深圳城市更新工改工专题研究报告.pptx

深圳市城市更新工改工项目 专题研究报告 一、深圳市优化空间资源配置 促进产业转型升级 “1+6”文件要点解读 文号：深府 2013 1号 “1+6”文件要点解读 “1+6”文件出台背景 到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大 项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的 制约。 1 1 6 6 深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见 1、深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行） 2、深圳市创新型产业用房管理办法（试行） 3、深圳市宗地地价测算规则（试行） 4、深圳市关于贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行） 5、深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 6、加快发展产业配套住房的意见 附件1、3、4、5由规土 委拟定 “1+6”文件要点解读 主文件解读： 深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见 “1+6”文件要点解读 主文件主文件深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见 第六条：房地并举，优先供房 u建立以房招商、养商、稳商的新机制，企业可以通过租赁、购买、合作等方式解决生产及配套 的问题，并根据政策给予创新性企业租金补贴或优惠。 第七、八条：差别化地价 u按照产业转型升级的要求，完善产业供地预申请制度，对不同产业用地供给方式和供地年限实 行差别化管理，进一步提高土地供应的针对性、导向性和有效性。支持土地混合开发利用，鼓励 发展产业综合体。 u（1）对符合我市产业发展导向的总部经济、战略性新兴产业、现代服务业、高新技术产业、先 进制造业和优势传统产业的研发及总部，给予地价优惠支持； u（2）对容积率较高的新建产业项目，给予地价优惠鼓励； u（3）对在我市属于落后产能的企业和产业项目，采取提高土地资源使用成本等限制政策，逐步 转移、淘汰。出台宗地地价测算规则，推动差别化地价政策落实。 小结：文件的优惠对象为政府主导产业，而非房地产开发。 u主文件只是方向性文件，具体办法在后面附件中。 “1+6”文件要点解读 主文件主文件深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见 第十、十一条：创新型产业用房 u制定创新型产业用房建设和收购投资计划，鼓励企业通过市场竞争方式取得新增建设用地建设 创新型产业用房，支持旧工业区升级改造建设创新型产业用房，落实城市更新项目按一定比例配 建创新型产业用房规定。对已出让的产业用地，鼓励提高容积率并按一定比例配建创新型产业用 房。出台创新型产业用房管理办法。 u按照租售并举的原则配置创新型产业用房。采取租金补贴或租金优惠等措施，重点扶持创新型 中小企业发展。培育创新型产业用房市场，允许以“限销售对象、限销售价格、限二次转让周期 ”的方式向市场流通创新型产业用房。 第十二条：修订工业楼宇转让办法 u按照市场化运作的原则，修订深圳市工业楼宇转让暂行办法，规范流转管理，盘活工业楼宇存 量资源。适度放开工业楼宇分割转让范围，建立转让时限控制、准入资格审查、政府优先购买和 转让增值分配等制度。 小结：城市更新项目可配建创新型产业用房，但销售受各方面限制。 “1+6”文件要点解读 主文件主文件深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见 第十五条：社区企业土地入市 u引导社区土地资源服务产业发展。进一步规范社区土地资源管理，按照“集中布局、周边配套 ”的原则，调动社区股份公司、保有富余产业用地企业的积极性，鼓励社区企业以资金、土地、 厂房入股等多种形式参与产业项目建设，提高社区土地资源利用水平和效益。 第十六条：创新型产业用房 u推进旧工业区拆除重建升级改造。通过政策优惠、手续简化等手段，加快推进旧工业区拆除重 建类升级改造。提高工改工项目比重，支持拆除重建的旧工业区项目升级改造为我市鼓励发展的 工业产业园区。 第十八条：搭建服务平台 u推进旧工业区拆除重建升级改造。通过政策优惠、手续简化等手段，加快推进旧工业区拆除重 建类升级改造。提高工改工项目比重，支持拆除重建的旧工业区项目升级改造为我市鼓励发展的 工业产业园区。 小结：鼓励工改工，鼓励社区土地入市。 8 “1+6”文件要点解读 附件1解读： 深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行） “1+6”文件要点解读 附件附件11深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行） 第二、三条： u市政府土地房产交易机构搭建专门的产业用地供需服务平台，负责我市产业用地供应信息公 开、需求信息收集及信息共享等工作。 u根据近期建设与土地规划年度实施计划，市土地主管部门将产业用地区位、规模等每季度在产 业用地供需服务平台上公布。鼓励原农村集体经济组织继受单位将可用于产业发展的用地信息在 该平台上公布。 第五条： u市政府土地房产交易机构搭建专门的产业用地供需服务平台，负责我市产业用地供应信息公 开、需求信息收集及信息共享等工作。 u市土地主管部门依据市产业主管部门产业导向结果结合企业用地需求信息，采取用地预申请的 模式组织产业用地供应。 小结：搭建产业用地服务平台，企业可以预申请。 案例：2013年1月，坪山某地块通过预申请的形式出让。 “1+6”文件要点解读 u情形二（不完善）： 尚未完善征（转）地补偿 手续且符合规划的工业用 地，原农村集体经济组织 继受单位在先行理清土地 经济利益关系，完成青 苗、建筑物及附着物的清 理、补偿和拆除后，可选 择以下方式之一进入市场 第六、七条： 针对：农村集体经济组织继受单位的工业用地（即非农用地中的工业用地） u 情形一（合法）：原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通，免收深 圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定（198号令）中规 定的10%的公告基准地价。 50% 地价收益 70% 地价收益 50%土地收益 30% 地价收益 20%物业 农村集体经济组织 附件附件11深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行） 小结：非农用地中的工业用地可以实现上市流通，主要目的是盘活农村工业用地，但建成后的物业必须 为工业。 地 价 款 分 成 政府 方案一 方案二 11 “1+6”文件要点解读 附件2解读： 深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知 “1+6”文件要点解读 第二条：定义：本办法所称创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集 （含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。 第十三条： u按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本 加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租 售。回购价格由审计机构审计后确定。 第十四条： u创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管部门、 规划国土部门拟定。其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地 使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格调整周期为3 年。 u租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上 应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。 