明发商业广场打造城市综合体.pptx

变革扬州 运营城市 打造核心竞争力 扬州明发商业广场策划报告 树树百年明发百年明发 铸铸基业长青基业长青 中国十大商业地产 中国企业500强 中国房地产百强企业 中国地产二十年最具影响力企业 中国城市运营商50强 全国守合同重信用企业 中国驰名商标 一一个明发广场个明发广场 一一座城市中心座城市中心 明发集团已在全国近三十个城市 开发了明发商业广场厦门、南 京、长春、北京、淮安、镇江、 合肥、成都、长沙、无锡、香 港、沈阳、天津、青岛、扬州、 泰州、上海、苏州、台州、泉 州、漳州、惠州等。 我们都知道明发、万达、宝龙的 造城模式 然而。 对于万达除了城市战略布局有差异，我们在产品，技术平台，招商，销售， 经营管理，现金流等等都没有优势；尤其是万达的订单地产像链条一样有效穿起了 整个商业开发过程中的所有环节。 对于宝龙明发的未来路线几乎和宝龙是重叠的。 明发万达宝龙 成立 时间 199419881990 产品 定位 一个明发广场，一座城市中心一座万达广场，一个城市中心宝龙城市广场，让生活更精彩 主要 业务 以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业， 并涉及工业、商贸、投资等多项领域 商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连 锁百货五大产业 专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综 合性商业地产项目 战略 布局 二三线城市一二线城市三四线城市 项目 选址 集中在福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的城 市待发展区 城市副中心，新开发区，新兴商圈集中在山东、江苏、福建、河南的城市待发展区 项目 经营 自持的商业面积与销售的写字楼、住宅、散铺等 产品面积比例一般是50%比50%。出售的商业部 分，明发通过销售合同条款规定对业主今后的招 租业态进行控制。 销售部分为项目整体比例约40-60%的住宅、写 字楼和社区商业，采取了将自持商业与出售物业 隔离的方式，使销售物业对持有物业的正常经营 不产生冲击。 商业与住宅开发面积的比例是住宅占比30-40% ，商业占比60%左右。其中，住宅全部出售，商 业开发面积的30%左右出售，60-70%商业自持 经营。宝龙为了保证商业项目的整体统一经营， 采取了售后包租的模式 开发 项目 商业地产14个，人居地产17个，酒店经营5个， 投资产业10个 目前已在全国开业72座万达广场、40家五星级 酒店、1038块电影银幕、62家百货店、68家量 贩KTV。 42个物业项目分布于全国24个城市，其中28座 城市综合体“宝龙城市广场” 2012年 中国房 地产排 名 81341 我们可以继续保持快速增长模式 抢占蓝海城市和城市蓝海 资本市场融资、银行抵押贷款、租售回款和供应商垫款 但是， 在前期商业散铺出售上造成的后期管理隐患，使经营状况恶性循环，明发目前所有 商业出租回报仅为日均每平米0.5元，现金流紧缺和高资产负债率让我们不得不逐渐 放弃大多数散铺销售，扩大主力店招商力度。 “财富中国，百年明发” 我们真的能撑那么久吗？ 一座明发/万达/宝龙商业广场，一个城市中心 我们的核心竞争力是什么？ 中国从来都不缺shopping mall 深圳万象城、广州天河城、上海港汇广场、北京新光天地 中国很快不会缺商业综合体 万达城市广场、明发商业广场、宝龙城市广场、中信城市广场 中国也不缺特色鲜明的主题乐园 欢乐谷、迪斯尼、世界之窗、中华恐龙园 放眼中国 中国同样需要带来欢乐体验的 一站式主题商业中心！ 在香港 几乎每个地铁站站点都有一个mall，虽然旅游业发达能带来较大的人流量，但各个 mall都或多或少具有差异化主题形成了独特的核心竞争力。 朗豪坊天空之城（用灯光打造的天空穹顶） 荷里活广场梦幻（用七彩地装饰打造的梦幻仙境） 青衣城港湾（用各种船型建筑打造的港湾） 香港时代广场 时尚都市 在日本 众多的存活下来的商业中不少是通过不同的主题设定来差异化竞争 维纳斯城堡中世纪欧洲街道 拉面博物馆拉面怀旧风情 博多运河城运河 namba park 山的理想 在中国大陆 从上世纪90年代开始了以华侨城为首的主题式的商业地产开发，但主要以旅游地产性 质为主的文化主题商业，大多在著名旅游城市。如深圳的欢乐谷、世界之窗；上海的 新天地、田子坊；南京的水游城、1912；成都锦里、黄山宏村等等 。这种主题商业 地产模式的限制是局限于自然和人文资源的配合，真正从产品自身特色主题定位来补 全城市天然旅游资源的商业是凤毛麟角的 上海新天地 石库门 目前的中国商业地产极度扩张泡沫漫天 未来如何在激烈地竞争中存活下来？ 未来的商业主题制胜 未来的商业体验为王 未来的商业是有更多功能的 未来的商业是辐射面更广的 明发四维创新，全面超越第四代城市商业广场，打造 城市综合体5.0旗舰版 主题创新 吸引客户眼球增加客户对项目的辨识度和忠诚度 差异化周边其他商业项目主题 迎合主力客群喜好和品位 结合项目自身规划亮点进行主题定位 体验创新 让客群在消费同购物时拥有更多欢乐体验 一改传统购物中心娱乐配比偏少的商业格局， 新增都市大型娱乐设施、特色娱乐配套和全民自有 娱乐场地； 一改传统购物中心商品展示单一缺陷，设计展 示情景增强客户互动； 一改传统购物中心单调的钢精水泥玻璃幕墙设 计方式，注重装修细节，实现标识趣味化、导视个 性化、做工精细化、小品创意化 文化创新 让项目自身成为城市的一个景点，扩大消费客群年 龄层次和居住空间范围 由原来的依靠城市文化资源到为城市提供全新 资源，成为城市新名片 由原来的2公里消费圈到2小时消费圈，为城市 带来更多机会 功能创新 适应新时代商业需求，同时吸引更多人气。 新增会展功能，专属场地容纳中小型会展 新增室外体育功能，如攀岩、街头篮球等 明发通过产品创新