毕业论文-中国房地产发展现状以及房价变化的经济分析.doc

学科分类号0202本 科 毕 业 论 文题 目 中国房地产发展状况以及房价变化的经济分析 a economic analysis of the development of chinese real estate and changing of houses price 姓 名 学 号 院 （系） 商学院 金融系 专业、年级 金融学 2007级 指导教师 二o一一年四月湖南师范大学本科毕业论文诚信声明本人郑重声明：所呈交的本科毕业论文，是本人在指导老师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。本科毕业论文作者签名： 二o一一年四月九日一、湖南师范大学本科毕业论文开题报告书论文题目中国房地产发展状况以及房价变化的经济分析作者姓名所属院、专业、年级商学院金融学专业2007级指导教师姓名、职称预计字数10000字开题日期2011.2.26选题的根据：1）说明本选题的理论、实际意义2）综述国内外有关本选题的研究动态和自己的见解改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到“居者有其屋”的客观需求，只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。本文从中国房地产发展以及房价变化的角度寻找房价不断上升的原因。希望可以可以在控制房价稳定房价方面找到一些新的认识。国外的学者普遍是用现代资产组合理论（mpt），把房子当做投资手段的一种。一是房地产投资作为投资手段的一种，它在各种投资中所占的地位和与其他投资的相关度；二是房地产投资内部各种物业之间的风险分散度和收益的大小。而国内学者的研究重点在房价与广大中低产阶级之间的矛盾。2008年时寒冰中国房事黑皮书指出了房地产市场中存在政府和开发商的垄断，解决住房问题必须打破开发商的垄断。郎咸平在2010又提出“火山理论”解释当今房地产的现状以及问题所在。本文主要从房地产的发展状况房价变化的因素来探究房地产。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究内容；接着分析中国房地产价格变化的原因，再次分析房价变化对国民经济的影响，然后在此基础上提出了应对措施包括政府的应对措施以及购房者的应对措施，最后是结论。主要内容：1绪论1.1本文选题背景1.2文献综述1.3研究内容2中国房地产发展状况的概述2.1房地产的初步阶段2.2非理性炒作与调整阶段2.3房价的飞速发展阶段3中国房地产价格变化的原因3.1福利房的取消为商品房的需求提供根本条件3.2土地价格的上涨3.3商品产开发成本的增加4房价变化对国民经济的影响4.1房价变化房地产开发商的影响4.2房价变化对购房者的影响5应对当前房价的措施5.1政府的应对措施5.2购房者的应对措施结论研究方法：本文主要采用比较研究法，在文中第二点房地产发展现状的概述的论述中，在不同时间运用房价做比较得到理论依旧。还有理论分析法完成期限和采取的主要措施：完成期限：1、2010年11月12月：开始资料收集，酝酿选题；2、2011年1月2月20日：对资料进行初步分析，准备开题报告；3、2011年3月5日：进行开题答辩；4、2011年3月7日3月30日：进一步收集整理资料，进行论文撰写；5、2011年3月31日：论文初稿完成；6、2011年4月1日4月7日：初稿修改及论文终稿；7、2011年4月9日：论文答辩。主要措施：在图书馆借阅图书资料，在期刊室及网络数据库中查阅期刊资料；与同学之间的相互交流；指导老师的沟通与辅导。主要参考资料：1steven d. levitt stephen j. dubner.freakonomics a rogue economist explores the hidden side of everythingm,oversea publishing house,2006,032donald j. trump，meredith mciver.trump think like a billionaire everything you need to know about success real estate and lifem.random house,2005,09.3ken mcelroy.the abcs of real estate investingm.hachette book group usa,2007,12.4徐彬.中国房地产大趋势m.中国经济出版社,2010，10。5张红.房地产经济学m.清华大学出版社,2005，08。6黄汉江.全国房地产研究文选m.上海财经大学出版社有限公司,2010，12.。7杨家学.房地产开发流程m.法律出版社,2010，03.8东方导.超级泡沫：中国房地产金融解密m.中国经济出版社,2011，01.9吴劲.房地产战争与谋略m.广东人民出版社,2010，04.10尹中立.通胀是资产价格泡沫的杀手j.中国房地产导刊,2011,3.11刘雪峰.楼市新政的困境与出路j.中国房地产金融，2010,12.12蔡方华.房地产市场的发展绝不仅是经济问题j.中外房地产导.