅以5908套存量居首位，同比涨幅为3.7%，占比增加5个百分点；双拼别墅存量最少，同比降幅为5.1%。4、别墅市场总结 2014年全年别墅市场呈供销齐跌状态，价格呈出现松动迹象 在市场环境整体走低的情况下，2014年大成都别墅供应套数同比大幅缩水60.1%，成交套数同比下跌33.0%，库存套数同比小幅减少6.0%。价格走势方面，主城区下半年价格波动明显，近远郊价格比较平稳。 联排别墅供销占据“半壁江山”，独栋别墅供销齐跌 2014年别墅市场供销以联排别墅为主，其供应套数占比70%，同比分别增加20个百分点；独栋别墅同比则供应套数占比减少14个百分点，成交套数占比减少8个百分点。 2014 年远郊为别墅市场主力，供销占比均超过35%。近郊整体月度价格走势比较平稳，主城区及远郊整体月度走势波动明显。商业篇（数据来源：锐理备案数据）1、新增供应情况1.1、新增供应走势2014年商业物业供应热度较去年有所下降,同比下降33.45%2014年，成都市商业物业新增供应面积296.1万，同比去年下降33.45%。从供应月度走势来看，全年供应高峰出现在5月、7月及9、10月份，其它月份相对较少，5月份达到全年供应峰值39.3万。从供应区域来看，主城区仍然是商业物业供应的主要区域。1.2、新增供给行政区域比较高新区供应量居各行政区之首，主城区武侯区供应涨幅最大.从各行政区域供应量来看，2014年高新区以41.0万供应量居首，占总供应量的13.8%，温江次之，新都排在第三位。就供应涨幅而言，远郊彭州市以150.0%涨幅居首；主城区武侯区涨幅最大，同比上涨34.6%；近郊温江涨幅最大，为70.1%。1.3、新增环域比较三环内区域供应降幅较大，商业外扩趋势显著从各环域商业供应量来看，2014年主城区三环绕城供应量最多，供应面积51.2万，占总供应量的41%。就各环域供应涨幅而言，仅绕城外同比上升3.9%，其它区域均下降。就供应占比同比而言，三环绕城同比增加8个百分点，一环二环同比减少9个百分点。1.4、新增方位比较城南商业供应量居首，城西供应增长最大，城东供应降幅最大从各方位商业供应量来看，2014年主城区城南供应量最多，为60.6万，占总供应量的48%。就供应同比而言，仅城西同比上升31.6%，其它方位均呈下降。就供应占比同比而言，城西同比增加9个百分点，城东同比减少9个百分点。2、成交情况2.1、成交走势2014年成都商业物业成交量同比下滑9.27%，成交月度波动明显2014年成都市商业物业成交面积176.8万，同比去年下降9.27%。成交月度波动明显，2月份由于春节影响，处于成交低谷，仅成交5.8万；12月为全年峰值，达到22.6万。从成交区域来看，近郊成交量高于主城区，成交70.1万，占总成交的39.65%，但其同比降幅最大，为14.3%。2.2、成交行政区域比较锦江区成交涨幅高达114.5%，新都受北改之益，成交量仅次于高新区从各行政区域成交量来看，2014年高新区及新都商业成交量较好，分别成交21.2万（占总成交量的11.98%）、20.4万（占总成交量的11.55%）。就成交涨幅而言，主城区锦江区以高达114.5%涨幅居首，近郊温江涨幅为104.9%。2.3、成交环域比较三环绕城成交量最多，一环内成交增长最大，一环二环成交降幅最大从各环域商业成交量来看，2014年主城区三环绕城成交量最多，成交面积20.7万，占总成交量的34%。就成交同比而言，仅一环内同比上升63.0%，其它居于均呈下降。就占比同比而言，一环内同比增加4个百分点，一环二环同比减少5个百分点。2.4、成交方位比较城南商业成交量最多，城中及城东逆势大幅上涨 从各方位商业成交量来看，2014年主城区城南成交量最多，成交面积29.8万，占总成交量的50%。