东湖五星级酒店市场调研定位策划及投资财务分析报告110页.pdf

江门东湖五星级酒店项目市场调研 江门东湖五星级酒店项目市场调研 定位策划及投资财务分析报告 定位策划及投资财务分析报告 200907 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告目录 第 1 页 共 4 页 目录 目录 第一章 导言.1 1.1. 报告编制过程说明.1 1.2. 市场调查方法及说明.1 1.3. 数据统计分析方法说明.2 1.4. 主要假设.2 1.5. 术语解释.2 第二章 项目背景调查及分析.4 2.1. 业主公司背景.4 2.2. 项目城市区域概况.4 2.3. 项目基本资料.6 2.4. 项目周边环境.7 2.5. 项目地理位置 swot 分析7 2.6. 市场需求临近度分析.8 2.7. 项目地周边典型客户调查及对本项目意见/建议咨询9 第三章 江门市高星级酒店发展及经营情况调查分析.10 3.1. 中国旅游经济宏观环境调查及分析.10 3.2. 江门市旅游经济发展状况调查及分析.11 3.3. 江门市高星级酒店发展情况调查及分析.13 3.4. 江门市高星级酒店国际酒店集团（品牌）进驻情况调查及分析.15 3.5. 江门市高星级酒店功能设施调查及分析.16 3.6. 江门市高星级酒店经营情况调查及分析.17 3.7. 江门市高星级酒店客源市场调查及分析.19 3.8. 江门市蓬江区高星级酒店市场供需关系现状调查分析.21 3.9. 江门市拟建高星级酒店项目调查及未来发展趋势分析.22 3.10. 江门市蓬江区高星级酒店市场供需关系未来发展趋势预测分析.23 第四章 江门市高档餐饮业发展及经营情况调查分析.25 4.1. 江门市高档餐饮业发展状况及发展趋势调查分析.25 4.2. 江门市高档餐饮业设施情况调查分析.26 4.3. 江门市酒店餐饮业客源市场调查分析.28 4.4. 江门市高档餐饮业经营情况调查分析.29 第五章 江门市高档娱乐业发展及经营情况调查分析.31 5.1. 江门市高档娱乐业发展状况及发展趋势调查分析.31 5.2. 江门市高档娱乐业设施情况调查分析.31 5.3. 江门市高档娱乐业客源市场调查分析.33 5.4. 江门市高档娱乐业经营情况调查分析.33 第六章 江门市高档康体业发展及经营情况调查分析.34 6.1. 江门市高档康体业发展状况及发展趋势调查分析.34 6.2. 江门市高档康体业设施情况调查分析.34 6.3. 江门市高档康体业客源市场调查分析.35 6.4. 江门市高档康体业经营情况调查分析.36 第七章 江门市酒店会议市场发展及经营情况调查分析.38 7.1. 江门市高星级酒店会议市场发展状况及发展趋势调查分析.38 7.2. 江门市高星级酒店会议设施情况调查分析.39 7.3. 江门市高星级酒店会议客源市场调查分析.40 7.4. 江门市高星级酒店会议经营情况调查分析.40 第八章 酒店开发战略定位分析.42 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告目录 第 2 页 共 4 页 8.1. 江门市经济发展规划对酒店开发战略影响分析.42 8.2. 江门市城市发展规划对酒店开发战略影响分析.43 8.3. 项目周边区域发展规划对酒店开发战略影响分析.43 8.4. 政府要求对酒店开发战略影响分析.44 8.5. 目前经济形势对酒店开发战略影响分析.44 8.6. 业主公司未来集团发展战略对酒店开发战略影响分析.44 8.7. 业主公司酒店业发展战略对酒店开发战略影响分析.45 8.8. 业主公司内部酒店需求对酒店开发战略影响分析.45 8.9. 业主公司目前酒店项目开发战略分析.45 8.10. 酒店开发战略定位.45 第九章 酒店整体定位策划.46 9.1. 酒店类型定位.46 9.2. 酒店档次定位.48 9.3. 酒店客源市场定位.50 9.4. 酒店形象定位.53 9.5. 酒店规模定位.53 第十章 酒店服务功能定位策划.55 10.1. 酒店客房服务功能定位策划.55 10.2. 酒店餐饮服务功能定位策划.56 10.3. 酒店会议服务功能定位策划.57 10.4. 酒店商业服务功能定位策划.58 10.5. 酒店其它服务功能定位策划.58 10.6. 酒店功能面积规划及分配详表.58 第十一章 酒店经营管理模式定位分析及经营合作伙伴引进策略.61 11.1. 酒店经营管理模式定位分析.61 11.2. 酒店管理公司引进策略.65 11.3. 管理公司进入时间分析及建议.65 11.4. 适合本项目的国际酒店管理集团.65 11.5. 酒店经营合作伙伴引进策略.65 第十二章 酒店竞争分析及竞争战略策划.67 12.1. 酒店优劣势（swot）分析67 12.2. 酒店主要竞争对手优劣势（swot）分析67 12.3. 酒店竞争战略策划.69 12.4. 项目酒店未来公平市场渗透率分析.69 12.5. 项目酒店未来房价和出租率预测分析.70 第十三章 酒店资产退出模式定位分析.73 13.1. 几种可能的酒店资产退出模式比较分析.73 13.2. 酒店资产退出模式定位.73 第十四章 酒店投资估算及分析.74 14.1. 开业投资估算.74 第十五章 酒店开业后 15 年内经营业绩预测及分析.77 15.1. 酒店经营业绩预测基础数据定义及分析.77 15.2. 