指导教师意见：签名： 年 月 日 二、湖南师范大学本科毕业论文评审表论文题目中国房地产发展状况以及房价变化的经济分析作者姓名所属院、专业、年级商学院金融学专业2007级指导教师姓名、职称字数10000定稿日期20113.26中文摘要房价问题是我国现在社会中已经出现的问题，是人们生活关注的焦点问题。房价的适量提高能够促进经济的更快发展，能够使社会处于安定平稳的状态。但是，一旦房价变得过高，就可能引起社会的不稳定，民心的动荡。随着中国经济的飞速发展，我国居民收入水平不断提高，但我国也从计划经济时代大家都有房，都住矮民房。到现在的富人有好几套房，富人以下的普通人家和穷人买不起房的尴尬。这种差距存在而产生的矛盾越发的突显。因此，研究房地产发展以及房价变化就显得十分重要。目前我国经济处于转型期，在我国经济结构的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变，自我更新的过程。房价也是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下的重要因素。本文主要从房地产发展和房价变化角度探究房价。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究思路；其次房价的发展状况，接着分析房价变化的原因，然后分析房价变化以后的影响，最后在此基础上提出了几点思考性的应对措施关键词房地产发展状况，发展变化，成本，应对措施英文摘要the problem of real estate is inevitable in any society ; it is the focus of attention of peoples lives. there is a certain rise of house price between the income distribution can contribute to faster economic development and to the community in a stable steady state. but, once the rise of house price is too large, it may lead to social instability popular unrest. with the rapid development of chinese economy, on one hand, chinas resident income level keep raising, but, when we stayed at planned economy era. everyone have house; and now, the rich man have many house and the poor man have no house, the presence of the gap make more and more problems. therefore, a study of the development of chinese real estate and diversification of house price. chinas economy is in transition now, in this process need a self-change. the problem of house price need solve. the governments default, follow a large number of developers and urbanization increase the housing demand, cause the house price to rise.this article from the perspective of development of chinese real estate and diversification of houses price. explore the house price .firstly, this article discusses the research background, research status and research ideas of this article. secondly, description of real estate development, analysis of the reasons for price changes. then explore the human capital of the income distribution. further analysis of the impact of price changes. finally, human capital point of view of the proposed controlling the house price.