发展住房租赁市场的政策建议.doc

发展住房租赁市场的政策建议摘要：发展住房租赁市场是完善我国住房市场的重要内容，是实现住有所居目标的重要举措。尤其是现阶段在房地产市场进入存量房的时代背景下，发展住房租赁市场显得尤为关键。我国当前的住房租赁市场存在诸多问题，如供应总量不平衡、供应结构不合理、供给主体不成熟、租赁市场制度不完善、中介服务不规范等，需要从制度、资金、服务等方面加快改革和建设，加快住房租赁市场法制化、规范化建设。关键词：住房租赁市场，机构出租者，中介服务体系，政策建议深化住房制度改革，探索建立购租并举的住房制度是我国住房市场发展的重要方向。中央经济工作会议提出：“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”一、我国住房租赁市场存在的问题（一）供应总量及供应结构不合理从全国总量上看，住房租赁市场总体需求量较大。根据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示，我国约有25.8%的城市居民通过租住住房解决住房问题；另外，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，而户籍人口城镇化率只有36%左右，在常住人口中有相当大比例的人口是通过程房解决居住问题，而租房市场总的供给量相对不足。从区域结构及不同城市看，租房供给也不均衡，大城市尤其是特大城市由于大量人口的涌入，对租房需求量大，雨供给之于需求显得相对不足；而人口净流出的城市或地区供需矛盾相对较低。在供给总量不平衡的情况下，租房市场供求结构错位现象突出，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。鉴于常住人口的收入状况等客观条件，中小户型、中低价位的出租房需求量相对较大，而市场供给呈现出与实际需求相背离的状况。（二）住房租赁市场供给主体较为单一从其他国家和地区发展经验看，完善的住房租赁市场由个人出租者和机构出租者组成。而我国现阶段的租房租赁市场的房屋供给主体仍然不成熟，以居民个人房屋出租为主，机构出租者较为缺乏。我国目前房屋租赁市场上除少量单位或机构持有部分住房提供给本单位职工短期周转、租住以外，大部分的租房供应主体仍是居民个人，市场上机构出租者相对缺乏。根据国家统计局公布的全国第六次人口普查数据显示，我国租房租赁市场总供给中约89.5%的可出租房屋来自个人出租住宅，而在许多发达国家和地区，机构出租的房源占比较高，大约能占到租赁市场总供给量的约25%-30%。（三）住房租赁市场制度建设仍不完善有效的制度安排有利于稳定参与者的预期，降低交易成本，稳定市场秩序。我国住房租赁市场发展迅速但极不成熟，住房租赁市场制度建设相对滞后。租房者的利益得不到保障，侵犯租房者利益的事件频发，而且侵权事件发生后纠纷解决机制或违法处置机制不完善，侵权者得不到有效处罚，违法违规成本相对较低。具体来讲，从法律体系上看，目前我国还没有一部保护租房者的专门法律安排，缺乏国家层面的顶层设计；从机构设置上看，国内不仅没有设立专门保护租房者利益的职能部门，也没有相应的中介机构，社会层面的保障机制缺乏；从政策环境看，鼓励机构出租者发展的政策体系仍未建立，机构出租者缺失，市场秩序混乱。住房租赁市场相关制度的缺乏直接约束着市场参与者积极性，不利于稳定的住房租赁市场的建立和发展。（四）住房租赁市场信息不对称问题严重信息资源是市场稀缺资源，在市场经济活动中，受制于不同参与者所处的不同地位，不同人员对相关交易信息的了解是有差异的。因此，在交易双方中对交易信息掌握比较充分的人，往往处于相对比较有利的地位，而信息相对贫乏的人，则处于比较不利的地位，因而容易带来代理人风险问题和道德风险问题。在租房市场上就是如此，信息不对称现象突出，出租者相比于租房者掌握更多、更充分的房屋质量信息；中介机构比租房者掌握更多的房源信息，容易导致道德风险。租房者往往是租房市场参与者中的最弱势群体，租房者的利益最容易受到侵害，再加上社会纠纷协调机制不健全，被侵权后投诉无门，给租房者带来后顾之忧，这也是当前中国为何很多居民不愿意进入租赁市场，而特别强调要有自己的住房根源所在。（五）房屋租赁中介服务体系不专业、不规范近年来，我国住房租赁市场发展迅速，但作为重要参与者的房屋中介机构发展相对滞后，中介服务体系专业性不高、规范性不强、自律性较低。从法律层面看，我国关于房地产中介服务方面的法律法规仍然缺乏、尚待完善，尤其是关于房产中介的法律仍未建立，而且现有的规定过于原则性，可操作性不高，无法覆盖房产中介涉及的众多方面。从从业人员看，从业人员资格认证制度仍不规范，部分人员则缺乏有效资格，服务人员素质较低、服务水平不高、服务意识淡薄，过分追求商业利益，不讲诚信、欺骗客户之事经常发生，有失客观公正立场，提供虚假宣传，扰乱市场秩序，损害了中介机构形象和行业信誉。