2012年8月沧州房地产市场调查.doc

- 1 - -1- 宏观政策 前言前言 继6月8日央行3年来首次降息后，7月5日晚，央行再次决定自2012年7月6日起下调金融 机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷 款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率 相应调整。央行再度“出招”降息，且为非对称降息，一年期贷款利率下调幅度大于存款 利率。这对楼市来说无疑添加了利好。 近两个月来，接踵而来的降准降息就像几针兴奋剂，使低迷两年的房地产市场重新活 跃起来。先是红五月、红六月，进入7月份后许多城市又出现彻夜排队的情形；先是刚需市 场悄然启动，接着是豪宅市场，随时又快速传导到土地市场，于是“地王”重现。 。 楼市显现回暖迹象，连续两次的降息也引发各界对房地产调控政策的种种猜测。那么， 房价是否会出现新的较快增长?经济增速回落情况下，房地产调控政策还将持续多久?调控 手段会不会有所变化? - 2 - 沧州市场沧州市场 3.13.1 沧州市场土地情况：沧州市场土地情况： 2012 年 7 月沧州市区共 5 块有供应土地信息 地块编号ctp-1204 地块位置北京路南侧、宁夏大道西侧土地用途商务金融用地 土地面积(公顷)1.15403出让年限40 年成交价(万元) 1050 受让单位沧州华凯集团华凯房地产开发有限公司 备注： 地块编号ctp-1213 地块位置 渤海路南侧、津德公路（交通大 街）西侧 土地用途 工业用 地 土地面积(公顷)0.91161出让年限50 年成交价(万元) 320 受让单位沧州那瑞化学科技有限公司 备注： 地块编号ctp-1214 地块位置 蔡御街西侧、百川路 南侧 土地用途 其他普通商品住房 用地 土地面积(公顷)8.7182出让年限70 年成交价(万元) 10390 受让单位沧州中宇房地产开发有限公司 备注： 地块编号ctp-1215 地块位置 交通大街（津德公路）东 侧、永济路北侧 土地用途 其他普通商品住 房用地 土地面积(公顷)11.54589 出让年限70 年成交价(万元) 15860 受让单位北京博达房地产开发有限公司沧州分公司 备注： 地块编号ctp-1216 地块位置 交通大街（津德公路）东 侧、永济路北侧 土地用途 其他普通商品 住房用地 土地面积(公顷)6.49675出让年限70 年成交价(万元) 8925 受让单位北京博达房地产开发有限公司沧州分公司 备注： - 3 - 本月成交的 5 块土地中有 3 块属于老项目，一块为御宇国际城，两块为三 里家园，均属于城中村改造项目，开发流程倒挂，现阶段地块完成拆迁后，进 入土地出让流程。另外两块地一块为金融及商业用地，一块为工业用地。 3.23.2 主城区新批售项目：主城区新批售项目： 沧州 2012 年 7 月份共有 7 个项目 18 个预售证下发，共2293套、262459房源 序 号 预售许可证号 项目名称企业名称 预售 总套 数 预售总面 积 (平方米) 发证日期 1 沧房预售证 2012 第 092 号 锦绣天地 沧州荣盛房地 产开发有限公 司 19013943.19 2012-07-26 2 沧房预售证 2012 第 093 号 锦绣天地 沧州荣盛房地 产开发有限公 司 18317022.62 2012-07-26 3 沧房预售证 2012 第 091 号 锦绣天地 沧州荣盛房地 产开发有限公 司 1128720.60 2012-07-26 4 沧房预售证 2012 第 085 号 阳光国际 沧州市华世房 地产开发有限 公司 668582.90 2012-07-17 5 沧房预售证 2012 第 084 号 皇家壹里 沧州市天成房 地产开发有限 公司 6965.18 2012-07-17 6 沧房预售证 2012 第 066 号 泰大国际家 居博览中心 沧州泰兴房地 产开发有限公 司 43474091.49 2012-07-16 7 （沧）房预售 证 2012 第 065 号 泰大国际家 居博览中心 沧州泰兴房地 产开发有限公 司 15814582.84 2012-07-16 8 沧房预售证 2012 第 086 号 泰和世家 沧州隆和房地 产开发有限公 司 444563.90 2012-07-13 - 4 - 9 沧房预售证 2012 第 073 号 泰大国际家 居博览中心 沧州泰兴房地 产开发有限公 司 202437.42 2012-07-11 10 （沧）房预售 证 2012 第 068 号 泰大国际家 居博览中心 