附件附件22深圳市创新型产业用房管理办法（试行） 小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。 “1+6”文件要点解读 第十五条： u创新型产业用房准入企业的标准： （一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业； （二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产 业。 u租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上 应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。 第十八条： u创新型企业用房的销售对象： u应同时符合本办法第十五条、第十七条相关要求及下列条件： （一）最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上； （二）最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过 200万元。 附件附件22深圳市创新型产业用房管理办法（试行） 小结：创新型产业用房，销售对象严格限制；租售价格为市场评估价的50%-70%，不利于开发商销 售。 “1+6”文件要点解读 第二十一条： u创新型产业用房的转让： u创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的企业确需转让的，经相关管理主体批 准后方可转让，且优先由政府回购，回购价格不高于原销售价格减折旧价；政府不回购的，在市 土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合创新型产业用 房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买。 第二十二条： u企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年。承租企业如需继续租用，可在合同期限届满6 个月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租。 附件附件22深圳市创新型产业用房管理办法（试行） 小结：创新型产业用房限制转让，即使需要转让，政府优先回购，回购价格较低。政府不回购的情况出 售，受让方也需符合条件。 “1+6”文件要点解读 附件3解读： 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） “1+6”文件要点解读 提示：原办法废除：2008年9月27日深圳市人民政府发布的深圳市工业楼宇转让暂行办法； 目前在研究该办法的细则。 第四条：九种特特殊情形可分割转让 u用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不 得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让： （一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的； （二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的； （三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人 民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的； （四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低 于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例 不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面 积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让； （七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工 业楼宇可以分割转让； （八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上 市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让； （九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。 附件附件33深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 小结：在九种特殊情况下，限制分割的工业楼宇可分割转让。 “1+6”文件要点解读 第五条： u工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市 政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区） 产业主管部门依法进行的资格审查。 第七条： u工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据 中华人民共和国物权法及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。 u解读：工业楼宇的配套设施可以转让 第八条： u非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进 行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。 u本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣 减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。 小结：工业楼宇销售对象必须为企业，配套设施可以转让，但需补地价。 附件附件33深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） “1+6”文件要点解读 第九条： 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。 城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割 转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。 本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价： （一）改造后适用深圳市城市更新办法第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建 筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施 的，应按照市场评估地价标准补缴地价； （二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。 本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价 后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。 小结：城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，可分割销售，但需按市场评估价补地价。 附件附件33深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） “1+6”文件要点解读 附：深圳市城市更新办法第三十八条第一款及第三款： 第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的， 原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地 价。 解读：新颁布的工业楼宇转让办法中：属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均 值补缴地价。