某小区可行性研究报告.doc

目目 录录 一、总一、总 论论- 1 - 1.1 项目背景 - 1 - 1.2 项目概况 - 4 - 二、政策环境与需求分析二、政策环境与需求分析- 11 - 2.1 政策环境分析 - 11 - 2.2 房地产市场分析 - 17 - 2.3 建设规模 - 19 - 2.4 营销方案 - 20 - 三、建设地点与区域条件三、建设地点与区域条件- 22 - 3.1 建设地点 - 22 - 3.2 区域概况 - 23 - 3.3 主要建设条件 - 25 - 四、规划建设方案四、规划建设方案- 28 - 4.1 规划设计主题 - 28 - 4.2 总体规划方案 - 28 - 4.3 建筑设计方案 - 31 - 4.4 结构设计方案 - 36 - 4.5 电气设计方案 - 38 - 4.6 给排水设计方案 - 44 - 4.7 采暖、通风设计方案 - 48 - 五、节能节水措施五、节能节水措施- 53 - 5.1 节能原则 - 53 - 5.2 编制依据与原则 - 53 - 5.3 节能措施 - 54 - 5.4 节水措施 - 56 - 六、环境影响评价六、环境影响评价- 57 - 6.1 环境现状 - 57 - 6.2 项目建设与运营对环境影响 - 57 - 6.3 环境保护措施 - 58 - 6.4 环境影响评价结论 - 61 - 七、劳动安全卫生与消防七、劳动安全卫生与消防- 62 - 7.1 劳动安全 - 62 - 7.2 卫生防护措施 - 63 - 7.3 消防 - 64 - 八、组织机构与开发进度安排八、组织机构与开发进度安排- 70 - 8.1 组织机构 - 70 - 8.2 开发进度安排 - 71 - 九、项目招投标要求九、项目招投标要求- 73 - 9.1 编制依据 - 73 - 9.2 招标要求 - 73 - 9.3 招标方案 - 74 - 十、投资估算与资金筹措十、投资估算与资金筹措- 75 - 10.1 投资估算 - 75 - 10.2 资金筹措 - 81 - 十一、项目财务分析与评价十一、项目财务分析与评价- 82 - 11.1 评价依据与基础数据 - 82 - 11.2 营业收入与经营成本 - 83 - 11.3 项目盈利能力分析 - 85 - 11.4 项目偿债能力分析 - 86 - 11.5 不确定性分析 - 86 - 11.6 财务评价结论 - 88 - 十二、结论与建议十二、结论与建议- 90 - 12.1 研究结论 - 90 - 12.2 提出建议 - 90 - - 1 - 一、总一、总 论论 1.1 项目背景项目背景 1.1.1 项目名称项目名称 *县百灵小区开发项目 1.1.2 开发建设单位概况开发建设单位概况 本项目由*市*房地产开发有限责任公司开发建设。 *市*房地产开发有限责任公司前身是*县*房地产开发有限 责任公司，创立于 2005 年 4 月，于 2007 年 3 月更名为*市*房地 产开发有限责任公司。 1.1.3 可行性研究报告编制原则与依据可行性研究报告编制原则与依据 1、 编制原则编制原则 （1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定 建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。 （2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程 技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对 工程建设和运营过程中产生的不利影响。 （3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯 彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。 （4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目单 - 2 - 位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。 2、编制依据、编制依据 （1）建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求 （2） *市城市总体规划 （2010-2020 年） （3） *镇总体规划 （2007-2010 年） （4） *县旧城区改造实施方案 （5） 城市居住区规划设计规范gb50180-93 （6） 民用建筑设计通则gb50352-2005 （7） 住宅设计规范gb50096-1999（2003 版） （8） *市城市规划管理技术规定 （9）建设单位提供的基础资料和数据 1.1.4 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程 *市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的 具有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类 35 种，是西部地区乃至 全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性 的能源供求紧张为*营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成 为*市城市发展的强力助推器。 *市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科 学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展， 成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来，* 市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全 - 3 - 市经济社会又好又快发展，成为我国西部最为活跃的经济区之一。 