就成交同比而言，城中同比上升63.0%，城东同比上升27.5%，其它区域均呈下降。就占比同比而言，城东同比增加5个百分点，城北同比减少6个百分点。2.5、供销比情况2014年整体供销比为1.7，去存量压力加剧。2014年商业物业整体供大于求，去化压力加大；从月度走势来看，商业物业市场波动较大，除开4月、5月和9月为供应高峰期，供销比分别为2.2、4.0、3.2，其余月份供销比均在2以下。2.6、商业销售排行榜从商业销售排行来看，2014年专业市场较受市场亲睐，万贯国际五金机电配送大市场以81167.8销量居成交面积首位，远高于其它项目，汇津现代钢材城及八益国际家居博览城也表现不俗，高盛金融中心以1042套销量居成交套数首位。3、存量情况3.1存量行政区域比较存量面积进一步增大，同比增幅8.3%，远郊存量同比增幅最大，未来远郊去化压力巨大截止2014年12月，大成都商业物业累计存量为1021.1万，同比去年上涨8.3%，其中存量面积主要集中在近郊和远郊，存量面积为571.5万，占总存量的56.0%，未来去化压力巨大。从各行政区域存量情况来看，高新区以135.4万居存量首位，占总存量面积的13.3%；其次是新都，存量面积112.5万，占总存量面积的11.0%。主城区武侯区存量涨幅最大，达28.3%；近郊温江存量涨幅最大，为20.9%，双流存量降幅最大，为37.3%。3.2、存量环域比较 二环三环商业存量最多，二环内区域库存缩减，三环绕城同比涨幅最大，去库存压力加大从各环域商业存量来看，截止2014年12月底主城区二环三环存量最多，存量面积150.6万，占总存量的36%。就存量同比而言，三环绕城同比上升23.2%，一环内同比下降10.0%。就占比情况而言，三环绕城同比增加3个百分点，一环内及一环三环同比均减少2个百分点。3.3、存量方位比较城南商业存量最多，城西库存增幅最大，城中存量去化最大从各方位商业存量来看，截止2014年12月底主城区城南存量最多，存量面积195.4万，占总存量的47%。就存量同比而言，城西同比上升32.0%，城中同比下降10.0%。就占比同比而言，城西同比增加3个百分点，城中同比减少2个百分点。4、商业市场总结 商业市场供销齐跌，库存继续增大，所需去化时间超过5年 2014年大成都商业市场供应面积296.1万，同比下降33.45%；成交面积176.8万，同比下降9.3%；存量面积1021.2万，同比上升8.3%，以全年月均去化数据计算，去化时间需69个月左右。 一环内成交量逆势增长，城南高新区成全年销冠从区域市场情况来看，2014年商业市场核心区域抗压力显著体现，城中一环内区域成交量逆势涨幅达63.0%，呈去库存状态，但由于该区域可开发土地不足，供应量有所减少。城南区域受益于城市规划的利好，仍为商业市场主力，供销存占比最大。城西由于供应量较大，库存涨幅最大。高新区、新都区成为商业成交热点区域，销量排在前两位。写字楼篇（数据来源：锐理备案数据）1、新增供给、销售情况1.1、新增供给1.1.1、新增供给走势2014年供应同比下跌27.37% ,5月份为供应峰值2014年，成都市办公物业新增供应103.68万，同比下降27.37%。由于去年市场积压库存大，市场竞争压力加剧，开放商放缓了推盘节奏，今年整体供应量明显减少。从月度供应走势来看，受春季房交会的影响，供应有所回暖，5月份成为全年供应高峰，整体供应趋势波动大。1.1.2、新增供给行政区域比较从各行政区域办公物业新增情况来看，高新区作为成都cbd区域，新增供应面积达70.21万，居全市首位，占全市供应总量的67.72%；武侯区以12.30万排在第二位。