意味着按新办法，工改改工补缴的地价更高。 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法 建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳 的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照 其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝 安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。 拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用 ；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。 小结：按新办法，工改工补缴的地价更高。 “1+6”文件要点解读 第十三条： 依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房 地产权利证书。 （注：可分割销售） 第十四条： 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益 基金专项管理。具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定。 前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（说明：含地 价及建安成本等）及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已 按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。 工业楼宇的增值收益按下列方式缴交： （一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴； （二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴； （三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年 内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。注：意思是完全限制炒楼 转让方申报成交价：必须大于等于计税参考价。 小结：工业楼宇增值收益一半以上都须上交。此外，土地增值税不减免。 附件附件33深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 21 “1+6”文件要点解读 附件4解读： 深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见 “1+6”文件要点解读 第七条： u鼓励原农村集体经济组织利用非农建设用地和征地返还用地等存量土地，通过自行建设或者合 作开发的方式，为房源周边产业单位提供产业配套住房。 第八条： u鼓励房地产开发商参与产业配套住房建设。房地产开发商可以利用自有土地或者通过招标、拍 卖、挂牌方式取得产业配套住房建设用地，并开发建设产业配套住房，以优惠价格向产业单位进 行定向出租或出售，其与市场商品房价格差额，由市、区政府予以适当补助。 附件附件44深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见 小结：鼓励房地产开发商参与产业配套住房建设，但利润空间有限。 “1+6”文件要点解读 附件5解读： 深圳市宗地地价测算规则（试行） “1+6”文件要点解读 提示： u该文件仍不成熟，只是试行；以规土委的名义发文，只约束委里，不约束企业。 第四条： u基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价基准地价建筑面积适用类型修正系数土地开发程度扣减项 u说明：按此办法计算得出的地价，仍然较低，但可作为招拍挂项目的底价。 附件附件55深圳市宗地地价测算规则（试行） 小结：该文主要用于委里内部计算地价。 “1+6”文件要点解读 第四条： u宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商 业楼层、临时及短期利用修正系数。 u解读：地价的测算，是考虑到各方面因素的 第十一条： u以招拍挂方式出让的住宅、商业、办公等经营性用地，经批准增加经营性建筑面积的，增加建 筑面积部分的地价按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准与综合楼面成交地价中的高值计 收。 第十二条： u（二）以招拍挂方式出让的用地，竣工超建面积在规划许可误差范围内的，按照土地使用权全 年期以招拍挂出让的综合楼面成交地价标准计收地价；竣工超建面积超出规划许可误差范围的， 按照土地使用权全年期以市场评估地价标准与综合楼面成交地价中的高值计收。 附件附件55深圳市宗地地价测算规则（试行） 小结：地价测算，超出部分均按评估价与成交价中的高值计收，政府是不会吃亏的。 “1+6”文件要点解读 第十九条： u宗地新型产业用地、物流用地为混合用地，按照工业和办公基准地价标准的均值计收地价。 第二十条： （二） 安居型商品房项目用地地价 市、区财政投资建设以及合法未建用地经批准建设安居型商品房的，住房地价按照宗地基准 地价标准和市场评估地价标准的均值计收。其配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；其 配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售。宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予 以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退 还。 附件附件55深圳市宗地地价测算规则（试行） 小结：安居房地价是按基准地价和市场评估地价的均值计收。 “1+6”文件要点解读 附件6解读： 深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行） “1+6”文件要点解读 提示： u该文件为国土资源部闲置土地处置办法的补充规定。 第五条： u非单一闲置原因的处置 土地闲置既存在政府、政府有关部门的原因，又存在土地使用权人自身原因的，在按照处 置办法第十二条规定进行处置时还应按规定收取土地闲置费，但土地使用权人自身原因造成开 工延误的时间不满1年的，不征收土地闲置费。 u解读：原来文件，超过开工期限，即定为闲置，现延迟一年。 第六条： 土地闲置费的征收标准 处置办法实施后新产生的闲置土地，按规定应缴纳土地闲置费的，土地闲置费按照土地 出让或划拨价款的20%计征。 附件附件66深圳市宗地地价测算规则（试行） 小结：延误开工时间满一年了才定为闲置，较原办法放宽一年时间。 二、深圳星河雅宝科技创新园项目 改造实施解读 区位：项目位于龙岗区坂田街道坂雪岗片区，西临宝安区民 治水库，东临鸡公山近郊公园，南接南坪快速干道，总建筑 面积达105万平米。它周边交通发达，距离市民中心仅6公里 ，毗邻地铁4号线及6号线，与香港河套地区可便利连接，地 理位置优越。它是龙岗的南大门，通往全市主要区域和重大 交通节点均在40分钟内可到达。 规划：项目是星河集团投资130亿元，以“低碳、绿色、可持 续发展”为理念，打造的一个集研发办公、配套公寓、配套 商业、配套住宅、配套酒店、会议中心于一体的高科技综合 发展项目。其中，写字楼部分，标高将达300米。 效益：项目建成后共可吸纳企业约200家，年生产总值达到 约800亿元，将为深圳创造约10亿元的年税收；将成为深圳 的国际化软件产业、创意产业及创新金融产业的区域总部基 地，将是深圳高新技术成果转化的产业化平台、深港软件产 业长期发展的专业平台。她的建成也将打破龙岗正中时代广 场一栋写字楼126米的新记录，成为龙岗第一高楼。 星河雅宝科技创新园 星河雅宝科技创新园 产业支撑基础 星河雅宝科技创新园 选址优势 星河雅宝科技创新园 项目用地规划 （行政审批前） 项目基本经济技术参数（行政审批后） 总用地面积：20.34万平米 总建筑面积：105.26万平米 容积率