沧州泰兴房地 产开发有限公 司 273114.52 2012-07-11 11 沧房预售证 2012 第 071 号 泰大国际家 居博览中心 沧州泰兴房地 产开发有限公 司 232891.73 2012-07-11 12 （沧）房预售 证 2012 第 070 号 泰大国际家 居博览中心 沧州泰兴房地 产开发有限公 司 283150.52 2012-07-11 13 （沧）房预售 证 2012 第 067 号 泰大国际家 居博览中心 沧州泰兴房地 产开发有限公 司 273133.96 2012-07-11 14 （沧）房预售 证 2012 第 069 号 泰大国际家 居博览中心 沧州泰兴房地 产开发有限公 司 253009.47 2012-07-11 15 沧房预售证 2012 第 081 号 东方世纪城 沧州建投房地 产开发有限公 司 31231603.72 2012-07-05 16 沧房预售证 2012 第 083 号 东方世纪城 沧州建投房地 产开发有限公 司 20820853.72 2012-07-05 17 沧房预售证 2012 第 082 号 东方世纪城 沧州建投房地 产开发有限公 司 20822359.60 2012-07-05 18 沧房预售证 2012 第 064 号 泰大国际家 居博览中心 沧州泰兴房地 产开发有限公 司 22227431.66 2012-07-03 3.33.3 主城区商品住宅市场部分成交表主城区商品住宅市场部分成交表 - 5 - 区区 域域 项目名项目名 称称 项目位项目位 置置 总建面总建面 预售许预售许 可面积可面积 面积区面积区 间（间（） 成交均成交均 价价 热销户热销户 型（型（） 上月上月 去化去化 量量 预售预售 剩余剩余 宏宇城 新华西 路与经 四路交 口 34 万24 万 88-1814600 88、114 74 约 40% 荣盛兰 亭苑 黄河路 与永安 大道交 叉口 20 万 177026 .19 80-1604500 110、13 2 171 约 20% 荣盛锦 绣天地 开元大 道与黄 河路交 汇处 17 万 34609. 73 50-905200 79、89 98 约 50% 荣盛新 儒苑 （新盖） 黄河路 与永安 大道交 叉口 3 万3 万 64-110460010812 约 20% 皇家壹 里 迎宾大 道与黄 河路交 口以北 48 万27 万 90-2475700 100、13 8 83 约 33% 金鼎领 域 开元大 道与御 河路交 口 4 万 4000080-200500015399 约 25% 御河新 城 御河路 与朝阳 路交口 80 万25 万 80-138500080-11745 约 5% 全全 部部 署西嘉 园 育红路 与署西 街交口 3.6 万3.2 万 60-10043009831 约 60% - 6 - 本月市场行情综述：上述 18 个楼盘是目前沧州主流的在售楼盘，其中住宅项目 14 个， 商业项目 4 个，主要以西区的在售和新推楼盘为主。 整体市场：整体市场： 天成郡 府（西 区） 御河路 与经二 路交口 30 万30 万 87-2975600 136、19 4 53 约 15% 天成明 月洲 黄河路 北侧名 人植物 园南侧 58.4 万 090-280560019010 约 100% 华元一 世界 解放路 与经二 路交口 090-3044009020 约 90% 泰和世 家 黄河路 与清池 大道交 叉口 55 万20 万 85-1374000 94.37、 81 82 约 20% 泰古香 槟郡 开发区 渤海学 院西侧 10 万10 万 75-1103200 92、107 82 约 20% 阳光国 际 光荣路 与浮阳 大道交 口 16.8 万5.4 万 94-135490011026 约 25% 彩龙国 际商贸 广场 长芦大 道与黄 河东路 交口 19.6 万9.6 万 83- 120 650085.94108 约 70% 泰大国 际家居 迎宾北路 东，西客 站北 300 米 33 万 136432 .7 43-90750043-58169 约 70% 宏宇城 商业 开元大 道与新 华路交 口 1.9 万1.9 万 50-30013000904 约 85% 商 业 - 7 - 回顾上半年楼市走势， 1-5 月，基本上大多数项目都遵循降价促销策略，依靠价格 优惠吸引买房人。随着降准、降息等利好出现，以及被之前降价吸引入市的刚需购房者 越来越多，市场的观望气氛开始被打破。 6 月份，一些城市楼盘缩小优惠幅度，以及地 方政府对政策放松预期的增强，开始出现买房人的抢购现象， 7 月份接着就是似乎 “顺理成章”的“量价齐升”态势显现。 