物流项目前期一般流程.xls

新新建建物物流流基基地地项项目目投投资资前前期期一一般般流流程程 （基本按照时间顺序，部分流程如政府谈判可平行进行） 了了解解信信息息获获取取渠渠道道或或依依据据输输出出成成果果 一一、主主枢枢纽纽港港规规划划（与调研和策划相结 合） 明确项目功能设计与枢纽港的关系 1.公司拓展需要 2.当地政府意向 根据枢纽港规划提出对项目功能定位的 要求 二二、初初步步市市场场调调研研 前期市场调研 区域宏观经济总量及结构分析：所有制 结构、内外贸结构、产业及其供应链结 构 相关政府网站，统计年鉴、统计公报等；实 际调研 判断货物类型、流向、流量 当地物流市场现状： 1.物流总量，公水铁等运输方式各自承 担比重 2.物流业态 3.物流企业 4.社会车辆 5.竞争分析 网上搜集信息，实地调研物流市场现状 当地物流市场诊断（调研）报告，明确 当地是否需要传化物流模式 当地物流市场规划 网上搜查或向相关政府部门如规划局招商局 等了解当地物流规划 前期寻找地块 区域交通道路现状与规划当地相关政府如建设局等 意向地块选址报告 区域城市布局现状与规划当地相关政府如规划局等 意向地块分析 周边交通道路实地调研，向政府了解 土地现状实地调研 土地性质向当地政府了解 土地规划用途向当地政府了解 土地价格（初步了解）向当地政府了解 房产市场调研 房产市场情况分析宏观判断 房产市场规划了解 了解今后两到三年的供地计划 重点地块研究 对初步选定的地块进行深入研究，给出 倾向性意见 三三、项项目目初初步步策策划划 物流项目功能 布局策划 根据地块条件、功能内容进行布局策划初步总平图 房产项目策划根据地块条件、功能内容进行布局策划 项目概算完成项目投资概算初步概算 四四、项项目目建建议议书书编编制制 需要政府提供支持的政策的方向性内容 ，如用地配套、规划保障、组织推进、 交通组织、税费减免等 上述内容（包括调研与策划内容）整合 形成项目建议书 政府初步沟通与谈判项目建议书 五五、政政府府沟沟通通与与谈谈判判 （一）土地政策方面 该土地级别下的基准地价 周边地区土地出让价格 出让金的构成及分配比例 项目用地农转用批转落实情况（若项目地为农保地） 土地出让后的一般返还渠道及方法 规费在土地出让金的隐含性确定 1.投资意向协议（双方就政策等方面未 能完全明确，但有意向性框架） 2.正式投资协议（双方对各种政策均有 明确规定） （二）市政配套政策 宗地红线外土地开发程度，即五通一平（通路、通水、通电、排水、通迅）专项规划 情况 工业和商业用水、用电的价格差异 （三）交通条件 交通条件现状 了解交通规划 项目内部区间主干道由政府实施并成为规划支路的可行性 （四）运营政策 掌握项目报建规费及行政收费标准 当地物流税收政策咨询及减免权限 结合萧山物流基地税收优惠政策与其探讨 （五）完成争取政策的清单 完成政策争取清单，含筹建期和运营期政策 形成与政府谈判的策略性文件 六六、深深入入调调研研与与策策划划 当地物流市场再判断实地调研 房产市场深入调研实地调研 功能布局策划公司领导、专业机构总平图 财务测算公司领导、专业机构财务测算表 七七、项项目目内内部部可可研研报报告告编编制制上述内容整合形成集团决策用可研报告可研报告，集团决策 八八、项项目目外外部部