关键词the development of chinese real estate; diversification of house price; cost,; measures目 录摘要1abstract21绪论31.1本文选题背景31.2文献综述41.2.1国外研究综述41.2.2国内研究综述51.3研究内容62中国房地产发展状况的概述62.1房地产的初步阶段（1978至1991年）62.2非理性炒作与调整阶段（1992至1998年）72.3房地产的飞速发展阶段（1998至2010年）92.3.1第一次飞速发展（1998至2003年）92.3.2、调控整合阶段（2004至2006年）102.3.3、二次飞速发展（2006年至现在）113中国房地产价格变化的原因123.1福利房的取消为商品房的需求提供根本条件123.2土地价格的上涨143.3商品产开发成本的增加154中国房地产价格变化对国民经济的影响164.1房价变化对房地产开发商的影响164.1.1房价上涨使开发商利润增加164.1.2商品房开发成本上升增大开发风险164.2房价变化对购房者的影响174.2.1房价增长使户主资产增值174.2.2房价增长增大购房者的购房压力175、应对当前房价的措施185.1政府的应对措施185.1.1改革财政体制195.1.2消除垄断现象205.1.3大量修建廉租房和保障房215.2购房者的应对措施225.2.1不以商品房为投资手段225.2.2以租房代替购买新房225.2.3耐心等待，房价问题终将会解决23结论23参考文献25致谢27附录29ii中国房地产发展状况以及房价变化的经济分析金融学2007级摘要：房价问题是我国现在社会中已经出现的问题，是人们生活关注的焦点问题。房价的提高能够促进经济的更快发展，能够使我国社会更快速的向发达国家迈进。但是，一旦房价变得过高，就可能引起社会的不稳定，民心的动荡。随着中国经济的飞速发展，我国居民收入水平不断提高，但我国也从计划经济时代大家都有房，都住矮民房。到现在的富人有好几套房，富人以下的普通人家和穷人买不起房的尴尬。这种差距存在而产生的矛盾越发的突显。因此，研究房地产发展以及房价变化就显得十分重要。目前我国经济处于转型期，在我国经济结构的改造、经济体制改革中自然少不了一个自我改变，自我更新的过程。房价也是前进道路上一定要解决的一个障碍。而政府的默认推动、大量房地产开发商的跟进、城市化进程增加商品房需求等等因素都是房价步步高升以致居高不下的重要因素。本文主要从房地产发展和房价变化角度探究房价。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究思路；其次房价的发展状况，接着分析房价变化的原因，然后分析房价变化以后的影响，最后在此基础上提出了几点思考性的应对措施关键词：房地产发展状况；发展变化；成本；应对措施a economic analysis of the development of chinese real estate and diversification of house pricefinance liao zhiyuanabstract: the problem of real estate is inevitable in any society ;it is the focus of attention of peoples lives. there is a certain rise of house price between the income distribution can contribute to faster economic development and to the community in a stable steady state. but, once the rise of house price is too large, it may lead to social instability popular unrest. with the rapid development of chinese economy, on one hand, chinas resident income level keep raising,. but, when we stay at planned economy era. everyone have house; and now, the rich man have many house and the poor man have no house, the presence of the gap make more and more problems. therefore, a study of the development of chinese real estate and diversification of house price. chinas economy is in transition now, in this process need a self-change. the problem of house price need solve. the governments default, follow a large number of developers and urbanization increase the housing demand, cause the house price to rise. this article from the perspective of development of chinese real estate and diversification of house price, explore the house