房屋中介管理系统的设计-开题报告.doc

毕业设计（论文）材料之二（2）安徽工程大学机电学院本科毕业设计(论文)开题报告题目： 房屋中介管理系统的设计 design of the housing agency management system课 题 类 型： 设计r 实验研究 论文学 生 姓 名： 欧雪亭学 号： 3092104236专 业 班 级： 计算机科学与技术2092班教 学 单 位： 安徽工程大学机电学院指 导 教 师： 张丽平开 题 时 间： 2013年2月25日2013 年 2 月 25 日- 20 -一、毕业设计（论文）内容及研究意义（价值）1.1 设计内容本课题为“房屋中介管理系统的设计”，课题类型为设计型，该系统的设计关键是角色模块和功能模块化分，该系统主要划分房子和客户两种角色。功能划分为：客户模块，管理员模块两大块。各个模块的功能如下：1.1.1 客户模块客户模块主要包括：客户注册，客户登录，信息的浏览，提交个人的信息，对房源信息的查询。（1） 客户注册管理客户注册信息包括：姓名、性别、登录密码、密码问题、邮箱地址、联系电话。（2）客户提交个人信息 主要包括：姓名、性别、联系的话、房屋位置，房价、面积、户型。（3）房源信息查询：客户根据自己的需要查找相应的房源。1.1.2 管理员模块该模块主要包括对房源、客源、账目、合同、安排业务员带客户看房，成交结果的管理。（1）房源管理：对房源的信息录入、删除、修改。（2）客户管理：对客户的信息的增加、删除、修改。（3）账目管理：主要是包括房屋成交后从中获取的资金，保证账目的准确无误。（4）合同管理：记录了房屋的买卖信息或者是租售信息，其中包括房子的具体信息，客户的具体信息，出售时间，出售价格，以及相关的注意事项等，方便管理员统计和管理。1.2 研究意义在之前的房屋中介管理过程中，各地房管局往往采用的是通过粘贴板的方式使用户贴出本地房屋出售或者出租的情况，不仅不便于用户快速的查询房源情况，而且手工操作难免带来各种误差和错漏，尤其是在数据信息处理工作量大时容易出错；数据繁多时，容易丢失，且不易查找，出错后又不易修改，信息管理效率低下，无法保证高质量的信息服务，难于快速满足客户的需求，在无形中就消耗了更多的时间，人力，物力，增加了房屋中介公司的运营成本。所以开发房屋中介管理系统对于房屋中介管理人员，以及顾客来说都具有一些比较重要的意义。基于以上问题，有必要建立房屋中介管理系统，使管理工作规范化，系统化，程序化，避免的随意性，提高信息处理的速度和准确性，能够及时、准确、有效的查询、修改房源基本信息，并能根据用户的不同需要，准确，迅速找到合适的房屋，而且管理者也迅速的统计出本月房屋出租出售情况等，对于客户的要求能够及时的满足，提高中介的工作效率。在编程时，尽可能从用户操作的角度出发，力求使得操作简单、容易掌握，并尽可能考虑到对误操作的提示和容错处理，使系统有一个友好的用户界面。中介管理系统总的来说，本课题的目的主要有以下四个方面：首先要学会去开发一个房屋；其次，通过开发数据库相关的应用程序，把学过的理论知识运用到具体实践当中去；再次，进一步掌握一门windows下的快速gui（图形用户界面）编程工具dreamweaver；最后，通过对毕业设计论文的撰写，提高语言文字的组织能力、表述能力以及层次分析的能力，同时锻炼自己的系统开发能力，开发一套管理系统对于我们即将毕业的计算机科学与技术专业的学生来说，也是一次计算机应用于现实的一次很有意义的实践活动。二、毕业设计（论文）研究现状和发展趋势（文献综述）随着我国社会主义市场经济体制的确立和发展，商业流通领域进入了一个空前的发展阶段，面临商界的激烈竞争，只有在多变的商品和顾客中挖掘并掌握市场需求，即淘汰“卖不出去的商品”，购进“卖得快、利润高的商品”的经营者才会获利，企业也才能在竞争中生存和发展，如果能够选择一个好的管理系统，把大量繁杂的、看似毫无关系的数据，有机的结合起来，形象的反映出市场的供求关系，就能够为得出正确的决策做出事半功倍的效果。在过去，销售业的操作一般都靠人工操作，如靠人工登记卡片、填写表格资料，然后根据不同的分类进帐，销售额的日结算和每月的盘点都需花费大量的人力和物力来完成。即使前几年，有些商家开始使用电脑管理，但也只是进行一些简单的数据计算的操作。这是一项极其繁琐的工作。通过人手工计算不仅容易出错，而且不能够及时把数据之间的关系形象化表现出来，也就不能够进一步掌握市场的最新动态。而通过本系统基本可解决以上问题，并且能够方便、灵活地对数据库的资料进行查询、统计、打印等操作，所有这些对数据库进行的操作都受到管理级别的限制，确保数据的安全性。数据库技术是一门历史弥坚的学科，不像其它的计算机技术会随着时间的推移而变得越来越没有声息。考虑其原因，则是因为信息的爆炸对数据库技术的要求只增不减。在互联网日益发展、壮大的背景下，在因特网热潮不减的情况下，如何让原来在单机中使用的数据库可供多机使用，也成了必然的趋势。企业要在竞争中求得生存，就应使自己的产品资料销售、管理等方面科学化。此“房屋中介管理系统”的开发定位于一个能够满足数据库管理软件，即具备一个数据库管理软件的基本功能，包括数据的增加，删除，修改，查询，统计等，便于用户查看，操作，和查询房屋登记信息。同时能够提供高质量的套打及快速生成统计分析报表。此外，系统具有用户登录功能，不同用户有不同的权限，这样可以提高数据的安全性和可靠性。该系统符合各房屋中介公司和各地房管局规定的各项数据项上报汇总统计的要求。系统采用盟友系统开发平台和数据库相结合的手段进行开发，结构紧凑、运行速度快、操作简单，更因为拥有自己的源代码，所以保证了软件具有高度的保密、安全性，本系统将房屋中介公司工作人员方便、安全、高效的进行管理。国外以及港台房地产中介服务具有悠久的发展历史，有实力的房屋中介公司业务范围更广，具有很强的灵活性。随着互联网的广泛应用，国外的房屋中介公司大都设有网站，从公司诚信为客户服务，帮你解除烦恼的承诺到各房的租赁，买卖业务的经营项目，一应俱全。使用excel表格登记或者手工登记处理大量房源和客户信息是很多房屋中介机构目前采用的的方式，或者是将前期登记好的房屋信息一一录入数据库，信息的处理是分开的，这样一方面容易发生信息错误记录，信息丢失等情况。另一方面也造成了信息的重复录入以及资源的浪费。未来房屋中介管理系统将朝着信息化之路前进，从而实现房屋交易中共享信息的功能，增加交易机会，缩短交易时间，从而满足客户和中介的需求。三、毕业设计（论文）研究方案及工作计划（含工作重点与难点及拟采用的途径）3.1 设计的重点和难点1房屋中介管理系统的功能及需求分析应考虑充分，充分了解该系统使用对象的需求，并按照需求，设计和完成系统所需要的功能，使系统真正满足使用者的需要，这是这次系统设计的重点。