酒店经营收入、成本费用及利润预测及分析.80 15.3. 酒店经营盈亏平衡点预测及分析.86 15.4. 酒店经营期现金流量预测及分析.87 15.5. 所得税、折旧、贷款利息、偿还贷款等对酒店经营业绩的影响分析.87 第十六章 酒店投资回报预测及分析.88 16.1. 酒店建设融投资方案假定.88 16.2. 项目投资回报指标预测及分析（不含地价）.88 16.3. 3 含地价投资回报分析90 16.4. 项目投资财务分析结论及建议.92 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告目录 第 3 页 共 4 页 第十七章 酒店建设及经营风险分析.93 17.1. 政策风险.93 17.2. 资金风险.93 17.3. 建设风险.93 17.4. 经营风险.94 17.5. 市场风险.94 17.6. 竞争风险.95 17.7. 突发事故和不可抗力风险.95 第十八章 报告要点综述及 uhc 公司建议 96 18.1. 报告要点综述.96 18.2. 建议.96 附件一：项目地周边典型客户调查意见汇总.98 附件二：江门百强企业统计.102 附件三：逸豪酒店部分会议接待统计.105 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 1 页 共 109 页 第一章 导言 第一章 导言 1.1. 报告编制过程说明报告编制过程说明 可行性报告编制依据 1）. uhc 基础数据库； 2）. uhc 在实地调查过程中得到的对本项目有针对性的大量真实有效数据； 3）. 项目地块图纸及资料； 4）. uhc 江门酒店项目部，多次召开顾问论证会议所确定的基本定位； 5）. 中华人民共和国旅游涉外饭店星级的划分评定 （2003 年版） ； 6）. 江门市统计局提供的统计文件； 7）. 江门市旅游局提供的部分参考文件； 8）. 江门市高星级酒店高级管理人员的访谈； 9）.2009 年中国饭店业务统计。 1.2. 市场调查方法及说明市场调查方法及说明 1.2.1. 公开数据采集 一方面通过互联网获取江门市旅游局、江门市统计局、发改委、规划部门等官方数据信 息，另一方面通过对政府相关部门进行现场采访获得官方数据信息。 1.2.2. 酒店行业职业经理人深度访谈 通过对调查对象内部管理人员进行深入访谈后，所掌握的各种真实数据，了解客源结构、分析可 能对本项目构成竞争的现有竞争对手的经营业绩。 1.2.3. 现场调研 现场通过角色扮演、实际体验消费，了解江门市目前最高档次的酒店经营具体情况，客源 消费情况。 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 2 页 共 105 页 1.3. 数据统计分析方法说明数据统计分析方法说明 1.3.1. 对比官方数据以及内部信息，uhc 通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得 数据进行综合分析； 1.3.2. 为了获得本项目的潜在市场需求，我们探讨了目前经济和旅游业发展趋势，分析了可能 对本项目构成竞争的现有竞争对手的经营业绩，同时对未来将要加入竞争市场的竞争对手潜在 市场定位进行了讨论； 1.3.3. 行业盈亏平衡率； 1.3.4. autocad 2007 专业制图软件； 以上分析的目的是为了分析本项目未来的经营市场状况，鉴定相关市场的需求特征，以便 我们预测本项目未来的经营业绩。 1.4. 主要假设主要假设 我们的分析和结论主要基于以下重要假设： 1.5.1. 江门市的旅游业、经济、贸易、投资政策在未来不会经历重大和持续的衰退； 1.5.2. 未来江门市酒店投资环境没有重大调整； 1.5.3. 未来区间交通公路网络没有重大调整变化； 1.5.4. 未来将加入的竞争者与本报告的预计将不存在重大差异； 1.5.5. 重要的基础设施如饮用水、污水处理、电气及用气设施能够保证持续、稳定和可靠的 供应水平，以满足最终使用者的需要。 1.5. 术语解释术语解释 1.5.1. 客房营业收入包括按半日、全日或更长时间出租客房所得的客房收入。这一数字包 括服务费在内，但不包括将服务费用于酒店职工的工资或小费的部分，也不包括客房相应的营 业税支出。用作提供饮食、会议服务的公共场所、宴会厅、会议室、商务中心、房内饮品、洗 衣等收入均不计入房费营业收入之内。 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 3 页 共 105 页 1.5.2. 餐饮营业收入包括各餐厅食品、套餐、房间送餐食品及宴会、多功能宴会厅、会议 室等租金和食品销售所得收入，此外也包括咖啡、茶、牛奶和其它软饮料销售收入。这一数字 包括服务费在内，但不包括将服务费用于酒店职工的工资或小费的部分。 1.5.3. 其它收入包括商店、橱窗等及其它酒店所辖设施的外包后，获得的租金收入以及汽 车租赁、车库、停车位等服务的收入。 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 4 页 共 105 页 第二章 项目背景调查及分析 第二章 项目背景调查及分析 2.1. 业主公司背景业主公司背景 大长江集团始建于 1992 年 1 月，现有员工 11000 多人，是中国最大的摩托车制造企业，也 是日本铃木株式会社在中国最大的合作伙伴，生产的“豪爵”和“suzuki”系列摩托车不仅畅 销国内，而且出口 70 多个国家和地区。 