商业银行二手房贷款信贷风险管理.docx

商业银行二手房贷款信贷风险管理吴晓云伴随居民住房消费需求的日益增加， 银行个经公安部身份查询系统核查 ，姓名和身份证号不一致 ；借款人提供的户口本经户籍所在地派出所鉴定系伪造等等。 这些 问题如不认真审核，往往很难发现，而一旦借款人提供了虚 假的身份证明，将直接导致骗贷事件的发生。（2）收入证明不真实。 收入证明决定着借款人的偿债能 力。 银监会在商业银行房地产贷款风险管理指引中明确规 定“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在 50% 以下（含 50%），月所有债务支出与收入比控制在 55以下（含55%）”。 但此规定成为个别银行信贷人员辅导客户填写收入 证明的数字依据，在实际工作中，发现了大量收入证明不实的案例，具体表现为以下几种形式 ：借款人并非在提供收 入证明的工作单位工作； 收入证明出具单位经工商核查早 已注销或吊销； 借款人私自挪用单位公章加盖收入证明；收入证明上加盖的公章系伪造；借款人的实际收入水平 与收入证明存在较大差距等等。 这些问题都将为贷款留下严重的信用风险隐患。（3）贷款用途虚假。 由于个人消费贷款期限长、利率低， 因此很多借款人编造购房 、购车、装修等用途证明文件以骗 取银行消费信贷，而其真实贷款目的是用于企业生产经营或 其他消费。（4）关联交易。 通过自己人之间的关联交易来达到获取 银行贷款的目的，如配偶、兄弟姐妹、父子之间的房屋买卖 。 这种交易除了产权的过户外 ，没有居住人的变更 ，也不存在 首期付款，贷到的资金根本不是用于支付房款 ，而是用于其 他方面，甚至是归还赌债，目前逾期的贷款中这种情况很多。3抵押物瑕疵。 无论是二手房按揭还是抵押业务，银行 都是以该房屋作为还款保证的， 但由于二手房相比于新房，其所处的物理状况劣势、经济价值贬值决定了银行所持有的 抵押房屋物权财产权面临较大的风险 ，比如物理状况、物权瑕疵、价格风险、拆迁规划等等。 在对抵押物的实地征信中，发现了诸多问题，比如抵押物坐落位置偏僻、房龄较长、评估 价格偏高、出租使用等等。 特别是出租问题，担保法中明确 规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合 同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。 因此，如不能及 时发现这些问题，采取相应防范措施 ，将直接影响抵押物的 处置变现能力。4操作风险。 目前，大多数银行在二手房贷款业务中采 取见“他项权证”放款的原则，但也有个别银行为吸揽中介业务，采取见“房管局办理抵押登记收件凭证 ”放款，此举风险 很大。 而且，多数银行由于人力有限，委托中介或借款人提取 他项权证，一旦有人借机伪造他项权证 ，将给银行造成不实 抵押。 某银行就已经出现了一起抵押物并不存在，而巨额贷款已经发放的案例。人住房贷款增长迅速， 特别是二手房市场的成交活跃， 使得各商业银行将其作为信贷业务扩张的重点，而陆续推出按揭 、转按揭、循环贷、抵押贷等业务品种。 资金的充裕、业务品种的丰富，加之客户资源的有限性，使得商业银行间争夺二手房客户资源的竞争呈现白热化，部分银行以提高办事速度 、降低取费为吸揽客户的 手段，使得贷款审批手续一减再减。 在审计业务实践中了解 到，商业银行在二手房贷款方面存在着突出风险 ，对出现的 这些问题应引起足够重视，笔者就此提出防范风险的措施。一、商业银行在二手房贷方面存在的主要 风险1中介公司存在的信用风险。 因目前二手房贷款的客户 资源大多为中介所掌握，所以造成很多银行在推出新业务品种时过度依赖中介，将中介作为业务扩张的主要营销力量，甚 至给予某些中介一定的授信额度，从而为中介公司占压客户 资金、欺骗客户提供了方便 ，而各银行间的恶性竞争也使得中介弄虚作假帮助客户骗贷有恃无恐。中介公司对二手房贷款业务的介入对于银行而言，一方 面，扩大了业务；另一方面，加大了风险。 房地产中介以及贷 款中介相对而言属门槛较低的行业，而其占用的借款人首付 款和贷款金额往往超过注册资本的数十倍， 从理论上说，这 是一个较为危险的数字 ，一旦发生挪用资金现象 ，必给市场 造成恐慌和社会的不安定。从实际业务操作中发现，中介公司的交易行为不仅仅对 银行所发放贷款的安全性构成威胁，甚至对整个货币政策构 成威胁。 部分贷款资金游离出银行的控制，未及时流向借款 人或卖房人，而在中介公司体内循环扩张，创造了货币，一定 程度上干扰了国家的货币政策，一旦中介投资失败导致资金 链断裂，中介无力支付客户资金，必将引发风波。 而银行是现 金的净流出方，承担着最终的信用风险。2贷款主体及交易行为真实性风险。 银行开办二手房贷 款业务的目的不仅是为了以金融工具方便居民，更是为了完成一单合法的贷款发放， 从借款人日后的还本付息过程中，为银行创造利润。 因此，银行必须确保贷款资金最终流向真 实的借款人、 用于实现贷款申请书上所列明的支付功能，并 且借款人提供了没有瑕疵的抵押物作为担保。