《房地产开发与投资案例分析》第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析.pdf

1 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 1 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产投资风险管理 及其案例分析 “real estate investment risk analysis and management case studies” 清华大学经济管理学院王洪 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 2 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产投资主要投资形式和策略 主要考虑因素: 项目，有关各方，投资环境，投资过程 主要投资形式： 土地，开发，运营物业 投资策略 2 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 3 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产项目价值评估方法 常见估价方法 成本法 比较法 收益法(还原法) 剩余法 实际应用 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 4 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产现代投资组合理论 及资产定价模型 投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性函数）； 而投资组合风险并非各资产风险的加权平均 投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性函数）； 而投资组合风险并非各资产风险的加权平均 房地产投资信托（reit)公司，通常在市场上公开地 买卖,是为股东赚得利润为目的拥有和经营包括 房地产和（或）抵押贷款的投资组合。 房地产投资信托（reit)公司，通常在市场上公开地 买卖,是为股东赚得利润为目的拥有和经营包括 房地产和（或）抵押贷款的投资组合。 抵押贷款支持证券（mbs）抵押贷款支持证券（mbs）是由许多抵押贷款的组合 作保而发行的一种债券或其它的债务投资形式。 资本资产定价模型(capm)资本资产定价模型(capm) 资产要求期待回报等于无风险回报加上市场的风险 回报乘以此资产的贝他系数： eri = rf + rpi = rf + i(erm - rf) 3 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 5 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产投资风险与回报 从投资量来说，以美国90年代的投资价 值为例主要有四类资产形式： 现金, 股票, 债券,不动产 tbills muni mbs bonds re stocks 0 2 4 6 8 10 12 risk return 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 6 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险特征 每一类资产都有其各自不同的特点，包括不同 的优点和缺点。此外，这四类资产的投资表现 通常没有太密切的相关度，因此能提供投资者 通过分散投资降低风险的机会。 价格“有涨有落”或者“周期性”的活动模式是典 型的不动产运行模式，但与股票和债券相比， 往往更表现为长期的、大范围的上下波动，反 映不动产市场普遍的低效性和泡沫性。 4 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 7 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险管理 风险类型 市场、融资、变现、管理、利率、 法律、环境 风险的量化 风险与回报 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 8 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险环节 房地产市场，资本市场和房地产开发行业的互动关系 房地产市场 物业 需求 物业 供应 地区及 国家 经济 租金及 空置率 资本市场 现金流 市场资 本化率 投资 供应 投资 需求 预测 未来 新的 供应量 房地产开发行业 房地产市 场价值 建造成本 开发是否 有利可图? 是 5 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 9 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险因素 开发项目风险分析有关因素(社会经济,法 制环境,市场状况,技术条件) 土地（地理位置, 征用, 购入成本，产权，拆迁, 基础设施开发成本） 规划设计, 环境调查, 假设条件及其实现（用途, 高度, 密度, 绿化, 交通, 功能组织, 面积的定义 和控制, 结构, 质量标准/超前/长期投资价值/ 成本, 施工, 环保卫生), 建造(工期, 材料, 利率) 资金(实力, 组织; 现金流分析, 风险控制) 营销(定位,策略,媒体) 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 10 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险因素 投资风险分析有关因素 盈利能力（市场，工程质量，交易记录） 租售协议 物业管理 产权，地契，贷款合同 法令法规（规划，环境，维护， 税费-以北京为例） 保险 6 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 11 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险因素 房地产债权投资的风险管理 通货膨胀 利率风险 提前偿还风险 变现风险 违约风险 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 12 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险剖析 市场风险细述 7 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 13 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险剖析 财务风险（财务杠杆，即负债水平）细述 资本成本的加权平均公式资本成本的加权平均公式 r = (l/v)rd+ 1-(l/v)re l贷款 v价值 rd贷款回报/利率 re股本投资的回报 通过杠杆可增加期待总回报? 杠杆会增加回报的风险 同一物业资产可以为偏爱不同（如对风险的态度，或者对收入与 增长的态度等）的投资者提供不同的投资机会 投资者如果希望获得较为安全的、较高的当前收益，就可以选择房 地产债权投资 投资者如果寄希望收益的快速增长，并且愿意承担较多的风险，就 可以选择负债房地产的股权投资 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 14 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险剖析 规划设计风险细述 8 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 15 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险剖析 政策风险(法律法规)细述 土地 资金 税费 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 16 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险分析及管理 投资风险分析常用方法 敏感性分析 情景分析 内部回报率解析 蒙特卡罗模拟示例 9 2005spring王洪 tel: 62772543 email: 17 第5讲，房地产投资风险管理及其案例分析 房地产风险分析及管理 期权价值理论与房地产 与房地产有