2003 年以来，大长江集团连续六年入选“中国企业 500 强”，连续四年入选“中国纳税 500 强”，多次获得“全国实施卓越绩效模式先进企业”、“广东省大型企业竞争力 50 强”、 “全国用户满意企业”及“中国优秀诚信企业”等荣誉。 国家税务总局 2008 年 10 月发布的“2007 年度中国企业集团纳税 500 强”总排名中居第 183 位，在包括汽车企业在内的“2007 年度中国企业集团交通运输设备制造业纳税排行榜”上 居第 10 位。 大长江集团一直把支持社会公益事业作为“企业公民”的应尽之责，兴办残疾人爱心工 厂，成立豪爵慈善基金会，长期致力于助残、赈灾、助学、扶贫等各种公益活动，获得了中国 公益慈善领域的最高政府奖中华慈善奖。 2.2. 项目城市区域概况项目城市区域概况 2.2.1. 城市地理位置 江门市位于广东省中南部，珠江三角洲西侧。陆域东邻顺德市、中山市、斗门县，西接阳 江市的阳东县、阳春市，北与新兴县、高明市、南海市为邻。南濒南海，毗邻港澳。全境位于 北纬 21272251，东经 1115911315之间。 2.2.2. 政区人口 江门市现辖蓬江、江海、新会三区及台山、开平、鹤山、恩平四个县级市，辖区范围俗称 “五邑” 。 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 5 页 共 105 页 其中蓬江区现辖 3 个镇 6 个街道办事处。全区总面积 323.7 平方公里，人口 43.64 万。 江海区现辖 5 个街道办事处。全区总面积 107.4 平方公里，人口 15.57 万。 2.2.3. 城市经济概述 1）. 经济总量 2008 年江门市实现地区生产总值（gdp）1280.59 亿元，其中，第一产业增加值 103.38 亿 元，增长 1.1%；第二产业增加值 737.49 亿元，增长 14.6%；第三产业增加值 439.72 亿元，增 长 7%。 其中蓬江区生产总值 307.78 亿元，比上年增长 15.1。 2008 年蓬江区与江门全市的第三产业相关经济指标对比统计 2008 年 住宿和餐饮业 金融保险业 其他服务业 人均地区生产总值 2008 年蓬江区与江门全市的第三产业相关经济指标对比统计 2008 年 住宿和餐饮业 金融保险业 其他服务业 人均地区生产总值 江门全市 增长 9.6% 下降 9.9% 增长 9.9% 30973 元 蓬江区 增长 21.7% 增长 7.3% 增长 12.7% 52851 元 资料来源：江门市统计局 资料来源：江门市统计局 2）. 国内贸易 2008 年社会消费品零售总额 489.34 亿元，增长 19.5%。分行业看，批发零售业零售额 393.67 亿元，增长 18.7%；住宿和餐饮业零售额 93.87 亿元，增长 22.6%；其他行业零售额 1.81 亿元，增长 34.2%。 3）. 对外经济 2008 年海关进出口总额 131.61 亿美元，增长 7.0%，其中进口总额 34.9 亿美元，下降 3.1%；出口总额 96.7 亿美元，增长 11.2%。出口贸易中，一般贸易出口 49.49 亿美元，增长 18.3%；加工贸易出口 46.97 亿美元，增长 4.9%。 从各经济类型企业出口情况看，国有企业出口 3.86 亿美元，下降 34.5%，三资企业出口 64.32 亿美元，增长 11.1%，私营企业出口 25.99 亿美元，增长 15.4% 2008 年合同利用外资金额 11.73 亿美元，下降 36.8%。实际利用外商直接投资 9.17 亿美 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 6 页 共 105 页 元，增长 17.0%，其中制造业占 67.5%，房地产业占 18.4%，住宿和餐饮业占 4.1%，租赁和商务 服务业占 2.3%，交通运输、仓储和邮政业占 1.7%。 2.3. 项目基本资料项目基本资料 由江门大长江集团投资开发的东湖项目，位处江门市中心城区港口路黄金商业圈，毗邻东 湖广场，可尽览东湖公园一线湖景及远眺白水带山脉风景资源。 项目规划用地面积 15,104 ，建筑设计面积 72,774 ，已完成建筑面积 55,000 。副楼、地下室车场、群楼 1-5 层已经建成，塔楼已建至 14 层。 现需对其物业进行重新开发改造。 项目现状照片 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 7 页 共 105 页 2.4. 项目周边环境项目周边环境 北：东湖公园 南：住宅(临街商铺)科学馆 西：中远大厦（新一佳 东湖广场） 东：朗表里小区、金柜 ktv、凤凰山车 站 2.5. 项目地理位置项目地理位置 swot 分析分析 2.5.1. 项目地理位置优势分析 1） 项目位于蓬江区核心位置的港口一路，周边有众多商家及写字楼，商务客源充足； 2） 项目地交通非常便捷，前往政府机关、开发区、商贸中心等主要客源来源地车程较短； 3） 项目地周边地势开阔，北面邻湖，景观绝佳，能见度非常高； 4） 项目地在当地拥有比较高的市场知名度； 5） 项目周边为住宅小区众多，环境较好。 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 8 页 共 105 页 2.5.2. 