2使用+ microsoft sql server 2008进行系统的设计，其快捷方便的开发环境，使得开发人员能够更加关注于细节的设计，因此，为此系统设计一个友好美观的界面也是这次系统设计的重点。3客户按照房屋地点来查询房屋信息是房屋中介管理系统中必不可少的部分，这个查询模块是这次系统设计中的重点和难点。4具面向对象的语言特性以及asp.net程序的自身特点，同时结合该系统的复杂程度，选择一个合理的架构不仅能够节省开发资源和开发时间，同时也使得系统更加的健壮和完善。5准确全面理解房屋中介公司对于房屋管理的需求是本次设计的一大难点。6设计一个少冗余，高效率，完整和合理的数据库系统也是本次设计的一大难点。3.2 设计拟采用的途径和研究手段运用软件工程的设计思想对该系统进行需求分析，概要设计、详细设计、系统编码和系统测试；运用microsoft sql server 2008开发系统数据库；运用asp技术设计实现系统。设计的具体研究途径主要是：1需求调研分析（1）分析课题，查找相关资料，大致了解房屋中介管理的需求及相关的业务逻辑，然后列出要开发的系统的主要功能模块，每个功能模块有哪些子功能模块，对于有些需求，如果明确有相关的界面时，可以初步定义好少量的界面。（2）进行详细的调研，围绕房屋中介管理收集有关的资料，查阅相关的文献，收集有关的数据，并对房屋中介管理的实际需求等进行调研，更深入的了解需求。（3）形成需求文档，在以上工作的基础之上，进一步分析、总结，归纳出详细的需求，并以文档的形式形成需求说明书。 2系统设计（1）概要设计：通过需求分析和可行性分析，对软件系统的设计进行考虑，包括系统的基本处理流程、系统的组织结构、模块划分、功能分配、接口设计、 运行设计、数据结构设计和出错处理设计等，为软件的详细设计提供基础。（2）详细设计：在概要设计的基础上进行软件系统的详细设计。在详细设计中，描述实现具体模块所涉及到的主要算法、数据结构、类的层次结构及调用关系，需要说明软件系统各个层次中的每一个程序(每个模块或子程序)的设计考虑，以便进行编码和测试。应当保证软件的需求完全分配给整个软件。详细设计应当足够详细，能够根据详细设计报告进行编码。3系统编码及调试（1）程序编码：根据软件系统详细设计报告中对数据结构、算法分析和功能模块等实现方面的设计要求，开始具体的编写程序工作，分别实现各模块的功能，从而实现对目标系统的功能、性能、接口、界面等方面的要求。（2）系统调试：测试编写好的系统，对每个功能模块进行调试确认。四、毕业设计（论文）进度计划课题名称房屋中介管理系统的设计指导教师张丽平专业职务讲师学生姓名欧雪亭专业计算机科学与技术起止日期（月/日）内 容 进 程2/25-3/33/4-3/173/4-3/93/10-3/173/18-4/213/18-4/144/15-4/214/22-5/51系统分析阶段 熟悉课题：毕业设计任务下达后，首先应了解课题的名称，课题的来源，课题的设计任务；所需要的原始数据，所要求的技术指标等。对实验室管理系统的设计要求进行充分的了解和分析。 收集资料、调查研究：围绕房屋中介管理系统收集有关的资料，查阅相关的文献，收集有关的数据，并对用户的实际需求等进行调研，以便能对房屋中介管理系统的功能有全面深入的了解。 可行性分析：在熟悉课题、调研、收集资料和数据的基础上，对房屋中介管理系统进行需求分析并形成相应的文档。2 系统设计阶段 概要设计：在可行性分析的基础上采用较好的方法就房屋中介管理系统的总体结构、数据结构、数据库、系统界面、系统的输入、输出方式等方面进行设计并写出分析说明书。同时按系统的总体功能进行模块划分和模块设计，以明确模块设计的任务和要求。 详细设计：在概要设计的基础上进一步优化设计方案，确定总体功能模块和各个子模块。3系统实施、调试阶段 程序编码：在前期设计的基础上，进行系统程序编码设计，并在计划指定的时间内完成各个子模块的编码设计。 系统调试：各个子模块功能设计完成后进行整个系统的调试，并在系统调试中不断修改和完善系统功能，最终达到任务书要求的设计目标。4整理技术文档，完成毕业论文撰写。5教师审阅，学生修改论文并准备答辩。6毕业答辩五、主要参考文献1 韩国峰，杨力学，王景春 网络系统开发实例精粹（asp版） 北京：电子工业出版社，2006.72 明日科技编著 asp.net数据库系统开发案例精选 北京：人民邮电出版社，20063 黄雷 asp.net+sql server 项目开发实践 北京：中国铁道出版社，2006.34 刘新伟 杨嵩 delphi数据库链接 成都：西南工业大学学报，2003.125 郑人杰 马素霞 软件工程概论 北京:机械工业出版社，2011 6 程凯 计算机技术与应用研究 许昌学院学报，20067 丁贵广 asp.net编程基础与实例 北京：机械工业出版社，2002，108 石志国 asp.net动态网站编程 北京：清华大学出版社，2001，99 朱友琴 网站规划与设计 北京：电子工业出版社，200110 steve teixeira pacheco sap6 developers 北京：机械工业出版社，200211 吕伟臣 asp.net入门与提高 北京：清华大学出版社，200412 dusan petkovic sql server2000:a beginners guide 北京：清华大学出版社，2001附录英文参考文献及翻译1.英文文章. how to be a qualified real estate intermediaryone ，a conduit companyconduit company is generated to represent the local economy development is rapid and stable economic development trend, why good will and real estate intermediary about?income of workers increased, people began to rich, natural will be better in the clothing, food, shelter, especially chinese traditional thought, housing is very important, because in addition to have a home, now has the real is also a symbol of achievement performance, identity if you have, the bigger houses, on behalf of your achievement is bigger, more brilliant, in addition to housing in