然而，*市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源 优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济 社会发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规 模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，城镇化严重滞后于工业 化进程， “小城镇、大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发 展而日益增长的经济、社会需求。 为此，*市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略 目标，制订了关于推进城镇化的决定 ，编制了城镇化发展规划 ，将城镇化作为新形势下加快*跨越式发展的最大基础建设全力 推进。在城市建设中，坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化 的互动战略。 在此背景下，*县作为*市总体规划中的 15 个重点城镇，根据 *市“三年大建设、三年大变样”的城镇总体发展战略要求，围绕“提 升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的总体 思路和实施“收缩转移、集中发展”战略要求，按照“循环渐进、节约 土地、集约发展、合理布局”的原则，制定了*镇城市总体规划 （2007-2020 年） 和*镇旧城区改造实施方案 ，全面启动了城 镇基础设施建设和旧城区改造工程。 在此基础上，*市*房地产开发有限责任公司董事会、管理层 经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设一处集商住小区与酒店 一体化开发方案，并取名为“百灵小区”，委托我公司对该项目进行 - 4 - 可行性研究。 对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在 地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城 镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专 家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编 制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决 策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 拟建地点拟建地点 本项目建设地点为*市*县政府所在地*镇，项目场址位于* 镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路、西靠*中学，总占地 面积 20445m2（合 30.667 亩） 。 1.2.2 主要建设条件主要建设条件 1、本项目拟建地点位于*镇旧城区，属于由当地政府统一组 织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策， 并且享受旧城区改造有关优惠政策。 2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实 施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等， 将形成良好的生活居住氛围。 3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、 - 5 - 给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环 路方便出行，向南可通过百灵路及*北路等进入城镇中心区，具有 方便快捷的交通出行条件。 4、本项目场址紧邻*中学，周边有*人民医院、实验小学及 邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配 套设施条件。 5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众 等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各 项基础建设条件已基本落实。 综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住 配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。 1.2.3 建设规模与目标建设规模与目标 1、建设规模、建设规模 本项目总用地面积为 20445m2，根据地块规划条件和项目规划 要求结合当地市场需求，规划总建筑面积 35907m2，拟建 1 栋中高 层住宅楼、2 栋多层住宅楼和 1 栋多层酒店及配套商业用房，其中： （1）中高层住宅楼按 9 层设计，其中底层为车库，2-9 层为住 宅楼，规划建筑面积 9124m2，其中住宅建筑面积 7808m2、车库建 筑面积 1316m2。 （2）多层住宅楼中，1 栋 - 6 - 按 6 层设计，底层为商业，2-6 层为住宅，另 1 栋按 5 层设计，全 部为住宅，规划建筑面积为 7775m2（不含底层商业） 。 （3）多层酒店按 6 层（底部 2 层按裙房）设计，其中 1-2 层为 餐饮部、会议室等，3-6 层全部为客房，规划建筑面积 8000m2，另 配套 619m2地下车库和设备用房。 （4）配套商业除住宅楼底层为 1 层外，其余全部按 2 层设计， 并在场地东侧沿街布置，规划建筑面积 10173m2，另建设 216m2物 业用房等公共配套设施。 2、建设目标、建设目标 本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居 住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建一处基础设施 齐全、配套设施完善、环境优良、完全卫生、出行便捷的现代化城 镇商住小区。 3、开发建设期、开发建设期 本项目计划开发建设期为 2010 年 7 月2011 年 7 月，其中商品 房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售，计划用 2 年时间 内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。 