项目地理位置劣势分析 项目地南面临街面距离较短，空间比较局促，较难实现高星级酒店门户的大气氛围。目前 摩托车拉客仔经常聚集在此地招徕生意，对本项目的高档形象影响很大。 2.5.3. 项目地理位置机会分析 项目现由实力超强的大长江集团接管，相信，以大长江雄厚的资金、强烈的企业责任感， 本项目定能迎来第二春。为港口一路的商业和酒店添置一道城市风景线。 2.5.4. 项目地理位置威胁分析 项目受到逸豪酒店、益华百货为中心的新一代商业区挑战。 2.6. 市场需求临近度分析市场需求临近度分析 2.6.1. 商务客源需求 蓬江大力建设中央商务区，提升江门市的城市竞争力，把江门建设成辐射粤西的中心城 市。 认真实施“优二进三”战略，按照“从区属向区域转变，从分散经营向集聚发展转变，从平面 向立体延伸，从物理向虚拟延伸”的城市经济发展思路，对迎宾路中央商务区全面规划，因势 利导，在房地产、金融业、各类专业市场业已成熟的基础上，重点发展现代服务业、现代物流 业、金融业、动漫传媒产业，促进经济结构的调整优化及产业升级，力争今后 5 年至 8 年时 间，将其打造成江门的，正如广州的天河商务区。 cbd 的范围正好辐射到本项目，未来快速发展的经济形势势必带来大量的商务客源需求， 商务客源是高星级酒店的主要支撑。 2.6.1. 政务客源需求 作为政府重点支持的改建五星级酒店项目，相信以业主公司多年与政府良好的合作关系， 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 9 页 共 105 页 在获取政务客源需求方面有着得天独厚的条件，而政府各种涉外活动及高端商务交往频繁，综 合消费力强，能够带来大量高端消费客群与消费需求。 2.6.2. 会议客源需求 许多酒店越来越注重会议市场的开发，尤其新建的酒店都注重会议设施功能的投入。从城 市会展规划分析，新的会展中心离本项目交通非常便捷，在国际性或全国性的大型会展期间， 能充分获取会议客源。 2.6.3. 旅游客源需求 旅游客源的档次相对较低，旅游客源对价格的敏感程度也较高，同时旅行社很容易受到利 益驱使，本项目定位高档，一般旅游客源难以接受高额房价，但由于目前市场的容量有限，未 来一段时期内还是要把旅游客源作为本项目的补充客源。 2.6.4. 其他客源市场需求 包括高端住宅的客源、家庭消费等。本项目周边基本上是中高端住宅区，小区业主经济实 力一般较强，对高星级酒店客房和餐饮亦有贡献。 2.7. 项目地周边典型客户调查及对本项目意见项目地周边典型客户调查及对本项目意见/建议咨询建议咨询 请详见报告附件一 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 10 页 共 105 页 第三章 江门市高星级酒店发展及经营情况调查分析 第三章 江门市高星级酒店发展及经营情况调查分析 3.1. 中国旅游经济宏观环境调查及分析中国旅游经济宏观环境调查及分析 2008 年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。尽管在二星 酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上，本土酒 店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。未来 3-5 年中国星级酒店连锁品牌的投资将 继续保持高速增长，除了在北京、上海、广州等几个中心城市继续增加外，二级城市和西北内 陆城市将有更多品牌进行投资。 在旺盛的旅游度假需求的推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵， 高星 级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二线城市有快速发展的可能，但从整 体发展来看，部分一线城市高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。与此同时，酒店品牌建 设的竞争、服务质量的竞争以及综合管理能力的竞争将越来越在行业竞争中占据主导地位。未 来几年，在人民币升值的大背景，高星级酒店的投资也将继续保持升温趋势。 酒店业发展继续向好。根据已出炉的中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从 2000 年的 6029 家增长到了 2006 年年底的 12751 家，星级酒店总数的年均增长率达到 15.3%。2000 年到 2006 年，全国星级酒店的客房数量从 594，700 间增长至 1，459，800 间左右，年均增长率为 7.7%。 2007 年，旅游酒店数量达到 14327 家，其中五星级 361 家，四星级 1631 家，酒店客房数 达到 160 万间，其中五星级饭店数量增长明显，2007 年新评定五星级饭店 65 家，比 2006 年增 长 30 家，同比增长幅度超过 20%。另外，在五星级之上增设“白金五星级”，北京中国大饭 店、上海波特曼丽嘉酒店、广州花园酒店三家饭店 07 年 8 月被正式批准为“白金五星级饭 店”。 金融危机对欧美酒店业影响巨大，由于欧美国家的经济形势不容乐观直接导致了消费能力 的骤降，这使得敏感的酒店业生意大受打击，而亚洲市场却由于消费结构和理念的原因出其不 意地在此特殊时期给酒店业带来了机遇。