二、发展住房租赁市场的政策建议住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，是完善住房供应体系和住房保障体系、满足居民对住房的合理消费、实现“住有所居”目标的重要措施，同时也是适应人口流动、保护承租人利益和盘活存量资源、提升社会基层管理水平的重要举措。要加大改革力度，贯彻落实中央经济工作会议精神，加快推进建设并形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。（一）完善住房租赁市场法律法规体系在我国现有的法律法规体系中，适用于房屋租赁的法律条文主要有国家层面的合同法中关于房屋租赁的条文、住房和城乡建设部发布201 1年2月1日实施的商品房屋租赁管理办法及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用等。近年来，我国住房租赁市场发展迅速，现有的法律法规体系已滞后于市场发展的需要，急需建立健全指导住房租赁市场发展的更高层级的专门法律法规，从法律层面约束租房市场供需双方参与者的行为，并提供有效的纠纷调解机制和违法违规的处罚依据，为住房租赁市场的良好有序发展提供明确的法律指引。（二）健全住房租赁中介服务体系高效的中介服务体系是联系市场供需双方的有效渠道。适应我国住房租赁市场迅速发展的需要，要大力发展房屋租赁中介机构，推进住房租赁规模化经营，培育规范的大型租赁机构，进而稳定市场租赁关系，规范租赁行为，促进住房租赁市场发展。加强行业协会建设，完善行业自律机制建设，提升住房租赁中介机构自律水平，提升租赁服务水平。培育住房租赁人才建设，提高中介服务人员素质，注重服务人员道德建设，培养中介服务人员树立服务意识。打击非法中介、非法宣传、欺诈买卖、不实宣传等市场乱象，提高违法违规成本，建立公开、透明、有序、高效的中介服务体系。（三）突出租房市场供给侧结构改革我国住房租赁市场的住房供应存在明显的供需错位，中小户型、中低价位的出租房需求量大但供给相对不足，急需调整供应结构。在需求相对稳定的情况下，应突出住房供给侧改革，调整供应结构适应市场需求，提高供给效率，优化资源配置。通过培育机构出租者，鼓励市场及企业供给中小户型、中低价位的房源满足市场需求。同时，不断拓展房源供应渠道，积极加快推进房地产投资信托基金（ reits）试点，以充分吸引和利用社会资金进入租赁市场，来开拓住房租赁房源供应渠道，增加市场有效供给，优化市场结构，满足市场需求。（四）应用大数据技术构建完善的信息服务平台租房市场上信息不对称现象突出，应充分利用大数据等新技术构建完善的信息服务平台。我国已提出要搭建住房租赁信息政府服务平台，住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见（以下称意见）指出：“建立政府服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，逐步实现在平台上进行对接。”同时，要为租赁关系提供正规交易范本，意见指出，政府信息服务平台要：“提供房屋租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务；为房地产中介机构备案提供方便，公布经备案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息。有条件的城市，要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案，方便群众办事。”（五）积极培育和发展机构出租者机构出租者是我国住房租赁市场的短板，在稳定个人出租者的基础上要积极培育机构出租者。意见指出要：“鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，可直接向社会出租；也可以根据市场需求进行装修改造后，向社会出租。”同时，提供专业化的高质量服务，“经营住房租赁的机构，要提供专业化的租赁服务。”另外，要从户型、价位等上适应市场需求，“积极引导经营住房租赁的机构，从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。”支持房地产开发商向租售并举的经营模式转变，鼓励开发商将持有的存量房源投向租赁市场。在培育机构出租者的同时，稳定发展个人出租者，完善利益保障机制、提供交易便利，构建个人出租者和机构出租者相结合的房屋租赁主体结构，优化资源配置。（六）盘活存量房市场，打通保障房与租赁市场通道我国房地产在经历了一个快速发展时期后进入一个相对稳定的阶段，房地产市场进入存量房时代，如何盘活存量住房资源是优化资源配置、提高资源利用效率、去库存的重要举措。可以考虑从租赁市场筹集公共租赁房房源，意见指出：“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租