price. firstly, this article discusses the research background, research status and research ideas of this article. secondly, description of real estate development, analysis of the reasons for price changes. then explore the human capital of the income distribution. further analysis of the impact of price changes. finally, human capital point of view of the proposed controlling the house price.key word: the development of chinese real estate; diversification of house price;cost,; measures1绪论1.1本文选题背景 改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到“居者有其屋”的客观需求，只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这样的情况甚至让商品房成为一种收割民间财富，积累到少数人手里的一种手段，更加的增大了贫富差距。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，在一定程度上激化了人民的内部矛盾，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。 房价过高，不仅仅是一个经济问题，还可能会引发许多社会问题，比如仇富心态、群体消极心理。房价慢慢提升的过程，也可能包含着许多社会问题，比如政府的默认推动、房地产的刻意炒作，人民群众的无能为力。中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌2008年回到记者的时候指出：十年来，我们虽然发展快势头猛，但是两个问题也悄然凸显出来了。一个是贫富差距逐渐拉大了；第二个资源分配不均匀，浪费现象严重。因此，对房价不断提升达到问题进行详细的考察与分析已成为当务之急。 本文从房地产的发展入手，着重研究房地产的发展以及房价变化，相应地提出调整的房价政策建议，从而保证未来经济持续、健康、稳定地发展。以期更快达到“居者有其屋”的理念。1.2文献综述 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。1.2.1国外研究综述 geoffrey meen（2002）通过对英国、美国住宅价格的时间序列发现，无论是暂时性收入还是永久性收入，对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于攻击弹性欠佳的市场上，长期收入的弹性更高。 charles kindleberger在为新帕尔格雷夫经济学大辞典撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。” 而房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。1.2.2国内研究综述 2008年时寒冰中国房事黑皮书指出了房地产市场中存在政府和开发商的垄断，解决住房问题必须打破开发商的垄断。郎咸平在2008年在热点的背后一书中指出房地产的问题不仅仅在于房地产，也不是当时所谓的流动性过剩的结果，楼市泡沫是投资经商环境恶化的结果。在以“gdp为纲”的政策指导下所有的资金流向房地产造成楼市泡沫，还指出中国经济的宏观调控已经失效。要解决房地产的问题要从投资环境入手。 郎咸平在2010又提出“火山理论”。2010年4月17日政府推出比较严厉的宏观调控政策来控制楼市泡沫，但是这些调控本身对没有打击到楼市泡沫，反而影响到股市，而且房价也没有太多的下跌，只是交易量大跌，并且房租金上涨等现象。由此郎咸平教授根据背后原因推出“火山理论”，火山需要岩浆流入，形象解释了房地产的资金来源。一是企业家面临的投资经营环境全面恶化，严重产能过剩，企业家大量的钱流入房地产领域；二是近年政府的银行信贷天量增长造成通货膨胀。大量逃避通货膨胀的避险资金进入楼市。当企业家的资金、逃避通胀的避险资金流入楼市之后形成大量岩浆。岩浆总要爆发的，这就是楼价上涨的根源。由于政府没有有效的措施阻止资金流入，反而由于两个原因是房价猛烈增长。原因一：地产开发商和当地政府的联合垄断，缺乏竞争机制。原因二，中国各地方没有大面积大覆盖率的保障性住房，包括经济适用房和廉租房。 由于这两个原因的存在，资金流入房地产的结果就是不断上升的房价，政府过去所有推出的楼市宏观调控政策只强调“堵”管口，然而这样做的结果只能是这些政策被岩浆全部熔化，这就是为什么这么多年来房价调控政策总是没效果，原因就是治标不治本。1.3研究内容 本文主要从房地产的发展状况房价变化的因素来探究房地产。首先论述了本文的选题背景、国内外研究现状及本文的研究内容；其次房价的发展状况，接着分析中国房地产价格变化的原因，再次分析房价变化对我国国民经济的影响，然后在此基础上提出了应对措施包括政府的应对措施以及购房者的应对措施，最后是结论。