希尔顿酒店集团总裁克里斯多佛纳塞塔戏称“吸引 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 11 页 共 105 页 力的中心正在东移”，这其中，中国市场无疑占据了举足轻重的地位。 去年北京奥运会的胜利召开，让全世界的目光聚集到北京、上海和广州一线城市。世界酒 店巨头也纷纷将一线城市市场列入他们的投资名单，据不完全统计，去年奥运会前夕，北京新 开业的外资酒店在 20 家左右，相比欧洲大部分国家几年新建一家酒店的增长速度而言，北京创 造了奇迹，原因很简单，“看好中国未来的发展”。 除了奥运会、世博会等直接因素外，中国也正日益成为世界政治、经济、文化的中心。此 外，随着中国经济的发展，国内其他的一二线城市也纷纷成为投资兴建酒店的目的地，中国的 酒店市场似乎不可避免地将迎来新一轮的新建高峰。 丽思卡尔顿集团总裁兼首席运营官高思盟就此评论：“无论时世如何具有挑战性，我们坚 信中国市场巨大、潜力无限中国今年的经济增长预期可达到 6左右，国内需求始终表现 强劲。依靠酒店集团的美誉度和牢固的客户忠诚度，在遭遇金融危机带来的阴霾之后，势必会 迎来良好的市场回报。” “考虑到奥运之后，金融危机很快便席卷全球，在这样不好的经济形势下，旅游产业作为 一个敏感的产业，自然会受到十分明显的影响。”所以，有关专家预测，奥运会为北京、为中 国带来的旅游高峰实质上还未真正到来。另据联合国世界旅游组织预测，2015 年中国将成为世 界第一旅游接待国、第四大旅游客源国；中国入境过夜旅游者将达到 1 亿人次；国内旅游者将 达到 28 亿人次；居民人均出游两次，出境旅游将达到 1 亿人次；旅游市场总量将达到 30 亿人 次。 旅游业关联我国国民经济的 109 个产业、行业和 39 个部门，相关产业的发展对旅游业都有 不同程度的促进作用，同时，这些产业的发展很大程度都得益于旅游业的发展。据世界旅游组 织测算，旅游收入每增加 1 元，可带动相关行业增收 4.3 元，应该说旅游行业是拉动内需的重 要环节。因此，与旅游相关的酒店行业也必将迎来更佳的发展契机。 3.2. 江门市旅游经济发展状况调查及分析江门市旅游经济发展状况调查及分析 江门市旅游资源丰富，围绕“名史”、“名乡”、“名人”、“名事”和“名泉”五大 旅游主题，全市共有旅游景区（点）45 个，5a 级景区 5 家;其中，代表景区：崖门古战场、古 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 12 页 共 105 页 兜温泉、小鸟天堂、梁启超故居、葵博园、下川岛、开平碉楼、立园、赤坎古镇等景点。近年 来，江门在城市发展建设和旅游基础建设上成效显著，为旅游活动提供了快捷畅通的交通条 件；江门充分利用 “第一侨乡”的知名度，积极寻求国内外旅游行政机构和旅行商合作；先后 开展了“万人游侨乡“、 “千车万人游台山“等活动。 江门市已先后与西班牙 dataga 集团、香港和记黄埔地产有限公司等知名企业合作，以碉楼 文化为中心，围绕吃、住、行、游、购、娱“六要素“，打响碉楼、温泉、海滩“三张牌“，开 发、完善旅游项目；目前在建旅游项目约 80 亿元，洽谈中的项目超过 100 亿元。 2008 年江门旅游住宿设施接待过夜游客 839.41 万人次，增长 24.1%，其中国际游客 111.4 万人次，增长 93.7%；国内游客 728.02 万人次，增长 17.6%。全年客房出租率达 67.72%。 旅行社组织国内游 76.81 万人次，下降 0.2%；组织出境游 7.62 万人次，下降 30.7%。旅 游总收入 90.57 亿元，增长 30.2%，其中，国际旅游收入 3.91 亿美元，增长 137%；国内旅游 收入 63.38 亿元，增长 11.2%。 随着国民旅游计划实施，修学旅游将列入中小学生必修课程，每年的直接产值可达 18 亿 元。国民休闲旅游计划在拉动国民经济发展方面的作用非常巨大，预计拉动广东市场旅游经济 超过 5000 亿元；即将到来的 2010 年广州亚运会，亦对广州及周边城市旅游业（包括江门开平 碉楼、中山翠亨等）在国际市场知名度的扩展有着不可估量的作用。 2005-2008 年江门市旅游经济统计表2005-2008 年江门市旅游经济统计表 统计指标 统计指标 2005 2005 2006 2006 2007 2007 2008 2008 年均增幅 年均增幅 旅游总人数（万人次） 575.25 606.6 676.6 839.41 13.68% 国内游客数（万人次） 543.2 572 619.1 728.02 10.38% 入境游客数（万人次） 32.05 34.6 57.5 111.4 55.66% 旅游总收入（亿元） 49.7 52.5 69.56 90.57 22.78% 国内旅游收入（亿元） 41 43.3 57 63.38 16.15% 旅游外汇收入（亿美元） 1.05 1.15 1.65 3.91 63.32% 数据来源：江门市旅游局数据来源：江门市旅游局 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 13 页 共 105 页 3.3. 江门市高星级酒店发展情况调查及分析江门市高星级酒店发展情况调查及分析 1） 起步阶段起步阶段 江门现代酒店起步时期为上世纪七十年代，其中比较著名的是江门大厦酒店。