1.2.4 投资与效益情况投资与效益情况 1、总体投资与效益情况、总体投资与效益情况 本项目估算总投资为 7000 万元，其中：商品房开发产品成本 为 4874 万元、形成固定资产 2051 万元、经营资金 75 万元。 - 7 - 根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金 与预收款结合的方式，其中投入资本金 2875 万元，占总投资的 41%， 其余 4124 万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的 59%。 （2）效益情况预测）效益情况预测 根据当地市场需求、价格水平预测数据和自营酒店运营方案， 本项目预计实现商品房销售收入 9292 万元，其中营业税金及附加 为 525 万元、预提土地增值税为 139 万元；自营酒店每年实现 942 万元的营业收入，其中营业税金及附加 52 万元。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品 成本按销售进度结转为商品房经营成本，既为 4874 万元；自营部 分每年运营费用为 442 万元，其中日常经营费用为 377 万元、综合 折旧与摊销费为 65 万元。 根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营 业利润总额 3893 万元，上缴企业所得税 973 万元，可实现税后利 润 2920 万元；自营部分每年实现营业利润 448 万元，上缴企业所 得税 112 万元，可实现税后利润 336 万元。 从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为 12.06%，资本金净利润率为 19.53%；项目所得税后财务内部收益率 为 17.28%、财务净现值为 412 万元、投资回收期为 4.74 年。 从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务 基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率、资本金净利润率、 投资回收期等指标均可满足投资者预期要求；项目各年累计盈余资金 - 8 - 未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生 存能力较强。 从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。 1.2.5 问题与建议问题与建议 从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因 素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建 议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上， 积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，以最大限度保 障本项目的开发进度和销售计划如期完成。 1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招 投标方面的有关规定和标准。 3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如 期、顺利进行。 4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。 5、工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合 同管理，保证建设内容的功能完善。 1.2.6 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项项 目目单位单位数值数值备备 注注 一一基础指标基础指标 1.1 总用地面积m220445 合 30.667 亩 - 9 - 1.2 总建筑面积m235907 其中：地上建筑面积m235288 地下建筑面积m2619 1.3 建筑密度%38.8 1.4 容积率 1.73 1.5 绿化率%37.2 二二技术指标技术指标 1 建设规模m235907 1.1 高层住宅m27808 9 层（1 层为车库） 1.2 多层住宅m27775 5 层,6 层（1 层位商业） 1.3 配套商业m210173 2 层 1.4 酒店m28000 6 层 1.5 公共配套建筑m2216 物业用房等 1.6 地上车库m21316 高层住宅楼底层 1.7 地下车库m2619 酒店部分 1.6 可出售规模m223072 1.6.1 高层住宅m27808 1.6.2 多层住宅m23775 不含 4000m2置换面积 1.6.3 配套商业m210173 1.6.4 地上车库m21316 1.7 自营规模m28000 - 10 - 酒店m28000 其中：客房间130 3-6 层，30m2/间 餐饮m22000 1-2 层，不含大堂等 1.8 规划居住户数户140 1.9 停车位个242 地上停车位个217 其中车库 18 个 地下停车位个25 1.10 开发建设与运营期限 建设工期月13 商品房销售期月24 酒店经营计算期年10 三三经济指标经济指标 1 总投资万元7000 其中：开发产品成本万元4874 商品房部分 形成固定资产万元2051 酒店部分 经营资金万元75 酒店流动资金 2 资金筹措万元7000 100% 其中：资本金万元2875 41.08% 银行借款万元0 0.00% 预售收入 4124 58.92% 3 营业收入万元18716 - 11 - 其中：销售收入万元9292 销售期各年合计 自营收入万元9424 经营期各年合计 4 经营成本万元9293 商品房销售与自营合计 其中：销售经营成本万元4874 销售期各年合计 自营经营成本万元4419 经营期各年合计 5 营业税金及附加万元525 商品房销售与自营合计 6 土地增值税万元139 商品房销售与自营合计 7 营业利润万元8236 商品房销售与自营合计 