2中国房地产发展状况的概述2.1房地产的初步阶段（1978至1991年） 改革开放以深圳为发展特区，商品房就是从这里开始。首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。 随着经济的进步，物质水平的提高，人们对房子的需求开始提高，这就对商品房产生了需求。由于改革开放前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。由于当时住宅属福利性质，并没有满足人更高的需求。这使房地产有了发展的空间和潜力，但是毕竟房地产是大宗商品，能买的起房的人还不多。房地产前行的步伐还比较缓慢。2.2非理性炒作与调整阶段（1992至1998年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。同年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市。在一片大好形势下房地产风生水起，各地开发商也看到了商机迅速跟进，房地产市场当时异常火爆，急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。可是好景不长，由于缺乏有效的长远规划，很快房地产就产生了巨大的泡沫，各地空楼烂尾楼无数，尤其是海南最明显。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。这对当时的房地产市场的打击是致命的。在当时的情况，很多投资者都是跟风的投机以为，看着楼市行情好，就马上跟进，缺乏对风险的应对能力。所以当银根一收紧，资金链条一段，一旦不能从其它地方挪来资金，马上就死掉形成烂尾楼。这对刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，以致很长一段时间内投资者对房地产失去信心，经历了重创以后投资者开始变得谨慎。从1993年下半年开始中国房地产进入一个调整期，始终波澜不兴，这种情况以致持续到98年上半年。 在这段时间，虽然已经开始房地产商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的。这时候的住房理念只是解决人们从“居者无其屋”到“居者有其屋”的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。2.3房地产的飞速发展阶段（1998至2010年） 这一阶段分为三个部分。第一个部分是1998至2003年这是房地产的第一次飞速发展的阶段，第二个部分是2003至2006年这是调控整合阶段，第三个部分是2006年到现在房地产第二次飞速发展阶段2.3.1第一次飞速发展（1998至2003年） 1998年对中国房地产来说是不平凡的一年。此前一年，亚洲金融危机席卷而来，东南亚楼价一落千丈。中国尽管没有受到危机的直接冲击，但面临着内需不足、消费不旺的局面。要保证经济增长目标，拉动内需成为当时经济工作中的迫切任务。而当时全国仍有300多万户家庭的人均居住面积在4平方米以下，仍有3300多万平方米的危房需要改造，住房问题亟待破解，房改迫在眉睫。即使这样的情况下再1998年上半年房地产开发商的日子一点也不好过，很多开发商熬不下去了把土地纷纷卖掉退出市场。转机很快就来临了。 1998年在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30、20，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。 表1 全国城市地价平均水平历年变化情况（元/平方米）综合商业住宅工业2000年99816159234442001年103316669654542002年1078174910134602003年1129186410704722004年1198198811664812.3.2、调控整合阶段（2004至2006年） 经历了一轮高速增长，房地产业成为社会关注的焦点。同学房地产的发展暴露出了许多问题：比如房价过高、结构不合理，导致严重的社会矛盾。随着市场经济的快速发展，贫富差距日渐拉大，使广大收入处于中低水平的民众住房问题矛盾突出。 看到这些问题政府自然没有置身事外2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。 2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。 在这一阶段房价得到一定的抑制，各地的房价还是比较稳定。同时也给房地产下一阶段的爆发埋下了伏笔。2.3.3、二次飞速发展（2006年至现在） 政府从2004年开始对房地产的调控措施抑制都没有断过，但是房价到2006之前还算稳定。从2006年借着2008年奥运会这个东风的作用。房价又进入了一个高速发展阶段，在2006年房价的基础上继续大幅增加，仅2006年和2007年上海的房价就翻了一倍，各地房价也有不等的增长。经历了2006年2007年的一波爆发以后，由美国次贷危机而引起的全球金融海啸的影响，我国房价在2008年开始了一波短暂下滑背景上海杭州，下降约20%，但这仅仅是一波短暂的下调。