主要以政府 接待交流为主，基本不对外经营。改革开放以后取消了住宿限制逐步并入了市场机制，开始对 外接待。 2） 扩展阶段扩展阶段 随着江门市投资环境的改善、经济的发展，休闲度假逐渐形成，商务交往增多，作为经济 发展风向标的酒店业，加快了发展的脚步，这一阶段发展的酒店主要以三、四星为主，八十年 代兴建开业的侨都大酒店（三星级）及九十年代兴建开业的银晶、丽宫（四星级）等酒店均可 称为江门酒店业该发展阶段的里程碑，此时期酒店功能特征可明显体现为以标间为主，其它附 带设施不全，总体规模都比较小，客房体量均偏小。 3） 豪华酒店建设阶段豪华酒店建设阶段 2005 年随着投资二十八亿的五星级酒店-逸豪酒店开业，三、四星级酒店独占市场的 格局被打破。目前，江门地区挂牌五星级酒店共计 4 家，分别为江门逸豪酒店、开平潭江半岛 酒店、鹤山碧桂园酒店、江门丽宫国际酒店。 江门逸豪酒店 开平潭江半岛酒店 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 14 页 共 105 页 江门丽宫国际酒店 鹤山碧桂园酒店 4） 星级酒店统计 星级酒店统计 2005 年至今，江门高星级酒店呈现每年递增的趋势，江门市共有星级酒店 32 家，其中五 星 4 家，四星 4 家，三星 19 家，二星 5 家。 5） 酒店区域分布分析酒店区域分布分析 江门高星级酒店分布统计表江门高星级酒店分布统计表 酒店名称酒店名称 地址地址 投资性质投资性质 开业时间开业时间 新装修时间新装修时间 星级星级 档次档次 客房客房 规模规模 酒店酒店 类型类型 管理品牌管理品牌 逸豪酒店逸豪酒店 江 门 市 蓬 江 区 迎 宾 路 118 号 是中山怡华集 团 （ 因 为 转 制，别名叫天 粤集团）的下 属企业。 2005 年 5 星 687 间套 商务酒店 广东逸豪酒店管 理公司 丽宫国际酒店丽宫国际酒店 江 门 市 蓬 江 区 东 华 二路 18-28 号 外商投资 四星级 1997 年 开业，二期五 星级 2007 年开 业 5 星 330 间套 商务酒店 丽宫国际酒店管 理集团 金凯悦酒店金凯悦酒店 江 门 市 蓬 江 区 北 新 区 发 展 大 道 188 号 隶属于广东省 民营企业名冠 集团 2008 年 准 5 542 间套 商务酒店 金凯悦酒店管理 有限公司 五邑碧桂园凤五邑碧桂园凤 凰酒店凰酒店 江 门 市 蓬 江 区 西 环 路 碧桂园集团 2005 年 准 5 95 间套 会 所 酒 店 碧桂园集团凤凰 酒店管理公司 银晶酒店银晶酒店 江 门 市 蓬 江 区 港 口 一路 22 号 1990 年开业， 2002 年重新装 修 4 星 212 间套 商务酒店 广东中旅(集团) 酒店管理有限公 司 金瑞酒店金瑞酒店 江 门 市 蓬 江 区 发 展 大 道233 号 国税投资 2006 年 准4 星 187 间套 会议培训 酒店 堡龙国际酒店管 理有限公司管理 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 15 页 共 105 页 新会碧桂园凤新会碧桂园凤 凰酒店凰酒店 江 门 市 新 会 区 会 城 镇 新 港 大 道北 1 号 碧桂园集团 2008 年 准5 星 374 间套 商务酒店 碧桂园集团凤凰 酒店管理公司 鹤山凤凰酒店鹤山凤凰酒店 鹤 山 市 沙 坪 镇 鹤 山 大 道623 号 碧桂园集团 2005 年 5 星 283 间套 商务度假 型酒店 碧桂园集团凤凰 酒店管理公司 开平潭江半岛开平潭江半岛 酒店酒店 开 平 市 中 银路 2 号 开平奔达集团 2007 年收购 1997年 开 业 2002 年重新装 修 5 星 282 间套 商务酒店 自管 广东银业雁山广东银业雁山 酒店酒店 广 东 鹤 山 沙 坪 镇 雁 前 路 大 雁 山风景区 广东银业发展 集团投资 2008 年 准5 星 209 间套 会议度假 型酒店 广州从化碧水湾 温泉度假村管理 台山碧桂园凤台山碧桂园凤 凰酒店凰酒店 台 山 市 台 镇 沙 岗 湖 开 发 区 台 山 碧 桂 圆 内(环市西 路) 碧桂园集团 2007 年 准5 星 338 间套 商务度假 型酒店 碧桂园集团凤凰 酒店管理公司 合计合计 3539 间套 由上表可见： ? 江门酒店业经过二十几年的发展，已由由单一的满足住宿需求发展为商务、会议、渡假等 多种酒店类型，亦标志着江门酒店产业的配置合理化、多元化程度正在不断向国内一线城 市靠拢。 ? 酒店地理位置：分区分块，相对较为集中，多在商业集中地段，交通便利； ? 开业时间：挂牌五星或准五星等高端酒店，均为 2000 年后产品； ? 酒店规模：500 间大规模体量客房以上的酒店 2 家，300 间中规模体量客房以上的酒店 3 家，200 间小规模体量客房以上的酒店 4 家。房间量超过 500 间的酒店仅占总数的 18%。 ? 酒店管理公司：除开平潭江半岛酒店为自主经营外，其它酒店均为本土品牌的酒店管理 公司管理；碧桂园集团凤凰酒店管理公司旗下共有 4 间酒店，占总数 36%。 3.4. 江门市高星级酒店国际酒店集团（品牌）进驻情况调查及分析江门市高星级酒店国际酒店集团（品牌）进驻情况调查及分析 江门高星级酒店的国际化程度较低，目前未有国际酒店品牌进驻；现有的四家 5 星级酒店 的酒店管理方均为广东本土酒店管理公司或自主经营。 