8 所得税万元2059 商品房销售与自营合计 9 税后利润万元6177 商品房销售与自营合计 四四单位面积指标单位面积指标 1 单位面积开发建设投资元/m21949 按总建筑面积平均分摊 2 单位面积土地成本元/m2256 按总建筑面积平均分摊 3 单位面积利润总额元/m22294 按总建筑面积平均分摊 4 单位面积税金元/m2720 按总建筑面积平均分摊 5 单位面积税后利润元/m21720 按总建筑面积平均分摊 五五财务评价指标财务评价指标 1 总投资收益率 12.06% 2 资本金净利润率 19.53% 3 项目投资内部收益率 137.40% 所得税前 4 项目投资内部收益率 17.28% 所得税后 - 12 - 5 项目投资财务净现值万元3442 所得税前 6 项目投资财务净现值万元412 所得税后 7 全部投资投资回收期年1.46 所得税前 8 全部投资投资回收期年4.74 所得税后 - 13 - 二、政策环境与市场分析二、政策环境与市场分析 2.1 政策环境分析政策环境分析 2.1.1 我国房地产业政策环境我国房地产业政策环境 我国自 1998 年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来， 房地产业一直以较快的速度发展。 同时随着房价的快速增长， 投资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋 造成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长、优化房地产结 构、稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行， 国家陆续出 台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普 通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房 价格的基本稳定和房地产业的健康发展。 1、2003 年：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通 知(18 号文)出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性 质的政策性商品住房”， “住房供应主体”被大部分的商品房所替代。 影响：房地产业成为国民经济支柱产业。 2、2004 年：国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展 经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 （71 号令） ，通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂 牌出让方式进行。 影响：协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨 - 14 - 声一片。 4、2005 年：3 月份国务院办公厅发出关于切实稳定住房价 格的通知 （俗称“国八条”） 。4 月份温家宝主持国务院常务会议，认 为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引 导措施，被称为“新八条”。 影响：两个“八条”政策使楼市处于短暂观望状态，不久后楼价 恢复快速增长。 5、2006 年：5 月关于调整住房供应结构稳定住房价格的意 见 （37 号文）出台，被业界称为“国六条”。意见规定对购买住房不 足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税， 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租 住房。套型建筑面积 90 平方米以下住房比重必须达到开发建设总 面积的 70%以上。 影响：“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少 城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。 6、2007 年：8 月 7 日国务院关于解决城市低收入家庭住房 困难的若干意见 （24 号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以 廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策 体系”。10 月 1 日中华人民共和国物权法正式颁布实行，明确 规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11 月 30 日，建设部等 七部门联合发布经济适用房管理办法 ，明确规定经济适用住房 购房人拥有有限产权。 - 15 - 影响：政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保 障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作 纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向将发生重大 变化。 7、2008 年：1 月 7 日国务院下发国务院关于促进节约集约 用地的通知 ，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。 2 月央行和银监会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法 ， 3 月住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知 。 下半年起，地产业连续 5 年的宏观调控结束：9 月 16 日、10 月 9 日、10 月 30 日、11 月 26 日、12 月 23 日五次降息。10 月 22 日财 政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房 消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折， 最低首付比例降为 20%。