自 2 月份之后沧州市商品房成交量就在稳步上升，尤其是进入5 月份之后，成交 量更是出现了大幅的攀升， 7 月份的成交量为一年来的最高值，西区环比上涨 36.36%，同比上涨 72%；东区环比上涨 36.67%，同比下降 52.44%；全市总量环比上涨 36.42%，同比上涨 49.67%，但是依然不如 2010 年末以及 2011 年初的成交量。 本月市场行情方面，影响最大的为荣盛锦绣天地项目住宅发售，共四栋楼，分别为 4、5、9、10 号楼，共 450 套房源，成交约 200 余套房源，开盘优惠：开盘当天交 2 万抵 3 万，付款优惠，付款 30%优惠 3 个点，付款 40%优惠 4 个点，付款 50%优惠 5 个 点；支持 10%首付，10%首付客户约占 50-60%，开盘七日后交 2 万抵 3 万改为总房款优 惠 5000 元；主力客群：运河区刚需，泊头、南皮刚需； 79两室（赠送 5），89 三室（赠送 9.5）。 然后结合全国房地产市场的数据来看， 5、6 月间房地产市场运营情况的多数指标 都呈现出“筑底昂头”迹象，比如商品房销售面积、销售额度以及土地成交价格等，就 连房地产贷款也出现了环比正增。央行数据披露，截止二季度末，我国房地产贷款同比 增长 10.3%，增速比上季度末高 0.2%个百分点。虽然只是 0.2 个百分点的微幅增长， 但这却是房地产贷款季度环比增长在连续八个季度后回落的首次回升。 3.43.4 商品住宅市场推广情况：商品住宅市场推广情况： 目前沧州各项目的促销手段主要分为两种，一种为一成首付，另一种是特价房。 从整体上看，2012 年下半年的楼市还是处于以价跑量的态势。目前沧州市民的合理价 位在 3500-4500 之间字头，只有在价格上符合购房者的心理，才能取得好的销售业绩。低 价快盘、以价换量是目前楼市一个主要的走向。 一成首付存在风险，项目推出一成首付主要目的来说就是一些价格较高的产品想要抢 占客源的一种促销手段。从短期上来讲，是可以见效的，但就其长远来看效果并不会很好， 首先就工薪阶层来说，虽然开发商垫付百分之二十的房款，然而最终还是要从自己腰包里 - 8 - 掏钱，压力依然会很大，其次，它也不适合大的投资商，因为大投资商具备全款的能力， 所以说不需要一成首付；第三，综合各方面这样一成首付只适合小的投资商。因其用于商 业升值用途，所以会有个资本增加的过程，在一开始一成首付替其减缓了压力，但慢慢地 小投资商资本升值就有了支付的能力。 3.53.5 重点楼盘分析：重点楼盘分析： 项项目目名名称称：恒恒大大城城 项目概况：项目概况： 项目首一期项目位于沧州运河区浮阳北大道以西、渤海路以南，地震局西南侧。 周边 路网密集便利，地理位置优越。项目总规划约 258 亩，总建筑面积近 54 万。 开发商：开发商：恒大集团 占地面积占地面积:172000 平方米 建筑面积建筑面积:540000 平方米 开发商开发商:河北龙威房地产开发有限公司 投资商投资商:恒大地产集团 物业管理公司物业管理公司:金碧物业 - 9 - 产权年限产权年限:70 年 户户 数数:总户数 800 户（一期） 公交状况：公交状况：29、 周边配套：周边配套： 五星级会所、国际风情商业街、恒大影城、双语幼儿园、 沧州恒大城高端客户联谊会已于今日上午 9 点 30 分金狮大酒店三楼宴会大厅举办。 活动期间项目方还安排了中国传统艺术变脸表演，最后，揭晓了其精装房的价格， 恒大城 7 月底开始认筹，认筹享受 85 折，起价 5280 元/，均价待定（均价区间 5700-6000 元/），一梯三户，三种户型 90-140，共开四栋楼， 7 月 28 日至今已 认筹约 50 余个号，预计 8 月底开盘。 - 10 - 3.63.6 主城区楼盘营销推广分析主城区楼盘营销推广分析 1 1、媒体市场广告投放综述、媒体市场广告投放综述: : 2012 年 7 月主要监控沧州晚报所发布的房地产广告进行了投放统计。 7 7 月投放广告的楼盘为月投放广告的楼盘为 1717 个、投放广告本个、投放广告本 3030 次次,本月各楼盘投放广告数量相比上月基本 有明显增多。 2 2、主要投放媒体分析：主要投放媒体分析：20122012 年年 7 7 月各媒体投放频版面次占比情况：月各媒体投放频版面次占比情况： 与 6 月份相比，7 月份，投放广告的楼盘个数增加，广告投放次数环比上涨 57.8%。 由于近期没有房产展示会，而大多数楼盘不甘心在如此好的市场环境下落后，所以导致本 月开盘、加推、预约项目在本月达到很高值，直接影响了广告投放量的上涨。 