addition to demand or a more stable long-term investment. so in a rapid development of place, building such a big demand for conduit company appear to be playing urged market development role.but to buy buildings people can choose the developers building, why buy second-hand housing? because most property developers, often have to wait for a long time to launch, and developers of the price is relatively high and new supporting the housing is not complete, or is it because the location of reason, so will make some people to buy second-hand housing, then the conduit company will be able to play a role.two, intermediary rolehave you ever thought of intermediary plays what role? do you think the intermediary is real to guest or guests to help find a house to buy?in fact, the intermediary is a special industry, we and other sectors of the salesman is very different, general industry sales is the company some of their products to market, the company should be due to market prices, the advantages of business only sell the products will complete the task. this is called one-way marketing.be worthy of the name and our role as intermediaries, we have no their own products, without their own pricing, we do fully commissioned, to complete the task the commission, we are selling services, selling your commitment, your relationships, your powers of persuasion and so on and so on to give you trust.three, the entrusted or the matters needing attention( 1 ) the owners commissioned we offer mainly through several ways.1, the telephone sale;2, go to our company site;3, we asked the owner;4, is the friend or the old client to introduce.or above no matter what, you must be careful to record the details, must not be missed. because this program is very important, if you accidentally recorded fault data will affect you or your colleagues step number.( 2 ) the closing record data are as follows:sell.1, the owners name2, detailed address3, area4, telephone number ( must try to record more owners telephone)5, the price (which may include price, even the commission price )6, whether the tax package7, decoration condition8, the property is vacant, if the vacancy must get the keys in our company9, whether the loan ( now try to understand owes the bank money )10, house ( such as the owners keys need not ask )11, real estate certificate whether he ( if it is the agent, whether legitimate authorization document )12, whether the price renegotiation13, if there are special treaty14 other projects, selling properties will buyrental:1, the owners name2, detailed address3, area4, telephone number5, the price6, equipment7, decoration condition8, whether the change interval9, the property is ji ( vacancy )10, house11, the price can be negotiable12, there is no special treaty13, after the lease will buy other projectsthe last bear a few remind owners we managed to help him sell or