12 月 21 日关于促进房地产市场健康发 展的若干意见出台，减免营业税，放松二套房贷。 影响：在全球金融危机的背景下，中国楼市出现 10 年大拐点， 量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策， 11 月起成交量开始回升。 8、2009 年：2008 年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向 “积极”，多次下调存款准备金率，五次降息，商业性个人住房贷款 利率的下限扩大为贷款利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%。中央经济工作会议将 2009 年定调为“保增长扩内需调结构， 推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健 - 16 - 康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一 些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开 发企业资金压力等措施。 影响：这些促进住房消费的优惠措施，对金融危机以来走向低 谷的房地产也在 2009 年得到快速回暖，成为抵御国际金融危机、 抑制经济恶化的重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到 高峰的华丽转身。同时也造成了房价和销量飞速上涨态势，原本低 迷的楼市迅速反弹，商品房销售面积、销售额、销售均价达均超过 2007 年的最高点，使房地产政策由年初的刺激政策开始转向抑制房 价上涨转变，形成房地产政策和楼市价格的过山车般的变化。 9、2010 年：由于 2009 年下半年开始的新一轮房地产价格的快 速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨、泡 沫隐现、投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向 “重民生、抑投机，抑制房价、扩大保障”转变。上半年陆续出台了 抑制房价过快上涨、促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有关 政策，如：2009 年 12 月国土部等部委联合发文收紧土地受让政策， 开发商须首付一半且一年内缴全款；2010 年 1 月国务院发布关于 促进房地产市场平稳健康发展的通知 （国 11 条） ，严格二套房贷 款管理，首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导，央行提高 存款准备金率；3 月份国土资源部再次出台了 19 条土地调控新政， 加强土地竞拍、打击囤地；4 月份开始提高房贷首付比例，尤其对 二套及以上房贷大幅提高首府比例和贷款利率，甚至停止三套以上 - 17 - 房贷，出台购房标准按户认定等新的政策措施，以期有效抑制楼市 投机、哄抬炒作房价等。同时，也相继出台了增加保障性住房等政 策，如国土部要求城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中 小普通住房用地占比不得低于 70%等。 影响：北京、上海、广州、深圳等高房价城市房地产宏调控政 策效果明显，成交量大幅下滑，价格也开始出行松动。而中小城市， 尤其中西部地区中小城市由于本身房地产业起步较晚、发展较慢、 房价较低、整体收入较低、楼市投机炒作现行少等因素，宏观调控 政策影响较小，不过由于国务院及有关部委和当地政府对增加保障 性住房供应要求，目前各地区开始大规模实施旧城区改造、加大供 应经济适用房、廉租房、改善型普通住房，从而对房地产业平稳发 展奠定了基础，也对今后房地产业发展明确了方向。 2.1.2 *房地产投资环境房地产投资环境 1、*新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发 展。“中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育”四个中等为城市 发展理念的*市，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热 后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给*发展带来前所未有的 机遇，也给*房地产业发展带来勃勃生机。 2、产品深加工、提高附加值是*提高资源利用效益、增加 经济效益的富有远见卓识的政策，也是当地社会经济保持长久发展 的重要措施。因此，随着经济社会的持久稳定发展，也将持续带动 相关产业链和劳动就业，从而也将为房地产开发带来更多机会。 - 18 - 3、*“金三角”，作为*的一项重要发展战略，将*建设成 为*规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使*的经济实 力得到空前壮大。在此背景下*发展成中等城市的目标是明确的， 房地产业的前景是光明的。 4、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具 开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利 的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。 5、招商引资优惠政策。*市各级政府均制定了当地招商引资 优惠政策，吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与 人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化 艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会 给房地产的发展带来空前的机遇。 6、城镇化进程和生态移民工程的不断深入，使*市各级城镇 全面实施旧城区改造、基础设施建设、移民安置工程，也给信誉好、 有实力的房地产开发企业带来巨大市场空间。 