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 16 页 共 105 页 名称 名称 管理集团 管理集团 品牌 品牌 星级星级签约 签约 营运 营运 备注 备注 逸豪酒店逸豪酒店 广东逸豪酒店管理公司 逸豪 5 已签 营业中 丽宫国际酒店丽宫国际酒店 丽宫国际酒店管理集团 丽宫国 际 5 已签 营业中 鹤山凤凰酒店鹤山凤凰酒店 碧桂园集团凤凰酒店管理 公司 凤凰 5 已签 营业中 开平潭江半岛酒店开平潭江半岛酒店 自管 5 营业中 3.5. 江门市高星级酒店功能设施调查及分析江门市高星级酒店功能设施调查及分析 1) 酒店客房设施分析 客房设施统计表 名称名称 逸豪酒店逸豪酒店丽宫酒店丽宫酒店 金凯悦金凯悦 五邑碧桂园五邑碧桂园 银晶国际银晶国际 金瑞酒店金瑞酒店 客房 数量 687 330 542 95 212 187 单 289 131 283 23 89 97 双 367 165 210 64 103 75 客 房 比 例 套 30 34 49 7 20 15 标间 面积 45 40 （a 座） 30 （b 座） 43 -45 约 28 约 28 约 25 室内 装修 装修较传 统、舒 适、简约 时尚、舒适 豪华、舒 适 简约、舒适 陈旧、简约 简约、舒适 房间 设施 宽 带 上 网、普通 电视、干 湿分离 宽带上网、 液晶电视、 单人间为自动 化马桶 宽 带 上 网、液晶 电视、工 艺品陈 设台、落 地玻璃 宽带上网、 普通电视 宽带上网、 部分房间液晶电 视、浴缸加淋浴 宽 带 上 网 、 普通电视、 备注 a座 分 为 中 式、 欧式、简约式 3 种风格。 套房可以拆分为 单独的单人间和 双人间来售卖 双 人 间 中 有 18 间为 2 张大 床。 ? 目前江门市区各高档酒店的客房体量差距较大，中等规模（300 间客房）以上酒店仅有逸 豪、金凯悦、丽宫国际 3 家，但丽宫国际 a、b 两座楼体分别为 4、5 星级两个标准，330 间客房总量为两座楼客房数量合计；其它酒店房间数均在 300 间房以下； ? 客房面积方面：因逸豪、金凯悦、丽宫国际（a 楼）3 家酒店为 2005 年以后开业，房间面 积较符合现行高星级酒店标准，达到 40 平米以上，但较一线城市豪华五星级酒店客房面积 50 平米以上的的标准仍有一定差距；其它酒店房间面积普遍较小。 ? 客房装饰方面：因开业时间及星级不同，各酒店客房装饰档次及新旧不一；除丽宫酒店推 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 17 页 共 105 页 出的部分中式客房具有一定特色外，其它酒店客房普遍存在装饰风格同质化的问题。 ? 客房床型配比：金凯悦、金瑞酒店床型配比设置为典型商务型酒店，其大床房的比例要高 于双人房。其它酒店床型配比方面双人间高于单人间，双人房比例约占 60%，更倾向于会 议及旅游团队接待。 江门丽宫国际酒店客房 金凯悦酒店客房 逸豪酒店客房 3.6. 江门市高星级酒店经营情况调查及分析江门市高星级酒店经营情况调查及分析 3.6.1.3.6.1. 高星级酒店客房经营状况分析 高星级酒店客房经营状况分析 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 18 页 共 105 页 江门的经济发展进入了快车道，2008 年，经济总量达 1280.59 亿人民币，较 07 年上涨 10%；工业主导地位不断增强， “港口”经济、 “会展”经济、 “旅游”经济都给酒店业发展带来 直接效益。 江门的星级酒店分享这两年经济增长带来的好光景，客房房价增长较快，特别是高档酒 店，呈现“星级越高、效益越好”的特点。 高星级酒店全年客房开房率比较平均，没有其他城市出现的明显淡旺季。客房生意最淡的 时期也就是在春节期间。 3.6.2.3.6.2. 行业数据统计分析论证 20062009 年江门高星级酒店经营情况统计 行业数据统计分析论证 20062009 年江门高星级酒店经营情况统计 平均房价 出租率 酒店 名称 房间 数量 06 年 07 年 08 年 09 年 06 年 07 年 08 年 09 年 逸豪 酒店 687 间套 360 370 390 400 70% 70% 60% 50% 丽宫国际 酒店 330 间套 220 230 240 340 65% 68% 58% 60% 金凯悦 酒店 542 间套 320 35% 通过对 06 年到 09 年江门市区高星级酒店房价和出租率进行了对比分析，出租率方面均有 一定降幅，但平均房价同比上升，整个高档酒店的市场发展比较健康平稳。从上表可看出逸豪 酒店 05 年开业后一枝独秀，占据江门高端客源市场大半江山，08 年开始随着高星级酒店不断 新增，顾客消费选择日趋理性，高端客源市场竞争日趋激烈，高端客源逐步被各高星级酒店瓜 分。06 年至今，各高星级酒店平均房价稳步上升，09 年的房价比 3 年前的房价要高出 10以 上。 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 19 页 共 105 页 3.6.3. 江市高星级酒店收入比重调查及分析江市高星级酒店收入比重调查及分析 江门逸豪酒店收入比重分析表 逸豪酒店为江门高星级酒店代表，由上图分析可知： 江门高星级酒店收入结构中餐饮收入比重一般大于或持平客房收入，娱乐板块方面因江门 相关政策灵活度低于东莞、湛江等地，受政策敏感度因素影响，普遍规模体量受到限制，所占 收入比例较低；而珠三角城市酒店行业一般依靠发达的外向型经济和频繁的商务活动，酒店收 入比重一般比较均衡，三分天下。 