近来,银行在个人住房贷款业务中出现了贷款欺诈案例， 而正是由于银行在审查借款人、贷款事项以及抵押物真实性 方面出现了失误，从而导致欺诈案件的发生。 具体表现为以 下几种形式:（1）借款人身份及资质虚假。 比如借款人提供的身份证222011 年第 7 期管理荟萃企业在网络会计中存在的风险浅议段淑哲二、商业银行规避风险的措施鉴于个人住房贷款尤其是目前二手房按揭及抵押贷款 存在的问题，建议商业银行采取如下措施规避风险：1针对中介信用风险。（1）客户交易资金实行代收代付。 加强对代收代付资金 的监管，严格控制中介扣划客户贷款资金。（2）对银行合作中介进行全面评级 ， 详细了解其经营模 式、资金流向、资金缺口、涉及客户数量，监管机构可以根据评级结果对与银行合作的房屋中介的准入做出相关规定,以 防范金融风险。2针对贷款主体及交易行为真实性风险。 全面落实银监 会商业银行房地产贷款风险管理指引要求，在二手房贷款业务中引入第三方专业征信机构对借款人的身份真实性、收所谓网络会计，是指在互联网环境下对各种交易和事项进行确认 、计量和披露的会 计 活动。 它是建立在网络环境基础上的会计信息系统，是电子商务的重要组成部分。 它将帮助企业实现财务与业务的协同远程报表 、报账、查账、 审计等远程处理 ， 事 中 动态会计核算与在线财务管理， 支持电子单据与电子货币， 改变财务信息的获取与利用方式。一、网络会计存在的风险如今网络会计已被广泛应用于企业 、 金 融 、 电 子 税 收 等 各个领域。 网络会计拥有许多优越性，它可使企业会计信息 提供更及时，会计信息披露更全面，信息的获取更具针对性， 实现计算机资源的软、硬件共享。 但是随着日益扩大的网络 环境， 对会计信息系统本身及其安全又将产生很大的影响， 不仅影响传统的会计业务处理及信息的披露方式，而且大量 无序信息和网络垃圾占据了宝贵的网络资源，加重了网络的 负担，影响了网络会计信息的 传 输 效 率 ， 严重时诱发网络广 入真实性、贷款事项真实性以及抵押物真实性进行实 地 核查，以防止客户骗贷风险。3针对操作性风险。 严格控制放款环节，坚持“见他权证 放款”，坚持贷款划至卖房人账户后不能由中介扣划。 另外，为了防止贷款人伪造权证，银行应委派专人负责到房管局提 取他项权证，以堵塞放款漏洞，保证真实抵押。4针对抵押物瑕疵。（1）严格地说，要保证一单贷款交易的安全，仅做到了见“他项证权”放款还是不够的。 银行要保证贷款业务所涉及抵 押物的安全，还需要收集抵押房屋的全面信息。 审查房屋是否附着有足以导致产权人对房屋的处理权不完整的租约；调 查是否存在共有产权问题，动迁安置房、职工房改房等，个人 只有房产证而无土地证 ，属于部分产权房 ；以“标准价”出售 给个人的住房，个人只享有部分产权，单位应属于共有人。 产 权共有甚至会直接导致抵押无效。 即便物权下的所有权利完 整移交，原产权人若不办理户口迁出也会导致新产权人无法 享受到该房屋所附着的制度利益。（2）除了物权瑕疵会干扰二手房贷款中的债权保障体系，作为抵押物的房产，其本身的物理状况也会影响到债权的安 全。 银行应掌握二手房入市前的装饰程度及其试图掩盖的房 屋物理状况所存在的瑕疵。（3）在抵押物产权上和物理上都没有瑕疵的情况下，银行 还要防范房屋价格的高估风险。 这种高估有可能是评估机构的失误，但更多的是主观恶意所导致的。 选择声誉良好的评 估事务所能够降低这类风险， 如果房价上涨不多或不涨，借款人几乎不会还贷，银行将成为价格风险的最终承担人。综上所述，二手房贷款由于牵涉面广，包括买房人、卖房 人、房屋交易中介、房屋价格评估事务所、律师、保险公司、可 能的房屋租赁人、可能的房屋共有人、可能的担保公司，银行 与上述各方之间都存在着严重的信息不对称，其中的任何一 个环节出现问题， 将直接削弱贷款人还款能力和还款意愿。 抵押物所潜在的各类瑕疵则决定了抵押物的变现能力、变现 速度。 因此，全流程进行贷款风险控制，全面掌握真实贷款人 的资信相关信息 、掌握抵押物的物理状况 、物权项下各项权 利的完整性，才能精确计量贷款风险，实现安全的信贷交易。(作 者 单 位 ：建设银行河北省分行营业部)播风暴。险。这些信息污染如同工业污染一样存在着巨大的风 企业会计信息所面对的网络环境包括企业的外部和内 部的网络环境。 会计信息失真，这个在传统会计信息系统中 本难解决的问题在网络条件下将变得更加复杂。 网络会计实 现了实时跟踪的功能，可以动态地跟踪企业的每一项业务变 动，给予必要的揭露 ，有效地扩大了会计报表及附注的信息 容量， 实现了资源共享，提高了企业资源的使用效率和经济效 益，但同时也带来了极大的财务风险：1会计信息传输的完整性和真实性。 尽管信息传递的无 纸化可以有效避免一些由于人为原因而导致会计失真的现 象，但仍不能排除电子凭证 、 电子账簿可能被随意修改而不 留痕迹的行为。 会计信息在网络传输的过程中若被干扰、破 坏、截取或篡改，就会使会计信息的需求者可能得不到完整、 真实的会计信息，从而导致财务管理的失败。 另外，传统的依 靠鉴章确保凭证有效性和明确经济责任的手段不复存在。 由 于缺乏有效的确认标识，信息接受方会怀疑所获取财务数据 的