lease is required to charge a commission.sell: commission 1% ( on the 1% )out: a month rent charge a commission of 70% ( on the 35% )speech and body language:speech and body language is a method of representing your character, but also directly affect your powers of persuasion and influence. speech is a kind of knowledge, for your statement is equivalent to your idea, your career charm to play out, lin to make each other want to purlin, listen to your speaking to persuade you, so please think carefully before you speak you say out of the results.the old man often say: ( food can eat, but he cant talk casually about ), because your words will affect your results. ( to form a habit is to think, and then speak )body language:body language is to enhance your language persuasion, increase your ability to express, so the body language is very important, because what you do, is to give each others perception of whether you trusted, or a frivolous floating brown people.body language is any action and eye bag expanding your body do exchange, so you should pay attention to your own actions, eyes and talk to people dont look around, the actions of the body should not be too exaggerated, action and generous nature. you have to remember every word you said, any action to do, the other would give you the assessment.sales skills:we contact the customer marketing, first need to understand the needs of customers, dont do this, because you sell something if the guest does not suit completely, no matter how good the things, he is not interested, he feels you are wasting his time, but also a waste of your time. so in contact with customers to understand his needs, then introduces.how to understand the customer?each customer is either telephone or to seek to the company, he will give you his basic needs, but the basic need is not enough, so we should enhance mutual understanding of each other, the best way is to take the customer to see a few more suites, in the house to understand his needs, and make recommendations and introduce appropriate, increase customer purchase desire. the most basic is to understand customer, customers buy a house is owner-occupied or investment, need more area, the number of housing prices, the budget, why choose this area, and other real estate companies see real etc. to understand his basic needs, introduce some approximation of the property to him.radio disc:when you understand the customers require you to examine clients, must prepare a set of drill plate let him, let him ask questions to understand customer requirements more in-depth. but you must have one to two target disk, and then make a recommendation, the other is not the target disk as compared with the target disk. ( definition emergency target disk is the site owners can you master )soak the price:soak the price means the owner gave us the price a little higher and reported