综上所述，随着国家对房地产业采取以扼制投机性炒房、扩大 保障性住房、持续稳定发展为主的各项宏观政策背景下，借助*市 持续快速发展的社会经济建设和良好的投资环境，以该市全面加快 实施城镇化进程对房地产业提供巨大市场发展空间为契机，开展与 当地社会经济条件相适应的房地产开发项目具有良好的政策和投资 环境。 - 19 - 2.2 房地产市场分析房地产市场分析 2.2.1 *市房地产市场运行情况市房地产市场运行情况 在国家宏观调控和促进房地产市场健康发展政策的驱动下， 2009 年*市房地产市场总体呈现出房地产开发完成投资额持续增长， 商品房新开工及销售面积增加，二手房交易活跃等特征。 1、房地产开发完成投资持续增长。如*市中心城市房地产完 成投资额逐月增长，全年完成房地产开发投资 144.8 亿元，同比增 长 30%，占城镇以上固定资产投资的 36%。 2、商品房供求面积皆呈上升趋势。全年各类商品房施工面积 为 1522.47 万平方米，较去年同期增长 76%，其中新开工面积 927.67 万平方米，同比增长 80%。由于新开工面积的增加，商品房 预售面积也随之上升，2009 年累计商品房预售面积达 491.86 万平 方米。 3、商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调。据统计 2009 年 12 月底*区商品房的平均销售价格为 4701.2 元/平方米，同比上 升 28.5%，其中住宅商品房 4154.5 元/平方米，同比上升 13.56%。 随着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅 度每平方米在 500 元左右，这促使全市商品房价位的整体上升。 4、二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大。在国家及 地方政府一系列税费优惠政策的支持下，二手房交易呈不断上升趋 势。截止到 2009 年 12 月底，*区二手房交易面积 25.51 万平方米， - 20 - 成交金额 116079.1 万元，均价 4550.34 元/平方米。由于一些新建商 品房进入二手房流通领域，促使二手房交易均价的大幅上涨。 2.2.2 *县房地产市场分析县房地产市场分析 本项目位于*市*县*镇，该镇是*县政府所在地，也是* 市城市总体规划（2010-2020） 中的 “一主两副十五镇”重点城镇之 一。 由于发展基础薄弱、起步较晚，*县城镇化进程较缓慢，其城 镇基础设施和生活居住环境条件非常薄弱，已不能满足随着经济发 展而日益增长的社会需求。为此，*县政府根据*市城市总体规划 要求和 “三年大建设、三年大变样”的发展战略要求，制定了“提升 城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的城镇化 建设总体思路，全面开展了旧城区改造和城镇基础设施建设工程。 尤其进入 2010 年以来，为了加快城镇建设进程，*县开始实 施*镇旧城区进行全面拆迁改造工程，规划利用三年时间将旧城区 改造成为整体环境优美、基础设施健全、独具特色的现代化城市新 区。在*镇旧城区改造过程中，主要采取政府统一规划、市场化运 作的实施方案，引进*内外有实力的房地产开发商参与改造工程， 以充分利用社会力量促进旧城区改造工程的效率。 因此，由*县政府统一规划实施的旧城区改造工程，不但形成 对居住、商业等地产市场的巨大需求，也给当地房地产业创造了广 阔的市场空间。 综上所述，本项目作为以*县*镇全面实施旧城区改造为契机， - 21 - 实施集生活居住、配套商业、酒店为一体的商住小区，具有切实的 市场需求和发展空间。 2.3 建设规模建设规模 根据项目地块规划要求和当地住宅市场需求，本项目拟建一处 环境优良、配套齐全、功能完善、出行便捷的优质商住小区。 本项目建设用地面积为 20445m2，根据地块规划条件和项目规 划目标结合当地市场需求，本项目拟建集住宅、商业和酒店为一体 的综合性商住小区。 因此根据地块条件和项目建设单位设计任务要求，本项目居住 区与酒店统一进行规划，其规划总建筑面积 35907m2，其具体建设 规模指标如下表所示： 建设规模指标一览表建设规模指标一览表 序号序号项目项目单位单位规模规模备备 注注 1总用地面积总用地面积m220445 30.667 亩亩 2规划总建筑面积规划总建筑面积m235907 2.1 高层住宅m27808 1 栋 9 层（底层为车库） 2.2 地上车库m21316 高层住宅楼底层 2.3 多层住宅m27775 1 栋 5 层，1 栋 6 层（底层商业） 2.4 配套商业m210173 2 层沿街商铺，含住宅底商 2.5 公共配套建筑m2216 物业用房等 - 22 - 2.6 酒店m28000 1 栋 6 层（底部 2 层裙房） 2.7 地下车库m2619 酒店地下车库及设备用房 3容积率容积率1.73 按地上建筑面积计算按地上建筑面积计算 4建筑密度建筑密度38.8% 5绿化率绿化率37.2% 2.4 营销方案营销方案 2.5.1 价格定位价格定位 根据*县*镇房地产市场供需和未来发展趋势，结合项目总体 开发定位和当地同类型物业市场价格行情，本项目各类物业销售价 格建议为： 价格定位一览表价格定位一览表 序号物业项目单位当地市场行情本项目价格定位 1中高层住宅元/m2250028002600 2多层住宅元/m2210025002300 3商业元/m2500080006000 4车库元/m220002200 2200 5酒店客房元/间.天150220180 2.5.2 营销方案建议营销方案建议 高素质的地产开发项目，除了高水平、人性化的规划、设计外， 还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，以确保项目有市场 - 23 - 销路，开发商有合理的收益。 根据本地地产营销特点和市场销售经营，结合本项目市场定位 和开发特点，建议采用以下营销推广策略： 1、广告宣传策略、广告宣传策略 在市场推广和营销上，根据开发进度和销售计划，按计划、分 阶段、系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告 媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、 各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式 应根据其效果和费用而定。 