目前江门高星级酒店的盈利点主要来自餐饮和客房板块。江门酒店行业的外部消费人群有 限，单靠商务客支撑起整个酒店不现实。市场主要依靠本区域消费群体，导致餐饮板块收入所 占比重较大，也符合江门酒店发展的规律。 随着近两年的工业经济拉动，外部消费群体逐渐增多，相对前几年的市场，客房收入比重 正在逐步提升；根据广东酒店收入结构发展规律分析，江门高档酒店收入比重将逐步向客房倾 斜。 3.7. 江门市高星级酒店客源市场调查及分析江门市高星级酒店客源市场调查及分析 3.7.1. 酒店业客源市场分析酒店业客源市场分析 酒店业客源市场分析表 资料来源：uhc合纵酒店顾问资料来源：uhc合纵酒店顾问 餐饮, 42% 娱乐, 15% 其它, 5% 客房, 38% 客房 餐饮 娱乐 其它 资料来 源：uhc合纵酒 店顾资料来 源：uhc合纵酒 店顾问问 商务 客源 , 28% 政务客 源, 20% 旅 游团 队, 22% 会议 客源, 20% 订 房中心 , 5% 其 它, 5% 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 20 页 共 105 页 由上表可见： ? 江门市酒店业团队、会议、商务、政务四大渠道客源比重较为平均，商务客源及政府客源 所占比例约为 50%。 ? 订房中心即网络客源渠道，只占整体客源比例的 5%，较国内一线城市成熟客源市场 15%的 网络客源比例有较大差距。 3.7.2. 江门市五星级酒店客源市场分析江门市五星级酒店客源市场分析 江门市五星级酒店客源市场 酒店名称 酒店名称 商务客源 商务客源 政府客源 政府客源 旅游客源 旅游客源 会议团队 会议团队 其它 其它 逸豪酒店 30% 20% 20% 25% 5% 丽宫酒店 28% 12% 35% 20% 5% 江门酒店市场无国际五星级酒店，故我们将目标锁定现有市场最高档的逸豪酒店、丽宫酒 店经营情况进行调查。 由上表可见： ? 江门市五星级酒店各渠道客源比重较为平均，与江门整体酒店业市场客源结构几乎相 同，不符合酒店业星级越低，旅游客源占的比例越大；星级越高，商务客源（以商务、公务为 旅行目的的客源）与会议客源的比例越大的规律。江门五星级商务酒店客源结构受市场不正当 价格竞争因素影响而导致旅游团队等低价客源群的份额放大。按照市场走势和江门外向型经济 的发展，高星级酒店房间价格仍有一定提升空间。 ? 江门的国际客源市场总量较小，主要为港澳台客源市场，外国客源较少。国际客源的比 重这与城市的产业发展有关，目前江门的国际客源主要提前为回国探亲的海外华侨及近几年工 业化经济快速发展而出现的海外客商，这些客源对于住宿、餐饮要求较高。 ? 商务客源仅占五星级酒店客源 30%左右，较国内高星级商务酒店商务客源 50%的比例有较 大差距；但近年来江门利用身处珠三角经济圈的便利条件及“第一侨乡”的海外影响，快速发 展优势特色产业，招商引资力度空前巨大；高星级酒店商务客源比例将会有较大上涨。 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 21 页 共 105 页 3.8. 江门市蓬江区高星级酒店市场供需关系现状调查分析江门市蓬江区高星级酒店市场供需关系现状调查分析 截至 2009 年，江门市蓬江区高星级酒店供给量统计 名称名称 房间数量房间数量 开业时间开业时间 逸豪酒店逸豪酒店 687 间套 2005 丽宫国际酒店 330 间套 1997 年开业，二期 五星级 2007 年开业 金凯悦酒店 542 间套 2008 合计：1559 间套 江门市蓬江区高星级酒店需求统计江门市蓬江区高星级酒店需求统计 江门市区高星级酒店市场于 2005 年开始正逐步向规模化发展，但较珠三角区域其它城市高 星级酒店业发展速度更为平缓，2006 年和 2007 年总体市场供需平衡，高端客源亦处于增长阶 段。 2008 年江门五星级酒店市场受金融海啸波动的影响虽小于深圳和广州，但受此因素及各高 星级酒店客房价格提升影响，部分高星级末端价格敏感客源分流到价格更为实惠的三星级酒店 和本土连锁的柏丽经济型酒店，年平均出租率同比下滑 10。 2009 年随着中国经济刺激方案的实施，第一、二季度 gdp 同比增长率分别达 6.1%及 7.9%；江门更顺应形势致力于发展为珠三角新的经济增长极，美国艾默生等国际知名企业陆续 落户江门，酒店高端客源较 08 年同期上涨幅度达 21%。但因金凯悦酒店于 08 年 12 月开业，导 致 09 年江门市区高星级酒店市场供应量上升 53%，故 09 年 1-7 月客房平均入住率为 47%，较 资料来源：uhc合纵酒店顾问资料来源：uhc合纵酒店顾问 687 10171017 1559 481 706 604 732 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2006200720082009 供给 需求 江门东湖五星级酒店项目市场调研、定位策划及投资财务分析报告 第 22 页 共 105 页 08 年客房平均入住率 59%下降 12%。 3.9. 江门市拟建高星级酒店项目调查及未来发展趋势分析江门市拟建高星级酒店项目调查及未来发展趋势分析 酒店投资的活跃，与一个地区的经济发展状