虽然在09年中国经济一直在次贷危机的阴影下一直不是很景气，但是进入2009年中国楼市一改2008年的疲软，高歌猛进量价齐升，同比2008年，很多楼市销量翻了一倍例如厦门杭州天津深圳仙等。有的地方甚至翻了两倍，有的地方甚至翻了三倍，经历了2008年的下挫后，进入2009年中国楼市在上半年波澜不惊。从2009年下半年房价上涨的势头开始慢慢复苏。2010年政府下放4万亿贷款帮助恢复经济，我国经济全面复苏，房价也跟着经济形势继续上升。2009年和2010年又在2008年的基础上翻了一倍，上海杭州等地达到17000.2010年5月1日政府开始执行“限购令”，被称为史上最严厉的楼市调控政策。但收到的效果甚微，房价还是持续的增长。3中国房地产价格变化的原因3.1福利房的取消为商品房的需求提供根本条件回望中国住宅商品化的历程，1998年的房改至关重要的转折点。1998年以前，我国的住房供应主要是福利房、集资建房、经济适用房等，商品房开发势头虽然活跃，但属于刚起步阶段总量较低，选择面较窄，购买者也主要是在改革开放中“先富起来的一部分人”。房改前，中国住房严重短缺。当时的生活理念和现在不一样。那时候讲究先生产、后生活，高积累、低消费，住房建设的速度跟不上城市人口增长的速度。1978年，中国住房短缺，城镇居民人均住房建筑面积仅67平方米。1950年至1975年，全国住房竣工总面积仅为44亿平方米，非常有限。那时，绝大多数城镇居民解决住房问题仍停留在等、靠、要三个字等国家建房、靠组织分房、要单位给房。“上世纪80年代初期就开始讨论住房制度改革问题。政府为此还成立了建设部住宅局，后来又成立中国房地产及住宅研究会，专门探索住房改革。为了改变这种状况98年房改系统全面地提出了我国房改的整体构想，勾勒了我国政府新的城镇住房政策的轮廓，中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。之后，公房出售、住房公积金制度完善、国家安居工程等房改重要内容相继开展。目的就是建设以经济适用房为住的租房体系，改变原有的租房结果，建立起一个新的稳定的橄榄型住房结构。住房以10%的廉租房80%的经济适用房10%的商品房的结构推向市场，这样解决中国住房短缺这一严重状况但是事情的发展没有完全依旧当时的构想而来，尽管在1998年国务院23号文件明确规定80%的人提供经济适用房10%的人提供廉租房10%的富人由开发商给他们建商品房，这是一个非常合理的结果。所以从1998年到2003年中国的房价没怎么涨。但是2003年以后建设部组织开发商出台了一个新的政策就是那个18号文，它改变了原来国务院的这个文件，把经济适用房改成了具有保障性的商品房，落脚点落在商品房上。实际上变相的把经济适用房房取消掉。原来开发商负责建的房子只有10%，再把80%的部分加上等于控制了90%的房地产市场。再加上廉租房政府不愿意建，它等于是90%的市场甚至说接近100%的市场都是有开发商来垄断。再加上除了住房推向市场，政府也解除了对价格的限制政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，为乱涨价提供可能。3.2土地价格的上涨在1998年房改以后，停止了住房实物分配，这时候想要住房的话，必须要通过购买的方式，这为房价的增长提供一个重要条件，因为大家都要买房住，这就提供了需求。而仅靠这个因素还不能构成完整的市场。开发商要提供商品房首先还得从政府手里拿到土地。土地在中国是一个非常特别的要素，再中国土地所有权是归政府所有，虽然也可以购买，但购买的是土地的使用权70年，而所有权依然归属于政府。这实际上就说明政府对土地的所有是处于垄断地位。随着中国经济的发展，人们的经济能力得到增强，同时也提升购买商品的需求。同时城市化进程也在加速进行，城市需要大量的务工人员以及高素质人才。这时候一方面大量农村人口涌入城市，希望可以留在城市，另一方面很多大学生在城市求学工作，并希望留在城市里、这样也加大对商品房的需求，导致商品房在房地产市场化的初期是供不应求，供不应求自然会是价格上涨，价格上涨会给卖房的开发商，卖地的政府带来经济效益。然后再经济利益的驱使下，房价地价进一步提高，导致土地的价格一升再升，普通民众要想获得土地基本上不可能。首先你得有大量的资金来购买土地，这个资金量是很巨大的，其次要与政府搞好关系，这使中国国情。这就导致政府和开发商联手把商品房垄断了，本来商品价价格就高，市场供不应求，有了垄断以后，商品房的价格就会更高，这样就渐渐远离的普通大众。实事上要发展房地产的初衷是让每个人都能住上房子，居者有其房。但是在房价变得很高以后，这一期望就越来越飘渺了。房地产走离了他本来的轨道。房价的提升也是国民经济发展的原因，但是国民经济的发展速度赶不上房价的增长速度。这样就是变相的，房地产商和政府利用土地这一垄断了商品房，然后利用商品房分刮了全民努力获得的财富，这显然也是不公平的。3.3商品产开发成本的增加商品房的成本也会跟着上涨。商品房的成本增加的原因主要是土地，和建筑原料价格上涨。土地是商品房最重要的因素，而土地的价格和房价两者之前存在着一种互相推动的关系，房地产市场的火爆推动房价上涨，房价的上涨推动土地价格上涨，而土地价格的上涨使商品房的成本使房价继续上涨，这样就会使房价和土地价格滚雪球一样的前进。以致现在各地“地王”不断的出现。与以前的相比基本上所有的成本都有成倍的增长。首先土地的价格现在已经翻了数倍，其次由于房价的上涨土地征用及拆迁的费用也随着房价同步上升。