2、促销策略、促销策略 （1）促销的阶段性策略。按以下阶段促销：销售准备阶段； 首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段； 三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。以上策略应根 据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。 （2）销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：收入较 高或中、高收入的消费者；拟更新换代商品房的消费者；地产 投资者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市 场情况而定。 （3）促销手段。应采用多种促销手段，包括：广告宣传； 内部认购；人员直销；举办展销会；集团认购；有针对性 地举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善 的小区物业服务承诺和展示；售楼现场样板房促销。 - 24 - 三、建设地点与三、建设地点与区域条件区域条件 3.1 建设地点建设地点 3.1.1 地块位置地块位置 本项目场址位于*县*镇东北部，场地南邻百灵路、西靠*中 学，东、北两侧为规划路。项目建设用地面积 20445m2（约合 30.667 亩） 。 3.1.2 土地权属情况土地权属情况 本项目拟建区域为*镇旧城区，现由*政府统一规划实施旧城 区改造，由*政府征用为城镇建设用地。目前本项目建设用地已由 本项目建设单位通过竞价取得国有土地使用权，土地权属明确。 3.1.3 场地现状场地现状 本项目拟建场地为南北长、东西宽的平面形状，其中场地北半 部分东西较窄、南半部分较宽，场地西靠*中学、南邻*镇主干道 百灵路，东侧、北侧沿规划路。场地内现有大约 10000 平方米 的居民住宅，全部为砖混为主的平房，无其他建构筑物和文物古树 等受保护单位，场地较为平坦。本项目现有建筑拆迁和补偿安置须 由建设单位按照*政府统一制定的旧城区改造实施方案和拆迁安置 补偿条例进行拆迁安置补偿。 - 25 - 3.2 区域概况区域概况 3.2.1 地理位置地理位置 本项目拟建地点位于*县政府所在地*镇，位于*县东南 部，东距*区 130 公里。 3.2.2 基基础础设设施施 *县区位条件优越、交通路网完善。境内六条干线公路黑色化 通车里程达 700 公里；随着沿黄一级公路、独贵塔拉奎素黄河公路 大桥和乌拉山至*镇铁路的建设，以北线沿黄一级公路、南线 109 高速、南北通道 s215 公路为支撑的“工字型”高等级公路网络和“一 横一纵”铁路网络正在形成。全*现有 220 千伏变电站 2 个，110 千 伏变电站 4 个，35 千伏变电站 10 个，供电能力达到 54 万千瓦，县 级调度实现自动化。全*城乡电话普及率达到 92%，移动通讯网络 覆盖全*。 3.2.3 自然环境自然环境 *镇属*剥蚀丘陵地貌，微地貌属于丘陵斜坡。地面高程 1355.521358.88m，地面坡度 0.5%1.8%，拟建场地内全部为风 积砂覆盖，植被发育一般，场地属简单地貌。 气候类型属典型的温带大陆性气候，年日照时数 3300 小时， 日照百分率 7173%，年平均气温 6.5，平均水温 15.8，年平 均降雨量 200-250 毫米，无霜期 135140 天，冬季少雪，夏季少 雨，气候干燥，昼夜温差大，适宜多种农作物生长及畜牧养殖业发 - 26 - 展。 3.2.4 社会经济发展概况社会经济发展概况 近年来，*县始终把抓“发展第一要务”放在最重要位置，千方 百计促发展，实现了经济又好又快发展。地区生产总值十年翻了两 番，年平均增长 16.1%。 2009 年，全*实现地区生产总值(gdp)41.79 亿元，比 1999 年的 9.38 亿元翻了两翻，从 1999 年到 2005 年，在 6 年实现 gdp 翻番 的基础上，到 2009 年仅用 4 年再次实现翻番。三次产业结构比由 1999 年的 32.2:44.6:23.2 调整为 16.4:34.1:49.5。第三产业实现了迅 猛发展，对经济增长的贡献不断提高。 全*拥有 1 个中心城镇、7 个建制镇、2 个重点工矿区、3 个工 业园区，城镇总人口达 4 万人，全*城镇人均绿地面积达到 5 平方 米，基本形成了以中心城镇为核心、工业园区为骨干的功能互补的 城镇网络群。中心城镇*镇镇区面积 12 平方公里，公共绿地 7.6 万 平方米，道路 46 万平方米，社会服务和居住服务功能完善，辐射 带动能力较强。 3.2.5 资资源源条条件件 *县资源富集，发展前景广阔。 1、农畜产品资源：粮食年产量 2 亿公斤；牲畜总头数达 210 万头只，以*白绒山羊和*细毛羊为主，其中*白绒山羊绒质优、 产量高，堪称“纤维宝石”。 2、矿产资源：已探明石膏储量 6500 万吨、食盐储量 505 万吨、 - 27 - 天然碱储量 700 万吨、芒硝储量 5000 万吨，是无机化工的主要原 料；*2#土性能独特，已探明储量 3.4 亿吨，远景储量 10 亿吨，为 国内外少见的非金属粘土矿，可广泛用于石油、化工行业生产的环 保、催化等方面；境内有煤面积 6350 平方公里，煤炭总储量 513 亿吨，其中塔然高勒矿区已取得探矿权 681 平方公里，探明储量 50 亿吨。 3、天然气资源：区块面积 9800 平方公里，探明的储量 500 亿 立方米，是*大气田的组成部分，大牛地至*县天然气管输工程 末站建在*工业园区，年供气能力 15 亿立方米。 4、旅游资源：*草原以其独特的自然条件，具有纯朴、自然、 博大精深的塞外风光特色，形成了黄河、草原、沙漠、七星湖、摩 林河温泉、夜鸣沙等独具特色的自然景观。其中穿沙公路举世无双， 名扬天下；库布齐百里特大响沙带，浩瀚无边，奇险引人，游人踏 处，发出浑厚深远的马达轰鸣声，堪称世界奇观；人间仙境、世外 桃源的七星湖，水明如镜，万花争芳吐艳，珍禽益乌竞放哥大喉， 雨后人岛者可遇到罕见的沙漠中的“海市墨楼”景观；摩仁河温泉汩 汩涓流温暖心扉，万亩马莲滩，花香袭人；小南河、黄河故道马头 湾，景色怡人，令人留恋忘返。 