3.73.7 即将新房源入市项目即将新房源入市项目 项目名称项目名称位置位置户型户型面积区间面积区间房源量房源量备注备注 滨河龙韵学院路以南， 经二路以东 待定 80-130 300 余套以团购形式发售 - 11 - 3.83.8 沧州楼市动态沧州楼市动态 、7 7 月月 6 6 日：日：泰大国际广场写字楼内部认筹中，均价 4680 元/，面积区间为 98-207，剩余房源 400 套。针对大客户及企业客户开启较大优惠。该项目 5#楼尾房清盘，均价 5980 元/，剩余房源 19 套，一铺一价，折上折，一铺一价，折上折，一次性 付款可在 98 折基础上再享 99 折，按揭可在 99 折基础上再享 99 折优惠。详情 可拨打 400 热线咨询泰大国际广场位于永安大道东侧，沧州西客站北侧，为大 型商业项目。 、7 7 月月 8 8 日：日：鼓楼上城一期尾房热售，目前仅余 3 套，无差别清盘一口价清盘一口价 4000 元/！主推 139三居户型，预计年底交房。 、7 7 月月 1010 日：日： 彩龙国际商贸广场黄金旺铺均价 6500 元/，为回馈广大新老客户， 特推出“百万家电限时放送百万家电限时放送”，购房即可免费获此大礼 、7 7 月月 1515 日：日：征名活动颁奖典礼暨接待中心揭幕仪式将接待中心揭幕仪式将于 7 月 15 日上午 9 时朝阳 南大街与学院路交叉口隆重举行。南大街与学院路交叉口隆重举行。 北京城建道桥集团安通地产，诚邀各界朋友欢聚一堂，共享世界级滨水盛宴欢聚一堂，共享世界级滨水盛宴， 见证滨河生活新时代的到来。 、7 月月 15 日：日： 荣盛兰亭苑 15 号楼即将于本周六开盘开盘，14 日到访售楼处的朋友均 可免费领取活动抽奖券，另有小礼物相赠，抽奖券，另有小礼物相赠，据悉 15 号楼为“现代简约”风格的精装精装 房房，这也是在恒大之后，狮城再次推出的精装房概念。主要推出的户型为三室和两 室，在赠送面积的基础上还可享受一成首付享受一成首付即可购房的待遇，且当天购房还可享受 交 2 万抵 3 万的优惠。 、7 7 月月 1717 日：日： 荣盛兰亭苑 15#楼精装入住，盛大开盘，盛大开盘，均价 5600 元/，含 800 装修标准金 、7 月月 20 日：日： 泛海时代首付泛海时代首付 10 万即可买铺，限时优惠万即可买铺，限时优惠 1 万抵万抵 2 万万。面积区间 15-100。 、7 7 月月 2121 日：日：荣盛锦绣天地 4#、5#、9#、10#楼将于本月 21 日公开价格，现四 栋楼已预选完毕，价格公开当天即可签订购房合同，由于均价超过 5000，出现了 不少交定金客户退房现象。 、7 月月 21 日：日：署西家园准现房即将完美呈现，房源有限，首付 3.9 万/套起，现抢 购房源，即享北戴河两日浪漫游即享北戴河两日浪漫游，或赠品牌热水器一台。 - 12 - 7 月份沧州楼盘广告投放汇总 项目时间媒体广告诉求版面次数 7 月 5 日沧州晚报7 月中旬售楼处盛大启幕b16 整版 7 月 19 日 沧州晚报 北京城建道桥集团与安 通联手力作 末版整版 滨河龙韵 7 月 19 日 沧州晚报软文讲证明活动b27 版 1/2 3 7 月 5 日沧州晚报东区南侧、学府动工末版整版 7 月 12 日 沧州晚报天成置业会招募中末版整版天成明月 洲 7 月 19 日 沧州晚报软文讲置业会b27 版 1/2 3 7 月 11 日 沧州晚报 与皇家壹里一起共度美 好生活 末版整版 皇家壹里 7 月 31 日 沧州晚报我们努力为了你更幸福末版整版 2 御宇国际城 7 月 12 日 沧州晚报 3.3 万起，公园大宅带回 家 首页 1/6 1 署西嘉园 7 月 12 日 沧州晚报购房送北戴河旅游首页 1/6 1 贻成裕景国 际 7 月 12 日 沧州晚报临街旺铺仅 20 席b9 整版 1 - 13 - 7 月 12 日 沧州晚报软文讲地段b14 整版 泰大双子座 7 月 19 日 沧州晚报够超值，三年翻一番b8 整版 2 7 月 12 日 沧州晚报55-89 精英小户型b16 整版 荣盛锦绣天 地 7 月 20 日 沧州晚报 7 月 21 日精英小户型开 盘 b16 整版 2 百合世嘉 7 月 13 日 沧州晚报买得起的准现房小户型b13 版 1/2 1 7 月 13 日 沧州晚报 7 月 15 日全新投资方案 公开 末版整版 7 月 19 日 沧州晚报 商铺也三包，海量家电 派送 b16 整版 荣盛国际 购物广场 7 月 27 日 沧州晚报 最具震撼力的投资回报 模式 末版整版 3 7 月 17 日 沧州晚报7 月 19 日 3 号