1.1.3、新增供给之环域情况从各环域办公物业新增供应情况来看，绕城外区域新增供应量居首，供应面积51.5万，占总供应量的53%，同比大幅上涨51.05%；其次是三环绕城供应面积为33.7万，占比35%，同比上涨28.70%。1.1.4、新增供给之方位情况从各方位办公物业供应情况来看，2014年主城区新增主要集中在城南，供应面积达87.1万，占总供应量的89%；其次是城北，供应面积5.9万，占比6%；1.2、成交情况1.2.1、成交走势成交总量大幅下降，同比下降37.55%2014年成都市办公物业成交量小幅下降，成交面积101.90万，同比去年下降37.55%。从月度成交走势来看， 成交高峰期出现在7月份、11月份，自7月份开始，成交持续下跌，直至11月有回暖的迹象，随之下降幅度明显。从城区成交来看，主城区及近郊成交波动明显，远郊成交比较平稳，8月份成交最多。1.2.2、成交之环域情况从各环域办公物业成交情况来看，2014年主城区成交主要集中在绕城外和三环绕城，分别占到总成交量的36%、21%；一环二环成交最少。1.2.3、成交之方位情况从各方位成交情况来看，2014年办公物业成交集中在城南，成交面积49.6万，占总成交量的64%；其次是城中，成交17.0万，占总成交量的22%。1.3、供销比情况大成都整体供销比1.2，整体供应略大于求从供销走势来看，2014年办公物业市场供销比走势波动较大，整体供应略大于求：10月份处于全年供应最高峰，供销比为全年最高值。从行政区域来看，金牛区供销均衡，武侯区和高新区均表现为供大于求的局势，其他行政区域均为供小于求。2、存量情况2.1、存量行政区域比较大成都存量面积小幅度下降，高新区存量仍居大成都之首，高新区、温江存量涨幅大。截止2014年12月，大成都办公物业累计存量为289.4万，同比去年下降3%。其中主城区占总存量面积的82.0%，同比增长1.8%；近郊和远郊存量都有所下降。从行政区域存量情况来看，高新区以146.8万存量面积居大成都首位，占总存量的50.7%；其次是武侯区，存量27.7万，占总存量面积的9.6%。各行政区域存量同比去年来看，高新区存量面积增幅最大，同比增幅13.4%；其次是近郊的温江，存量面积涨幅为12.6%。2.2、存量环域比较从各环域办公物业存量情况来看，截止2014年12月主城区存量面积以绕城外居首，存量面积为105.1万，占总存量的45%；其次是三环绕城，存量面积为66.6万，占总存量的28%；一环二环内占总存量的6%。2.3、存量方位比较从各方位办公物业存量情况来看，截止2014年12月主城区存量以城南为主，存量面积达176.1万，占总存量的74%；其次是城东，城西最少。3、2014年年度写字楼销售排行睿东中心以销售8.92万摘2014年年度办公销售面积冠军；高盛金融中心以1846套摘得2014年年度办公销套数冠军。4、写字楼市场总结 办公物业供应、成交均大幅下降 2014年成都办公物业供应面积103.68万，同比下降27.37%；成交面积101.90万，同比下滑37.55%。 办公市场分布集中，高新区供销存领跑全市从各区域市场来看，城南高新区作为写字楼聚集区，供销存均领跑全市，写字楼占总供应面积的67.72%，销售面积占总销售面积的49.79%，存量面积占总存量面积的50.7%。 近、远郊写字楼库存呈下降趋势，去化风险减少 2014年成都市存量面积与去年相比小幅下降3%，近、远郊库存去化明显，存量同比分别下降26.4%、26.7%。soho篇（数据来源：锐理备案数据）1、整体新增及成交情况1.1、新增及成交走势2014年成都市soho供应与销售同比皆大幅下降，但供应量大于销量，库存进一步增加。2014年成都市