3.3 主要建设条件主要建设条件 1、本项目拟建地点位于*镇旧城区，属于由当地政府统一组 织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策， - 28 - 并且享受旧城区改造有关优惠政策。 2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实 施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等， 将形成良好的生活居住氛围。 3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、 给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环 路方便出行，向南可通过百灵路及*北路等进入城镇中心区，具有 方便快捷的交通出行条件。 4、本项目场址紧邻*中学，周边有*人民医院、实验小学及 邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配 套设施条件。 5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众 等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各 项基础建设条件已基本落实。 6、工程地质条件 根据建设单位提供的岩土工程地质勘查报告，本项目工程地质 条件为： （1）场地地形条件简单，地基岩土体较均一稳定，适宜建设。 拟建工程重要性等级三级，场地等级二级，地基等级三级，环境类 别类，岩土工程勘察等级丙级。 （2）场地抗震设防烈度 6 度，设计地震基本加速度值 0.05g， 设计地震分组第三组。场地属建筑抗震一般地段，地基土类别属中 - 29 - 软土，场地类别为类。 （3）场地勘探孔深度范围内均未见地下水，可不考虑地下水 腐蚀性影响。 （4）场地地基土对混凝土和钢筋混凝土结构中的钢筋均为微 腐蚀性，设计时可不考虑其影响。 （5）场地季节性冻结深度 1.5m，冻胀性中等，设计时应考虑 冻胀影响。 （6）拟建建（构）筑物可分类采用天然地基上的浅基础，拟 选持力层承载及形变特性均可良好满足建筑需求。 （7）各建筑物室内地坪标高准确确立后，应进行基础埋深校 核，确保达到勘察给定的基础底标高。 （8）场地地基岩土体稳定性较好，基槽（坑）开挖时一般不 需进行支护处理。在深基坑开挖时，基坑开挖不受地下水的影响,无 须进行止水挡土和降、排水设计。 - 30 - 四、规划建设方案四、规划建设方案 4.1 规划设计主题规划设计主题 本项目以安全舒适、自然美化、布局合理的总体规划设计原则， 以“宁静、舒适、生态、安全”的设计理念，力求打造一处配套设施 完善、居住功能齐备、生活环境优美的精品商住社区，并充分考虑 各种设计要素，采用合理利用土地、综合开发原则，创造经济合理 的规划结构和良好的居住环境。 在总体规划设计上以“以人为本、简约自然、端庄典雅”为规划 设计主题，将现代城镇居住环境与传统生活习惯相结合，努力营造 一种朴实而优雅的城乡结合式的现代居住模式，将现代城市生活与 休闲自然的环境氛围充分结合，为入住居民打造更为舒适、与自然 贴近的新型城市居住小区。 4.2 总体规划方案总体规划方案 4.2.1 总体规划原则总体规划原则 1、严格遵循有关住房开发政策，以可持续发展的原则，正确 处理人、建筑和环境的相互关系，进行总体布局满足功能需要。 2、体现对人和家庭及邻里之间交流理解关心，满足住宅的居 住性、舒适性、安全性、私密性要求。 3、贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本 国策，建筑单体平面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完 - 31 - 整的建筑体系。 4、充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的 关系。综合考虑主干道、次干道及各出口的要求，设计快捷、方便、 安全的交通系统。 5、功能分区明确，动静结合，合理设计行车路线，相得益彰。 住宅设计遵循以人为本的思想力求功能合理、设施完善、空间适度， 体现对人的尊重、体贴和关怀。 4.2.2 总平面布置及竖向布置总平面布置及竖向布置 1、总平面布置、总平面布置 根据场址地形条件，本项目住宅楼平面布局根据项目地形条件 和走势，沿项目东侧南北并列布置，住宅楼东侧和北侧外围沿街布 置商铺，在场地最南侧沿百灵路布置酒店，以获取最佳商业价值。 根据地形条件和规划条件要求，结合当地日照气候条件和居住 习惯，本项目建筑单体采用坐北朝南布置，其中由北向南依次布置 为 6 层住宅楼（底层沿街商业） 、5 层住宅楼和 9 层住宅楼（底层为 车库） ，住宅楼南北间距尤其高层与多层建筑间距应充分考虑采光 与通风要求，以最大程度满足采光通风条件。 小区总平面布置应充分考虑消防安全，小区内道路系统以小区 中心向东、南、北三个方向设置放射性道路系统，以满足内部交通 组织的便捷性和消防车流的通畅，并满足紧急疏散。在各道路衔接 处和建筑入口处应按无障碍通行设计，达到无障碍通行条件。 小区绿化主要采用楼前绿化方案，充分利用宅前、路边等空地 - 32 - 进行绿化。因本项目主要采用地面停车方案，在住宅楼入口侧和酒 店门口设置地面停车位，并采用透水透气性能和承载力强的草坪地 砖铺设，期间种植耐压草本，以形成绿色生态停车位，增加绿地率。 2、竖向布置、竖向布置 本项目场地较为平坦，竖向布置以土石方平衡为原则进行设计。 竖向标高与周围场地和道路的标高相适应，建筑物的室内标高一般 高出室外场地标高 0.15 米。竖向设计采用平坡式布置，坡度在 0.3%- 0.5%之间，场地雨水通过沿路排水渠排出。 4.2.3 交通组织体系交通组织体系 根据总平面布置和周边交通条件，主要出入口设置在场地东侧 居中位置，主入口进入小区内在尽端向南北两侧延伸，并在小区北 侧设置次出入口，南侧在酒店西侧底部设置过街通道，以形成紧急 出入口，满足场地应急通行要求。 小区内部道路系统采用放射性路网结构，路面宽度按不低于 6m 设计，以满足日常机动车行驶和应急消防车辆通行。各单体建 筑宅前路路面宽度按不低于 4m 设计，宅前路与主干路连接通畅， 以形成方便快捷、通行顺畅的交通组织体系。 4.2.4