to the customer, why are you doing this? because each persons psychology are afraid to lose. so no matter how much disk xun, customers will ask you to help him make a counter-offer, if you have no residue price, owners are reluctant to price reduction, customers will only feel you have no power to help him, but will not make a decision, the more likely to lose customers.the negotiations:enter into negotiation moment is of vital importance to the moment, customer requirements you tilt the terms and prices for him, entered the final stage, the negotiations success or not, is to prepare and deploy what you do before adequate. your relationship with customers to establish, how much he degree of trust in you, and the influence of the level of difficulty.often customers and owners in the negotiation stage will have a lot of reasons, mouth ji, worry about the increase in difficulty. the owner and customer disputes in the price or condition, both sides have their own reasons. at this moment you are going to change their ideas, do not mix the deadlock situation, every time you meet each other looking for reasons or excuses, must first agree after the but . because everyone is born to each other to identify themselves, when you agreed he would reduce resistance to you, think you are his side. you tell him our current analysis of interested parties, he will more readily accept your opinion. ( remember consent, but )dont make the following error:1, can not let the customers and the owners exchange contact addresses and telephone numbers.2, as far as possible to allow customers to communicate directly with the owners.3, can not let the customer know the upset sale or rental owners.4, to have the concept of time, about the customers dont be late, dont let the guests wait for you.every time i go out to work, to find out their essential goods bring out bring no ( including pens, business card, all kinds of agreements or contracts )2.中文翻译如何做一名合格的房产中介一，中介公司的产生中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？ 因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，自然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。 但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？ 因为开发商大多数楼盘，往往要等上一段时间才能交房，加上开发商的价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。 二，中介的角色请问阁下是否想过中介起什么角色呢？你认为中介是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？ 其实中介是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。这就叫单向推销。 而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。 三、受委托放盘最注意事项（1）业主委托我们放盘主要是经几类途径。 1、电话放盘； 2、亲自到我们公司放盘； 3、是我们主动要求业主放盘； 4、是朋友或老客户介绍。 以上无论什么方式放盘，你必须小心记录详细资料，决不能有错漏。因为这个程序是非常重要的，如你一不小心记录错资料便会影响你或你的同事的步数。 （2）收盘记录资料如下： 出售： 1、业主姓名 2、详尽地址 3、面积 4、电话号码（一定要尽量记录多些业主联系电话） 5、价钱（可能包括叫价，连佣金底价） 6、是否包税 7、装修状况 8、该物业是否已空置，如果空置必须争取钥匙放在我们公司 9、现在是否有贷款（尽量了解欠银行多少钱） 10、看房方式（如业主放钥匙就不用问） 11、房产证是否他本人（如果是代理人，是否有合法授权文件） 12、价格是否再商议 13、是否有特别条约 14、卖楼后会否再买其他楼盘 出租： 1、业主姓名 2