在地产寒冬中迎来春天——保利地产案例分析.doc

在地产寒冬中迎来春天保利地产案例分析 保利地产简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司入选上证50、上证180、沪深300和中证100指数样本股。截至2008年12月31日，公司总资产已达536.32亿元，比上年末增长31%。十七年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、北京、上海等十八个城市的全国战略布局，拥有78家控股子公司。2008年9月，中国房地产TOP10研 究组发布2008年中国房地产公司品牌价值研究报告，保利地产以60.41亿元的最新价值，连续四年荣膺国有房地产企业品牌价值第一名、中国房地产央企领先品牌。房地产业的寒冬到来2008年受金融危机的影响，房地产公司业绩普遍下滑。2008年1月9月万科累计销售面积达402.4万平方米，销售金额356.1亿元，分别比2007年同期减少8.9和3.2。而万科今年计划完成800亿元的销售额，至今仅完成44.51%，不足其全年目标的一半。而其他地产上市公司的情况也相差无几，金地集团销售面积同比下降8.57%，泛海建设净利润预告减60%。保利地产的业绩保持平稳2008年保利地产有8个楼盘年销售额突破10亿元大关。公司之前确定的以广州、北京、上海为中心，二、三线城市联动发展的战略布局也逐步显现出优势。2008年北京、广州销售额达到42.1亿元和57.26亿元，均位列第一位。上海20.95亿元，市场占有率由0.12%迅速提升到1.07%。京广沪三足鼎立的战略格局初步显现，而在成都、长春、重庆等二线城市销售额均进入三甲之列。保利地产能在地产业寒冬到来之时保持业绩的稳定，原因是多方面的。保利在危机开始之初就意识了，并采取了抢资金、抢工程、抢市场的“三抢”策略。抢资金是通过加强融资，保障在即将到来的调整中财务平稳。抢工程目的是尽量将工期往前赶，尽量提前销售期。抢市场就是加大营销力度，早日把建好的房子销售出去。其中最主要的就是抢资金，即融资。保利地产的融资措施房地产是典型的资本密集型行业，由于宏观调控，资金的保障成为地产公司的重中之重。此次保利地产能在整个房地产业中笑傲江湖的重要原因之一，就是多种融资渠道保障了公司的稳健发展。保利地产主要的融资方式有：信贷融资 、股权融资 、债券融资、信托融资。信贷融资渠道通畅：公司已经与国内四大行及光大银行、招商银行等股份制商业银行建立了“总对总”授信。银行贷款60为基准利率，30为下浮510，10为上浮510，公司良好的资信将确保仍将继续获得银行的支持。目前公司拥有尚未使用的银行授信额度超过100亿元。股权融资：保利地产在国内股市场上市后，成功地打通了资本运作的渠道，财务抗风险能力和偿债能力明显增强。公司去年同期成功进行了70亿的公开增发。债权融资：此次43亿公司债的发行，为公司下一步发展提供了良好的资金保障。信托融资：公司与信托机构累计发行了三次信托产品，融资超过3亿元。融资成果2006年通过IPO融资，成为股权分置改革后重启IPO市场的第一家房地产上市公司。2007年中期，保利地产的资本负债率达到79.63，经营活动产生的现金流净额约55亿元。但是在当年8月公开增发70亿元之后， 保利地产的资本负债率迅速下降至65左右。2008年中期，保利地产经营活动产生的现金流净额约64.5亿元，银行贷款增加了54.9亿元。2008年下半年，保利又迅速发行了43亿元公司债，减少了短期负债的压力，长期资本比重进一步提高，继而也优化了负债结构，同时节约了财务费用。案例启示一.及时有效的融资对房地产公司的发展至关重要融资的作用包括： （1）聚集资金的功能 （2）促进资金的横向融通：房地产的一大特点是区域性，形成房地产区域市场。 （3）提高资金的运用效率 （4）提高房地产市场宏观调控效果二. 应拓宽融资渠道不同的融资方式有各自的优点，进行多渠道融资，有利于提高公司融资的稳定性。例如：相比股权融资来说，债权融资程序上更快捷，债权融资成功率更高；相对于银行贷款，债券融资成本更低；公司债所融资金应用灵活，限制较少；可供企业借债的对象众多，市场化操作更为规范。三.融资成本对房地产公司影响巨大房地产公司长期发展，主要是看融资渠道是否畅通和多元化，融资成本的差异将导致房地产公司长期业绩出现分化。房地产公司应通过拓宽融资渠道，提高融资效率等方式控制融资成本。例如