再次由于建筑原料价格的上涨，比如钢筋，水泥，人力成本费用的上升，建筑成本也升高了，最后国家调控房地产的力度增大，房地产开发税费也随着增加，这更一步的加大房地产的开发成本。4中国房地产价格变化对国民经济的影响4.1房价变化对房地产开发商的影响4.1.1房价上涨使开发商利润增加 房价上涨，房地产开发商是首先的得利集体。房地产利润大是众所周知的一个事实，虽然现在的房地产不会再出现早期的利润达到200%以上的情况，按照现在的制度要求，房地产开发商依然保留30%的利润空间。这30%的利润空间指的是整个工程金额的30%。随着房价的提升，总金额也会随之增大，也就是说房地产开发商的利润也会随之增多，即使利润空间没有以前那么的扩张，还是非常可观的诱人。这也无怪房地产是中国一个可以长时间积累财富的行业。4.1.2商品房开发成本上升增大开发风险 房价上涨给房地产带来的更多利润的东西，也带来了风险。因为商品房的市场很火爆，人们对其的预期自然会越来越高，商品房的成本也会跟着上涨。商品房的成本增加的原因主要是土地，和建筑原料价格上涨。成本的上升无疑会对房地产开发商带来更大的压力。毕竟并不是每个房地产开发商都有雄厚的资金。一旦房地产开发商预算不准确，出现资金链断掉的情况：比如出现政策影响的银行紧缩信贷，或者由战争或其他因素引起的建筑原料价格猛烈上涨，还有其它意外因素的出现。都会导致“烂尾楼”的出现。这时候房地产开发商受于各方的压力，不得不宣布破产，致使血本无归。不过“烂尾楼”出现以后，会有资金更加雄厚的公司来继续接手，所以对于行业外的人来说，没有太多影响。只是房地产的内部问题。4.2房价变化对购房者的影响4.2.1房价增长使户主资产增值 房地产价格的增长，会让早期购房者也就房地产户主享受着社会进步，全民经济发展推动房价上涨的便利。因为商品房不仅是商品，它还是资产。房价增长也就是资产的增值。以上海房价为例，见证中国房价在从98年以来的走势：1998年到2001年，上海房价在4000人民币。2005年7月21日，上海房价在7000人民币左右。2006，2007年两年，上海房价翻番。达到12000，2008年4月到9月，上海房价下跌20%到9000多,2008年底，中国房价一起反弹。2009，2010年，上海，杭州，北京，深圳房价几近翻番，达到17000人民币以上。从1998年到2010年房价从4000增长到了17000以上、翻了4倍有余，也就是说在这12年的时间里。商品房的户主什么都没有，其资产翻了4倍。房价的上涨不仅是房地产市场的发展。也是全民经济进步在房地产市场上的体现。现在房地产市场成为支柱产业，自然有一部分人享受着经济进步的便利。4.2.2房价增长增大购房者的购房压力能够在早期买上房，享受便利的毕竟只是少部分人，大部分人还都是“没房阶级”。而我国城市化进程的加速推进也恰好就在近十来年。在过去的十来年里，大学校园扩招，大量农民工进城打工，其中会有很大一部分人想要留在城市。然而面对高房价，这些对商品房有着硬性需求的人正好是买不起房的人。以北京的房价。房价为2w每平方米。假如要拥有一套小一点的二房一厅（60平方米），居然也得要120万。假如是一个工人，工资为2000每月，需要连续工作50年能买得起房，还得不吃不喝。假如是一个公务员，工资为5000每月，需要连续工作20年才能买得起房，同样是不吃不喝。所以对于刚毕业想要到城市安家的大学生，还有进城打工的农民工，他们想要到城市安家是多么的困难。并不算是说房价现在很高就不会上涨。即使现在的房价已经很高，政府也出台的很多调整房价的政策，但是调整的效果比较微弱房价反而越调越涨。事实已经证明从1998年到2010年房价总的来说处于一个高速增长的阶段，即使到现在也处于这个阶段当中，也就是说房价可能还会持续的上涨。所以购房者的压力还会继续增大。5、应对当前房价的措施5.1政府的应对措施 要想控制好当前高房价的问题。单单是从房地产的角度去解决，是不能解决问题的。之前政府宏观调控的结果已经印证了这一点。所以调节房价不仅仅是房地产的问题，更关键的是要进行政府本身的体制改革。所以要想把房价的问题解决，政府可以采取以下三个措施：表2：中国房地产历年宏观调控回顾国八条国六条国四条国11条时间2005年4月28日2006年5月17日2009年12月14日2010年1月10日出处国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”国务院常务会议通过了中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）国务院常务会议提出四条政策国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知政策基调稳定房价稳定房价遏制房价过快上涨遏制房价过快上涨主要内容加大保障性安居工程建设力度，强化差别化住房信贷政策，严格住房用地供应管理，合理引导住房需求。切实调整住房供应结构，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，加快城镇廉租住房制度建设完善房地产统计和信息披露制度。增加普通商品住房的有效供给，继续支持居民自住和改善型住房消费，加强市场监管，继续大规模推进保障性安居工程建设。严格限制各种名目的炒房和投机性购房（限购令），增加居住用地有效供应，调整住房供应结构，的差别化住房信贷政策。第一，